商鋪物業(yè)管理預(yù)案說明

25/25HYPERLINK"/"商業(yè)街物業(yè)治理方案商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式要緊為單體經(jīng)營，集中治理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一治理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，治理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要阻礙。關(guān)于開發(fā)商來講，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)治理公司對商鋪進(jìn)行治理，才能長久進(jìn)展。而物業(yè)治理只是商業(yè)治理公司服務(wù)內(nèi)容的一部分。目前國內(nèi)商鋪購買者有專門多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商、運(yùn)營商、物業(yè)等對商鋪的治理更為重要。假如商鋪商業(yè)治理不力，阻礙商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險依舊要落到開發(fā)商、運(yùn)營商、物業(yè)的頭上。1.0商鋪物業(yè)治理理念商鋪是有打算的商業(yè)聚攏,對商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一治理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)不于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

“統(tǒng)一治理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商托付的治理公司統(tǒng)一治理，沒有統(tǒng)一治理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的治理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。1.1商鋪的統(tǒng)一治理的理念在于統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一治理,分散經(jīng)營”的治理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從治理公司的統(tǒng)一治理。在法律上確定商鋪治理公司的治理地位。1.1.1“統(tǒng)一招商治理”要求招商的品牌審核治理和完善的租約治理。1.“品牌審核治理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格托付書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理托付書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)托付書等。2.“完善的租約治理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約治理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)治理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款治理，比如：承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，假如發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；3.營業(yè)時刻的確定；4.承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須同意統(tǒng)一治理；5.為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；6.承租人對停車場的使用，確定有償依舊無償，有無限制；7.投保范圍事宜；8.是否統(tǒng)一的收銀等1.1.2“統(tǒng)一的營銷治理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。治理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷打算，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。假如商鋪統(tǒng)一收銀治理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。1.1.3“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的治理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)治理；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的治理。

1.1.4“統(tǒng)一的物業(yè)治理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)治理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛治理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一治理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有打算的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。2.0商鋪物業(yè)的治理特點(diǎn)：2.1顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作特不重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全治理應(yīng)特不慎重。2.2服務(wù)要求高

要物業(yè)治理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)治理服務(wù)的全然原則。2.3治理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，治理點(diǎn)分散，治理難度較大是商業(yè)物業(yè)治理的特點(diǎn)。2.4營業(yè)時刻性強(qiáng)

顧客到商鋪購物的時刻，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平常和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時刻有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時刻不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理阻礙。2.5車輛治理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商鋪周邊的交通治理和停車場治理增加了壓力。車輛治理好壞直接阻礙著商場物業(yè)治理水平的整體體現(xiàn)。3.0商鋪物業(yè)治理人員配備3.1.1商鋪治理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感受沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的治理費(fèi)都用在刀刃上。業(yè)戶服務(wù)部設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部要緊職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部治理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分不兼任行政人事、文書檔案、打算財務(wù)、物料治理等職。接待員的多少要緊依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時刻和工作量，通常每班保持兩人便可。維保服務(wù)部設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門要緊職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)依照商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。保安服務(wù)部設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門要緊職能使安全防范與消防治理。具體作業(yè)人員依照商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。保潔綠化部設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的要緊職責(zé)是保潔服務(wù)治理和綠化服務(wù)治理。具體保潔和綠化作業(yè)人員依照商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。經(jīng)營服務(wù)部設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶托付給物業(yè)治理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的要緊職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)治理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)治理商鋪物業(yè)治理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進(jìn)行分項(xiàng)描述：1商鋪業(yè)戶服務(wù)治理2商鋪裝修服務(wù)治理3商鋪設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)服務(wù)治理4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修治理5商鋪安保服務(wù)治理6商鋪保潔服務(wù)治理7商鋪綠化服務(wù)治理8商鋪經(jīng)營服務(wù)治理9

商鋪廣告治理10商鋪保險治理4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)治理業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部治理。4.1.1接待與聯(lián)接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)治理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其要緊職能與其他類型物業(yè)治理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，同意投訴，安排維修和回訪，收取治理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。4.1.2糾紛、投訴接待顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)治理方來講，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“治理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一。4.1.3報修接待商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成專門大的阻礙。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修。4.1.4走訪回訪接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)治理服務(wù)的意見、建議；二是對報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實(shí)際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，差不多上為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。4.1.5內(nèi)外聯(lián)系商鋪內(nèi)部聯(lián)系：商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、治理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)治理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)治理做得如何，必將阻礙到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系：商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不行這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動專門被動。處理得好，往往事半功倍。4.2商鋪裝修服務(wù)治理4.2.1裝修治理應(yīng)包含在業(yè)戶治理中，因治理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修治理職能要緊包括：審核裝修申請、簽訂“裝修治理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督治理等。4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修治理應(yīng)做好以下幾個方面：建立周全、詳細(xì)、便于操作的治理制度；專人負(fù)責(zé)對工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督治理。4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修治理規(guī)定的要點(diǎn)二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)治理處制訂的《二次裝修施工治理規(guī)定》；業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；裝修完畢后，物業(yè)治理處依照裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)覺有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)治理處選定依舊由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)治理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)治理處作為工程監(jiān)督治理費(fèi)。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)治理處選定施工方。業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清晰顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)治理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。4.2.4裝修現(xiàn)場監(jiān)督治理在施工過程中，物業(yè)治理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行治理。治理的內(nèi)容要緊包括3方面：對施工人員的治理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督治理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的操縱；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效治理，勢必會阻礙其他業(yè)戶的營業(yè)活動。關(guān)于裝修的工程監(jiān)控要緊著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修治理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)治理處的其他治理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方中意為止。因此，也可由物業(yè)治理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些治理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時的證據(jù)或參考。4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)服務(wù)治理商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修治理的好壞直接阻礙經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行要緊靠平常養(yǎng)護(hù)。商鋪設(shè)備治理要緊是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因?yàn)橐坏┩ｋ?，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽(yù)帶來不利阻礙。因此應(yīng)選派優(yōu)秀職員，日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運(yùn)行。4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修治理4.4.1商鋪修繕的打算、資金治理。為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕打算，安排年度修繕投資，經(jīng)治理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。4.4.2工程性質(zhì)的確定。依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)峻損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作特不重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程阻礙面為局部，業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；裝修完畢后，物業(yè)治理處依照裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)覺有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)治理處選定依舊由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)治理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)治理處作為工程監(jiān)督治理費(fèi)。凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)治理處選定施工方。業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清晰顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)治理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。4.5.4監(jiān)控中心治理監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)覺可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證。另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人職員作認(rèn)真、敬業(yè)。4.5.5消防治理商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來專門大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地點(diǎn)出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實(shí)際的消防治理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)治理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清晰；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)治理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。發(fā)覺監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。發(fā)覺故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。在職員、治理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大伙兒的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。商鋪發(fā)生突法事件，保安、治理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意愛護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫搶救車。應(yīng)特不強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客。4.6商鋪保潔服務(wù)治理商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于制造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。4.6.1商鋪保潔治理方法要做好商鋪的保潔服務(wù)治理，首先要確定做什么，即什么地點(diǎn)需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，依照這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是如何做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，那個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗潔凈等。4.6.2商鋪保潔治理的重點(diǎn)商鋪的清潔治理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地點(diǎn)；為了安全也能夠聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；在商鋪的營業(yè)時刻內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒損害事故；在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；提醒業(yè)戶在規(guī)定的時刻內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。4.7商鋪綠化服務(wù)治理綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化治理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的治理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。4.7.1商鋪綠地治理商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對花木修剪整形；發(fā)覺病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識；草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；大風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。4.7.2商鋪室內(nèi)綠化治理花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；花卉上掛名牌，注明簡介、花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同制造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；花卉搬運(yùn)時，注意愛護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置。4.7.3檢查督導(dǎo)部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視，發(fā)覺問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：治理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)覺問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)治理商鋪方和物業(yè)治理公司所簽訂的托付物業(yè)治理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營治理范疇的租賃治理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時托付給物業(yè)治理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營治理。作為物業(yè)治理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營治理的好壞與自己的物業(yè)治理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。4.8.1租賃治理出租方式的治理：要緊是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類不；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給治理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采納兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（依照面積），然后依照市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后依照承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，要緊是審核其個人或公司的商業(yè)零售治理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營治理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量。是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的進(jìn)展等。租金條款租金制定的參考因素：要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流淌人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經(jīng)營的范圍及類不、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費(fèi)、商鋪治理酬金、商鋪利潤，物業(yè)治理費(fèi)等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等?.8.2廣告策劃樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)治理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)