萬科物業(yè)管理

萬科物業(yè)管理萬科物業(yè)管理標準(管理服務類)1目的2范圍3職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議4方法和過程控制萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》、《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》本標準是其系列標準的一部分萬科物業(yè)管理標準管理服務類1組織規(guī)范組織機構健全，部門職責明確，部門間職責接口清晰、工作流程通暢建立、健全內部管理、服務提供、人力資源、質量管理、信息管理、行政后勤管理等各項企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標準及其具體的落實和考核辦法公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責，并有效履行物業(yè)管理項目實行綜合一體化管理公司制訂年度工作計劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時期內的企業(yè)方針、目標，并進行有效的宣傳，使全員熟知公司質量管理體系滿足質量方針要求，整個組織活動滿足體系要求質量方針和目標形成文件，由最高管理者批準公司至少每年按計劃進行一次管理評審活動，并確保管理評審輸入完整，輸出有效，記錄完整，評審措施獲得落實公司在不同的層次和職能之間進行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、申訴等等；橫向溝通流程順暢等2文件資料記錄管理明確文件管理的崗位職責，所有文件、記錄標識清晰，存放整齊有序，分類合理，方便檢索，能保證在三分鐘內取閱文件資料記錄保持完整、清晰、無缺失、無破損相關部門或崗位對于所保存的質量體系文件或重要資料應設置文件清單，以方便查閱，并避免文件丟失對與本企業(yè)經營運作有關的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進行收集，并確保完整、有效客戶檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善保持文件的現實有效性，作廢文件有適當標識涉及到公司機密的文件應確保安全，設置借閱權限，借閱手續(xù)完備；文件管理人員變動有重要文件交接記錄為安全起見，存儲于電腦中的公司內部及公司與外部單位間的來往審批文件、與業(yè)主相關的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份文件柜內文件擺放整齊，所有文件夾設有明確標識柜內無塵、無潮、無蟲，室內環(huán)境適宜儲存文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理要求接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商簽訂物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會成立后與業(yè)委會續(xù)簽物業(yè)管理委托合同接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同物業(yè)管理委托合同內容、時間和簽約應具有有效性合同及資料應保存完整，設置合同清單，并注明合同有效期限合同應符合公司利益和法律要求，應確保保存的有效性216所有質量記錄根據體系文件的要求進行分類管理，標識清晰，檢索方便3品質監(jiān)控公司建立質量管理和運作模式，定期進行內部審核內審符合標準要求通過外部審核的管理小區(qū)，年度累計外部審核中出現的觀察項和輕微不合格項≦8項，嚴重不合格項為0項開展鼓勵員工參與的品質改善活動建立完善的投訴處理程序，并能根據不同的投訴性質做到及時、有效、滿意的解決或平息有崗位負責關注集團論壇上出現的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴產生的兩個小時內，或相關部門轉交信息后的一個小時內回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理物業(yè)管理項目設置專門崗位負責客戶服務及時反饋和處理顧客投訴，所有投訴在收到信息之日起2個工作日內反饋給業(yè)主，并不斷跟進、反饋處理結果物業(yè)管理項目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益的共性投訴處理結果，以適當方式向業(yè)主公布所有投訴有完整的記錄，有跟進結果對有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計分析投訴處理情況顧客有效投訴處理率為%制訂質量事故處理程序，并留存記錄質量事故處理包含原因調查、責任分析、應急措施和預防措施公司定期對質量事故進行分析，并落實預防措施對信息分析和管理中常用的統(tǒng)計技術有明確文件規(guī)定相關職責人員掌握常用統(tǒng)計技術工具運用方法，并能有效運用規(guī)定合同評審程序，明確對顧客要求的評估程序和方法并對合同進行有效評審公司對新開展或新接管的物業(yè)項目和服務進行策劃，并保留策劃評估記錄公司建立物業(yè)工程改造前評審程序，并按照程序落實，以確保工程的合理、有效、低成本管理項目應根據風險情況購買相關物業(yè)管理責任險4信息管理建立信息管理制度，公司內及各物業(yè)管理小區(qū)設立專門崗位負責信息的收集和傳遞按要求定時編制并傳遞半月報及重要的管理和服務信息重大的質量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個工作日內通報給相關部門或人員按照集團信息管理和投訴處理制度的相關要求，及時、準確的向集團傳遞相關信息公司加強與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動積極參加集團內部物業(yè)管理交流活動公司建立內部工作平臺，用以對內管理和信息傳遞有專門崗位負責信息的及時登載、更新與維護推進辦公網絡化管理，公司和各管理項目的電腦聯(lián)網，職能部門的電腦普及率達到80％，管理項目至少有1臺可聯(lián)網電腦物業(yè)管理專業(yè)軟件在公司和管理項目得到推廣和應用，相關人員接受相應培訓，能熟練使用軟件辦公物業(yè)管理、物業(yè)資產、物業(yè)人事軟件資料及時更新與維護，其內容至少2個月更新一次人力資源管理公司通過大專院校、人才市場、勞務市場等專門機構招聘人員新聘人員應通過面試、筆試或現場操作合格后方可錄用對所有正式員工，按照國家勞動法的規(guī)定簽訂勞動合同，并按照國家和地方*的有關規(guī)定為其購買相應的社會保險為員工提供符合勞動法要求的勞動保護，所有員工都接受職業(yè)安全培訓每年針對不同的崗位人員，制訂相應的培訓計劃，并落實和實施，保證所有人員每季度接受培訓的時間不少于8小時，并對培訓效果進行評估，至少每半年總結一次培訓工作公司每年至少組織兩次管理項目經理級以上人員參加專業(yè)培訓研修對各級管理人員進行相關物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓，熟悉物業(yè)管理的基本法律知識員工培訓工作符合培訓制度要求公司建立定期考核制度，并有效落實每年至少進行一次員工滿意度調查，并對調查結果進行分析，并對員工反映的問題進行整改落實管理人員和專業(yè)技術人員具有相應資格，持證上崗專業(yè)技術人員持證上崗率達到%，公司及物業(yè)管理項目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達到80%以上，公司職能部門和項目負責人必須持有物業(yè)管理上崗證建立創(chuàng)新機制，鼓勵員工開展各種管理、服務和技術創(chuàng)新活動公司確保每年度有超過3項在內部管理、客戶服務、企業(yè)經營上的創(chuàng)新措施得以有效應用顧客關系物業(yè)管理項目按規(guī)定成立業(yè)主委員會管理項目積極協(xié)助業(yè)主委員會建立和運作管理項目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關系，溝通順暢所有住宅類物業(yè)管理項目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項目未簽訂的，應補簽業(yè)主公約物業(yè)管理項目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務電話及公司投訴電話建立24小時接聽電話制度，接聽業(yè)主報修、求助、投訴等，并做好相關記錄住宅類物業(yè)管理項目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動社區(qū)文化活動按計劃開展，活動結束后進行評估積累經驗物業(yè)管理項目應有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動場地、設施物業(yè)管理項目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，加強與業(yè)主的溝通與聯(lián)絡，聽取業(yè)主的建議與意見物業(yè)管理項目內設立業(yè)主意見箱物業(yè)管理項目至少每年進行一次顧客意見調查，并對調查結果進行分析，對調查中所反映的問題采取相應措施進行改進兩個業(yè)主以上的物業(yè)管理項目編制季度管理服務報告，每季度將管理、服務及財務信服務信息要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀52CI妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑對顧客的資料、物品、現金有明確收交記錄各項居家、商務服務提供按照公司規(guī)定的程序進行公布服務項目及價格表，并在服務前向服務對象說明服務內容及相應的價格零修、急修及時率%，返修率不高于1%服務質量回訪滿意率不低于95%會所等其他服務提供符合公司相關要求8商鋪管理商鋪消防符合規(guī)定，管理項目應建立和落實定期檢查商鋪消防設施的制度無違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼落實好門前三包，鋪面整齊，無違章擺賣，無亂扔垃圾、無污水排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準，無存放有毒有害物質商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本資料、經營許可證復印件、相關管理協(xié)議等商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生，商鋪經營行為不影響業(yè)主正常居住和生活廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損等9接管驗收公司在接管新項目時進行房屋接管前驗收，并留有記錄公司制定房屋驗收標準管理項目保留房屋返修跟進記錄10入住辦理制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等保留完整的房屋交付驗收等有效記錄在迎接新項目業(yè)主入伙時，進行入伙前策劃和培訓11經營管理公司開展與物業(yè)有關的多種經營業(yè)務，物業(yè)管理項目開展房屋代理租賃業(yè)務、各種生活配套服務及公共配套設施代理經營業(yè)務等公司收支至少達到平衡狀態(tài)公司應嚴格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應控制在下列標準內：單位面積管理成本深圳、上海、北京地區(qū) 其他地多層住宅高層住宅綜合大廈寫字樓注：單位面積管理成本=物業(yè)管理總成本÷物業(yè)管理面積12管理目標標準公司應實行目標管理，并設置相應的管理目標，其目標應達到以下要求： 管理目標準 管理目標 標準物業(yè)管理費收繳率 95%公共火災發(fā)生數 0火警有效控制率 %可控事件發(fā)生數 0顧客滿意度員工滿意度顧客有效投訴率住宅類物業(yè) 其他物業(yè)‰萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類1人員素質熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程，掌握本崗位的工作技能，具有較強的安全防范意識按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝，保持整潔，正確佩戴工牌言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精內務管理保潔、除雪、綠化工具、設備管理責任落實到人，統(tǒng)一存放于指定的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標識清楚，存放不能有礙觀瞻機械性工具應做到定期維護保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實施監(jiān)控并記錄確保連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現象、動作無異音、操作靈敏，機身清潔；對長時間不使用的機械性工具要定期試動作，以保持其工作靈敏性內部溝通活動綠化管理小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于平方米物業(yè)管理項目應按照CI要求對植物進行名稱標注，并將植物名錄備案管理物業(yè)管理項目應根據植物生長習性編制植物年度養(yǎng)護計劃，對植物進行定期養(yǎng)護，外包的綠化項目應要求承包方提供植物年度養(yǎng)護計劃，并監(jiān)督檢查花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現象，無斑禿，無灼傷枝干無機械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現象小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物無積水小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每平方米范圍內累計面積不超過2且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過平方米枯死挽救喬木可只保留樹干但須能見青皮，新移植喬木需保留部分樹葉，要達到景觀效果喬木類樹干正常生長挺直，骨架均勻，樹冠完整喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現象草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右綠地和花壇無雜草、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現象主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干凈4．清潔衛(wèi)生公共設施公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用門，目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡玻璃：250cm2需打蠟的地面光亮、顯本色大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內有明顯輪廓瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印膠質地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡墻面涂料墻面無明顯污跡、腳印大理石貼瓷內墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵水泥墻面目視無蛛網、呈本色不銹鋼內墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡不銹鋼外墻面無積塵，呈本色天花無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感；所有設施表面基本呈本色這里的設施包括滅火器、消防栓、開關、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓不超過1只/ml空置房無蜘蛛網、無異味、無雜物、無明顯積塵停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大3cm1/5蓋完整，覆蓋緊貼垃圾車停放于指定點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味煙灰盅標志圖案清晰，內置物保持清潔洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設施完好有合同明確約定的除外電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡無異味通風性能良好地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲50cm料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵辦公場所，除滿足其它設施清潔要求外，還應滿足：地面無污跡、無水跡并符合相應材質地面清潔要求；墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網門窗、開關、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調、百葉窗等目視無塵無污桌50cm拍打無飛塵垃圾簍不過滿、無異味飲水設施無污跡、無積水會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：有明確的除雪要求和除雪工具并根據需要在單元入口設置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施除雪時間：大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的安全其余部位要求雪停后立即清掃業(yè)主出行的必經道路應在四小時內清理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在36小時內清理干凈屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃，如果雨夾雪，邊下邊化，則應隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪除雪完成標準：雪后四小時，業(yè)主出行必經通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋全面清掃后標準：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設施無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時環(huán)境消殺定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時采取有效措施防范游泳池游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物泳池周圍無鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓配有足夠救生員，在開放時間內不間斷值勤，且救生員必須具備培訓合格證，體檢合格證水質清澈透明、無異味，PH值51．5m/18升游離余氯應保持在毫克/升--毫克/升，化合余氯應保持在毫克/升以上冬季室內泳池池水溫度控制在22—26℃24—28℃1—2℃會所健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室等要求室內空氣清新；設備、設施完好無破損，無利角；物品分類擺放、整齊潔凈；組合類器材各活動連接部位結實、安全、牢固、無松脫，轉動部位有防護罩；有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；各類器材、設備等呈本色、無明顯灰塵、污跡棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清新，物品擺放整齊有序，標識清晰酒吧：酒吧臺內開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標準綜合項目小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設施，且設置合理清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活小區(qū)內不得違反當地規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染公共設施或場所標識應按照萬科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設置，標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動，設有明顯標識或采取有效防范措施居民日常生活所需商業(yè)網點管理有序，符合衛(wèi)生標準，整潔干凈；無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象樣板房和銷售廳室內空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態(tài)地面、地毯保持“四無”；金屬質地物品無銹跡電器運作正常，物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持清潔、完好 物品、設備與《物資清單》帳物相符飲用水、水杯備用充分要求樣板房工作人員服務熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為其它符合相關設施清潔要求5二次供水生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網，每半年或按當地法規(guī)規(guī)定時間清洗一次，保證二次供水達到國家標準，并附有當地水質檢測部門的合格報告萬科物業(yè)管理標準(設備物資類)1目的建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務體系2范圍本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司3職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在活動中作為評比依據開始運各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議 4方法和過程控制萬科物業(yè)管理標準包括四部分：《萬科物業(yè)管理標準管理服務類》、《萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類》、《萬科物業(yè)管理標準設備物資類》、《萬科物業(yè)管理標準安全管理類》本標準是其系列標準的一部分萬科物業(yè)管理標準設備管理類1人員素質身體健康，經醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷上班時間內，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌具備必要的專業(yè)知識且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規(guī)程，并經當地主管部門考試合格，取得相應工種*部門頒發(fā)的操作許可證明2設備房管理基本要求設備房門上有相應設備房標識設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；備現場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉動部位要有防護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全設備完好各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整供配電設備房應在顯眼位置設立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點滿足以下標準：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護面積嚴重危險級5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危險級×4B×4B×4B×4B×4B15×5A×4B輕危險級10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B 20×3A10×1B補充說明：a)b)×4B保護面積一欄中為可選用，保護面積為×4=30m2，用現場面積除以30保護面積一欄中為可選用，但由于經濟原因，不建議選用d)地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上增加30%e)設有消防栓的場所，可相應減少30%；設有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50%；設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%f)25滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識h)嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所i)以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設計規(guī)范》要求設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用重要設備房內應配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下參觀來訪人員需進設備房，須由部門經理指定專人陪同方可進入無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握設備表面無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時設備房排水通暢具有防鼠措施專用工具、安全用品應放置在指定位置應制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應定期檢修對維修工具應有保管清單，保管現狀良好3資料管理新建物業(yè)接管驗收應提交資料產權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術資料：竣工圖包括：總平面、建筑、結構、給排水、通風、配電、電力等設備、設施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單位；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試壓報告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；原有房屋接管驗收應驗交的資料產權資料：房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及其固定附著物清冊技術資料：房地產平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料4供配電系統(tǒng)屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常配電設備接地電阻值小于4歐姆變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內原則上以進戶電壓V±5%范圍作為標準干70度變壓器自動吹風散熱裝置動作油浸式變壓器溫度：度繼電保護延時跳閘；9０度繼電保護報警以上報警溫度若產品說明要求中有明確規(guī)定應按照此規(guī)定要求動作，設備規(guī)格無明確要求的應按照上述要求動作發(fā)展商未配相關裝置的應具有其他有效防護措施電容補償柜管理功率因數能手動、自動調節(jié)控制補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞補償控制手動、自動切換有效補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于兆歐功率因數：不小于０９高低壓配電柜內部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：V—V蓄電池：鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液蓄電池不應發(fā)生如下現象：a)電解液過少，露出部分極板b)蓄電池外部短路c)電池電壓不正常d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞e)電解液內含有機雜質f)爬堿嚴重酸性蓄電池經常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液電線絕緣完好無銹蝕充電狀態(tài)不允許開蓋5小時發(fā)電機設備：內燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏 發(fā)電機柴油內燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動柴油發(fā)動機轉速穩(wěn)定發(fā)電機輸出電壓符合標準要求備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油冷水箱水量保持在容積的80%以上四濾應按體系文件要求及時更換必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用備有符合要求的切換開關裝置蓄電池組電壓保持在24V左右柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)正常情況下，發(fā)電機轉換開關應打在自動位置按體系文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施5給排水設備設施水泵運行無異響，無異常震動水泵軸無泄漏潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏止回閥動作靈敏可靠限水、停水按規(guī)定時間通知用戶對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固供水壓力波動范圍在正負范圍內重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗排水設施污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉換開關處在自動控制狀態(tài)控制箱開關、指示燈完好電機運行電流小于額定值下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整6消防設備設施系統(tǒng)消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠消防專用工具配備齊全消防室內設有報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉跳閘不泄漏止回閥動作靈敏可靠反向不泄漏消火栓配置齊備，各配件功能良好水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定消防水泵控制柜指示正常消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)噴淋頭：無泄漏，外觀完整消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)設施功能完備無損壞卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確消防監(jiān)控中心：錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定錄像帶更換時間定時，專人負責保管音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵焦距調整、云臺各角度動作靈敏監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺損管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整7電梯系統(tǒng)電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現象檢升應不超過相應電梯溫度要求范圍曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于８０度電動機連接應保持緊固電機不應有異常聲音至少每年更換新的潤滑脂曳引機減速器要求：應保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產生少量的潤滑性滲油減速器的機件和軸承的溫度應不7585松動，無銹蝕曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓電梯故障停止運行時，在轎箱內能用手將門撥開，其撥力應在—牛頓范圍內轎箱門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米2575—8門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好無銹蝕門廳鎖嚙合應不小于7毫米轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水設備無灰塵轎廂導軌導靴導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米間隙應均勻導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕緩沖器10緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒安全鉗傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂其動作應靈敏可靠4轎箱和對重側的鋼絲繩應當張力均勻321216不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%補償裝置補償鏈在運行中不允許產生噪音消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損電梯電氣部分：繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象控制盤、各種開關、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤接地電阻小于4歐動力線絕緣電阻大于兆歐控制線絕緣電阻大于兆歐盤車、救人設施置于機房明顯位置平層標志明顯運行出現故障后，救援人員應在10分鐘內到達現場處理如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應具有相應的資質證明，電梯的設備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔電梯轎廂內各種設施完好，清潔衛(wèi)生無手印、污跡、各類標識齊全運行無異常聲響電梯機房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效室內衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整8采暖及空調系統(tǒng)安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好冬季供暖居室16鍋爐的進水必須經過水處理，并對進水質量定期進行檢測流量開關動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內應保持0—20毫米水柱微負壓狀態(tài)正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%—98%第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓—V，點火電極絕緣不漏電間距3—5MM燃油泵輸出壓力達到額定值10—30巴鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求爐內水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠熱力換熱站供暖：對市網供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器精度高于級傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識儀表應至少應每兩年定期請技術監(jiān)督部門檢驗認可換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用換熱器設備應設有排氣閥、排污閥設備應根據水質和介質實際情況，定期的檢查和清洗設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸使用時在按要求夾緊每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側同時逐漸增加壓力熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封3/滑脂潤滑保養(yǎng)分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結水排凈，待排出全是蒸汽為止空調補水裝置：高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無修蝕溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應在區(qū)間范圍補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調節(jié)器工作穩(wěn)定可靠補水壓力控制準確穩(wěn)定波動壓力小于兆帕循環(huán)水系統(tǒng)：采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于毫米過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關靈活風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全電機運轉無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流設備無漏水保溫良好風機盤管回風過濾網每半年清洗一次電加熱采暖：電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于兆歐電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠冷空調系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設有防鼠蟲措施，濾網清潔，冷凝水暢通，轉動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全冷卻塔設備：電機、風扇聯(lián)接良好轉速風量達到設備要求減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動布水器出水角度一致，水量均勻，運轉靈活濾料應整齊排列無破損，經過濾料到接水盤應如下雨接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水停塔后盤中水不溢流運行時塔外允許有少量漂水冷卻水、冷水系統(tǒng)：冷卻水水流開關、冷凍水水流開關應穩(wěn)定可靠其輸出參數應與冷水機組要求相匹配水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求并且在電氣控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖補水箱內應作到不缺水、不溢流自動補水閥安全可靠冷水機組設備：60油溫高于43度設備運行時潤滑油應有—壓力冷凝器壓力范圍：—相應溫度范圍：15度—41蒸發(fā)器壓力范圍：—，相應制冷劑溫度范圍：1度—8度螺桿式冷水機組開機前冷凝器進水溫度不得低于15度，運行時冷卻水進水溫度范圍20度—42度出水溫度范圍25度—45度電氣部分應保持干噪防止電路板等設備絕緣損壞機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固電機：70—50度電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲電機風扇冷卻效果明顯電機運行時不能有糊焦味、冒煙現象電機三相運行相電流和為零運行電流不超過額定電流的%，對地絕緣電阻大于兆歐水泵潤滑油位在油標內軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動泵密封良好無泄漏泵軸轉動輕快無刮碰管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整9檢測儀器儀表及安全設施購買儀器儀表時，必須附有技術監(jiān)督部門認可的廠家生產檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業(yè)機構檢驗，并有效標識檢驗項目：配電設備的電流表、電壓表、功率因數表、功率表、收費用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴測試使用的搖表、萬用表、氣焊消防設施等10弱電設備設施可視對講系統(tǒng)：室外機、室內機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠線路布置連接牢固阻車器潤滑傳動良好設施衛(wèi)生清潔完整電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固布線美觀合理箱體內外完整無損壞管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整11附屬、配套設施防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網線無脫焊，大面積生銹現象外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象空調架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡建筑年限在三年以上、本體結構已出現老化跡象、未吊頂的天花、檐等物業(yè)和高層墻體，應建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴格落實行業(yè)相關規(guī)定屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃無違章亂搭建、亂懸掛現象無擅自改變房屋用途，小區(qū)內棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識圖健全娛樂設施安全責任制度等各項規(guī)章制度，配備相應的操作、維修、管理人員，建立緊急救護制度各種娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色彩活躍，物品整齊操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設置使用說明管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整遺留工程管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進記錄入伙半年內，對重大遺留工程有解決的方案50%入伙三年，無較大遺留工程的存在采購管理有合格供方一覽表，供方選擇的相關評估手續(xù)完整，每年對供方進行評估物資采購具有相關申請手續(xù)和物品驗收手續(xù)實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定對采購的不合格物資應具有明確的處理方法并得以落實14．倉庫管理倉庫內物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放倉庫應根據庫存物資特性，配備相應的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和安全措施易燃易爆物資應隔離存放，存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具30人群聚集場所至少50米乙炔瓶和氧氣瓶必須隔離存放庫存物資進出倉、領借用手續(xù)完整所有庫存物資應建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符報廢物資、待處理物資應具備相關手續(xù)15資產管理建立資產管理臺帳，定期對所有資產進行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符固定資產機身上應有唯一的固定資產標識資產的購置、調撥、轉讓、報廢應具備相關手續(xù)16維修基金管理用任由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，按照相關規(guī)定，應取得相關行政主管部門的批準當地*業(yè)主公開人員素質安全崗位人員按照萬科企業(yè)形象策劃手冊要求統(tǒng)一著裝，各崗位按照工作要求統(tǒng)一配戴值勤用具，并符合應急要求；私用物品的配帶不得影響統(tǒng)一形象；站立時保持立正或跨立姿勢安全員應熟悉社區(qū)環(huán)境，熟悉社區(qū)的消防設施、設備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程安全員言行舉止、作風嚴謹、值勤文明、訓練有素、認真負責安全員應具有熟練使用消防器材、撲滅初始火災、人工呼吸、外傷包扎、火災救援、處理自然災害等技能安全員每周必須進行體能素質訓練和業(yè)務素質的培訓，訓練應達到以下標準：年項目 內容 18-25歲 26-35歲 36歲以上一百米沖刺 不超過15秒 不超過16秒 不超過20秒三千米長跑不超過15分鐘不超過16分鐘不超過20分鐘35/30個/分鐘隊列基礎操作精通步法操作操作精通緊急、突發(fā)事件處理能協(xié)助正確處理能獨立正確處理協(xié)調能獨立正確處理協(xié)調法律知識了解并掌握治安、消防、交通、物業(yè)管理法律常識，能夠以法律手段規(guī)避責任事故，保護業(yè)主人身和財產安全內務管理安全崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標識清楚，電器設備電力充足，不影響正常使用集中住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現象，被子棱角分明，床面平整，無鄒褶，不積壓換洗衣物，并具有完善的監(jiān)督制度每周至少安排一次內部溝通，并保存記錄每個項目須保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上安全員外出人數不超過不當班安全員總人數的50%[未安排集體住宿和社會警