上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案市公開課一等獎(jiǎng)省賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件

臨港新元小區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思漕河涇（松江）商業(yè)策劃方案上海德普置業(yè)有限企業(yè)年2月上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第1頁(yè)市場(chǎng)調(diào)研1漕河涇概況片區(qū)小區(qū)分析主要商業(yè)分布重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)片區(qū)調(diào)研總結(jié)項(xiàng)目分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第2頁(yè)上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功效區(qū)整體規(guī)劃由國(guó)際著名澳大利亞五合設(shè)計(jì)企業(yè)負(fù)責(zé)，占地面積約2700畝，規(guī)劃建筑面積約350萬(wàn)平方米。園區(qū)總體上分為：生產(chǎn)研發(fā)、商務(wù)研發(fā)、科技綠洲、雙創(chuàng)園、低碳展示和交易中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新商業(yè)綜合體、企業(yè)總部會(huì)館、配套商業(yè)和人才公寓等板塊。當(dāng)前正在開發(fā)建設(shè)區(qū)域是位于功效區(qū)中心區(qū)域松江高科技園，高科技園占地837畝，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)方，建筑類型為科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓。項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)方）建筑進(jìn)程入駐企業(yè)一期（1）2589已完工200余家一期（2）14二期（1）14720建設(shè)中無(wú)二期（2）432還未開發(fā)科技廣場(chǎng)25.359建設(shè)中無(wú)漕河涇（松江）概況上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第3頁(yè)位于松江區(qū)東北部，東連莘莊，西接泗涇、松江工業(yè)區(qū)，南臨車墩，北傍九亭；東臨G60（滬杭高速），南穿莘磚公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約15公里，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約45公里；距G15（嘉金高速）莘磚公路出口約1.8公里，G60（滬杭高速）莘磚公路出入口約100米，直通滬閔高架；距地鐵1號(hào)線莘莊站約5公里，地鐵9號(hào)線九亭站約5公里，上海南站約8公里；距虹橋綜合交通樞紐約12公里，徐家匯商圈約12公里；距松江大學(xué)城約9公里，緊鄰亞洲最大別墅群—新閔別墅區(qū)。漕河涇（松江）概況上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第4頁(yè)截止當(dāng)前為止，園區(qū)共吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)200余家，其中約有65%左右企業(yè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)或研發(fā)結(jié)果。漕河涇（松江）概況上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第5頁(yè)英郡雷丁初步統(tǒng)計(jì)關(guān)鍵商圈內(nèi)，共有住宅套數(shù)約3.6萬(wàn)套，其中，已交付入住約2.9萬(wàn)套。在全部住宅里面，低密度類住宅約1.5萬(wàn)套，多層、小高層、高層公寓類住宅約2.1萬(wàn)套。關(guān)鍵商圈內(nèi)當(dāng)前人口約13萬(wàn)人，未來(lái)2年新建住宅全部交房后，整體人口規(guī)?？蛇_(dá)15萬(wàn)人。區(qū)域內(nèi)別墅類住宅物業(yè)費(fèi)大多在1.8—2.8元/平米/月，高層住宅物業(yè)費(fèi)在1.2—1.4元/平米/月片區(qū)小區(qū)分析本案上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第6頁(yè)該片區(qū)與古北、聯(lián)洋并列上海三大高尚小區(qū)生活圈本項(xiàng)目關(guān)鍵商圈內(nèi)住宅樓盤共計(jì)40個(gè)，其中以別墅或少許低層住宅低密度樓盤共30個(gè)，以多層、小高層、高層公寓為主樓盤10個(gè)。片區(qū)小區(qū)分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第7頁(yè)樓盤名稱物業(yè)類型首次預(yù)售/交房時(shí)間建筑總面積（㎡）套型面積分布（㎡）物業(yè)費(fèi)（Y/㎡/M）規(guī)劃總戶數(shù)意境雅苑聯(lián)排78860171-2892.5266錦軒新墅獨(dú)棟40000260-3302.5143麗水華庭獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排00140-3501.81159萬(wàn)宇漓水花苑聯(lián)排10627127-1441.264陽(yáng)光花園聯(lián)排/雙拼206-2221.8323墅博匯獨(dú)棟15000211-3202.549綠洲香島花園小高層41000090-2922.22500桃花源田莊獨(dú)棟/雙拼199480000300-8502.7200淺水灣花園多層/別墅60000363-5042.48266雅仕居多層/別墅40000273片區(qū)小區(qū)分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第8頁(yè)樓盤名稱物業(yè)類型首次預(yù)售/交房時(shí)間建筑總面積（㎡）套型面積分布（㎡）物業(yè)費(fèi)（Y/㎡/M）規(guī)劃總戶數(shù)同潤(rùn)家園多層/別墅1997230000130-2501.4391同潤(rùn)別莊湖森堡聯(lián)體/獨(dú)棟85000110-2123.2174同潤(rùn)加州多層/聯(lián)排/疊加11005589-2101.6793雅閣花園聯(lián)排/獨(dú)棟880001.6590伊莎士花園聯(lián)排/獨(dú)棟199810180-3001.8438云間水莊獨(dú)棟別墅14845180-3382.8211欣綠名苑多層103005180-2402.5456萬(wàn)科白馬花園聯(lián)排/多層/小高層45000080-2001.72500晶苑四季御庭獨(dú)棟別墅126863214-3283.278沿海麗水馨庭雙拼/聯(lián)排/疊加28140-2301.5750片區(qū)小區(qū)分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第9頁(yè)樓盤名稱物業(yè)類型首次預(yù)售/交房時(shí)間建筑總面積（㎡）套型面積分布（㎡）物業(yè)費(fèi)（Y/㎡/M）規(guī)劃總戶數(shù)達(dá)安芭芭花園小高層/獨(dú)棟/聯(lián)排15997464-2792.2867綠洲比華利花園獨(dú)棟33193250-4502.8563龍祥公寓高層7000087-1501.4470喬愛別墅城獨(dú)棟/聯(lián)排1997100000180-3402.2391喬愛莊園獨(dú)棟664156008102上?？党嵌鄬?小高層/高層1999280000090-1501.510000百佳花園聯(lián)體/獨(dú)棟1998208-10001.9302云間苑獨(dú)棟351-451215綠洲苑聯(lián)排250雅士軒聯(lián)體150-2891.4585片區(qū)小區(qū)分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第10頁(yè)樓盤名稱物業(yè)類型首次預(yù)售/交房時(shí)間建筑總面積（㎡）套型面積分布（㎡）物業(yè)費(fèi)（Y/㎡/M）規(guī)劃總戶數(shù)新水橋公寓多層3213782-1200.95254榮盛名邸聯(lián)排/多層/小高層/高層33000047-1841.51822明中龍祥家園小高層/多層/聯(lián)排/疊加/獨(dú)棟12606087-4031.251100雅鹿新苑聯(lián)排/獨(dú)棟/多層17889879-2191122新弘國(guó)際城聯(lián)排/疊拼/公寓230000163-2471057場(chǎng)東公寓多層1536080192聚豐苑獨(dú)棟220-240424潘家浜獨(dú)棟220-400730新東苑獨(dú)棟220-4002767英郡雷丁獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加00170-2302.1996累計(jì)35433片區(qū)小區(qū)分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第11頁(yè)區(qū)域主要商業(yè)分布上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第12頁(yè)經(jīng)典商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱綠地金御廣場(chǎng)物業(yè)類型城市綜合體項(xiàng)目定位外向型購(gòu)物中心商業(yè)面積10萬(wàn)平米主力店大光明、朗庭主力店規(guī)模大光明影院：2萬(wàn)平米

朗庭酒店：300平米品牌商家屈臣氏、肯德基、東方既白等主要業(yè)態(tài)BF:停車場(chǎng)、汽車美容；1F：美食廣場(chǎng)、流行衣飾街2F：風(fēng)味餐廳、童裝；3F：KTV、美容養(yǎng)生、餐飲、教育等4F：大光明影城租金水平1F：8元/平米/天2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天經(jīng)營(yíng)情況整體經(jīng)營(yíng)情況良好上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第13頁(yè)經(jīng)典商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱新閔生活廣場(chǎng)物業(yè)類型小區(qū)集中商業(yè)項(xiàng)目定位區(qū)域鄰里中心商業(yè)面積約3.5萬(wàn)平米主力店農(nóng)工商、龍喜城商務(wù)酒店、紹龍農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)品牌商家農(nóng)工商主要業(yè)態(tài)以小區(qū)生活配套為主，包含超市、餐館、房產(chǎn)中介、旅館、五金等租金水平1.2—1.8元/平米/天（部分商鋪含有一定轉(zhuǎn)讓費(fèi)）經(jīng)營(yíng)情況整體經(jīng)營(yíng)情況良好，里面部分鋪面空置上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第14頁(yè)經(jīng)典商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱巴比倫生活廣場(chǎng)物業(yè)類型集中商業(yè)組成商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目定位外向型小區(qū)商業(yè)商業(yè)面積約2萬(wàn)平米主力店七欣天、海曼藝校安娜琴行品牌商家中國(guó)銀行、普賢教育主要業(yè)態(tài)1F；地產(chǎn)中介2F:休閑、保健、足療3、4F：教育培訓(xùn)、養(yǎng)生租金水平1F；正面6-8元/平米/天；后面：3-4元/平米/天2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天經(jīng)營(yíng)情況整體經(jīng)營(yíng)情況良好，3、4樓部分空置上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第15頁(yè)經(jīng)典商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱樂(lè)購(gòu)物業(yè)類型主力商家組成集中商業(yè)項(xiàng)目定位區(qū)域購(gòu)物中心商業(yè)面積約4萬(wàn)方主力店樂(lè)購(gòu)、特力和樂(lè)、百飾得品牌商家達(dá)芙妮、啄木鳥、棒！約翰、冰火工房主要業(yè)態(tài)1F；餐飲、衣飾、家俱2、3F:超市、家俱、娛樂(lè)租金水平經(jīng)營(yíng)情況整體經(jīng)營(yíng)情況良好上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第16頁(yè)經(jīng)典商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目名稱西部香港城物業(yè)類型街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目定位片區(qū)休閑、消費(fèi)街區(qū)商業(yè)面積約1.5萬(wàn)方主力店明珠海鮮酒店、帝豪會(huì)所品牌商家帝豪主要業(yè)態(tài)酒店、會(huì)所、動(dòng)漫、洗浴等租金水平1、2F；4-6元/平米/天3、4F：2-3元/平米/天經(jīng)營(yíng)情況整體經(jīng)營(yíng)情況普通上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第17頁(yè)商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)全球零售巨頭家樂(lè)福及娛樂(lè)龍頭大光明影院兩大主力店，4萬(wàn)平米半開放式廣場(chǎng)型商業(yè)布局。1—3層超市賣場(chǎng)與商場(chǎng)無(wú)障礙貫通，實(shí)現(xiàn)客流動(dòng)線優(yōu)化組合。人車分流，下設(shè)地下車庫(kù)，為消費(fèi)者提供最便捷享受環(huán)境每個(gè)單元能夠?qū)崿F(xiàn)靈活組合，配套設(shè)施齊備，可塑性強(qiáng)，為商家量身定制。商場(chǎng)三個(gè)入口，主入口位于新南路，中央廣場(chǎng)達(dá)平米，為休閑演示區(qū)，也可做商業(yè)促銷活動(dòng)總占地面積3.6萬(wàn)方家樂(lè)福超市（1—3層）2萬(wàn)方總建筑面積10萬(wàn)方大光明（第四層）20萬(wàn)方容積率2.1朗庭酒店（12層）4萬(wàn)方商場(chǎng)1.8萬(wàn)方地下車庫(kù)2萬(wàn)方得房率73.8%車位480個(gè)自動(dòng)扶梯11部；直達(dá)客梯4部；貨梯3部重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第18頁(yè)重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)1F美食/零售上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第19頁(yè)重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第20頁(yè)2F特色餐館重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第21頁(yè)3F娛樂(lè)/餐飲重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第22頁(yè)4F影音/休閑重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——綠地·金御廣場(chǎng)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第23頁(yè)自持物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（只租不售）閔行中心位置優(yōu)越周圍成熟人口稠密消費(fèi)勁強(qiáng)受地方政府重視坐享充分公共交通資源商業(yè)面積大業(yè)態(tài)豐富玻璃幕墻設(shè)計(jì)風(fēng)尚時(shí)尚超大地下車位一站式購(gòu)物樂(lè)天瑪特旗艦店入駐奠定穩(wěn)定客流總建筑面積近90000平米機(jī)動(dòng)車車位約700輛綠化率約25%綠化總占地面積約3200平方米空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)配新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)品牌日本大金電梯系統(tǒng)自動(dòng)扶梯：21部觀光梯：4部客梯：7部貨梯：3部重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第24頁(yè)1F美食/零售重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第25頁(yè)2F數(shù)碼/衣飾重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第26頁(yè)3F兒童衣飾/用具重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第27頁(yè)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第28頁(yè)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第29頁(yè)4F美食廣場(chǎng)重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第30頁(yè)5F影音/休閑重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第31頁(yè)-1—-2F超市/停車場(chǎng)重點(diǎn)商業(yè)研習(xí)——亞繁·亞樂(lè)城上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第32頁(yè)亞樂(lè)城采取只租不售策略，對(duì)入駐企業(yè)要求較高，入駐商業(yè)必須含有一定品牌著名度上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第33頁(yè)周圍分布大量小區(qū)，人口分布比較集中，有較為強(qiáng)勁消費(fèi)勁；莘松路商業(yè)街是周圍最繁榮一條商業(yè)街，從西往東，逐步繁榮，且租金也逐步上升；當(dāng)前區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)體有綠地金御廣場(chǎng)、新閔生活廣場(chǎng)、巴比倫生活廣場(chǎng)、亞樂(lè)城等；綠地金御廣場(chǎng)和亞樂(lè)城位置優(yōu)越，且規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)品合理，成為區(qū)域極具影響力商業(yè)綜合體；區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨于飽和，且業(yè)態(tài)豐富，生活配套、餐飲、休閑娛樂(lè)、建材家居、花鳥古玩等一應(yīng)俱全。片區(qū)調(diào)研總結(jié)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第34頁(yè)本案地處亞洲最大別墅區(qū)之一——莘閔別墅區(qū)，地處西南，遠(yuǎn)離市中心，著名高檔社區(qū)林立，只是不便于外出消費(fèi)購(gòu)物。區(qū)內(nèi)消費(fèi)者層次和購(gòu)置力絲毫不亞于古北消費(fèi)，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)為綠地金御廣場(chǎng)、亞繁亞樂(lè)城（在建）等較為高檔消費(fèi)場(chǎng)所。關(guān)鍵商圈12萬(wàn)人口消費(fèi)觀念成熟理性購(gòu)置力強(qiáng)，追求消費(fèi)品質(zhì)與檔次。項(xiàng)目分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第35頁(yè)項(xiàng)目為漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園配套商業(yè)，位于園區(qū)最東面，與大型居住小區(qū)群一路之隔，整體商業(yè)沿城市主干道莘磚公路分布，商業(yè)總體量約2萬(wàn)方，為集中型商業(yè)，便于產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第36頁(yè)商業(yè)體北面為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)無(wú)縫對(duì)接項(xiàng)目東面為滬昆高速，滬昆高速將本項(xiàng)目和亞洲最大別墅區(qū)分割開來(lái)。項(xiàng)目西面為景觀河，正在建橋，建好后橋?qū)⑽鞑慨a(chǎn)業(yè)園人流源源不停導(dǎo)向本項(xiàng)目項(xiàng)目南面正對(duì)面當(dāng)前還是一片荒涼，而在西南側(cè)則是規(guī)劃996戶高檔別墅群，同時(shí)規(guī)劃有英倫格調(diào)商業(yè)街！項(xiàng)目分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第37頁(yè)英郡雷丁商業(yè)街分析店名類別百獅樓棋牌室休閑百姓人家餐飲黔味人家餐飲桂林米粉餐飲沙縣小吃餐飲黃山土菜館餐飲水果賣場(chǎng)其它川湘食府餐飲西北人家火鍋餐飲第一零售便利店超市藏雅軒美食城餐飲咔咖酷復(fù)式餐廳餐飲沙縣小吃2餐飲久新賓館賓館尚于茶座棋牌休閑如海超市超市長(zhǎng)虹地產(chǎn)其它蠻足SPA油壓保健休閑菜飯骨頭湯餐飲一家人粥坊餐飲百獅樓土菜館餐飲商業(yè)空置率達(dá)50%在所進(jìn)駐商家中，餐飲所占百分比達(dá)65%商業(yè)街以2層為主，局部3層項(xiàng)目1-2層租金約為2-2.5元/平米/天1-3層租金約為1.5-1.8元/平米/天項(xiàng)目分析英郡雷丁上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第38頁(yè)優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）背靠漕河涇松江高科技園區(qū)，有一定人氣支撐；產(chǎn)品布局優(yōu)于對(duì)面英郡雷丁商業(yè)街；西側(cè)景觀河增加項(xiàng)目附加值；只租不售，便于統(tǒng)一招商劣勢(shì)（WEEKNESS）高架橋?qū)|部大量人流與項(xiàng)目阻隔開，不利于人流導(dǎo)入；項(xiàng)目體量不是很大，不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)；周邊商業(yè)氛圍不是很濃，不利于本項(xiàng)目市場(chǎng)培育。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）高科技園規(guī)劃體量大，進(jìn)駐企業(yè)多，便于本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展；臨近密集住宅小區(qū)群；威脅（THREATEN）亞樂(lè)城科學(xué)前瞻規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)產(chǎn)生較大負(fù)面影響；英郡雷丁大百分比餐飲，將有效分流消費(fèi)群體。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第39頁(yè)項(xiàng)目定位2定位方向產(chǎn)品提議業(yè)態(tài)規(guī)劃上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第40頁(yè)適合做集中商業(yè)業(yè)態(tài)類型：專業(yè)市場(chǎng)小商品美食休閑購(gòu)物中心定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第41頁(yè)市場(chǎng)類型說(shuō)明專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前莘松路上已經(jīng)有家居建材市場(chǎng)，且位置相對(duì)本項(xiàng)目愈加優(yōu)越，而電子產(chǎn)品則需要優(yōu)越地理位置、五金汽配等需要是規(guī)模效應(yīng)；購(gòu)物中心購(gòu)物中心更多地是考慮地理位置，本項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊高科技園內(nèi)，人氣局限，使得本項(xiàng)目做購(gòu)物中心不可行；美食休閑周圍人口密集，伴隨區(qū)域板塊建設(shè)推進(jìn)，消費(fèi)需求增加，存在機(jī)會(huì)，有待研究；小商品小商品面積小，總價(jià)低、首付少，便于更多客戶接收，小商品市場(chǎng)做旺后，租金增加會(huì)很快，后期能夠有力保障投資者收益。定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第42頁(yè)排除法確定項(xiàng)目可行性定位方向美食休閑綜合體（酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)）小商品精品館（小商品批零為主，生活配套為輔）定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第43頁(yè)地塊定位研究方向：美食休閑綜合體地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論英郡雷丁商業(yè)街，十多家餐飲店，包含一家中式主力店四樓大型美食廣場(chǎng)，對(duì)入駐商家品牌要求較高、影院、KTV一應(yīng)俱全主力餐飲店、休閑娛樂(lè)主力餐飲店、休閑娛樂(lè)沿街配套餐飲周圍有大量餐飲、娛樂(lè)休閑生活設(shè)施，且位置顯著優(yōu)于本項(xiàng)目，本項(xiàng)目在規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地理位置上顯著處于弱勢(shì)，不利于正面競(jìng)爭(zhēng)美食廣場(chǎng)，五星級(jí)酒店，包含多家品牌餐飲，消費(fèi)層次較高，影院、娛樂(lè)一應(yīng)俱全定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第44頁(yè)招商難度較高消費(fèi)可連續(xù)性較低主要消費(fèi)群體集中在項(xiàng)目以東，以休閑消費(fèi)為主，綠地金御廣場(chǎng)、亞樂(lè)城將成為他們理想消費(fèi)場(chǎng)所。餐飲、休閑等業(yè)態(tài)與周圍大型綜合體高度重合，且項(xiàng)目對(duì)面已經(jīng)有多家餐飲店，運(yùn)行普通本項(xiàng)目不宜美食休閑廣場(chǎng)定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第45頁(yè)上海九洲小商品市場(chǎng)車墩小商品市場(chǎng)洞涇小商品市場(chǎng)長(zhǎng)橋街小商品市場(chǎng)磚橋貿(mào)易城小商品市場(chǎng)九洲小商品街亞洲最大別墅群本項(xiàng)目松江當(dāng)前小商品市場(chǎng)發(fā)展較為繁榮，不過(guò)地處松閔交界處漕河涇開發(fā)區(qū)域卻存在巨大市場(chǎng)空白，這為本項(xiàng)目標(biāo)定位提供了強(qiáng)力支撐。定位方向地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第46頁(yè)地塊定位研究方向：小商品精品館地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論本案周圍五十個(gè)小區(qū)強(qiáng)制性目標(biāo)性消費(fèi)，將直接拉動(dòng)本案連續(xù)旺場(chǎng)，伴隨市場(chǎng)成熟，將深入拉動(dòng)閔行甚至市區(qū)目標(biāo)性客群消費(fèi)定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第47頁(yè)招商難度較低消費(fèi)可連續(xù)性較高直接可造成項(xiàng)目西部十多萬(wàn)人群剛性導(dǎo)入，與項(xiàng)目所處產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃數(shù)百家企業(yè)員工強(qiáng)烈消費(fèi)支撐，確保市場(chǎng)快速做旺項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品布局、周圍強(qiáng)大剛性需求、開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)行、統(tǒng)一管理都是確保招商成功前提本項(xiàng)目適宜精品小商品城定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第48頁(yè)漕河涇——打造上?！傲x烏”商業(yè)快速增加商品流購(gòu)置載體購(gòu)置力著名度美譽(yù)度精品差異化大型功效齊全商業(yè)平臺(tái)人口、收入標(biāo)志性商業(yè)大型功效齊全商業(yè)平臺(tái)是首要，它能夠帶動(dòng)全鎮(zhèn)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位方向上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第49頁(yè)定位方向差異化是項(xiàng)目制勝關(guān)鍵產(chǎn)品——盒裝集中商業(yè)，有別于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，便于形成強(qiáng)大聚集效應(yīng)；業(yè)態(tài)——多、全，成為松江一站式商品批零最正確場(chǎng)所；商品——走精品批零路線，在層次上與周圍傳統(tǒng)小商品市場(chǎng)拉開距離，也深入滿足周圍較高層次消費(fèi)群體有效需求；運(yùn)行——只租不售，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，確保精品城連續(xù)旺場(chǎng)；上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第50頁(yè)品質(zhì)屬于商業(yè)市場(chǎng)中脫穎而出產(chǎn)品，檔次高于其它老市場(chǎng)很多。建筑規(guī)劃柱距：8.4m，面寬：4.2m，進(jìn)深：8.4m；層高：統(tǒng)一為4米；面積1層面積稍大，開間4.2米，進(jìn)深4.2米，使用面積為17.64平米，2—3層面積較小，開間2.1米，進(jìn)深4.2米，使用面積為8.82平米格調(diào)當(dāng)代格調(diào)為主，深入與其它市場(chǎng)形成視覺上偏差通道主通道寬度為3.2米，次通道寬度為2.4米12345產(chǎn)品提議上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第51頁(yè)精品小商品城示意圖：產(chǎn)品提議上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第52頁(yè)一層三層二層二層業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：五金、電子、首飾等為主；二層：辦公、體育、衣飾為為主；三層：楊寶、日用具、輔料包裝為主；上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第53頁(yè)業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃概述在小商品館基礎(chǔ)——

融入限定體量餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)作為本項(xiàng)目標(biāo)配套設(shè)施，滿足市場(chǎng)內(nèi)部消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)規(guī)劃上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第54頁(yè)德普置地企業(yè)介紹及案例展示企業(yè)介紹主營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)項(xiàng)目案例分析上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第55頁(yè)企業(yè)介紹上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第56頁(yè)57背景介紹上海德普置地集團(tuán)是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開發(fā)為主綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)穩(wěn)步發(fā)展，已形成總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元資產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)在上海、長(zhǎng)沙、重慶等地陸續(xù)成功開發(fā)了十余個(gè)項(xiàng)目，累積開發(fā)量到達(dá)120余萬(wàn)平方米。代表項(xiàng)目有“美洲故事”、“托斯卡納”、“人文別墅”、“緹香小鎮(zhèn)”、“公園里”、“上海連城公寓”、“長(zhǎng)沙上海城”等。最近三年來(lái)，企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，從專一高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行（商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)），并積累了一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較為廣泛專業(yè)資源，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有“上海民生新元素”、“上海萬(wàn)源普樂(lè)匯”、“上海浦江商務(wù)園”、長(zhǎng)沙“德普·五和園”、長(zhǎng)沙洋湖垸項(xiàng)目等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶時(shí)光”、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶·四季田園”、“長(zhǎng)沙·四季田園”等。企業(yè)培育了項(xiàng)目策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程營(yíng)建、招商運(yùn)行管理等一系列復(fù)合型資深團(tuán)體，在業(yè)界享受盛譽(yù)。上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第57頁(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第58頁(yè)59服務(wù)領(lǐng)域全球視野當(dāng)?shù)貙?shí)踐德普置地四大領(lǐng)域住宅地產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第59頁(yè)服務(wù)領(lǐng)域——住宅地產(chǎn)60過(guò)去德普致力于高檔精品住宅開發(fā)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第60頁(yè)長(zhǎng)沙美洲敀事長(zhǎng)沙美洲故事占地800畝為純美洲格調(diào)原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出稀有城市別墅區(qū)。住宅案例上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第61頁(yè)長(zhǎng)沙托斯卡納長(zhǎng)沙托斯卡納占地400畝是長(zhǎng)沙最含有意大利味道城市別墅小區(qū)。它位于長(zhǎng)沙新區(qū)優(yōu)越位置，近享國(guó)家森林優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中新區(qū)規(guī)劃整齊有序、便利交通使托斯卡納享受完美城市配套。托斯卡納規(guī)劃有Townhouse、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。住宅案例上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第62頁(yè)重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝經(jīng)典法國(guó)諾曼邸格調(diào)、新英格蘭鄉(xiāng)村格調(diào)構(gòu)筑常青藤三期純獨(dú)立別墅沉穩(wěn)優(yōu)雅貴族氣質(zhì)。親水坡地別墅、岸堤庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然展現(xiàn)。住宅案例上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第63頁(yè)重慶緹香小鎮(zhèn)重慶緹香小鎮(zhèn)占地畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)格調(diào)奇異高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造又一高端項(xiàng)目，是含有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c后花園，適合人居是重慶未來(lái)城市副中心，可遠(yuǎn)眺中梁山，且被蜿蜒波折大溪河所圍繞，自然景觀豐富為項(xiàng)目打造高端物業(yè)提供了有力支持。住宅案例上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第64頁(yè)緹香小鎮(zhèn)二期·公園里重慶緹香小鎮(zhèn)占地畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計(jì)格調(diào)奇異高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造又一高端項(xiàng)目，是含有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c后花園，適合人居是重慶未來(lái)城市副中心。住宅案例上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目策劃案第65頁(yè)近3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型綜合商業(yè)、休閑旅游、文化創(chuàng)意園開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)上海漕河涇松江商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目