在房產(chǎn)中介臥底10天學(xué)到的有用知識

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在了解一個房源時，首先明確房屋產(chǎn)權(quán)，其次是關(guān)注它的外部情況及內(nèi)部情況，還有就是業(yè)主的心理狀態(tài)。

一、產(chǎn)權(quán)情況

房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多，包括：私產(chǎn)房（合同房）、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等；房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價值也不盡相同。

日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個，俗稱兩證：《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》；也有老百姓稱三證的，其實是指兩證之外另加一本《國有土地使用納稅證》。

我們在查明房屋產(chǎn)權(quán)時要要注意以下情況：

1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等；

2.產(chǎn)權(quán)是否登記？如預(yù)售房、抵押商品房未登記等；

3.產(chǎn)權(quán)是否完整？如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件；

4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛？如拍賣競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等；

5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán)，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓；

二、房屋外部情況

1.地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購房者在購房時都很關(guān)注的，買家一但圈定了一定的地段區(qū)域，需求較難引導(dǎo)；選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶的需求而定。

置業(yè)顧問在判斷一套房屋的價值時應(yīng)關(guān)注其是否屬于現(xiàn)階段主力需求，如：漢口的萬松、臺北、花橋、常青片；武昌的徐東、魯巷、南湖片、中南、中北片區(qū)；漢陽的鐘家村、七里、郭茨口…，對此類一級區(qū)域的資源要具有極高的敏銳度，并迅速的納入；

2.交通便捷程度；交通是買房者會考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點的距離，公交工具運(yùn)行起止時間、運(yùn)行速度、是否經(jīng)常堵車、票價等都是客戶會盤算的細(xì)節(jié)。四通八達(dá)、進(jìn)出方便、經(jīng)濟(jì)實惠，居住的便利性才能得以體現(xiàn)；

3.公共生活配套：調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素；

1)教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等；

2)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門診等；

3)文化體育設(shè)施：公園、體育場、綜合文化活動中心等；

4)商業(yè)服務(wù)設(shè)施：商場、超市、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施；

5)金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；

6)行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會、房管機(jī)構(gòu)等。

4.周邊環(huán)境：

查看小區(qū)的環(huán)境要從以下幾個方面入手：

1)安全性：小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等；

2)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等；

3)內(nèi)部生活配套，會所設(shè)施（健身、娛樂）、教育、停車、購物等；

4)物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)。

5)環(huán)保情況：

a)衛(wèi)生狀況：關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況；

b)噪音：安靜與否？有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等？

c)用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱？

d)空氣：注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染；

e)其它：有無通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等？

三、內(nèi)部情況

1.戶型：戶型的分類形式很多

1)按照居室數(shù)量分類：如一居，兩居，三居等；

2)按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類：有一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳（兩廳）一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)（一衛(wèi)），四室兩廳兩衛(wèi)等；

3)按建筑形式分類可分為：平層戶型、錯層戶型、躍層戶型、復(fù)式戶型四類。

a)平層：又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。

b)錯層：錯層是指不同使用功能不在同一平面層上，豎向錯開一定的高度，形成多個不同標(biāo)高平面的戶型。解決了廳、室、衛(wèi)等功能、動靜、干濕的分區(qū)問題，使住宅室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感。不足是錯層降低了建筑結(jié)構(gòu)的均一性，在結(jié)構(gòu)設(shè)計上為了達(dá)到建筑抗震要求，必然會使建筑成本增加，最終會提高商品住房的售價。

c)躍層：躍層是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立，最大優(yōu)點在于動靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面積。

d)復(fù)式；是指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會特別好，而且會顯得特別氣派。缺點在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計造價較高，最終抬高了房價。

4)無論何種戶型，最好能最大限度的滿足以下功能：

a)實用經(jīng)濟(jì)、功能分室；

b)面積適當(dāng)、尺度適宜；

c)分區(qū)合理（動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)）；

d)朝向合理、日照充足，光線充分；

e)通風(fēng)良好。

2.面積：理想的房屋建筑面積，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例，理想的面積為：

客廳：21—30平方之間，開間不小于3.9米

臥室：12—15平方之間，雙人臥室開間不小于3.6米

衛(wèi)生間、廚房：4—5平方米左右

儲藏間、陽臺：5—6平方左右

3.樓層：樓層是大部分客戶都特別關(guān)注的點，而且對房屋的價值影響較大。

1)一般住宅按照樓層分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅，其中：

1-3層為：低層住宅

4-6層為：多層住宅

7-9層為：中高層住宅

10層及以上為：高層住宅

2)客戶選擇樓層時一般會結(jié)合考慮以下幾個因素：

a)通風(fēng)、采光、日照情況；

b)家庭人口、年齡構(gòu)成及健康狀況；

c)安全性、生活的便利程度；

d)給、排水；

e)景觀、環(huán)境；

f)住宅總層數(shù)；

4.朝向：房屋的朝向也是客戶購房時特別關(guān)心的一個問題，特別是在冬冷夏熱的武漢。

但是，如何判斷房屋的朝向呢？

1)一般一梯兩戶的建筑物以單元門的入口朝向為此建筑的朝向；（如單元門朝南或北的為南北朝向）

2)對于一梯多戶的房屋，也可以房屋主要采光面所面對的方向為房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出，則以主臥室的朝向作為房屋的朝向；

3)按合理布局的設(shè)計，一般客廳、主臥室、書房、陽臺在陽面向南為宜；次臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間可次之；

4)最佳的房屋朝向當(dāng)然是南北向，東西向則是客戶比較忌諱的（如西向有建筑物遮擋稍好）；如房屋為塔樓，則朝向優(yōu)劣排序一般為：東南、西南、東北、西北（也就是俗稱的金、銀、銅、鐵角）；5.房屋結(jié)構(gòu)：一般而言，房屋結(jié)構(gòu)能夠反映房屋的開間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結(jié)構(gòu)分類一般有以下四類：

1)磚木結(jié)構(gòu)：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。特點是：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。

2)磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板，少量的屋頂采用木屋架。特點是：98年以前的房屋基本上都是磚混結(jié)構(gòu)，一般在7層以下，造價較低，但抗震性能較差，正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上來看一般磚混的開間、進(jìn)深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開闊，沒有明顯的柱、橫梁，較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預(yù)制板。

3)鋼筋混凝土：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點是：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好,耐用年限較長。一般8樓以上、98年以后的房屋基本上都是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看，即使是裝修過的房屋仍能看到立柱或從吊頂?shù)膶哟沃锌吹捷^明顯的橫梁。

4)鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。特點是：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。

6.房齡：房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時間，是客戶非常關(guān)心的、對房屋價值產(chǎn)生重大影響的一個因素；如果辦理抵押貸款，也是銀行審批貸款時非常關(guān)注的一個問題。有時房主為了讓房屋賣個好價錢也會刻意把房齡報“年輕”些。；置業(yè)顧問要了解房屋的真實房齡可以采取以下方式：

1)社區(qū)積累：在日常社區(qū)時應(yīng)對每一社區(qū)的房屋基本情況（包括房齡）做細(xì)致的調(diào)查、記錄，這是作為置業(yè)顧問的基本功；注意有些比較大型的小區(qū)，分幾期建成、或后期又有拆建的，有時房齡跨度會有十幾年的差異。

2)產(chǎn)權(quán)證辦證日期：如是商品房，正常辦證、從未交易過，從產(chǎn)權(quán)辦理時間前推一兩年時間，基本為此房的房齡；

3)觀察不易改造處：從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛(wèi)生間管道、水、電表等不易改變的地方的實際狀況也可大致判斷出實際房齡；

4)咨詢相關(guān)人士：對于樓棟外墻面有過粉飾和內(nèi)部有裝修的房屋，可以從內(nèi)部業(yè)主、周圍居民或房管部門那里確認(rèn)房屋的真實年代。

7.配套：一般的房屋配套設(shè)施包括：

1)給、排水：

a)給水系統(tǒng)：關(guān)注水量、水質(zhì)、水壓。

b)排水系統(tǒng)：包括生活污水、雨水等排水系統(tǒng)；要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運(yùn)行正常；

2)用電：用電的便利與安全也是很重要的一個問題，包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表各部分的設(shè)計、使用狀況等。

說明：我們常說的一戶一表即一戶1水表+1電表。要注意的是有的小區(qū)水、電表是一個單元共用一個總表，然后每戶再有一個分表，這不是實際意義上的一戶一表。

3)氣：購買二手房時，房屋有無天然氣、煤氣供應(yīng)管道是客戶較關(guān)注的一個問題，其使用方便，費(fèi)用較低的特點是房屋的一個賣點。

4)電話線、寬帶線、有線（數(shù)字）電視線等。

5)電梯：用戶對電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便；

以上是二手房常用的一些配套設(shè)施，部分較高檔小區(qū)還設(shè)有以下配套：

1)采暖：近年，一些有條件的區(qū)域、單位或較高檔的小區(qū)開始采用供曖設(shè)備。分別有集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱等；

2)供水：除了供應(yīng)自來水外，部分高端社區(qū)還供應(yīng)熱水，分質(zhì)供水（一套供應(yīng)生活用水，另一套提供高質(zhì)、凈化的直飲水）；

3)樓宇智能化配套設(shè)施：即在建筑物內(nèi)建立一個由計算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備（空調(diào)、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全）等的綜合管理。

8.裝修程度：房屋的裝修一般分為毛坯、簡裝、中裝及精裝，但以上分級沒有十分清晰的標(biāo)準(zhǔn)，按照行業(yè)慣例分類如下：

a)毛坯：是指新房交房后未作任何處理，如水電未通到位，水泥地面、墻等，廚、衛(wèi)尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅，未做任何裝修即入住的情況；

b)簡裝：是指水電鋪設(shè)到位，地面鋪瓷磚，白墻，鋁合金以上門窗，能夠正常入住的標(biāo)準(zhǔn)；

c)中裝：裝修投入在300元/㎡-500元左右，如包門、包窗，木地板，有的有配套的家具，廚、衛(wèi)有一定的裝修，居住舒適；

d)精裝：裝修投入在500元/㎡以上的水平，一般具有明顯的家裝設(shè)計元素，用材考究，體現(xiàn)出一定的裝修風(fēng)格，居住享受；

有的客戶認(rèn)為買到房后能按自己的生活習(xí)慣、品味來裝修是買房后最快樂的事；也有客戶認(rèn)為裝修是一件較煩瑣的事情，勞心勞力傷財，而且沒有經(jīng)驗很容易上當(dāng)受騙；部分中低端的客戶喜歡買裝修不錯可直接入住的房屋，一是省心，二是裝修實在、成色較新的房屋的相對性價比較高；

9.價格：是客戶最為關(guān)注的一點，也是買賣雙方磋商談判的焦點。在談?wù)搩r格時，我們要理解“凈價”和“包戶價”的區(qū)別。

1)凈價：對賣方而言是---得到（房屋成交價格）

對買方而言是---付出（房屋成交價格+全部過戶相關(guān)稅費(fèi)）

2)包戶價：對賣方而言是---得到（房屋成交價格-全部過戶相關(guān)費(fèi)用）

對買方而言是---付出（房屋成交價格）

要特別注意是談到“凈價”或“包戶價”只與是否承擔(dān)過戶相關(guān)費(fèi)用有關(guān)，與中介費(fèi)無關(guān)，這一點要特別向賣方解釋清楚。無論哪種價格，雙方都必須向順馳方繳納中介費(fèi)用。四、業(yè)主心理

房源心理屬性中的“心理”指的是業(yè)主在委托過程中的心理狀態(tài)。在交易過程中，房源的價格經(jīng)常不斷波動，其原因正是業(yè)主的心理在不斷變化。通常房源價格是由業(yè)主決定的，他們對市場信息的了解程度，以及其出售時的心態(tài)是他們決定房源價格的重要依據(jù)。

1、市場信息了解程度的變化。

一般來說，業(yè)主所能了解到的市場信息有限，容易導(dǎo)致他們對市場產(chǎn)生比較片面的理解。目前媒體的宣傳、置業(yè)顧問的講解是其了解市場信息的主要渠道，但因為這兩個渠道的信息都缺乏權(quán)威性，有些業(yè)主會另外尋找其認(rèn)為可信賴的信息來源，如親、朋或身邊“專家”的意見、買房客戶看房的頻率及現(xiàn)場反應(yīng)等。置業(yè)顧問在每個環(huán)節(jié)都不可掉以輕心，預(yù)防業(yè)主的心理波動；

2、出售心態(tài)的變化。

隨著時間的推移，業(yè)主的出售（租）心態(tài)也會發(fā)生變化，從而最終引起房源價格的變化，所以了解業(yè)主的售房心態(tài)變化、及時反饋是關(guān)鍵。

如張先生新買了一套住房剛剛?cè)胱?，欲將原有的舊房出售，因不急于出手，所以標(biāo)出了48萬元的高價。但是，后來他在生意上急需一筆資金，他就希望盡快將該房出手“套現(xiàn)”，但此時看過房的買家都賺48萬價格過高遲遲不能成交，令他非常著急，最后有個買家還價43萬元，他也只好同意成交?？蛻舴诸?/p>

一、如何獲取客戶的需求

1.熱情的服務(wù)、明朗的語調(diào)，以客戶為中心的詢問；

2.專心傾聽客戶的作答及要求，對客戶的問話作出積極、專業(yè)的回應(yīng)；

3.邊聽邊問，以客戶的回答為線索擬定下一次詢問的方式和角度；

二、詢問示例：

1.您買房買了多久了，之前在別處看過房嗎，有沒有比較滿意的？（買房經(jīng)歷、喜好）

2.您把您的要求先詳細(xì)給我說說，我看能不能幫您參謀參謀？（需求描述）

3.您對哪一帶的房子比較有興趣？我們這武漢三鎮(zhèn)的房子都有。（購房區(qū)域）

4.您打算買幾居室的房子?家里幾口人住呵？（房型要求）

5.您買房是自已住還是…？（買房原因、實際居住人）

6.您的買房預(yù)算在什么價位左右？需要貸款嗎？（經(jīng)濟(jì)承受能力）

7.試探性推薦幾套房子，對其需求探底摸高：

“東方花園有個昨天才登記的房子，2室1廳，6樓，35萬多，您只要首付15萬元就可以拿下來，可以直接入住，今天有時間我可以帶您看看？”

三、客戶的基本類別

1.置業(yè)型客戶

2.改善型客戶

3.投資型客戶

4.特殊需求型客戶

（一）、各類客戶的接待

1.置業(yè)型客戶：拆遷、結(jié)婚、工作調(diào)動等情況需要買賣房產(chǎn)的客戶。

1)價格在25--45萬左右

2)面積在45平米--85平米左右

3)置業(yè)型客戶也是我們經(jīng)常提到的自住型客戶，屬于渠道內(nèi)主力需求客戶

2.改善型客戶：對現(xiàn)有居住條件不滿意，有能力達(dá)到更好的居住條件的客戶。

1)價格在50萬—70萬左右；

2)面積在90平米—130平米之間；

3)改善型客戶需求一般不是很急迫，對房屋的要求比較高（至少比現(xiàn)有的房屋有優(yōu)勢），傾向于房齡短、戶型合理、功能分區(qū)明確、居住環(huán)境良好的房屋。

3.投資型客戶：短線炒房、長線出租收益等兩類客戶。

1)價格不限（首付不多）；

2)面積不限（好出租或性價比較高的房屋或商鋪，小戶型較受歡迎）；

3)投資型客戶對房屋本身要求并不多，但對于投資回報率極為關(guān)注，這類客戶一般首付少，如果能快速見到收益，以房養(yǎng)房，價格不是主要因素。

4.特殊需求型客戶：階段性過渡、小孩念書等。

1)價格實惠；

2)面積傾向小戶型（30-70平方）

3)特殊型客戶關(guān)注的第一因素是地段，也就是是否近和方便，因其需要主要考慮是地段，匹配其它區(qū)域基本沒有意義；其次是價位，如果價位優(yōu)惠，房屋條件差點也可以接受。

權(quán)證、金融基本概念

一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類

1.私產(chǎn)房：

是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)、私營有限責(zé)任公司）投資建造或購買的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán)，包括擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸以上主體所有。

2.公房：

使用權(quán)房，也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。

3.經(jīng)濟(jì)適用房：

經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，以微利價出售給符合條件的家庭，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅；

經(jīng)濟(jì)適用房只有本地人才可以購買，5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣給固定人群（即有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的人），而且原則上只能按原價出售，購得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。5年后的經(jīng)濟(jì)適用房出售時對人群、價格都沒什么限制，但是得補(bǔ)交一次成本價，購得的產(chǎn)權(quán)是商口房。5年是以房產(chǎn)證到手時間或者契稅完稅證明所注時間為準(zhǔn)，哪個在前就算哪個的。2006年12月以后買的的經(jīng)濟(jì)適用房,已經(jīng)不能賣了,如果賣要先賣給國家.還有就是要買經(jīng)濟(jì)適用房一些證明。

4.集體所有房：

是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。包括鄉(xiāng)產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)等；

二、房產(chǎn)交易相關(guān)名詞

1.《房屋所有權(quán)證》

是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。

2.《房屋共有權(quán)證》

是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。

3.《房屋他項權(quán)證》

是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護(hù)。

4.《國有土地使用權(quán)證》

是房屋產(chǎn)權(quán)人對房屋占用范圍的國有土地享有使用權(quán)的憑證。土地的使用權(quán)性質(zhì)一般分為出讓步或劃撥兩種。

5.土地使用權(quán)的出讓

指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1)居住用地：70年；

2)工業(yè)用地：50年；

3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年；

4)綜合或者其他用地：50年。

5)商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年；

6.土地使用權(quán)劃撥

是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

7.房產(chǎn)評估

是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理地估計、推測和判斷，此價格通常與實際買賣成交價不同。

房產(chǎn)評估的目的一般有二個，一是為買房貸款提供貸款成數(shù)的依據(jù)（房地產(chǎn)抵押評估報告），二是為房屋買賣繳納的稅費(fèi)提供依據(jù)（房地產(chǎn)交易評估報告）。

8.房屋產(chǎn)權(quán)過戶

即房屋所有權(quán)的變更，是指原房屋所有權(quán)人通過買賣、繼承、贈與等方式將房屋所有權(quán)（包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)移為他人所有的過程。

9.契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房屋成交價（或評估價）的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

10.個人住房按揭貸款

個人住房按揭貸款即買方在向賣方（或房地產(chǎn)開發(fā)商）購買房產(chǎn)時，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，以后再按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。

11.貸款額度：又稱貸款限額，貸款人一般會用不同的指標(biāo)，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定。如：最高金額、最高貸款成數(shù)、最高償還金額等指標(biāo)。

12.貸款期限：是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實際情況商定，但一般有最長貸款期限的規(guī)定。如個人住房貸款期限最長為30年。貸款人可能根據(jù)住房的使用年限（壽命），借款人的年齡等，對貸款期限作出限制。

13.個人住房按揭貸款的分類

個人住房貸款按資金來源分類，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款。

1）商業(yè)性貸款是貸款人以營利為目的的貸款；

2）住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質(zhì)，利率比商業(yè)性貸款要低；

3）組合貸款是借款人所需資金先申請往房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。私產(chǎn).一次性付款流程

(一)過戶前的準(zhǔn)備工作：

1.提前還貸：如交易所涉及的房屋存在貸款未還清，須辦理提前還貸手續(xù)，由客戶自行辦理；

2.各交易中心銷控崗統(tǒng)一與評估公司聯(lián)系，出具評估報告；

1)銷控崗收到資料當(dāng)天與評估公司聯(lián)系，評估公司24小時出具評估報告；

2)如在下午4點以后簽收資料，則第二天早上與評估公司聯(lián)系，評估公司24小時出具評估報告；

3)權(quán)證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評估評估公司聯(lián)系，評估公司24小時出具評估報告。

我這次賣房子由于中介代辦沒有責(zé)任心和中介公司的原因，評估花了將近一周多，還一直敷衍我，本來可以同時進(jìn)行的事情沒有同時做，浪費(fèi)寶貴的時間，不過一般評估在福州也要3天，希望福州的中介和評估公司學(xué)習(xí)下人家的專業(yè)和效率。

3.《評估報告》出具后，通知權(quán)證崗領(lǐng)取過戶資料，預(yù)約客戶辦理過戶手續(xù)；

4.評估報告須由公司統(tǒng)一出具，連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續(xù)；如未經(jīng)審批自行出具評估報告，不論是否使用公司出具的評估報告，公司仍將從成單人個人收入和成單店店長店收入中扣除相應(yīng)評估費(fèi)。

(二)辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過戶手續(xù)

說明：部分房地局實行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序；

1.辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)（產(chǎn)權(quán)證進(jìn)件）；領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證出件）；

1)辦理產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，需買賣雙方同時到房產(chǎn)局辦理，如賣方產(chǎn)權(quán)人已婚，其夫妻雙方需共同到場；

2)權(quán)證崗協(xié)買賣雙方將過戶資料交由房產(chǎn)局過戶窗口工作人員審核，審核無誤后收取相關(guān)資料；

3)買賣雙方按房產(chǎn)局規(guī)定的繳稅時間繳納相關(guān)稅費(fèi)（各區(qū)繳納稅費(fèi)的時間略有不同）；過戶具體費(fèi)用的計算依據(jù)為評估價和成交價取高值；

4)權(quán)證崗憑客戶稅費(fèi)繳納票據(jù)，領(lǐng)取《交易收件單》，收件單由權(quán)證崗負(fù)責(zé)保管；

5)房產(chǎn)證進(jìn)件后，遵照各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的時間節(jié)點，由過戶人員預(yù)約買方攜帶身份證原件、《交易收件單》到房產(chǎn)局領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》；

2.辦理土地證過戶（土地證進(jìn)件）；領(lǐng)取土地證（土地證出件）

1)權(quán)證崗在協(xié)同買方領(lǐng)取房產(chǎn)證的當(dāng)日，可協(xié)助買方到土地局辦理土地過戶手續(xù)；

2)由土地局過戶窗口工作人員審核過戶資料無誤后，由客戶繳納相關(guān)費(fèi)用后，權(quán)證崗憑相關(guān)票據(jù)收件單領(lǐng)取土地證收件單，貸款的客戶，收件單必須由權(quán)證人員負(fù)責(zé)保管；

3)土地證過戶的資料如下：

a)土地證原件

b)過戶后的新房產(chǎn)證復(fù)印件

c)契稅及土地收益金發(fā)票復(fù)印件

d)《XX市存量房合同》原件1份

e)土地登記申請表一份

f)買方身份證復(fù)印份一份

g)土地證過戶的資料

4)土地證過戶的費(fèi)用：33元

(三)結(jié)件手續(xù)

土地證收件單出件后，連鎖店可通知買賣雙方辦理物業(yè)交割及結(jié)件手續(xù)。

三、私產(chǎn).商業(yè)貸款過戶流程

(一)基本流程

1、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評估；

2、評估出件后，由各交易中心銷控崗協(xié)同買方及配偶（行需賣方同時到場）到銀行進(jìn)行貸款面簽手續(xù)，三個工作日后，可得知面簽審核結(jié)果；

由于買方補(bǔ)資料多花了3天，之后貸款花了一周多，中介未及時催銀行，還是我找朋友才知道建行已經(jīng)審批下來了，告知中介去取件的，福州的中介和建行效率太差了。

3、銀行面簽通過后，由權(quán)證崗預(yù)約買、賣雙方（配偶），到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證過戶手續(xù)；

說明：部分房地局實行“產(chǎn)權(quán)證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序；

4、辦理完產(chǎn)權(quán)證過戶后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證收件單，收件單收必須由權(quán)證人員保管；

5、根據(jù)各區(qū)房產(chǎn)局規(guī)定的過戶時間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到房地局領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》；產(chǎn)權(quán)證必須由權(quán)證人員保管；

福州二手房貸款過戶要15個工作日，時間太長了，交易中心效率太低

6、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天，權(quán)證崗即可協(xié)同買方進(jìn)行土地證過戶，領(lǐng)取土地證收件單；收件單必須由權(quán)證人員保管；

7、根據(jù)各區(qū)土地避規(guī)定的過戶時間，由權(quán)證崗協(xié)同買方到土地局領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證書》，土地證收必須由權(quán)證人員保管；

8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件后，由權(quán)證崗協(xié)同買方及配偶到房地局辦理抵押登記手續(xù)；

9、根據(jù)各區(qū)規(guī)定的時間，抵押出件后，他項權(quán)證返銀行，兩證返店后，由連鎖店向買方客戶交付兩證。

備注：除需過戶前需要辦理貸款面簽、兩證出件后需要辦理抵押登記手續(xù)外，其它流程與一次性過戶基本相同。

(二)商業(yè)貸款資格：

1.18-60周歲的具有完全民事行為能力人；

2.城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明；

3.男性不超過60歲，女性不超過55歲；

4.交齊首期購房款;

5.有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；

6.借款人月收入必須超過月供的2倍以上；

7.借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；

8.所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件；

9.借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。

(三)商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類型：

1.房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；

2.房齡：不超過20年；

3.抵押房產(chǎn)面積必須大于50平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可；

4.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序；

5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。

(四)貸款成數(shù)和期限：

貸款總額以成交價和評估價的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過標(biāo)準(zhǔn)值的70%；貸款金額在5萬以下不能辦理貸款；

(五)還款方式：

1.貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；

2.貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。

比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來看：相同的貸款額度和貸款年限，“等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過程指標(biāo)來看，“等額本金”對借款人現(xiàn)階段的財力要求較高，且前期還款壓力較大。

所以不同的還款方式，只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念人們的不同需要或者消費(fèi)偏好而設(shè)計。其實質(zhì)，無非是貸款本金的先還后還，造成貸款本金事實上的多用少用、長用短用，進(jìn)而影響利息隨資金實際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減?？梢姡还懿扇∧姆N貸款還款方式，銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節(jié)省利息支出的實惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。地產(chǎn)無間道3·15揭秘女臥底揭房產(chǎn)中介黑幕

3月2日，張女士向記者講述了她是如何在三方見面的情況下，還被中介騙去1.5萬元，后又如何臥底中介，了解中介低買高賣的賺錢黑幕的全過程。

遭遇倆房主

省會的張女士早就聽說，如果通過中介買房，一般中介都要“吃”差價。為了防止中介從中賺取差價，張女士非常小心地核對了“原房主”的房產(chǎn)證和戶口本。當(dāng)時并未發(fā)現(xiàn)問題。于是張女士、中介、“原房主”三方一起簽了合同。然而，在房管局辦理過戶手續(xù)的時候，張女士卻發(fā)現(xiàn)，與自己辦理手續(xù)的房主變成了另外一個人。在中介簽合同的“原房主”，并不是辦理過戶的房主，也就是說，在中介簽合同的房主是張三，在房管局辦理過戶的房主卻是李四。張女士弄不明白是怎么回事，問中介，中介卻不愿多說什么，只是告訴張女士，只要房產(chǎn)證過戶到她的名下就可以了。

臥底探內(nèi)情

“就在我百思不得其解的時候，恰逢這家中介公司的另外一個分公司招聘業(yè)務(wù)員，為了弄清真相，我就應(yīng)聘到這個中介，當(dāng)起了這里的員工。”張女士這樣說，“一段時間以后，我才逐漸明白，原來我購買的這套房子，是這家中介公司從真正的房主那里收購過來的。在市房管局走了“綠色通道”手續(xù)，只把房產(chǎn)證過戶到了一個“臨時房主”名下，之后，中介公司又加了1.5萬元賣給了我?！薄翱诳诼暵暦Q‘三方見面，不賺差價’的中介，卻通過這樣隱秘的方式賺走了我1.5萬?！?/p>

中介大揭秘

“像我這樣被中介騙了錢的客戶，還有很多。但是，他們多數(shù)都不知道自己被