米蘭安居房工程項目建設(shè)可行性研究報告

長興米蘭安居房工程項目可行性研究報告長興米蘭安居房工程項目可行性研究報告長興聯(lián)恒財務(wù)咨詢有限公司編制 -長興聯(lián)恒財務(wù)咨詢有限公司編制 --第^一章融資方案本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計劃如下，自有資金1.2138億全部用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬兀，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的40%約12138萬元作為項目資本金；商請銀行五年期貸款18000萬元，采取二次放貸二年進(jìn)行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進(jìn)行估算。具體見下表：表11-1 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計建設(shè)期2010年2011年2012年1總投資32659124589866103351.1建設(shè)投資3013812138900090001.2建設(shè)期利息252132086613352資金籌措3013812138900090002.1自有資金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章還貸來源分析一、還貸能力分析該項目的還款來源為安居房銷售收入與土地出讓金返還所得。12.1安居房銷售收入與銷售計劃1、 安居房銷售收入安置部分建筑面積為30835〃，其中有30唸卩9250川是面向無房戶銷售的，價格為850元/〃，另70%銷售價為550元/〃，安置面積部分可獲銷售收入1973萬元。超面積部分建筑面積為45559m2,按照市場價銷售，根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、長興縣房地產(chǎn)市場的趨勢以及長興縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測，多層按5800元/m銷售，小高層按5500元/m銷售，沿街商鋪按20000元/m銷售，超面積部分可獲銷售收入36032萬元。地下停車位與半地下停車位全部出售，每個車位按8萬/個銷售，可獲得銷售收入3216萬元。該安居房可獲得總銷售收入41221萬元。2、 銷售進(jìn)度計劃本項目計劃用三年時間完成安置及銷售，計劃 2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下車位分二年完成銷售，2012年銷售70%2013年銷售30%收入估算如下表所示：

營業(yè)收入估算表表12-1項目2011年2012年2013年多層住宅可銷售面積（m2）10690178187127營業(yè)收入（萬元高層住宅可銷售面積（m2）9987166456658營業(yè)收入（萬元）549391553662沿街商鋪可銷售面積（m2）224037351494營業(yè)收入（萬元）448074702988車位出售出售車位（個）0281121營業(yè)收入（萬元）02248968合計可售住宅面積（m2）229173819815279營業(yè)收入（萬元）11400212528569該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至 2013年，售房所得總收入為41221萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款18000萬元及利息。12.2土地出讓金返還該項目的土地出讓金為10080萬元，按照規(guī)定，土地出讓金返還率為95%即9576萬元可返還，2013年和2014年分別返還5000萬元及4576萬元。二、還貸計劃2013年起開始還貸，2013年先行償還貸款8000萬元，還貸來源為2011年及2012年的房屋銷售收入；2014年償還剩余貸款10000萬元，還貸來源為2013年的房屋銷售收入及土地出讓金返還。剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。還款分析表表12-2還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2013年8000144094402011及2012年房屋銷售收入2014年10000800108002013年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入合計18000224020240第十三章社會評價社會評價是分析本項目建設(shè)、運營對長興縣的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環(huán)境對項目的適應(yīng)性和可接受程度， 評價項目的社會可行性。社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析。一、項目對社會的影響分析（一） 項目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響本項目一進(jìn)入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業(yè)網(wǎng)點，有利于進(jìn)一步吸引投資，推動長興經(jīng)濟增長，新增眾多的就業(yè)機會，從而解決部分市民的就業(yè)問題。同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項目的建設(shè)總體來說對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴?。（二?項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項目的建設(shè)實施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設(shè)對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（三） 項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響本項目的建設(shè)，增加城市積聚力。本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項消費。由于長興舊區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經(jīng)營活動，將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高長興城市的人口集聚力和承載力，有利于長興成長為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是長興縣廣大人民群眾。（四） 項目對所在地區(qū)弱勢群體的影響本項目的建設(shè)對當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對弱勢群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。（五） 項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項目必然推動市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動的不斷提咼，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。（六） 項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響本項目的實施將對長興縣城市總體規(guī)劃起到示范作用， 通過項目的實施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動長興縣的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結(jié)果如下：表13-1 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民就業(yè)和收入影響長興縣正面2對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響長興縣正面3對不同利益群體的影響長興縣正面4對脆弱群體的影響長興縣正面5對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響長興縣正面6對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響長興縣正面二、項目與所在地區(qū)互適性分析（一） 項目所在地區(qū)各類組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度本項目建設(shè)和運營中有很多組織與本項目有關(guān)。首先長興縣委、縣政府機關(guān)各部門對建設(shè)項目是擁護(hù)和支持的，并且盡了最大努力；對于為本項目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項目的建設(shè)。（二） 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對項目的適應(yīng)性分析近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進(jìn)、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進(jìn)展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此長興縣的技術(shù)文化條件完全能夠應(yīng)該能夠滿足本項目的順利建設(shè)。通過分析，得出社會對項目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下：