戶型配比方案提案

三氏營銷策劃機構(gòu)新華名苑最佳戶型配比方案目

錄PART1目標客戶的購房分析PART2戶型配比功能及技巧PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議第1頁PART1目標客戶的購房分析第2頁PART1目標客戶的購房分析購房主要用途由上圖分析得出，為改善居住而購房的客戶占到65%的比例，大于一半的數(shù)量，其次是結(jié)婚用房，雖然只有13%的比例居第二位，但也說明，年輕一族也是我們主要的客戶群。第3頁PART1目標客戶的購房分析住宅需求類型傾向度與實際購置量第4頁

第一個表表明，60%多的客戶會選擇多層，可見寶清縣居民對多層的居住習慣根深蒂固，但是隨著節(jié)約用地，提高居住率規(guī)劃政策的深入，房地產(chǎn)市場正在逐步以小高層、高層建筑引領(lǐng)市場，多層會逐步稀少，硬性條件的限制，會使購房者不得不青睞于高層或小高層。這一點由第二個表可以看出。PART1目標客戶的購房分析2013年客戶購置面積與購置房型第5頁經(jīng)分析，客戶購置度在90平米以下的占48%，，90-110平米中戶型占23%，而面積越大，銷售量越小，這表明，近年來由于房價的持續(xù)攀升，使得客戶購房能力受限，面積傾向度也在逐步偏向小戶型。而面積在100平米以下的中小戶型，往往就是2居室或經(jīng)濟小3室戶型。因此，我項目的戶型設(shè)計的重點應(yīng)放在中小戶型2房和小3房上。PART1目標客戶的購房分析購房考慮的因素分析第6頁價格仍然是購房者考慮的主要因素。價格、位置、戶型，占購房者整個購房動機的50%，可以說，只要價格合適、位置理想、戶型適當，消費者就可能購買，價格合適是指總價及首付、按揭等因素符合自身購房能力。近年來，購房因素中物管與質(zhì)量占比增大，這表明：消費者也正開始最求高品位的居住體驗。PART1目標客戶的購房分析購房客戶年齡段分析第7頁據(jù)統(tǒng)計，預(yù)購房客戶年齡31-40歲的中年客戶占37%，同時26-30歲年輕人的比例也占到26%，這兩部分年齡段的客戶群是購房的主流。而18-25歲和51-60歲的客戶由于支付能力等因素影響，占比較低。PART1目標客戶的購房分析購房客戶的年收入水平第8頁一般居民家庭購房較多，年收入2-7萬元占到65%；年收入2萬元以下的客戶，由于房價一直攀升，考慮到支付能力問題，使得他們望梅止渴，其購買欲望被房價壓倒，但這部分人的購買欲望很強；年收入7萬元以上的占的份額較少，這部分人購房一般受位置、地段影響較大；年收入20萬元以上的一般考慮購置別墅、花園洋房之類房產(chǎn)。PART1目標客戶的購房分析結(jié)論：第9頁客戶購買住房用途以改善性住房為主，其次婚房與為子女或老人購房，主力年齡段在26-40之間?？蛻羝枚鄬幼≌?，小高層、高層普通住宅。在三線城市，很多客戶從居住習慣上不能接受，但隨著城市化進程和節(jié)約用地理念的深入，多層住宅成為稀缺，小高層、高層住宅逐漸成為房產(chǎn)市場的主流，購房者將會被逐漸同化。需求面積以100平米以下為主，尤其是90平米以下，經(jīng)濟2房和小3房逐漸成為購房者主流，這一現(xiàn)象是受房價的迅速攀升與客戶的支付能力所限制。一般的樓盤銷售，城市一般收入家庭購置較多。高收入家庭購房一般偏重于好位置、大戶型。三線城市中，收入普遍偏低，因此，房價是影響銷售主要因素。很多客戶現(xiàn)在直接關(guān)注的不是房屋的單價，而是總價、首付、按揭月還款能力。所以我項目在戶型配比中要以中小戶型為主，使房屋的總價、首付、按揭等符合一般城市居民收入和消費，這樣才能及時將房屋售出，及時回籠資金，便于樓盤的循環(huán)開發(fā)。PART2戶型配比功能及技巧第10頁PART2戶型配比的功能及技巧戶型配比應(yīng)具備以下六大功能第11頁這幾項功能分別體現(xiàn)在：客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、洗浴間、臥室、書房、儲藏室/車庫等居室之內(nèi)。這六大功能也是戶型規(guī)劃的基本功能。住宅起居就寢洗浴工作學習儲藏飲食PART2戶型配比的功能及技巧戶型的分區(qū)第12頁根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)：公共區(qū)：供起居、會客使用；私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)：動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源；靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少；六大功能私密區(qū)公共區(qū)客廳廚房餐廳門廳臥室書房衛(wèi)生間靜區(qū)動區(qū)客廳廚房門廳走廊餐廳臥室書房衛(wèi)生間PART2戶型配比的功能及技巧戶型設(shè)計的基本理論第13頁◆房型好的住宅設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)*近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。

◆房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；房間寬度不應(yīng)小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積應(yīng)在10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房凈寬度應(yīng)在1.5米左右，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設(shè)計還應(yīng)考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計出合適的住宅生活空間。

◆在戶型設(shè)計中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛(wèi)，建筑面積在70～100平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居?。蝗彝舛d一廚雙衛(wèi)，建筑面積在100～120平方米之間，適合三口之家，子女在12歲以上的居住，適當考慮書房和公用衛(wèi)生間；對于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或?qū)Ｓ眯l(wèi)生間，建筑面積應(yīng)考慮在140～150平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛(wèi)或三衛(wèi)一貯；對于兩代或三代同住，經(jīng)濟收入又比較高，應(yīng)考慮六室三廳三衛(wèi)一廚或躍層或別墅。當然，人們對戶型的要求還會因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經(jīng)濟收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業(yè)地點的變化而變化。PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第14頁起居室（客廳）：

兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。

PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第15頁廚房：購房者應(yīng)當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平米，凈寬不小于2.1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平米，凈寬不小于1.8米，可操作面不小于2.7米，1A級則分別是5平米、1.8米和2.4米。

PART2戶型配比的功能及技巧各主要居室的使用功能第16頁餐廳：

餐廳的主要功能就是就餐，是公共區(qū)和動區(qū)。餐廳的面積一般不應(yīng)超過主房面積的10%。餐廳作為居住人用餐的場所，除了吃飯外，其他在餐廳的活動極少。若是餐廳過大，浪費了室內(nèi)有限的使用空間，影響戶型的整體得分。一般戶型設(shè)計，餐廳應(yīng)于廚房相連，便于端碗、端菜。一般為與戶型的北側(cè)或中側(cè)角落。PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第17頁臥室：

一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6米，面積在14~17平米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10~13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第18頁兒童房和書房：兒童房、書房其實是“次臥”的概念衍生出來的。與占據(jù)主要或次要位置的臥室相比，它們也確實可以退居‘次要“的位置。

兒童房10平米（2.7米寬、3.6米深）左右完全可以達到舒適。

因為孩子多數(shù)喜歡在起居室或家庭室游戲，你沒有必要為他在兒童室留過大的活動空間，一張兒童床、一張書桌、一個衣柜再加上一個小游戲空間，10平米的兒童房足夠孩子生活、學習和玩耍了。

6-10平米，書房對面積要求不高。

10平米的書房可以容納一組沙發(fā)、一組書柜、一個老板桌椅，若減掉沙發(fā)，８平米也實用，再削減書柜、桌椅，６平米還能用。不少項目在客廳或陽臺隔出個５平米的空間，放個電腦桌，照樣能用，所以，居室的尺寸對書房來說不存在什么障礙。

陽臺割出的書房PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第19頁衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于1.2米。PART2戶型配比的功能及技巧各居室的使用功能第20頁輔助空間：

包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。隨著居住品位的提高一些高收入家庭要求超寬270度闊景陽臺或露臺，以及車庫/車位等，在以后的規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)適當考慮這些因素。PART2戶型配比的功能及技巧居室中的流線第21頁據(jù)天津大學建筑設(shè)計研究院楊昌鳴教授介紹，一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線理論上一般不能交叉，這是流線設(shè)計中的一項基本原則。如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉混亂，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。

PART2戶型配比的功能及技巧家務(wù)流線第22頁家務(wù)流線：實際上是“下廚流線”，而儲存、清洗、料理這三道程序決定了下廚流線，在設(shè)計戶型或預(yù)留煙道時充分考慮該流線，就不會有浪費時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。一般人家中的廚房較狹窄，流線通常排成一直線，順序不當就會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，

如果一開始安排是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。以“L”或“1”型流線安排設(shè)計廚房用品的擺設(shè)，會是女主人最輕松的下廚流線。PART2戶型配比的功能及技巧家人流線第23頁家人流線：家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習慣。目前流行的在臥室里面設(shè)計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確了家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。PART2戶型配比的功能及技巧訪客流線第24頁訪客流線：訪客流線主要指由入口進入客廳區(qū)域的行動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。目前大多數(shù)的流線設(shè)計中把起居室和客廳混為一談。起居室是家人團聚、休息、起居、會客、娛樂、視聽活動等多種功能的場所，根據(jù)面積狀況，有時兼有用餐、學習、工作，甚至局部設(shè)置兼具坐臥功能的家具等。因此，起居室是一個家庭中使用功能最為集中、使用效率最高的核心空間。而客廳只是起居室的一部分，用來會客、聊天、聚會。在功能上，一個是生活區(qū)一個是活動區(qū).一個是對內(nèi),一個是對外的。楊教授認為，在起居室中劃分出單獨會客室是必要的。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設(shè)計的根本。PART2戶型配比的功能及技巧結(jié)論：第25頁戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)市場需求而定，是市場需要的才是最好的。只有針對于市場，設(shè)計出來的產(chǎn)品才不會出現(xiàn)滯銷，這是戶型設(shè)計的前提和依據(jù)。戶型設(shè)計應(yīng)重視各室功能，注重實用性，細化各區(qū)間隔強化功能。戶型設(shè)計應(yīng)滿足必要的最低尺寸，打造居住經(jīng)濟舒適空間。家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三種流線理論上一般不能相互交叉，是戶型流線設(shè)計的一項基本原則。PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議第26頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議目前客戶認可度較高的戶型第27頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議目前客戶認可度較高的戶型第28頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議目前客戶認可度較高的戶型第29頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議目前客戶認可度較高的戶型第30頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議目前客戶認可度較高的戶型第31頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第32頁1、面積：

100㎡以下的占到70%以上，主力面積區(qū)間應(yīng)在60-110㎡之間。具體配比如下：

60-75㎡占25%；

75-90㎡占45%；

90-110㎡占30%。以小戶型為主。PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第33頁2、結(jié)構(gòu)：

以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)為主，輔以三室兩廳兩衛(wèi)。具體分配為如下：

100㎡以下兩室兩廳占70%；

90-110㎡三室兩廳一衛(wèi)（小三室）占30%；

PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：3、最佳戶型設(shè)計推薦：

LOFT戶型效果圖PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第34頁3、最佳戶型設(shè)計推薦：

LOFT戶型設(shè)計60平米兩居，贈送面積約40平米，客廳上空大面積挑空，空間感更強PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第35頁3、最佳戶型設(shè)計推薦：

LOFT戶型設(shè)計建筑面積85平米PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第36頁3、最佳戶型設(shè)計推薦：

LOFT戶型設(shè)計建筑面積97平米PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：第37頁3、最佳戶型設(shè)計推薦：

LOFT戶型設(shè)計建筑面積93平米PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：3、最佳戶型設(shè)計推薦：

二室設(shè)計建議圖約72m2

二室二廳一衛(wèi)約88m2

二室二廳一衛(wèi)第38頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議由PART1和PART2，可以得出本案的戶型建議：3、最佳戶型設(shè)計推薦：

三室設(shè)計建議圖約99m2

三室二廳一衛(wèi)約106m2

三室二廳一衛(wèi)第39頁PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議

戶型要方正、規(guī)則，盡量規(guī)避“多邊形”、“刀把”、“手槍”等戶型出現(xiàn)第40頁

北方人豪爽的人本性格，決定了其住房消費多傾向于比較規(guī)整，大氣的戶型，即使是小戶型，也希望方正些，“多邊形”、“圓形”、“手槍”、“刀把”等不規(guī)則戶型，從外觀圖紙看不能吸引客戶，而實際建設(shè)中這類會出現(xiàn)很多拐角，從而使建筑成本有所增加。亮點建議一：PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議

小戶型入戶玄關(guān)應(yīng)當對客廳或餐廳，盡量避免正對廚房或衛(wèi)生間門口，更不能對臥室門第41頁

根據(jù)本公司多年的銷售經(jīng)驗，北方一些人注重風水，一些客戶認為，玄關(guān)沖對客廳，寓意前程似錦，沖對餐廳寓意吃穿不愁，日子豐裕，而對應(yīng)廚房則認為損財，運氣不佳，因為廚房有火，火燒財；對應(yīng)衛(wèi)生間，也是不吉利的，衛(wèi)生間有水，水是流動的，沖財。更不能正對臥室門，因為臥室屬于私密性居室，忌諱一下子展現(xiàn)在客人面前。亮點建議二：入戶門PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議

戶型設(shè)計要突出飄窗與落地陽臺第42頁

飄窗與落地陽臺是目前，戶型設(shè)計最前衛(wèi)、最時尚的因素，深受客戶的喜愛，并且不斷成為各樓盤的顯赫賣點之一。同時也能增加空間感。亮點建議三：PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議

戶型設(shè)計要南北朝向，避免東西或者東南南西北以及西南東北朝向第43頁

北方人大都喜歡南北朝向的戶型，東北西南、東南西北或東西朝向戶型，打不開北方市場，目前，聊城在售項目很少有這種朝向的戶型。東西朝向戶型，采光受阻，并且不通風。亮點建議四：注意：以上戶型為東西、西南東北、東南西北朝向戶型，設(shè)計時應(yīng)盡量避免。PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議樓座的“兩山”應(yīng)出現(xiàn)270°轉(zhuǎn)角或圓形闊景陽臺或飄窗第44頁

戶型設(shè)計時，應(yīng)充分利用好樓座的東西“兩山”，尤其是“西山”，北方人有“西曬”的說法，為此，要增加“兩山”的戶型亮點，來彌補或掩蓋這一不足。亮點建議五：PART3本案戶型配比及亮點設(shè)計建議

三居室房型設(shè)計，要至少保證兩臥室朝陽，這樣比較符合