不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積的差異及應對

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通過深入分析房產(chǎn)測繪跟規(guī)劃面積產(chǎn)生不一致的原因，積極推動在不動產(chǎn)登記中關(guān)于面積差異的相關(guān)規(guī)定以及登記流程的應對方案。同時，做出關(guān)于房屋測繪與規(guī)劃面積出現(xiàn)不一致時的相關(guān)處理建議。

房產(chǎn)測繪與規(guī)劃;不動產(chǎn)登記;差異處理

一、引言

完整的一個建設工程由開始到完成涉及到多個階段，例如設計規(guī)劃、審核、動工、完工驗收等，這些階段涉及到的參與主管參與單位有房管、國土規(guī)劃、建設等多個部門。拋開建設部門的主觀因素不講，客觀上由于不同部門在參與對接過程中所采用的標準、側(cè)重點不同，所以管控目的不同，所以很有可能在同一個位置上由于執(zhí)行不同的評判標準而出現(xiàn)差異。其中一個急需明確、處理的狀況就是，由于房管局與國土規(guī)劃部門的執(zhí)行標準、測繪目標不同等因素，導致簡單出現(xiàn)房屋測繪和規(guī)劃面積不一致，這樣對建設工程完成竣工后要進行的不動產(chǎn)登記帶來對比大的干擾。

二、房屋測繪面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生不一致的起因

（一）建設部門導致的面積差異

1.規(guī)劃設計的變動導致面積差異

由于一些因素建設開發(fā)部門不得不對原本的規(guī)劃設計進行更改變動，而構(gòu)筑物或者建筑物的譬如井深度、開間或者使用功能產(chǎn)生變動時，建筑的面積也會相應變動。此外，房屋公共使用面積的變化也會使得公攤面積受到影響，從而導致分戶面積發(fā)生變化。

2.建設開發(fā)部門的不合規(guī)操作導致面積差異

建設部門在施工過程中沒有嚴格依照許可標準要求執(zhí)行建設，例如原本設計規(guī)劃15層的總層數(shù)，結(jié)果在完工時建成了16層;或者原計劃95㎡的分戶面積，結(jié)果最終變成了98㎡等等，以此類推最終導致了房產(chǎn)測繪面積跟原本規(guī)劃面積的不一致。

（二）不一樣的測繪標準導致測繪面積差異

規(guī)劃設計與房產(chǎn)建造單位所采用的測繪標準分別是2022年7月開始實施的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》。這2個標準規(guī)范存在的差異主要有以下3點：

1.測繪目標不一樣

房產(chǎn)測繪的最終目的是采集房屋、土地的基本信息，從而為后期的產(chǎn)權(quán)管理、房產(chǎn)開發(fā)使用、房產(chǎn)交易、納稅以及城鎮(zhèn)建設規(guī)劃的數(shù)據(jù)和資料做支撐;建筑開發(fā)的測繪面積計算是為了明確建設規(guī)劃指標，起到為計算每一項工程量、編制預算等提供重要依據(jù)的作用。

2.應用范圍不一樣

房產(chǎn)測繪主要應用于以下房產(chǎn)面積測量計算，譬如房屋及建筑物的預售使用以及房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積使用。每個不同的地區(qū)會依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)原則，制定和公布適用于本地區(qū)的詳細技術(shù)規(guī)章以及工程施行方案?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》則與此不一樣，它主要適用于企業(yè)或民用建筑工程的新建、加建、改造建設的預算工程工作量以及工程工程價值預算、核算和結(jié)算等各個方面。

3.測量方法不一樣

譬如一樣是房屋住宅單層面積的測繪，《房產(chǎn)測量規(guī)定》認為假如房屋的單層樓距小于2.20米則不需要統(tǒng)計其面積;樓距大于2.20米時，都必需需要依照一層的面積進行計算;《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則認為若住宅的單層建筑物高度在2.20米及以上都應當計算總體面積，樓距低于2.20米則只需計算一半的面積。

三、測繪面積與房屋規(guī)劃面積有不一致時的處理方案

（一）面積不一致時關(guān)于登記的不同規(guī)定

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》指出，相關(guān)機構(gòu)在進行房屋登記時，需要審查不動產(chǎn)所有權(quán)調(diào)查結(jié)果資料是否合規(guī)、齊備，購買者、產(chǎn)權(quán)類型及性質(zhì)等在權(quán)籍調(diào)查表記載得是否正確，宗地圖、房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)坐標和房屋面積等有沒有符合要求。關(guān)于房產(chǎn)面積怎樣才算是〞符合要求〞并沒有具體規(guī)定。然而，在現(xiàn)已廢止的原《房屋登記方法》第22條有規(guī)定假如存在沒有依法獲得規(guī)劃、施工許可，或沒有依照規(guī)劃設計的面積等內(nèi)容進行建造的房屋申請登記的，房產(chǎn)登記機構(gòu)不應給予登記。目前所執(zhí)行的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》并沒有根據(jù)測繪跟規(guī)劃面積不一致的情形作明令阻止登記的規(guī)定。其它的關(guān)于不動產(chǎn)登記的方案規(guī)范如《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》也沒有明確有規(guī)定阻止。因此可以理解為目前在國家級別的不動產(chǎn)登記規(guī)定里，針對房產(chǎn)測量及規(guī)劃面積不一致的狀況暫時沒有明確阻止登記。

（二）兩種實際登記中的解決方案

1.測繪單位重新核實確認

實際工作過程中，假如房產(chǎn)測量跟規(guī)劃測量面積差距對比大時，那么可能是有關(guān)測繪單位在面積計算中出現(xiàn)錯誤。所以，登記部門可以讓申請人帶著對應的測繪報告跟測繪單位再次核實確認，保證更確切的登記，也表達登記部門審核的嚴謹性。

2.現(xiàn)場確認并取得相關(guān)部門看法后再登記

根據(jù)不可憐況，不動產(chǎn)登記部門可以嚴謹審查以及現(xiàn)場核實確認所提交的房屋登記申請，查實建筑物有沒有依照規(guī)劃設計進行建造。導致規(guī)劃驗收和房產(chǎn)測量報告上面積不一致的狀況主要有以下2個類型：

（1）由于采用的技術(shù)規(guī)范不一致導致規(guī)劃面積跟房產(chǎn)面積不一致;譬如封閉式的陽臺依照一半建筑面積計算來做驗收規(guī)劃，而房產(chǎn)測量是依照全部的面積來計算。這樣所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)不一致，在不動產(chǎn)登記單位內(nèi)部溝通后同時取得相關(guān)住建部門等的看法后，確定為了客觀表達該房屋的實際產(chǎn)權(quán)狀況，如實登記房產(chǎn)測量的實際面積，同時在檔案登記中說明房產(chǎn)測量跟規(guī)劃驗收面積的差異數(shù)據(jù)和原因。

（2）由于其它特別不可控原因?qū)е碌拿娣e差異;可以根據(jù)比例操縱或默認規(guī)矩的方式來解決，如建筑工程規(guī)劃設計中可接受的誤差面積跟實測面積大約在3%范圍內(nèi);這種處理方式其實并不算十分客觀，更多是為了保全買方和賣方之間的合法權(quán)益，所以采用商品房銷售法中涉及到的面積多或少的相關(guān)處理方案;假使誤差超出3%，比規(guī)劃許可多出的面積則依照違規(guī)建造處置，而具體的落地還需要依照各地區(qū)實際狀況進行調(diào)整。

四、解決房屋測繪與規(guī)劃面積不一致的三個建議

（一）加快推動房屋測繪的“三測合一〞甚至“多測合一〞創(chuàng)新改革

結(jié)合前面所剖析的原因，源于規(guī)劃測繪和房產(chǎn)測繪是歸屬不同單位，各自采用不同的標準導致這兩者的測繪面積出現(xiàn)不一致，因此解決問題的重心可以從怎么樣將分別歸屬房產(chǎn)測繪部門及規(guī)劃設計部門的測繪結(jié)果統(tǒng)一起來著手。根據(jù)國務院2022年下發(fā)的《關(guān)于全面開展工程建設工程審批制度改革的實施看法》中指出，全面開展工程建設工程審批制度改革，完成建設工程工程審批過程中的4個統(tǒng)一，主要表達在流程審批、數(shù)據(jù)平臺信息化、管理體系審批、監(jiān)管方式這四個方面的統(tǒng)一。針對涉及驗收的測量工作，執(zhí)行“一次性申請、多方協(xié)同測繪、共享數(shù)據(jù)成果〞，這里指的也是各省市級施行的“三測合一〞、“多測合一〞。因此，“三測合一〞和“多測合一〞的持續(xù)改革創(chuàng)新，可以在根源上解決房產(chǎn)及規(guī)劃測繪面積不一致的狀況。然而，這并非可以立刻一步到位實現(xiàn)，由于它不僅影響到對各個分散測量單位的監(jiān)視和培育，還影響到流程的整合、目前現(xiàn)有測繪標準的統(tǒng)一等。

（二）各地區(qū)根據(jù)實際狀況出臺對應政策

不同地區(qū)可以根據(jù)當?shù)貙嶋H狀況，具體問題具體分析，依照實際工作中經(jīng)常遇到的各色狀況分門別類并漸漸推進成登記規(guī)矩，組成適合當?shù)貙嶋H狀況的具體指導意義的