工貿(mào)大廈物業(yè)管理操作方案（投標(biāo)文件）

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已201305

投標(biāo)文件一

投標(biāo)綜合說明書

業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標(biāo)編號為物招審字(__)第(__)號的______物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級。

4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6.我方同意招標(biāo)書中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標(biāo)文件二

企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號

姓名：性別：

年齡：民族：

職務(wù)：技術(shù)職稱：

身份證號碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標(biāo)單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書

四、法人代碼證書

投標(biāo)文件三

**物業(yè)管理公司簡介

.......

投標(biāo)文件四

物業(yè)管理專案組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事，專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計(jì)有香港新界**發(fā)展計(jì)劃、香港**大廈、臺灣臺北市**集團(tuán)超高層大樓、臺北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場、上海**百貨公司、武漢**廣場、北京**大廈及珠海**廣場等。

投標(biāo)文件五

對合同意向的承諾

一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。

二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：

1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；

2、普通服務(wù)單價(jià)依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

3、特定服務(wù)單價(jià)參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動，予以確定；

4、設(shè)備的購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。

物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式

管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場，乙方提供材料和堆放場所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。

八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。

物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

投標(biāo)文件六

1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)

3、企業(yè)榮譽(yù)證書(略)

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：

投標(biāo)文件七

物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。

**物業(yè)為高級工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

一、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會因而受到影響。

二、停車塌管理

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對整幢大樓出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問服務(wù)

●建筑期間管理顧問服務(wù)

※提供大樓圖則專業(yè)意見

※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

※提供大樓建材專業(yè)意見

※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

※大樓管理進(jìn)度檢討、停車場管理建議

●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓(xùn)計(jì)劃

※財(cái)務(wù)預(yù)算

※用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

※移交大樓單位與租戶程序

※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

※保安控制

※進(jìn)入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；

●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

●在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對大樓設(shè)計(jì)在落成后對管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項(xiàng)設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

※大樓設(shè)施包括：

※電梯

※消防設(shè)備

※電氣設(shè)備

※照明設(shè)備

※給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

※停車場管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加工程會議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進(jìn)外國安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車場管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃作出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

※訂定停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

※停車塌車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評估。

※就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問服務(wù)工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓(xùn)計(jì)劃

本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

1)員工訓(xùn)練課程

就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：

●業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責(zé)

●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀(jì)律

●物業(yè)專門名詞介紹

●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用

●管理服務(wù)的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識及消防裝置

●無線電通話機(jī)的應(yīng)用

●物業(yè)管理的基準(zhǔn)

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺風(fēng)

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車

V拾獲財(cái)物

v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛

v急救學(xué)常識

V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等

對于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會加插以下課程：

V機(jī)電維護(hù)的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程

V維修工具維護(hù)及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會。

3、財(cái)務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，也能確保并增加不動產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評估，而該項(xiàng)評估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

對于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費(fèi)

V勞工保險(xiǎn)費(fèi)

v制服及洗衣費(fèi)

V員工訓(xùn)練

2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)

V升降機(jī)

V排水設(shè)備

V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標(biāo)志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機(jī)

V停車場設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費(fèi)

V電力

V自來水

V電話

V雜項(xiàng)支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會計(jì)稽核大樓賬目

V大樓保險(xiǎn)

V預(yù)留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金(三)、用戶搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作

從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問服務(wù)。

該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：

1．移交大樓單位與用戶程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準(zhǔn)其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手提電話號碼

●承包商綜合保險(xiǎn)單資料

●公共第三者保險(xiǎn)單資料

●估計(jì)裝修工程日數(shù)

●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表

●每日工作人數(shù)

●駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機(jī)

●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等

3．保安控制

此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。

4．運(yùn)作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。

5．安全控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：

(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

v大樓保險(xiǎn)事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務(wù)

V清潔服務(wù)

v維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

V財(cái)務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車場管理

V處理租戶投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

V公共關(guān)系

v租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

1、大樓保險(xiǎn)事宜

本公司有專業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；

●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；

●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。

(二)管理運(yùn)作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制

職位日班夜班工作時(shí)間

物業(yè)主管(1)1——0800-1700

物業(yè)管理員(5)230800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)10700-1700(日)

停車場管理員(1)10800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

(2)管理員工的工作細(xì)則

①物業(yè)主管

●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；

●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；

●主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

v清潔情況滿意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供應(yīng)正常

V園藝擺設(shè)滿意

v走火通路無障礙物阻塞

V后備系統(tǒng)正常

●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；

●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場承租戶；

●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。

②物業(yè)管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定；

●絕對服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養(yǎng)員

●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；

●負(fù)責(zé)廣場內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：

●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對用戶造成不便；

●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：

●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；

●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：

●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。

④停車場管理員

●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；

●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；

●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：

●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；

●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；

●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；

●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；

●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；

●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：

●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：

●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務(wù)

●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認(rèn)知等。

●本行將配合業(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)

●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。

●本公司將備有適當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競爭能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。

●本公司將編制短期及長期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：

●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。

6．財(cái)務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

●管理預(yù)算案主要針對大樓日常運(yùn)作支出，作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；

●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會計(jì)師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運(yùn)：

●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費(fèi)

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時(shí)提交書面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；

●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營運(yùn)。

7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；

●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動，以保障業(yè)主權(quán)益：

●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談