開(kāi)發(fā)報(bào)建重點(diǎn)流程梳理課件

郴州碧桂園第二周學(xué)習(xí)總結(jié)

之開(kāi)發(fā)報(bào)建重點(diǎn)流程梳理王宗琪郴州碧桂園第二周學(xué)習(xí)總結(jié)

2014年8月7日所需資料

1、用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表原件2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同核原件，留復(fù)印件3、立項(xiàng)批復(fù)核原件，留復(fù)印件4、地形圖原件5、總平面設(shè)計(jì)圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

S---項(xiàng)目用地面積公頃：S＜1：1250元；1≤S＜3:1500元；S≥3：1750元123456789101112建設(shè)規(guī)劃用地許可證2014年8月7日所需資料收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)123456789101122014年8月7日申報(bào)材料：1、土地登記申請(qǐng)表、審批表原件（窗口領(lǐng)?。?、宗地圖原件兩份（委托土地測(cè)繪單位辦理，收費(fèi)，費(fèi)用可商議）3、界址圖原件（在所屬的土地所辦理）4、地籍調(diào)查表原件（在所屬的土地所辦理）5、領(lǐng)證申請(qǐng)?jiān)?、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件（核原件）7、國(guó)土局關(guān)于請(qǐng)求批準(zhǔn)實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案的報(bào)告復(fù)印件（核原件）8、市政府關(guān)于同意實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案的批復(fù)核原件，留復(fù)印件9、竟買(mǎi)土地申請(qǐng)書(shū)核復(fù)印件（核原件）10、竟買(mǎi)土地資格確認(rèn)表復(fù)印件（核原件）11、成交確認(rèn)書(shū)復(fù)印件（核原件）12、出讓結(jié)果公告復(fù)印件13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項(xiàng)目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證2014年8月7日申報(bào)材料：234567891011121332014年8月7日13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項(xiàng)目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）16、省政府關(guān)于同意征收土地方案的批復(fù)復(fù)印件（核原件）17、報(bào)件中的一書(shū)二方案及征地情況調(diào)查確認(rèn)表復(fù)印件（核原件）18、安置途徑告知書(shū)及聽(tīng)證復(fù)印件（核原件）19、報(bào)批時(shí)的用地范圍圖及土地利用現(xiàn)狀圖原件20、建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件21、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)原件22、規(guī)劃設(shè)計(jì)函復(fù)印件（核原件）23、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件（核原件）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、土地登記費(fèi)：?jiǎn)挝?00元/宗，城鎮(zhèn)居民30元/宗

2、工本費(fèi)：10元/本（簡(jiǎn)裝）20元/本(精裝)

3、印花稅：5元/枚2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證2014年8月7日13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件42014年8月7日2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。注意：2014年8月7日2345678910111213國(guó)有土地使52014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司成立：申報(bào)條件1、股東符合法定人數(shù)（2個(gè)以上50個(gè)以下）；2、股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3、股東共同制定公司章程；

4、有公司名稱(chēng)，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立62014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)立項(xiàng)：辦證流程簽訂土地出讓合同---土地勘測(cè)定界成果移交表---立項(xiàng)批復(fù)環(huán)評(píng)：項(xiàng)目規(guī)劃總平圖大致確定后（須有各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)）及完成項(xiàng)目可研報(bào)告，委托具有環(huán)評(píng)資質(zhì)單位出具環(huán)境報(bào)告書(shū)原件，報(bào)審批單位批復(fù)。辦理前需委托環(huán)評(píng)資質(zhì)的單位給我司出具報(bào)告書(shū)，然后由環(huán)保局組織專(zhuān)家召開(kāi)環(huán)評(píng)報(bào)告評(píng)審會(huì)，應(yīng)提前詢(xún)問(wèn)并準(zhǔn)備好專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)及稅費(fèi)（每人一份，最好編制費(fèi)和評(píng)審費(fèi)一起包干）。環(huán)評(píng)和立項(xiàng)的先后順序每個(gè)地方的要求各有不同，需提前進(jìn)行了解。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立72014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：

出所需提交的各項(xiàng)資料外，辦理難度主要在于專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才比較難找，由于現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，所以導(dǎo)致人才還是比較緊缺。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立82014年8月7日45678910111213總平面審查也被稱(chēng)為修建性規(guī)劃審查.主要內(nèi)容：圖中僅包含了總平面審查的其中的一小部分。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月。14152014年8月7日45678910111213總平面審查也被92014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證綜合管線審查內(nèi)容14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排102014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證重要性：直接影響到小區(qū)的品質(zhì)及業(yè)主后期的使用。不可控性：由于各市政單位的特殊性，不能準(zhǔn)確的對(duì)方案作出預(yù)判，故增加了施工難度。排水許可證這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排112014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

單體審查關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸，其中車(chē)位是比較麻煩的一個(gè)部分。一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體審查階段會(huì)對(duì)車(chē)位一個(gè)一個(gè)的清點(diǎn)，一般為了審批通過(guò)采取的辦法就是子母車(chē)位或宣稱(chēng)搭建機(jī)械立體式停車(chē)位。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證14152014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程122014年8月7日78910111213

消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查消防1.消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)。2.一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。3.強(qiáng)條規(guī)范要注意，比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯。人防人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。14152014年8月7日78910111213消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查132014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查1142014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)能審查：我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。南北差異非常明顯：

北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題。南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)。注意政府9070政策即套型建筑面積90平方米以下占70%以上14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)152014年8月8日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查施工圖審查：施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。由于設(shè)計(jì)水平和施工水平較低及規(guī)范的不全面，在出現(xiàn)重大工程質(zhì)量時(shí)容易在此處出現(xiàn)扯皮事件。14152014年8月8日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查施162014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)淤泥和噪音兩樣?xùn)|西的管理。因?yàn)橛倌嘣谂欧胚^(guò)程中易污染路面故更多的由交通部門(mén)進(jìn)行管理，噪音由環(huán)保局進(jìn)行管理。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。其中錘擊樁是管轄的重點(diǎn)項(xiàng)目。

一般大城市較為注重此類(lèi)項(xiàng)目的管理。14152014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許172014年8月8日10111213質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督

需檢測(cè)項(xiàng)肉眼可見(jiàn)項(xiàng)拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)14152014年8月8日10111213質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督182014年8月8日111213施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)。但是在某些城市由于管理較嚴(yán)格所有企業(yè)必須進(jìn)行招投標(biāo)。大多數(shù)城市私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。工商局打印一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)監(jiān)理報(bào)建：需準(zhǔn)備資料為監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則14152014年8月8日111213施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建192014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網(wǎng)上全國(guó)建筑工程施工許可證管理系統(tǒng)的填寫(xiě)申報(bào)2、建筑工程施工許可申請(qǐng)表原件一式二份（網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)打印即可）3、立項(xiàng)批復(fù)、用地批準(zhǔn)手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件2份，中標(biāo)通知書(shū)及備案回執(zhí)復(fù)印件3份。均核原件4、安全報(bào)監(jiān)辦結(jié)證明原件（施工單位準(zhǔn)備）5、質(zhì)量監(jiān)督辦結(jié)證明原件6、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證書(shū)（外地企業(yè)先去合肥備案）復(fù)印件（加蓋單位公章）7、建造師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件和施工組織設(shè)計(jì)原件（施工單位準(zhǔn)備）

8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)證明原件9、檔案管理責(zé)任書(shū)原件（窗口領(lǐng)取，施工單位蓋章）

14152014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網(wǎng)上全國(guó)建202014年8月8日10、流動(dòng)人口婚育證明核查登記表原件（施工單位準(zhǔn)備）11、農(nóng)民工工資支付保障手續(xù)辦理確認(rèn)書(shū)、工傷保險(xiǎn)參保證明原件（施工單位準(zhǔn)備）12、一表制原件（窗口打印，打印表之前應(yīng)先去城管局窗口領(lǐng)取表格查看現(xiàn)場(chǎng))13、建設(shè)工程施工合同備案表14、建筑活動(dòng)綜合技術(shù)服務(wù)委托協(xié)議書(shū)（施工單位在住建局窗口蓋章）1213施工許可證目前除了一些管理嚴(yán)格的城市，大多數(shù)城市均在未取得施工許可證的時(shí)候就已經(jīng)開(kāi)始施工。即使是必須先取得施工許可證后再動(dòng)工也可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度分批進(jìn)行施工許可證辦理。比如辦理基坑支護(hù)許可證，再發(fā)地下室部分施工許可證，再發(fā)地上部分。14152014年8月8日10、流動(dòng)人口婚育證明核查登記表原件（施工212014年8月8日13放線，驗(yàn)線141.正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線：2.放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。3.一般情況下在工程需提前的情況下可做通工作提前進(jìn)場(chǎng)放線。驗(yàn)線：放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后進(jìn)行驗(yàn)線。測(cè)量是否符合所放位置，如符合，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。152014年8月8日13放線，驗(yàn)線141.正式放線的前提是領(lǐng)取222014年8月8日14預(yù)售許可證預(yù)售證辦理?xiàng)l件：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。（各地可依據(jù)實(shí)際情況略有不同）預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格，都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。銀行辦理按揭貸款的條件：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。152014年8月8日14預(yù)售許可證預(yù)售證辦理?xiàng)l件：高層建筑結(jié)構(gòu)232014年8月8日預(yù)售許可證14所需材料：1、商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)表原件（窗口領(lǐng)取）2、委托書(shū)原件3、立項(xiàng)批復(fù)復(fù)印件（核原件）4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)核準(zhǔn)證書(shū)復(fù)印件（核原件）5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（核原件）6、國(guó)土證及附圖復(fù)印件（核原件）7、工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（核原件）8、規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃證附圖復(fù)印件（核原件）9、施工許可證及施工合同復(fù)印件（核原件）10、白蟻防治合同復(fù)印件及白蟻防治證原件11、房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)報(bào)告原件152014年8月8日預(yù)售許可證14所需材料：15242014年8月8日預(yù)售許可證1412、商品房預(yù)售方案原件13、商業(yè)設(shè)施預(yù)售應(yīng)提供蓋規(guī)劃局章的施工平面圖復(fù)印件（核原件）14、商品住宅銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)書(shū)、銷(xiāo)售價(jià)格備案申請(qǐng)表、銷(xiāo)售價(jià)格備案表原件15、前期物業(yè)管理協(xié)議核復(fù)印件（核原件）16、規(guī)劃局批復(fù)的物管用房及社區(qū)用房紅線圖核復(fù)印件（核原件）17、路址備案說(shuō)明復(fù)印件（核原件）18、交付方案及施工進(jìn)度方案原件19、物管用房一覽表原件20、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議原件21、現(xiàn)場(chǎng)照片152014年8月8日預(yù)售許可證1412、商品房預(yù)售方案原件15252014年8月8日預(yù)售許可證14152014年8月8日預(yù)售許可證141526

預(yù)售許可證1415關(guān)于預(yù)收時(shí)的土地解押：1.土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。2.辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就辦不出來(lái)了。總以更換抵押物為借口解壓土地，從而辦理解押并在抵押物懸空期在房管部門(mén)辦理預(yù)售證。而后在重新辦理土地抵押。如不行，可辦理工程抵押。2014年8月8日預(yù)售許可證1415關(guān)于預(yù)收時(shí)的土地解押：1.土地必須在辦理2715規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位代理。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。2014年8月8日15規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交28郴州碧桂園第二周學(xué)習(xí)總結(jié)

之開(kāi)發(fā)報(bào)建重點(diǎn)流程梳理王宗琪郴州碧桂園第二周學(xué)習(xí)總結(jié)

2014年8月7日所需資料

1、用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表原件2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同核原件，留復(fù)印件3、立項(xiàng)批復(fù)核原件，留復(fù)印件4、地形圖原件5、總平面設(shè)計(jì)圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

S---項(xiàng)目用地面積公頃：S＜1：1250元；1≤S＜3:1500元；S≥3：1750元123456789101112建設(shè)規(guī)劃用地許可證2014年8月7日所需資料收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1234567891011302014年8月7日申報(bào)材料：1、土地登記申請(qǐng)表、審批表原件（窗口領(lǐng)?。?、宗地圖原件兩份（委托土地測(cè)繪單位辦理，收費(fèi)，費(fèi)用可商議）3、界址圖原件（在所屬的土地所辦理）4、地籍調(diào)查表原件（在所屬的土地所辦理）5、領(lǐng)證申請(qǐng)?jiān)?、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件（核原件）7、國(guó)土局關(guān)于請(qǐng)求批準(zhǔn)實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案的報(bào)告復(fù)印件（核原件）8、市政府關(guān)于同意實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案的批復(fù)核原件，留復(fù)印件9、竟買(mǎi)土地申請(qǐng)書(shū)核復(fù)印件（核原件）10、竟買(mǎi)土地資格確認(rèn)表復(fù)印件（核原件）11、成交確認(rèn)書(shū)復(fù)印件（核原件）12、出讓結(jié)果公告復(fù)印件13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項(xiàng)目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證2014年8月7日申報(bào)材料：2345678910111213312014年8月7日13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項(xiàng)目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）16、省政府關(guān)于同意征收土地方案的批復(fù)復(fù)印件（核原件）17、報(bào)件中的一書(shū)二方案及征地情況調(diào)查確認(rèn)表復(fù)印件（核原件）18、安置途徑告知書(shū)及聽(tīng)證復(fù)印件（核原件）19、報(bào)批時(shí)的用地范圍圖及土地利用現(xiàn)狀圖原件20、建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件21、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)原件22、規(guī)劃設(shè)計(jì)函復(fù)印件（核原件）23、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)復(fù)印件（核原件）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、土地登記費(fèi)：?jiǎn)挝?00元/宗，城鎮(zhèn)居民30元/宗

2、工本費(fèi)：10元/本（簡(jiǎn)裝）20元/本(精裝)

3、印花稅：5元/枚2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證2014年8月7日13、相關(guān)稅費(fèi)收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件322014年8月7日2345678910111213國(guó)有土地使用權(quán)證必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。注意：2014年8月7日2345678910111213國(guó)有土地使332014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司成立：申報(bào)條件1、股東符合法定人數(shù)（2個(gè)以上50個(gè)以下）；2、股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3、股東共同制定公司章程；

4、有公司名稱(chēng)，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立342014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)立項(xiàng)：辦證流程簽訂土地出讓合同---土地勘測(cè)定界成果移交表---立項(xiàng)批復(fù)環(huán)評(píng)：項(xiàng)目規(guī)劃總平圖大致確定后（須有各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)）及完成項(xiàng)目可研報(bào)告，委托具有環(huán)評(píng)資質(zhì)單位出具環(huán)境報(bào)告書(shū)原件，報(bào)審批單位批復(fù)。辦理前需委托環(huán)評(píng)資質(zhì)的單位給我司出具報(bào)告書(shū)，然后由環(huán)保局組織專(zhuān)家召開(kāi)環(huán)評(píng)報(bào)告評(píng)審會(huì)，應(yīng)提前詢(xún)問(wèn)并準(zhǔn)備好專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)及稅費(fèi)（每人一份，最好編制費(fèi)和評(píng)審費(fèi)一起包干）。環(huán)評(píng)和立項(xiàng)的先后順序每個(gè)地方的要求各有不同，需提前進(jìn)行了解。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立352014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立、立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：

出所需提交的各項(xiàng)資料外，辦理難度主要在于專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才比較難找，由于現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，所以導(dǎo)致人才還是比較緊缺。142014年8月7日345678910111213項(xiàng)目公司成立362014年8月7日45678910111213總平面審查也被稱(chēng)為修建性規(guī)劃審查.主要內(nèi)容：圖中僅包含了總平面審查的其中的一小部分。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月。14152014年8月7日45678910111213總平面審查也被372014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證綜合管線審查內(nèi)容14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排382014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證重要性：直接影響到小區(qū)的品質(zhì)及業(yè)主后期的使用。不可控性：由于各市政單位的特殊性，不能準(zhǔn)確的對(duì)方案作出預(yù)判，故增加了施工難度。排水許可證這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排392014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

單體審查關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸，其中車(chē)位是比較麻煩的一個(gè)部分。一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體審查階段會(huì)對(duì)車(chē)位一個(gè)一個(gè)的清點(diǎn)，一般為了審批通過(guò)采取的辦法就是子母車(chē)位或宣稱(chēng)搭建機(jī)械立體式停車(chē)位。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證14152014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程402014年8月7日78910111213

消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查消防1.消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)。2.一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。3.強(qiáng)條規(guī)范要注意，比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯。人防人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。14152014年8月7日78910111213消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查412014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查1422014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)能審查：我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。南北差異非常明顯：

北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題。南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)。注意政府9070政策即套型建筑面積90平方米以下占70%以上14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)432014年8月8日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查施工圖審查：施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。由于設(shè)計(jì)水平和施工水平較低及規(guī)范的不全面，在出現(xiàn)重大工程質(zhì)量時(shí)容易在此處出現(xiàn)扯皮事件。14152014年8月8日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查施442014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)淤泥和噪音兩樣?xùn)|西的管理。因?yàn)橛倌嘣谂欧胚^(guò)程中易污染路面故更多的由交通部門(mén)進(jìn)行管理，噪音由環(huán)保局進(jìn)行管理。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。其中錘擊樁是管轄的重點(diǎn)項(xiàng)目。

一般大城市較為注重此類(lèi)項(xiàng)目的管理。14152014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許452014年8月8日10111213質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督

需檢測(cè)項(xiàng)肉眼可見(jiàn)項(xiàng)拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)14152014年8月8日10111213質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督462014年8月8日111213施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)。但是在某些城市由于管理較嚴(yán)格所有企業(yè)必須進(jìn)行招投標(biāo)。大多數(shù)城市私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。工商局打印一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)監(jiān)理報(bào)建：需準(zhǔn)備資料為監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則14152014年8月8日111213施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建472014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網(wǎng)上全國(guó)建筑工程施工許可證管理系統(tǒng)的填寫(xiě)申報(bào)2、建筑工程施工許可申請(qǐng)表原件一式二份（網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)打印即可）3、立項(xiàng)批復(fù)、用地批準(zhǔn)手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件2份，中標(biāo)通知書(shū)及備案回執(zhí)復(fù)印件3份。均核原件4、安全報(bào)監(jiān)辦結(jié)證明原件（施工單位準(zhǔn)備）5、質(zhì)量監(jiān)督辦結(jié)證明原件6、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證書(shū)（外地企業(yè)先去合肥備案）復(fù)印件（加蓋單位公章）7、建造師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件和施工組織設(shè)計(jì)原件（施工單位準(zhǔn)備）

8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)證明原件9、檔案管理責(zé)任書(shū)原件（窗口領(lǐng)取，施工單位蓋章）

14152014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網(wǎng)上全國(guó)建482014年8月8日10、流動(dòng)人口婚育證明核查登記表原件（施工單位準(zhǔn)備）11、農(nóng)民工工資支付保障手續(xù)辦理確認(rèn)書(shū)、工傷保險(xiǎn)參保證明原件（施工單位準(zhǔn)備）12、一表制原件（窗口打印，打印表之前應(yīng)先去城管局窗口領(lǐng)取表格查看現(xiàn)場(chǎng))13、建設(shè)工程施工合同備案表14、建筑活動(dòng)綜合技術(shù)服務(wù)委托協(xié)議書(shū)（施工單位在住建局窗口蓋章）1213施工許可證目前除了一些管理嚴(yán)格的城市，大多數(shù)城市均在未取得施工許可證的時(shí)候就已經(jīng)開(kāi)始施工。即使是必須先取得施工許可證后再動(dòng)工也可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度分批進(jìn)行施工許可證辦理。比如辦理基坑支護(hù)許可證，再發(fā)地下室部分施工許可證，再發(fā)地上部分。14152014年8月8日10、流動(dòng)人口婚育證明核查登記表原件（施工492014年8月8日13放線，驗(yàn)線141.正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線：2.放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。3.一般情況下在工程需