房地產(chǎn)投資潛力城市分析(湖北省武漢市)

1、房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步上升2、武漢商品房銷售情況淺析房屋銷售價格全面上漲4、二手房交易市場活躍，價格漲勢明顯5、房屋租賃價格房價反差鮮明、商業(yè)用房租賃價格漲勢平穩(wěn)、辦公用房租賃價格指數(shù)仍在低位徘徊6、土地交易價格繼續(xù)上漲分區(qū)土地供應(yīng)情況分析?區(qū)域供應(yīng)土地面積?區(qū)域供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積土地供應(yīng)價格?區(qū)域土地交易單價情況分析?區(qū)域平均樓面地價分析土地交易市場看點?本土企業(yè)成為土地市場的主角?土地供應(yīng)以舊城改造項目為主，帶動存量土地供應(yīng)?房地產(chǎn)市場日趨成熟，發(fā)展商拿地趨于理性?開發(fā)企業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整，中小面積地塊競爭激烈?外地企業(yè)紛紛相中武漢2002至2004年房地產(chǎn)業(yè)重要政策法規(guī)概況2005年武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、從政策面分析、從投資者和消費者信心分析、從供給上分析、從需求上分析、從購買力上分析、從房屋銷售價格上分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整分析、從土地價格上分析、從建安成本和開發(fā)企業(yè)利潤率上分析武漢房地產(chǎn)分析報告2004年，武漢市繼續(xù)堅持把房地產(chǎn)業(yè)作為全市的重要產(chǎn)業(yè)來抓， 緊緊圍繞培育和完善房地產(chǎn)市場， 以啟動住房消費為中心，采取積極措施，加大工作力度，促進了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。1、房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步上升武漢市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，顯現(xiàn)出供求旺盛、價格攀升的特點。 2004年，13區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資233.30億元，增長37.6%。從分區(qū)情況來看，有5個區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資超過20億元，依次為江岸區(qū)（63.24億元）、東西湖區(qū)（34.06億元）、武昌區(qū)（32.67億元）、江漢區(qū)（31.96億元）、洪山區(qū)（27.46億元）。全年房地產(chǎn)施工面積 2439.12萬平方米，比上年增長24.7%;竣工面積702.29萬平方米，增長2.9%,其中住宅竣工面積608.91萬平方米，增長1.4%。2005年1-2月份武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資10.6億元，增長66.6%。武祝歷年施工面積與竣工面積圖隼19”彩2000^20cli年2002年2003年2004年2、武漢商品房銷售情況商品房市場需求旺盛。2004年銷售商品房658.08萬平方米，增長21.2%,商品房銷售額165.59億元，增長47.2%;商品房空置面積121.71萬平方米，下降33.9%。2005年1-2月份銷售商品房30.51萬平方米，增長27.4%,其中住宅銷售28.04萬平方米，增長23%。同期商品房實現(xiàn)銷售額 8.04億元，增長50.5%,其中住宅銷售額7.09億元，增長40.9%。2004年武漢存量房交易6.17萬套，面積為615.78萬平方米，交易產(chǎn)價53.36億元。2003年存量房成交7.0244萬套，面積為636.52萬平方米，交易額為55.61億元。分別下降13.7%、3.36%和4.2%歷年武漢存量.房對比圖從商品房銷售價格結(jié)構(gòu)分析,價格在4000元以上的占從商品房銷售價格結(jié)構(gòu)分析,價格在4000元以上的占4.9%;3000-4000元的占18.1%;2500元-3000元/平方米占59.6%;1000-2000元的占17.1%;1000元以下的占0.3%。以上可以看出武漢市商品房銷售價格的主要集中在2000~3000漢市商品房銷售價格的主要集中在2000~3000元之間。從商品房銷售面積結(jié)構(gòu)分析，建筑面積在120—160平方米的商品住宅賣得最多，共銷售330.33萬平方米，占總銷售面積的53.81%o其次是建面在80—120平方米的，占銷售總面積的 32.2%。建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例較低，分別為 3.99%和10%從商品房銷售戶型分析，三房兩廳（110—169平方米）賣得最俏，共銷售368.36萬平方米，占總銷售面積的60%其次是兩房兩廳（70-109平方米），銷售面積所占比例為 29.60%。一房一廳（30—69平方米）、四房兩廳（169平方米以上）銷售面積所占比例分別為 3.63%、6.77%。3、房屋銷售價格全面上漲2004年，武漢市房屋銷售價格上漲 8.5%,其中全市商品住宅均價為2667.64元/平方米，較2003年每平方米上漲314元。高層住宅商品房每平方米平均銷售價格為 3199.2元，比上年上漲33.8%;多層住宅每平方米平均銷售價格為 2366.7元，上漲13.4%。房屋銷售價格總指數(shù)上升4.5個百分點；私有住房（二手房）價格上漲 12.3%,帶動房屋銷售價格總指數(shù)上升 3.8個百分點；公房交易價格上漲5.6%0特別在第四季度全市商品住宅均價達 2835.6元/平方米，同比增長19.8%,為歷史之最。另外，全年寫字樓均價為4491.9元/平方米，同比增長3.5%

武漢各區(qū)域的商品房價格均有不同幅度的上漲,其中江漢區(qū)房價最高,江漢區(qū)均價最高，為3126.85元/平方米。其次是江岸區(qū)，為2964.98元/平方米。最低的是青山區(qū)，均價2148.3武漢各區(qū)域的商品房價格均有不同幅度的上漲,其中江漢區(qū)房價最高,江漢區(qū)均價最高，為3126.85元/平方米。其次是江岸區(qū)，為2964.98元/平方米。最低的是青山區(qū)，均價2148.3元/平方米。2004年，江漢區(qū)推出了眾多高檔樓盤，紛紛集中在該區(qū)的黃金地段，樓盤的品質(zhì)較高，至U 2004年第四季度，該區(qū)住宅均價已經(jīng)達到 3226元/平方米，位于各個城區(qū)之首。而原屬于老工業(yè)區(qū)的研口，從2004年下半年開始，受輕軌開通、漢江綜合整治帶來的利好推動，不少開發(fā)商云集該區(qū)，相繼推出了一批中高 檔樓盤，目前，中低價樓盤已經(jīng)不再成為該區(qū)市場的主體， 去年該區(qū)價格漲幅最大，第四季度均價同比增長了40.55%。另外值得注意的是：2004第四季度，武昌、洪山兩區(qū)商品住宅均價首現(xiàn)回落，每平方米分別下降34.43元、11.11元。商品房銷售價格上漲的主要原因：一是隨著商品房的大量開發(fā)，土地資源越來越少，地價隨之上升。二是鋼材、水泥市場價格的上揚，推動了房地產(chǎn)建設(shè)的成本。三是城市建設(shè)步伐加快，優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境吸引了更多的消費群體，其中二次購房的人數(shù)在不斷 上升，導致市場需求旺盛，房價攀升。四是部分購房者擔心土地減少導致房價上漲、擔心銀行貸款利率提高等而加入購房行列，加大了住房 的需求量，從而推動房價上漲。4、二手房交易市場活躍，價格漲勢明顯2004年，武漢市二手房市場交易活躍，其主力軍來自中低收入階層。二手房（主要是住宅房）以其低廉的價格受到中低收入市民追捧。與上年相比，二手住宅房價格上漲 14.4%,比上年漲幅高出7個百分點。每平方米平均銷售價格達到 1683.3元，比上年上漲了539.6元。其中第四季度二手房均價達到1856.43元/平方米，全年二手房價上漲了 647元/平方米，漲幅達到37%江城各個城區(qū)二手房去年都經(jīng)過了一輪“普漲”，與拆遷帶來的需求急劇增長有關(guān)，其中江漢區(qū)和江 岸區(qū)由于屬于老城區(qū)，拆遷改造成本較高。 江岸區(qū)二手住房均價1806.59元/平方米，同比增幅最大，為41.43%。該區(qū)第四季度均價達2108.84元/平方米，亦為8區(qū)之首。東西湖區(qū)同比年度增幅最小，為10.16%,均價也最低，為1199.85元/平方米。二手房住宅價格上漲的主要原因:一是大規(guī)模的舊城改造，引發(fā)大量拆遷戶的住房需求;二是由于商品房價位較高，一部分中低收入市民為圓住房夢，轉(zhuǎn)而選擇價位較低的二手房，進而帶動 二手房市場的熱銷，推動私有住房價格上漲。5、房屋租賃價格房價反差鮮明2004年，武漢房屋租賃戶數(shù)為 21009戶，同比下降0.79%;租賃面積109.43萬平方米，同比下降16.05%;租賃金額4.14億元，同比下降17.53%。據(jù)武漢市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：武漢市2004年房屋租賃均價為31.49元/平方米/月，其中住宅為6.83元/平方米/月，辦公用房為36.50元/平方米/月，商服用房為33.08元/平方米/月。5.1、商業(yè)用房租賃價格漲勢平穩(wěn)2004年武漢市商業(yè)用房租賃價格漲勢平穩(wěn)， 與上年相比，一至四季度分別上漲 1.2%、1.2%、2.7%和2.3%;全年上漲1.9%,影響租賃價格總指數(shù)上升0.6個百分點。近幾年來，商業(yè)用房價格低迷一直 帶動武漢市租賃價格下降，使得租賃價格近四年內(nèi)一直在低位運行， 其價格指數(shù)分別為：95.3%、98.7%、97.8%?口96.5%。隨著我市經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城區(qū)商品房價格的走高， 2004年我市租賃市場價格開始走出低谷5.2、辦公用房租賃價格指數(shù)仍在低位徘徊與2003年相比，武漢市辦公用房價格下降 1.8%。從分季看，一至四季度指數(shù)分別為95.3%、99.1%、98.0%和100.2%，價格走勢雖然在逐步走高，但仍然顯示出弱勢狀態(tài)。從分類看，高標準寫字 樓下降7.0%，普通辦公用房上升0.7%，豪華辦公用房因價格高昂造成了供大與求的市場格局。6、土地交易價格繼續(xù)上漲2004年武漢市儲備土地 8000余畝，供應(yīng)土地 61宗3743畝，成交金額78.63億元，土地交易價 格與2003年相比繼續(xù)保持上漲趨勢。從分季看，一至四季度價格分別上漲 2.4%、2.7%、3.2%和3.2%。價格穩(wěn)步上升；從分類看，居民住宅用地價格上漲 4.2%，商業(yè)、旅游娛樂用地上漲 1.2%，其他用地上漲 1.3%，工業(yè)用地價格持平。筆者認為：土地價格保持漲勢的主要原因一是政府限制土地開發(fā)政策的影響，二是消費市場對住房需求的增長。2004年，武漢市土地市場刷新了單宗土地總價和單位地價記錄。2月25日，P（2004）005號“中山大道242號地塊”以818萬元／畝的價格刷新漢正街地塊交易價格記錄（去年出讓的龍王廟地 塊630萬元／畝）順利成交；于3月18日以招標方式成交的P（2004）010號“九如地塊”以715萬元／畝的價格也高于龍王廟地塊；5月28日，有武漢“地王”之稱的P（2004）018號“二七路地塊”以11.37億元的總價刷新了武漢市土地有形市場建立以來的高價記錄。九如地塊與二七 路地塊均為武漢市的舊城改造項目，其順利成交反映了武漢市舊城改造力度加大后良好的市場預期。鸚鵡洲地塊是第十三次土地公開出讓的重頭戲，位于漢陽區(qū)鸚鵡洲片，凈用地面積 572093平方米，占地858畝，沿長江綿延 2.5公里。用途為居住、商業(yè)金融，容積率A地塊2.95、C地塊3.15、D地塊2.30，擬建建筑面積將達到160萬平方米。該地塊掛牌保證金即達 3億元，出讓 起始總價更高達210000萬元，已大大高于 2004年上半年出讓的二七地塊。最終由上海世茂建設(shè)有限公司以315000萬的價格獲勝，這個價格高出起始價近 50％，成交單價367.08萬元/畝，樓面地價達到1967元/平方米。土地供應(yīng)量方面，仍與 2003年土地供應(yīng)的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)不同，江岸地區(qū)供應(yīng)量最大，其次為漢陽地區(qū)，洪山區(qū)最小。2004年，江岸地區(qū)供應(yīng)的土地面積達 695155平方米，占全年供應(yīng)土地量的25.3%，而成交金額達 233780萬元，占交易總額的23%；漢陽地區(qū)供應(yīng)土地面積 646639平方米，占供應(yīng)量的24%，成交金額 342590萬元，占交易總額的33%；洪山區(qū)2004年僅交易七宗地，供應(yīng)土地面積 72809平方米，成交金額43850萬元。這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的形成與武漢市目前舊城改造實施狀況相一致，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃的逐步實施，這種區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會面臨新的調(diào)整，從而實現(xiàn)武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展

6.1分區(qū)土地供應(yīng)情況分析成交土地面積1120456平方米；居住、商業(yè)用地20宗，成交土地面積1155398.95平方米；商業(yè)用地9宗，成交土地局。 其余為商服、交通等用地。逐步顯現(xiàn)。而土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接影響未來幾年的開發(fā)量及房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房 地產(chǎn)市場價格走勢等，科學合理的土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。區(qū)域供應(yīng)土地面積2004年，出讓土地61宗，其中武昌區(qū)最多，為16宗，其次是研口區(qū)，交易11宗，江岸區(qū)成交9宗，漢陽區(qū)僅區(qū)土地供應(yīng)量最大，其中僅P(2004)018號地塊就有約468畝，其次為漢陽區(qū)，青山區(qū)土地供應(yīng)量最小。2004年武漢土地出讓情尻圖6.1分區(qū)土地供應(yīng)情況分析成交土地面積1120456平方米；居住、商業(yè)用地20宗，成交土地面積1155398.95平方米；商業(yè)用地9宗，成交土地局。 其余為商服、交通等用地。逐步顯現(xiàn)。而土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接影響未來幾年的開發(fā)量及房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房 地產(chǎn)市場價格走勢等，科學合理的土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。區(qū)域供應(yīng)土地面積2004年，出讓土地61宗，其中武昌區(qū)最多，為16宗，其次是研口區(qū)，交易11宗，江岸區(qū)成交9宗，漢陽區(qū)僅區(qū)土地供應(yīng)量最大，其中僅P(2004)018號地塊就有約468畝，其次為漢陽區(qū)，青山區(qū)土地供應(yīng)量最小。2004年武漢土地出讓情尻圖2005年武漢市交易的房地產(chǎn)開發(fā)土地用途呈現(xiàn)多樣化在供應(yīng)的61宗開發(fā)用地中，居住用地22宗,面積311901.74平方米，改變了2003年上半年以住宅用地供應(yīng)為主,無商業(yè)用地供應(yīng)的格近年來，武漢市政府通過實施土地儲備制度，對土地資產(chǎn)的管理力度不斷加強，對武漢市房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用成交8宗，其余的洪山區(qū)、青山區(qū)、江漢區(qū)各成交宗數(shù)都5宗左右。土地供應(yīng)總量以江岸*?miu-HJIE，mtn■atmj玄氏后設(shè)舊層離a叵口底岳 蜀山E藏呂E上幽竄崖■I事而豪)2004年武漢土地交易情況尚密7QUO25U1D-Ilin]snniisnu雙■巨ti雙巨K)? 區(qū)域供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積江岸區(qū)供應(yīng)的土地面積大，用地強度較大，規(guī)劃建筑面積最大；其次為武昌區(qū)。從各區(qū)域規(guī)劃建筑面 積大小的排序來看，與各區(qū)供應(yīng)土地面積大小的情況基本一致， 僅洪山區(qū)供應(yīng)土地因用地強度低于漢陽區(qū) ，所以雖然土地供應(yīng)面積大于漢陽區(qū)，但規(guī)劃建筑面積略低于漢陽區(qū)2004年度七大主城區(qū)綜合、住宅平均容積率江岸江漢橋口漢陽武昌洪山青山合計綜合2.613.8112.4612.912.432.5112.462.58含居住2.623.872.483.822.622.932.462.696.2土地供應(yīng)價格區(qū)域土地交易單價情況分析區(qū)域土地交受土地所在區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況、用地性質(zhì)、地塊條件及未來市場預期等因素的影響，各易單價呈現(xiàn)較大的差異性。區(qū)域土地交在平均單價方面，各區(qū)交易地塊的平均單價在 188萬元/畝——400萬元/畝之間。洪山區(qū)以401萬元/畝的價格居于首位，因洪山區(qū) 2004年供應(yīng)土地以居住用地和商業(yè)用地為主， 且有兩宗土地容積率分別達到了4和3.6 ;其次為漢陽區(qū)353.2萬元/畝，而江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)價格較接近，青山區(qū)平均單價最低為101萬元/畝。劉皿年武漢各區(qū)平均地價從全市交易地塊的單價分布區(qū)間來看,2004從全市交易地塊的單價分布區(qū)間來看,2004年成交地塊中，主流價格在200—300萬元/畝之間,均為居住用地或居住、商業(yè)用地；高于400均為居住用地或居住、商業(yè)用地；高于400萬元/畝的土地大多為商業(yè)用地。76----76----300萬元/畝之間，差距較大,其一是因為交易地塊的用地性質(zhì)差異大，二是因為成交的 16宗地塊處于不同的區(qū)域，雖每個地塊各具資81萬81萬元/畝一一818萬元/畝，主要是由于用地性質(zhì)及地塊的區(qū)位條件的差異， 81萬元/畝的地塊位于研口區(qū)古田四路，其用地性質(zhì)為居住用地；而 818萬元/畝的地塊位于中山大道242號，鄰近漢正街，處于武漢市繁華的商業(yè)地帶，其用地性質(zhì)為商業(yè)用地。?區(qū)域平均樓面地價分析2004年土地交易中，洪山區(qū)平均樓面地價最高，為 2174.2元/平方米；其次是漢陽區(qū)，平均樓面地價為2119.2元/平方米；青山區(qū)的平均樓面地價最低， 為960元/平方米。洪山區(qū)2004年供應(yīng)的7宗土地中有3宗為商業(yè)用地，其中在下半年被武漢國華禮品發(fā)展有限公司拿走 P(2004)068地塊樓面地價達到了4620元/平方米，整體拉高了區(qū)域平均樓面地價。1000元/平方米 1500元/平方13.971000元/平方米 1500元/平方13.97萬平方米)，樓面地價達1861元米的區(qū)間。如武昌區(qū)因湖北省建筑機械廠地塊規(guī)模大 (占地面積/平方米，始終在中游徘徊。如M年武漢各區(qū)平均樓面地價 I口元/平方H6.3土地交易市場看點2004年已被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為 “政策年”，大大小小的包括土地市場、 房地產(chǎn)金融市場、經(jīng)濟適用 房等政策的出臺，使房地產(chǎn)市場引起各方面關(guān)注，而眾多發(fā)展商的投資更為理性， 2004年上半年武漢市土地交易市場的一些現(xiàn)象也顯現(xiàn)了政策對于土地市場的影響力度。? 本土企業(yè)成為土地市場的主角據(jù)2003年武漢市土地市場有關(guān)資料顯示，武漢市土地市場地價過億的地塊共 11宗，其中就有6宗被外地開發(fā)企業(yè)競得，其規(guī)模之大、價位之高、總額之巨，均創(chuàng)下當時之紀錄。其頻頻在土地交易市場上顯現(xiàn)出的豪氣，更是讓“漢軍”感覺到危機壓頂。面對外來資本的強勢入侵，武漢市本土房地產(chǎn)企業(yè)異軍突起，從 2004年土地市場交易情況來看，交易的61宗地塊多數(shù)被武漢市本地企業(yè)收入囊中，地價過億的地塊有 16宗，其中15宗也都為武漢本土企業(yè)所奪得。尤其是武漢中心城區(qū)擁有 “地王之王”之稱的“二七”地塊在第三次推出時，以11.37億元的天價成功出讓，而取得開發(fā)權(quán)的的竟然是武漢本土民營企業(yè) 一一武漢東立置業(yè)發(fā)展有限公司。同時，由武漢市房地產(chǎn)業(yè)兩大巨頭合縱連橫 一一城開集團和統(tǒng)建集團聯(lián)合組建武漢地產(chǎn)開發(fā)投資 (集團)有限公司浮出水面，今年地產(chǎn)集團旗下公司短短 80天內(nèi)幾番出手，一舉拿下省建機、積玉研等數(shù)宗身價過億的地塊。唯一一宗被外地企業(yè)投得的過億土地是 P(2004)070地塊。上海世茂建設(shè)有限公司在整個競拍過程中雖然僅15分鐘左右便結(jié)束了本次交易， 但無論是從供地規(guī)模上、 交易價格上，858畝的占地和31.5億元的總價都大大超過了04年上半年東立置業(yè)取得的 P(2004)018號地塊，樓面地價1967元/平方米，高出P(2004)018號地塊600多元(P(2004)018號地塊樓面地價1340元/平方米)，創(chuàng)下了武漢土地出讓史上的又一個新高0綜上所述，土地市場的種種跡象表明：雖然P(2004)070被上海世茂以31.5億元的總價，這不僅在武漢，在全國土地市場都是屈指可數(shù)的。但是， 2004年本土企業(yè)還是成為土地市場的主角? 土地供應(yīng)以舊城改造項目為主，帶動存量土地供應(yīng)為在保護資源和土地供應(yīng)上找到一個平衡點，武漢市近年加強了土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)管理，并通過舊城改造帶動存量土地供應(yīng)。同時，為改善城市環(huán)境，提升城市功能，舊城改造也是武漢市的重要 舉措。上半年成交的地塊，如武昌的省建機地塊、積玉硚地塊，漢口的九如巷地塊、二七地塊等，這些本 年度業(yè)界關(guān)注焦點的地塊均為舊城改造項目。?房地產(chǎn)市場日趨成熟，發(fā)展商拿地趨于理性隨著武漢市房地產(chǎn)市場的逐漸成熟及規(guī)范發(fā)展，國家一系列政策法規(guī)的出臺，武漢市土地交易市場也 趨理性。如業(yè)界一直關(guān)注的二七路地塊第三次掛牌時，僅東立一家公司報價，未進入競價程序成交；從 2004年土地揭牌現(xiàn)場的競價情況來看，參加競價的企業(yè)也相當謹慎，如江岸區(qū)解放大道 738號的地塊，從 5230萬元升至7020萬元，競價達121輪次，每次加價以10萬元為單位。這些現(xiàn)象表明，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)對土地需求迫切，但是投資行為謹慎，這是土地市場規(guī)范發(fā)展后的必然趨勢。?開發(fā)企業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整，中小面積地塊競爭激烈經(jīng)營性土地完全按照市場化機制運作后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭日趨激烈。目前武漢市開發(fā)商手中的存量土地已所剩無幾，更加劇了這種競爭。大型企業(yè)以其雄厚實力，成為今后追求大規(guī)模、高檔次樓盤開 發(fā)項目的主力軍；而中小型企業(yè)的競爭因資金實力、開發(fā)能力有限，則加入中小規(guī)模地塊的激烈競爭。上半年中小規(guī)模地塊的競價增漲幅度大大高于大規(guī)模地塊的增漲幅度，如P(2004)018號地塊僅一家企業(yè)報價，以底價成交；而位于解放大道 134號，面積為1149.84平方米的商業(yè)地塊，底價為150萬元，最后成交價達800萬元，增漲幅度為433.33%。當然，為形成良好的市場競爭氛圍，土地部門也有意識地進行土地的梯度供應(yīng)，兼顧大中小企業(yè)的發(fā)展需要。?外地企業(yè)紛紛相中武漢P(2004)070地塊的競爭中，除上海世茂建設(shè)有限公司外，參與該地塊競拍的另外三家也全部是外地背景企業(yè)：新加坡仁恒投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司和新中泰有限公司，而且無一不是大有來 頭。世茂建設(shè)的投資者是家族公司“世茂投資”與上市公司“世茂股份”，他們統(tǒng)屬世茂系，而其首腦就 是2003年福布斯內(nèi)地富豪榜第三名、號稱“富翁中的黑馬”的許榮茂。新加坡仁恒 十幾年前便開始在長三角從事 房地產(chǎn)開發(fā)，取得了較大的發(fā)展；近幾年不失時機地以成都、云南、貴陽作為前導性投資據(jù)點，參與西部大開發(fā)。綠城是中國最大的民營 房地產(chǎn)集團之一，其開發(fā)足跡已遍及浙江省內(nèi)外十幾大個城市。此次和世茂競爭最為激烈的就是綠城，可見浙資進軍武漢的決心。新中泰則隸屬于亞洲首富李嘉誠旗下的長和戰(zhàn)艦?？梢姷耐顿Y潛力以逐漸吸引了眾多外地開發(fā)商的關(guān)注。7、2002至2004年房地產(chǎn)業(yè)重要政策法規(guī)概況11號令2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā) 11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，宅等各類經(jīng)營性用地，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從 7月1宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，北京市近 90%的土地是通過 協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。33號文件為具體實施 11號文，2002年6月底北京市出臺了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓 有關(guān)規(guī)定的通知》（也就是33號文件），該文件重申了經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進 行公開交易外，同時卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個口子”，即綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目、開發(fā)帶危舊房改造項目以及國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地。這個文件使協(xié) 議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當多的項目都套上了這四類名目，實際上是一個“緩期執(zhí)行”的做法；截止彼時，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。121號文件2003年6月5日，央行印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號），要求商業(yè)銀行進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范房地產(chǎn)信貸風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。此文件對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴格的限制，引起業(yè)界反對聲一片。18號文件2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即“國務(wù)院18號文件”，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。4號令2004年2月，北京市國土房管局聯(lián)合四部門制定了《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》（4號文件），短短6條700多字，將原先留的口子一一堵死，整個北京土地市場原有的游戲規(guī)則被完全改變。4號令明確了經(jīng)營性用地全部入市交易、堵上“四個口子”的同時，也規(guī)定按“33號令”可以協(xié)議出讓且發(fā)改委或規(guī)劃委已立項或回復規(guī)劃審批意見書但尚未辦理土地出讓手續(xù)的項目，作為歷史遺留問題妥善處理。71號文件2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即71號令），要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。8、 2005年武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)發(fā)展走勢分析離不開全國房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢和武漢市的經(jīng)濟發(fā)展水平，因此，我們依據(jù)房地產(chǎn)政策面、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素、房價收入比、房地產(chǎn)投資偏好等，從宏觀和微觀兩個方面對武漢市 2005年的進行預測：、從政策面分析2005年國家的房地產(chǎn)調(diào)控力度可能略高于20042005年國家的房地產(chǎn)調(diào)控力度可能略高于屋拆遷政策將對房屋拆遷量產(chǎn)生一定的抑制作用，土地招拍掛的政策將使平均地價有所升高，但房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)門檻也將因此而提高，中小開發(fā)商由于資金實力有限將大量退出成片土地出讓市場。2004年10月份以后，廣州、杭州等全國熱點地區(qū)的房價開始走弱，但沈陽、武漢、重慶、成都這些二、三線城市房價升勢依然比較明顯。因此，明年，開發(fā)商和投機資金由于在一線城市的投資風險加大，利潤空間縮窄，將會向二、三線城市及中西部城市進行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，由此，武漢等二線城市可能會出現(xiàn)一定的補漲。、從投資者和消費者信心分析2004年湖北經(jīng)濟增長率連續(xù) 5年下降以來出現(xiàn)首次回升，經(jīng)濟實力不斷增強，財政收入大幅增長。2004年，全市13個區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 997.66億元，增長 13.8%，增幅比上年提高 1.3個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)102.59億元，增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè) 337.69億元，增長 17.7%；第三產(chǎn)業(yè) 557.38億元，增長13.2%。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重由上年的10.9：34.2：54.9調(diào)整為10.3：33.8：55.9。區(qū)級經(jīng)濟逐步成為拉動全市經(jīng)濟快速增長的重要支撐。 2004年，區(qū)級經(jīng)濟對全市 GDP勺貢獻率為45.1%,拉動全市經(jīng)濟增長 6.7個百分點。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。2004年，13個區(qū)共完成固定資產(chǎn)投資（不含房地產(chǎn)投資）221.86億元，比上年增長 31.4%。其中：基本建設(shè)投資 110.47億元，比上年增長 35.9%，占全市的 34.2%；更新改造投 資27.94億元，增長35.6%。由此看來，武漢經(jīng)濟啟動的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，這將極大地提升武漢房地產(chǎn)投資 與消費的信心。、從供給上分析2004年武漢新開工面積達 608.91萬平方米，增長 1.4%，銷售商品房 658.08萬平方米，增長 21.2%。呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，市場需求極其旺盛。而 2004年1－6月份，武漢經(jīng)濟適用房僅完成投 資1.15億元，下降 40.4%，施工面積42.8萬平方米，下降 39.6%。7月，去年武漢市經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃已出臺，施工面積也僅為58.02萬平方米，因此，2005年，武漢經(jīng)濟適用房供應(yīng)量將繼續(xù)略有下降，低檔房的減少相對使房屋均價會有所提高。、從需求上分析隨著武漢中心城區(qū)舊城改造步伐加快，促使拆遷居民成為了武漢市購房的主要動力，剛性需求直線上 升。此外，外地居民購房比例雖低于熱點城市的 15%以上的水平，但伴隨著武漢經(jīng)濟的增長，異地置業(yè)越 加頻繁，再加上投資性購房已經(jīng)啟動，預計 2005年投資性購房和外地居民購房比例將會大幅上升。、從購買力上分析城市居民收入明顯增加。2004年，我市城市居民人均可支配收入9564.05元，年凈增額首次突破千 元，達到1039.53元，增長12.2%，增幅創(chuàng)近七年來最好水平。從收入構(gòu)成來看，人均工薪收入 6958.38元，增長13.6%，是構(gòu)成居民可支配收入的主體，占全部可支配收入的72.8%，在工薪收入中，工資及補貼收入6800.14元，同比增長 15.1%，對可支配收入的貢獻率為85.7%。加上公積金購房條件進一步放寬，武漢市居民購房能力將進一步