商業(yè)綜合體項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告

商業(yè)綜合體項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析著力推進(jìn)文旅投入產(chǎn)出提升主要內(nèi)容：第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況第二部分：廣州&無錫復(fù)盤——方案類成本優(yōu)化思考

——無效成本分析及總結(jié)第三部分：成本管控思路及考核激勵(lì)方案單位：億元第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況項(xiàng)目名稱建筑面積(萬㎡）1月動(dòng)態(tài)成本9月動(dòng)態(tài)成本1-9月調(diào)減動(dòng)態(tài)成本無錫項(xiàng)目62.75159.56135.23-24.33廣州項(xiàng)目82.81190.08178.39-11.69小計(jì)145.56349.64313.62-36.02（一）廣州＆無錫項(xiàng)目持有物業(yè)動(dòng)態(tài)成本-經(jīng)營計(jì)劃成本口徑1、12個(gè)文旅城自持物業(yè)9月動(dòng)態(tài)成本總成本1354億，1月動(dòng)態(tài)成本總成本1448億，累計(jì)釋放94億（其中建造調(diào)減36億）；2、廣州、無錫：運(yùn)營開辦費(fèi)、推廣費(fèi)調(diào)減17.95億（廣州8.81億，無錫9.14元）；建造成本夯實(shí)調(diào)減18.07億；3、廣州項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃成本中不包含樂園二期建安成本（土地費(fèi)已含），無錫項(xiàng)目不含樂園二期成本。單位：元/m2、畝（二）廣州＆無錫項(xiàng)目持有物業(yè)單方指標(biāo)-建造成本口徑序號(hào)業(yè)態(tài)廣州項(xiàng)目無錫項(xiàng)目單方指標(biāo)差異（廣州-無錫）面積（m2、畝）不含地價(jià)單方建筑面積（m2、畝）不含地價(jià)單方1主題樂園712.575,703,771737.215,121,099582,6712秀場50,00020,09429,50035,573-15,4793融創(chuàng)茂357,9599,936248,03412,811-2,8753.1茂商業(yè)133,8186,205142,9416,667-4623.2室內(nèi)娛雪世界72,12918,98717,76618,3586293.3室內(nèi)水世界42,09418,02638,40818,145-1203.4海洋樂園-

-

45,71924,601

3.4停車樓90,4813,741-

-

-3.5室內(nèi)體育樂園19,43613,346-

-

-3.6滑冰場-

-3,20010,275

4酒店群172,38311,161188,64613,630-2,4694.1嘉華酒店43,38410,51247,24011,983-1,4714.2皇冠假日酒店

--50,96711,798

4.3堇山酒店54,38010,452---4.4文華酒店(含會(huì)議中心）74,61912,05574,22215,369-3,3145宿舍46,2824,385---注：1.樂園指標(biāo)按占地面積畝計(jì)取，其余為建筑面積指標(biāo)；2.無錫項(xiàng)目整體指標(biāo)均偏高。+表示廣州偏高-表示無錫偏高1、為對(duì)比直觀，以上指標(biāo)按建造成本口徑進(jìn)行對(duì)比，全費(fèi)用成本與建造成本間的差異詳見各單體說明；2、無錫宿舍未建，預(yù)留成本55,451萬元；3、以上建造單方指標(biāo)不含土地費(fèi)、文旅院收費(fèi)及資本化利息等費(fèi)用；4、廣州無錫項(xiàng)目文旅院收費(fèi)已按照實(shí)付金額全部調(diào)減，未考慮后續(xù)文旅院分?jǐn)?。第一部分：?xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積（m2、畝）實(shí)際成本不含地價(jià)實(shí)際成本不含地價(jià)單方（元/m2、畝)1室外主題樂園712.57798,739406,3945,703,7712停車樓+宿舍樓+消防站144,16278,51050,1033,4752.1停車樓95,84047,87227,8442,9052.2宿舍樓46,28228,24820,2974,3852.3消防站2,0402,3891,9639,6213融創(chuàng)茂357,959493,342355,6539,9363.1大商業(yè)133,818129,73083,0316,2053.2室內(nèi)水世界42,09489,21775,87818,0263.3室內(nèi)雪世界72,129167,891136,95118,9873.4室內(nèi)體育樂園19,43633,83825,94013,3463.5停車樓90,48172,66533,8533,741序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積（m2、畝）實(shí)際成本不含地價(jià)實(shí)際成本不含地價(jià)單方（元/m2、畝)4秀場50,000123,123100,47120,0945酒店群172,383254,696192,40111,1615.1文華酒店（含貴賓樓）74,619122,67889,95512,0555.2嘉華酒店43,38458,35245,60710,5125.3堇山酒店54,38073,66656,83910,4526文旅院收費(fèi)828,09735,47035,4704287合計(jì)828,0971,783,8801,140,49213,7728合計(jì)（不含文旅院收費(fèi)）828,0971,748,4101,105,02213,3441、廣州樂園占地面積47.5萬平，樂園指標(biāo)按占地面積畝計(jì)取，其余均按建筑面積計(jì)??；2、以上建造單方指標(biāo)不含土地費(fèi)、文旅院收費(fèi)及資本化利息等費(fèi)用；單位：萬元（二）建造成本口徑單方指標(biāo)——廣州項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況單位：萬元（二）建造成本口徑單方指標(biāo)——無錫項(xiàng)目序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積（m2、畝）實(shí)際成本不含地價(jià)實(shí)際成本不含地價(jià)單方（元/m2、畝)1室外主題樂園（按占地面積）737.21444,213377,5335,121,0992秀場29,500109,928104,94035,5733融創(chuàng)茂248,034375,121317,75312,8113.1大商業(yè)142,941132,61195,2996,6673.2室內(nèi)娛雪世界17,76636,48632,61518,3583.3室內(nèi)水世界38,40878,02669,69318,1453.4室內(nèi)海洋樂園45,719120,327112,47624,6013.5滑冰場3,2003,2883,28810,2753.6紅線外景觀248,0341,3361,336543.7室外停車場248,0343,0473,0471234酒店群188,646309,886257,29713,6304.1嘉華酒店47,24060,55856,60711,983

序號(hào)業(yè)態(tài)建筑面積（m2、畝）實(shí)際成本不含地價(jià)實(shí)際成本不含地價(jià)單方（元/m2、畝)4.2皇冠假日酒店50,96764,08460,13311,7984.3文華酒店74,222131,679114,07115,3694.4酒吧街16,21818,87615,5639,5964.5人工湖165,00034,69010,9236625展示中心4,48613,45812,84828,6406宿舍44,30055,45135,551未建，暫不填7文旅院收費(fèi)627,52939,19239,1926258人防地下室預(yù)留627,5295,0415,041未建，暫不填9合計(jì)627,5291,352,2901,150,15518,25510合計(jì)（不含文旅院收費(fèi)）627,5291,310,2061,106,38017,6311、無錫主題樂園占地面積49.15萬平，樂園指標(biāo)按占地面積計(jì)取，其余按建筑面積計(jì)??；2、以上建造單方指標(biāo)不含土地費(fèi)、文旅院收費(fèi)及資本化利息等費(fèi)用；3、宿舍未建，暫按經(jīng)營計(jì)劃成本數(shù)據(jù)計(jì)入。第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——室外樂園對(duì)比分析+表示廣州偏高-表示無錫偏高名稱廣州項(xiàng)目（712.5畝）無錫項(xiàng)目（737.21畝）指標(biāo)差異（廣州-無錫）差異原因?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/畝）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/畝）政府行政事業(yè)性收費(fèi)1,03814,57089212,1012,469與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）25,029351,28619,316262,01989,267

主體建筑（裝修）工程費(fèi)123,09311,882142,64212,672-790此項(xiàng)為建筑面積指標(biāo)其中：土建建筑結(jié)構(gòu)99,5869,613111,8459,775-161無錫運(yùn)河人家（古建)，結(jié)構(gòu)指標(biāo)較高內(nèi)裝/包裝/含保溫板22,9382,21427,2142,579-365無錫內(nèi)裝第三方單位較多，價(jià)格較高外裝/古建569553,582318-263無錫運(yùn)河人家（古建）價(jià)格偏高主體安裝工程費(fèi)21,6232,08723,61620,98-11建筑面積指標(biāo)，出建筑外1.5米安裝包含在管網(wǎng)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)18,304256,90116,835228,36528,535無錫為1.83億,單方25.7萬/畝，廣州為1.68億,單方22.8萬/畝，無錫包含紅線外景觀及道路園林環(huán)境工程費(fèi)24,508343,97124,704335,0958,876總額相當(dāng)，廣州景觀面積29.5萬平，無錫32萬平特設(shè)演藝費(fèi)169,0112,372,081124,2171,684,959687,122廣州設(shè)備投資總額高于無錫（多維8億）其他建設(shè)工程支出造價(jià)咨詢、監(jiān)理及保險(xiǎn)費(fèi)2,83639,8001,96326,62213,178營銷推廣費(fèi)6,67493,6703,70550,25743,413按照運(yùn)營實(shí)際成本調(diào)整開辦費(fèi)14,278200,39019,643266,454-66,064按照運(yùn)營實(shí)際成本調(diào)整合計(jì)406,3945,703,771377,5335,121,099582,671

第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況注：廣州樂園全費(fèi)用成本單價(jià)為1128萬元/畝，與建安成本相差557萬元/畝（差異為土地費(fèi)約550.6萬元/畝、消防站分?jǐn)?.4萬元/畝及文旅院收費(fèi)6萬元/畝）；無錫樂園全費(fèi)用成本單價(jià)為614.2萬元/畝，與建安成本相差102.1萬元/畝（差異為土地費(fèi)90.45萬元/畝、文旅院收費(fèi)10.34萬元/畝、待建人防分?jǐn)?.32萬元/畝）。名稱廣州項(xiàng)目（5萬m2）無錫項(xiàng)目（2.95萬m2）差異原因（廣州-無錫）差異說明實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)47795332112-17與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）6,6491,3309,9453,371-2,041無錫秀場方案發(fā)生顛覆性修改（原5萬平，因節(jié)目發(fā)生變化，現(xiàn)調(diào)整為2.95萬平），造成設(shè)計(jì)顛覆性修改費(fèi)用3052萬元，扣除此費(fèi)用后（6893萬）與廣州持平主體建筑（裝修）工程費(fèi)32,1926,43835,23411,944-5,505其中：土建建筑結(jié)構(gòu)24,0954,81930,13610,216-5,397因竹林造型導(dǎo)致鋼結(jié)構(gòu)含量嚴(yán)重偏高、地上結(jié)構(gòu)、四大塊等，建筑無錫高于廣州內(nèi)裝4,2718542,205747107廣州為預(yù)留，還未實(shí)施外裝3,8267652,893981-215無錫秀場竹林造型特殊；無錫更換外裝單位，造成成本增加;無錫投影面積1.09萬單方2043(不含鋼結(jié)構(gòu)，超限）；廣州投影面積，1.17萬平，單方3272（超限）主體安裝工程費(fèi)11,2112,2426,2692,125117社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2,2284462,561868-423無錫包含紅線外景觀及道路園林環(huán)境工程費(fèi)2,1314262,612886-459無錫景觀2.8萬平，指標(biāo)711，廣州景觀2.64萬平；單方833（其余為預(yù)留），景觀與占地面積有關(guān)，與建面無關(guān)特設(shè)演藝費(fèi)35,1707,03438,183

12,943-5,909特設(shè)和演藝成本與秀場面積無關(guān)，只與節(jié)目有關(guān)其他建設(shè)工程咨詢、監(jiān)理4128227493-10營銷推廣費(fèi)及開辦費(fèi)10,000

2,0009,5303,231-1,231與投資額有關(guān)，與面積無關(guān)，運(yùn)營公司落地?cái)?shù)據(jù)合計(jì)100,47120,094104,94135,573-15,479（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——秀場對(duì)比分析第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況注：廣州秀場全費(fèi)用成本單價(jià)為25083元/㎡，與建安成本相差4989元/㎡（主要差異為土地費(fèi)約4531元/㎡、消防站分?jǐn)?9元/㎡及文旅院收費(fèi)429元/㎡）；無錫秀場全費(fèi)用成本單價(jià)為39757元/㎡，與建安成本相差4184元/㎡（主要差異為土地費(fèi)約1692元/㎡、文旅院收費(fèi)667元/㎡、紅線外分?jǐn)?.64元/㎡、人工湖成本1729元/㎡、待建人防分?jǐn)?7元/㎡）單位：元/m2（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——茂商業(yè)對(duì)比分析+表示廣州偏高-表示無錫偏高名稱廣州項(xiàng)目（133818.47m2）無錫項(xiàng)目（142941m2）指標(biāo)差異（廣州-無錫）差異原因?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)773581,18683-25與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）2,7062023,902273-71無錫業(yè)態(tài)調(diào)整引起設(shè)計(jì)顛覆性修改主體建筑工程費(fèi)49,5323,70159,0384,130-429

其中：土建建筑結(jié)構(gòu)35,6402,66340,9902,868-204無錫首層層高7m，廣州6.4m；無錫土方高于廣州1倍；無錫項(xiàng)目存在停工和延期內(nèi)裝9,30769511,322792-97無錫大商業(yè)公區(qū)給定的建造標(biāo)準(zhǔn)高于廣州標(biāo)準(zhǔn)；無錫防火玻璃隔斷由第三方實(shí)施，成本1450萬，高于原內(nèi)裝單位報(bào)價(jià)約900萬；廣州防火隔斷由內(nèi)裝單位實(shí)施；

無錫商業(yè)街三層均為石材，廣州三層為地磚；廣州落地單方2140，無錫單方2871（超限）外裝2,2851712,497175-4采光頂2,3001724,229296-124無錫采用整體滑移天窗，無錫采光頂5800m2，單方5281（超限）；廣州5281m2，單方4222（超限）主體安裝工程費(fèi)19,0941,42718,7251,310117廣州消防單位為強(qiáng)盾；廣州電梯數(shù)量多于無錫社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)3,4792604,927345-85無錫包含紅線外景觀及道路園林環(huán)境工程費(fèi)2,6882013,769264-63無錫景觀面積3.9萬m2，指標(biāo)711；廣州1.47萬平，指標(biāo)718，景觀指標(biāo)與建筑面積無關(guān)其他建設(shè)工程1,035771,21385-8監(jiān)理單方差異營銷推廣費(fèi)及開辦費(fèi)3,7242782,539178101按照運(yùn)營實(shí)際成本調(diào)整合計(jì)83,0316,205

95,2996,667

-462指標(biāo)差異第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況注：廣州茂商業(yè)全費(fèi)用成本單價(jià)為10153元/㎡，與建安成本相差3947元/㎡（差異為土地費(fèi)約3489元/㎡、消防站分?jǐn)?9元/㎡及文旅院收費(fèi)429元/㎡）；無錫茂商業(yè)全費(fèi)用成本單價(jià)為10095元/㎡，與建安成本相差3428元/㎡（差異為土地費(fèi)約2610元/㎡，待建人防分?jǐn)?7元/㎡，文旅院收費(fèi)677元/㎡，紅線外過街天橋等分?jǐn)?4元/㎡）。（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——雪世界對(duì)比分析+表示廣州偏高-表示無錫偏高名稱廣州項(xiàng)目（72129m2）無錫項(xiàng)目17766m2）指標(biāo)差異（廣州-無錫）差異原因?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)4616415185-21與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）4,5506311,627916-285無錫體量小，方案、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)高；顛覆性修改等主體建筑（裝修）工程費(fèi)102,61314,22619,66911,0713,155

其中：土建建筑結(jié)構(gòu)75,51210,46910,0745,6704,799廣州有高級(jí)滑道，跨度大,土建結(jié)構(gòu)指標(biāo)嚴(yán)重高于無錫，無錫僅有初級(jí)道內(nèi)裝/包裝/含保溫板17,1682,3808,2324,634-2,253無錫雪世界面積小，包裝體量大、保溫板分?jǐn)傊笜?biāo)占比高外裝6,123849649366483無錫外裝涂料面積較大，廣州主要為幕墻金屬屋面3,810528714402127

無錫金屬屋面不是滿覆蓋，只有花瓣造型做主體安裝工程費(fèi)9,5301,3212,8861,624-303無錫背景音樂調(diào)整金額大；無錫單體面積小，指標(biāo)高社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1,8752601,274717-457無錫包含紅線外景觀及道路園林環(huán)境工程費(fèi)2,24631147326645特設(shè)費(fèi)10,4041,4424,4532,506-1,064無錫雪世界面積小，制冷造雪分?jǐn)傊笜?biāo)較高其他建設(shè)工程費(fèi)61786139787營銷推廣費(fèi)及開辦費(fèi)4,6556451,9411,093-447按照運(yùn)營實(shí)際成本調(diào)整，按面積指標(biāo)分?jǐn)偤嫌?jì)136,95118,98732,61418,358629第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況1、重慶、昆明、成都雪世界建造單方指標(biāo)分別為17289、16827、19492元/m2。雪世界造價(jià)指標(biāo)主要與建筑物體量，雪道級(jí)別、冷區(qū)的面積有關(guān)。2、廣州雪世界全費(fèi)用成本單價(jià)為23735元/㎡，與建安成本相差4748元/㎡（差異為土地費(fèi)約4290元/㎡、消防站分?jǐn)?9元/㎡及文旅院收費(fèi)429元/㎡）；3、無錫雪世界全費(fèi)用成本單價(jià)為21355元/㎡，與建安成本相差2998元/㎡（差異為土地費(fèi)約2179元/㎡、待建人防分?jǐn)?7元/㎡、文旅院收費(fèi)677元/㎡，紅線外過街天橋等分?jǐn)?5元/㎡）。（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——水世界對(duì)比分析+表示廣州偏高-表示無錫偏高名稱廣州項(xiàng)目（42094m2）無錫項(xiàng)目（38408m2）指標(biāo)差異（廣州-無錫）差異原因?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)2115032685-35與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）2,0114782,346611-133無錫施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)高主體建筑（裝修）工程費(fèi)41,7949,92938,0669,91118

其中：土建建筑結(jié)構(gòu)30,6237,27528,4457,406-131無錫地下結(jié)構(gòu)有空腔，鋼含量高于廣州9kg/m2內(nèi)裝/包裝/含保溫板5,0431,1987,2551,889-691無錫包裝成本較高（6675萬元）；無錫包裝發(fā)生方案調(diào)整，影響指標(biāo)較大。外裝2,964704980255449按面積分?jǐn)?，無錫大部分為涂料金屬屋面3,1647521,385361391無錫金屬屋面不是滿覆蓋，只有花瓣造型做主體安裝工程費(fèi)11,6492,76710,1122,633135廣州消防為強(qiáng)盾社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1,0942601,562407-147無錫該部分費(fèi)用包含管網(wǎng)+園區(qū)道路，分?jǐn)傊笜?biāo)較高園林環(huán)境工程費(fèi)7831861,030268-82無錫景觀面積大，且景觀指標(biāo)高于廣州；廣州單方718元/m2;無錫單方709元/m2特設(shè)演藝費(fèi)13,2543,14911,5943,019130設(shè)備差異其他建設(shè)工程費(fèi)2826730479-12監(jiān)理費(fèi)影響營銷推廣費(fèi)及開辦費(fèi)4,8001,1404,3551,1346按照運(yùn)營實(shí)際成本調(diào)整合計(jì)75,87818,02669,69518,146-120

第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況注：廣州水世界全費(fèi)用成本單價(jià)為21653元/㎡，與建安成本相差3627元/㎡（差異為土地費(fèi)約3169元/㎡、消防站分?jǐn)?9元/㎡及文旅院收費(fèi)429元/㎡）；無錫水世界全費(fèi)用成本單價(jià)為21133元/㎡，與建安成本相差2987元/㎡（差異為土地費(fèi)約2170元/㎡、待建人防分?jǐn)?7元/㎡，文旅院收費(fèi)677元/㎡，紅線外過街天橋等分?jǐn)?3元/㎡）。（二）建造成本口徑單方指標(biāo)分析——嘉華酒店對(duì)比分析+表示廣州偏高-表示無錫偏高名稱廣州項(xiàng)目（43384m2）無錫項(xiàng)目（47240m2）指標(biāo)差異（無錫-廣州）差異原因?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)1774131967-27與當(dāng)?shù)卣姓允召M(fèi)相關(guān)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）3,4838034,685992-189無錫包含顛覆性修改主體建筑（裝修）工程費(fèi)26,8246,18334,2047,240-1,057

其中土建建筑結(jié)構(gòu)13,8243,18620,4404,327-1,141無錫嘉華為古建，廣州屋頂部分為鋼結(jié)構(gòu)，無錫屋頂為混凝土結(jié)構(gòu)屋頂造型為反拱屋面，且仿古構(gòu)件均為混凝土構(gòu)件；無錫土方價(jià)格偏高；內(nèi)裝（含包裝）8,8252,03410,2782,176-142無錫裝修標(biāo)準(zhǔn)高于廣州；廣州地上為2526/2300(超限），無錫地上3000/3295，地下均為800外裝/古建3,8428863,486738148廣州投影面積2.24萬平，落地單方1408(超限），顛覆性變更（涂料改鋁板、屋面瓦改為干掛）；無錫投影面積2.15平米單方1286（超限）主體安裝工程費(fèi)7,8401,8078,8061,864-57無錫六星公區(qū)制冷機(jī)房及生活泵房、消防泵房均在五星嘉華地下室，與五星嘉華酒店公用，此部分費(fèi)用影響指標(biāo)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)7061631,858393-230無錫酒店群占地面積高于廣州，管網(wǎng)成本高，分?jǐn)傊笜?biāo)較高園林環(huán)境工程費(fèi)2,0494722,2014666廣州景觀面積1.56萬，單方634，無錫景觀2.8萬平，單方707其他建設(shè)工程費(fèi)5211202595565項(xiàng)目管理費(fèi)及運(yùn)營開辦費(fèi)4,3361,0004,27790594按照酒管實(shí)際成本調(diào)整合計(jì)45,93710,51256,60711,983-1,471

第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況注：廣州嘉華酒店全費(fèi)用成本單價(jià)為14013元/㎡，與建安成本相差3501元/㎡（差異為土地費(fèi)約2785元/㎡、消防站分?jǐn)?9元/㎡、文旅院收費(fèi)429元/㎡及人工湖建設(shè)成本費(fèi)用258元/㎡）；無錫嘉華酒店全費(fèi)用成本單價(jià)為14442元/㎡，與建安成本相差2459元/㎡（差異為土地費(fèi)約837元/㎡、文旅院收費(fèi)667元/㎡、紅線外分?jǐn)?.64元/㎡、人工湖成本859元/㎡、待建人防分?jǐn)?7元/㎡）。（三）廣州＆無錫項(xiàng)目持有物業(yè)待發(fā)生-經(jīng)營計(jì)劃成本口徑第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況廣州總包索賠訴求10.5億，無錫總包索賠訴求13.22億；本月梳理成本動(dòng)態(tài)，下達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃成本指標(biāo)及結(jié)算指標(biāo)；梳理結(jié)算計(jì)劃，責(zé)任到人，按周銷項(xiàng)，月度考核，制定保障措施，確保按計(jì)劃完成項(xiàng)目結(jié)算；加強(qiáng)結(jié)算審核力度，提高結(jié)算質(zhì)量，建議設(shè)立結(jié)算質(zhì)量獎(jiǎng)。序號(hào)廣州項(xiàng)目-待發(fā)生事項(xiàng)待發(fā)生金額（萬元）一結(jié)算預(yù)留91,6521.1總包索賠75,6641.2分包索賠6,5001.3特設(shè)索賠6301.4咨詢索賠1,0581.5監(jiān)理索賠3001.6未辦理簽證變更4,0001.7總包及分包商票貼息資金成本3,500二未開業(yè)項(xiàng)目預(yù)留7,6302.1樂園二期改造2002.2備品備件4062.3未發(fā)生合同4,4812.4待發(fā)生簽證變更2,543三能源費(fèi)2,4003.1能源費(fèi)2,400四后期整改4,7054.1整改4,705五合計(jì)106,387序號(hào)無錫項(xiàng)目-待發(fā)生事項(xiàng)待發(fā)生金額（萬元）1結(jié)算預(yù)留（含索賠及未辦理簽證變更）89,5472待建宿舍建安費(fèi)33,8603海洋樂園二期預(yù)留5,0884待建人防建設(shè)費(fèi)5,0415總包及分包商票貼息資金成本4,7706特設(shè)演藝預(yù)留3,9907后期整改3,0268冷庫板維修9659能源費(fèi)預(yù)留32810合計(jì)146,615目錄：第一部分：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況第二部分：廣州&無錫復(fù)盤——方案類成本優(yōu)化思考

——無效成本分析及總結(jié)第三部分：成本管控思路及考核激勵(lì)方案二、方案類成本優(yōu)化復(fù)盤思考各業(yè)態(tài)內(nèi)外對(duì)標(biāo)，重在方案優(yōu)化，尋找成本優(yōu)化點(diǎn)，杜絕成本浪費(fèi)序號(hào)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)指標(biāo)類面積指標(biāo)類效果類指標(biāo)特設(shè)演藝機(jī)電類指標(biāo)運(yùn)營其他小計(jì)1融創(chuàng)茂652132雪世界226103室內(nèi)水世界1124酒店群241185室外主題樂園21366共性事項(xiàng)2137小計(jì)1396121142單位：項(xiàng)項(xiàng)目方案優(yōu)化深度，直接決定項(xiàng)目成本投入靜態(tài)投資回收期融創(chuàng)茂項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)建筑面積（m2）年均運(yùn)營現(xiàn)金流（億元）投入成本（億元）預(yù)計(jì)投資收回期（年）廣州文旅城融創(chuàng)茂133,8180.4813.5928.23無錫文旅城融創(chuàng)茂142,9410.4314.4333.93以上年均運(yùn)營現(xiàn)金流及預(yù)計(jì)投資回收期為文旅集團(tuán)提供。上述年均運(yùn)營現(xiàn)金流為目前首年經(jīng)營數(shù)據(jù)。名稱萬達(dá)限額無錫茂廣州茂沈陽大悅城（中糧）深圳萬科九州成都魅力（凱德）萬象城（成都）印力濟(jì)南融創(chuàng)茂地下鋼筋（kg/m2）145124.64/66114.12/6898.9370.6385.88122135129.3/77.3地上鋼筋（kg/m2）5548.7563.5290.06/87.170.3453.12/47.5755053.16地下砼kg/m2）1.21.39/0.521.15/0.450.420.520.451.251.23/0.45地上砼kg/m2）0.320.290.380.37/0.360.520.35/0.310.30.30抗震烈度6°6°6°7°/6°6°8°/6°6°1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-鋼筋、砼含量，建立新標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)對(duì)造價(jià)影響經(jīng)測算，鋼筋指標(biāo)6.5元/kg、砼指標(biāo)585元/m3?，F(xiàn)狀：無錫項(xiàng)目地下砼超限額；廣州項(xiàng)目地上結(jié)構(gòu)超限；濟(jì)南項(xiàng)目地下鋼筋超限。優(yōu)化思考:①原萬達(dá)限額離散度大，結(jié)構(gòu)限額鋼筋富余量大，建議文旅院組織相關(guān)部門進(jìn)行研討和對(duì)標(biāo)，修正限額；②設(shè)計(jì)任務(wù)書需明確結(jié)構(gòu)限額，初設(shè)至施工圖設(shè)計(jì)階段，聘請第三方結(jié)構(gòu)優(yōu)化單位進(jìn)行跟蹤復(fù)核，及時(shí)提出合理優(yōu)化意見并逐條落實(shí)；③施工圖紙下發(fā)之前必須帶成本測算移交（主要為鋼筋、砼及造價(jià)測算），結(jié)構(gòu)指標(biāo)必須滿足要求后，施工圖紙方可移交；④已超限的項(xiàng)目需認(rèn)真分析，找出問題，后續(xù)項(xiàng)目需嚴(yán)格按第②、③條執(zhí)行，杜絕超限。融創(chuàng)茂※廣州茂地上結(jié)構(gòu)指標(biāo)若控制在印力指標(biāo)范圍內(nèi)預(yù)計(jì)可結(jié)余約1802萬元（134.7元/㎡）。目前文旅項(xiàng)目均未統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，設(shè)計(jì)單位不同其設(shè)計(jì)建筑做法不同，同一項(xiàng)目不同設(shè)計(jì)院，其建筑做法也不同（區(qū)域均有統(tǒng)一做法）。建造做法對(duì)造價(jià)影響二次結(jié)構(gòu)及粗裝修平米指標(biāo)差異較大,無錫高出廣州28%，如：車庫地面金剛砂地面（詳見右表）。優(yōu)化思考1、行業(yè)及區(qū)域?qū)?biāo)，找出差異，修正做法。2、文旅院組織設(shè)計(jì)院、工程、運(yùn)營、酒建、成本共同制定統(tǒng)一《標(biāo)準(zhǔn)建筑做法》，納入設(shè)計(jì)院和施工單位合同中并遵照執(zhí)行。濟(jì)南及桂林項(xiàng)目在施項(xiàng)目的建造做法需及時(shí)上報(bào)集團(tuán)審核，按集團(tuán)審核的建筑做法實(shí)施。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士南寧萬象城成都魅力濟(jì)南融創(chuàng)茂地上地下綜合指標(biāo)（元/m2）495387323540501367圖紙未出以上指標(biāo)不含防火門、人防門、卷簾門的造價(jià)。名稱無錫廣州建議做法車庫金剛砂地面做法1.水泥金剛砂砂漿耐磨地面(3mm厚，金剛砂用量5kg/m2)2.70mm厚C25細(xì)石砼樓地面層，φ6.5@200單層雙向，隨打隨抹平,設(shè)不大于6mX6m分倉縫，i=0.5-1%坡向排水溝或集水井3.素水泥漿一道(內(nèi)摻建筑膠)1.50厚(此厚度包含耐磨層2.5-3mm,用量5kg/m2)C25細(xì)石混凝土,內(nèi)配Φ6@200雙向鋼筋網(wǎng),隨打隨抹平,設(shè)不大于6mX6m分倉縫2.素水泥漿一道(內(nèi)摻建筑膠)1.水泥金剛砂砂漿耐磨地面(2.5-3mm厚,金剛砂用量不少于5kg/m2)2.50mm厚C25細(xì)石砼樓地面層，φ6.5@200單層雙向，隨打隨抹平,設(shè)不大于6mX6m分倉縫，1-3米范圍內(nèi)i=0.5-1%坡向排水溝或集水井3.素水泥漿一道(內(nèi)摻建筑膠)單方造價(jià)（元/m2）95.2372.5177.82地上車庫無找坡融創(chuàng)茂※廣州茂相比無錫茂預(yù)計(jì)可結(jié)余約1445萬元（108元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-建筑做法，建立新標(biāo)準(zhǔn)無錫茂首層結(jié)構(gòu)層高7.0米，吊頂后凈高可達(dá)5.2米，但為控制整體效果及商家經(jīng)營需要，最終吊頂高度統(tǒng)一控制在4.5米；廣州茂首層吊頂后凈高4.4米。名稱無錫茂廣州茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力（凱德）萬象城（成都）印力濟(jì)南茂首層層高7m6.4m6m6.55m6.0m5.8m6m6m6.4m地下室層高5.7m5.7m3.8/5/5.5m3.6/3.85/5.5/5.753.9/3.9/6.2m4/5.5m6.5/4.2/3.95.5m5.7m層高對(duì)造價(jià)影響經(jīng)測算，層高每增加10CM，土建成本增加約17.5元/m2。萬達(dá)茂層高標(biāo)準(zhǔn)1F：6.4m（凈高4.4m）；2～3F為5.4m（凈高3.4m）；-1F：設(shè)超市為5.7～6.0m（燈帶下凈高3.7m），不設(shè)超市為5.4m（貨運(yùn)通道凈高不低于3.6m）優(yōu)化思考后續(xù)項(xiàng)目建議首層結(jié)構(gòu)層高為6米（可依據(jù)產(chǎn)品的定位適當(dāng)調(diào)整，建立分級(jí)分檔標(biāo)準(zhǔn)），吊頂與結(jié)構(gòu)頂板吊頂夾層控制在1.4-1.5米（加強(qiáng)機(jī)電管線綜合優(yōu)化），地下室依據(jù)是否設(shè)置超市調(diào)整層高。濟(jì)南茂商業(yè)已按首層6.4米設(shè)置，目前無法修改，建議項(xiàng)目對(duì)一層吊頂上部的機(jī)電管線進(jìn)行綜合優(yōu)化，嘗試吊頂夾層高度控制在1.4-1.5米的可行性?！鶑V州茂首層若按印力的層高控制內(nèi)預(yù)計(jì)可結(jié)余約937萬元（70元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-層高，建立新標(biāo)準(zhǔn)融創(chuàng)茂無錫融創(chuàng)茂柱網(wǎng)為9.3*9.4m，廣州融創(chuàng)茂柱網(wǎng)8.65*8.65m。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟(jì)南茂印力柱網(wǎng)9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m8.5*8.5m柱網(wǎng)對(duì)造價(jià)影響經(jīng)測算，柱網(wǎng)8.4m*8.4m是比較經(jīng)濟(jì)，9.3m*9.4m與8.4m*8.4m柱網(wǎng)價(jià)格差異約為7.5元/m2。萬達(dá)茂層高標(biāo)準(zhǔn)鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu),盡量避免采用純鋼結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)8.4×8.4m為主。跨度大于18米的梁宜采用預(yù)應(yīng)力混凝土。優(yōu)化思考后期項(xiàng)目由文旅院組織相關(guān)部門進(jìn)行研討和對(duì)標(biāo)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，建議柱網(wǎng)采用8.4m*8.4m（特殊情況除外），此柱網(wǎng)較經(jīng)濟(jì)。濟(jì)南茂商業(yè)已按較經(jīng)濟(jì)的柱網(wǎng)8.4m*8.4m進(jìn)行設(shè)置,桂林項(xiàng)目無茂商業(yè)。融創(chuàng)茂※廣州及無錫茂柱網(wǎng)若按印力的柱網(wǎng)控制預(yù)計(jì)可分別結(jié)余約20萬元（1.5元/㎡）、107萬元（7.5元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-柱網(wǎng)，建立新標(biāo)準(zhǔn)無錫融創(chuàng)茂外挑構(gòu)件長度為16.35m，廣州融創(chuàng)茂外挑構(gòu)件長度為10.78米，濟(jì)南項(xiàng)目外挑構(gòu)件長度為3.6米。優(yōu)化思考建議后期項(xiàng)目外挑構(gòu)件長度控制在12米以內(nèi)（因外挑12米構(gòu)件屬于超出一定規(guī)模的危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程，施工要求高，造價(jià)高）。濟(jì)南茂商業(yè)結(jié)構(gòu)外挑構(gòu)件長度為3.6米，小于廣州和無錫項(xiàng)目，設(shè)置較合理。無錫項(xiàng)目外挑構(gòu)件造價(jià)680萬元廣州項(xiàng)目外挑構(gòu)件造價(jià)125萬元濟(jì)南項(xiàng)目外挑構(gòu)件造價(jià)37萬元融創(chuàng)茂※廣州茂、無錫茂外挑結(jié)構(gòu)若按濟(jì)南茂的外挑長度控制預(yù)計(jì)可結(jié)余約88萬元（6.6元/㎡）、643萬元（45.3元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-結(jié)構(gòu)外挑構(gòu)件長度，建立新標(biāo)準(zhǔn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，結(jié)構(gòu)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)存在多種選擇，在滿足規(guī)范的前提下，需固化節(jié)點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)對(duì)造價(jià)影響經(jīng)測算，節(jié)點(diǎn)選取差異影響結(jié)構(gòu)鋼筋指標(biāo)約為3.6元/m2。優(yōu)化思考建議由文旅院組織設(shè)計(jì)院、計(jì)劃、質(zhì)監(jiān)、成本共同制定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，后續(xù)項(xiàng)目嚴(yán)格按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。濟(jì)南項(xiàng)目應(yīng)梳理結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)，并報(bào)設(shè)計(jì)院及設(shè)計(jì)部確認(rèn)。柱錨固梁節(jié)點(diǎn)梁錨固柱節(jié)點(diǎn)融創(chuàng)茂1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建立新標(biāo)準(zhǔn)※廣州茂若統(tǒng)一結(jié)構(gòu)構(gòu)造節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)可結(jié)余約48萬元（3.6元/㎡，所有建筑結(jié)構(gòu)均適用）。名稱出鋪率(%)主力店占比（%）主次力店占出鋪率比(%)備注成都來福士62%20%東莞長安萬科廣場60%21%成都萬科魅力之城65%20%廣州73%62%89%樂園按主力店口徑無錫76.9%50%76%優(yōu)化思考

融創(chuàng)茂不建議再按照傳統(tǒng)萬達(dá)廣場的標(biāo)準(zhǔn)，主次力店設(shè)置偏多，是未來調(diào)改重點(diǎn)方向。主力店占面積比例大，簽約年限相對(duì)較長，因此在品牌選擇和評(píng)估上應(yīng)更加謹(jǐn)慎及全面，并應(yīng)結(jié)合市場情況進(jìn)行適當(dāng)取舍。濟(jì)南項(xiàng)目目前招商還未落位，后續(xù)項(xiàng)目及運(yùn)營研討提高出鋪率的可能。2、面積指標(biāo)-提高商鋪出鋪率，增加運(yùn)營收入融創(chuàng)茂優(yōu)化思考①主次力店（租期長、租金低）設(shè)置偏多，樂園作為主力店考慮，面積嚴(yán)重偏大，影響出鋪率指標(biāo)，建議按樂園分?jǐn)偸讓庸珔^(qū)面積口徑計(jì)算出鋪率，后續(xù)建議由文旅集團(tuán)、文旅院、成本部進(jìn)行確認(rèn)，統(tǒng)一計(jì)算口徑；②融創(chuàng)茂銷售占比和租金占比過低，是未來調(diào)改方向。濟(jì)南項(xiàng)目目前招商還未落位，后續(xù)項(xiàng)目及運(yùn)營研討提高出鋪率的可能。2、面積指標(biāo)-提高商鋪出鋪率，增加運(yùn)營收入融創(chuàng)茂統(tǒng)計(jì)口徑項(xiàng)目名稱出鋪率(%)主力店占比（%）主次力店占出鋪率比(%)銷售占比（%）租金占比（%）運(yùn)營口徑廣州46%24%63%19.7%19.9%無錫62%18%51%

樂園按主力店口徑廣州73%62%89%無錫76.9%50%76%樂園分?jǐn)偸讓庸珔^(qū)面積口徑廣州48%25%63%無錫67.5%19%51%面積比對(duì)造價(jià)影響地下土建指標(biāo)高于地上指標(biāo)約為1.5-2.5倍，減少地下面積有利于降低整體指標(biāo)。優(yōu)化思考綜合考慮建造成本、規(guī)劃指標(biāo)，地下室一層為宜，地下與地上面積占比控制在24%以內(nèi)（人防要求除外），降低整體造價(jià)，條件允許的情況下增加地上車庫/停車場面積。后續(xù)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)階段需結(jié)合各業(yè)態(tài)經(jīng)營需求充分考慮停車場與各業(yè)態(tài)之間的關(guān)系。濟(jì)南項(xiàng)目因條件所限并考慮引流的原因，導(dǎo)致地下面積偏大（增加500個(gè)車位），后續(xù)項(xiàng)目需控制地下與地上面積占比。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬象城成都魅力（凱德）濟(jì)南融創(chuàng)茂地下面積28,07124,94933,78219,28248,15417,46529,900地上面積118,070108,86990,61081,852109,84058,679102,900地上/地下24%23%37%24%43%30%29%2、面積指標(biāo)-降低地下和地上建筑面積占比，降低整體指標(biāo)融創(chuàng)茂※濟(jì)南茂地下與地上面積比若控制在24%預(yù)計(jì)可結(jié)余約1132萬元（85元/㎡）。名稱機(jī)房配套面積(m2)商管用房（m2）建筑面積（m2)機(jī)房面積占比（%）商管用房占比（%）廣州8,9051,825133,8186.7%1.4%無錫11,5972,207146,1417.9%1.5%濟(jì)南9,4891,094124,1007.6%0.9%重慶10,5521,293109,0089.2%1.2%成都62,541,210130,2064.8%0.9%優(yōu)化思考機(jī)房配套及商管用房面積存在優(yōu)化空間，建議文旅院梳理已開項(xiàng)目機(jī)房面積數(shù)量，結(jié)合運(yùn)營及商管實(shí)際需求，分析對(duì)標(biāo)同類項(xiàng)目，制定統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。濟(jì)南項(xiàng)目機(jī)房配套面積偏大，需落實(shí)是否存在優(yōu)化空間，商管用房配套較合理。2、面積指標(biāo)-合理配置機(jī)房配套面積與建筑面積占比，提高面積使用率融創(chuàng)茂扶梯服務(wù)面積和造價(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系表優(yōu)化思考電梯和扶梯指標(biāo)均低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，文旅院組織相關(guān)部門討論，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施。濟(jì)南項(xiàng)目電梯和扶梯服務(wù)面積滿足小于無錫和廣州，建議討論優(yōu)化的可行性。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士成都金牛萬達(dá)成都魅力濟(jì)南融創(chuàng)茂電梯品牌上海三菱日立迅達(dá)通力日立通力通力電梯平米指標(biāo)118144151167115167110名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂南寧萬象城萬科長陽成都金牛萬達(dá)萬科九州濟(jì)南融創(chuàng)茂分?jǐn)偤竺娣e/首層面積）27412/3790725284/3098126,00026,00033,67625,53129,883首層扶梯數(shù)量981310101012首層建筑面積/扶梯數(shù)量(m2/部)3,0453,1602,0002,6003,3682,5532,490扶梯首層建筑面積單方造價(jià)(元/m2)657312597839680※濟(jì)南茂扶梯若按廣州茂扶梯數(shù)量調(diào)整預(yù)計(jì)可結(jié)余約92萬元（31元/㎡）。2、面積指標(biāo)-增加電梯服務(wù)面積，保功能，降成本融創(chuàng)茂名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂北京萬科長島成都來福士成都金牛萬達(dá)成都魅力濟(jì)南茂裝修指標(biāo)（元/m2）2,8712,1402,0613,0852,1171,6602,000崗石拼花面積（m2）7,451994地上公區(qū)裝飾總價(jià)/裝飾面積。限額及標(biāo)準(zhǔn)（公區(qū)裝飾限額為2500元/m2）地面：人造進(jìn)口崗石；連廊欄桿側(cè)板：夾膠裝飾玻璃、石材、GRG。優(yōu)化思考1、建議地面進(jìn)口崗石調(diào)整為國產(chǎn)崗石、板巖或地磚（平米差額約為320元，三層可為地磚），減少石材拼花面積（平米差額約為650元)。2、建議連廊欄板側(cè)板GRC調(diào)整為鋁板(平米差額約為250元)或石膏板+局部GRG,目前重慶項(xiàng)目已調(diào)整為鋁板（無錫和廣州均為GRG）。3、修訂公區(qū)裝修的建造標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。濟(jì)南項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議控制在2000元/m2,地面石材為國產(chǎn)崗石，三層建議優(yōu)化為地磚、欄板側(cè)板為石膏板+局部GRG。拼花崗石GRGGRG石膏板濟(jì)南茂※廣州茂裝修若按以上方案進(jìn)行調(diào)整預(yù)計(jì)可結(jié)余約420萬元（122元/㎡裝修面積），無錫可結(jié)余約740萬元（208元/㎡裝修面積）。3、效果類指標(biāo)-調(diào)整材料品類，保證裝修效果，降成本融創(chuàng)茂無錫項(xiàng)目配置29套電動(dòng)滑移裝置，增加造價(jià)722萬元。優(yōu)化思考1、對(duì)標(biāo)類似項(xiàng)目，確定商業(yè)采光頂?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，后續(xù)項(xiàng)目不允許超限，廣州和無錫項(xiàng)目需分析超限的原因。2、分析無錫項(xiàng)目采用滑移天窗原因，提出建議措施指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施，后續(xù)項(xiàng)目建議取消滑移天窗，若為滿足消防需求，可增加采光頂?shù)拈_啟扇或配置機(jī)械排煙。濟(jì)南融創(chuàng)茂采光頂已優(yōu)化在限額范圍內(nèi)，未使用滑移天窗。名稱原萬達(dá)限額無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂濟(jì)南融創(chuàng)茂采光頂水平投影面積(m2)-5,8005,2817443采光頂面積造價(jià)指標(biāo)（元/m2）3,5004,8624,2223,174滑移天窗數(shù)量（臺(tái)）-29--滑移天窗造價(jià)（元）-7,220,665--滑移天窗的照片3、效果類指標(biāo)-減少超標(biāo)準(zhǔn)配置，保功能，降成本※無錫茂若取消該配置預(yù)計(jì)可結(jié)余約722萬元（1245元/㎡采光頂面積）。融創(chuàng)茂靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)建筑面積（m2)）年均運(yùn)營現(xiàn)金流（億元）投入成本（億元）預(yù)計(jì)投資回收期（年）廣州文旅城雪世界72,1291.7717.129.68無錫文旅城雪世界17,7660.403.799.43雪世界以上年均運(yùn)營現(xiàn)金流及預(yù)計(jì)投資回收期為文旅集團(tuán)提供。上述年均運(yùn)營現(xiàn)金流為目前首年經(jīng)營數(shù)據(jù)。名稱廣州項(xiàng)目-滑雪場（72128.87m2）無錫項(xiàng)目-娛雪世界（17766m2）指標(biāo)差（廣州-無錫）實(shí)際成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）造價(jià)占比（%）排序?qū)嶋H成本（萬元）平米指標(biāo)（元/m2）造價(jià)占比（%）排序政府行政事業(yè)性收費(fèi)461640.34%12151850.46%11-21前期工程準(zhǔn)備費(fèi)（不含萬達(dá)集團(tuán)收費(fèi)）4,5506313.32%71,6279164.99%6-285主體建筑（裝修）工程費(fèi)102,61314,22674.93%19,66911,07160.31%3,155其中：土建建筑結(jié)構(gòu)75,51210,46955.14%1

10,0745,67030.89%1

4,799內(nèi)裝/包裝/含保溫板17,1682,38012.54%2

8,2324,63425.24%2

-2,253外裝6,1238494.47%5

6493661.99%9

483金屬屋面3,8105282.78%87144022.19%8127主體安裝工程費(fèi)9,5301,3216.96%42,8861,6248.85%4-303社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1,8752601.37%101,2747173.91%7-457園林環(huán)境工程費(fèi)2,2463111.64%94732661.45%1045特設(shè)演藝費(fèi)10,4041,4427.60%34,4532,50613.65%3-1,064配套設(shè)施費(fèi)

0-

00.00%0其他建設(shè)工程支出造價(jià)咨詢、監(jiān)理及保險(xiǎn)費(fèi)617860.45%11139780.43%127營銷推廣費(fèi)及開辦費(fèi)4,6556453.40%

61,9411,0935.95%

5-447合計(jì)136,95118,987100.00%32,61418,357100.00%630雪世界造價(jià)指標(biāo)-建造成本口徑雪世界經(jīng)分析，雪世界鋼結(jié)構(gòu)、土建結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝/包裝、外裝、冷庫板、安裝成本占建安總成本90%，應(yīng)重點(diǎn)著眼以上內(nèi)容定向優(yōu)化。結(jié)構(gòu)占比約為工程造價(jià)的50%以上，雪場體量越大，其占比越高。名稱無錫雪世界廣州雪世界昆明雪世界成都雪世界重慶雪世界哈爾濱雪世界鋼結(jié)構(gòu)指標(biāo)（元/m2）2,2993,5951,5002,9051,6476,261土建指標(biāo)（元/m2）3,2226,8184,0907,8074,1775,379指標(biāo)小計(jì)5,52110,4135,59010,712

5,82411,640優(yōu)化思考1、雪世界規(guī)模大小及雪道的布置差異引起的結(jié)構(gòu)成本差異較大，方案確定前需做好市場調(diào)研，控制投資體量，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確；2、優(yōu)化結(jié)構(gòu)體系及滑道下部結(jié)構(gòu)支撐和形式，理想狀態(tài)為隨坡就勢，依山建造，后續(xù)項(xiàng)目需做多方案對(duì)比分析；3、充分利用滑道下部空間利用（如主題酒店，設(shè)備機(jī)房等），降低工程整體造價(jià)。雪世界※廣州雪世界若在滑道底部增加支撐預(yù)計(jì)可結(jié)余約1250萬元（173元/㎡）；因支撐點(diǎn)布置及跨度不同，結(jié)余金額差異較大，若隨坡就勢則價(jià)格更低。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-降低鋼、砼含量雪世界鋼結(jié)構(gòu)造價(jià)占建安成本總價(jià)19%，影響鋼結(jié)構(gòu)含量的因素較多，主要有結(jié)構(gòu)荷載取值、跨度、高度、桁架高度等。名稱無錫雪世界廣州雪世界昆明雪世界成都雪世界重慶雪世界哈爾濱雪世界跨度（m）67.4110112.216380130.6室內(nèi)凈高（m）6.52~17.423.25~30.9815.9-20.214.5~51.520.05~31.0522桁架高度（m）6.358.63.6-6.859.553.9~9.211冷庫板凈高（m）4.73~15.6522.15~29.9315.5-19.814.5~50.519.2~30.22建筑高度（m）23.7599.9923.958539.5118.5層高對(duì)造價(jià)影響經(jīng)測算，凈高每增加10CM，土建成本增加約145元/m2，制冷系統(tǒng)投資、運(yùn)營電費(fèi)也相應(yīng)增加。優(yōu)化思考適當(dāng)降低雪世界冷區(qū)大空間高度、桁架高差，降低土建成本和運(yùn)營能耗；冷區(qū)大空間內(nèi)增加支撐結(jié)構(gòu)，減小冷區(qū)鋼結(jié)構(gòu)跨度，降低鋼含量。平原項(xiàng)目在方案階段需組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化論證會(huì)，要求文旅院組織項(xiàng)目公司、設(shè)計(jì)院、成本、工程、文旅集團(tuán)及第三方顧問共同進(jìn)行討論，重點(diǎn)圍繞降低鋼含量及降低工程造價(jià)。雪世界※廣州雪世界在冷區(qū)增加鋼支撐預(yù)計(jì)可結(jié)余約2100萬元（291元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-降低鋼含量現(xiàn)狀在施項(xiàng)目冷庫板均沿用廣州項(xiàng)目冷庫板的選型標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行市場調(diào)研及消防部門進(jìn)一步溝通。冷庫板合格供方僅為2家（多維和森特士興），招標(biāo)時(shí)競價(jià)不充分，而且沒有談判余地，實(shí)際被供方綁架。保溫窗宜結(jié)露、觀賞效果差、收邊收口隱患多，單方造價(jià)高。優(yōu)化思考后續(xù)項(xiàng)目冷庫板材質(zhì)需與當(dāng)?shù)叵啦块T充分溝通，在條件許可的情況下，尋求物美價(jià)廉的替代材料（如A級(jí)+B1或B1級(jí)），以廣州為例價(jià)格相差約2000萬元（277元/㎡）。培育新供方，體量小的雪場優(yōu)先嘗試新供方，與優(yōu)質(zhì)供方建立戰(zhàn)略合作，采用年度集采定價(jià)。建議后期項(xiàng)目取消觀察窗或調(diào)研分析后使用。名稱無錫雪世界廣州雪世界昆明雪世界成都雪世界重慶雪世界哈爾濱雪世界備注雪場外圍冷庫板材質(zhì)240mm厚金屬巖棉夾芯板240mm厚金屬巖棉夾芯板240mm厚金屬巖棉夾芯板，240mm厚金屬巖棉夾芯板240mm金屬巖棉夾芯板50mm巖棉+125mmPIR復(fù)合金屬板除哈爾濱之外基本上均采用廣州保溫方式觀察窗的面積（m2）2421536.869.5優(yōu)化冷庫板材質(zhì)，尋求替代材料哈爾濱冷庫板廣州、無錫冷庫板雪世界2、效果類指標(biāo)-優(yōu)化材料選型過度包裝：無錫雪世界包裝過重，包裝金額高，占地面積大，影響雪場使用面積，體驗(yàn)感差。優(yōu)化思考

包裝占地面積大，體量大。建議文旅院重新調(diào)研、評(píng)估，編制統(tǒng)一限額標(biāo)準(zhǔn)，避免過度包裝，后續(xù)項(xiàng)目嚴(yán)格控制包裝工程量。名稱無錫廣州昆明成都重慶包裝占地面積（m2）4,9426,0356901,089199包裝總價(jià)（萬元）1,6111,971791685852雪世界2、效果類指標(biāo)-控制包裝工程量，統(tǒng)一限額標(biāo)準(zhǔn)※無錫雪世界若采用昆明標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)可結(jié)余約820萬元（462元/㎡）。依據(jù)運(yùn)營反饋情況，內(nèi)嵌式燈具漏冷及掛冰嚴(yán)重，影響運(yùn)營安全。后期整改費(fèi)用高（廣州燈具及設(shè)備漏冷整改費(fèi)用約1000萬元）。優(yōu)化思考建議文旅院重新調(diào)研，制定雪場燈具使用標(biāo)準(zhǔn)，后續(xù)項(xiàng)目建議使用吊桿式燈具，便于集采及后期維護(hù)，節(jié)約成本。名稱無錫雪世界廣州雪世界昆明雪世界成都雪世界重慶雪世界哈爾濱雪世界燈具形式嵌入式嵌入式吊桿式吊桿式吊桿式嵌入式昆明雪場無錫雪場雪世界※廣州雪世界若采用吊桿式燈具預(yù)計(jì)可結(jié)余安裝費(fèi)及維修費(fèi)用約1300萬元（180元/㎡）。3、特設(shè)演藝機(jī)電類指標(biāo)-優(yōu)化燈具選型，降低安裝及后期維護(hù)成本融創(chuàng)娛雪世界制冷系統(tǒng)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱哈爾濱廣州無錫昆明成都重慶1制冷區(qū)面積㎡5800057830120002148055300185002制冷系統(tǒng)總價(jià)（萬元）6606665721433425646332093制冷系統(tǒng)單方（元/㎡）1139115117861594116917355制冷系統(tǒng)供方銘星冰雪大連冰山同方股份同方股份銘星冰雪銘星冰雪4各子系統(tǒng)分項(xiàng)指標(biāo)分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）分項(xiàng)總價(jià)（萬元）分項(xiàng)單方（元/㎡）4.01雪場中央低溫制冷系統(tǒng)479.8682.73686.83118.77208.52173.77193.9290.28364.8465.98209.09113.024.02熱回收系統(tǒng)40.847.04115.8420.0334.6528.8765.9530.7092.9216.8041.8622.624.03冷風(fēng)機(jī)系統(tǒng)944.03162.76838.99145.08202.59168.82658.76306.69937.00169.44418.48226.214.04新風(fēng)除濕系統(tǒng)389.0967.08395.9568.47178.23148.53256.78119.54535.4996.83189.37102.364.05地冷(熱)盤管及融雪系統(tǒng)328.8456.70343.3659.37136.28113.57228.43106.35509.8592.2072.8939.404.06穩(wěn)壓補(bǔ)液系統(tǒng)34.375.9346.578.0522.7918.9930.4514.1835.526.420.000.004.07造（飄）雪系統(tǒng)295.7650.99251.0643.41130.31108.59252.25117.43526.4195.19374.81202.604.08管道工程1446.08249.321,488.10257.32202.31168.59368.17171.401079.15195.14472.65255.494.09電氣設(shè)備、材料及工程814.90140.50864.25149.4538.9932.49161.9075.37318.5557.60235.52127.314.10中央自動(dòng)控制系統(tǒng)262.6845.29116.2120.0983.2669.39151.5770.56306.6055.44146.8079.354.11其他附件344.9659.48345.9059.81301.57251.31171.7079.94501.7390.73294.94159.424.12措施費(fèi)285.2549.1891.9715.9052.8644.05170.2379.25191.9534.71123.6066.814.13配套制冷機(jī)組（甲供）939.00161.901,072.10185.39550.44458.70714.85332.801063.10192.24629.11340.06①經(jīng)測算，制冷區(qū)面積大于5.5萬m2,制冷系統(tǒng)指標(biāo)約為1150元/m2，小于2萬m2,指標(biāo)約1500~1800元/m2之間；②經(jīng)對(duì)比分析，各雪場的系統(tǒng)指標(biāo)偏離度比較大，有標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)、工藝及優(yōu)化成本的空間；雪世界3、特設(shè)演藝機(jī)電類指標(biāo)-優(yōu)化造雪機(jī)選型造雪機(jī)增加費(fèi)用統(tǒng)計(jì)（萬元）序號(hào)安裝地點(diǎn)進(jìn)口天冰國產(chǎn)銘星臺(tái)數(shù)成本臺(tái)數(shù)成本1廣州252207202822無錫54393昆明119917444成都25177325625合計(jì)66540961951

廣州雪世界因進(jìn)口天冰造雪機(jī)造雪故障；為保障開業(yè)，租用國產(chǎn)銘星造雪機(jī)20臺(tái)進(jìn)行補(bǔ)充造雪，增加了無效成本282萬元，昆明及成都項(xiàng)目后續(xù)也租賃和購買了銘星造雪機(jī)以保證造雪；合計(jì)發(fā)生了無效成本951萬元；序號(hào)優(yōu)化建議項(xiàng)預(yù)測節(jié)省成本1新項(xiàng)目采用國產(chǎn)造雪機(jī)國產(chǎn)造雪機(jī)價(jià)格30萬元/每臺(tái)，進(jìn)口造雪機(jī)68萬元/每臺(tái)；2雙工況主機(jī)可改為單工況主機(jī)，主機(jī)價(jià)格降低20%-30%以上以成都雪世界為例，可節(jié)省約140萬；3減少-27度乙二醇系統(tǒng)及管道配套等設(shè)備以成都雪世界為例，可節(jié)省約180萬系統(tǒng)管道等費(fèi)用；4建議減少飄雪機(jī)數(shù)量，按運(yùn)營復(fù)盤議題“飄雪機(jī)飄雪展示位置影響主動(dòng)線通過效率”，建議后續(xù)調(diào)整飄雪機(jī)位置及數(shù)量同步進(jìn)行每臺(tái)飄雪機(jī)的價(jià)格為14萬一臺(tái)，成都共15臺(tái)；5熱乙二醇閉式冷風(fēng)機(jī)沖霜回路改為熱回收開式溫水沖霜系統(tǒng)方案待論證后實(shí)施，可節(jié)省成本；優(yōu)化思考減小進(jìn)口設(shè)備使用率，建議采用國產(chǎn)造雪機(jī)，大幅降低大型設(shè)備購置成本。同時(shí)使用國產(chǎn)造雪機(jī)配套的相關(guān)系統(tǒng)都可進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。優(yōu)選成熟及通用技術(shù)，降低后期維護(hù)及保養(yǎng)成本。3、特設(shè)演藝機(jī)電類指標(biāo)-優(yōu)化造雪機(jī)選型雪世界制冷主機(jī)對(duì)比表序號(hào)項(xiàng)目（雪世界）無錫廣州重慶成都昆明1建筑面積17766750002500075000299772制冷區(qū)域面積12000580001850055300214803制冷區(qū)域占比68%77%74%74%72%4單工況制冷量(KW)600KW1500KW900KW1500KW1000kw(≥1000)數(shù)量23432單價(jià)9500001520000157277018350001651550小計(jì)（1）190000045600006291080550500033031005雙工況制冷量工況1：600KW工況2：270KW工況1：1800KW工況2：1150KW-工況1：1800KW工況2：1200KW工況1：1000KW工況2：500KW數(shù)量22-22單價(jià)11500002140000-25630001922700小計(jì)（2）23000004280000-51260003845400合計(jì)420000088400006291080106310007148500單價(jià)（雙工況主機(jī)高單工況主機(jī)）21%41%40%16%建筑面積單方指標(biāo)236.41117.87251.64141.75238.47制冷面積單方指標(biāo)350.00152.41340.06192.24332.80雪世界3、特設(shè)演藝機(jī)電類指標(biāo)-優(yōu)化造雪機(jī)選型靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)面積(m2)年均運(yùn)營現(xiàn)金流（億元）投入成本（億元）預(yù)計(jì)投資回收期（年）廣州文旅城水世界42,0940.199.1148.77無錫文旅城水世界38,4080.258.1232.67室內(nèi)水世界以上年均運(yùn)營現(xiàn)金流及預(yù)計(jì)投資回收期為文旅集團(tuán)提供。上述年均運(yùn)營現(xiàn)金流為目前首年經(jīng)營數(shù)據(jù)。經(jīng)分析，水世界土建結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝/包裝、外裝、演藝特設(shè)、安裝成本占建安總成本88%，應(yīng)重點(diǎn)著眼以上內(nèi)容定向優(yōu)化。室內(nèi)水世界名稱無錫水世界廣州水世界成都水世界重慶水世界青島水世界濟(jì)南水世界桂林水世界跨度（m）97.3186.45163.0593.6-17463凈高（m）232222.524.5-22.713-16桁架高度（m）4.37.47.56-8.558建筑高度（m）31.629.83130.5-31.321.5-23.5含鋼量kg/m2)988996849813795.2內(nèi)部是否有支撐無有有無無有無優(yōu)化思考

選擇較經(jīng)濟(jì)的鋼結(jié)構(gòu)受力體系，適當(dāng)降低室內(nèi)凈高，樂園內(nèi)部建議增加中間支撐，減小跨度，降低鋼含量。濟(jì)南水世界含鋼量嚴(yán)重偏高，項(xiàng)目需組織設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行評(píng)估優(yōu)化。桂林項(xiàng)目跨度較小不宜加獨(dú)立支撐。室內(nèi)水世界※無錫若增加內(nèi)部支撐預(yù)計(jì)可結(jié)余約1162萬元（290元/㎡）。1、結(jié)構(gòu)類指標(biāo)-減小跨度，降低鋼含量案例：從廣州、無錫全進(jìn)口設(shè)備，逐步開始在重慶、成都、桂林試點(diǎn)國產(chǎn)加進(jìn)口設(shè)備組合。廣州項(xiàng)目（接待量）前五位水項(xiàng)目后五位水項(xiàng)目設(shè)備名稱合計(jì)人數(shù)設(shè)備名稱合計(jì)人數(shù)巨浪灣451813大滑板50742水寨2196914D水影院47244兒童滑道116289小組合滑道47125沖擊水療池113329管狀滑道45117大喇叭94159海島SPA39375數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從2019-06-15至2019-08-31無錫項(xiàng)目（接待量）前五位水項(xiàng)目后五位水項(xiàng)目設(shè)備名稱合計(jì)人數(shù)設(shè)備名稱合計(jì)人數(shù)巨浪灣463812水鄉(xiāng)漂流93760將軍水寨198991蜿蜒水道81624歡樂荷塘197362超級(jí)大碗77040浮萍挑戰(zhàn)157369懸壺滑道62250大浪板1325864D水影院60194數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從2019-06-30至2019-08-31各項(xiàng)目水世界設(shè)備對(duì)比項(xiàng)目廣州項(xiàng)目（全進(jìn)口）無錫項(xiàng)目（全進(jìn)口）重慶項(xiàng)目（進(jìn)口+國產(chǎn)）成都項(xiàng)目（進(jìn)口+國產(chǎn)）桂林項(xiàng)目（進(jìn)口+國產(chǎn)）濟(jì)南項(xiàng)目（進(jìn)口+國產(chǎn)）南昌項(xiàng)目（全國產(chǎn)）設(shè)備數(shù)量9套10套9套（4套進(jìn)口+5套國產(chǎn)）9套（5套進(jìn)口+4套國產(chǎn)）10套（3套進(jìn)口+7套國產(chǎn)）1