服裝批發(fā)市場整合定位和招商推廣策劃

服裝批發(fā)市場整合定位和招商推廣策劃目標(biāo)商戶定位經(jīng)營檔次定位項目租金定位項目市場定位項目綜合定位推廣策略形象策略搜客路徑商戶組合策略項目招商總控圖各節(jié)點招商執(zhí)行交通組織規(guī)劃項目租賃分析商鋪租金定位前期免租條款展示策略經(jīng)營收益分析角落空間使用商鋪分割建議公共配套規(guī)劃市場分析————寧波社會和經(jīng)濟發(fā)展情況解讀寧波是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟中心城市和工業(yè)基地，也是浙江省經(jīng)濟中心。自從寧波開埠以來，工商業(yè)一直是寧波的一大名片。作為全國四大商幫之一的寧波幫享譽全球。改革開放以來，寧波經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一。2010年寧波市實現(xiàn)GDP5125.8億元，按可比價格計算，同比增長12.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值218.4億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2848.2億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2059.2億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之比為：4.2：55.6：40.2城鄉(xiāng)居民收入差距進一步縮小。市區(qū)居民人均可支配收入30166元，比上年增長10.2%；農(nóng)村居民人均純收入14261元，增長12.8%。市區(qū)居民人均消費性支出19420元，增長6.7%，農(nóng)村居民人均生活消費支出9794元，增長0.1%。在固定資產(chǎn)投資方面，2010年寧波市完成全社會固定資產(chǎn)投資2206億元，同比增長10.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動投資的主力軍，地產(chǎn)開發(fā)投資完成557.3億元，增長48.8%。商品房銷售面積686.2萬平方米，下降15.8%。商品房銷售額773.8億元，增長5.6%。待售面積142.2萬平方米，下降1.7%。寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在全省十一個地市中居第二位，比全省平均高出14.4個百分點，比杭州市高出13.1個百分點。寧波社會和經(jīng)濟發(fā)展概況：寧波市各項指標(biāo)及數(shù)據(jù)同新城市發(fā)展評價標(biāo)準(zhǔn)對比寧波市各項指標(biāo)及數(shù)據(jù)新城市發(fā)展評價標(biāo)準(zhǔn)一、城市指標(biāo)：1、人口指標(biāo)：2010年末常住人口574.08萬人，其中市轄區(qū)戶籍人口為223.35萬人進入城市總常駐人口（含外來人口）不低于100萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于30萬人；2、GDP指標(biāo)：2010年，全市生產(chǎn)總值GDP為5125.8億元，按可比價格計算，比上年增長12.4％人均GDP為68162元人民幣，達到10068美元。城市GDP總量應(yīng)不低于100億元；人均GDP應(yīng)不低于3000美元。城市GDP總量年增長率應(yīng)是全國中上水平，目前標(biāo)準(zhǔn)不低于12％；3、產(chǎn)業(yè)比重：第二產(chǎn)業(yè)增加值2569.6億元，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重55.6%。勞動密集型工業(yè)發(fā)達，第二產(chǎn)業(yè)比重占到50％以上二、居民指標(biāo)：1、全市城市居民人均可支配收入30166元1、城市居民人均可支配收入1萬以上，農(nóng)民7000元以上2、城市居民人均消費性支出為19420元，3、人居儲蓄52951元三、房地產(chǎn)指標(biāo)：人均購房1.2平米人均購房不低于０.7平米市場分析————寧波社會和經(jīng)濟發(fā)展情況解讀■寧波城市大型集中商業(yè)發(fā)展歷程時間階段市場描述20世紀(jì)90年代初始階段非產(chǎn)權(quán)物業(yè)為主，寧波房地產(chǎn)市場起步階段產(chǎn)業(yè)物權(quán)，銷售模式出現(xiàn)2000-2005年轉(zhuǎn)變階段產(chǎn)業(yè)物權(quán)，銷售為主流營銷方式，既售又租2006年開始至今快速發(fā)展階段產(chǎn)權(quán)物權(quán)，銷售、租賃兼?zhèn)浒l(fā)展歷程（2000年或更早——2010年）發(fā)展歷程：各個發(fā)展階段的分析階段階段標(biāo)志市場特征代表項目引發(fā)階段變化的原因初始階段社區(qū)底商、市場出現(xiàn)以租賃、自用為主培育階段大型百貨中心、商業(yè)街出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)物權(quán)，銷售模式出現(xiàn)寧波二百鼓樓步行街家樂福市場經(jīng)濟的發(fā)展轉(zhuǎn)變階段大型城市綜合廣場出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)物權(quán)，銷售為主，租賃為輔天一廣場寧波市政統(tǒng)一規(guī)劃，舊城改造快速發(fā)展階段Shoppingmall復(fù)合商業(yè)中心出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)物權(quán)，租售兼?zhèn)淙f達廣場市場游資尋找出口政府出于拉動區(qū)域經(jīng)濟的需要市場分析————城市集中商業(yè)發(fā)展歷程重大事件對商業(yè)板塊的影響：重大事件對城市商業(yè)板塊的影響天一廣場建設(shè)天一廣場是寧波的標(biāo)志，總投資達14個億、總建筑面積為22萬平方米，國內(nèi)最大的“一站式”購物休閑中心，是甬城集購物、休閑、旅游、娛樂于一體的超大型商業(yè)廣場，其建成后商鋪全部用于租賃經(jīng)營。天一廣場改變了寧波商業(yè)市場結(jié)構(gòu)，使得原來分散的商業(yè)聚合一起，寧波出現(xiàn)了真正的現(xiàn)代市中心商業(yè)廣場。萬達廣場強勢入駐萬達廣場包容著大商場、大街區(qū)、大酒店的大業(yè)態(tài)、大聚合，為寧波帶來了新的商業(yè)行為、城市活動、就業(yè)與流通，就像一個巨大的磁場，使寧波的城市中心南移，同時萬達廣場商業(yè)綜合體的操作模式為寧波商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的思考。市場分析————重大事件對商業(yè)板塊的影響在21世紀(jì)的頭十年，也是寧波商業(yè)樓市的黃金十年，寧波老三區(qū)即海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)為主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域，而隨著這四區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，城西、鎮(zhèn)海、北侖強勢發(fā)展，新生板塊將成為未來居住、商業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域。寧波商業(yè)地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢：2011年北侖和鎮(zhèn)海、城西這三個板塊的商住樓面總供應(yīng)量達到了253萬平方米，2011年住宅市場新增供應(yīng)量集中于北侖、鎮(zhèn)海、城西三大主力板塊；而寧波市四區(qū)的供應(yīng)量為188萬平方米，這在寧波的歷史上是十分罕見的。北侖和鎮(zhèn)海這兩個傳統(tǒng)意義上的“寧波周邊地區(qū)”將在2011年反客為主，成為寧波2011年商住市場的“主力軍”。2011年城西的供應(yīng)量也是達到了63.92萬方這一歷史新高。2010年城西板塊在萬科金色城市和恒威君園和莊熱銷的帶動下已經(jīng)產(chǎn)生了量價齊漲的效應(yīng)。在這一地區(qū)的集士港這里目前就已經(jīng)有10個左右的項目，已經(jīng)成為寧波全新的商住熱點區(qū)域。市場分析————城市商業(yè)地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢市場分析————當(dāng)前城市商業(yè)板塊發(fā)展圖解寧波商業(yè)板塊特征和商業(yè)樓市發(fā)展密切相關(guān)，形成了一核多星的發(fā)展格局：主城區(qū)：三江板塊、江東板塊、鄞州板塊、海曙老城板塊、江北板塊、城西板塊；主城外區(qū)：鎮(zhèn)海老城板塊、鎮(zhèn)海新城板塊、北侖板塊、北侖臨港板塊。城西商業(yè)板塊鎮(zhèn)海老城板塊北侖臨港板塊三江商業(yè)板塊北侖商業(yè)板塊鎮(zhèn)海新城板塊江東商業(yè)板塊海曙老城板塊江北商業(yè)板塊鄞州商業(yè)板塊發(fā)展方向市場分析————寧波現(xiàn)有商圈分布圖解江北商業(yè)區(qū)老外灘商業(yè)區(qū)體育場商業(yè)區(qū)世紀(jì)東方商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)區(qū)萬達商圈天一廣場商區(qū)鼓樓商業(yè)區(qū)聯(lián)豐社區(qū)型商業(yè)其他商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)區(qū)區(qū)域型商業(yè)區(qū)全市型商業(yè)區(qū)大型品牌專賣大型百貨大型超市購物中心說明符號圖例寧波現(xiàn)有商圈分布格局寧波現(xiàn)有商業(yè)格局的分布基本呈中心一核向外輻射的狀態(tài)。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商業(yè)區(qū)，主要由海曙的天一廣場、城隍廟、江北的老外灘和江東的多條商業(yè)長街組成。其他的區(qū)域型商業(yè)區(qū)和特色商業(yè)街區(qū)有鼓樓商區(qū)、家樂?！靷惿虆^(qū)、寧穿路家私商業(yè)區(qū)、開明街、鼓樓步行街、城隍廟、日湖婚慶廣場、老外灘、鎮(zhèn)明路、箕漕街和驚駕路共9個，基本處在三江口商業(yè)區(qū)的3公里范圍內(nèi)。2007年以后，萬達廣場逐漸聚集人氣，成為繼三江口之后，最有潛力成為下一個全市級商圈的商業(yè)區(qū)。3KM寧波中心城區(qū)分區(qū)發(fā)展思路

市場分析————寧波城區(qū)分區(qū)發(fā)展思路圖解南部商務(wù)區(qū)東部新城鎮(zhèn)海新城區(qū)中心老城區(qū)江北新三江口鎮(zhèn)海老城區(qū)北侖區(qū)九龍湖度假區(qū)“十一五”期間，寧波市委、市政府確定了2004——2020年“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”的區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。本案“中提升”在“十一五”時期市委、市政府所確定的“東擴、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中，“中提升”被視作核心———這是寧波能否成為區(qū)域中心城市的關(guān)鍵，也是推動“北聯(lián)”和“南統(tǒng)籌”戰(zhàn)略的重要動力?！爸刑嵘币嵘裁矗恳?、城市功能：包括樞紐功能、經(jīng)濟功能、文化功能、創(chuàng)新功能、生態(tài)功能等。提升樞紐功能，主要是提升中心城區(qū)的交通集疏運能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替體系建設(shè)。經(jīng)濟功能的提升，一方面依賴于傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，另一方面則要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括國際貿(mào)易、國際物流、金融保險、會展業(yè)、休閑旅游業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)、樓宇經(jīng)濟等等。提升文化功能，主要是通過進一步發(fā)掘城市的歷史文化遺存等方式，提高城市的文化品位，營造城市的文化特色。提升創(chuàng)新功能，主要是發(fā)展科技和教育水平。提升生態(tài)功能，即是進一步加強生態(tài)環(huán)境保護。市場分析———結(jié)合項目區(qū)位城市規(guī)劃解讀市場分析———結(jié)合項目區(qū)位城市規(guī)劃解讀“地鐵規(guī)劃建設(shè)”地鐵1號線：為東西向的基本骨干線，由主線和東延伸線組成。線路西起高橋鎮(zhèn)，貫穿三江片，東至北侖區(qū)，連接了城市西部的工業(yè)園區(qū)，通過高橋地區(qū)、汽車西站、大卿橋、西門口居住區(qū)，天一廣場、三江口商業(yè)中心，東部新城中心區(qū)、北侖中心區(qū)等大型客流集散點，主要解決東西向城市商業(yè)發(fā)展軸客流的交通需求。6號線4號線地鐵4號線：自慈城北起，沿甬余路南向東，經(jīng)鐵路慈城站，線路轉(zhuǎn)向南，穿過慈城新城，至慈城新城南向東轉(zhuǎn)入原北外環(huán)路。線路沿北外環(huán)路向東，經(jīng)江北工業(yè)區(qū)，跨過機場路、麗園路，至莊橋貨站轉(zhuǎn)向南，沿鐵路東側(cè)南行，穿過姚江，進入雙東路。線路沿翠柏路、蒼松路向南至火車南站，東轉(zhuǎn)進入長春路，穿奉化江，沿興寧路向東行，過兒童樂園，至滄海路南延伸段向南轉(zhuǎn)，過寧波東站、潘火，至鄞縣大道，線路轉(zhuǎn)向東，經(jīng)下應(yīng)，至規(guī)劃高速路向南轉(zhuǎn)，沿高速路東側(cè)南行，過東錢湖鎮(zhèn)、云龍鎮(zhèn)，止于東錢湖南。地鐵6號線：由主線和機場北區(qū)支線組成。主線由集士港中心區(qū)規(guī)劃主干路高架向東，跨滬杭甬高速，沿規(guī)劃道路路中隔離帶高架敷設(shè)至徐家漕，之后繼續(xù)向東高架延伸，跨過機場路沿通途路路中一直向東高架延伸，過世紀(jì)大道后，高架沿現(xiàn)狀河道向東北方向轉(zhuǎn)入江南公路，過東外環(huán)路至小港和2號線交匯，其間線路局部落地。本案市場分析———結(jié)合項目區(qū)位城市規(guī)劃解讀“地鐵建設(shè)新聞咨詢”寧波網(wǎng)2011年5月26日新聞?wù)?月25日，調(diào)整后的寧波市軌道交通規(guī)劃與建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組召開了第一次全體會議，由市長劉奇擔(dān)任組長。記者從會上獲悉，軌道交通第一輪建設(shè)正在熱火朝天地進行中，第二輪建設(shè)規(guī)劃已提上議事日程。

寧波市軌道交通初步分兩輪規(guī)劃進行建設(shè)。第一輪規(guī)劃建設(shè)的周期是2008年到2015年，將先后建成1號線全線、2號線一期工程，其中，1號線一期工程和2號線一期工程分別計劃2014年6月、2015年12月竣工并投入通車試運營。

第二輪建設(shè)規(guī)劃年限為2013年到2020年。據(jù)介紹，第二輪建設(shè)完成后，我市軌道交通將形成“四線一環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)格局，到2020年基本建成中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)絡(luò)，最大化發(fā)揮軌道交通在緩解城市交通擁堵方面的作用。

常務(wù)副市長王勇表示，現(xiàn)有三個目標(biāo)是明確的。第一個目標(biāo)是到2015年，1號線一期工程和2號線一期工程要完工，寧波的軌道交通要形成“十字”骨架；第二個目標(biāo)是到2020年，到余姚慈溪的余慈線和到南部三縣市的南三縣市線要啟動；第三個目標(biāo)是到2020年，1萬平方公里以內(nèi)的軌道交通線網(wǎng)要基本成形。

據(jù)了解，結(jié)合城市發(fā)展總體規(guī)劃，軌道交通第二輪建設(shè)規(guī)劃尚待修改，市軌道交通工程建設(shè)指揮部正在對此作修改和完善，在征求各縣（市）區(qū)和市級有關(guān)部門意見，報市政府常務(wù)會議通過后，將在年內(nèi)上報國家發(fā)改委等待批復(fù)。

市場分析———結(jié)合項目區(qū)位城市規(guī)劃解讀“機場快速干道建設(shè)”本案機場快速干道：北起中山西路北側(cè)，南至鄞州大道南側(cè)，連接機場路、34省道立交，全長7.92公里。加上機場快速干道南北延伸段，總長約10.3公里。寧波首條城市高架快速路，計劃限速80公里，地面計劃限速60公里。按這個速度，從通途路互通立交出發(fā)，開到櫟社機場，僅需10分鐘。機場快速干道“五路四橋工程建設(shè)

”五路四橋的建設(shè)，從根本上拓展了城市框架，成為“十一五”期間寧波“中提升”項目中的矚目亮點。五路：通途路西段（新芝路——機場路）、驚駕路——城莊路（分為世紀(jì)大道——桑田路段、曙光路——通途路段、環(huán)城北路——北外環(huán)路段等三段）、機場路北延（環(huán)城北路——江北大道）、南外環(huán)路東延（東外環(huán)路——世紀(jì)大道）、東外環(huán)路（南外環(huán)路——北外環(huán)路）一、使現(xiàn)有的城市框架更為完整

五路四橋中的東外環(huán)路和南外環(huán)路的建成與現(xiàn)有的機場路和環(huán)城南路一起完善了寧波東西南北四個方向的城市框架，實現(xiàn)了交通類型、交通途徑的完全重組，更加明晰城市外圍與內(nèi)部的交通功能，極大拓展城市交通框架。二、加強了市內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)系

機場路延伸段、青林灣大橋、城莊路和灣頭大橋的建成，承擔(dān)了寧波市區(qū)西北部江北的聯(lián)系以及海曙及江北內(nèi)部灣頭、洪塘、莊橋乃至慈城等“中提升”功能區(qū)塊與老城交通的聯(lián)系功能，大大減輕了江北大橋與華辰大橋的交通壓力，使城市西北部交通狀況得到了極大舒展。三、打通了與外界的交通節(jié)點

在寧波與外界的交通聯(lián)系上，五路四橋也有它自己的貢獻。自從杭州灣跨海大橋建設(shè)以來，五路四橋中的機場路——北外環(huán)立交及青林灣大橋成了連接市區(qū)通往跨海大橋的交通節(jié)點。同時，明州大橋是舟山登陸寧波城區(qū)的主要通道，東外環(huán)——南外環(huán)立交則是象山進入寧波中心城區(qū)的必經(jīng)之路。市場分析———結(jié)合項目區(qū)位城市規(guī)劃解讀市場分析———寧波服裝產(chǎn)業(yè)描述寧波是中國著名的男裝之都，目前擁有各類服裝企業(yè)3000多家，其中年銷售收入上千萬元的企業(yè)有180多家，產(chǎn)品涉及西服、襯衫、女裝、西褲、休閑裝、職業(yè)裝、童裝、內(nèi)衣、皮草等系列，年產(chǎn)服裝近15億件，占全國12%左右。寧波服裝業(yè)興起的“品牌運動”，直接推動寧波成為“品牌之城”。目前寧波服裝業(yè)已擁有雅戈爾、杉杉、羅蒙、唐獅等四大中國馳名商標(biāo)，太平鳥、洛茲、培羅成等15個中國名牌產(chǎn)品，形成了國內(nèi)少見的服裝名牌群星輝映的局面。寧波已經(jīng)形成從鄞州的東錢湖鎮(zhèn)至石契鎮(zhèn)和鄞縣大道一線和石契至奉化江口鎮(zhèn)的呈“L”形走向的15公里的“服裝走廊”，集聚了一批具有相當(dāng)企業(yè)規(guī)模和品牌效應(yīng)的服裝知名企業(yè)，這些企業(yè)占寧波服裝總產(chǎn)量的60%以上，寧波初步形成了以西服、襯衫生產(chǎn)為龍頭、集針織服裝、羊毛羊絨服裝、童裝、皮革服裝、休閑裝等配套性發(fā)展的龐大產(chǎn)業(yè)集群，在強大的制造能力基礎(chǔ)上還發(fā)展了服裝設(shè)計、服裝教育、紡織面料、服裝展覽、服裝銷售等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。服裝業(yè)已成為寧波的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波服裝產(chǎn)業(yè)市場分析———寧波服裝產(chǎn)業(yè)描述寧波服裝產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展中的主要問題完成了數(shù)量、數(shù)度型高速增長后，寧波服裝產(chǎn)為在其發(fā)展的過程中也暴露出一些問題，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，服裝文化氛圍尚不濃厚，國內(nèi)與國際競爭力需進一步擴大，這些問題從寧波、杭州、溫州三地服裝產(chǎn)業(yè)對比中窺見一斑，同時，寧波服裝產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的過程中還存在以下深層次問題：集群地域主要產(chǎn)品產(chǎn)品特點優(yōu)勢劣勢代表品牌或企業(yè)寧波“紅幫裁縫”男裝實力產(chǎn)品多樣化、品牌多元化、市場細分化、面料高檔化、產(chǎn)業(yè)集群化歷史淵源悠久；制造實力強；強勢品牌突出。品牌缺少文化內(nèi)涵；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一；距國際化大品牌尚有距離。杉杉、雅戈爾、羅蒙集團、一休、洛茲、培羅成、太平鳥、步云、唐獅等。杭州杭派女裝市場女裝學(xué)院派女裝清新而不張揚，休閑而不輕浮，婉約又融合時尚，有一定的文化底蘊；女裝研發(fā)中心、設(shè)計中心、加工中心、銷售中心一條龍。政府支持，杭州本地消費能力強；服裝設(shè)計人才集中，研發(fā)能力強；接近原材料產(chǎn)地，原材料的生產(chǎn)開發(fā)技術(shù)全國領(lǐng)先；強大物流系統(tǒng)支持，專業(yè)批發(fā)市場輻射能力強。整體推廣強，個體品牌建設(shè)弱，缺乏強勢品牌；品牌風(fēng)格雷同，缺少個性；偏于設(shè)計，而經(jīng)營意識較弱；銷售渠道上，專業(yè)市場流通強大而營銷通路建設(shè)滯后，專賣體系尚未健全；注重個體服裝款式而缺乏整體品牌風(fēng)格、形象。流金歲月、三彩、羅馬情懷、薰香、江南布衣、女性日記、藍色傾情、浪漫一生、紅袖、秋水伊人、古木夕陽、永遠的女人。溫州甌派服飾休閑裝魅力自然、質(zhì)樸、灑脫、柔美為特色的甌派服飾，注重產(chǎn)品質(zhì)量、品牌經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營。市場基礎(chǔ)好；信息發(fā)達：社會網(wǎng)絡(luò)資源及時獲得國際服飾最新信息；合作精神強，地域性特點明顯；全國首創(chuàng)代理加盟制；大規(guī)模的生產(chǎn)加大規(guī)模的傳播。地域特征明顯限制了對外發(fā)展；品牌消費定位并不是十分明確，致使很多產(chǎn)品風(fēng)格不集中；品牌力欠缺；家族式管理成本偏高，品牌定位、產(chǎn)品定價和價格定不統(tǒng)一。報喜鳥、莊吉、法派、夏夢、美特斯·邦威、森馬、康奈、雪歌、好日子、驪谷、丹頂鶴等。市場分析———采購渠道和市場因素分析采購商戶問卷調(diào)查為真實反映服裝個體經(jīng)營戶的采購渠道和對批發(fā)市場需求,我司選取招寶山、象山丹城、慈溪、彩虹服飾廣場等為配額采樣區(qū)域，輕紡城和望湖市場為偶遇抽樣市場進行問卷調(diào)查，共設(shè)計調(diào)查問卷600份，實際調(diào)查241份，回收有效問卷212份。我司對所獲信息歸結(jié)如下：調(diào)查顯示在服裝批發(fā)市場進行采購的人群主要以女性為主，男性只占很少的一部分。女性所占據(jù)的比例高達77%多，其中，25——30歲階層的婦女占據(jù)的比例達50%。服裝批發(fā)市場采購人群中以女性為主與服裝的行業(yè)特性和婦女的特性有很大的關(guān)系，在服裝市場當(dāng)中，女性服裝明顯的要比男性多，而在銷售市場從業(yè)人員中，又以女性為多。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，女性在采購服裝的過程中都比較仔細，一般都仔細比較服裝的款式、顏色等，有些采購者甚至現(xiàn)場穿上服裝進行比較，選擇那些符合自己條件的服裝進行采購。年齡性別商戶數(shù)比例20歲以下男00.00%女20.94%20-25歲男136.13%女2210.38%25-30歲男219.91%女10650.00%30-35歲男115.19%女2712.74%35歲以上男20.94%女83.77%————25—30歲婦女是服裝批發(fā)市場采購的主力軍。市場分析———采購渠道和市場因素分析采購時間頻次商戶數(shù)比例一星期一次9645.28%半個月一次7937.26%一個月一次2612.26%一季度一次83.77%半年或更長一次31.42%商戶采購頻次分析從表中可以獲知，采購者采購服裝的頻率比較高，他們一般都是一個星期和半個月采購一次，而這一類型的采購者占絕大多數(shù)。其實，這與服裝銷售市場有著密不可分的聯(lián)系，在服裝銷售市場當(dāng)中，大多數(shù)都是個體經(jīng)營，營業(yè)規(guī)模比較小，資金比較少，一般都是能夠銷售多少就采購多少，不存貨，當(dāng)季衣服當(dāng)次賣。這樣他們的資金周轉(zhuǎn)率比較高，經(jīng)營方式靈活，能夠迅速收回成本，減少經(jīng)營風(fēng)險。在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，采購者采購服裝的批量都比較少，一般都是用拖車在市場采購服裝。這樣多批次，少批量的方式增加服裝的經(jīng)營成本?！倥浚嗯问遣少徴卟少彿b的主要特點。市場分析———采購渠道和市場因素分析商戶采購市場考慮因素比較市場因素商戶數(shù)比例產(chǎn)品豐富9343.87%名氣大5927.83%產(chǎn)品質(zhì)量3215.09%交通便捷219.91%其它73.30%調(diào)查顯示，在您選擇服裝批發(fā)市場的依據(jù)這個問題當(dāng)中，大多數(shù)采購者選擇產(chǎn)品豐富，其次是名氣大，再次是產(chǎn)品質(zhì)量。這一結(jié)果表明，采購者喜歡到那些產(chǎn)品豐富，能夠滿足在一個地方購足所有的服裝的地方進行采購，喜歡一站式購物的方式，其中杭州四季青、義烏、寧波輕紡城、上海等綜合性批發(fā)市場成為他們采購的主要場所，這些市場產(chǎn)品層次全，經(jīng)營各種女裝、男裝，套裝、晚裝、休閑裝、唐裝，襯衫、外套、大衣、內(nèi)衣等，能夠滿足他們對各種服裝的需要?！a(chǎn)品豐富是采購者選取服裝批發(fā)市場的首要因素。市場分析———采購渠道和市場因素分析運輸方式商戶數(shù)比例汽車托運13262.26%自備車運輸4420.75%火車托運2612.26%空運20.94%其它83.77%服裝運輸方式比較————汽車托運成為采購者運輸服裝的最主要方式。調(diào)查顯示，在各服裝批發(fā)市場，采購者采取運輸服裝的最主要方式是汽車托運，其次是自備車運輸。這一數(shù)據(jù)表明在各服裝批發(fā)市場的省內(nèi)客戶占很大的比例，在外省客戶當(dāng)中，他們會選擇火車和汽車托運的交叉方式，而空運是人們很少采用的方式。市場分析———采購渠道和市場因素分析服裝批發(fā)市場存在的問題比較

存在的問題商戶數(shù)比例產(chǎn)品檔次不全5126.98%產(chǎn)品質(zhì)量不高3920.63%衛(wèi)生條件差3216.93%金融設(shè)施不健全2111.11%管理混亂2010.58%交通不便利1910.05%安全設(shè)施差73.70%調(diào)查顯示，經(jīng)營戶普遍認為，當(dāng)今服裝批發(fā)市場普遍存在的問題是產(chǎn)品檔次不全、產(chǎn)品質(zhì)量不高、衛(wèi)生條件差等。這些問題都是服裝市場急需解決的問題。這也表明，采購者的要求在不斷提高，他們希望在一個產(chǎn)品檔次全、產(chǎn)品質(zhì)量高、金融設(shè)施健全、環(huán)境舒適的服裝批發(fā)市場采購服裝?！a(chǎn)品檔次不全，質(zhì)量不高是當(dāng)今服裝批發(fā)市場存在的最主要問題。市場分析———服裝批發(fā)市場典型個案概括項目概況：

輕紡城是目前寧波市最大的綜合性市場。占地10萬平方米，經(jīng)營面積7萬多平方米。市場地理條件優(yōu)越，前臨34省道，后枕滬、學(xué)、甬高速公路，東離市中心2公里，西距寧波國際機場3公里，市區(qū)6路、109路、115路、116-1路、116路、123路、130路等多條公交車直抵市場。形成了極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。輕紡城目前已形成服裝、窗簾、燈具、家私、板材、五金、副食、鞋類、百貨、家電等12個專業(yè)交易區(qū)和床上用品、玩具、通迅器材、針織內(nèi)衣、化妝品等5條特色街，總推位4000余個，日均客流量4-5萬次，年成交額50多億元。

個案2：望湖市場項目概況：望湖市場始建于1986年10月，原為簡易棚頂市場，是在長春路北側(cè)一條315米長的廢棄河道上填土興建而成的，是寧波市第一家以個體經(jīng)營為主的專業(yè)市場。1993年12月完成市場一期改造，室內(nèi)市場面積9800平方米，設(shè)有攤位1042個；1994年市場興建二期工程，交易場地4000多平方米，新設(shè)攤位240多個；2006年還對市場一期門面進行了裝修。經(jīng)過多年培育、數(shù)次改造，目前市場已發(fā)展成為全封閉、樓層式的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積達13400平方米，擁有攤位1100余只，經(jīng)營戶840余戶。目前市場一期、二期打通，分上、下兩層，4個交易區(qū)，以批發(fā)為主、兼顧零售。市場輻射浙東乃至全省，是我市服裝、小商品的主要集散地。個案1：寧波輕紡城市場分析———服裝批發(fā)市場個案專項分析市場名稱區(qū)位屬性交通配套建筑形態(tài)內(nèi)部分割及經(jīng)營狀況樓層挑高（米)通道寬度（米）商鋪規(guī)格（長×寬）商鋪面積(㎡)商鋪數(shù)(個)單層商鋪數(shù)占比(%)月租(元/㎡)經(jīng)營類別管理出租率(%)主道輔道寧波輕紡城是寧波最大且唯一的綜合性市場，背靠服裝企業(yè)資源，具有良好的商業(yè)氛圍和極其便利的交通。臨近段塘高速路口、客運中心站，有364路513路525路6路105路等16條公交路線與中心城區(qū)相連，距寧波國際機場約3公里。低層簡約建筑一層4.2423×515約230057.50%333服裝8000元/年約95%以上3×412360五金4×416313鐘表3×412360窗簾二層4.2324×520約170042.50%250窗簾約95%以上4×416260服裝3×515277窗簾3×515277鞋子個案專項分析：寧波輕紡城市場分析———服裝批發(fā)市場個案專項分析市場名稱區(qū)位屬性交通配套建筑形態(tài)內(nèi)部分割及經(jīng)營狀況樓層挑高（米)通道寬度（米）商鋪規(guī)格（長×寬）商鋪面積(㎡)商鋪數(shù)(個)單層商鋪數(shù)占比(%)月租(元/㎡)經(jīng)營類別管理出租率(%)主道輔道望湖市場市場位處城區(qū)商業(yè)旺地、交通樞紐，是中低服裝經(jīng)營戶聚集地，多數(shù)商戶有固定的采購客商資源。有356路364路369路510路等18條公交路線經(jīng)過；西靠火車南站與汽車南站，和港口、輪船碼頭、機場有干線相連。多層住宅底部架空兩層用墻體圍合成一層4.8212×24約60054.5%2083服裝不明確約99%3×261388食品2×361388鐘表3×39925小電子二層4.8212×24約50045.5%1250服裝約99%3×26833鞋子2×36833服裝2×241250服裝個案專項分析：望湖市場市場分析———服裝批發(fā)市場個案專項分析市場名稱區(qū)位屬性交通配套建筑形態(tài)內(nèi)部分割及經(jīng)營狀況樓層挑高（米)通道寬度（米）商鋪規(guī)格（長×寬）商鋪面積(㎡)商鋪數(shù)(個)單層商鋪數(shù)占比(%)月租(元/㎡)經(jīng)營類別管理出租率(%)主道輔道仇畢服裝批發(fā)市場緊鄰現(xiàn)代商城、二手車市場、世紀(jì)轎車城等市場，與之形成獨特的專業(yè)市場區(qū)域。共有4條公交路線經(jīng)過，距離汽車南站和火車東站不遠低層建筑一層4.231.54×31245056%210服裝第一年免費，第二年未知約60%左右5×420230服裝4×520214服裝輔料4×416211鞋子二層4.231.53×41235044%205服裝約55%左右4×312208服裝輔料4×520208鞋子4×416210服裝個案專項分析：仇畢服裝批發(fā)市場被調(diào)查者的基本情況市場分析——居民服飾類消費行為專項分析消費群體問卷調(diào)查為具實反映寧波居民服裝消費特點，把握市場占位對項目進行準(zhǔn)確的定位，我司采取分區(qū)域攔截人流的方式進行了服裝消費專項調(diào)查，共發(fā)調(diào)查問卷800份，受訪人數(shù)達573人，取得有效問卷417份，并進行了多項分析。調(diào)查中突出對女性消費群的調(diào)查，女性占有效受訪人數(shù)的69.6%，男性僅為30.4%。調(diào)查對象中主流中青年（18-35歲）消費群的比例達85.61%，涵蓋各種文化和職業(yè)層次，商業(yè)服務(wù)人員、公司職員、工人、企業(yè)或公司管理人員比例人數(shù)比例達60.91%。職業(yè)特征年齡構(gòu)成職業(yè)人數(shù)比列其他112.64%學(xué)生245.76%科教文衛(wèi)人員266.24%國家機關(guān)干部378.87%企業(yè)或公司管理人員368.63%工人6014.39%個體經(jīng)營者6515.59%公司職員7417.75%商業(yè)、飲食、服務(wù)人員8420.14%性別構(gòu)成市場分析———居民服飾類消費行為分析被調(diào)查者的基本情況調(diào)查顯示受過高中及以上教育的消費者占80.10%，消費者文化結(jié)構(gòu)偏高于政府公布數(shù)據(jù)，這和服裝消費區(qū)集群效應(yīng)相關(guān)聯(lián)，同時也表現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型特點：中心城區(qū)人群文化水平較高，臨區(qū)市和城市近效人群文化水平較低；2000-3000元/月中等收入水平人群占總受訪消費者的52.28%，1500-2000元/月中低收入消費者也有18.87%的比例，3000元/月中高收入消費者僅為總?cè)藬?shù)的1/6，且此部份人群多為中年女性消費者。消費者月收放水平文化結(jié)構(gòu)市場分析———居民服飾類消費行為分析消費群體著裝行為分析被調(diào)查者中近一半人表示經(jīng)常穿休閑裝，23%的人經(jīng)常穿時裝，超過20%的人經(jīng)常穿正裝，而經(jīng)常穿運動裝的相對較少。男性消費者中表示經(jīng)常穿正裝和運動裝的人數(shù)比例明顯多于女性，女性中經(jīng)常穿時裝的明顯高于男性。對休閑裝的喜愛男女之間沒有差異。36-45歲的消費者中有56%的人表示經(jīng)常穿正裝，而18-25歲被調(diào)查中經(jīng)常穿正裝的僅占12%。而經(jīng)常穿休閑裝的情況相反，年齡越大表示經(jīng)常穿的人越少。服裝消費者著裝趨向服裝購買場所購買服裝場地選擇分析被調(diào)查者中有45.08%的人表示喜歡在專賣店購買服裝，選擇大百貨商場的占21.82%，喜歡精品屋的占34.29%，選擇服裝批發(fā)市場購買服裝的人較少，僅占13.91%;女性、年齡較大、企業(yè)管理人員、中高收入者中喜歡選擇大百貨店購買服裝的人較多；男性、大學(xué)文化程度、公司職員、國家機關(guān)干部、高收入者中較多的人表示喜歡選擇專賣店購買服裝；女性、年齡較輕、公司職員、學(xué)生、中低收入者中選擇精品屋的人較多。市場分析———居民服飾類消費行為分析市場分析———居民服飾類消費行為分析新款服裝的認知渠道消費者對每一季新款服裝的認知渠道，主要來自周圍人的穿著，占39.09%，通過電視、報紙、雜志了解的占29.02%，通過商場和朋友知道的分別占25.42%和21.10%。女性、年齡較輕、文化程度較高的消費者，國家機關(guān)班干部和學(xué)生、中高收入者中更多的人通過電視、報紙、雜志等大眾媒體了解每一季的新款服裝；男性、年齡較大、低收入的被調(diào)查對象中通過朋友知道新款服裝的人較多。新款服裝認知渠道分析最近一年在服裝上的支出服裝消費支出水平分析34.77%的被調(diào)查者表示最近一年用于服裝上的支出在1500-2000元，支出在1000-1500元的消費者占28.3%，2000-3000元和500-1000元的分別占15.35%和9.59%，消費在3000元以上的消費者占8.87%。最近一年服裝購買支出與收入明顯相關(guān)，收入越高的消費者中用于購買服裝的支出也越高，月收入2500-3000元的被調(diào)查者中有2/3的人年購買服裝的費用在2000元以上；而1500-2000元收入者，超過2000元的僅為3.7%。市場分析———居民服飾類消費行為分析項目解析——城市發(fā)展與項目占位屬性分析1號線4號線6號線機場路快速干道本案服裝產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展商戶資源區(qū)固有商戶資源區(qū)從公路干線和軌道交通規(guī)劃看，城市發(fā)展的不均衡性將會打破，發(fā)展重心已向東、向西、向北方向偏移，居于中山西路核心區(qū)域的本案占據(jù)了良好的區(qū)位優(yōu)勢，形成了以天一商圈西向輔射，江北商業(yè)區(qū)、鼓樓商業(yè)區(qū)、聯(lián)豐商業(yè)區(qū)環(huán)形圍合的態(tài)勢；項目位居地鐵1號線、4號線、6號線的交匯區(qū)域，望春路地鐵口緊鄰本案，尤其是地鐵1號線將于近年開通運營，天一商圈的輔射能力大大增強，商圈價值提升15-30%，就本項目而言價值提升在20-40%以上，地鐵口巨大人流帶來的地鐵商業(yè)悄悄改變寧波商業(yè)格局，形成以地鐵交匯站為中心，半徑近1公里的消費和集中采購型商業(yè)區(qū)；機場路高架是寧波第一條城市快速干道，連接江北、海曙主城區(qū)、鄞州商務(wù)區(qū)及機場，并由機路連接環(huán)城南路、繞城高速南線、環(huán)城西路、杭甬高速、江北連接線和沈海高速與外界互通。項目正處在高架中山立交橋段上下口，原本中山西路由此進入末端，隨著地鐵和高架的開通已成重要交通樞紐，本案已占據(jù)地鐵、快速干道、城市公交零換乘區(qū)絕佳區(qū)位；城西為寧波商住樓項目開發(fā)的集中區(qū)域，2011年城西的供應(yīng)量達到了63.92萬方歷史新高，在核心區(qū)商住物業(yè)高價和消費成本擠壓下，人流外移已成定式，項目所處的中山西路成商住投資的熱點區(qū)域；項目處在寧波市服裝企業(yè)集群和江北、鎮(zhèn)海、余姚、慈溪、北侖、長三角其他城市的連接起點，具有產(chǎn)業(yè)供貨渠道支撐和區(qū)域行業(yè)門戶形象的作用，占據(jù)東向、北向、西向客商資源，并可經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)展南部客商資源。項目解析——城市發(fā)展與項目占位屬性分析項目占位屬性分析項目解析——產(chǎn)品價值挖掘為對項目所定位的服裝批發(fā)市場業(yè)態(tài)有個鮮明的產(chǎn)品價值表述，我司對比發(fā)展成熟的上海新七浦服裝批市場，具有直觀性和可借鑒性。機場路臨街面建筑形體致使服裝專業(yè)市場形象受限；轉(zhuǎn)角棱面或凹凸形成轉(zhuǎn)角廣場，主入口沒有門庭，且寬度、高度、空間感不足。簡捷的專業(yè)市場形象立面，立面平整且線條質(zhì)感強。轉(zhuǎn)角棱面或凹凸形成轉(zhuǎn)角廣場，并把主入口設(shè)在轉(zhuǎn)角處和外圍交通體系相呼應(yīng)。具有大面寬兩個臨街面。具大面積外墻面可作廣告位。項目立面形象具有服裝批發(fā)市場特點，外墻面平整，裝飾線條質(zhì)感強，但是外墻色彩所表露的服裝個性還不夠張揚；項目臨街面較寬，但沒有設(shè)置商業(yè)廊道且受綠化帶摭掩；5.8米挑高是其他相關(guān)市場所沒有的。項目解析——產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘項目內(nèi)部空間具有東西寬91米的面寬和南北向66米的進深，單層6578㎡，綜合建筑面積13156㎡，柱距8米，符合中等服裝批發(fā)市場要求；項目原先是按綜合性超市規(guī)劃設(shè)計的，相應(yīng)的配套較完善，設(shè)有采購區(qū)、公共配套區(qū)、物流轉(zhuǎn)運區(qū)。配備的兩部自動扶梯可以使采購客流立體化快速流通，提升產(chǎn)品二層內(nèi)部縱深商區(qū)價值。項目內(nèi)部格局不規(guī)則，借多出口、扶梯、升降電梯可以建立中軸、內(nèi)環(huán)主道以和輔道結(jié)合的內(nèi)部交通體系；項目建筑體南向、西向、西北向都設(shè)有外環(huán)通道，和內(nèi)部交通體系形成了立體人流、物流動線體系。66M91M主入口次入口市場配套車庫入口安全樓梯自動扶梯貨梯配貨室集中采購區(qū)項目名稱區(qū)位屬性交通易達項目規(guī)模經(jīng)營類別經(jīng)營模式經(jīng)營檔次商家資源月租金（元/㎡）管理費入場費用推廣手段寧波輕紡城描述背靠服裝企業(yè)集群資源和開發(fā)企業(yè)品牌，同屬城市發(fā)展重點區(qū)域，離中心城區(qū)距離較近，具有良好的商業(yè)氛圍和便利的交通。臨近重要的交通樞紐客運中心站，16條公交路線，離機場僅3公里。經(jīng)營面積70000多平方米。

綜合性服裝批發(fā)市場，函蓋鞋類、布藝、小百貨、副食品、建材裝璜類。批發(fā)零售中低檔浙東中低檔服飾類經(jīng)營戶，兼有外省市其它門類經(jīng)營戶。3008000元/年12000元以市場自身形象影響兼有戶外傳媒。望湖市場描述處于天一商圈邊緣，擁有便利的交通和大量人流。18條公交路線，西靠汽車南站。經(jīng)營面積13400平方米。

男女裝、童裝、鞋類、布藝類裝飾品、手表、小電子等。批發(fā)零售

低檔寧波主城區(qū)服飾類低檔經(jīng)營戶。1453未知1~2萬無仇畢服裝批發(fā)市場描述緊鄰現(xiàn)代商城等市場，屬專業(yè)市場集中區(qū)域、商業(yè)氛圍較好。4條公交路線，離南站，火車東站不遠。經(jīng)營面積20000平方米。男女裝、童裝、種類齊全。

批發(fā)零售低檔周邊服飾類低檔經(jīng)營戶。218第一年免費，第二年未知3000元項目周邊戶外傳統(tǒng)性招商。寧波中心城區(qū)現(xiàn)有服裝批發(fā)市場分類比較項目解析——項目與現(xiàn)有市場利弊權(quán)衡項目名稱區(qū)位屬性交通易達項目規(guī)模形象價值商家資源推廣手法可比權(quán)重本案與寧波輕紡城類比描述城市遠景規(guī)劃優(yōu)勢不靠近產(chǎn)業(yè)配套地鐵交匯區(qū)快速干道口相比公交體系不足規(guī)模較小可區(qū)別于綜合性市場定位（個性化服裝批發(fā)市場）沒有規(guī)模集群優(yōu)勢市場形象差異化定位和立體化傳播、分點招商，吸收本地和外來商戶46本案與望湖市場類比描述不在核心商圈范圍內(nèi)不鄰近客運站人流量不足相當(dāng)區(qū)分消費層次、類別，建立中檔采購市場形象不臨近采購商家區(qū)域，無可攔截類似商戶。樹立差異化市場形象，差異化低端市場，區(qū)別于競爭個案商戶資源。34本案與仇畢服裝批發(fā)市場類比描述具有核心商圈輻射優(yōu)勢地鐵交匯區(qū)快速干道口相當(dāng)區(qū)分消費層次、類別，建立中檔采購市場形象入駐商戶差異化定位有潛機樹立差異化市場形象，差異化低端市場，區(qū)別于競爭個案商戶資源。20本案屬性描述天一商圈線型輻射，其他商圈環(huán)抱，未來寧波發(fā)展主方向和主要交通樞紐。未來3條地鐵線交匯區(qū)，臨近望春路地鐵口，有11條城市公交?？?，首條快速干道經(jīng)過并有道口和項目連接。經(jīng)營面積13516平方米。本案與其他現(xiàn)有服裝批發(fā)市場分類比較項目解析——項目與現(xiàn)有市場利弊權(quán)衡分析比較小結(jié)：占據(jù)的良好區(qū)位是項目的核心價值，支撐因素是天一商圈的線型輻射和立體化交通體系，尤其是地鐵開通將為本項目帶來巨大的人流；項目良好的規(guī)劃和建工品質(zhì)是比較優(yōu)勢（差異點），也是項目招商的重要支撐點；判別市場差異和空白點，根據(jù)市場的需求，差異化市場經(jīng)營類別、檔次、商戶客群、形象等定位是項目招商成功與否的重要保證。項目解析——項目與現(xiàn)有市場利弊權(quán)衡SWOT分析

SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用優(yōu)勢，克服劣勢威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅位處天一商圈沿中山西路線型輻射至范圍，且屬寧波未來發(fā)展的重點區(qū)域；近臨地鐵規(guī)劃1、6號線交匯處，并有地鐵口，；首條城市快速干道入口正對項目主入口；項目具有良好專業(yè)市場外立形象、建工品質(zhì)；離天一商圈核心區(qū)尚有一段距離，人流量較少；地鐵建設(shè)工期長，且工地圍檔對項目有摭掩作用；中山西路因地鐵建設(shè)，商鋪已基本拆除，周邊無商業(yè)氛圍。利用寧波區(qū)域市場無中檔，特別是缺乏特色服裝專業(yè)市場的空白，差異化市場形象、檔次、經(jīng)營模式等定位具有市場前鑒之明，并使項目鶴立雞群。拋開低端市場采購客群穩(wěn)定性的局限，采用立體化推廣和分點、多渠道招商模式廣納中檔服裝批零商戶入駐。結(jié)合區(qū)域發(fā)展，強化服裝市場地段價值的傳播；結(jié)合采購商戶對專業(yè)市場的需求，形成區(qū)位、功能、品牌價值的有序鏈接。以培育中檔服裝采購、消費核心領(lǐng)地為目的，采用會多種方式引領(lǐng)市民、特別是市場主流產(chǎn)品目的消費群體消費理念；加強與外地市場交流，適時發(fā)布新品推薦信息，并形成獨特的市場文化及品牌。寧波尚無中檔服裝批發(fā)市場，這和城市居民實際消費需求很不吻合；寧波品牌男裝產(chǎn)量占70%，2000多家的服裝產(chǎn)家多為外貿(mào)或訂單加工企業(yè)，實際性地域消費生產(chǎn)不到10%，且為低檔產(chǎn)品，中檔服裝經(jīng)營戶基本選擇外地進貨；缺少女裝或休閑裝類專業(yè)市場。地鐵建設(shè)周期長，影響項目周邊商業(yè)形象，不可能僅憑本案市場形象快速聚集人氣；杭甬城際客運專線即將于2011年12底開通，通過快速線路分流商戶去杭州、上海和江蘇等地采購成為可能。項目綜合定位——差異化定位思路2010年人居GDP達10068美元，人均可支配收入達30166元，走高的社會經(jīng)濟發(fā)展帶動了居民消，略占可支配收15%比例的服飾類消費，全市消費總額近達257億元之多，居居服裝消費水平由中低檔向中檔邁近；從消費結(jié)構(gòu)分析，休閑類和時裝產(chǎn)品消費占消費總量的79.62%,其中休閑類服飾比例近達50%，而寧波區(qū)域近70%的產(chǎn)品為品牌男裝，30%多為貿(mào)易類服飾和外市定單合作加工產(chǎn)品，形成了短程產(chǎn)銷脫節(jié)，市場主營商品尚需外地供貨，這和570多萬人口的發(fā)達城市不相吻合；寧波現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場主要供應(yīng)中低檔服飾產(chǎn)品，商戶在長期的經(jīng)營中已經(jīng)積累了穩(wěn)固的采購客群，如作低端市場，挖掘較大數(shù)量的經(jīng)營商戶需要長時間的市場培育期和商戶積累，且有門坎較低、商戶維系難的劣勢；項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品價值體系，尤其是地鐵線路的規(guī)劃，區(qū)域價值有望上升20-30%，差異化其他市場定位具有先鑒之明，且易鶴立雞群，形成獨特優(yōu)勢，同時避免客戶競爭；市場同類產(chǎn)品沒有較為優(yōu)勢的推廣手段，采用立體營銷，著立于區(qū)域價值和產(chǎn)品市場形象的雙重推廣，不但可以有效積累商戶資源，同時可以提升品牌形象，這也符合服裝采購經(jīng)營戶的需求；采購經(jīng)營戶多以中年女性為主，同時也表露其群體需求的特性，并為項目經(jīng)營分類提供了參考。主營服裝，兼顧鞋類、皮具、內(nèi)衣、飾品，強化女性服飾商品個性化、多元化、時尚性，以積極有效的手段搶占市場份額和引領(lǐng)消費理念。項目綜合定位思路：項目綜合定位——市場定位市場定位：

———集外貿(mào)休閑類服飾、國內(nèi)女裝、亞洲品牌廠商二、三類品牌服飾，兼有寧波服裝產(chǎn)業(yè)非國際知名品牌的中檔服飾批發(fā)專業(yè)市場。（暫不融合其他業(yè)態(tài)）

項目綜合定位——經(jīng)營分類服裝：手鏈、戒指、項鏈、手鐲、胸針、絲巾扣、手機飾物、手機扣、頭花、釘珠袋、指甲鉗、生日禮物、香水、吉祥物品等西裝、恤衫、皮衣、男裝、女裝、夾棉、襯衫、牛仔衫、童裝、老年衫、時尚衫、運動衫、休閑衫、晚裝、婚等；皮鞋、運動鞋、拖鞋、童鞋、布鞋、水鞋、休閑鞋等；手袋、荷包、皮帶、掛包、皮衣、皮褲、皮箱等；睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲、文胸、性感內(nèi)衣、襪子、絲巾、帽子、圍巾、手襪、BB衫、孕婦衫、泳衣、領(lǐng)帶等；鞋類：皮具：內(nèi)衣：飾品：項目綜合定位——案名建議案名建議：甬鑫服裝批發(fā)城案名釋義：甬：1、寧波市簡稱——易記；2、隱義為財富如長江之水洶涌而來。鑫：取金多興盛的意思，三個金字疊加形容財富會如金字塔一樣越聚越多，金多財富就多，顧名思義，這個服裝城有三座金山在，財富會不斷涌來。服裝批發(fā)城：具有簡捷表明經(jīng)營商品類別、商業(yè)業(yè)態(tài)分類、市場規(guī)模鮮明意義；甬鑫服裝城的案名集合了地理，商品類別、業(yè)態(tài)類型，匯金、聚財?shù)榷喾矫嫫谠S。項目綜合定位——形象定位地鐵“零”換乘，樂“淘”甬鑫城！寧波甬鑫服裝批發(fā)城“裳”耀寧波的理由——寧波最前沿的個性服裝賣場——寧波最個性的休閑服飾賣場引領(lǐng)文案：主題：外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶約195戶，占35%外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶以個體經(jīng)營為主，定位于一樓層，共約195個商戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的46%。招商方向為：浙東南周邊地區(qū)服裝批發(fā)市場的外貿(mào)服裝經(jīng)營商戶；寧波外貿(mào)服裝生產(chǎn)加工企業(yè)；國內(nèi)品牌女裝約110戶，占20%國內(nèi)品牌女裝包括女裝品牌廠家和代理商。位于一、二層，共約110戶，占預(yù)招租總量的20%。廠家招商方向為：浙江省范圍內(nèi)的所有服裝三資企業(yè)、民營企業(yè)；上海、江蘇、福建、廣東、山東等地品牌女裝生產(chǎn)企業(yè)；品牌代理商招商方向為：杭州四季青服裝市場將近1800個品牌代理商、廠商；周邊地區(qū)服裝批發(fā)市場的品牌女裝代理商戶可供選擇；亞洲品牌廠商約55戶，占10%亞洲品牌廠商包括國內(nèi)知名品牌，以及香港、澳門、日韓二三線品牌代理商，定位樓層為一、二層，共約55戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的10%。招商方向為：浙江省范圍內(nèi)的所有知名品牌服裝三資企業(yè)、民營企業(yè)、港、澳、臺廠商；寧波本土非國際知名品牌約85戶，占15%招商方向：寧波本土非知名品牌加工企業(yè)、個體經(jīng)營戶，定位于二層，共約85戶，占預(yù)租總商戶數(shù)的15%。非服裝飾品、皮具、鞋類約110戶，占20%

招商方向為：浙東南外貿(mào)經(jīng)營戶、上海、江蘇、福建、廣東等地皮具、鞋類、飾品廠商，定位于一、二層小面積通道側(cè)邊鋪位，總約110戶，占預(yù)租總商戶的20%。項目綜合定位——商戶定位和商戶組合項目交通組織建議（一層）輔道交通節(jié)點外圍通道主道主入口次入口導(dǎo)購樞紐項目交通組織建議（二層）輔道交通節(jié)點外圍通道主道導(dǎo)購樞紐次入口次入口主入口交通組設(shè)計要要求：內(nèi)部主道要充分考慮安全消防要求，在保證各個區(qū)塊有效連接的同時要與安全出口相連主道具有消費引導(dǎo)性，盡量保證商鋪的臨道面和方正性；主道要引導(dǎo)輔道設(shè)計，能使輔道在邊角回拐彎和近距離回轉(zhuǎn)；輔道盡量能和主道直角型相連；在消防栓處都必須有主道和輔道通過縱線過長應(yīng)設(shè)置導(dǎo)購樞紐，可以達到商鋪均好性的效果；結(jié)合項目定位和市場同類產(chǎn)品比較主道寬度分4米、3.6米、3米四個等級；輔道以2.4米為準(zhǔn)，特殊位置寬不得小于2米。項目交通組織建議（二層）內(nèi)部鋪位分割思路幾組案例參考：杭州九星服裝城樓層一層二層三層業(yè)態(tài)類別男裝、女裝、飾品、箱包混合經(jīng)營單層鋪位數(shù)量（間）14012531單個鋪位面積范圍5—12㎡7—25㎡16—55㎡過道寬度2.6m2.6m2.6m樓層層高2.9m2.9m2.9m個體經(jīng)營戶數(shù)量（間）14011025廠商品牌代理商數(shù)量156樓層一層二層三層四層五層六層七層業(yè)態(tài)類別女裝單層鋪位數(shù)量（間）114837024181818單個鋪位面積范圍8—20㎡12—26㎡15—40㎡50—100㎡50—150㎡50—150㎡50—150㎡過道寬度2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m樓層層高2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m2.8m個體經(jīng)營戶數(shù)量（間）917260∕∕∕∕廠商、品牌代理商數(shù)量23111024181818杭派服裝城幾組案例參考：杭州四季青精品女裝市場

樓層一層二層三層四層五層業(yè)態(tài)類別品牌為主單層鋪位數(shù)量（間）91111474747單個鋪位面積范圍10—15㎡10—15㎡15—20㎡15—25㎡20—40㎡過道寬度2.5—2.8m2.5—5.5m3—9m3—9m9m樓層層高3m3m3m3m3m個體經(jīng)營戶數(shù)量111410127廠商品牌代理商數(shù)量8097373540內(nèi)部鋪位分割思路中檔服裝批發(fā)市場鋪位面積分割參考分析:底層綜合平均面積在10㎡左右,臨近中庭和主道兩側(cè)面積較大，最大可達20㎡，臨柱異形的最小不低于4㎡；樓層升高，鋪面相比加大，輔道隨之加寬，但均寬不超過4米；綜合相關(guān)市場數(shù)據(jù)和內(nèi)空區(qū)域形狀特點、柱距，建議分割鋪位面積段如下小型商鋪5-8㎡，不超過總鋪數(shù)20%；主力鋪位8-12㎡，在總鋪數(shù)45-50%之間；較大鋪位12-16㎡，在總鋪數(shù)20-25%之間，不得超過30%，也不可低于20%；大鋪位16㎡以上，占總鋪數(shù)10%左右，不可超過13%。內(nèi)部鋪位分割建議（一層）較小商鋪區(qū)(8㎡以下)中等商鋪區(qū)(8-12)㎡)較大商鋪區(qū)(12-16㎡)內(nèi)部鋪位分割建議（一層面積配比）面積段(㎡)商鋪個數(shù)面積段比例(%)4--5（包含5）20.68%5--6（包含6）62.04%6--7（包含7）165.44%7--8（包含8）4715.99%8--9(包含9)10937.07%9--10(包含10）4615.65%10--11（包含11）3913.27%11--12（包含12）72.38%12--13（包含13）93.06%13--14（包含14）103.40%14--15（包含15）20.68%21--22(包含22)10.34%小計294100.00%內(nèi)部鋪位分割建議（二層）較小商鋪區(qū)(8㎡以下)中等商鋪區(qū)(8-12)㎡)大商鋪區(qū)(16㎡以上)較大商鋪區(qū)(12-16㎡)內(nèi)部鋪位分割建議（二層面積配比）面積段（㎡）商鋪個數(shù)面積段比例（%）5--6（包含6）31.12%6--7（包含7）41.49%7--8（包含8）134.85%8--9（包含9）62.24%9--10（包含10）155.60%10--11（包含11）145.22%11--12（包含12）3011.19%12--13（包含13）3011.19%13--14（包含14）3211.94%14--15（包含15）3111.57%15--16（包含16）248.96%16--17（包含17）155.60%17--18（包含18）93.36%18--19（包含19）62.24%19--20（包含20）114.10%20--21（包含221）72.61%21--22（包含22）72.61%22--23（包含23）41.49%23--24（包含24）20.75%24--25（包含25）10.37%25--26（包含26）20.75%26--27（包含27）10.37%31--32（包含32）10.37%小計268100.00%面積段（㎡）商鋪個數(shù)面積段比例（%）4--8（包含8）9116.19%8--12（包含12）26647.33%12--16（包含16）13924.73%16--20（包含20）417.30%20--24（包含24）203.56%24--32（包含32）50.89%合計562100.00%內(nèi)部鋪位分割建議（綜合面積配比）項目綜合面積配比租金權(quán)重分析及租金定位可比競爭市租金定位分類比較項目名稱本項目望湖市場輕紡城仇畢服裝輔料市場參考權(quán)重

15%70%15%租賃均價：元/月PX=PA=1458PB=300PC=218地理位置1081075交通狀況87864商業(yè)氛圍97986人流狀況86857項目規(guī)模64565項目規(guī)劃129898人流動線76665商場裝修65445綜合/單一87886經(jīng)營管理88777品牌形象107586推廣手法87556合計10081837970運用市場比較法計算一樓鋪位租賃價格修正后各相關(guān)項目的價格PI’PI’=（Qx/QI）×PI注：PI為租賃均價PA’=（Qx/QA）×PAPB’=（Qx/QB）×PBPC’=（Qx/QC）×PC各相關(guān)項目權(quán)重取值為WIWA=15%WB=70%WC=15%PX=∑PIWI=341.5元/平方米根據(jù)市場比較法，得出首層商鋪的目前租賃均價為：341.5元/平米以此方法算得二層月租金為208.7元/平方米鑒于產(chǎn)品內(nèi)部具多元化交通體系,二層租可隨市上調(diào)10%，即229.6元/平方米。地鐵開通后,區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值有望提升最低20%，租金也做相應(yīng)提高。租金權(quán)重分析及租金定位項目招商和租金關(guān)系：鑒于中檔專業(yè)服裝市場在寧波的空白性，招商前期，本土商戶資源少，以較低的入駐門坎吸收本土和外市商戶或廠家進駐能有效縮短招商期限，我司建議實行免除第一年租金；第2年以計算租金值的1.075倍計算，后續(xù)10年內(nèi)以7.5%的漲幅（商鋪投資回報率每年7%-8%）遞增，（地鐵開通后單鋪年租金總額可增加20%，連續(xù)增加5年后進行調(diào)整）。以第2年租金作為租賃保證金（首期合同期限暫定2年）、入場費、管理費、廣告位和展示場地租賃費作為市場前期運轉(zhuǎn)費用，商戶經(jīng)營1年6個月前，無不可抗因素續(xù)簽第3年合同，并繳納第3年的半年租金作為租賃保證金。商戶經(jīng)營期滿2年，首期合同保證金自動轉(zhuǎn)為租金，一期合同終止，二期合同生效。自第3年起，合同期限為一年，且續(xù)租合同應(yīng)提前6個月簽訂，商戶必須提前6個月繳納租賃保證金，合同到期，租賃保證金自動轉(zhuǎn)化為租金。招商期所招商戶以項目正式開業(yè)時間為租賃合同起始時間；正式開業(yè)后，以合同簽訂時間為起始時間；如