房地產(chǎn)錦緞之濱可行性報(bào)告

錦緞之濱可行性研究報(bào)告PAGEPAGE55–3–2–彩虹之岸可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況PAGE24一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)名稱(chēng)深圳招商房地產(chǎn)有限公司2、企業(yè)地址深圳市南山區(qū)蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)10樓3、項(xiàng)目名稱(chēng)深圳灣錦緞之濱4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林少斌5、項(xiàng)目可行性研究編制單位及主要負(fù)責(zé)人6、可行性研究依據(jù)6-1土地使用權(quán)出讓合同6-2建設(shè)用地規(guī)劃許可證6-3項(xiàng)目方案批文6-4項(xiàng)目施工圖批文6-5深圳市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)6-6深圳市建筑價(jià)格信息6-7深圳市房地產(chǎn)年鑒7、項(xiàng)目提出的背景7-1本項(xiàng)目由深圳招商房地產(chǎn)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。深圳招商房地產(chǎn)有限公司是具備國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全民所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司注冊(cè)資金10600萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃等領(lǐng)域，公司人力、財(cái)力雄厚，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，在1999年度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)排名中，被深圳市國(guó)土局評(píng)為1999年深圳市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)第3名。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)一直為市場(chǎng)所追捧，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。如招商名仕花園、招商海月花園、招商蛇口花園城、招商雍華府等樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)即成為市場(chǎng)公認(rèn)的明星樓盤(pán)，招商海月花園更是被評(píng)為當(dāng)年的深圳市“十大明星樓盤(pán)”，目前已全部銷(xiāo)售完畢。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的高檔別墅區(qū)鯨山別墅、龜山別墅以及正在開(kāi)發(fā)的半山海景別墅區(qū)，都代表著深圳高檔住宅開(kāi)發(fā)的最高水平。此外，深圳招商房地產(chǎn)有限公司還致力于社區(qū)環(huán)境的改造，花大力氣調(diào)整蛇口社區(qū)的總體規(guī)劃，工業(yè)大道、太子路的改造工作已經(jīng)完成，對(duì)后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)九路的改造即將展開(kāi)，必將在蛇口的環(huán)境改善方面產(chǎn)生重大影響。7-2深圳招商房地產(chǎn)有限公司于2000年12月在深圳市深圳灣填海區(qū)通過(guò)政府公開(kāi)土地招標(biāo)取得T205-0040地塊。根據(jù)地塊土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，可在此地建設(shè)一個(gè)建筑面積達(dá)175000平方米的居住小區(qū)。7-3南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1999年濱海大道開(kāi)通后，成為深圳市住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售最火熱的區(qū)域。區(qū)內(nèi)住宅供求兩旺，銷(xiāo)售價(jià)格也步步攀升。深圳市人民政府對(duì)深圳市南部填海區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，擬將深圳建設(shè)成為一個(gè)具有海濱風(fēng)情的現(xiàn)代化城市。7-4深圳市經(jīng)濟(jì)二十年來(lái)保持高速增長(zhǎng)，至今仍保持年增長(zhǎng)12%的速度。居民消費(fèi)需求旺盛，住宅消費(fèi)成為深圳市最大的消費(fèi)熱點(diǎn)。8、研究簡(jiǎn)要結(jié)論通過(guò)對(duì)深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、對(duì)深圳市招商房地產(chǎn)有限公司的開(kāi)發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評(píng)估、對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面研究，認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場(chǎng)需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。8-1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位符合地塊建設(shè)條件、深圳市城市特點(diǎn)和深圳市民購(gòu)房需求，規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的高水平。8-2項(xiàng)目資金項(xiàng)目總投資78，474.7萬(wàn)元，其中自有資金約44，160萬(wàn)元，占總投資的56.3%，發(fā)行債券30，000萬(wàn)元，約占總投資的38.2%，預(yù)售收入4，134.7萬(wàn)元，約占5.5%。項(xiàng)目的資金來(lái)源絕大部分為自有資金和債券，資金的保障程度很高。8-3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)，投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率。投資回收期短。其中：稅后總投資利潤(rùn)率：19.10%內(nèi)部收益率：12.07%靜態(tài)投資回收期：35.38個(gè)月動(dòng)態(tài)投資回收期：37.76個(gè)月9、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大，投資風(fēng)險(xiǎn)小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。當(dāng)銷(xiāo)售收入單獨(dú)降低（上升）10%、開(kāi)發(fā)成本單獨(dú)降低（提高）10%，或銷(xiāo)售收入、投資成本同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和總投資利潤(rùn)率均大于社會(huì)和行業(yè)的基準(zhǔn)水平，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

二、深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下圖為世界銀行在世界范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)不同城市人均GDP與住宅市場(chǎng)需求進(jìn)行相關(guān)分析后得出的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，從中我們可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要是商品住宅市場(chǎng)）發(fā)育過(guò)程中非常明顯的生命周期現(xiàn)象，其內(nèi)在原因可用以上的市場(chǎng)演進(jìn)理論來(lái)解釋。住宅需求量3006-8001300800013000人均GDP($)起步高速穩(wěn)定增長(zhǎng)平穩(wěn)期衰退期市場(chǎng)周期圖1住宅市場(chǎng)生命周期圖深圳商品住宅市場(chǎng)生命周期的判斷：根據(jù)深圳1983——1999年的人均GDP值和房地產(chǎn)銷(xiāo)售量數(shù)據(jù)，建立從1983年——1999年的“商品住宅需求曲線圖”并對(duì)2000——2005年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，可以發(fā)現(xiàn)，在今后3-5年時(shí)間內(nèi)，深圳的房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高速度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。彩虹之岸可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況PAGEPAGE15–3–2–-彩虹之岸可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況PAGE24錦緞之濱可行性研究報(bào)告PAGEPAGE24錦緞之濱可行性研究報(bào)告________PAGE1_____________深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司電話(huà)2193366傳真2203365三、市場(chǎng)供求情況1、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析南山區(qū)房地產(chǎn)施工量自96年以來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，97年受香港回歸的影響，在施工面積上有所下調(diào)。從新開(kāi)工情況來(lái)看，自98年南山區(qū)商品房新開(kāi)工面積逐年遞增。在南山區(qū)商品房施工量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，每年又有許多樓盤(pán)竣工面向市場(chǎng)。從竣工面積來(lái)看，南山區(qū)每年商品房竣工面積基本上都在施工面積的20~30%，以此保證了市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量，同時(shí)，使商品房的存量大體保持在一個(gè)范圍內(nèi)，有利于銷(xiāo)售。從上圖可以看出，南山區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積總體上呈上升趨勢(shì)，96年作為一個(gè)拐點(diǎn)，將前后二個(gè)時(shí)期明顯劃分。96年之前幾年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積較平穩(wěn)，96年后，對(duì)規(guī)劃指引下，商品住宅批推預(yù)售量明顯上升，99年底濱海大道的開(kāi)通為南山區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)打了一針強(qiáng)心劑，迅速帶旺了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從上圖可以看出，目前南山區(qū)商品房空置情況正在不斷改善，空置率不斷下降，從一個(gè)側(cè)面可以看出南山區(qū)商品房正處于熱銷(xiāo)期。綜合這4個(gè)圖表可以看出，南山區(qū)商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，在供應(yīng)量不斷增加的情況下，空置面積反而下降，說(shuō)明南山區(qū)商品房市場(chǎng)的銷(xiāo)售局面已打開(kāi)，并朝著健康方向發(fā)展。2、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀由上圖所示，南山區(qū)商品住宅銷(xiāo)售面積自96年起逐年上升，2000年的銷(xiāo)售面積比99年增長(zhǎng)29.8%。銷(xiāo)售總量增幅最大的是97年，增長(zhǎng)42.7%。南山區(qū)商品房銷(xiāo)售上出現(xiàn)樓花銷(xiāo)量超過(guò)現(xiàn)樓銷(xiāo)量的情況，這是由現(xiàn)樓銷(xiāo)量大于樓花銷(xiāo)量逐步轉(zhuǎn)變而來(lái)的。說(shuō)明了二點(diǎn)：一是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已日趨成熟，信譽(yù)度大大增強(qiáng)，同時(shí)在樓盤(pán)建造上也突出了人性化特征，讓置業(yè)者對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)既放心又滿(mǎn)意；二是置業(yè)者也日益成熟，從買(mǎi)現(xiàn)樓到買(mǎi)樓花的轉(zhuǎn)變，不僅反映出置業(yè)者對(duì)物業(yè)及發(fā)展商的肯定，也反映出一種新的購(gòu)房觀念的產(chǎn)生。3、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景南山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從地域結(jié)構(gòu)、土地利用、開(kāi)發(fā)類(lèi)型、價(jià)格結(jié)構(gòu)等方面著手分析。3-1從地域結(jié)構(gòu)來(lái)看，南山區(qū)的可利用的土地資源主要集中在西麗片區(qū)、華僑城填海區(qū)和前、后海片區(qū)。適當(dāng)填海造地和相當(dāng)量的自然村改造成為今后南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必要手段。3-2從土地利用來(lái)看，南山區(qū)的地塊開(kāi)發(fā)主要集中在華僑城南部填海區(qū)。蛇口片區(qū)、后海片區(qū)和南頭片區(qū)也有一定的土地開(kāi)發(fā)。西麗片區(qū)的土地開(kāi)發(fā)量也不小，但從城市總體規(guī)劃方案來(lái)看，該區(qū)域列為緩慢發(fā)展區(qū)，短期內(nèi)不會(huì)有太大的發(fā)展。3-3從用途來(lái)看，南山區(qū)的住宅市場(chǎng)仍成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，在9月舉辦的秋交會(huì)上，南山區(qū)新推出了11個(gè)新盤(pán)，大大增加了南山區(qū)住宅的供應(yīng)量，加大了置業(yè)者的選擇余地。商服物業(yè)方面，在南山商圈的日趨成熟的情況下，商業(yè)環(huán)境較以往有所改善，特別是西部通道的建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)南山區(qū)商服物業(yè)的發(fā)展。短期內(nèi)，南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)有太快的發(fā)展。3-4從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，南山區(qū)的房地產(chǎn)以小高層物業(yè)為主，高層建筑次之，多層住宅比重較小，但在前海片區(qū)已出現(xiàn)發(fā)展多層物業(yè)的勢(shì)頭。3-5從戶(hù)型來(lái)看，南山區(qū)的住宅戶(hù)型以二房和三房為主，一房小戶(hù)型較少。從置業(yè)者需求來(lái)看，顯示不少南山置業(yè)者對(duì)小戶(hù)型需求量較大。四、項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展方案1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)深圳灣錦緞之濱項(xiàng)目主要指標(biāo)如下：占地面積：42393.8m2建筑面積：170000m2住宅建筑面積：142500m2容積率：3.4建筑層數(shù)：32層綠化率：47.5%總戶(hù)數(shù)：912住宅棟數(shù)：6棟小區(qū)由12棟18-31層的高層住宅小區(qū)組成；擁有兩個(gè)面積達(dá)3500m2的獨(dú)立會(huì)所供住戶(hù)使用，其中休閑會(huì)所面積為1900m2，服務(wù)會(huì)所1600m2。同時(shí)發(fā)展商也將出資興建一個(gè)1000m2的獨(dú)立幼兒園，方便孩童上學(xué)。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)期31個(gè)月，自2000年12月至2003年6月。各季度開(kāi)發(fā)計(jì)劃如下表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃表時(shí)間計(jì)劃進(jìn)度使用資金（萬(wàn)元）2001年1月至3月交納土地價(jià)款335，425.42001年4月至6月初步設(shè)計(jì)730．72001年7月至9月初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工圖報(bào)建、基礎(chǔ)工程1，911．32001年10月至12月基礎(chǔ)工程、主體招標(biāo)和地下室外施工、配套建筑土建施工、電梯招標(biāo)，總平和環(huán)境施工招標(biāo)3，135．82002年1月至3月主體施工和部分設(shè)備招標(biāo)，中心庭院總平及環(huán)境施工3，364.02002年4月至6月主體施工和樣板房招標(biāo)、施工5，492.62002年7月至9月裝修房設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)和部分設(shè)備招標(biāo)、安裝施工7，099.82002年10月至12月裝修房施工，總體總平及環(huán)境施工8，862.82003年1月至3月消防、燃?xì)?、環(huán)保驗(yàn)收11，797.62003年4月至6月竣工驗(yàn)收和整改260.2注：各時(shí)間段使用資金不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用

五、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件1、項(xiàng)目用地項(xiàng)目擬選用T205--0040地塊2、地塊建設(shè)條件該地塊屬于深圳灣填海區(qū)，已完成三通一平。地塊位于南山區(qū)學(xué)府路以南、沙河路以西，南有濱海大道，北為深南大道，沙河西路和科苑南路從項(xiàng)目的東西兩側(cè)通過(guò)，交通便利。濱海大道的建成通車(chē)使社區(qū)到市區(qū)的距離縮短1/3，15分鐘的車(chē)程可直到市區(qū)；而連接香港的跨海大橋也將在年內(nèi)開(kāi)工，“西部通道”深圳側(cè)方案已經(jīng)落實(shí)和開(kāi)始付諸實(shí)施，該片區(qū)將成為聯(lián)系深港的交通樞紐地帶。3、地塊的取得深圳招商房地產(chǎn)有限公司2000年12月參加深圳土地使用權(quán)出讓招標(biāo)令，成功競(jìng)得土地，并于2001年3月繳納土地價(jià)款。

六、環(huán)境保護(hù)情況1、項(xiàng)目整體環(huán)境情況本項(xiàng)目采取合理的整體規(guī)劃方案，對(duì)居住小區(qū)的環(huán)境和建筑進(jìn)行布局。達(dá)到小區(qū)內(nèi)無(wú)裸土，禁止大型貨柜車(chē)出入，人、車(chē)分流，小區(qū)整潔、美觀、寧?kù)o。2、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分析2-1生活污水生活污水主要有沖洗廁所、洗滌用水等，日排放量約1500噸，處理方案為：生活污水通過(guò)調(diào)節(jié)池、氧化池和沉淀池處理，經(jīng)處理后，達(dá)到國(guó)家污水綜合排入標(biāo)準(zhǔn)。2-2環(huán)境綠化通過(guò)植樹(shù)種草綠化小區(qū)空地。2-3噪聲小區(qū)附近的公路對(duì)小區(qū)產(chǎn)生交通噪聲，通過(guò)種植高大的喬木和采用先進(jìn)的建筑材料盡量減少噪聲污染，使小區(qū)的噪聲污染降至國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以下。七、項(xiàng)目投資估算1、投資估算依據(jù)1-1土地使用權(quán)出讓合同1-2項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證1-3項(xiàng)目立項(xiàng)批文1-4項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)批文1-5項(xiàng)目施工圖批文1-6深圳市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)1-7深圳市房地產(chǎn)年鑒1-8深圳市建筑價(jià)格信息2、分項(xiàng)估算2-1土地成本根據(jù)開(kāi)發(fā)商與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽定的土地出讓合同，錦緞之濱用地價(jià)款共33，964萬(wàn)元，其中包括土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)金和市政配套設(shè)施金。2-2前期工程費(fèi)用按建筑面積造價(jià)71.7元/平方米計(jì)，共1，255萬(wàn)元。其中勘察設(shè)計(jì)分勘察測(cè)量、方案設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和其他設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)已完成，投資額約1，170萬(wàn)元；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)85萬(wàn)元。2-3建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積2060元/平方米計(jì)，包括基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程、設(shè)備安裝等，投資額共36，051.8萬(wàn)元。2-4室外總平和環(huán)境綠化包括室外道路、綠化等工程，投資額共3，477.3萬(wàn)元。2-5其他費(fèi)用按建筑面積40.9元/平方米計(jì)，包括監(jiān)理費(fèi)用、安檢費(fèi)、墻改基金及查丈、用電補(bǔ)貼費(fèi)、消防配套費(fèi)及其他費(fèi)用總計(jì)715.8萬(wàn)元。2-6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按地價(jià)以外項(xiàng)目投資額的3%計(jì)，共1，245萬(wàn)元。2-7項(xiàng)目管理費(fèi)用按建安費(fèi)用、室外配套費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的1.5%計(jì)，共64，116.7萬(wàn)元。2-8財(cái)務(wù)費(fèi)用指項(xiàng)目使用的債券利息，使用資金為30，000萬(wàn)元，自2002年2季度開(kāi)始投入，按最短使用時(shí)間2年計(jì)，年利率為1.5%，利息額為900萬(wàn)元。3、項(xiàng)目投資估算匯總項(xiàng)目投資概算單價(jià)（元/M2）工程量（M2）總價(jià)（元）A土地價(jià)款1940.817500033,9640,000.00B前期費(fèi)用71.717500012,547,500.00C建筑安裝2060.1175000360,517,500.001基坑開(kāi)挖及處理28.61750005,005,000.002樁基礎(chǔ)及檢測(cè)131.417500022,995,000.003主體工程1289.9175000225,732,500.004水電安裝194.917500034,107,500.005消防69.717500012,197,500.006燃?xì)夤艿?2.81750003,990,000.007電梯122.217500021,385,000.08公共部分裝修59.417500010,395,000.009空調(diào)和通風(fēng)6.91750001,207,500.0010通訊、對(duì)講、智能化61.917500010,832,500.0011人防工程81750001,400,000.0012其他設(shè)備1.7175000297,500.0013公共配套建筑62.717500010,972,500.00D室外環(huán)境綠化198.717500034,772,500.00E其他費(fèi)用40.91750007,157,500.00F不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(B+C+D+E)*3%12,449,850.00G管理費(fèi)(B+C+D+E+F)*1.5%6,411,672.80H財(cái)務(wù)費(fèi)用11,250,000.00合計(jì)（總投資）784,746,522.80單位建筑面積成本(元/平方米)4,484.3單位銷(xiāo)售面積成本(元/平方米)5,507

八、項(xiàng)目銷(xiāo)售1、項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積項(xiàng)目可以銷(xiāo)售的面積為14.25萬(wàn)平方米。2、銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,與項(xiàng)目接近地理位置接近的世紀(jì)村、美廬錦園、等項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)維持在6000-8000元/平方米之間。樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)地點(diǎn)美廬錦園￥6180沙河片區(qū)世紀(jì)村￥7000沙河片區(qū)僑城花園￥6150沙河片區(qū)天鵝堡￥8200華僑城根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、景觀、發(fā)展商品牌和配套等實(shí)際情況來(lái)看，其物業(yè)價(jià)值絕對(duì)高于周邊的項(xiàng)目。本樓盤(pán)的物業(yè)定位是新一代豪宅，但在定價(jià)時(shí)就比較保守。這種做法符合發(fā)展商一貫的穩(wěn)健作風(fēng)。因此本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定為7000元/平方米。3、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃按7300元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售100%時(shí)，總銷(xiāo)售收入為104，025萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表金額單位：萬(wàn)元時(shí)間2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度銷(xiāo)售進(jìn)度25%15%15%15%10%10%5%5%--銷(xiāo)售收入7801.92015.513965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.94、項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)4-1內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng):a.福田、羅湖、南山二次置業(yè)客戶(hù)b.一般企業(yè)中高層管理人員c.高新企業(yè)中高層管理及技術(shù)人員d.內(nèi)地客戶(hù)及投資客戶(hù)e.私營(yíng)企業(yè)老板f.金融企業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士g.外地企業(yè)高級(jí)管理人員4-2外銷(xiāo)市場(chǎng):a.跨國(guó)公司、港資企業(yè)中高層管理、高級(jí)技術(shù)人員b.中港聯(lián)姻家庭、c.香港中產(chǎn)階級(jí)d.準(zhǔn)退休人士e.度假人士f投資客5、項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式及營(yíng)銷(xiāo)措施5-1在單位總體的推售方式上，采用分期分批的方法推售根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷(xiāo)控，分批分期推出單位，同時(shí)利用價(jià)格調(diào)控，增加銷(xiāo)售進(jìn)度。5-2在針對(duì)客戶(hù)的策略上，建議內(nèi)外銷(xiāo)市場(chǎng)同時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目的內(nèi)：外銷(xiāo)比例為3：7，整體銷(xiāo)售建議在深港兩地市場(chǎng)同時(shí)啟動(dòng)，在短時(shí)間內(nèi)增加媒體暴光程度，制造市場(chǎng)形象。當(dāng)然，在正式推廣的時(shí)機(jī)上，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的市場(chǎng)情況進(jìn)行斟酌，降低銷(xiāo)售成本。5-3在價(jià)格策略上，建議采用“穩(wěn)步攀升”的策略由于是豪宅，所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群比較特殊，在價(jià)格方面調(diào)控方面會(huì)采取穩(wěn)步提升的方式，去達(dá)至預(yù)定均價(jià)。入市前期，可以充分利用項(xiàng)目的高貴形象，推出較優(yōu)質(zhì)的單位，提升銷(xiāo)售價(jià)格，創(chuàng)造豪宅形象，同時(shí)提高到場(chǎng)客戶(hù)的成交率。此舉一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)未來(lái)客戶(hù)而言，看到先前的物業(yè)形象及成交客戶(hù)的優(yōu)越性，將大大刺激他們的購(gòu)買(mǎi)欲，這對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程來(lái)說(shuō)，無(wú)論是售樓員的信心還是銷(xiāo)售效果，都能起到頗大的推動(dòng)作用。入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“爬坡式”的穩(wěn)健上升，從心理上催促有需求的客戶(hù)趕快下訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷(xiāo)售率至理想的水平。5-4.在推廣手法上，在香港以電視媒體推廣為主，在深圳一報(bào)紙媒體為主，雙管齊下，制造轟動(dòng)，最終快速完成銷(xiāo)售。本項(xiàng)目的物業(yè)定位比較高檔，無(wú)論在香港還是深圳都有較多的“捧場(chǎng)客”，選用不同的媒體去針對(duì)不同的目標(biāo)客戶(hù)，并迅速、準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)，是本項(xiàng)目必要的推廣措施，因此在香港選用電視媒體，在深圳選用報(bào)紙廣告，幕求達(dá)到最佳的推廣效果。另外由于本項(xiàng)目非常明確的物業(yè)形象定位，即“超級(jí)豪宅”，故推廣促銷(xiāo)活動(dòng)將會(huì)緊扣定位作出更深層次、更全面、更形象的演繹。

九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要根據(jù)國(guó)家計(jì)委，建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》有關(guān)規(guī)定編制1-1銷(xiāo)售稅金銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加,為營(yíng)業(yè)額的5.1%1-2銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用取營(yíng)業(yè)額的2.5%1-3付款方式首期三成，按揭七成，其中第一個(gè)月交少量定金，第二個(gè)月交首期款，第三個(gè)月辦理按揭，按揭款的15%作為保證金，銀行在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后付款。1-4凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率IC，一般上市公司對(duì)項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)取6%。2、資金籌措該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資為78，474.7萬(wàn)元，資金來(lái)源為兩個(gè)方面：2-1自籌資金：44160萬(wàn)元，所占比例為56.3%2-2發(fā)行債券：30000萬(wàn)元，所占比例為38.2%2-3商品房預(yù)售收入:：4，314.7萬(wàn)元，所占比例為5.5%其中自有資金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投入，債券從2002年第二季度開(kāi)始投入，最短使用期為兩年，預(yù)售收入在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期投入，項(xiàng)目資金來(lái)源主要為自有資金和債券，資金保障程度非常高。資金來(lái)源與運(yùn)用表金額單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目2001年1季度200年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度資金來(lái)源35000.0730.01920.03140.03370.030000.07801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9自有資金35000.0730.01920.03140.03370.0債券30000.0預(yù)售收入7801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9資金使用34694.7730.71911.33135.83364.05605.17766.210406.312999.531462.01676.51173.62008.11220.7883.2投資開(kāi)發(fā)34694.7730.71911.33135.83364.05492.67099.88862.811797.7260.2財(cái)務(wù)費(fèi)用112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5銷(xiāo)售費(fèi)用156.0403.1377.1377.1541.4280.9238.7140.498.3銷(xiāo)售稅費(fèi)397.91027.9712.2712.21022.6530.5450.9265.3185.7所得稅249.71206.0702.5486.7盈余資金305.3304.6313.3317.5323.524718.424754.134502.635468.547917.966346.275575.182409.186389.789147.43、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資利潤(rùn)估算金額單位:元銷(xiāo)售收入:1，040，250，000減:投資開(kāi)發(fā)：773,496,522.75財(cái)務(wù)費(fèi)用11,250,000.00銷(xiāo)售費(fèi)用26,129,779.69銷(xiāo)售稅費(fèi)53,052,750.00所得稅前:稅前利潤(rùn)176,320,947.56所得稅后:所得稅26,448,142.10稅后利潤(rùn)149,872,805.434、財(cái)務(wù)分析4-1項(xiàng)目投資利潤(rùn)率項(xiàng)目稅前總投資利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額=176,320,947.56/784,746,522.8=22.4%項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額=149,872,805.43/784,746,522.8=19.1%4-2稅后內(nèi)部收益率（FIRR）=12.07%4-3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)率IC=6%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)=67，684，245.48元4-4投資回收期靜態(tài)投資回收期為35.38個(gè)月動(dòng)態(tài)投資回收期為37.76個(gè)月5、不確定性分析5-1盈虧平衡點(diǎn)分析以銷(xiāo)售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資78，474.7萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為104，025萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售收入=項(xiàng)目總投資+銷(xiāo)售稅金+銷(xiāo)售費(fèi)用其中：銷(xiāo)售稅金取5.1%,銷(xiāo)售費(fèi)用取2.5%在盈虧平衡時(shí)，所得稅為0,不計(jì)所得稅則在盈虧平衡點(diǎn)，有：開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅金及附加=銷(xiāo)售收入開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售總額*BEP（銷(xiāo)售費(fèi)用率+銷(xiāo)售稅費(fèi)率）=銷(xiāo)售總額*BEP78，474.7+104，025×BEP×（2.5%+5.1%）=104，025×BEPBEP=81.6%當(dāng)銷(xiāo)售總收入達(dá)到78，474.7萬(wàn)元或按7300元/平方米售價(jià),銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到81.6%時(shí)，本項(xiàng)目可回收全部投資。并且以上數(shù)據(jù)均未計(jì)地下停車(chē)場(chǎng)等未計(jì)入容積率面積的銷(xiāo)售收入，說(shuō)明按現(xiàn)方案該項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力不大。5-2敏感性分析銷(xiāo)售收入和投資開(kāi)發(fā)成本作為主導(dǎo)變化因素，對(duì)全部資金情況下項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了多因素敏感性分析，變化因素涉及投資成本、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和所得稅，分析結(jié)果如下:敏感性分析（一）變化幅度-10%+10%投資開(kāi)發(fā)成本內(nèi)部收益率17.99%6.92%稅后總投資利潤(rùn)率29.66%10.69%銷(xiāo)售收入內(nèi)部收益率6.16%17.90%稅后總投資利潤(rùn)率9.46%29.59%敏感性分析（二）變化幅度投資開(kāi)發(fā)成本+5%，銷(xiāo)售收入-5%投資開(kāi)發(fā)成本-5%，銷(xiāo)售收入+5%內(nèi)部收益率6.61%18.63%稅后總投資利潤(rùn)率10.18%31.14%由表可見(jiàn),當(dāng)投資開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入在-10%和+10%范圍內(nèi)變化時(shí),項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均高于6%,稅后利潤(rùn)率高于9%。當(dāng)兩項(xiàng)因素同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率高于10%，內(nèi)部收益率均高于6%。十可行性研究結(jié)論通過(guò)對(duì)深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究、對(duì)深圳招商房地產(chǎn)有限公司的開(kāi)發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的評(píng)估、對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面研究，認(rèn)為該項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場(chǎng)需求、資金保證程度高，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案評(píng)價(jià)項(xiàng)目擬建成一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、適宜居住的海濱高尚花園小區(qū)。該市場(chǎng)定位符合地塊的建設(shè)條件、深圳市的城市特點(diǎn)和深圳市民的購(gòu)房需求。項(xiàng)目規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，代表了深圳市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的高水平。2、項(xiàng)目資金項(xiàng)目總投資78，474.7萬(wàn)元，其中自有資金約44，160萬(wàn)元，占總投資的56.3%，發(fā)行債券30，000萬(wàn)元，約占總投資的38.2%，預(yù)售收入4，314.7萬(wàn)元，約占5.5%。項(xiàng)目的資金來(lái)源絕大部分為自有資金和債券，資金的保障程度很高。3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好,投資利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率均大于社會(huì)和行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率，投資回收期短。其中:項(xiàng)目稅前利潤(rùn)額為176,320,947.56元,項(xiàng)目稅前總投資利潤(rùn)率為22.40%，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)額為149,872,805.43元,項(xiàng)目稅后總投資利潤(rùn)率為19.10%內(nèi)部收益率為12.07%靜態(tài)投資回收期為35.38個(gè)月，動(dòng)態(tài)投資回收期為37.76個(gè)月4、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小。一方面，項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力較小，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)計(jì)總收入的81.6%時(shí)，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。另一方面，當(dāng)銷(xiāo)售收入降低（上升）10%、或投資開(kāi)發(fā)成本提高（降低）10%時(shí)，或銷(xiāo)售收入、投資成本同時(shí)反向變化5%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和總投資利潤(rùn)率均大于社會(huì)和行業(yè)的基準(zhǔn)水平，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。現(xiàn)金流量表金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度現(xiàn)金流入：銷(xiāo)售進(jìn)度100%銷(xiāo)售收入1040250000現(xiàn)金流出：346947214.787307214.7819112777.2831357839.78投資開(kāi)發(fā)：773496522.75346947214.787307214.7819112777.2831357839.78其中：土地價(jià)款339640000.00339640000.00前期費(fèi)用12547500.004705312.504705312.503136875.00建筑安裝360517500.00基坑開(kāi)挖及處理5005000.004504500.00樁基礎(chǔ)及檢測(cè)22995000.008869500.0011826000.00主體工程225732500.0016929937.50水電安裝34107500.00消防12197500.00燃?xì)夤艿?990000.00電梯21385000.00公共部分和公共配套建筑裝修16795625.00空調(diào)和通風(fēng)1207500.00通訊、對(duì)講、智能化10832500.00人防工程1400000.00其他設(shè)備297500.00公共配套建筑主體施工4571875.00室外總平及環(huán)境綠化34772500.00其他費(fèi)用7157500.00715750.00715750.00715750.00715750.00不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12449850.001244985.001244985.001244985.001244985.00管理費(fèi)6411672.75641167.28641167.28641167.28641167.28財(cái)務(wù)費(fèi)用11250000.00銷(xiāo)售費(fèi)用26129779.69銷(xiāo)售稅費(fèi)53052750.00所得稅前:凈現(xiàn)金流量176320947.56-346947214.78-7307214.78-19112777.28-31357839.78累計(jì)凈現(xiàn)金流量-346947214.78-354254429.55-373367206.83-404725046.60所得稅后:所得稅26448142.13凈現(xiàn)金流量149872805.43-346947214.78-7307214.78-19112777.28-31357839.78累計(jì)凈現(xiàn)金流量-346947214.78-354254429.55-373367206.83-404725046.60凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值67684245.48-341819916.03-7092833.87-18277873.71-29544862.13現(xiàn)金流量表(續(xù)一)金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度現(xiàn)金流入：銷(xiāo)售進(jìn)度25.00%15.00%銷(xiāo)售收入78018750201548437.5現(xiàn)金流出：33640121.0356051246.0377662577.28104063268.42投資開(kāi)發(fā)：33640121.0354926246.0370998246.0388628329.36其中：土地價(jià)款前期費(fèi)用建筑安裝基坑開(kāi)挖及處理樁基礎(chǔ)及檢測(cè)主體工程31038218.7542324843.7542324843.7542324843.75水電安裝6577875.0013155750.0010963125.00消防2352375.004704750.003920625.00燃?xì)夤艿?795500.001795500.00電梯1069250.006415500.006415500.00公共部分和公共配套建筑裝修8036875.00空調(diào)和通風(fēng)362250.00通訊、對(duì)講、智能化人防工程466666.67其他設(shè)備公共配套建筑主體施工3047916.67室外總平及環(huán)境綠化8693125.00其他費(fèi)用715750.00715750.00715750.00715750.00不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1244985.001244985.001244985.001244985.00管理費(fèi)641167.28641167.28641167.28641167.28財(cái)務(wù)費(fèi)用1125000.001125000.001125000.00銷(xiāo)售費(fèi)用1560375.004030968.75銷(xiāo)售稅費(fèi)3978956.2510278970.31所得稅前:凈現(xiàn)金流量-33640121.03-56051246.03356172.7297485169.08累計(jì)凈現(xiàn)金流量-438365167.63-494416413.65-494060240.93-396575071.85所得稅后:所得稅凈現(xiàn)金流量-33640121.03-56051246.03356172.7297485169.08累計(jì)凈現(xiàn)金流量-438365167.63-494416413.65-494060240.93-396575071.85凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-31226789.69-51261229.43320921.1786538669.00 現(xiàn)金流量表(續(xù)二)金額單位：元時(shí)間項(xiàng)目2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2