房地產(chǎn)估價(jià)原則課件

第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循前五個(gè)原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除了應(yīng)遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書號(hào)：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測算，評(píng)估出一個(gè)客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)值。第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師乃至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價(jià)機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為230萬元，該人希望評(píng)估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價(jià)人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價(jià)？為什么？案例分析某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)22第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格?！耙婪ā笔侵腹纼r(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。如國有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義案例分析

某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。（1）應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)案例分析某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑：

A．自行改變B．經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為：

A．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)值之和

B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)值之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值。二、遵循最高最佳利用原則的原因由于房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達(dá)到獲取最大收益的目的。最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效利用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。

第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件（1）法律上是否允許。如果估價(jià)對(duì)象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。（3）財(cái)務(wù)上是否可行。對(duì)于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財(cái)務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對(duì)每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值。（4）價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大的利用方式。

第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種利用，在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提（2）更新改造前提（3）改變用途前提（4）改變規(guī)模前提

（5）重新開發(fā)前提（6）上述情形的某種組合第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況案例分析

甲公司以8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級(jí)令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價(jià)格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫字樓的售價(jià)為P，在正常市場條件下，P最高的取值為：

A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元

C.4000萬元﹤P﹤4010萬元

D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元案例分析甲公司以8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購得一棟建筑第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的。

2.如果是評(píng)估“現(xiàn)在”的價(jià)值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的。2.房地產(chǎn)市場是不斷變化的。3.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物陳舊過時(shí)。4.估價(jià)既不可能也沒有必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特點(diǎn)時(shí)間的價(jià)值。

第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價(jià)對(duì)象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價(jià)）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測性估價(jià)）

未來

未來

價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系估價(jià)對(duì)象第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。第二種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。第三種情況是估價(jià)中最常見、最大量的。第四種情況如評(píng)估期房的價(jià)值。第五種情況多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。在上述表格中有以下特點(diǎn)：不論是哪一種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至2013年12月止甲方供支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2015年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8案例分析（1）確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：A.以1500萬元為估價(jià)值B.以（1400+1500）／2=1490萬元為估價(jià)值C.以2013年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算估價(jià)值D.以2015年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算估價(jià)值案例分析（1）確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為：A.2013年12月B.2015年7月

C.轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)D.項(xiàng)目建成時(shí)點(diǎn)（3）該商品房預(yù)計(jì)2018年5月建成，要估屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該選擇：A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2018年5月的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為2018年5月、房地產(chǎn)市場狀況為2015年7月的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況為2015年7月、房地產(chǎn)市場狀況為2018年5月的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2015年5月的狀態(tài)案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先與本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款。

第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求

謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（）。

A．被燒損前的狀況B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況D．未來修復(fù)或重建后的狀況2．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2012年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。

A．2012年6月15日B．2012年8月15日

C．簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日D．估價(jià)人員與委托人商定的某日3．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A．技術(shù)上可能B．財(cái)務(wù)上可行

C．價(jià)值最大化D．法律上允許課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。

A．在建工程抵押估價(jià)B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C．期房市場價(jià)值評(píng)估D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)5.(判斷)在城市房屋征收估價(jià)中，當(dāng)征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。（）課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估課堂練習(xí)6．甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請(qǐng)問：復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？7.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(

)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A.合法原則B.最高最佳利用原則

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則課堂練習(xí)6．甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8任何一個(gè)行業(yè)，一個(gè)市場，都是先來的有肉吃，后來的湯都沒的喝。。11月-2211月-22Thursday,November3,2022年輕人欠缺經(jīng)驗(yàn)，但請(qǐng)不要忘記：年輕是你最大的本錢。不要怕犯錯(cuò)，也不要畏懼挑戰(zhàn)，你應(yīng)該堅(jiān)持到底，在出人頭地的過程中努力再努力。。21:52:5921:52:5921:5211/3/20229:52:59PM君子心胸開朗，思想上坦率潔凈，外貌動(dòng)作也顯得十分舒暢安定。小人心里欲念太多，心理負(fù)擔(dān)很重，就常憂慮、擔(dān)心，外貌、動(dòng)作也顯得忐忑不安，常是坐不定，站不穩(wěn)的樣子。。11月-2221:52:5921:52Nov-2203-Nov-22開始努力吧！在這個(gè)過程中你必須放棄很多東西，但你要明白它們都不是你最終想要的，你要相信在你成功以后，總有一天它們會(huì)再回來，而且比現(xiàn)在更美好！。21:52:5921:52:5921:52Thursday,November3,2022想贏個(gè)三回兩回，三五，有點(diǎn)智商就行;想做個(gè)百老店，想一輩子贏，沒有德商絕對(duì)不行。我們這個(gè)世界，從不會(huì)給一個(gè)傷心的落伍者頒發(fā)獎(jiǎng)牌。。11月-2211月-2221:52:5921:52:59November3,2022沒有承受困難的能力，就沒有希望了。在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。。2022年11月3日9:52下午11月-2211月-22我知道什么是勞動(dòng):勞動(dòng)是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。企業(yè)不景氣，問題不在員工，而在老板的管理方法不當(dāng)。。03十一月20229:52:59下午21:52:5911月-22一個(gè)公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。。十一月229:52下午11月-2221:52November3,2022防民之口，甚于防川。國語。2022/11/321:52:5921:52:5903November2022與人交往的時(shí)候，多聽少說。這就是，上帝為什么給我們一個(gè)嘴巴兩個(gè)耳朵的原因。。9:52:59下午9:52下午21:52:5911月-22逆風(fēng)的方向，更適合飛翔。。11月-2211月-2221:5221:52:5921:52:59Nov-22一個(gè)成功的決策，等于90%的信息加上10%的直覺。。2022/11/321:52:59Thursday,November3,2022幸運(yùn)之神會(huì)光顧世界上的每一個(gè)人，但如果她發(fā)現(xiàn)這個(gè)人并沒有準(zhǔn)備好要迎接她時(shí)，她就會(huì)從大門里走進(jìn)來，然后從窗子里飛出去。。11月-222022/11/321:52:5911月-22謝謝各位！任何一個(gè)行業(yè)，一個(gè)市場，都是先來的有肉吃，后來的湯都沒的喝。31第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：1.獨(dú)立、客觀、公正原則；2.合法原則；3.最高最佳利用原則；4.替代原則；5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；6.謹(jǐn)慎原則。

房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循前五個(gè)原則。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除了應(yīng)遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下六項(xiàng)：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版書號(hào)：978-7-111-52248-5作者：宋春蘭出版社：機(jī)械工業(yè)出版社房地產(chǎn)估價(jià)第2版書名：房地產(chǎn)估價(jià)第2版第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測算，評(píng)估出一個(gè)客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)值。第三章房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容

要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

“獨(dú)立”的含義:P34

“客觀”的含義:P34

“公正”的含義:P34

第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則

一、獨(dú)立客觀公正原則的內(nèi)容第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及保障措施（一）原因

如果評(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師乃至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則二、遵循獨(dú)立客觀公正原則的原因及第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施1．估價(jià)機(jī)構(gòu)有獨(dú)立的法人地位2．估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系3．任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)第一節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（二）保障措施

案例分析

某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)220萬元），并先后向開發(fā)商支付了200萬元。該別墅于2011年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2012年1月為籌集資金，做其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2012年1月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為230萬元，該人希望評(píng)估值為2012年1月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即270萬元。估價(jià)人員可否承諾按照270萬元進(jìn)行估價(jià)？為什么？案例分析某人于2010年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)22第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。“依法”是指估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須在符合國家和地方政府職能部門所制定的法律法規(guī)規(guī)定的前提條件下進(jìn)行。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義遵循合法原則，在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況方面具體應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：1．在產(chǎn)權(quán)合法方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。2．在使用合法方面，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。3．在處分合法方面，應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義4．依法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策。如國有土地上房屋征收評(píng)估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)政策。5．還可以將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用國家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第二節(jié)合法原則一、合法原則的含義案例分析

某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。（1）應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？

A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)案例分析某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑：

A．自行改變B．經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)案例分析（2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為：

A．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)值之和

B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)值之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格案例分析（3）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值。二、遵循最高最佳利用原則的原因由于房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達(dá)到獲取最大收益的目的。最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效利用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。

第三節(jié)最高最佳利用原則一、最高最佳利用原則的含義第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件（1）法律上是否允許。如果估價(jià)對(duì)象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。（3）財(cái)務(wù)上是否可行。對(duì)于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財(cái)務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對(duì)每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值。（4）價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大的利用方式。

第三節(jié)最高最佳利用原則三、最高最佳利用需要滿足的條件第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種利用，在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提（2）更新改造前提（3）改變用途前提（4）改變規(guī)模前提

（5）重新開發(fā)前提（6）上述情形的某種組合第三節(jié)最高最佳利用原則四、最高最佳利用的幾種情況案例分析

甲公司以8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級(jí)令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價(jià)格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫字樓的售價(jià)為P，在正常市場條件下，P最高的取值為：

A.P﹤4000萬元B.P=4000萬元

C.4000萬元﹤P﹤4010萬元

D.P=4010萬元E.P﹥4010萬元案例分析甲公司以8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購得一棟建筑第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。第四節(jié)替代原則一、替代原則的內(nèi)容第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的。

2.如果是評(píng)估“現(xiàn)在”的價(jià)值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的。2.房地產(chǎn)市場是不斷變化的。3.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物陳舊過時(shí)。4.估價(jià)既不可能也沒有必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特點(diǎn)時(shí)間的價(jià)值。

第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系

估價(jià)對(duì)象狀況

房地產(chǎn)市場狀況

過去（回顧性估價(jià)）

過去

過去

現(xiàn)在

過去

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

現(xiàn)在

未來

現(xiàn)在

未來（預(yù)測性估價(jià)）

未來

未來

價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系估價(jià)對(duì)象第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中。第二種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。第三種情況是估價(jià)中最常見、最大量的。第四種情況如評(píng)估期房的價(jià)值。第五種情況多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。在上述表格中有以下特點(diǎn)：不論是哪一種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。第五節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則第一種情況大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至2013年12月止甲方供支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2015年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。案例分析甲方于2013年7月委托乙方建設(shè)兩幢（A座和B座）8案例分析（1）確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：A.以1500萬元為估價(jià)值B.以（1400+1500）／2=1490萬元為估價(jià)值C.以2013年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算估價(jià)值D.以2015年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算估價(jià)值案例分析（1）確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為：A.2013年12月B.2015年7月

C.轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)D.項(xiàng)目建成時(shí)點(diǎn)（3）該商品房預(yù)計(jì)2018年5月建成，要估屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該選擇：A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2018年5月的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為2018年5月、房地產(chǎn)市場狀況為2015年7月的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況為2015年7月、房地產(chǎn)市場狀況為2018年5月的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2015年5月的狀態(tài)案例分析（2）如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先與本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、其他法定優(yōu)先受償款。

第六節(jié)謹(jǐn)慎原則一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的含義第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求

謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。第六節(jié)謹(jǐn)慎原則二、謹(jǐn)慎原則的要求課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（）。

A．被燒損前的狀況B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況D．未來修復(fù)或重建后的狀況2．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2012年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。

A．2012年6月15日B．2012年8月15日

C．簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日D．估價(jià)人員與委托人商定的某日3．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A．技術(shù)上可能B．財(cái)務(wù)上可行

C．價(jià)值最大化D．法律上允許課堂練習(xí)1．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀課堂練習(xí)4.（單選）近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是（）。

A．在建工程抵押估價(jià)B．房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C．期房市場價(jià)值評(píng)估D．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)5.(判斷)在城市房屋征收估價(jià)中，當(dāng)征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以價(jià)值時(shí)點(diǎn)