產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織與管理

2009年1月1日，中國南京產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司

組織與管理主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)的類型和管理公司的關(guān)注重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)涵蓋面單一產(chǎn)業(yè)綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體政府企業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件園空港物流園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園研發(fā)基地制造基地普洛斯物流園津通工業(yè)園（創(chuàng)業(yè)園）注：開發(fā)主體中的企業(yè)既包括純粹進(jìn)行園區(qū)經(jīng)營的企業(yè)，也包括大型企業(yè)集團(tuán)根據(jù)自身規(guī)模擴(kuò)張而建設(shè)的新產(chǎn)業(yè)基地圖中灰色部分的園區(qū)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司所重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)對(duì)象管理公司的經(jīng)營本質(zhì)是構(gòu)建并合理平衡園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系服務(wù)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)可以分為縱向的上下游產(chǎn)業(yè)和橫向的支持性產(chǎn)業(yè)兩個(gè)方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司通過經(jīng)營園區(qū)構(gòu)建并維持產(chǎn)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)的平衡，促使園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)支持性產(chǎn)業(yè)支持性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三種管理模式分析企業(yè)得到的政府支持較少企業(yè)的壓力較大市場(chǎng)化運(yùn)作，有較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力行政機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化，大大縮短了決策和執(zhí)行的時(shí)間企業(yè)可提供的支持有限難有一個(gè)較完整的規(guī)劃簡(jiǎn)化了關(guān)系，避免了一些繁瑣的協(xié)調(diào)工作增強(qiáng)企業(yè)提高經(jīng)營效益的積極性，避免吃大鍋飯現(xiàn)象由于參與的政府部門較多，可能造成建設(shè)周期長(zhǎng)、決策緩慢政策上有較大的優(yōu)惠入駐的企業(yè)一般技術(shù)、經(jīng)營管理等方面較為成熟缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)類型政府主導(dǎo)型政企合一型企業(yè)主導(dǎo)型描述一般由省市領(lǐng)導(dǎo)組成的領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)重大決策，所在地市政府成立園區(qū)管理委員會(huì)，管理公司以輔助者角色出現(xiàn)，甚至不成立。園區(qū)管委會(huì)與園區(qū)管理公司實(shí)行兩塊牌子，一套人馬，主要職能機(jī)構(gòu)合署辦公，既具有行政職能又具有經(jīng)濟(jì)職能，管委會(huì)行使市級(jí)管理權(quán)限。主要以園區(qū)的管理公司來管理，在沿海開放城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多采用這一模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的定位政府介入程度LOWHIGH提供資源整合服務(wù)的管理公司提供某一專業(yè)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)政府主導(dǎo)型政企合一型企業(yè)主導(dǎo)型集成各類相關(guān)專業(yè)公司，確保園區(qū)開發(fā)建設(shè)以及后期運(yùn)營的順利進(jìn)行協(xié)作園區(qū)政府管理部門，完成上級(jí)政府下達(dá)的園區(qū)建設(shè)指標(biāo)接受園區(qū)政府管理部門/企業(yè)委托承擔(dān)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營階段中某一功能根據(jù)協(xié)議滿足園區(qū)政府管理部門/企業(yè)的需求產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的定位主要立足園區(qū)內(nèi)外的資源整合，代替園區(qū)管委會(huì)行使經(jīng)濟(jì)職能產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中包括四個(gè)重要角色（經(jīng)營主體）管委會(huì)已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)管理公司入園企業(yè)掌握?qǐng)@區(qū)發(fā)展的節(jié)奏和節(jié)點(diǎn)，并控制資源投入；對(duì)于園區(qū)發(fā)展過程中出現(xiàn)的，其它層面難以解決的問題，給予資源支持；協(xié)調(diào)政府各機(jī)構(gòu)關(guān)系，推動(dòng)政務(wù)和園區(qū)發(fā)展模式創(chuàng)新。提出整個(gè)園區(qū)發(fā)展的策略與計(jì)劃，并就相關(guān)問題進(jìn)行專項(xiàng)研究；與社會(huì)各類機(jī)構(gòu)建立關(guān)聯(lián)，吸引入園并構(gòu)建合作模式；動(dòng)態(tài)把握入園企業(yè)的需求，監(jiān)督已有園區(qū)服務(wù)運(yùn)行質(zhì)量，提出完善建議；向管委會(huì)傳遞企業(yè)需求信息，并將自身難以解決的問題及時(shí)向管委會(huì)反饋。依照自身業(yè)務(wù)定位，以及合作模式的要求和委托合同的約定，向入園企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)；向園區(qū)服務(wù)委托方（管理公司或管委會(huì)）反饋企業(yè)的需求信息。通過建議和投訴等手段，幫助園區(qū)改善服務(wù)體系運(yùn)作質(zhì)量；積極配合園區(qū)管理方進(jìn)行企業(yè)需求的整理；積極參與各項(xiàng)平臺(tái)和載體的建設(shè)并協(xié)助監(jiān)督。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)經(jīng)營發(fā)展中與其他角色的關(guān)系管委會(huì)已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)管理公司入園企業(yè)提出專業(yè)需求提出需求改進(jìn)建議建立合作需求反饋提供解決方案或服務(wù)提供解決方案行使政府管理職能提出政務(wù)需求接受政府管理提出發(fā)展策略反饋難點(diǎn)問題產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司與管委會(huì)是委托管理關(guān)系已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)以第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的身份承接管理公司（管委會(huì)）的外包服務(wù)業(yè)務(wù)入園企業(yè)以客戶（業(yè)主）的身份在享受園區(qū)服務(wù)的同時(shí)，通過自身創(chuàng)造的價(jià)值增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司在園區(qū)發(fā)展過程中充當(dāng)“牽頭人”的角色，在能力和權(quán)力范圍內(nèi)解決入園企業(yè)的問題，協(xié)調(diào)安排已入園服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)入園企業(yè)的服務(wù)，同時(shí)把超越自身權(quán)限的問題向管委會(huì)反映并尋求其資源支持。產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)鏈構(gòu)成的四個(gè)主要業(yè)務(wù)模塊園區(qū)定位

研究城市產(chǎn)業(yè)與居民生態(tài)的平衡，尋找園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位與功能和空間規(guī)劃。園區(qū)建設(shè)

細(xì)化空間規(guī)劃，展開區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，并在隨后組織實(shí)施工程建設(shè)。園區(qū)招商

依據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制定招商策略，宣傳推廣園區(qū)，并吸引重點(diǎn)企業(yè)入園。園區(qū)運(yùn)營

提升園區(qū)品牌，為入園企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、政府支持、資源整合等服務(wù)。園區(qū)定位園區(qū)招商園區(qū)運(yùn)營園區(qū)建設(shè)從業(yè)務(wù)鏈來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展可以分為園區(qū)定位、園區(qū)招商、園區(qū)建設(shè)、園區(qū)運(yùn)營四個(gè)模塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司則涉及了除園區(qū)建設(shè)外其他三個(gè)模塊的經(jīng)營活動(dòng)，基本上全程參與了園區(qū)發(fā)展與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司主要業(yè)務(wù)模塊和核心能力淺析業(yè)務(wù)模塊盈利模式運(yùn)營方式管控難度經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前特征園區(qū)定位通過智力投入獲取咨詢策劃價(jià)值回報(bào)3~4人左右精英項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)創(chuàng)意策劃精英團(tuán)隊(duì)人員職業(yè)素養(yǎng)高，易于管理參謀的角色決定了不必為決策風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)園區(qū)定位目前土地規(guī)劃、空間規(guī)劃在前，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃在后，與理論邏輯要求剛好相反園區(qū)招商獲取物業(yè)銷售傭金提成建立招商團(tuán)隊(duì)分區(qū)域直接運(yùn)作為主，結(jié)合渠道等其他方式招商團(tuán)隊(duì)規(guī)模大，分散廣以及人員素質(zhì)差異大都增加了管理難度招商結(jié)果的不可控，當(dāng)前市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境都大大增加了風(fēng)險(xiǎn)招商賦于載體與內(nèi)容，運(yùn)營賦于載體于活力，二者應(yīng)當(dāng)緊密相連，但是當(dāng)下前后脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重，招商承諾與運(yùn)營的實(shí)際兌現(xiàn)存在較大差異園區(qū)運(yùn)營獲取物業(yè)管理和經(jīng)營價(jià)值回報(bào)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外包，園區(qū)企業(yè)政務(wù)、人力資源等經(jīng)營服務(wù)建立團(tuán)隊(duì)直營人員素質(zhì)一般，團(tuán)隊(duì)規(guī)模適中，管理難度亦適中運(yùn)營的效果直接影響園區(qū)的形象愿景、使命、目標(biāo)和商業(yè)模式愿景:（領(lǐng)導(dǎo)填寫）使命:（領(lǐng)導(dǎo)填寫）目標(biāo):（領(lǐng)導(dǎo)填寫）商業(yè)模式：輕資產(chǎn)運(yùn)營模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要角色構(gòu)成和管理公司定位業(yè)務(wù)模塊與核心能力愿景、使命、目標(biāo)和商業(yè)模式主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理行政部運(yùn)營部發(fā)展部策劃部招商部財(cái)務(wù)部市場(chǎng)調(diào)研園區(qū)定位研究空間布局研究營銷活動(dòng)策劃客戶研究招商支持信息平臺(tái)運(yùn)作目標(biāo)客戶挖掘商務(wù)談判節(jié)點(diǎn)資源拓展客戶關(guān)系維護(hù)政務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營行政管理人力資源管理預(yù)算管理核算管理資金管理稅務(wù)管理發(fā)展部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位市場(chǎng)調(diào)研收集城市基本資料，收集產(chǎn)業(yè)發(fā)展資料，收集其他園區(qū)資料匯總并分類收集資料合作單位園區(qū)定位研究研究城市產(chǎn)業(yè)布局研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和發(fā)展環(huán)境研究園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和規(guī)劃測(cè)算園區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)策劃部招商部發(fā)改委管委會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)空間布局研究園區(qū)土地規(guī)劃園區(qū)空間總體規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)區(qū)布局規(guī)劃地標(biāo)性建筑規(guī)劃和重要配套設(shè)施規(guī)劃運(yùn)營部規(guī)劃局國土局策劃部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位營銷活動(dòng)策劃行業(yè)/協(xié)會(huì)等會(huì)展沙龍策劃園區(qū)參觀訪問團(tuán)隊(duì)接待園區(qū)活動(dòng)策劃海外/全國路演招商部行政部合作單位管委會(huì)客戶研究行業(yè)/地區(qū)動(dòng)態(tài)研究重點(diǎn)企業(yè)/重點(diǎn)城市研究發(fā)展部招商部政府主管部門行業(yè)協(xié)會(huì)招商支持CIS設(shè)計(jì)與監(jiān)督執(zhí)行招商物料制作媒體策劃與發(fā)布招商部管委會(huì)信息平臺(tái)運(yùn)作園區(qū)網(wǎng)站建設(shè)、推廣和維護(hù)園區(qū)刊物策劃與發(fā)布招商部運(yùn)營部管委會(huì)招商部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位目標(biāo)客戶挖掘通過網(wǎng)絡(luò)和渠道搜集目標(biāo)企業(yè)名錄采用掃樓掃園，電話營銷等方式搜集客戶基本資料參與會(huì)展沙龍活動(dòng)接觸目標(biāo)客戶策劃部合作單位管委會(huì)商務(wù)談判沙盤講解與園區(qū)參觀合同條款商討優(yōu)惠政策商討策劃部行政部管委會(huì)節(jié)點(diǎn)資源拓展搜尋節(jié)點(diǎn)資源信息建立與節(jié)點(diǎn)資源合同關(guān)聯(lián)招商部管委會(huì)客戶關(guān)系維護(hù)園區(qū)活動(dòng)邀請(qǐng)節(jié)日問候與拜訪客戶資料收集整理招商部運(yùn)營部管委會(huì)運(yùn)營部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位政務(wù)服務(wù)企業(yè)工商注冊(cè)辦理企業(yè)稅務(wù)變更辦理國家不同部門產(chǎn)業(yè)基地/基金資質(zhì)申報(bào)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)指導(dǎo)項(xiàng)目申報(bào)信息發(fā)布與材料寫作指導(dǎo)招商部管委會(huì)政府主管部門商務(wù)服務(wù)會(huì)展服務(wù)、辦公配套服務(wù)和人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)資源整合和技術(shù)平臺(tái)建設(shè)管委會(huì)物業(yè)服務(wù)入住服務(wù)和裝修服務(wù)物業(yè)管理管委會(huì)物業(yè)公司資產(chǎn)經(jīng)營信息平臺(tái)建設(shè)園區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營園區(qū)內(nèi)商務(wù)空間出租、委托轉(zhuǎn)讓服務(wù)招商部管委會(huì)行政部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位行政管理辦公用品和固定資產(chǎn)管理車輛管理檔案管理印章管理收發(fā)文管理會(huì)務(wù)和接待管理各部門管委會(huì)合作單位車管所等政府部門人力資源招聘管理培訓(xùn)管理薪酬管理績(jī)效管理基本人事管理各部門人才機(jī)構(gòu)勞動(dòng)保障局財(cái)務(wù)部——主要職能主要職能職能描述支持部門外部協(xié)助單位預(yù)算管理預(yù)算編制與分解預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督預(yù)算調(diào)整各部門核算管理日常費(fèi)用報(bào)銷資產(chǎn)核算各部門審計(jì)事務(wù)所資金管理資金流入流出監(jiān)控銀行賬戶管理現(xiàn)金管理管委會(huì)稅務(wù)管理政府稅務(wù)關(guān)系處理報(bào)稅事務(wù)辦理稅收籌劃政府稅務(wù)部門產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設(shè)置總經(jīng)理行政部經(jīng)理運(yùn)營部經(jīng)理發(fā)展部經(jīng)理策劃部經(jīng)理招商部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理研究專員助理研究員策劃專員策劃助理招商主管運(yùn)營主管運(yùn)營專員行政專員人力資源專員會(huì)計(jì)出納招商專員招商助理運(yùn)營助理主要內(nèi)容戰(zhàn)略定位組織架構(gòu)管理流程產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的崗位設(shè)置產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位園區(qū)建設(shè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整園區(qū)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司的管理流程將以其業(yè)務(wù)價(jià)值鏈為基礎(chǔ)，劃分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位、園區(qū)招商、園區(qū)運(yùn)營三個(gè)子流程產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位流程前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃編制階段滾動(dòng)更新階段階段發(fā)展部明確規(guī)劃任務(wù)評(píng)審報(bào)批定案編制內(nèi)部方案實(shí)地調(diào)研訪談擬定工作計(jì)劃基礎(chǔ)資料收集組織規(guī)劃團(tuán)隊(duì)END園區(qū)招商流程招商管理流程主導(dǎo)