房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位職責(zé)

個人收集了溫度哦精品文檔供大家學(xué)習(xí)==============================個人收集了溫度哦精品文檔供大家學(xué)習(xí)==============================專業(yè)收集精品文檔======================================================================================================================================專業(yè)收集精品文檔==============================專業(yè)收集精品文檔=============================一、客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶出示國土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表,并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險，如業(yè)主沒有收定，他/她不行能交房產(chǎn)證押在中介公司,他/她就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時訂金,交易條件、違約責(zé)任等不明確,草率聯(lián)系過戶，是對雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更簡潔發(fā)生問題.二、客戶在看過房之后,要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來,怎么辦？答:商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)(或事情)，正如我們不能問買方："您為何要買房一樣,客戶會產(chǎn)生一種反沙鍋問到底時，你不妨告知他/她，業(yè)主發(fā)財了,要移民、換大房、別墅了，信任你買了這房今后也會飛黃騰達。三、客戶在看房之后并商討好價格，要求見業(yè)主面再談,落實一下業(yè)主是否真的此價出售，怎么辦？答：在您未完全確定下來（下?lián)＝穑r，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談,業(yè)主托付我們公司找客戶,假如沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主,場簽字，如證明此價不實，您可以投訴并退還不實價差也不遲。四、客戶在一家公司反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購買成房子，已經(jīng)對中介公司失去信念,但是這時我公司又有一套房格外適合他,該怎么樣使他重樹信念，向他推銷此房,?答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營理念,誠信服務(wù)和辦事程序,找到該客戶在其它公司退訂的緣由,用自己專業(yè)理論說服客戶,給客戶推舉樓盤時肯定要信息精確?????，重信譽、守承諾,讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同,以你的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同,為其著想，把他當(dāng)伴侶而非客戶，消退客戶的防范意識，讓其重樹信念跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時，就可以編一些故事.料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種”危機”感。五、在價格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實滿足了,后因某種緣由訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進？答：多與客戶溝通,了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。六、客戶在沒有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦?只有在收定時才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可實行雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時業(yè)主來收定,分開支配在兩個不同的會客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定.七、客戶買房的同時，要求把小孩遷到四周學(xué)校讀書,而條件不夠，該怎么樣解決？答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，假如你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必需先解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按"就近上學(xué)”之規(guī)定提出申請，否則，根本就無法解決。八、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管,怎么辦？答：1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，公司每天都有服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。假如你肯定要監(jiān)管，我公司要求由建行進行監(jiān)管。2,即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。3、告之客戶在本公司購房必需按本公司付款程序，否則不予辦理.4、對這樣的要求，第一時間就應(yīng)當(dāng)拒絕，由于：①這違反公司原則；②③交易中心也同行是冤家滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去資金監(jiān)管.假如還不行，則要求客戶到銀行實行監(jiān)管.5、定金、傭金、稅費、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在交易中心監(jiān)管。九、客戶質(zhì)問為什么要下10%的定金，我們應(yīng)當(dāng)怎樣回答？答：當(dāng)你交10%訂金后,公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主,公司就會收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會不收,也不放心把房產(chǎn)證給公司,就無法保證客戶買到此房，并且該訂金會計入房款。十、簽約時客戶對房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？Я私夤鏡木婺＃市拋純觶約巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獺Ｕ故竟鏡南喙刈柿希っ鞴鏡氖盜推放??？/p〉十一、客戶交訂時稱你公司仍可能連續(xù)高價出售此房,想對公司進行約束時怎么辦？答:確定地告知對方，我們公司不會這樣做.第一，沒理由這樣做，也沒1.5%的傭金.其次,如這樣做了就失去您對客戶。十二、為什么要在公證過戶前付全款？答：公司為了保障雙方利益,需將房地產(chǎn)證原件交到國土局,不能任憑撤消，業(yè)主要求必需將房款付中介公司才會到國土局簽字.十三、客戶交訂時稱付10?這是對買賣雙方的負(fù)責(zé)，也避開了不必要的問題發(fā)生。十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不愿賤賣原房產(chǎn)，市場價暫無法成交,無法兩套房的賣與買同步進行，如何說服客戶下訂？答:建議客戶將原有的房產(chǎn)做個貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓.定時,怎么辦？答:12可以通過過戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？答：出于交易過程中的時間挨次而導(dǎo)致不能賠定與客戶。1、首先我公司受理業(yè)主托付;2、我司通過肯定渠道（廣告、推介）找到客戶,與客戶簽了《購房托付書》，并收取定金；3、業(yè)主確信我司已收訂，才會來我司簽署《售房托付書》，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司(以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人)。假如我司與買方簽了賠訂，可能由十七、客戶要求將(房產(chǎn)內(nèi))滲水的部分修補好再交訂，怎么辦？答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好;2、說服客戶，正由于由于將滲水部分修好,就不會賣這樣的價了。十八、客戶問：這房我較滿足,現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿足,我要退定，行不行？答：1/.定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，假如定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文書,收到定金后我公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不行能退。假如你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實,并及時轉(zhuǎn)訂業(yè)主.假如在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾肯定你能買到，請您認(rèn)真考慮。十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然轉(zhuǎn)變價格，要求更高的價格出售此房，怎么辦？答:1、消滅這種狀況,我們只有曉之以情，動之以理.從我們所付出的費用和勞動說起,以期達到感動業(yè)主的目的;2、查找報紙廣告找出相同樓盤的最低價，與業(yè)主談價,找人看房，把價格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3,由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部擔(dān)當(dāng)。二十、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦?答:1服務(wù)宗旨"誠信產(chǎn)生懷疑，久而久之,將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服其次個客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很簡潔做到的.這樣兩個客戶都做成，由一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？2、假如其次個客戶出價遠高于第一個客戶,我們也可以考慮其次個客戶,但必具備一個先決條件：盤、客戶必需有一方可以做全權(quán)托付，從而保證這部分高出的利潤我們肯定能賺到為原則.這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由,比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可達到讓他快活奮興地在我們手中買其他房產(chǎn)的目的。二十一、客戶首其款預(yù)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高,而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？答：1、說服客戶想方法，比如，向親戚伴侶預(yù)支、借錢等;2、看客戶是否有物業(yè)在手，假如有可以向銀行申請個貸。3、假如是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款。4、特殊關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。二十二、和客戶簽買房合同時，交房時間、煤氣、水電、管理費的交接時間，怎么確定？、確認(rèn)。二十三、客戶要求自己買保險，怎么辦？按規(guī)定需要向保險公司購買保險。二十四、如成交價高于房產(chǎn)證原價，而利潤只有雙俑時,客戶要求買賣合同填成交價，而業(yè)主只擔(dān)當(dāng)填合同價稅費時，怎么辦？答:向客戶說明，業(yè)主當(dāng)前的售價是不包含高出房產(chǎn)證原價的那部分稅金的價格，假如客戶堅持要按成交價填寫，1、高出的部分稅費業(yè)主要2或是由客戶擔(dān)當(dāng)高出的這部分稅費這個問題普遍存在通,假如確定原房產(chǎn)證價低于成交價時，必需在收定托付書中注明：現(xiàn)售成交價必需按房產(chǎn)證原價填寫。賣了，這時候該怎么處理?答：1、業(yè)主的這種條件是確定不行能做到的.現(xiàn)實中的"過戶"，只不過是將《現(xiàn)售買賣合同》，三級市場轉(zhuǎn)移申請表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進了國土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過戶，出稅單五個工作日后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記,假如有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險；2、要充分呈現(xiàn)公司的實力，讓客戶信任我們，其他的問題自然就解決了；3、萬不得已建議到銀行實行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，信任客戶、業(yè)主均能接受。挑毛病,以達到其退定的目的，怎么辦？答:1退,定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，假如定金可以退回，也就失去了"定"字的意義。2、簽署購房合同時，已經(jīng)注明白最終的付款和辦文時間,假如客戶有反悔表露,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)峻?向客戶表明,提示客戶最終辦文時間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行.時間過戶，怎么辦？答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達成延期付款協(xié)議.我只有依約而行。二十八、房子交接時，客戶發(fā)覺房間與原看房和收定有誤,要求業(yè)主賠錢,怎么辦？答：1、購、售托付書明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家私家電等的,假如交房時交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定,否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補償,除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時之狀態(tài).2,責(zé)任.二十九、此房風(fēng)水是否不好?答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必需生疏房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān),就看你怎么說。關(guān)鍵是你說的讓客戶快活、信服，這里的風(fēng)水就是好的。三十、客戶交定后發(fā)覺有中介公司的價格比我公司低,要求降價，否則要求退定，怎么辦?答：1、假如我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告知買方,房屋售價可以在買方可不予理睬.或我公司按約履行.2能供應(yīng)有力證據(jù)證明我公司賺了利潤,我們必需返差額。三十一、業(yè)主托付的物業(yè)售價高于市價,而又遲遲不愿降價，怎么辦？答：1、了解出售動機、確定跟進方案。2、加強與業(yè)主的多方面溝通,以媒體上的相同樓盤的最低價進行對比。3、帶人看房當(dāng)場談價，找出其房產(chǎn)的劣處。三十二、假如客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告知客戶,2、用合約來制約他,用法律來威逼他,用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動他,買房的目的就是為了使用，假如不能使用花那么多錢先買個產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動之以理，從感情上來勸告他，買房是人生的一件大事。三十三、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理?答：1、分兩種狀況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上,消退業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商,在業(yè)主收到全款后交房.三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答:1示,雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售予他人.2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前,公司每天都存在著高風(fēng)險,假如消滅問題，將給公司帶來無法彌補的損失。3、定金的承付中介公司是12萬元.三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？答：1、首先，業(yè)主收定是必需將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的,否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價出售,中介公司也無法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會存在著巨大的風(fēng)險。三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)分在哪？答:首先交鑰匙等于交房。交房同時應(yīng)同時具備以下幾個條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下;b;c;d（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場驗房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費的費用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè).三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？答:確定不行以。由于非權(quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣,更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)托付書?！辟I賣合同”的狀況，怎么辦？答：原則上這種狀況是不行以付定金的.但有時應(yīng)視當(dāng)時的狀況機敏處理.1錢同時交接。2、房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到誰贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下"按揭合同"、”保險費單”等有價有效文件、資料,付定5000元，"借款合同”和”借款借據(jù)”,5%公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項，不付定金。3、若為"買賣合同”的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將"買賣合同”、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司,并由有關(guān)人員伴隨前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費。三十九、業(yè)主沒有定時”查檔”，如何處理？答：1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實產(chǎn)權(quán)；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則,公司不能付定或僅付少量定金.四十、簽約時,業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？答:1、押金必需預(yù)留，否則無法清償物業(yè)交結(jié)前費用，必需預(yù)留，這是公司規(guī)定。2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答:公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)準(zhǔn)時提示業(yè)主交房時間和遲交房的危害以及所償補給客戶。四十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會出具承諾函，以保證房款無風(fēng)險。2、講清按揭與一次性在時間上只差半個月，付款程序基本全都。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，深圳人的超前意識使90%以上的人都選擇銀行按揭，假如不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶,對業(yè)主不利。四十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：1、傭金打折是對我們所供應(yīng)的服務(wù)的打折,是對我們供應(yīng)服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。2、行業(yè)的規(guī)范不允許打折.3、從公司經(jīng)理成本的角度來講也不能打折。四十四、由于業(yè)主的緣由,不能如期過戶,怎么辦?答：向客戶說明緣由，求得客戶理解和原諒，并擔(dān)當(dāng)客戶會盡力盡可能和經(jīng)濟責(zé)任.四十五、業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？答：1、出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。2、出具稅單并非完全意義上的"過戶”（可詢問國土局),在國土局的電腦資料上實現(xiàn)”完全過戶,公司規(guī)定完稅后五個工作日內(nèi)付清全款。誤?答:解決這個問題的唯一方法就是在接受托付時索取房產(chǎn)證復(fù)印件,或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。四十七、收到客戶定金后,業(yè)主不漲價，不愿收定、不簽托付、不簽合同，怎么辦？答:1"結(jié)”,找到這個"結(jié)”，就可以找出解開這個”結(jié)”的方法。2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益.四十八、收到客戶定金后,客戶要求見業(yè)主,此時有差價，怎么辦？答：1;23、如利潤不大，敬請放棄差價心理，保證雙傭.答：業(yè)主能將全權(quán)托付辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權(quán)托付具備法律效力，包括國土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶沒有理由不認(rèn)可,否則，是對法律的蔑視.五十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件;2、原則上這樣的事情是不行以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的緣由很多,諸如:①由于價格填退件必需買賣雙方當(dāng)事人到場，并書面提出申請，國土局酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒有力量贖樓,但不付相關(guān)費用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險,必需交付相關(guān)費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費，怎么辦?約時就有明確規(guī)定，依約而行。五十三、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清楚?交定后做了抵押（或被查封），怎么辦?答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)峻?性和法律效力，在最短的時間內(nèi)追回定金；2、通知客戶，說明狀況，并承諾重新幫他另找一套滿足的房；3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金.五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？答：依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不行以有兩個戶主存在，業(yè)主既的.有關(guān)的規(guī)定也會促使業(yè)主把戶口遷走,只是時間問題。五十五、收定后,權(quán)利人出事，怎么辦?答:任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人；業(yè)主犯案或殘疾了或其他緣由不能親自前來辦理有關(guān)手等等，都必定有解決的方法,就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。,答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將物業(yè)折價后處理;3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行擔(dān)當(dāng)。五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行供應(yīng)什么資料？答：須供應(yīng)：①售樓董事會決議;②法人代表證明;③法人授權(quán)托付書；④法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件;⑤營業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同;⑦房產(chǎn)證原/復(fù)印件。五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否肯定可以轉(zhuǎn)讓?答：不肯定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的狀況,如查封、擔(dān)保、進展商欠款、刑事案件等狀況。五十九、業(yè)主剛開頭沒力量贖樓，但在辦理手續(xù)時,突然又可以贖樓怎么辦？答：可以,假如公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓,可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，由于我們已預(yù)備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)的費用。六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊急，怎么辦？答:如沒有力量,可以由公司去贖樓，但需要支付相關(guān)費用。六十一、客戶托付書收回時，他說：我們沒在托付書上注明交易完成時該托付書要收回，怎么辦？答:交回購房托付書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件(復(fù)印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以……六十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦?答:不行以.由于辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部連續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房托付書10天內(nèi)付清傭金和房款.六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦?答：準(zhǔn)時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的緣由。六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽托付書，怎么辦？答：這個時期的業(yè)主還處在培育期，我們應(yīng)當(dāng)做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房;其次，見業(yè)主肯定要做好預(yù)備工作，對物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個格外清楚的了解，作為專類人士，你還必需對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議,而且為他著想，建立肯定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報.六十五、客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲,怎么辦?需要預(yù)備什么資料？滿18周歲沒有懂事行為力量或限制民事行為力量的公民，購房時需提交其監(jiān)護關(guān)系證明和監(jiān)護人身份證明.揭，業(yè)主方要提交什么資料？答：須提交：1、加蓋有"工商局執(zhí)照復(fù)印專用章"的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、法定代表人證明書、托付書（原件），法定代表人、托付人身份證復(fù)印件；3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認(rèn)可的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）議、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)托付書和受托人身份證復(fù)印件。六十七、客戶詢問物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答?答:1、假如推斷是真實客戶,除特定房號、業(yè)主狀況以外,有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后協(xié)商。2、避實就虛，告知他3,某樓以下。六十八、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤?答：1、多與客戶溝通,具體了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿足度！哪些因素客戶不滿足，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢。2、做為業(yè)務(wù)員必需主動掛念客戶分析已看過的物業(yè),提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，假如發(fā)覺該物業(yè)不適合客戶就要準(zhǔn)時為客戶查找其他的物業(yè)，并告知客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，肯定能為你找到您最寵愛、最滿足的物業(yè)。怎么辦？答:1行為的約束，前提是成交后,開頭履行承諾。2、查驗身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼.簽看樓書也是對我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。七十、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎?答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房.答：靠平常的業(yè)務(wù)積累，靠機敏的應(yīng)變，準(zhǔn)時給出物業(yè)合理售價,或周邊類似物業(yè)市場售價,取得雙方信任，才能留住對方電話，除之無更好方法.七十二、我公司無客戶合適的物業(yè)時，如何才能留住客戶電話？答:了解客戶的具體要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議,取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。七十三、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通,甚至互留電話,怎么辦？。七十四、同行有實在客戶要求合作時,怎么辦？答：不合作是公司要求.如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件.七十五、如何讓客戶信任，我公司不吃差價？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念,公正、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌,讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的原則,賺一萬賠十萬元。七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買,要求業(yè)務(wù)員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房.七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中,最終私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金?答：看樓書無效，就很難收回傭金。答:不行以，由于是中介公司,我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。七十九、客戶向我們交了保險費有沒有保險合同？答：有,在退抵押金同時，銀行會將保險合同附上，第一受益人為銀行。八十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？答：不行，由于銀行審查貸款資格時,要看房產(chǎn)證，如先去過戶,房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面,業(yè)主必需看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。八十一、客戶問現(xiàn)售合同最終房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),怎么我們公司沒有蓋章？答:,房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認(rèn)。和義務(wù)同時轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn).他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同書》?答：這一條,是指甲方向進展商購買一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前,權(quán)利人,擁有對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的全部權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。八十三、業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來?這應(yīng)當(dāng)是客戶的事。的帳號上,這是我們和銀行對您收款負(fù)責(zé)任.八十四、客戶問已簽抵押合同,可否提前還款?答：可以。八十五、業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)托付給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)?(如已婚須配偶同去）到公證處辦理托付書。八十七、業(yè)主不愿供應(yīng)房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？答：說服業(yè)主供應(yīng)房產(chǎn)證第三頁（房產(chǎn)資料)即可。八十八、客戶看房時不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時過于”熱忱"，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最終一句"考慮考慮"結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實，這里業(yè)務(wù)員犯了一個錯誤：就是無的放矢，這種毫無目標(biāo)話,說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要擅長傾聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機應(yīng)變，轉(zhuǎn)變自己的策略，可以投其所好,有的放矢。八十九、客戶出一個”超低"價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出"超低價”？答：當(dāng)客戶出了個”超低"價時,可能有兩種狀況，業(yè)務(wù)員應(yīng)依據(jù)當(dāng)時的狀況做出推斷，并實行相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一,客戶出的超低價不是很”離譜”，只是這種價很難談到或很難成交，這時,我們的第一反應(yīng)應(yīng)當(dāng)是”客戶在探底”,有可能成交，那么，我們應(yīng)當(dāng)面帶笑容的說："我知道您在跟我開玩笑呢！"你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價"面子"下臺，并告知客戶打算價格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有打算權(quán),其次,客戶出了根本就不行能的價，這時我們就不能會錯意,以為客戶還價就有期望了，其實，這是客戶”以進為退”的手段,他是在故意犯難你，拒絕你，由于他根本順著臺階而下，告知他這個物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著"面子"，日后還有機會。九十、客戶暴露出購買沖勁的時候，怎么辦？,"逼定”，肯定讓他空手出了門,誰保證沒有更好，價格更低的物業(yè)供他選擇呢？九十一、現(xiàn)有５０年產(chǎn)權(quán)的住宅,哪些可自動順延７０年,哪些不行以？同的都可順延。九十二、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，哪些人有優(yōu)先購買權(quán)利？答：１、國家有優(yōu)先購買權(quán);２、共有人有優(yōu)先購買權(quán);３擔(dān)當(dāng)人有優(yōu)先購買權(quán)。資料？答：到所辦暫住證的派出所開具證明，證明權(quán)利人曾在此辦過暫住證。并帶上現(xiàn)有的身份證和房產(chǎn)證原件，買賣合同原件即可。九十四、正在按揭的物業(yè)要售予第三方,能否在原按揭銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)？理過戶，正在銀行按揭的不行以過戶,須將銀行所欠款項還清，才可拿手續(xù)。答：我們公司屬于中介性質(zhì)的公司，收取的只是傭金，不具有開具房地國土局的辦文窗口開具與房產(chǎn)證購房價格相符的購房發(fā)票。辦理?①房地產(chǎn)抵押登記申請表１份；②房地產(chǎn)證原件；③抵押借款合同書三份(合同書需電腦打印，可參考銀行樣本）；④抵押人和借款人身份證明；⑤預(yù)備上述資料去國土局辦理即可。辦理?答：這種轉(zhuǎn)讓也屬于正常的三級轉(zhuǎn)讓,但產(chǎn)權(quán)也只轉(zhuǎn)讓一半。所以轉(zhuǎn)讓價格也是原房產(chǎn)證的一半。以轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)證登記作為計稅依據(jù)。九十八、夫妻雙方離婚后怎樣辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，需要提交哪些資料?答：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表１份;②房地產(chǎn)證原件；③離婚證、協(xié)議④變更方業(yè)主的身份證復(fù)印件（協(xié)議的雙方必需共同申請,法院調(diào)解除外）；⑤屬所在單位房最好需供應(yīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意變更的證明原件（商品房不用５、６項）；⑥屬（在住宅局領(lǐng)?。╊A(yù)備好上述資料去國土局辦理即可。由于價格等因素,始終未能成交，我公司業(yè)務(wù)員此時應(yīng)對的最佳策略是什么?和客戶見面，向客戶闡明我公司一貫立場，透亮?????操作，誠信服務(wù).具體操作的程序視具體狀況處理。一百、當(dāng)客戶去看房時，堅持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場該怎么辦？答：首先看房前經(jīng)紀(jì)人應(yīng)策略地預(yù)防，分別與客戶、業(yè)主方闡明不能跳看樓書和托付書的法律效力以及由此行為所引起其所負(fù)的相關(guān)法律責(zé)任XXX，以后由我來給您專職找房子,您對房子要是有什么要求或有什么見意你可以直接告知我,這樣更便利我讓我?guī)湍阏业竭m合你的房子。二、XX覺如何，你可以告知我,要是你不寵愛,你可以和我說說為什么你不寵愛，這樣我下一次可以更精確?????地幫你的利益。三、你在別的公司也有看了房子，其實你也清楚，福州在賣的房子真的是很多，可是適合你的房子就這么是賣不出去更本就沒用,所以我會努力的幫你把握這個房子的.極時和你聯(lián)系的,你心中或許的價位是多少,我心里有個底,也好幫你去談。不買,所以你可以先回去考慮一下這個問題，要不然你在是考慮了好久定下來要買,可是這時候房子賣了或我這邊再幫你去把握，讓我們共同去努力去爭取.當(dāng)然你要是不滿足你也告知我，我也好給房東回個話。六、以我多年的工作閱歷，談這么多的價格是不行能的，但是不管你出多少價格我都會盡我的努力去談一假如這個價格是不確定的價格你就告知我確定的價格，假如這是你確定的價格你告知我你最高能花多少錢七、XX一個很好的解決方案，你看你便利和我說說你的難處嗎？八、沒關(guān)系，房子適合的才是最好的，就好像一個人要買80202080我，這樣也好讓我在下一次為你找房子的時候更精確?????一點，這樣不會消滅麻木的看房，這樣為你，出