酒店式公寓物業(yè)管理措施方案說(shuō)明

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物業(yè)管理方案項(xiàng)目地址：投資方:編制人:編制時(shí)間：第一章****酒店公寓概況 .2??一TOC\o"1-5"\h\z第二章：物業(yè)管理服務(wù)模式 .8?…\o"CurrentDocument"第三章管理目標(biāo)及服務(wù)承諾 ：16\o"CurrentDocument"第四章前期介入管理方案 .17…第五章入伙管理方案 ：：……：33…第六章公寓組織架構(gòu) ：：……：38…第七章員工培訓(xùn)管理 /.?：44---第八章 日常服務(wù)方案 ..「.53??…第九章突發(fā)應(yīng)急事件處理程序 .65第十章費(fèi)用測(cè)算方案 .92…第一章：****酒店公寓模式概述****酒店公寓概況：以產(chǎn)權(quán)分割出售形成的產(chǎn)權(quán)式酒店，公司可經(jīng)營(yíng)收費(fèi)客房99間，為返租銷(xiāo)售模式。由底層兩層商業(yè)商場(chǎng)、8層酒店公寓及外圍廣場(chǎng)構(gòu)成?？蛻羧后w：1、中資產(chǎn)階級(jí)投資客戶此部分客戶所空閑資金不會(huì)太多，屬于中資產(chǎn)階段，注重于短期回報(bào)；2、地產(chǎn)投資客戶此部分客戶專(zhuān)注于房地產(chǎn)房屋投資 ，屬于專(zhuān)業(yè)投資型客戶，此類(lèi)型客戶購(gòu)買(mǎi)量大，注重于長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)；3、常駐****機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員常駐****的機(jī)構(gòu)規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。4、居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽(yáng)臺(tái)，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住 ，但其單價(jià)、總價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用?，F(xiàn)有管理配置：NO崗位名稱(chēng)工作內(nèi)容人數(shù)備注1店長(zhǎng)酒店日常全面管理、經(jīng)營(yíng)、工作安排，客戶投訴等全面管理。1人行政班（根據(jù)工作需要調(diào)配）2保安夜間安保、樓宇巡視、廣場(chǎng)衛(wèi)生打掃1人夜班:24:00-08:003保潔公共區(qū)域衛(wèi)生、客戶有償服務(wù)、客戶房間約定服務(wù)、水電抄表等2人工作時(shí)間：08:00-16:00、16:00-24:004管家租聘管理、客戶接待、客戶服務(wù)溝通等2人5其它物業(yè)配套設(shè)施和設(shè)備檢修保養(yǎng) 、消防管理、電梯保養(yǎng)0公司分配管理6合計(jì)6名

1.1公寓酒店分析主要營(yíng)銷(xiāo)模式的分類(lèi)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：?定義:本質(zhì)上仍是酒店，具體指開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)管理，取得投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。購(gòu)買(mǎi)目的：獲取客房利潤(rùn)分紅獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。特征：業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)投資者獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)往往只有40年。?酒店式管理，管理費(fèi)用往往較高產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務(wù)，與傳統(tǒng)酒店并無(wú)二致，其管理費(fèi)也較高。兼有居住度假和投資兩種功能,有充足的客源，因此，客房年這種酒店往往位于旅游區(qū)或者人氣旺盛地帶,有充足的客源，因此，客房年度分紅通?？梢缘窒制诟犊畹馁M(fèi)用。在實(shí)際操作中，業(yè)主通?？梢垣@得每年數(shù)日的免費(fèi)居住權(quán)，在一定程度上也有了居住度假的功能。酒店式公寓：其本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務(wù)，有些會(huì)配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風(fēng)格的商業(yè)綜合體 。既可出租，亦可自用，簡(jiǎn)而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 。特征：提供酒店式服務(wù)和管理?公共空間及室內(nèi)均提供豪華裝修酒店式公寓一般采用豪華裝修，折合人民幣1000-2000元/平方米。?兼有居住和投資兩種功能。對(duì)比因素產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓產(chǎn)權(quán)業(yè)主業(yè)主物業(yè)用途基本不自住可自住，亦可出租配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)酒店設(shè)施生活配套齊全經(jīng)營(yíng)管理委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)和出租曲專(zhuān)業(yè)物管公司提供酒店式物業(yè)管理，或者與酒店合作，委托管理物管費(fèi)高較住宅局,較產(chǎn)權(quán)式酒店低價(jià)格較局較住宅局,較產(chǎn)權(quán)式酒店低發(fā)展商資金回籠較快依宮銷(xiāo)方式”」不同業(yè)主獲利方式客房利潤(rùn)分紅或返利租金或返利業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)可控性高可控性低投資回報(bào)有投資回報(bào)方某依協(xié)議不同而不同主要影響因素酒店品牌及經(jīng)營(yíng)狀況地段所在地區(qū)人流量物業(yè)管理水平?酒店式公寓檔次高、生活便利，有些公寓帶有廚房、衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)，有較好的居住環(huán)境，因此為許多高收入人群所中意。但是因價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)較高且面積較小，只有少數(shù)人會(huì)作為居家之用，而是投資目的居多。1.2產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)操作方式對(duì)比返租銷(xiāo)售模式結(jié)論：投資客戶主要的目的是投資回報(bào)，由以上項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，采取此種營(yíng)銷(xiāo)方式無(wú)疑是對(duì)客戶投資信心的極大保障，?可見(jiàn)在保證經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的情況下，給予客戶一定的回報(bào)才是公寓類(lèi)物業(yè)順利經(jīng)營(yíng)的有力保障。不同模式對(duì)開(kāi)放商回收投資影響：對(duì)業(yè)主影響：

**7酉店公寓同為酒店式公寓，其服務(wù)和投資保障就是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在 。需解決的問(wèn)題：(1)服務(wù)水平的提高；(2)業(yè)主對(duì)后續(xù)增值服務(wù)的信心提升 .風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：為在同類(lèi)公寓項(xiàng)目中取得良好的經(jīng)營(yíng)收益 ，必須提高物業(yè)的軟硬件水平,包括配套設(shè)施及服務(wù)的水準(zhǔn)，以期提高租金及入住率.酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)模式：直接銷(xiāo)售投資增值銷(xiāo)售返租銷(xiāo)售直接銷(xiāo)售模式案例開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006-8-13銷(xiāo)售均價(jià)：11000銷(xiāo)售均價(jià)：11000元/平方米即發(fā)展商直接出售，不承諾任何投資回裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯.2培m/WH^^^^^^^^^^^^^I行返鐳睞每月返塞摩圉周楚曾御塞此利潤(rùn)或春圳房土出產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析：項(xiàng)目特色突出，個(gè)性十足銷(xiāo)售狀況：項(xiàng)目符合追高乖鬲記行返鐳睞每月返塞摩圉周楚曾御塞此利潤(rùn)或春圳房土出產(chǎn)市場(chǎng)固定租金。

大市向好的時(shí)機(jī)下，開(kāi)盤(pán)一個(gè)多月已銷(xiāo)售愈六成 ，但在2006年11月產(chǎn)生銷(xiāo)售遲緩的現(xiàn)象可見(jiàn)無(wú)投資回報(bào)的營(yíng)銷(xiāo)模式在一定程度上對(duì)其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力有限 。投資增值銷(xiāo)售模式案例：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006-9-23銷(xiāo)售數(shù)量：236套銷(xiāo)售均價(jià)：13000元/平方米物業(yè)管理：雅蘭酒店管理費(fèi)5.5元/平方米/月后在保持較高價(jià)位的同時(shí)，一直湖心島位置絕佳，景觀較好，湖心島引入雅投資客戶一個(gè)投資回報(bào)的選擇但是在實(shí)際操作中銷(xiāo)售情況：市場(chǎng)投資氛圍濃厚，項(xiàng)目銷(xiāo)售較好，開(kāi)盤(pán)即售出155套，此后在保持較高價(jià)位的同時(shí)，一直湖心島位置絕佳，景觀較好，湖心島引入雅投資客戶一個(gè)投資回報(bào)的選擇但是在實(shí)際操作中回報(bào)信心不足，導(dǎo)致客戶簽約率一般，此項(xiàng)目的投資性客戶的目的主要以項(xiàng)目升值帶來(lái)的收益為主。投資增值銷(xiāo)售模式 分析與結(jié)論：TOC\o"1-5"\h\z客戶普遍看好公寓物業(yè)的升值潛力 ；品牌酒店管理公司所提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)在公寓物業(yè)的提升上還是很重要的 。從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在當(dāng)代人越來(lái)越注重生活品質(zhì)的今天 ，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)極其重要因此，合理的經(jīng)營(yíng)理念和投資回報(bào)方案 ，將是酒店式公寓成功的關(guān)鍵 。返租銷(xiāo)售模式案例

此種物業(yè)的回報(bào)往往是固定的 ，因此業(yè)主規(guī)避了定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以市場(chǎng)反應(yīng)較好，售價(jià)也較高。發(fā)展商后期管理較繁瑣，若出租市場(chǎng)不好的資金負(fù)擔(dān)的資金負(fù)擔(dān)價(jià)格：15000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修帶家私家電物業(yè)管理：芭堤雅酒店管理費(fèi)9.8元/平方米月經(jīng)營(yíng)方式：客戶必須與芭堤雅酒店簽訂為期三年的返租協(xié)議業(yè)主根據(jù)預(yù)售合同簽訂返租協(xié)議 。房主付首期后，酒店每月會(huì)返給房主一定的金額 （樓層高低會(huì)有差異），意即房主三年內(nèi)不用月供。業(yè)主不需交納物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)由酒店支付。業(yè)主權(quán)益：每個(gè)月有二天自住權(quán)利 （月份之間天數(shù)不可累積），要提前預(yù)定并支付70元/天的物品使用費(fèi)，但節(jié)假日不享受業(yè)主優(yōu)惠 。酒店式管上面積43.58m2樓層5總價(jià)690074首付（3酒店式管上面積43.58m2樓層5總價(jià)690074首付（3成）210074元余款（7成）48萬(wàn)月供（20年）3387每月第七章：牛勿加管理服第最費(fèi)）=3120元1”投襤賓報(bào)搬務(wù)”特彳包服.繚概述業(yè)主每月交納267元以一套43平方物業(yè)為例由表中得知，在協(xié)議期內(nèi)，此物業(yè)業(yè)主付首期21萬(wàn)元之后，在三年內(nèi)每月只需交納267元，供樓壓力幾乎沒(méi)有，即三年內(nèi)不用供房，每月等額的返金是客戶在經(jīng)濟(jì)上有了很大的保障。因此吸引大批客戶投資其公寓，項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)已經(jīng)基本售罄。1、’酒店式管理”是物業(yè)服務(wù)中心把酒店的管理模式融合進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)中來(lái)，充分整合社會(huì)資源和物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部資源建立以家庭清潔 、家庭園藝、水電維修、家政服務(wù)、特約服務(wù)為主體的個(gè)性化服務(wù)體系，盡可能地為業(yè)主提供全方位的多元化服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主需求。對(duì)一些細(xì)微的，并不需付出很大成本的服務(wù)，如訂報(bào)刊、安排的土、辦理供水、供電、通訊、燃?xì)?、包括餐廳訂坐等，可以無(wú)償服務(wù)，于細(xì)微處體現(xiàn)真誠(chéng)”管理。2、’禮賓式”等同于我公司現(xiàn)有管家部）服務(wù)源于香港，成長(zhǎng)與深圳、北京、上海、成都等物業(yè)管理的前沿城市，是融合了英式的管家和酒店的前臺(tái)而產(chǎn)生的一種新式的服務(wù)模式，主要適用于尖端的高層住宅和商務(wù)式公寓 。特別是公寓，因?yàn)楣⒉⒉荒艿韧c酒店，客戶群體主要是有短期租住 （1個(gè)月以上）、成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)辦公、年輕白領(lǐng)、家庭短期過(guò)度組成。禮賓式”服務(wù)是從客戶的角度出發(fā)，通過(guò)和客戶建立良好的溝通和友情 ，透過(guò)友誼向客戶提供服務(wù)，只要其要求合乎法、理、情，禮賓員定會(huì)滿足客戶生活、文化、商業(yè)活動(dòng)需求，提供的一對(duì)一貼身服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動(dòng)的新型物業(yè)管理方式。以貼身服務(wù)、人性化的管理，在管理和服務(wù)理念等方面全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。禮賓式”服務(wù)的特點(diǎn)是加大了服務(wù)的含量，在服務(wù)范圍、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)鏈條等方面取得重大突破。在一樓大堂設(shè)置禮賓臺(tái)，按酒店式管理配置24小時(shí)禮賓員，為業(yè)主提供24小時(shí)不間斷服務(wù)，在禮賓式”服務(wù)的鏈條中，作為和客戶保持經(jīng)常接觸的最前線服務(wù)人員 ，禮賓員成為了接收客戶信息和協(xié)調(diào)后臺(tái)資源完成任務(wù)的樞紐，直接面向客戶開(kāi)展服務(wù)工作，管理直接責(zé)任到人，服務(wù)項(xiàng)目涵蓋所有日常管理與服務(wù)項(xiàng)目、家政服務(wù)和特約服務(wù)。在硬件配置上面，禮賓臺(tái)配有電腦、電話、對(duì)講機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等常用辦公設(shè)備。他們的職責(zé)相當(dāng)于私人管家，給業(yè)主提供各種比以往更為細(xì)致、貼心的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主體驗(yàn)到尊貴的感覺(jué)。3、禮賓員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)各類(lèi)信息的分類(lèi)、傳達(dá)、記錄、跟進(jìn)、落實(shí)；2、，負(fù)責(zé)客戶個(gè)性化”服務(wù)工作，按服務(wù)內(nèi)容提供各類(lèi)服務(wù)；3、負(fù)責(zé)各類(lèi)來(lái)訪人員登記工作；4、負(fù)責(zé)客戶裝修手續(xù)辦理工作；5、負(fù)責(zé)客戶室內(nèi)維修的報(bào)修回訪工作；6、負(fù)責(zé)客戶管理費(fèi)收取和停車(chē)費(fèi)收取工作；7、負(fù)責(zé)新入伙業(yè)主的相關(guān)手續(xù)辦理工作8、負(fù)責(zé)客戶郵政、刊物發(fā)放各類(lèi)工作；；9、負(fù)責(zé)各類(lèi)通知的下發(fā)和傳達(dá)、落實(shí)工作；10、負(fù)責(zé)本客戶社區(qū)文化活動(dòng)的組織、協(xié)調(diào)工作；11、負(fù)責(zé)各類(lèi)資料存檔管理，來(lái)往文件傳遞、簽收；12、完成物業(yè)服務(wù)中心安排的其它各項(xiàng)工作。二、服務(wù)內(nèi)容1、家政服務(wù)總攬物業(yè)服務(wù)中心將與經(jīng)國(guó)家、地方政府登記、注冊(cè)、審核許可且經(jīng)營(yíng)信譽(yù)良好的專(zhuān)業(yè)家政服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心、清潔物業(yè)服務(wù)中心、醫(yī)療保健中心、票務(wù)中心、信息咨詢物業(yè)服務(wù)中心、洗衣物業(yè)服務(wù)中心、搬屋物業(yè)服務(wù)中心等各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)密切聯(lián)絡(luò)溝通，組成特有的服務(wù)體系網(wǎng)絡(luò)，一旦您有任何家政方面的需求，我們的管理人員將及時(shí)為您提供相關(guān)方面的信息及資源來(lái)源 ，幫您聯(lián)絡(luò)或推薦相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，由您直接同這些服務(wù)機(jī)構(gòu)洽談商議。這一類(lèi)型的代辦服務(wù)有以下內(nèi)容：1）代請(qǐng)鐘點(diǎn)工；2）代請(qǐng)保姆；3）代請(qǐng)家教；4）代請(qǐng)醫(yī)療護(hù)理人員；5）代辦家庭Party或沙龍聚會(huì)；6）代為干洗衣物；7）代請(qǐng)急救醫(yī)生；8）代訂酒店客房；9）代購(gòu)車(chē)船票、飛機(jī)票；10）代購(gòu)食品百貨等生活用品；11）代為搬遷、搬運(yùn)服務(wù)；12）代叫外賣(mài)、送餐服務(wù)；13）代為家具清洗、清潔；14）預(yù)約上門(mén)維修服務(wù)；15）代辦保險(xiǎn)；16）殘疾人特別服務(wù)等等。2、便民服務(wù)代為跑腿”之類(lèi)這一類(lèi)服務(wù)純粹屬于服務(wù)人員為您幫手 ，提供便利，幫您跑腿”之類(lèi)。對(duì)此，全體工作人員本著幫業(yè)主忙乃是我們快樂(lè)之本”的誠(chéng)摯服務(wù)心態(tài)，必將不遺余力地為您服務(wù)，用我們的辛勤最終換取您的滿意和理解。服務(wù)包括有以下內(nèi)容：1）代訂牛奶；2）代送取干洗衣物；3）代叫出租車(chē)；4）代送鮮花、禮品禮儀服務(wù)；5）代訂報(bào)刊、雜志；6）代會(huì)客留言或電話留言服務(wù)；7）代寄、代領(lǐng)郵件；8）住戶報(bào)紙、郵件、刊物送發(fā)服務(wù)；9）代運(yùn)送中小件住戶攜帶物品或行李；10）代接送孩童；11）代收代繳各類(lèi)費(fèi)用等等。3、綜合經(jīng)營(yíng)配套服務(wù)這一類(lèi)型的服務(wù)作為日常管理服務(wù)的必要有益補(bǔ)充 ，一方面為解決您的多方面需求提供便利，另一方面又可以增加物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源。以業(yè)養(yǎng)業(yè)，將此收入再行投入到的日常物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)與修繕之中，使您的物業(yè)更好的保值與增值，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)經(jīng)歸納總結(jié)，主要有這幾大方面：(1)康樂(lè)服務(wù)(暫定)增加自助式：咖啡廳、棋牌室、乒乓球室、書(shū)吧、自動(dòng)售貨系統(tǒng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，是業(yè)主休憩、娛樂(lè)、會(huì)友的自由天地，為業(yè)主提供尊貴、健康、休閑的康樂(lè)服務(wù)。(2)業(yè)主健康中心和醫(yī)院聯(lián)動(dòng)，建立個(gè)人健康檔案，啟動(dòng)健康計(jì)劃，幫助客戶管理健康。4、其他類(lèi)型的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心還將根據(jù)住戶的某些特別要求 ，提供明碼標(biāo)價(jià)的個(gè)性化服務(wù)菜單，如預(yù)約室內(nèi)花藝服務(wù)、叫醒服務(wù)、預(yù)約親友合肥接送、導(dǎo)游服務(wù)等等。5、擬計(jì)劃服務(wù)菜單序號(hào)服務(wù)類(lèi)別服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(參考價(jià)格)一24小時(shí)熱線服務(wù).維修預(yù)約.有償服務(wù)查詢.其它便民服務(wù)查詢.火車(chē)站到站查詢.飛機(jī)航班查詢無(wú)償服務(wù)1.代購(gòu)火車(chē)票、船票、飛機(jī)票等1-14項(xiàng)服務(wù)免費(fèi)

二常規(guī)服務(wù).代訂送報(bào)刊雜志.送、取干洗衣服.代寄、代領(lǐng)郵件.代預(yù)訂酒店客房.代調(diào)試電視節(jié)目.代聯(lián)系出租車(chē).代聯(lián)系旅游團(tuán).醫(yī)療保健健康義診.代預(yù)訂會(huì)所娛樂(lè)場(chǎng)地.代辦有線電視臺(tái)開(kāi)通.代辦煤氣開(kāi)戶.代辦銀行開(kāi)戶.代辦電話開(kāi)戶.傳真.復(fù)印.中、英義打字市內(nèi)2兀/份，長(zhǎng)途5兀/份A40.5元/張B41.0元/張100字：30元.安裝空調(diào).空調(diào)加雪種.空調(diào)修理.家具維修.家電維修.安裝玻璃350元/臺(tái)1匹150元/臺(tái)面議面議面議20元/件（人工）

7.安裝排風(fēng)扇20元/次（人工）8.安裝抽油煙機(jī)30—80元/次（人工）9.安裝燈具、門(mén)鈴10—50元/次（人工）維修服務(wù)10.室內(nèi)線路檢查更換面議11.更換上下水管面議三12.安裝家用電器面議13.安裝熱水器（電熱水器）30—50元/臺(tái)（人工）14.安裝熱水器（燃?xì)鉄崴鳎?0元/臺(tái)（人工）15.修理更換開(kāi)關(guān)、插座10元/次（人工）16.修理、更換水閥10—50元/次（人工）17.修理、更換各類(lèi)軟管10元/次（人工）18.修理、更換洗手盆下水管20元/次（人工）19.修理鋁合金窗20元/次（人工）20.修理、更換木門(mén)面議21.修理、更換水龍頭10元/次（人工）22.修理信箱鎖免費(fèi)維修服務(wù)23.修理馬桶配件20元/次（人工）24.疏通卜水道（主管）50元/次（人工）25.疏通卜水20元/次（人工）26.疏通馬桶30元/次（人工）家居保潔1.室內(nèi)清潔（A次）3元/M22.室內(nèi)保潔（包月）面議

四3.地毯清潔4元/M24.地毯洗塵3元/M25.抽油煙機(jī)清潔30元/臺(tái)6.排氣扇清潔10元/臺(tái)7.空調(diào)機(jī)隔塵網(wǎng)清潔10元/臺(tái)1.水洗襯衣、褲子3元/件一5元/件2.水洗床單5元/件3.水洗恤衫6元/件4.水洗布外套8元/件5.水洗西褲7元/件6.水洗牛仔褲7元/件五洗燙服務(wù)7.水洗夾棉外套10元/件8.水洗運(yùn)動(dòng)外套8元/件9.水洗連衣裙10元/件10.水洗床罩15元/件11.水洗枕套2元/件12.水洗床笠5元/件13.水洗被套8元/件14.水洗毛巾被8元/件15.水洗窗簾3元/件照顧病人5元/小時(shí)一10元/小時(shí)（大小便能自理）

六特約服務(wù)10元/小時(shí)一20元/小時(shí)（生活不能自理及病危者，）600元/月一900元/月（生活不能自理及病危者，包吃包住）照顧孕產(chǎn)婦8元/小時(shí)1000元/月（包吃包住，含做衛(wèi)生）照顧老人600元/月一800元/月（包吃包?。┨丶s服務(wù)照顧小孩10元/次（1—3歲）5元/次（4歲以上）200元/月，每天2小時(shí)不含周六、日（4歲以上）400元/月，每天3-4小時(shí)不含周六、日（1—3歲）接送小孩200-300元/月，每天2次包一餐270—370元/月，每天3—4次包一餐七餐飲服務(wù)1.電話工作餐訂送免費(fèi)

2.健康食譜免費(fèi)八中介服務(wù)1.受業(yè)主委托出租房屋1個(gè)月的租金2.受業(yè)主委托出售房屋售市價(jià)的1.5%（雙方各0.75%)九搬運(yùn)服務(wù)1.搬家面議2.清運(yùn)裝修垃圾130元/車(chē)3.搬運(yùn)大件物品小件免費(fèi)，大件面議十裝修服務(wù)1.室內(nèi)墻面翻新面議2.室內(nèi)裝修面議3.水管改裝面議4.供電線路改造面議5.修補(bǔ)木地板面議6.室內(nèi)大花補(bǔ)漏10元/平方米（人工）廣消殺服務(wù)滅白蟻100元/次十二醫(yī)療服務(wù)1.W、重癥病綠色通道2.醫(yī)療健康檔案三、推行首接負(fù)責(zé)制1、總則信息處理總則為：首接負(fù)責(zé)，全程跟進(jìn)”、限時(shí)匯報(bào)、及時(shí)處理”、建立以前臺(tái)為樞紐、全體為支援”的中央信息控制系統(tǒng)。2、目的

為明確信息的傳遞責(zé)任及處理控制標(biāo)準(zhǔn) ，保障信息能準(zhǔn)確、持續(xù)傳達(dá)并跟進(jìn)，以確保各類(lèi)投訴、報(bào)修（分類(lèi)清晰分內(nèi)明確）、求助等信息能及時(shí)、合理地得到解決，特建立本信息處理控制規(guī)程。3、范圍適用于公寓范圍內(nèi)的所有投訴、報(bào)修、求助等信息的處理。（現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合）4、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)a）客戶信息：前臺(tái)接收的所有信息含外部客戶與內(nèi)部客戶信息 。b）首接負(fù)責(zé)：指接收信息第一人將對(duì)此信息負(fù)責(zé) （分節(jié)點(diǎn)，跨部門(mén)跟進(jìn)，可逐級(jí)分配）。c）全程跟進(jìn)：對(duì)信息進(jìn)行持續(xù)跟進(jìn)直至獲得信息來(lái)源方認(rèn)可關(guān)閉信息 。5、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)/要求a）快速反應(yīng)的原則：一般情況下應(yīng)立即給予回復(fù) ，無(wú)法處理信息應(yīng)向主管請(qǐng)示后 5分鐘內(nèi)給予回復(fù)。b）盡可能提供幫助的原則 ：對(duì)客戶提出的正當(dāng)求助 ，應(yīng)盡可能提供幫助，滿足客戶的要求。c）嚴(yán)禁推諉的原則：任何部門(mén)接收到客戶信息時(shí)，對(duì)滿足不了客戶提出求助要求的 ，也應(yīng)主動(dòng)幫助其聯(lián)系相關(guān)部門(mén)，嚴(yán)禁推諉（可借助前臺(tái)的信息樞紐功能）。（工作技巧要求高，結(jié)合實(shí)際，培訓(xùn)）d）所接信息的當(dāng)值人員負(fù)責(zé)對(duì)信息處理的跟進(jìn) 。e）前臺(tái)負(fù)責(zé)日常信息的傳遞、協(xié)調(diào)、跟進(jìn)、確認(rèn)及回訪。f）公寓主管和領(lǐng)班負(fù)責(zé)信息處理的抽樣回訪及督促工作 。6、工作/作業(yè)程序T作程序工作內(nèi)容TT作程序工作內(nèi)容T作標(biāo)準(zhǔn)（共性提練）信息源點(diǎn).客戶致電.物業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)達(dá).前臺(tái)內(nèi)部轉(zhuǎn)達(dá)內(nèi)音K需求?呼叫前臺(tái)電話：，全天候24時(shí)值勤。?接收信息時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守禮貌、樂(lè)觀、執(zhí)情、右善、耐心、平等”的十輸入.接到信息時(shí)應(yīng)立即錄入〈信息記錄表?。.信息內(nèi)容包含：地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、聯(lián)系人及聯(lián)系方式。?記錄清晰、準(zhǔn)確、完整。?1分鐘內(nèi)錄入。? 預(yù)約時(shí)間準(zhǔn)確無(wú)誤。工作程序工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)（共性提練）3.預(yù)約服務(wù)需確定客戶預(yù)約時(shí)間 。分類(lèi)/傳遞.突發(fā)緊急信息應(yīng)快速了解信息：地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容，立即向附近區(qū)域責(zé)任人、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。.對(duì)接收信息進(jìn)行分類(lèi)：投訴、求助、咨洵、工程、力全、消防、清潔并慎寫(xiě)相工?突發(fā)緊急信息傳遞提速 1倍，業(yè)務(wù)部門(mén)及上級(jí)匯報(bào) 90秒內(nèi)完成。?突發(fā)緊急信息處理根據(jù)各類(lèi)應(yīng)急流程抽彳了應(yīng)與調(diào)官和由前臺(tái)擔(dān)任-現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn).各專(zhuān)業(yè)責(zé)任人收到信息后，應(yīng)攜帶必備器具立即前往呼叫前臺(tái)簽收對(duì)應(yīng) 〈信息處理單》。.預(yù)約服務(wù)需在預(yù)約時(shí)間前至呼叫中簽?緊急事件應(yīng)先趕往現(xiàn)場(chǎng)，階段性處理后再行返回取單。?即時(shí)服務(wù)責(zé)任人10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。初擬方案1.根據(jù)診斷結(jié)果及對(duì)應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)〉〉擬定初生力業(yè)力卜理斤率一?3分鐘制定初步方案。? 方窣制宇切立可行 公內(nèi)符合對(duì)市方案確認(rèn)1.客戶服務(wù)應(yīng)向客戶溝通處理方案 ，溝通內(nèi)容：工作時(shí)間、可能造成的影響、防護(hù)處理內(nèi)容、必要的配合、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。? 溝通充分，客戶理解，盡可能減少對(duì)客戶影響。? 必要時(shí)應(yīng)避開(kāi)客戶F常工作時(shí)間 。

信息處理.根據(jù)雙方認(rèn)可的處理方案進(jìn)行信息處理。.無(wú)法處理或協(xié)調(diào)信息，應(yīng)立即上報(bào)責(zé)任部門(mén)主管。? 處理結(jié)果符合預(yù)期目標(biāo)。? 無(wú)法處理上報(bào)主管時(shí)間 5分鐘。根據(jù)實(shí)際問(wèn)題及時(shí)上報(bào)會(huì)議決定 。驗(yàn)收.信息處理完畢需通知信息源點(diǎn)責(zé)任人驗(yàn)收，并于培息處理單〉〉填寫(xiě)意見(jiàn)及簽名。.〈信息處理單〉〉內(nèi)含：處理時(shí)間、處理?填寫(xiě)內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰。?〈信息處理單〉〉須將客戶聯(lián)交于客戶保留?；卦L.呼叫中心收到反饋信息后，確認(rèn)〈信息處理單》填寫(xiě)完整，客戶已簽名驗(yàn)收。.通過(guò)電話或現(xiàn)場(chǎng)登門(mén)回訪客戶：是否修?信息填寫(xiě)完整，符合規(guī)范。?2分鐘內(nèi)100%回訪客戶，情況了解記錄存檔.回訪合格后，關(guān)閉信息，記錄存檔。.根據(jù)實(shí)際保存數(shù)據(jù)進(jìn)行每周或月度統(tǒng)計(jì)：客戶滿意度、及時(shí)率、合格率、回訪?信息關(guān)閉及時(shí)。?定期生成客戶〈信息三率統(tǒng)計(jì)表?數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)真實(shí)有效。

7、作業(yè)關(guān)鍵控制點(diǎn)在耳J丁P內(nèi)容達(dá)到方式1盡顯酒店式管理，禮賓式服務(wù)”特色服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，得到客戶的認(rèn)同加強(qiáng)員工培訓(xùn)，使管理模式和特色服務(wù)成為同行業(yè)亮點(diǎn)。2每季度公Q次的《公開(kāi)管理報(bào)告》制度在公布一周內(nèi)，公寓主管公開(kāi)接受業(yè)主的質(zhì)詢；3業(yè)主所有疑問(wèn)、意見(jiàn)、建議及投訴要在十五分鐘得到安排或答復(fù)；首接負(fù)責(zé)制及時(shí)處理、限時(shí)報(bào)告”流程的落實(shí)，員工服務(wù)意識(shí)的提高，保證服務(wù)的及時(shí)性.第三章管理目標(biāo)及服務(wù)承諾一、目標(biāo)定位：從入伙之日起就按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理 ，公寓內(nèi)無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任造成的重大治安案件 ；客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意率為 98%;信息處理及時(shí)率為 100%;設(shè)施設(shè)備完好率99%;房屋零修、急修及時(shí)率100%;投訴處理率100%。、服務(wù)承諾：控制項(xiàng)目指標(biāo)控制項(xiàng)目指標(biāo)及時(shí)率=100%客戶滿意率>98%信息準(zhǔn)確率>98%處理合格率100%信息識(shí)別率>99%回訪率=100%第四章 前期介入管理方案第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段 ，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量。為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到前期介入保證產(chǎn)品、品牌的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要條件。實(shí)踐證明前期介入有以下作用：.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問(wèn)題 。例如：在設(shè)計(jì)車(chē)輛和行人出入口時(shí)候，物業(yè)公司會(huì)建議在保證車(chē)輛和行人正常出行的情況下 ，出入口要少，利于物業(yè)安排崗位，并節(jié)約人工成本。會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸開(kāi)發(fā)商所有，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi) 。很顯然，哪些純粹向小區(qū)（大廈）內(nèi)業(yè)主開(kāi)放的會(huì)所，除非收費(fèi)昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案 ，否則虧本經(jīng)營(yíng)，將會(huì)使會(huì)所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。.有利于提高房屋建造質(zhì)量由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露的各種質(zhì)量問(wèn)題十分了解 ，通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)派出工程師配合工程監(jiān)理對(duì)施工單位進(jìn)行管理 ，但是由于人員少，而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開(kāi)一面，所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問(wèn)題，但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場(chǎng)管理，絕不會(huì)通融，會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問(wèn)題 ，首先業(yè)主找的是物業(yè)公司，所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。.有利于保證物業(yè)的使用功能物業(yè)管理公司通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類(lèi)設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全 。.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如：管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一點(diǎn)差距 ，如布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解的不用太深，而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解，對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了維修質(zhì)量和工作質(zhì)量。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，便于順通環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門(mén)之間的關(guān)系。建立暢順的服務(wù)渠道。有利于管理工作的進(jìn)行。.有利于樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事物搞的焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象。第二篇 前期介入的工作內(nèi)容.前期介入的一般程序：由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求，并由物業(yè)組成前期工作小組，制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。.前期介入的工作內(nèi)容：前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段和施工建設(shè)階段、驗(yàn)收階段，項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。第一節(jié)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理化建議。規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：.地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。.物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄。.開(kāi)發(fā)資料包括：企劃文件（市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料），設(shè)計(jì)文件（規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電器設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等）。.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn)。、物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類(lèi)似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。.評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容 ，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成頌?zāi)恳?guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門(mén)。.物業(yè)相關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)頌?zāi)恳?guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)頌?zāi)恳?guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。.經(jīng)修改的頌?zāi)恳?guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交公司。.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn)：住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住秘密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車(chē)流人流組織兼顧，停車(chē)位充足。建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化大廈建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類(lèi)評(píng)估要點(diǎn)：.安全布局①便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。②便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。③人員及車(chē)輛各出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。④安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。⑤安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反映快速。.消防布局消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、溫感、自動(dòng)噴淋滅火）等充分合理，使用可靠。消防車(chē)道設(shè)置合理，具位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。.交通布局①各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感、線路清晰，便于分流管理。②主要道路和出入口人車(chē)分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車(chē)余地。.生活配置①根據(jù)公寓周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。②一般應(yīng)考慮超市、醫(yī)療、教育、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。③如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯需與住宅分開(kāi)。④如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)，會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。.設(shè)備配套水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)?shù)臄U(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。③溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，可樓層需設(shè)疏散導(dǎo)向照明和燈光疏散指示標(biāo)識(shí)。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書(shū)房或起住室，應(yīng)采取隔音措施。.智能化配能①安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、公寓巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安放系統(tǒng)，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。②網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)③設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。④中央控制中心位置宜服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。⑤智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。.房屋單體①屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂滿足其特殊要求。②墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。③樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。④分戶門(mén)宜采用統(tǒng)一制作的安全防盜門(mén)。⑤外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。⑥管道、管線布局合理，互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道并檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。⑦宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm）,應(yīng)有防止油煙回流和用煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。⑧底層地平應(yīng)充分考慮防潮措施。⑨房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。⑩陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M）,宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。.室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮，臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。②室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀，設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座，安全隱蔽。③室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安全及維修便利，距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)與鄰套住宅機(jī)座想鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞設(shè)置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。⑥當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3米，并留有室外機(jī)位置。室內(nèi)各類(lèi)插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。⑧電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。⑨高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能 。.綠化配置①綠化布置合理，喬木、灌木、花、草的配置層次布置豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。②綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。③綠化品種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)、成活率高、抗病蟲(chóng)性好。④綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。⑤綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。⑥綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。.景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人員集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。③景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不宜污染、損壞、變形、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。.公共空間①應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。②設(shè)設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的公開(kāi)場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。③公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。④綠化及保潔用水吸水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。⑤各類(lèi)表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄。⑥樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入 ，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。⑦公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。⑧樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。.生態(tài)環(huán)保住宅區(qū)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。住宅區(qū)污水處理符合國(guó)家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類(lèi)污染源。④周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。宜采用對(duì)雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。⑥垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類(lèi)收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。⑦垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置 ，盡量不影響住戶及環(huán)境。宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。.管理用房①物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公室、會(huì)議室、衛(wèi)生問(wèn)、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（按地方法規(guī)執(zhí)行）一般物業(yè)服務(wù)中心用房面積=住宅總面積/100X0.2（指標(biāo)供參考）位置：宜考慮在住宅區(qū)底層。.新材料、新技術(shù)①應(yīng)盡量采用較為成熟并由先例的新材料、新材料。②實(shí)驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分預(yù)留充足備品備件。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本 。.管理成本預(yù)算①對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本②管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類(lèi)似住宅接近 ，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。.與相似典型項(xiàng)目的比較①相似點(diǎn)②差異點(diǎn)③優(yōu)勢(shì)④劣勢(shì)⑤改進(jìn)建議第一節(jié)營(yíng)銷(xiāo)策劃階段介入營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括：物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定〈業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽訂琬期物業(yè)服務(wù)合同》、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的配合，以及客戶信息的跟蹤處理。物業(yè)管理模式研究：通過(guò)對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析 ，以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求調(diào)研分析，獲得該項(xiàng)目的物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提升與參考，最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色，可以管理服務(wù)概念為主提出，如招商物業(yè)推出的蘭溪谷禮賓式管理模式”、城市主場(chǎng)酒店式管理模式”、海月社區(qū)區(qū)域客戶處理”管理模式等。服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算，有有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容，如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù)，并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn)，并與樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合，必要時(shí)物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。編制物業(yè)管理方案：在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃，同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。.編制程序地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書(shū)，并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和研究。制定編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人，完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。召集專(zhuān)題會(huì)議，修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并組織召開(kāi)物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上，向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)介紹方案主要內(nèi)容，聽(tīng)取評(píng)審意見(jiàn)根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見(jiàn)，修改方案，定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后，組織實(shí)施。.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品種控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》〈物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此與地產(chǎn)簽訂琬期物業(yè)服務(wù)合同》，并在房屋銷(xiāo)售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)與購(gòu)買(mǎi)者簽訂 業(yè)主臨時(shí)公約》。第二節(jié)施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲 ，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容.成立工程介入小組，一般2—3人，專(zhuān)業(yè)組人員專(zhuān)業(yè)搭配合理，具有水電氣專(zhuān)業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專(zhuān)人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)各項(xiàng)日常工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì) ，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn).了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺留的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。.地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：①無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除，嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水施工。②采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的混合比外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：碎攪拌時(shí)間不得少于2分鐘（用機(jī)械攪拌），底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，因嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后 ，墻體只允許留水平施工縫，后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范施工，養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，對(duì)對(duì)碎的防水能力有很大影響③采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成弧形或鈍角，剛性多層做法防水層應(yīng)連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。.回填土工程回填土工程涉及首層樓地面（無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉 、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成分、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。.樓面、屋面碎工程樓面、屋面碎工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中一個(gè)無(wú)能為力的問(wèn)題 ，故在樓面、屋面碎工程中應(yīng)重點(diǎn)汪息。①鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，具開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后的樓板開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切身做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。②碎澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。.門(mén)窗工程木門(mén)與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。.給排水工程①給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓實(shí)驗(yàn)。②排水工程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。第三節(jié)驗(yàn)收設(shè)階段介入接管驗(yàn)收定義：物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長(zhǎng)，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門(mén)人員、服務(wù)中心人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)或教育。.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括一下內(nèi)容：①物業(yè)接管項(xiàng)目驗(yàn)收清單②小組人員分工③接管日程安排④其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）.小組組長(zhǎng)在擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。圖紙資料的驗(yàn)收：應(yīng)于驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括：⑴全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）⑵施工承包合同復(fù)印件⑶機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)⑷電梯使用許可證⑸隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目）（6）供水、供電的指標(biāo)批文⑺供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文）⑻智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明⑼消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明⑩接地電陰檢測(cè)記錄（ID防雷引下線焊接記錄?地下管網(wǎng)竣工圖?設(shè)備供貨合同復(fù)印件（14）其他資料物業(yè)的驗(yàn)收1.房屋及分戶（層）設(shè)施的驗(yàn)收①房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況②供水、供電情況③水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)或房屋銷(xiāo)售合同規(guī)定）④智能化設(shè)備情況⑤其他（按房屋使用的功能劃分，各功能房屋具有不同功能設(shè)施）2.驗(yàn)收要求①房屋本體或分戶（層）設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。②質(zhì)量和使用功能必須符合〈房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收記錄于〈房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表 》、單》，并提交接管小組組長(zhǎng)。3.公共設(shè)施驗(yàn)收⑴給排水系統(tǒng)⑵供電系統(tǒng)⑶燃?xì)庀到y(tǒng)⑷空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)⑸消防系統(tǒng)（6）通訊系統(tǒng)⑺安防系統(tǒng)⑻電梯系統(tǒng)⑼園林綠化系統(tǒng)⑩道路、照明系統(tǒng)（11）管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車(chē)場(chǎng)、4.驗(yàn)收要求①公共設(shè)施完善，符合規(guī)劃記載。②給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、和使用功能應(yīng)符合〈房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》?；虺舔?yàn)收表》和〈房屋及公共設(shè)施清車(chē)棚、垃圾房等）電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量完美WORD完美WORD格式整理分享整理分享完美WORD完美WORD格式③對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。④對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和政府監(jiān)管部門(mén)的驗(yàn)收合格證明。⑤消防系統(tǒng)要求有消防部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。⑥系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。⑦園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求 。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收記錄于〈工程驗(yàn)收表》和〈房屋及公共設(shè)施清單》，并將記錄表提交接管小組組長(zhǎng)。.物業(yè)接管小組在接管驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于交接問(wèn)題處理單》，并跟進(jìn)完善情況，該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，正本交移交人，副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交服務(wù)中心存檔備查。.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的交接問(wèn)題處理單》執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí) ，驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組長(zhǎng)人員參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的在備注欄注明并簽字，驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善O.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的 庭接問(wèn)題處理單》全部完成后，提交接管組長(zhǎng)審核。.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的 〈工程驗(yàn)收表》、庭接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控 ，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目

時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)預(yù)驗(yàn)收.對(duì)于在建大型物業(yè)，由于工程期長(zhǎng)、工程量大，接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收（初步驗(yàn)收），如隱蔽工程等。.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用（入伙）時(shí)間，房屋銷(xiāo)售對(duì)象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。物業(yè)的正式接管驗(yàn)收.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料，房屋及分戶（層）設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制作〈房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和〈物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》，物業(yè)即正式接管。.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè)，〈物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份 。.對(duì)保修期滿的物業(yè)，物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式二份，由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商雙方簽章后各執(zhí)一份。.物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開(kāi)發(fā)商基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建，接管小組組長(zhǎng)（或服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理）均需要求開(kāi)發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收、 入伙前信息處理流程表物業(yè)前期介入項(xiàng)目經(jīng)理為第一負(fù)責(zé)人，物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及協(xié)調(diào)利用公司資源進(jìn)行技術(shù)支持整理分享客戶信息<A客戶信息由營(yíng)銷(xiāo)以書(shū)面形式或其他形式告知物業(yè)前期介入人員，并提供客戶的地址及電話等資料、 入伙前信息處理流程表物業(yè)前期介入項(xiàng)目經(jīng)理為第一負(fù)責(zé)人，物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及協(xié)調(diào)利用公司資源進(jìn)行技術(shù)支持整理分享客戶信息<A客戶信息由營(yíng)銷(xiāo)以書(shū)面形式或其他形式告知物業(yè)前期介入人員，并提供客戶的地址及電話等資料以便回訪填寫(xiě)入伙前信息處理單下單給項(xiàng)目部項(xiàng)目部信息反饋跟蹤確認(rèn)，訪問(wèn)客戶地產(chǎn)項(xiàng)目部按約定時(shí)間及時(shí)反饋處理結(jié)果給物業(yè)公司形成《入伙信息周報(bào)表》tE/tTaJI入填寫(xiě)入伙前信息處理單下單給項(xiàng)目部項(xiàng)目部信息反饋跟蹤確認(rèn)，訪問(wèn)客戶地產(chǎn)項(xiàng)目部按約定時(shí)間及時(shí)反饋處理結(jié)果給物業(yè)公司形成《入伙信息周報(bào)表》tE/tTaJI入I百H、JJI又"V資料存檔資料存檔第五章 入伙管理方案入伙的定義物業(yè)入伙，是指是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的書(shū)面入住通知書(shū) ，到物完美WORD完美WORD格式整理分享整理分享完美WORD完美WORD格式整理分享整理分享業(yè)公司辦理完結(jié)手續(xù)。一、物業(yè)入伙的方法及基本流程.入住前期所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定。確定開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)的時(shí)間。一般入住時(shí)間在上半月的從當(dāng)月15日開(kāi)始計(jì)收，入住時(shí)間在下半月的，從下月起計(jì)收。地產(chǎn)承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，有地