市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

62/62成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來(lái)都市的再次更新難題，也帶來(lái)眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅不墅熱，由于大款與新貴族怎么講只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。

2000始，在全國(guó)樓市上便開(kāi)始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，同時(shí)都在一時(shí)刻制造了市場(chǎng)銷售的奇跡。假如講，現(xiàn)在的小戶型項(xiàng)目?jī)H是“小荷才露尖尖角”，只是對(duì)主流市場(chǎng)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對(duì)“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。

現(xiàn)在在市場(chǎng)上較為暢銷的小戶型有不于過(guò)去觀念中的小戶型，過(guò)去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場(chǎng)上走紅的小戶型事實(shí)上已是兩個(gè)有所區(qū)不的概念。

l什么是小戶型

目前尚沒(méi)有一個(gè)明確的概念對(duì)小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種講法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：?jiǎn)沃该娣e小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，要緊指一居室。“小而不失居家必備，巧而不失布局合理”，則是小戶型的最佳闡釋。

第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密

戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場(chǎng)啟動(dòng)的必定標(biāo)志。小戶型熱銷事實(shí)上是個(gè)人購(gòu)房時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志。

第一章：小戶型市場(chǎng)形成的緣故

?戶型趨小是國(guó)際住宅面積的進(jìn)展趨向

在日本和歐洲一些國(guó)家，在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了65％，到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來(lái)，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)差不多成為新增住宅的主流，同時(shí)在逐步的上升，同時(shí)，在那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也確實(shí)是講整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)確信是趨降，戶型面積在向小進(jìn)展。緣故特不簡(jiǎn)單，和我們物質(zhì)的進(jìn)展，包括都市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的進(jìn)展等等，這是一個(gè)專門大的緣故。

?消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要緣故。

隨著取消福利分房后個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái)，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。

1)購(gòu)房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄?/p>

一個(gè)時(shí)期以來(lái)，“一步到位”曾經(jīng)是許多人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再可不能買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的要緊指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)適應(yīng)來(lái)看，換房頻率差不多從往常的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場(chǎng)，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要時(shí)期。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購(gòu)買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再依照情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至不墅。過(guò)渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型專門有市場(chǎng)。

2)消費(fèi)者對(duì)住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。

專家認(rèn)為，隨著都市功能的進(jìn)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來(lái)越完備，住宅的功能差不多出現(xiàn)單純化趨勢(shì)，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。往常的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。隨著社會(huì)的進(jìn)展，消費(fèi)者差不多開(kāi)始逐步意識(shí)到：今后活動(dòng)空間與住宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過(guò)程。家確實(shí)是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒(méi)有必要花鈔票將購(gòu)買來(lái)的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那兒，不的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)治理費(fèi)用就不劃罷了。

3)將買房作為理財(cái)方式。

觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式?？偸亲夥亢桶峒遥哿?，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來(lái)房子依舊人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對(duì)得起自己，又方便了“存款”。沒(méi)有點(diǎn)壓力，每月也不見(jiàn)得能存下鈔票來(lái)，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂(lè)用掉了。

?市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

1)個(gè)人購(gòu)買和市場(chǎng)化逐步形成

市場(chǎng)化的形成過(guò)程和打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級(jí)干部、科級(jí)干部需要多少，而市場(chǎng)需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。樓市里9成以上的個(gè)人購(gòu)房者，他們花自己的鈔票專門心疼。靠自己的實(shí)力來(lái)購(gòu)房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個(gè)市場(chǎng)里面，或者在一個(gè)都市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少鈔票，他買一住套房要花多少鈔票？這點(diǎn)決定了市場(chǎng)的產(chǎn)品。

2)家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

我國(guó)通過(guò)多年的打算生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無(wú)子女家庭靠攏，目前都市戶均人口已下降至3-4人。

3)置業(yè)者趨向年輕化

市場(chǎng)主流購(gòu)房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過(guò)渡，而小戶型確信是中等收入年輕人喜愛(ài)的房子。

?戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全

現(xiàn)在的小戶型跟往常分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，往常分配式住宅的二居室盡管功能都有，然而設(shè)計(jì)專門不合理，廚房、衛(wèi)生間專門小、廳也專門小。由于技術(shù)的進(jìn)展，在住宅建設(shè)的過(guò)程中，功能的齊全是特不重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，能夠滿足在往常不能滿足的需要?，F(xiàn)在的小戶型盡管戶型小，然而功能專門齊全、設(shè)備專門完善，滿足了生活的需要。公寓式的，確實(shí)是把衛(wèi)生間做得專門好，也不需要做廚房，或者講有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就能夠了，用微波爐做做早點(diǎn)就能夠了，然而需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過(guò)去是不一樣的。

第二章：小戶型的暢銷緣故分析

“小戶型究竟好在哪兒？是什么緣故讓客戶認(rèn)可并同意這些小戶型呢？”

分析起來(lái)，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合緣故。

1、低總價(jià)。

小戶型的購(gòu)買群體是特不注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。然而，市場(chǎng)上一般的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型盡管單價(jià)不低，但由于通過(guò)小面積專門好地操縱了總價(jià)，成為買家的過(guò)渡選擇。

2、交通便利。

位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和都市輕軌站近(步行時(shí)刻在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)時(shí)期，工作繁忙，又無(wú)力買車，對(duì)公共交通的依靠性比較大，如此的小戶型能夠更好地滿足其需求。

3、投資回報(bào)率高。

小戶型的客戶差不多能夠分為投資型與自住型兩類。關(guān)于投資型客戶來(lái)講，最關(guān)懷的確實(shí)是投資回報(bào)率。由于小戶型能夠用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。關(guān)于自住型客戶來(lái)講，小戶型只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，因此他們也會(huì)特不關(guān)懷小戶型的投資回報(bào)率。

4、戶型宜商宜住。

隨著市場(chǎng)的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，能夠自由方便地安排辦公區(qū)。

第三章：小戶型賣給什么人

依照調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買小戶型的對(duì)象，大致可分為以下四類：

第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。

“衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無(wú)法解決職工的住房問(wèn)題，關(guān)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來(lái)講，解決住的問(wèn)題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。那些外地來(lái)打工的“漂一族”，帶著夢(mèng)想來(lái)到都市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲乏、失落；他們?cè)诙际欣锉疾ǎ苍诓粩嗟刈儞Q著居住地場(chǎng)所；他們生活在都市里，卻始終無(wú)法融入到都市中，他們多想成為都市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房關(guān)于他們而言，已不僅僅是解決住的問(wèn)題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。

第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦。

現(xiàn)在，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無(wú)房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒(méi)有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購(gòu)買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又特不渴望有自己獨(dú)立的空間，但收入不同意他們過(guò)多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。

另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種緣故出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生小孩的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了幸免與父母之間因生活適應(yīng)的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆](méi)有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。

第三類：“新興而立”族。

這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)刻的重要性對(duì)他們而言差不多超過(guò)了金鈔票，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。

第四類：以投資為目的的投資客。

房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房能夠認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時(shí)，隨著銀行降息，國(guó)家為鼓舞老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國(guó)內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，關(guān)于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購(gòu)買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，關(guān)于購(gòu)房用于出租來(lái)講是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。

綜上所述：小戶型的主力買家要緊集中于20-30歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。同時(shí)，年青女性，特不是外來(lái)尋夢(mèng)的知識(shí)女性在小戶型購(gòu)買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而不管從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。

第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

前言

1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起了一場(chǎng)波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。那個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見(jiàn)縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開(kāi)發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境全然確實(shí)是一種有心無(wú)力的奢望，而受地塊的限制，開(kāi)發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，放開(kāi)式廚房往往成了擺設(shè)。但怎么講小戶型亮出了自己的風(fēng)采。

2000年交大第六期開(kāi)發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過(guò)良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開(kāi)發(fā)模式阻礙了這一代小戶型。大手筆的小戶型開(kāi)發(fā)給年輕一代帶來(lái)了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。關(guān)于這類群體而言，家也許確實(shí)是一個(gè)“睡眠場(chǎng)所”，會(huì)客、娛樂(lè)、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都能夠在社區(qū)里面完成。對(duì)他們來(lái)講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。因此，這一代的小戶型空間雖小，但能夠依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品，迎來(lái)了成熟的開(kāi)花期。交大吾家、流星花園、宜家·HOME、時(shí)代100、彩世界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛(ài)。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開(kāi)發(fā)理念，其開(kāi)發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場(chǎng)所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。

隨著2002年4月19日-25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場(chǎng)的進(jìn)展?jié)摿?。?jīng)初步匯總，最新的差不多開(kāi)盤的和立即開(kāi)盤的小戶型項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)，這些純小戶型樓盤帶來(lái)了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的市場(chǎng)焦點(diǎn)。第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析

經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開(kāi)盤的樓盤），有19個(gè)是已開(kāi)盤的小戶型樓盤。物業(yè)類不要緊是高層、小高層?？偨ㄖ娣e達(dá)22.4萬(wàn)平方米。

第一節(jié)：價(jià)格分布

本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格要緊分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分不為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。從中能夠得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，關(guān)于較年輕的客戶來(lái)講，這是一個(gè)重要的購(gòu)買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。

第二節(jié)：方位分布

如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個(gè)，其次是南邊和西邊，各為10個(gè)和8個(gè)，北邊有4個(gè)，東邊最少只有1個(gè)。

市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近都市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購(gòu)物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地點(diǎn)聚攏了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場(chǎng)。時(shí)代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城·自由度等項(xiàng)目確實(shí)是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來(lái)了小戶型的崛起。城北的西南交通大學(xué)帶來(lái)的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大·吾家等項(xiàng)目的成型。

第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表

府河內(nèi)一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)

東/100

南/154

西/026

北/013

合計(jì)112813

按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到13個(gè)，其次是府河內(nèi)11個(gè)，二環(huán)內(nèi)8個(gè)，關(guān)于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤要緊分布在南邊5個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤要緊分布在西邊6個(gè)。

第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析

最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為：

第一節(jié)、戶型面積需求

50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。盡管被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，要緊選擇30平方米—50平方米的房子。

第二節(jié)、戶型功能需求

房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)被80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)不的調(diào)查者認(rèn)為沒(méi)有廚房能夠同意，能夠在集體食堂和小飯店就餐?？梢?jiàn)，消費(fèi)者比較同意肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。

第三節(jié)、裝修需求

精裝修是首選。在價(jià)格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購(gòu)買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是可不能少的。另外，在付過(guò)首付款后，裝修也能夠計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。

第四節(jié)、環(huán)境配套需求

附近有無(wú)商場(chǎng)最受關(guān)注。被調(diào)查者對(duì)生活配套的要求，首先選擇的是商場(chǎng)，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問(wèn)卷的對(duì)象的年齡段有關(guān)。

小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜?，人們往往覺(jué)得住的人群一定是比較雜的，因此關(guān)于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。

第五節(jié)、物管需求

調(diào)查顯示小戶型購(gòu)買者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。20世紀(jì)70年代出生的那個(gè)群體，關(guān)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。假如有固定的一筆鈔票用來(lái)買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)專門高的住宅。

所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購(gòu)物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有緊密關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。

第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹

曼哈頓

開(kāi)發(fā)商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投資商：成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)治理：總府物業(yè)治理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所現(xiàn)場(chǎng)地址：人民南路四段華能大廈旁

總建面積（萬(wàn)M2）項(xiàng)目構(gòu)成配套起價(jià)均價(jià)戶型區(qū)間

3.401棟14層高層7100M2會(huì)所3200元/M23500元/M230~90M2

其它費(fèi)用

天然氣配套費(fèi)光纖入網(wǎng)費(fèi)一戶一表物管費(fèi)維修基金

5500元/戶120元/戶400元/戶1.8元/平方米總房款的1.5%

小區(qū)配套

恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面

開(kāi)盤主題：

1）生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小不墅！

2）顛覆市中心小戶型缺憾?。?/p>

3）市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！

4）不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

1）時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。

2）每?jī)蓪釉O(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。

3）框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，4.95米層高，雙面采光、打造“空中小不墅”概念。

4）銷售面積與實(shí)得面積比率約為1：1.3，項(xiàng)目性價(jià)比較高。

5）5米寬景觀過(guò)廊，突破了原有的1.5-2米寬的一般型過(guò)道。

消費(fèi)者構(gòu)成情況：

該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，要緊針對(duì)25-35歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的阻礙，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購(gòu)買目的是投資或辦公。

精品戶型：

?37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/83.7平方米兩室兩廳兩衛(wèi)

異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，有效增加有用空間；銷售面積37平方米戶型，實(shí)得面積48.39平方米，銷售面積75和83.7平方米戶型實(shí)得面積分不為100和107平方米，有效增加性價(jià)比；層高4.95米，室內(nèi)空間更為開(kāi)闊，4.3米觀景窗，時(shí)尚、氣派。

37平方米一室一廳一衛(wèi)75平方米兩室兩廳兩衛(wèi)

u藍(lán)色加勒比

開(kāi)發(fā)商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管理商：成都嘉寶治理顧問(wèn)有限公司現(xiàn)場(chǎng)地址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場(chǎng)斜對(duì)面）

規(guī)劃用地面積（畝）總建筑面積綠地率建筑密度總層數(shù)

9.51.7萬(wàn)M233%39%7層（1-2F/3-7F）

公寓總戶數(shù)商鋪戶數(shù)商鋪面積區(qū)間公寓面積區(qū)間地下車位數(shù)

2687437-316M235M2左右約50個(gè)

價(jià)格情況

（精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/M2，（均價(jià)）3800元/M2商鋪價(jià)格：4580-15800元/M2

項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。

典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國(guó)情調(diào)于一體的街區(qū)型開(kāi)放式商業(yè)空間。

廣告特點(diǎn)：短期集中投放，主打投資牌，以低售價(jià)、高回報(bào)吸引消費(fèi)者。

該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開(kāi)盤，在為期一周的時(shí)刻內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過(guò)90%的佳績(jī)，開(kāi)創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。消費(fèi)者要緊集中于25-35歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購(gòu)買了10套公寓。

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

1）“拒絕把我的青春，寄放在不人的房子里”

2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！

3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。

4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。

5）“微戶型”設(shè)計(jì)，輕松付款，長(zhǎng)期回報(bào)。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有專門強(qiáng)的針對(duì)性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過(guò)程訴求明確、集中，專門好地聚攏了人氣。

u國(guó)際花園

開(kāi)發(fā)商：成都市武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資商：林鳳集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)地址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面

總占地建面積（畝）項(xiàng)目構(gòu)成起價(jià)最高價(jià)均價(jià)戶型區(qū)間

8014棟小高層2280元/M23000元/M22680元/M230~200余M2

其它費(fèi)用

天然氣配套費(fèi)光纖入網(wǎng)費(fèi)物管費(fèi)維修基金

免免一元/M2總房款的1.5%

小區(qū)配套

國(guó)際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂(lè)園、幼兒園

項(xiàng)目賣點(diǎn)：

1)二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力；

2)“小戶型社區(qū)”。占地80畝，30-100平方米的戶型占有60%以上的比例。

3)“國(guó)際化”口號(hào)。以“國(guó)際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理服務(wù)體系；30-200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過(guò)不同人群的互融體現(xiàn)“國(guó)際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來(lái)看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國(guó)際化”口號(hào)，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到阻礙，戶型設(shè)計(jì)差，有用性不強(qiáng)。

時(shí)代100

位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空?qǐng)@林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽(yáng)光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米?？倯魯?shù)272戶，為真正的都市精英度身定做精品小戶型。引進(jìn)世界級(jí)名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，2002年1月24日，中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布時(shí)代100項(xiàng)目作為成都“國(guó)家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。

武城·自由度

位于漿洗街，距市中心天府廣場(chǎng)不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢(shì)，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。占地:9861.87平方米，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:40.97%，容積率:4.90，綠地率:27.7，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由差不多型一層12戶小戶型可輕松進(jìn)展為一層6戶的進(jìn)展型,讓有用實(shí)在的70平方米兩口之家瞬間升級(jí)為140平米。

宜家.home

位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對(duì)繁華望平街。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場(chǎng)、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分不為7、8、9、10、11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：2987.92平方米,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：14218.75平方米,地下車庫(kù)面積：2296.9平方米,住宅面積：10086.68平方米,地下自行車庫(kù)面積：243.67平方米,綠化率：35%

流星花園

地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO?？偨ㄖ娣e45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場(chǎng)。配套設(shè)施每戶預(yù)留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，6部名牌電梯，紅外報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電視監(jiān)控以及立體背景音樂(lè)……社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采納獨(dú)特的互動(dòng)式景觀設(shè)計(jì)。700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間。總府物業(yè)提供星級(jí)酒店式物業(yè)治理。

附一：春季房交會(huì)小戶型統(tǒng)計(jì)分析

主力戶型40-80的小戶型項(xiàng)目在2002年春季交易會(huì)上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計(jì)有17個(gè)小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開(kāi)發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價(jià)低、受眾面較廣。另一方面，隨著WTO的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領(lǐng)人士，小戶型作為過(guò)渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)時(shí)期的年輕人和一般工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近300萬(wàn)的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場(chǎng)上關(guān)于小戶型的需求巨大。因此，小戶型的預(yù)期市場(chǎng)潛力專門大。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：1、周邊交通便捷；2、目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚攏區(qū)等。

87％被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來(lái)改善居住條件。幾乎所有的調(diào)查者都認(rèn)為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個(gè)亮點(diǎn)。

購(gòu)買的房子要緊是先住后置換70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)刻再進(jìn)行置換。假如作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也許多。附二：成都市要緊小戶型項(xiàng)目一覽表

項(xiàng)目名稱位置方位總建面（萬(wàn)戶數(shù)在售類不均價(jià)戶型區(qū)間狀態(tài)

財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū)西南財(cái)大正門西三環(huán)內(nèi)1.5148多層,小高層,營(yíng)業(yè)2150-6166(營(yíng)）43-143期房

交大·靚典西南農(nóng)機(jī)市場(chǎng)旁西二環(huán)內(nèi)2.30242多層235052-92形象展示

智業(yè)逸景羊西線蜀漢中路西三環(huán)內(nèi)2.1108小高層238055-130形象展示

佳利花園衣冠廟立交橋旁南二環(huán)內(nèi)3.30/多層238030-135形象展示

草堂柳苑·天籟村二環(huán)路西一段西二環(huán)內(nèi)1.6242小高層255051-77形象展示

庭芳苑營(yíng)門口派出所附近西三環(huán)內(nèi)0.7108多層210048-89現(xiàn)房

藍(lán)色空間交大路北三環(huán)內(nèi)7.00700多層220069-210期房

新時(shí)空九三路南二環(huán)內(nèi)0.3177小高層250030-70期房

交大·吾家交大路北三環(huán)內(nèi)6.40738多層2608期房

武城·自由度漿洗街南二環(huán)內(nèi)6.40624高層null40-70形象展示

金港空中花園二環(huán)路西三段西三環(huán)內(nèi)1.3135小高層258048-172期房

科華之星腫瘤醫(yī)院旁南三環(huán)內(nèi)2/高層258053-106形象展示

麗景華庭大石西路西延線西三環(huán)內(nèi)6.73/小高層270050-170形象展示

維達(dá)北苑解放路一段94-116號(hào)北二環(huán)內(nèi)1.80107小高層280029-109現(xiàn)房

嘉洲華府美華居喜瑪拉雅大酒店對(duì)面北三環(huán)內(nèi)1.4129小高層270032-52現(xiàn)房

都市物語(yǔ)21世紀(jì)花園對(duì)面西三環(huán)內(nèi)1.60345小高層348032-55期房

時(shí)代天驕太升北路64號(hào)--府河內(nèi)4.00552高層340029-69期房

宜家.home東安北街--府河內(nèi)1.50202小高層310035-140形象展示

世紀(jì)太升太升南路--府河內(nèi)3.50172高層340029-109期房

芳草地——金雍閣錦繡花園旁南三環(huán)內(nèi)1.3/高層308047-173形象展示

梧桐世家永豐路．玉林小區(qū)南二環(huán)內(nèi)3.8/小高層330048-154形象展示

經(jīng)典坐標(biāo)紅星路口--府河內(nèi)3.40195高層、營(yíng)業(yè)350048-200期房

藍(lán)色港灣天祥街東一環(huán)內(nèi)2.90219高層310050-230期房

曼哈頓錦繡花園對(duì)面南三環(huán)內(nèi)3.4/高層340023-118期房

時(shí)代100成都幼師旁南一環(huán)內(nèi)3/高層380060-230期房

成都現(xiàn)代城錦里西路--府河內(nèi)8.90/高層350045-220期房

流星花園天仙橋街SOHO旁--府河內(nèi)4.50/高層350030-126形象展示

玉林風(fēng)景線芳草街6號(hào)南二環(huán)內(nèi)0.80/小高層320035-92形象展示

新綠季節(jié)——彩世界新光路88號(hào)南三環(huán)內(nèi)1.20/小高層310039-88形象展示

萊茵家園武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處--府河內(nèi)1.30120高層300070-150形象展示

麗陽(yáng)天下二期人南路與一環(huán)路交匯處--府河內(nèi)3.50432高層404045-110形象展示

新中心都市驛站鹽市口旁--府河內(nèi)2.80461高層437032-100現(xiàn)房

錦江賓館瑞景商務(wù)樓永陵路與西安路交匯處--府河內(nèi)1.70187高層null40-60期房

成都國(guó)際公寓合江亭旁--府河內(nèi)2.80120小高層寫字500041-164現(xiàn)房

第三部分：小戶型的進(jìn)展趨勢(shì)

小戶型住宅作為投資及過(guò)渡居住的住宅品種，在以后的進(jìn)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、開(kāi)發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū)

隨著都市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開(kāi)發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，許多小戶型項(xiàng)目差不多上迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。

規(guī)模化開(kāi)發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：

1）規(guī)模的擴(kuò)大，令開(kāi)發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營(yíng)造，同時(shí)有針對(duì)性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場(chǎng)所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。

2）居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。

3）產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購(gòu)買群體。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。比如那些希望與父母臨近居住的消費(fèi)者，便能夠在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)選擇一套40-50平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照顧，又幸免了由于生活觀念差異帶來(lái)的不便。

而那個(gè)地點(diǎn)指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬(wàn)平方米左右比較合適。

二、小房型、大空間，嚴(yán)峻依靠社區(qū)服務(wù)

今后住宅的進(jìn)展趨勢(shì)是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問(wèn)題。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜愛(ài)窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)刻緊迫，日常生活的其它部分必須依靠社區(qū)服務(wù)來(lái)分擔(dān)。

因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，能夠考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設(shè)施，同時(shí)要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。

三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍然是產(chǎn)品。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來(lái)越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來(lái)越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必定具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場(chǎng)主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。

I.目前小戶型的設(shè)計(jì)存在著以下幾個(gè)缺點(diǎn)：

1）、密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差，有的一層達(dá)到30多戶。

2）、戶型設(shè)計(jì)不合理，要緊表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳室或陽(yáng)臺(tái)上等。

3）、墻壁太薄，或門窗相對(duì)，致使“隔墻有耳”。

4）、無(wú)裝修或裝飾過(guò)于簡(jiǎn)陋，電梯過(guò)少，商住兩用型項(xiàng)目沒(méi)有考慮貨運(yùn)電梯的配置。

II.預(yù)期房型設(shè)計(jì)

以后的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)有用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)?。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性差不多上設(shè)計(jì)中要考慮到的問(wèn)題。

1.為某些適合年輕人居住的套型能夠適當(dāng)減少?gòu)N房的面積，或開(kāi)發(fā)多功能面積空間，使廚房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。而關(guān)于老年人獨(dú)居戶的要求，則能夠開(kāi)發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨(dú)立性及封閉性，滿足老年人獨(dú)特的起居飲食適應(yīng)。

2.目前購(gòu)買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場(chǎng)所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。如何在設(shè)計(jì)之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學(xué)習(xí)空間的適當(dāng)劃分，高科技計(jì)量手段的運(yùn)用等。將成為此種房型營(yíng)銷的又一要緊賣點(diǎn)。居室內(nèi)部為考慮有用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可制造出休閑一角。各空間相互交融，相互依靠，沒(méi)有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺(jué)開(kāi)闊的效果，具有空間流淌性和相關(guān)性。

3.采納躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，層高4.7-5.0米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到不墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。

4.新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為以后預(yù)留進(jìn)展空間，是“活”空間，空間能夠隨意剪接，既能夠是小戶型，也能夠變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型。它采納預(yù)應(yīng)力框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，每層樓都沒(méi)有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，具備積木式組合功能，消費(fèi)者能夠買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到“量體裁衣”。

四、物業(yè)治理更為周到

居住與住房分離，投資性購(gòu)房上升,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開(kāi)發(fā)商面前的問(wèn)題。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得以后項(xiàng)目?jī)?nèi)的流淌人口（即不是那些自買自住的人）將專門多，物業(yè)治理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶的身份證，將會(huì)給安全治理造成隱患。

五、提供精裝修小戶型項(xiàng)目

小戶型購(gòu)買者專門多為較缺乏生活經(jīng)驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，平常工作、學(xué)習(xí)差不多占用了絕大部分時(shí)刻，更不提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶，也專門少有時(shí)刻光顧施現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)托付給某些裝修公司或裝修隊(duì)，由于目前裝修市場(chǎng)的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)治理部門牽頭組織為購(gòu)房客戶提供既經(jīng)濟(jì)有用又體現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)，會(huì)使開(kāi)發(fā)商及客戶達(dá)到雙贏效果。何樂(lè)而不為？同時(shí)由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及政府對(duì)小戶型住宅應(yīng)采取的對(duì)策

(一)房地產(chǎn)商對(duì)小戶型熱銷應(yīng)采取的對(duì)策。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶型的開(kāi)發(fā)。盡管小戶型的利潤(rùn)空間要小于大戶型，但目前我國(guó)京滬等地大戶型的銷售情況并不樂(lè)觀，大量大戶型的商品房閑置。與其片面追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大的大戶型，積壓資金，不如開(kāi)發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。而且隨著今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越接近，開(kāi)發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤(rùn)的方法不一定能實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國(guó)家差不多出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)。日本曾統(tǒng)計(jì)過(guò)若干個(gè)國(guó)家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時(shí)，就不再增長(zhǎng)，然后又回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來(lái)，100平方米以下的小戶型差不多占到市場(chǎng)新增量的75％，成為市場(chǎng)銷售的主體。

2、經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國(guó)家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國(guó)以后對(duì)小戶型需求的持久性。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，越來(lái)越多的家庭成為獨(dú)生子女或無(wú)子女家庭，組建家庭的子女也專門少與父母合住，因而小戶型的需求并可不能如開(kāi)發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過(guò)渡性的住宅。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小戶型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：

①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購(gòu)買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為幸免小戶型今后因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建筑和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采納先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，確實(shí)是戶與戶之間沒(méi)有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間能夠隨意組合，既能夠是小戶型，也能夠變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級(jí)戶型，戶與戶之間能夠像積木一樣自由的組合。③在適應(yīng)市場(chǎng)需求方面。由于對(duì)小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量怎么講是有限的，因此在近期的小戶型的開(kāi)發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)居民對(duì)住宅需求的戶型也必定會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開(kāi)發(fā)打算。

(二)政府對(duì)開(kāi)發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。

1、經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。一個(gè)都市小戶型的需求大小，本市消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費(fèi)者的需求，多了解社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，如此制定的政策才能更符合實(shí)際的需求情況。

2、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買要實(shí)行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計(jì)，16％的經(jīng)濟(jì)適用房被中高收入者所購(gòu)買。這既造成了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，又使得政府預(yù)備給低收入者的補(bǔ)貼給了中高收入者。只有加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者收入的甄不，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購(gòu)制，才能從全然上限制中高收入購(gòu)買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。(三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求

目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致能夠分為投資型和自住型：

1、投資型需求者。由于京滬等大都市，商務(wù)流淌人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型能夠用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。

2、自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶型住宅，或者本身不喜愛(ài)二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗M管比較廉價(jià)，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡中意。②中低收入階層。他們沒(méi)有能力承擔(dān)大戶型專門高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，那個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系臨時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買小戶型，今后能夠出租或出售，還能夠獲得一定的回報(bào)。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，今后會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買小戶型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。

2001年7月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對(duì)北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬(wàn)元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過(guò)3萬(wàn)元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70-100平方米。綜合看來(lái)，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過(guò)了90％。這些數(shù)據(jù)講明面積較小的房子是一般人的首選。

從近期來(lái)看，我國(guó)這些人口流淌性大的京滬穗等大都市，對(duì)小戶型的需求是專門急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型供給長(zhǎng)期不足有關(guān)，假如開(kāi)發(fā)商們能盡早重視小戶型的開(kāi)發(fā)，則會(huì)極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)大都市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會(huì)進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大都市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一進(jìn)展趨勢(shì)。需求決定供給，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)的這一變化趨勢(shì)，按照市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開(kāi)發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。(二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn)

1、小戶型住宅需求狀況。對(duì)小戶型住宅的需求在我國(guó)的一些大都市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯(cuò)，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)差不多銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間一居室即被認(rèn)購(gòu)了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購(gòu)一空。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和考慮。

需要指出的是對(duì)小戶型住宅的需求各個(gè)都市是有差不的，不是所有都市都像京滬等大都市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流淌比較大的大都市對(duì)小戶型的需求量較大，而內(nèi)地都市，或人才流淌比較小的中小都市，當(dāng)前對(duì)小戶型的需求則相對(duì)比較小。

2、對(duì)小戶型住宅需求的特點(diǎn)。市場(chǎng)上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：盡管建筑面積最小可至20多平方米，大則只是80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不阻礙居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地點(diǎn)；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。自從小戶型顯露于市場(chǎng)以來(lái)，一直存在種種爭(zhēng)議，歸納起來(lái)要緊集中在兩個(gè)問(wèn)題上：一是小戶型是過(guò)渡產(chǎn)品依舊過(guò)渡消費(fèi)；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。

■小戶型是過(guò)渡消費(fèi)

從建筑角度來(lái)看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。因此，面積小并不構(gòu)成小戶型是立即被淘汰的過(guò)渡產(chǎn)品的理由。另外，從市場(chǎng)角度看，房產(chǎn)消費(fèi)呈梯級(jí)格局，同時(shí)收入彈性較大，不可能一步到位，因此，在面積和價(jià)格方面均能符合市場(chǎng)需求的小戶型絕不是一種過(guò)渡產(chǎn)品，而是一種過(guò)渡消費(fèi)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。

因此，假如購(gòu)買小戶型用來(lái)自住，只要價(jià)格和風(fēng)格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但假如購(gòu)買小戶型用來(lái)投資，則必須慎重選擇，考慮事實(shí)上際的投資價(jià)值。

■小戶型是否值得投資？

目前市場(chǎng)上的小戶型可分成兩類：“一是小戶型項(xiàng)目；二是項(xiàng)目中的部分小戶型。前者特色鮮亮，客戶定位指向性強(qiáng)，后者大多是項(xiàng)目中剩余的部分小戶型，但整個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)需要而做的宣傳，同時(shí)多屬于公寓類住宅。

在分析小戶型的投資價(jià)值之前，讓我們先來(lái)看看北京租賃市場(chǎng)狀況。一般租賃中，一居室最受歡迎，其租金集中范圍為１２００元至１６００元，要緊為解決差不多居住問(wèn)題，需求人群多為２８歲以下年輕人，大部分人的月收入在５０００元以下；一般公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多為一般商務(wù)人士或月收入在１２０００以上的家庭和個(gè)人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高檔公寓租金一般在８０００元以上，要緊是外籍商務(wù)人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對(duì)居住環(huán)境及周邊配套要求較高。

■如何選擇投資型小戶型？

現(xiàn)在市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對(duì)年輕單身人士，如此，購(gòu)買小戶型后的出租對(duì)象自然以年輕人為主，但問(wèn)題是，租金能達(dá)到什么水平？依照房產(chǎn)投資簡(jiǎn)單經(jīng)驗(yàn)法則——月租金不得低于總房?jī)r(jià)的１％，不難看出，北京目前要緊小戶型項(xiàng)目（主力戶型４０至８０平方米，售價(jià)５０００至８０００元／平方米）要獲得投資收益，其租金應(yīng)在２０００元至６４００元，對(duì)比上述北京租賃市場(chǎng)狀況的簡(jiǎn)單分析，那個(gè)租金水平差不多上已超出一般租賃客戶的承受能力。而假如將出租對(duì)象定位于一般公寓和高檔公寓的需求者，則會(huì)出現(xiàn)這兩類承租人對(duì)小戶型的面積、居住風(fēng)格、居住人群、功能配套難以同意的尷尬。

因此，依照一般租賃市場(chǎng)的人群構(gòu)成來(lái)看，上述小戶型項(xiàng)目中，月租金２０００至２８００元依舊是個(gè)不小的需求市場(chǎng)，假如投資者能在那個(gè)租金價(jià)位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。

而關(guān)于項(xiàng)目中的小戶型，由于該項(xiàng)目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細(xì)分市場(chǎng)的選擇，因此今后的出租對(duì)象會(huì)隨項(xiàng)目定位的不同而不同。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套事實(shí)上在專門大程度上差不多決定了今后可能的租賃人群。目前，在北京部分項(xiàng)目中的小戶型，是具有一定投資價(jià)值的。比如有些項(xiàng)目本來(lái)就定位于公寓，價(jià)格雖高，但由于存在承租人群，同時(shí)項(xiàng)目和配套差不多成熟，因此依舊可能具有投資價(jià)值的。

因此，在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，首先應(yīng)圈定該小戶型項(xiàng)目可能的出租對(duì)象，需要分析目標(biāo)承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報(bào)在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，不管哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將恢復(fù)到其本質(zhì)——產(chǎn)品層面上來(lái)。面對(duì)供應(yīng)此起彼伏的增長(zhǎng)，小戶型們不得不正視自身存在的問(wèn)題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長(zhǎng)的影子。

房型的升級(jí)換代

面積狹小、各功能區(qū)一字排開(kāi)、沒(méi)有完整的廚房概念、一條窄長(zhǎng)的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。超小戶型面積過(guò)小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開(kāi)發(fā)中被摒棄。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗(yàn)，小戶型的面積得到回歸，一居40平方米、二居70平方米～80平方米的戶型成為主力。大面寬落地窗和陽(yáng)臺(tái)、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采納地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無(wú)端占用。

居住舒適性的提高

小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價(jià)的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒(méi)有了多余空間。局促的空間沒(méi)有獨(dú)立的廚房，沒(méi)有自由活動(dòng)的空間，更多的是滿足一個(gè)睡覺(jué)的需要。小戶型的買家事實(shí)上更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，能夠相對(duì)自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實(shí)現(xiàn)家的感受。一些項(xiàng)目觀景陽(yáng)臺(tái)和外飄窗的設(shè)計(jì)增添了人與自然的融合。

個(gè)性的張揚(yáng)

小戶型針對(duì)的客戶要緊是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動(dòng)，充滿活力，對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新奇感，滿足了他們的獵奇心理。當(dāng)市場(chǎng)有更多選擇時(shí)，開(kāi)發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮亮的個(gè)性化特征博新新人類一笑。其中最突出的一個(gè)例子便是SOLO二代制造的“玻璃盒子”、“云中閑逛”等設(shè)計(jì)新理念：五面皆為玻璃的2.7米見(jiàn)方陽(yáng)臺(tái)，懸在空中的玻璃盒子另類、時(shí)尚；直通樓頂?shù)臉翘荩瑥囊粚泳湍軌蚩吹?層的玻璃樓頂。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。

人口密度的降低

一梯二三十戶的人口密度，使來(lái)來(lái)往往的人流增多，阻礙彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。今年開(kāi)盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯10戶，甚至一梯4戶的設(shè)計(jì)，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流淌性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。

公共氛圍的營(yíng)造

小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對(duì)面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更寬敞的生活、娛樂(lè)、公共空間和交流場(chǎng)所。擴(kuò)大交流的范圍，令生活更多姿多彩，不再是一成不變的飲食男女。正因如此，眼下市場(chǎng)上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，增進(jìn)彼此的交流。

價(jià)值的提升

小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、清理房間等都市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項(xiàng)目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無(wú)形中增加了每天的生活支出。在保持生活質(zhì)量與差不多功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天24小時(shí)供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。

郊區(qū)化進(jìn)展趨勢(shì)

小戶型專門明顯是一過(guò)渡性產(chǎn)品，關(guān)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)講，小戶型是短期居住、長(zhǎng)期投資的房屋，這就從另一個(gè)側(cè)面對(duì)小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價(jià)值。但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長(zhǎng)，因此，今年出現(xiàn)的小戶型開(kāi)始向郊區(qū)進(jìn)展。

產(chǎn)品類不的延伸

假如講小戶型的出現(xiàn)，要緊是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么現(xiàn)在“小OFFICE”的產(chǎn)生也是迎合了市場(chǎng)的趨勢(shì)。滿足成長(zhǎng)型小企業(yè)的需求成為小OFFICE的要緊方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透１．房型：小戶型大多集中于５０平方米以下的一居，由于空間面積有限，居室如何分割就顯得尤為重要，最好選擇獨(dú)立功能分開(kāi)的戶型，廚房與臥房需要適當(dāng)?shù)馗糸_(kāi)，才有助于提高居住的舒適度。

２．隔音：居住小戶型房屋有住戶多且密集的特點(diǎn)，因此隔音就顯得尤為重要，否則有可能在入住后有一種集體宿舍的感受。墻壁隔音效果不佳的話，四鄰的起居走動(dòng)都可能成為阻礙你休息的因素。

３．裝修：小戶型的裝修大多采取統(tǒng)一模式，這就要求購(gòu)房者在選樓時(shí)務(wù)必注意樣板間的每個(gè)裝修細(xì)節(jié)，因?yàn)檫@確實(shí)是您今后家中的格調(diào)，喜愛(ài)個(gè)性裝修或自助裝修的朋友就要注意，您是否喜愛(ài)開(kāi)發(fā)商為您設(shè)計(jì)，依舊想買毛坯房自己來(lái)設(shè)計(jì)。

４．電梯：在選房時(shí)，最好先搞清晰您所要購(gòu)買的小戶型每層多少戶、共用幾部電梯，這點(diǎn)對(duì)生活節(jié)奏比較快的年輕人來(lái)講專門重要。假如太多戶人共用一部電梯，可能會(huì)阻礙上下樓所用的時(shí)刻。

５．環(huán)境：這是購(gòu)買任何房產(chǎn)項(xiàng)目都要注意的一環(huán)。小區(qū)所在位置是否有便捷的交通，空氣好不行，綠化如何樣，有無(wú)噪音污染源——比如火車或者輕軌，年輕人對(duì)今后子女上學(xué)的情況也許不需太多考慮，然而去餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所是否方便卻是要先弄清的。

６．出租：假如將小戶型作為自己的過(guò)渡居所來(lái)使用的話，您在買房時(shí)就一定要考慮項(xiàng)目的投資前景和升值潛力?？拷比A商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)的小戶型因此是投資首選，假如小戶型地處大片成熟的居住區(qū)，那就要看這一地區(qū)小戶型占房屋總量的比例是否過(guò)高，假如高必定將會(huì)阻礙到今后是否容易出租賺取租金。

給小戶型算賬

除訂金、首付、律師費(fèi)外，還有購(gòu)房契稅，特不要注意的是市政府對(duì)《北京市契稅治理規(guī)定》做出的最新修改，從７月１日起，買房契稅征收稅率由原來(lái)總購(gòu)房款的４％降為３％。而原來(lái)規(guī)定的，購(gòu)買１２０平方米以下的一般商品房減半征收契稅的規(guī)定也相應(yīng)地由原來(lái)的２％調(diào)整為１．５％。買房人在７月１日往常含當(dāng)日和開(kāi)發(fā)商簽訂合同的，還按往常的方法繳納契稅。即建筑面積在１２０平方米以內(nèi)的，按２％的稅率征收契稅；建筑面積超過(guò)１２０平方米的，１２０平方米以下的部分按２％的稅率征收契稅，１２０平方米以上的部分按４％的稅率征收契稅。而７月１日以后和開(kāi)發(fā)商簽訂買房合同的購(gòu)房人則按新規(guī)定繳納契稅，即以套為單位，建筑面積在１２０平方米