酬金制物業(yè)管理簡介

“酬金制物業(yè)管理"簡介什么是酬金制？費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的優(yōu)點(diǎn)：一“酬金制”更加有利地愛護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益“酬金制"模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，供應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越,所支付的成本相應(yīng)也越高在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來,很多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、削減服務(wù)項(xiàng)目來獵取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必定導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會(huì)被寬敞業(yè)主炒掉“酬金制下“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入.“酬金制”不會(huì)混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避開 業(yè)主的收入被侵占。了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程大會(huì)提交具體的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)，人員編制、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金,進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,經(jīng)據(jù)。三、酬金制是實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑物業(yè)服務(wù)收費(fèi)接受酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑“酬金制”下物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗謨蓚€(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)。一個(gè)是 以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動(dòng),物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財(cái);后者物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)則是在替業(yè)主理財(cái)在酬金制下物業(yè)管理企業(yè)只能從中依據(jù)合同商定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金剩下的錢全部是業(yè)主的,全部權(quán)也是業(yè)主的.酬金制將物業(yè)公司的權(quán)益與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分別開，更具透亮?????性。物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征酬金制方式下物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金.同時(shí)，為充分利用社會(huì)資源代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督,這些管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用狀況是否合理都需要得到業(yè)主的認(rèn)可業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項(xiàng)的決策但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的,這就要求必需通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。要達(dá)到上述目的，酬金制方式下必需建立以下制度和機(jī)制：一、建立管理預(yù)算制度下核心內(nèi)容之一，是由物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人依據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務(wù)收入和履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)所需的全部支出而做出的收支平衡預(yù)算。二、建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支狀況報(bào)告制度也稱為接受監(jiān)督，費(fèi)用公開制度.這是在管理預(yù)算制度 的基礎(chǔ)上, 業(yè)主平常需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)的使用狀況而實(shí)行的一個(gè)補(bǔ)充做法。三、建立物業(yè)管理審計(jì)制度酬金制方式下對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣的代管資金的監(jiān)督是業(yè)主的權(quán)利,正常狀況下這種監(jiān)督可以通過管理預(yù)算和收支報(bào)表的公布來實(shí)現(xiàn)，但在有些狀況下這種正常的監(jiān)督不能滿足業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理行審計(jì).這種審計(jì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合同關(guān)系基礎(chǔ)上雙方的權(quán)利審計(jì)。四、建立多退少補(bǔ)機(jī)制本年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可能消滅節(jié)余或虧損，在“酬金制”下節(jié)余其權(quán)益歸全體業(yè)主,具體可實(shí)行彌補(bǔ)上年度虧損、納入專項(xiàng)修理基金或依據(jù)業(yè)主大會(huì)的打算進(jìn)行處置，假如消滅不足則應(yīng)有全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)?。五、建立嘉?jiǎng)機(jī)制酬金制包干制優(yōu)劣比較比較服務(wù)內(nèi)容+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)=商定價(jià)格（服務(wù)成本+稅金+利潤）物業(yè)公司依據(jù)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)精確?????定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；酬金制：酬金=（服務(wù)內(nèi)容+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)+服務(wù)成本+稅金）＊1-15％物業(yè)公司依據(jù)服務(wù)要求測算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主購買物業(yè)公司服務(wù)=質(zhì)價(jià)相符商定：服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)委會(huì)業(yè)委會(huì)物業(yè)公司包干酬金包干酬金理財(cái)方式理財(cái)方式省心審核合理性自負(fù)盈虧物業(yè)為主理財(cái)收費(fèi)方式固定支付按實(shí)支付固定收取實(shí)報(bào)實(shí)銷+管理費(fèi)預(yù)算編制省時(shí)審核預(yù)算自我估價(jià)測算公開成本,具體編制公布決算細(xì)包干制以外的修理公布全部決算執(zhí)行帳目公布不必查帳目費(fèi)用狀況物業(yè)管理酬金制將有更大的市場空間或者不足均由業(yè)主享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式。這種模式,在國外和港澳等一些物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，已經(jīng)被普遍接受.金制的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決目前我國的物業(yè)管理市場尚處于進(jìn)展初期，各種法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程尚待修訂和逐步建立,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的生疏也剛剛從懵懂中走出來，而對(duì)物業(yè)服務(wù)的有償消費(fèi)的觀念和對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和范圍的界定也并未了然。目前處于一個(gè)不完全市場化機(jī)制的商業(yè)化運(yùn)行狀態(tài).在此時(shí)推出物業(yè)管理的酬金制并非最佳時(shí)機(jī)。且還要取決于寬敞業(yè)主的素養(yǎng)和業(yè)主管理委員會(huì)的作用。遼寧大陽物業(yè)管理有限公司與沈陽的移動(dòng)馨苑業(yè)主管理委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，實(shí)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制。從運(yùn)營的時(shí)間來看，效果顯著,沖突弱化，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)了雙贏.總結(jié)成功受益之處，前提條件是組建業(yè)主管理“管理"要想發(fā)揮管理的作用,要在雙方的物業(yè)管理托付合同中約束各自的責(zé)、權(quán)、利，同時(shí)明確業(yè)委會(huì)的法律地位。通過“共管”制來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的和諧化,從而保障物業(yè)管理有序、可持續(xù)的進(jìn)展.那么,酬金制相對(duì)包干制,具備那些優(yōu)勢呢？全部用于物業(yè)服務(wù)合同商定的支出，不虛假報(bào)賬，曲意提高管理成本。委員會(huì)聘請(qǐng)一名，出納由物業(yè)公司委派,二人均隸屬物業(yè)公司。移動(dòng)馨苑業(yè)主管理委員會(huì)在業(yè)主會(huì)所設(shè)立固定的辦公場所,負(fù)責(zé)履行合同的職責(zé)，業(yè)主管理委員別業(yè)主違反《物業(yè)管理契約》、《業(yè)主公約》的，共同出面協(xié)調(diào).這樣既提高了理委員會(huì)的認(rèn)同感。99％以上。（24“更規(guī)范”是依據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的組成和使用而言，物業(yè)管理企業(yè)管理的是全部業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，哪些該修、哪些該換、用多少成原來維護(hù)等等問題,都由業(yè)主自己打算.物業(yè)公司作為一個(gè)代管和代辦機(jī)構(gòu)，明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)“更有市場空間”。酬金制與包干制的一個(gè)重大區(qū)分，就是其依據(jù)既定標(biāo)準(zhǔn)收取的管理費(fèi)抵減各項(xiàng)合理支出后,結(jié)余全部歸業(yè)主,消滅虧空也完全由業(yè)主彌補(bǔ).這樣，物業(yè)管理企業(yè)自己獲得回報(bào)名正言順，旱澇保收，不必再擔(dān)憂賠本賺叫賣?????了;業(yè)主也覺得自己可以當(dāng)家作仆人，師出出名,理直氣壯，不必再擔(dān)憂花冤明白白地消費(fèi),雙方互惠互利，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。但是，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行，還需要解決其他一些層面的問題。例如：物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問題；業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理力量問題；物業(yè)管理直接成本的確認(rèn)問題；管理成本擴(kuò)張沖動(dòng)的抑制問題；彌補(bǔ)管理運(yùn)行虧空的分?jǐn)倖栴}；物業(yè)管理納稅基數(shù)的核定問題；業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生債權(quán)的歸屬問題；明確業(yè)主管理委員會(huì)的法律地位問題；其他行業(yè)的協(xié)調(diào)協(xié)作問題；政府主管部門的指導(dǎo)監(jiān)控問題……盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個(gè)社會(huì)各個(gè)方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以信任，物業(yè)管理酬金制會(huì)逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主流模式。的自律。隨著法制的不斷健全和國人素養(yǎng)的逐步提高,包干制將退出歷史舞臺(tái)，操作空間巨大。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同商定的支出結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者擔(dān)當(dāng)實(shí)行酬金制的預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬.酬金制的好處在于便于業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、財(cái)務(wù)透亮?????運(yùn)作規(guī)范，從肯定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收（制,贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也積累了一些成熟的閱歷,但由于“酬金制”提出自己的淺見，與各位讀者溝通。案例一：車輛丟失，物業(yè)有責(zé)應(yīng)否用“酬金"埋單車價(jià)5律師分析：本案的爭議焦點(diǎn)就是物業(yè)公司能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本,由全體業(yè)主來擔(dān)當(dāng)，還是由物業(yè)公司收取的酬金來擔(dān)當(dāng)。本律師認(rèn)為，首先是《物業(yè)管理服務(wù)合同》有商定的，從商定。對(duì)于無合同商定的狀況應(yīng)由物業(yè)公司來擔(dān)當(dāng)責(zé)任.理由如下：從《合同法》角度講，依據(jù)權(quán)利義務(wù)全都原則，物業(yè)公司收取物業(yè)管費(fèi)是權(quán)利而管好小,擔(dān)當(dāng)管理上的風(fēng)險(xiǎn)就是其義務(wù)其,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定供應(yīng)相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的商定,導(dǎo)致業(yè)仆人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任”該條規(guī)定并沒有區(qū)分包干制收費(fèi)還是酬金制收費(fèi) ,換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費(fèi)為名主見不擔(dān)當(dāng)責(zé)任,在物業(yè)管理服務(wù)合同無明確商定的狀況下，是不能得到法院的支持。不管是小區(qū)車輛的丟失，還是發(fā)生人身損害大事,假如一旦判令物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)責(zé)任，往往是少則幾萬，多則幾十萬。比如說小區(qū)的一部20萬元的車輛丟失，假如沒有保險(xiǎn)公司承保,物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)次要責(zé)任，30％,物業(yè)公司也需要對(duì)業(yè)主賠付6公眾責(zé)任險(xiǎn),物業(yè)公司在與業(yè)委會(huì)充分溝通下確立用成原來分?jǐn)傔@些風(fēng)險(xiǎn).案例二:物業(yè)公司所得稅可否由實(shí)際酬金制收費(fèi)的小區(qū)來分?jǐn)?本律師服務(wù)的一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)曾遇到這樣一個(gè)問題：在一次業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司就小區(qū)管理的工作例會(huì)上,在就上月物業(yè)管理支出酬金制只是一種收費(fèi)模式而已,所得稅的計(jì)算也是以該收入，減去物律師分析:在實(shí)行酬金制的狀況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與“丫鬟帶鑰匙”相當(dāng)類似,所收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于代收、代管、代付性質(zhì)。盡管全部費(fèi)用把握在自己的手里，但除了依據(jù)規(guī)定提10（一般10%當(dāng)然物業(yè)公司酬金部分的結(jié)余亦應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的所得稅.“抱負(fù)中的酬金制”變更現(xiàn)實(shí)時(shí)，小區(qū)就無需再分?jǐn)傁鄳?yīng)的所得稅成本.實(shí)際上，本的擔(dān)當(dāng)?shù)?對(duì)于這些問題一是要明確商定,二是要通過有說服力的預(yù)算與業(yè)委會(huì)達(dá)成全都。案例三專項(xiàng)服務(wù)收益應(yīng)否分成本律師為顧問單位修改一商務(wù)樓《物業(yè)管理服務(wù)》合同，合同商定而物業(yè)公司認(rèn)為,專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司供應(yīng)專項(xiàng)服務(wù)所得,也未計(jì)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》的規(guī)定:酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服依據(jù)一般的理解費(fèi)、專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，甚至包括停車費(fèi)等公益性收入,也并不能講是理論上的錯(cuò)誤,所以才消滅上述這一案例。物業(yè)公司供應(yīng)專項(xiàng)服務(wù)的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本,由案例四：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班費(fèi)和社保費(fèi)誰來擔(dān)當(dāng)？本律師一個(gè)顧問單位，遇到這么一狀況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動(dòng)糾紛,訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司有違反《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，必要擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班工資和社保費(fèi),物業(yè)公司認(rèn)為該管理人員系為小區(qū)服務(wù)的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本,費(fèi)用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意擔(dān)當(dāng)這部分費(fèi)用。律師分析：物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)當(dāng)這些費(fèi)用，本律師認(rèn)為不能一概而論,應(yīng)依據(jù)法院判令的上述費(fèi)用的性質(zhì)來具體推斷。依據(jù)《勞動(dòng)合同法》的規(guī)定,物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有些狀況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯(cuò)造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合的,是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯(cuò)造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取是物業(yè)公司“節(jié)省"小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，假如物業(yè)公司嚴(yán)業(yè)用工成本，同時(shí),在酬金制收費(fèi)下也是削減業(yè)主的成本。所以，即對(duì)于加班費(fèi)用，屬于本應(yīng)支付員工的酬勞，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。對(duì)于綜合保險(xiǎn)費(fèi)用,屬于法規(guī)規(guī)所當(dāng)然。最終，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，各有其長也各有其短.從上述案例分析看，酬金制目前存在的問題是由于其不成熟包括理論爭辯上的單薄和實(shí)踐中未被認(rèn)可造成具體操作中遇到一些問題.理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對(duì)其沒有可操作性的規(guī)定，理論爭辯根本沒有深化開放.本律師舉一例子說明，2003 年11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法2007920務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審方法》(試行）對(duì)物業(yè)公司的基本財(cái)務(wù)操作規(guī)定仍舊是包干制，酬金制只字未提。實(shí)踐中未被認(rèn)可表現(xiàn)在:物業(yè)管理費(fèi)不“小區(qū)業(yè)委會(huì)不敢管財(cái)務(wù)，怕稍有閃失遭業(yè)主非議?，F(xiàn)在財(cái)務(wù)由物業(yè)公司直接管理，業(yè)委會(huì)又面臨監(jiān)管難.假如重新聘用物業(yè)，我們可能會(huì)放棄已實(shí)施5年的物業(yè)管理酬金制?！弊蛉?福州海景花園業(yè)委會(huì)吳主任對(duì)記者表示。2003年，海景花園在我省領(lǐng)先嘗試推出物業(yè)管理酬金制。本月20海景花園酬金制的“硬傷”困難。31其實(shí)，早在五年前,海景花園就開頭試行了物業(yè)酬金制管理。2003年，海景花園不滿開發(fā)商派駐的物業(yè)公司,將其炒掉.炒掉老物業(yè)后,一時(shí)沒有新物業(yè)進(jìn)駐。無奈之下，小區(qū)業(yè)主打算實(shí)行自治，由業(yè)委會(huì)直接聘請(qǐng)有從業(yè)資格的物業(yè)管理人員,并支付給他們工資.不久后，在這些物業(yè)管理人員的基礎(chǔ)上,成立了益欣隆物業(yè),并負(fù)責(zé)海景花園的物業(yè)管理到現(xiàn)在。海景花園還在福建首次嘗試了酬金制:即由業(yè)委會(huì)來核定物業(yè)公司的人員、工資和福利，明確物業(yè)是由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)；業(yè)委會(huì)在每年年底的時(shí)候?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì).由于沒有先例和范本，海景花園嘗試的酬金制留下了“硬傷"。按常理，推行物業(yè)公司負(fù)責(zé)。次,即使審計(jì)發(fā)覺問題，不該花的錢還是花了?！备Ｖ菔形飿I(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人丁女狀況也正如丁女士所說的那樣。海景花園的酬金制埋下的隱患在2006年初爆發(fā)出來.當(dāng)時(shí)，新改選的海景花園業(yè)委會(huì)，請(qǐng)福建廣業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所依據(jù)此前簽訂的《物業(yè)管理托管協(xié)議》，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì).審計(jì)的結(jié)果令業(yè)主很意外,物業(yè)公司通過各種名目“多拿”了15萬元。為防范此類事情發(fā)生，新改選的業(yè)委20077業(yè)委會(huì)和物業(yè)的沖突開頭多了起來。今年3月8日，海景花園與益欣隆物業(yè)合同已到期.海景花園業(yè)委會(huì)吳主任昨日直言：“即使重新聘用物業(yè)公司，我們也可能會(huì)放棄酬金制。”為何不敢管小區(qū)財(cái)務(wù)而由物業(yè)直接管理，業(yè)委會(huì)又面臨監(jiān)管難題.二是到底酬金制是新生事物，沒有先那么,業(yè)委會(huì)為何不敢直接管理小區(qū)財(cái)務(wù)？海景花園業(yè)委會(huì)吳主任說，之前也考慮過業(yè)委會(huì)直接聘請(qǐng)財(cái)務(wù)人員,但擔(dān)憂管理財(cái)務(wù)會(huì)業(yè)主非議。對(duì)此，丁女士指出，業(yè)委會(huì)談錢色變,其實(shí)大可不必，關(guān)鍵是要做到財(cái)務(wù)準(zhǔn)時(shí)公開。比如在年前先召開業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)做年度預(yù)算，然后進(jìn)行公示.業(yè)委會(huì)依據(jù)有數(shù)臨亂不慌?，F(xiàn)有的工作方式可能很難適應(yīng)得了。同時(shí)對(duì)物業(yè)也能起到有效的監(jiān)督。沒有先例該咋辦13間倉促，最終都難逃脫失敗的命運(yùn)?！霸诤＞盎▓@剛剛推行酬金制之時(shí)，我就說它命長不了?！弊蛉?，省物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。樣的專業(yè)水準(zhǔn)?！辈贿^，本月20日召開的福州市物業(yè)管理工作會(huì)議，已明確今年將推出酬金制.目前福州也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。沒有先例可循,沒有部門指導(dǎo)該咋辦？□關(guān)鍵詞點(diǎn)擊《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（200761該細(xì)則，實(shí)行市場調(diào)整價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以實(shí)行“包干制”或者“酬金制"等形式?！鞍芍?是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者擔(dān)當(dāng).物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤.“酬金制”是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主供應(yīng)物管服務(wù)和其它酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀（一）實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開頭由專業(yè)公司經(jīng)營。解和生疏酬金制，現(xiàn)選取常見的接受不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實(shí)行酬金制的具體狀況進(jìn)行比較分析(詳見下表).分析此表可以得出這樣的結(jié)論：酬金制適用于專業(yè)化分工有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會(huì)消滅突破規(guī)定比例的狀況。事實(shí)上，在酬金制的好像機(jī)運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如，在酬金的計(jì)提方式上，有的實(shí)行比例酬金，有的實(shí)行固定酬金；在酬金的收取方向下,有的接受單向收取，有的接受雙向收取.物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實(shí)行酬金制的條件。首（二）酬金比例市場化是趨勢在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件,當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時(shí)往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展甚至毀滅這個(gè)產(chǎn)業(yè)而規(guī)定的酬比例上限過高時(shí)，酬金折讓Discount）的狀況就會(huì)物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)憂標(biāo)通過對(duì)上表所列行業(yè)的分析,可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時(shí),酬金折讓的狀況就必定會(huì)發(fā)生，最終會(huì)在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，防止其過高是應(yīng)當(dāng)?shù)?，但更?yīng)防止其過低。物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性(一）計(jì)提基數(shù)的確定物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它（如特約服務(wù))收入。是愛護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金,有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本把握,進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學(xué).（二性分析首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代務(wù)活動(dòng)，就應(yīng)當(dāng)獵取相應(yīng)的酬勞。因此，物業(yè)管理的這種特殊性打算了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看，以代收代支的物業(yè)再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡潔、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透亮?????度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定（一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場選擇相結(jié)合政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，可以依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以依據(jù)服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。（二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例10%10%計(jì)提的酬金總額，平均只能掩蓋這些公司本部管理7114。1%。另15%。（三）幾個(gè)需要說明的問題一是，目前仍有一種錯(cuò)誤的生疏，把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大，其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講,企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素.這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的含酬價(jià)凈 價(jià)＋酬 金酬 金=含酬價(jià)×酬金率凈 價(jià)=含酬價(jià)×（1－酬金)依據(jù)上述公式，酬金額的計(jì)算方法可演化為酬 金=（凈價(jià)＋酬金）×酬金率=凈價(jià)×酬金率＋酬金×酬金率此公式表明：酬金本身也被提取了酬金.方法,即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法，避開酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:含酬價(jià)凈 價(jià)＋酬 酬 金=凈 價(jià)×酬金率含酬價(jià)凈 價(jià)×(1＋酬金率）假如已知含酬價(jià)，則酬金的計(jì)算方法為:酬 金=含酬價(jià)／（1＋酬金酬金率下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法ABC20031111515%15萬元,計(jì)算公式如下：115÷（1＋15%）×15％=15假如按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為：115×15%=17。25萬元，則多提酬金2.25萬元何為“公共能耗"?推敲。共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備.公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額（3）依據(jù)業(yè)主使用公以上三個(gè)方法，方法：（1)收取依據(jù)略顯粗燥，其忽視了公共能耗費(fèi)單價(jià)測算的簡單過程，將業(yè)主自用設(shè)備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。（2)依據(jù)物業(yè)實(shí)際狀況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗,經(jīng)過各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學(xué)地測算公共能耗費(fèi)單價(jià).目的。酬金制的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式當(dāng)然是一個(gè)好模式，但從理論第一，物業(yè)管理直接成本的確認(rèn)問題預(yù)控?cái)?shù)額而已．真正關(guān)系到業(yè)主與物業(yè)公司彼此利益的消長的，是最其次，管理成本擴(kuò)張沖動(dòng)的抑制問題下,其經(jīng)濟(jì)回報(bào)主要來源于依據(jù)直接成本固定比例提取的管理酬金．那么提高回報(bào)最簡捷。最便當(dāng)?shù)姆椒ǎ褪窃黾映杀?提高酬金約束力，實(shí)行酬金制以后，物業(yè)管理成本的不斷攀升將很可能悄然而至。第三，彌補(bǔ)管理運(yùn)行虧空的分?jǐn)倖栴}物業(yè)管理酬金制與承包制的一個(gè)重大區(qū)分,就是其依據(jù)既定標(biāo)準(zhǔn)收取的管理費(fèi)抵減各項(xiàng)合理支出以后．有了節(jié)余全部歸業(yè)主全部,消滅虧這些享受不公正待遇的物業(yè)管理公司并非不知,不想通過業(yè)主分?jǐn)偟姆绞絹韽浹a(bǔ)虧空．情愿做冤大頭，而是實(shí)在無能為之.目前，各地的物業(yè)管理費(fèi)收交率普遍不高，事先已經(jīng)商定的費(fèi)用尚且無法如數(shù)收第四，物業(yè)管理納稅基數(shù)的核定問題在實(shí)行酬金制的狀況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與·丫鬟帶鑰匙’相當(dāng)類似，所收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于代收、代,代付性質(zhì)盡管全部費(fèi)用把握在自己的手里 ,但除了依據(jù)規(guī)定提取的管理酬金外其余算不上物業(yè)管理公司的收入物業(yè)管理公司理應(yīng)依據(jù)自己的酬金收入擔(dān)當(dāng)營業(yè)稅等稅費(fèi)的納稅責(zé)任若硬性要其以物業(yè)管理費(fèi)總額為基數(shù)繳納，勢必將稅費(fèi)列入直接成本，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上．而業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司為自己服務(wù)，又類同于“打平伙”似的集體消費(fèi)，由其擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理的營業(yè)稅等稅費(fèi)也實(shí)在既不合情又不合理．事實(shí)上，現(xiàn)在那些單一業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主不經(jīng)過物業(yè)管理公司而直接向有關(guān)方面支付能源.分包等費(fèi)用，也是不附加營業(yè)稅等稅費(fèi)的：可多個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目,業(yè)主籌資經(jīng)過物業(yè)管理公司支付這些費(fèi)用，就要擔(dān)當(dāng)營業(yè)稅等稅費(fèi)．明顯有點(diǎn)冤枉。物業(yè)管理行業(yè)和寬敞業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同呼吁，合理核定物業(yè)管理營業(yè)稅等稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù),爭取得到法規(guī)上的支持.第五,業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生債權(quán)的歸屬問題理公司自己的經(jīng)濟(jì)收益親密相關(guān),與之關(guān)聯(lián)度更高的則是基于直接成理公司,也完全可以依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)核算制度做出秀麗的賬屬全體業(yè)主，業(yè)主也難以追討。比較可行的解決方法,可能還是要在合同中先對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收交率和欠費(fèi)的處理做出明確的事先的約定。當(dāng)然，除此之外．要保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行，還需要解決其目前,一般的住宅小區(qū)實(shí)行的收費(fèi)方式還是包干制。物業(yè)公司比較有風(fēng)險(xiǎn),酬金制就不同了，實(shí)報(bào)實(shí)銷，業(yè)主預(yù)付費(fèi)，多了少了都是業(yè)主的.以請(qǐng)有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)機(jī)構(gòu)對(duì)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì).假如業(yè)主有酬金制的實(shí)施條件每一種新的制度實(shí)行起都會(huì)有一個(gè)過程的,我覺得實(shí)行酬金制是一種進(jìn)展趨勢,是一種必定的結(jié)果.酬金制的實(shí)施條件我們今日在爭辯的酬金制，也是今后若干年中物業(yè)管理方面必需攻克的難題，為什么說是難題，酬金制在今日還缺乏生存的土壤、缺少播種與耕耘者、缺少有機(jī)肥……，單有種子和氧氣是不夠的，所以有此盛會(huì)！1、必需明確酬金制項(xiàng)目：酬金制最大優(yōu)勢可以將物業(yè)公司的權(quán)益與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格剝離開（但現(xiàn)在還缺相關(guān)政策來界定)。甲、乙（現(xiàn)行的規(guī)范文本不適應(yīng)酬金制操作）上入手；2、完善的服務(wù)商定:物業(yè)費(fèi)中按比例或固定數(shù)額提取酬金用于支維護(hù)支出；3、陽光的財(cái)務(wù)制度：業(yè)主要為酬金制建立嘉獎(jiǎng)機(jī)制,物業(yè)要做到在這方面就產(chǎn)生了一道拷問物業(yè)企業(yè)的誠信題,而這道題格外重要，4、健全的監(jiān)督機(jī)制:酬金制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)企業(yè)在代管業(yè)主們的資金，因此監(jiān)督資金的平安使用是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，由于業(yè)主大會(huì)的非專業(yè)性，所以提倡利用社會(huì)資源（專業(yè)機(jī)構(gòu)）來協(xié)管、監(jiān)督格外重要；以上只不過是“物業(yè)特征酬金制”的基本實(shí)施條件，真正的“物業(yè)管理酬金制”離我們業(yè)主還有多遠(yuǎn)？對(duì)物業(yè)管理酬金制的生疏對(duì)物業(yè)管理酬金制的生疏（對(duì)《住宅與房地產(chǎn)》中《物業(yè)管理實(shí)行酬金制需要破解五大難題》的解答)第一，物業(yè)管理直接成本的確認(rèn)問題1）2）年中對(duì)比預(yù)算作一份明細(xì)對(duì)比,年末再作一份決算給甲方審核，其中對(duì)預(yù)決算差異大的要作出說明.3)大的修理/改良項(xiàng)目（用錢數(shù)額大的)，都要事先提交專項(xiàng)報(bào)告，貨比三家后確定方案。4）甲方可以聘請(qǐng)第三方進(jìn)行審核。（）其次，管理成本擴(kuò)張沖動(dòng)的抑制問題競爭而確定第三，彌補(bǔ)管理運(yùn)行虧空的分?jǐn)倖栴}1)虧空不會(huì)很大，由于有預(yù)算在先。有意外支出，都需要另行協(xié)商。2）現(xiàn)階段本質(zhì)上是“準(zhǔn)酬金制算要嚴(yán)格把握，每年略有盈余比較好。3）收繳率問題對(duì)酬金制和包干制同樣存在，無需在此解釋。4）收繳率不高（要想方法提高）不應(yīng)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),否則就是對(duì)按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主不公正。第四,物業(yè)管理納稅基數(shù)的核定問題1）可與稅務(wù)部門協(xié)商，代收代繳的水、電等能耗費(fèi)免繳營業(yè)稅。該繳的稅應(yīng)繳，是守法經(jīng)營。能避的稅盡可能不交，這樣可以降低成本,從而降低管理費(fèi)，增加企業(yè)的競爭力，物業(yè)管理企業(yè)怎么會(huì)沒有樂觀性呢?除非這個(gè)企業(yè)根本不懂經(jīng)營管理。(物業(yè)管理進(jìn)展趨制;標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；學(xué)問化、價(jià)廉化的物業(yè)管理要）第五，業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生債權(quán)的歸屬問題1）欠費(fèi)應(yīng)由企業(yè)背,這就是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn).否則企業(yè)沒有壓力，可以不顧管理服務(wù)水準(zhǔn)。2）所以，決算只能按應(yīng)收額來做。行業(yè)同樣如此。酬金制物業(yè)管理的法律問題酬金制物業(yè)管理的法律問題1、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主全部。物業(yè)管理公司是否有權(quán)追索欠繳的物業(yè)服務(wù)資金?2、物業(yè)管理公司對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金是否有提取的優(yōu)先權(quán)?3、對(duì)于物業(yè)管理公司的費(fèi)用支出，如何加強(qiáng)監(jiān)督？4、對(duì)于物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)外包行為,如何加強(qiáng)管理？物業(yè)管理酬金制實(shí)施前景物業(yè)管理酬金制實(shí)施前景一、酬金制的本質(zhì)體現(xiàn)了物業(yè)管理的本質(zhì)(一）物業(yè)管理的本質(zhì)1、物業(yè)管理的主體是業(yè)主；2、物業(yè)管理決策的主體形式是業(yè)主大會(huì)；3、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；4、物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘,并由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽定物業(yè)管理合同。（二）酬金制的本質(zhì)（的物業(yè)酬金制的核心又是按實(shí)結(jié)算。二、酬金制是物業(yè)管理的進(jìn)展方向市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競爭，企業(yè)的競爭除了技術(shù)各方面的競爭,對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來講，經(jīng)營理念、服務(wù)理念的競爭是一個(gè)重要方面.業(yè)管理企業(yè)目前擔(dān)當(dāng)了更多的社會(huì)責(zé)任.其中一個(gè)眾所周知的責(zé)任就三、酬金制是物業(yè)管理的又一場革命（一） 對(duì)業(yè)主大會(huì)是一場革命觀念上（二） 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是一場革物業(yè)管理收費(fèi)方式的方向是酬金制把握酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在將來的市場競爭中將脫穎而出。酬金制實(shí)施需要實(shí)踐積累.境外物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式的狀況介紹境外物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式的狀況介紹內(nèi)容大要:1。國外盛行的收費(fèi)模式－ 物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式的實(shí)行狀況2。酬金制的運(yùn)行模式2.1 合同的擬訂及核準(zhǔn)預(yù)算2。2 對(duì)所收取管理費(fèi)的專戶專管方式2.3 酬金的收取方式 － 按固定的費(fèi)用或按百分2。4 業(yè)主委員會(huì)的角式日常管理支出的審批每月提交的賬目每季度及年度公告的賬2。8 年度的獨(dú)立審計(jì)及監(jiān)督2.9 爭議的解決方式國內(nèi)實(shí)行的酬金制與境外的分別在國內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理酬金制收費(fèi)方式的困難與展望現(xiàn)場答疑酬金制能解決什么問題?酬金制能解決什么問題?一、現(xiàn)行實(shí)際狀況是“包干制”收費(fèi)為絕大多數(shù)，但是業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)公司糾紛連連，剪不斷理還亂。酬金制解決不了這個(gè)信任缺失、業(yè)主觀念的逆境。二、現(xiàn)在百姓的心態(tài)是服務(wù)要求越來越高，但卻期望費(fèi)用越來越低，而按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律看這是違反常理，政府的提倡是質(zhì)價(jià)相符，也就是水漲船高的概念，這也是企業(yè)生存和可持續(xù)進(jìn)展的良性走向,符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。電訊支出均有不同程度的拖欠現(xiàn)象。說到底也是社會(huì)少數(shù)人富的更富,而大多數(shù)人收入增加有限，甚至因故下降，卻不得不承受生活成本上升的負(fù)擔(dān),而這些收費(fèi)中除了物業(yè)費(fèi)，其他均是強(qiáng)勢壟斷經(jīng)營企年年以接近10％的GDP應(yīng)帶來的配套服務(wù)代價(jià),這是社會(huì)現(xiàn)實(shí)，也是物業(yè)公司與業(yè)主沖突的根本緣由.政府經(jīng)濟(jì)財(cái)政部門的難題是要大幅度提高產(chǎn)業(yè)工人薪金,那么就要讓方法，防止價(jià)格的上漲。比如物業(yè)收費(fèi)方面就經(jīng)常消滅上十年不變的三、結(jié)論:綜上所述，酬金制代替包干制并不能解決上述這些深層沖突.因金制，物業(yè)管理糾紛問題將照舊存在.由于社區(qū)就是小社會(huì)，全部社桃源居2009—2010物業(yè)管理服務(wù)合同甲 方：深圳市寶安區(qū)桃源居業(yè)主委員法定代表人：乙 方:深圳市世外桃源物業(yè)管理服務(wù)有限公法定代表:依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其《實(shí)施細(xì)則（發(fā)改價(jià)格［2003］1864號(hào)文）等國家、地方有關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方在公平、自愿、協(xié)商全都的基礎(chǔ)上，就甲方托付乙方對(duì)桃源居小區(qū)物業(yè)(下稱：本花園）實(shí)行專業(yè)化管理服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)訂立本合同。第一章桃源居的物業(yè)概況第一條 桃源居建筑物的基本狀況物業(yè)名稱：綠化掩蓋率：喬樹木：其次條 桃源居公共設(shè)施設(shè)備的基本狀況電 梯：供電系統(tǒng)：1000KVA變壓器/臺(tái)，柴油發(fā)電機(jī)/臺(tái)，裝機(jī)容量/供水系//KW/KW地面水池個(gè)。消防設(shè)/個(gè)內(nèi)///個(gè)其次章 托付管理服務(wù)事項(xiàng)和要第三條 財(cái)務(wù)管理服務(wù)1、為本花園業(yè)主共有的物業(yè)管理資金供應(yīng)代收、代支等優(yōu)質(zhì)財(cái)務(wù)管理服務(wù)。本花園物業(yè)管理資金包括業(yè)主繳交的管理費(fèi)、停車場收取的停車費(fèi)、公共物業(yè)租金、其它利用本花園公共資源收取的收入（包管理處特約服務(wù)收入和使用公共水電的收入)等。要求按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)算做好本花園物業(yè)管理資金的收繳工作，收繳率應(yīng)達(dá)到97%.超額收繳部分的 50％嘉獎(jiǎng)給物業(yè)公司，未達(dá)收繳率的數(shù)額需從議定的傭金中扣回補(bǔ)足。2、為本花園業(yè)主共有的本體修理基金和公共設(shè)備修理基金供應(yīng)優(yōu)質(zhì)3、乙方管理處須配備合格的收款員（出納員）,及兼職會(huì)計(jì)員。要求按規(guī)定為甲方代理做好各種資金的收支賬及其明細(xì)、固定資產(chǎn)臺(tái)賬、現(xiàn)金收支賬、銀行收支帳等會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，賬目規(guī)范、清楚。要求按季度向甲方送交各種明細(xì)報(bào)表和銀行對(duì)帳單,按季度向公眾公布物業(yè)管理資金和修理基金的收支報(bào)表。4、按規(guī)定的審批程序代理和監(jiān)督各種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取和支付業(yè)務(wù).5、按規(guī)定辦理業(yè)主公共物業(yè)經(jīng)營收入稅費(fèi)的代扣代繳業(yè)第四條 公共設(shè)施的管理服務(wù)1、 嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范合理的養(yǎng)護(hù)修理制度,定期巡察,按時(shí)養(yǎng)護(hù)，準(zhǔn)時(shí)維修,記錄完整，檔案齊備，節(jié)省開支。2故造成的停電,不能多于一次.公共照明系統(tǒng)完好無缺，按時(shí)開關(guān)，節(jié)省3、保證供水系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)備完好、無滲漏。按時(shí)清洗地面水池及天面水箱，保證生活水質(zhì)符合規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn).除清洗等外部緣由外，不發(fā)生停水事故。4245、保證消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行正常、有效，消防設(shè)施完好無缺.能準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺和排解消防隱患.6、保證排水、排污管道、溝渠的通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象。78、整理和保管好本花園的物業(yè)檔案資料，建立資料檔案室，要求齊小區(qū)建設(shè)竣工圖、小區(qū)管網(wǎng)竣工圖、小區(qū)線路走向圖、大修或改造施工合同及圖紙資料、房屋及其權(quán)屬清冊等等。第五條 公共房場所）的管理服務(wù)1、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公共房屋和公共場所的使用、養(yǎng)護(hù)和修理。2、公共房屋中作為管理用房的不得私自出租或挪作他用。3、按雙方商定，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主共有的商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營管理.公共物業(yè)的經(jīng)營收入按規(guī)定用于補(bǔ)充公共設(shè)備修理基金和當(dāng)年物業(yè)管理服務(wù)資金,要求收繳率達(dá)97%以上。4、實(shí)施對(duì)物業(yè)外墻和公共內(nèi)墻保養(yǎng)整修。負(fù)責(zé)日常的補(bǔ)漏潔凈管理（含招牌、廣告管理)。5、實(shí)施對(duì)地下室、架空層等公共部位、公共場所的定時(shí)巡察管理，要求保持潔凈、干燥,管網(wǎng)完好,無嚴(yán)峻銹蝕、滲漏。6、實(shí)施對(duì)圍墻的管理和維護(hù)，要求無缺損、美觀大方。7住宅內(nèi)的違規(guī)搭建。8、 統(tǒng)一管理房屋天面的完好和潔凈，制止非法搭建、私用第六條 公共平安和公共秩序的管理服務(wù)1、嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)的公共秩序管理規(guī)定。2、小區(qū)實(shí)行封閉式管理服務(wù)，負(fù)責(zé)盤查和拒絕無關(guān)外來人員入內(nèi)、穿越。3、實(shí)行24小時(shí)值班、巡邏和監(jiān)控。監(jiān)控錄像至少保留1個(gè)月備查。4、在租賃管理站協(xié)作下做好小區(qū)內(nèi)出租屋的管理，要求對(duì)出租屋業(yè)主、承租人的資料登記齊備。小區(qū)內(nèi)不發(fā)生因管理失職產(chǎn)生的偷、盜和其它治安和刑事案件。56、管理服務(wù)人員文明禮貌，和氣親切，堅(jiān)持原則，敢于負(fù)責(zé).7第七條 業(yè)主共有停車位的管理服務(wù)1、依據(jù)實(shí)際停車容量,制定停車季卡發(fā)放方法，嚴(yán)格把握停車總量.2、把握外來車輛進(jìn)入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的車輛應(yīng)限時(shí)停放,計(jì)時(shí)收費(fèi)，并不得在小區(qū)內(nèi)過夜。3、停車費(fèi)收入全部用作補(bǔ)充當(dāng)年物業(yè)管理資金（要求完成預(yù)算指標(biāo))。4、停車有序，道路通暢，不消滅堵塞人行道、消防道的現(xiàn)象。5、使用和維護(hù)保養(yǎng)好車場道閘,保管好進(jìn)出車輛記錄資料。6損壞，由乙方擔(dān)當(dāng)應(yīng)負(fù)的責(zé)任(不得動(dòng)用業(yè)主共有物業(yè)管理資金進(jìn)行賠償。第八條公共清潔衛(wèi)生和園藝綠化的管理服務(wù)1、代表甲方與選聘的專業(yè)公司簽定專項(xiàng)服務(wù)合同，并監(jiān)督其實(shí)施.2、保持小區(qū)公共場所的潔凈，路面無垃圾,墻面、窗戶無嚴(yán)峻灰塵、污垢。3、按時(shí)清運(yùn)垃圾.準(zhǔn)時(shí)排解積水，消退蚊蠅滋生地。4、實(shí)行有效措施定期進(jìn)行害蟲的消殺，有效把握小區(qū)的蚊、蠅、鼠、蟑等密度,達(dá)到優(yōu)良。5、嚴(yán)格把握小區(qū)的環(huán)境污染。禁止經(jīng)營餐飲等污染商業(yè)活動(dòng)。6、做好小區(qū)花草樹木的日常養(yǎng)護(hù)，要求長勢良好，不枯不死，整齊美觀。7、愛護(hù)好小區(qū)綠化面積,不得、不準(zhǔn)任憑破壞或削減綠化面積。8、嚴(yán)格按深圳市有關(guān)規(guī)定加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)寵物的管理第九條 其它特約收費(fèi)項(xiàng)目的管理服務(wù)1、利用管理處人力資源開展居民專有物業(yè)的特約有償修理服務(wù)，要求利民、便民、準(zhǔn)時(shí)。有償收入屬全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)開支.2、樂觀開展孤老、重病、殘疾居民的特殊服務(wù)。建立特需居民的信息資料。第十條 負(fù)責(zé)組織開展小區(qū)文化體育活動(dòng)1、負(fù)責(zé)管理本花園各種文體活動(dòng)室、活動(dòng)場所及其有關(guān)設(shè)施.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以指導(dǎo)和聘請(qǐng)專人（承包)管理文體活動(dòng)室。2、策劃和組織文化體育活動(dòng)，滿足居民參與小區(qū)活動(dòng)的需求,提高小區(qū)活動(dòng)的品位.3、辦好文宣報(bào)欄，普及政策法規(guī),傳播科學(xué)學(xué)問,通報(bào)社區(qū)動(dòng)態(tài)。4、做好節(jié)日裝飾,烘托節(jié)日氣氛。第十一條 其它由法律法規(guī)和行政政策所規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公擔(dān)當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)事項(xiàng)。第十二條 本合同有效期二年，自2OO9年10月1日起至2010年10月1日止。第十三條 本合同到期后,雙方合同關(guān)系即為終止。甲乙雙方應(yīng)提前60 天書面通知對(duì)方是否有續(xù)簽合同的意愿，以便雙方進(jìn)行新合同聘、談判或者移交撤離的規(guī)定程序。第四章 物業(yè)管理費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)第十四條 依據(jù)政府指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，本花物業(yè)業(yè)主或使用人應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：1、高層住宅物業(yè)（含電梯間）元。2、多層住宅物業(yè)（含電梯間）元。3、多層住宅物業(yè)每月每平方米建筑面積/元。4、首層商業(yè)物業(yè)（及其它用于商業(yè)用途的物業(yè)）每月每平方米建筑面積/元.515-30136、逾期仍未交款者，將按有關(guān)規(guī)定收取滯納金，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定實(shí)行催繳措施。第十五條 本花園物業(yè)業(yè)主或使用人應(yīng)繳納的本體修理基金標(biāo)1、高層住宅、多層住宅及其它商業(yè)物業(yè)均為每月每平方/元.2、本體修理基金應(yīng)與物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)用同樣的方式交納，但分別入帳管理。第十六條 本花園業(yè)主使用機(jī)動(dòng)車停車位的收費(fèi)標(biāo)1、露天非固定停車位每/元小車）.2/元。3/元。4、停車位使用費(fèi)接受按季購買季卡方式實(shí)行。第十七條 如政府主管部門對(duì)以上物管收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，甲乙同等效力。第五章 物業(yè)管理服務(wù)酬金第十八條 乙方為完成本花園物業(yè)管理服務(wù)的合同托付任務(wù)，應(yīng)向花園派駐不少人的物業(yè)管理處團(tuán)其人員構(gòu)成如下：1、管理處經(jīng)理/人，經(jīng)理助理（工程主管）/人，經(jīng)理助理(保安主管）/人，行政文員/人.2/人（含收款員一人。3人。4人。第十九條 為完成本花園物業(yè)管理服務(wù)的合同托付任務(wù)，甲方應(yīng)向方支付每年約為/萬元的物業(yè)管理服