北京房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告

房地產(chǎn)外外部環(huán)境境分析報(bào)報(bào)告2022年10月25日北京此報(bào)告僅僅供客戶戶內(nèi)部使使用。未未經(jīng)遠(yuǎn)卓卓管理顧顧問公司司書面許許可，其其他機(jī)構(gòu)構(gòu)不得擅擅自傳閱閱、引用用或復(fù)制制。北京華融融綜合投投資公司司戰(zhàn)略咨咨詢項(xiàng)目目公司遠(yuǎn)景景和戰(zhàn)略略環(huán)境分析析內(nèi)部診斷斷最佳實(shí)踐踐研究綜合分析析實(shí)施舉措措外部環(huán)境境分析在在戰(zhàn)略研研究框架架中的地地位2外部環(huán)境境研討會(huì)會(huì)將在繼繼承北京京華融歷歷史戰(zhàn)略略規(guī)劃成成果的基基礎(chǔ)上，，審視新新環(huán)境變變化帶來來的歷史史性機(jī)遇遇及威脅脅，我們們將討論論的核心心議題是是：要求：本次研研討會(huì)將將聚焦于于北京華華融未來來整體發(fā)發(fā)展，而而不簡(jiǎn)單單局限于于各子業(yè)業(yè)務(wù)單元元的發(fā)展展，希望望各位參參會(huì)人員員以集團(tuán)團(tuán)利益最最大化角角度思索索問題并并提出建建設(shè)性觀觀點(diǎn)我國(guó)房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)整體發(fā)發(fā)展形勢(shì)勢(shì)如何？？細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的市場(chǎng)場(chǎng)空間及及發(fā)展趨趨勢(shì)如何何？競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況如如何？未未來行業(yè)業(yè)獲利趨趨勢(shì)如何何？本次研討討會(huì)目標(biāo)標(biāo)是否對(duì)我我們有影影響？影響是什什么？未來我們們應(yīng)如何何選擇？？3本部分研研究所要要回答的的關(guān)鍵問問題宏觀環(huán)境境對(duì)北京京華融房房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略有什什么影響響？中國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展展趨勢(shì)城市化進(jìn)進(jìn)程政府調(diào)控控影響與北京華華融相關(guān)關(guān)的細(xì)分分市場(chǎng)吸吸引力如如何？住宅地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)零售地產(chǎn)產(chǎn)寫字樓酒店4房地產(chǎn)住房地產(chǎn)產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)零售地產(chǎn)產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)典型代表表市場(chǎng)影響響因素業(yè)務(wù)特征征住宅別墅酒店式公公寓寫字樓商務(wù)酒店店商場(chǎng)ShoppingMall商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)廠房房會(huì)展中心心旅游酒店店度假村人口數(shù)量量/結(jié)構(gòu)人均收入入水平居住條件件及需求求位置、環(huán)環(huán)境配套套城市地位位、城市市經(jīng)濟(jì)水水平城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局局特點(diǎn)人口數(shù)量量/結(jié)構(gòu)人均消費(fèi)費(fèi)水平城市規(guī)模模及布局局商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)業(yè)特點(diǎn)、、地位及及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃劃布局增量開發(fā)發(fā)存量交易易銷售為主主，周期期短增量開發(fā)、、存量改造造銷售、租賃賃以及經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理等可可選擇方式式多資金需求較較大增量開發(fā)、、存量改造造商業(yè)運(yùn)營(yíng)為為先導(dǎo)多長(zhǎng)期持有有與經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)合資金占用大大多以自用廠廠房倉(cāng)庫(kù)為為主，收益益最穩(wěn)定------按物業(yè)用途途劃分，房房地產(chǎn)可分分為住宅、、商務(wù)、零零售、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)等四四大類5目錄與華融房地地產(chǎn)戰(zhàn)略相相關(guān)的重要要宏觀因素素分析中國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨趨勢(shì)城市化進(jìn)程程政府調(diào)控華融在房地地產(chǎn)主要細(xì)細(xì)分行業(yè)中中的機(jī)會(huì)分分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店6主要發(fā)現(xiàn)綜綜述置身中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是北京華華融的重要要機(jī)會(huì)龐大的市場(chǎng)場(chǎng)總量及潛潛在持續(xù)的的增長(zhǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不不平衡帶來來房地產(chǎn)企企業(yè)梯級(jí)發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)但也是重大大的挑戰(zhàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)控將是政政府長(zhǎng)期艱艱巨的任務(wù)務(wù)，對(duì)企業(yè)業(yè)發(fā)展帶來來不確定性性市場(chǎng)高速增增長(zhǎng)同時(shí)，，“透支未未來”帶來來階段總量量過剩及結(jié)結(jié)構(gòu)失衡，，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不斷增加加國(guó)際流動(dòng)資資本過剩，，國(guó)內(nèi)過度度投機(jī)加大大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)入專業(yè)化化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代代，國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資瓶頸頸限制了業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展國(guó)企特征對(duì)對(duì)北京華融融房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略的影響響有良好的政政府關(guān)系資資源，但同同時(shí)面對(duì)政政府任務(wù)及及企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)化發(fā)展的的利益平衡衡企業(yè)治理結(jié)結(jié)構(gòu)影響企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力和最終的的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)7-行業(yè)成成熟度與房房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)模式演變變示意圖-房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)/產(chǎn)品型型房地產(chǎn)投資資/資本運(yùn)運(yùn)作型房地產(chǎn)金融融/服務(wù)型型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房房地產(chǎn)香港房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家房房地產(chǎn)高利潤(rùn)階段段高風(fēng)險(xiǎn)/高高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征賣方市場(chǎng)對(duì)新增房產(chǎn)產(chǎn)需求快速速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增房產(chǎn)產(chǎn)需求穩(wěn)定定增長(zhǎng)買方市場(chǎng)以提升房產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量的需需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融融服務(wù)房地產(chǎn)金融融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房屋定制從世界范圍圍內(nèi)分析，，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有有三大發(fā)展展階段中國(guó)大規(guī)模模開發(fā)時(shí)代代尚未結(jié)束束，但少數(shù)數(shù)領(lǐng)先城市市土地稀缺缺時(shí)代已經(jīng)經(jīng)來臨，市市場(chǎng)也逐步步接近均衡衡8三大宏觀因因素從根本上決決定未來中中長(zhǎng)期中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的樂觀觀局面，但但政府宏觀觀調(diào)控帶來來了短期不不確定性231房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)高速增長(zhǎng)長(zhǎng)人口增長(zhǎng)及及結(jié)構(gòu)變化宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展城市化提速速9——中國(guó)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)歷史階段段劃分———過熱－調(diào)控控2002年年出臺(tái)土地地招拍掛制制度2003年年央行121號(hào)文件件，提高房房地產(chǎn)貸款款門檻2004年年提高銀行行存貸款利利率初步起飛期期真正意義上上的中國(guó)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)自1987年開始始形成1993.6超常發(fā)展期期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期期二次調(diào)控期期理性化規(guī)模模發(fā)展期?中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)新一輪增增長(zhǎng)已經(jīng)持持續(xù)了11年，現(xiàn)階段段房地產(chǎn)行行業(yè)正處于于二次調(diào)控控期10我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格連續(xù)11年“高歌猛猛進(jìn)”，社社會(huì)、政府府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)過熱可能能導(dǎo)致的““房地產(chǎn)泡泡沫”越來來越擔(dān)心…1991年～2005年我國(guó)商品品房?jī)r(jià)格1997年～2003年香港房地地產(chǎn)“泡沫沫”后價(jià)格格指數(shù)11政府通過金金融、土地地、稅收政政策，從供供需兩方面面對(duì)整個(gè)行行業(yè)施加影影響，促使使市場(chǎng)降溫溫促進(jìn)土地供供應(yīng)透明化化，規(guī)范了了房地產(chǎn)企企業(yè)行為通過加強(qiáng)政政府對(duì)土地地的規(guī)劃和和出讓的控控制，加強(qiáng)強(qiáng)了政府調(diào)調(diào)控市場(chǎng)的的力度企業(yè)囤積土土地的行為為受到抑制制提高了土地地獲取的難難度和成本本促進(jìn)了行業(yè)業(yè)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目策劃等等業(yè)務(wù)能力力的提升貸款利率的的提高，貸貸款審批條條件的嚴(yán)格格，將抑制制部分區(qū)域域房地產(chǎn)投投資購(gòu)買過過熱的現(xiàn)象象，控制總總體的需求求規(guī)模，減減慢需求增增長(zhǎng)速度擠擠出市場(chǎng)需需求中的泡泡沫成份政策總體導(dǎo)導(dǎo)向?yàn)橥ㄟ^過對(duì)供需的的影響，達(dá)達(dá)到在供需需基本平衡衡的情況下下房?jī)r(jià)穩(wěn)步步上升土地政策金融政策供應(yīng)需求提高開發(fā)企企業(yè)銀行貸貸款的門檻檻，有利于于資金實(shí)力力強(qiáng)的企業(yè)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，促進(jìn)進(jìn)行業(yè)的整整合和產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)金融融手段的創(chuàng)創(chuàng)新減緩房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的發(fā)發(fā)展速度，，降低發(fā)展展的風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)模式的的轉(zhuǎn)變促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變變自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)個(gè)人購(gòu)買住住房不足2年轉(zhuǎn)手交易易的，征收收全額營(yíng)業(yè)業(yè)稅；對(duì)個(gè)個(gè)人購(gòu)買非非普通住房房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交交易的，征征收差額營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；同同時(shí)對(duì)別墅墅轉(zhuǎn)讓交易易征收土地地增值稅稅收政策12目錄與華融房地地產(chǎn)戰(zhàn)略相相關(guān)的重要要宏觀因素素分析中國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨趨勢(shì)城市化進(jìn)程程政府調(diào)控華融在房地地產(chǎn)主要細(xì)細(xì)分行業(yè)中中的機(jī)會(huì)分分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店13受國(guó)家宏觀觀環(huán)境、行行業(yè)特殊因因素等影響響，不同類類型物業(yè)市市場(chǎng)化歷程程、增長(zhǎng)爆爆發(fā)點(diǎn)不同同91～92年87年98年99年2000年03年04年05年02年01年住宅商業(yè)物業(yè)寫字樓酒店住宅寫字樓商業(yè)用房規(guī)模住宅、商業(yè)業(yè)用房、辦辦公用房投投資總量及及增長(zhǎng)示意意圖南巡講話及及十四大市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確確立酒店取消福利分分房、銀行行按揭配合合零售業(yè)深度度對(duì)外資開開放辦公用房政政策性限制制影響減弱弱05年全面兌現(xiàn)現(xiàn)WTO承諾，零售售業(yè)良好預(yù)預(yù)期促使零零售地產(chǎn)快快速發(fā)展94年96年城市化率超超過30％，開始加加速發(fā)展14中國(guó)城市化化空間布局局三大城市群群珠江三角洲洲城市群、、長(zhǎng)江三角角洲城市群群、京津環(huán)環(huán)渤海城市市群外向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主，制制造業(yè)和服服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，具備強(qiáng)強(qiáng)大的輻射射作用七大城市帶帶是沿長(zhǎng)江城市市帶、沿隴隴海鐵路城城市帶、哈哈大沈大城城市帶、沿沿京廣鐵路路城市帶、、濟(jì)青煙威威城市帶、、綿德成渝渝沿線城市市帶、沿南南昆鐵路城城市帶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛潛力較大，，第一、第第二產(chǎn)業(yè)為為主，第三三產(chǎn)業(yè)較弱弱中心城市是是以省會(huì)城市市和具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的特色色地級(jí)市為為主的區(qū)域域中心城市市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的排頭頭兵該布局將容容納全國(guó)人口的的50％，高素質(zhì)質(zhì)人才的75％可創(chuàng)造85％的GDP，全國(guó)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的的90％外貿(mào)進(jìn)出口口總量95％未來20年，有2/3財(cái)富向珠三三角、長(zhǎng)三三角和京津津環(huán)渤海三三大城市群群集聚未來中國(guó)城城市化演進(jìn)進(jìn)將形成三三大城市群群、七大城城市帶和若若干中心城城市圈的格格局**未來全國(guó)城城市空間布布局還會(huì)直直接受政府府區(qū)域發(fā)展展政策影響響15人口、財(cái)富富的集聚效效應(yīng)，將對(duì)對(duì)未來我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)不不同細(xì)分市市場(chǎng)產(chǎn)生影影響總量需求快快速增長(zhǎng)，，目前仍是是住宅地產(chǎn)產(chǎn)黃金時(shí)期期，預(yù)計(jì)到到2030年之之前前都都將將保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定高高速速增增長(zhǎng)長(zhǎng)區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)快快速速變變化化：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)大大型型城城市市住住宅宅集集中中；；郊郊區(qū)區(qū)高高端端別別墅墅需需求求穩(wěn)穩(wěn)定定增增長(zhǎng)長(zhǎng)住宅宅物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)快快速速變變化化：：大大型型城城市市高高密密度度住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)三大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)目目前前GDP貢獻(xiàn)獻(xiàn)占占全全國(guó)國(guó)35%，對(duì)對(duì)比比美美國(guó)國(guó)三三大大城城市市群群（（67%），，日日本本三三大大城城市市群群（（70%）還還有有較較大大發(fā)發(fā)展展空空間間，，以以商商務(wù)務(wù)地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特點(diǎn)點(diǎn)看看，，三三大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)總總量量規(guī)規(guī)模模大大，，集集中中于于中中高高端端，，仍仍將將成成為為商商務(wù)務(wù)地地產(chǎn)產(chǎn)的的核核心心熱熱點(diǎn)點(diǎn)；；特特別別是是適適合合用用地地稀稀缺缺的的前前提提下下，，持持有有增增值值價(jià)價(jià)值值凸凸現(xiàn)現(xiàn)其他他中中心心城城市市伴伴隨隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展及及商商務(wù)務(wù)交交流流的的頻頻繁繁，，也也會(huì)會(huì)有有一一定定的的發(fā)發(fā)展展空空間間，，但但相相對(duì)對(duì)離離散散總總量量規(guī)規(guī)模模較較小小商務(wù)務(wù)地地產(chǎn)產(chǎn)零售售地地產(chǎn)產(chǎn)三大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)將將零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，高高端端零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)相相對(duì)對(duì)集集中中，，具具有有全全國(guó)國(guó)性性的的輻輻射射力力中心心城城市市對(duì)對(duì)零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)具具有有區(qū)區(qū)域域性性輻輻射射力力其他他城城市市零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展速速度度最最慢慢，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新新相相對(duì)對(duì)落落后后16從城城市市內(nèi)內(nèi)部部空空間間格格局局看看，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展、、城城市市規(guī)規(guī)模模、、人人口口數(shù)數(shù)量量有有著著共共性性的的演演變變趨趨勢(shì)勢(shì)居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)副城心郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVV城市市發(fā)發(fā)展展階階段段及及內(nèi)內(nèi)部部空空間間變變化化伴隨隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展、、城城市市規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)大大、、人人口口數(shù)數(shù)量量增增長(zhǎng)長(zhǎng)住宅宅總總量量擴(kuò)擴(kuò)張張最最大大，，并并且且逐逐步步外外延延、、郊郊區(qū)區(qū)化化商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)（（商商務(wù)務(wù)地地產(chǎn)產(chǎn)、、零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)））有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的區(qū)區(qū)位位屬屬性性，，一一般般集集聚聚在在城城市市幾幾何何中中心心，，總總量量變變化化不不大大，，位位置置相相對(duì)對(duì)固固定定，，適適合合商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)用用地地稀稀缺缺工業(yè)業(yè)逐逐步步郊郊區(qū)區(qū)化化甚甚至至?xí)?huì)從從城城市市剝剝離離17住宅商務(wù)圈商業(yè)圈工業(yè)區(qū)寫字樓酒店(商務(wù))與工業(yè)、商業(yè)結(jié)合辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大商業(yè)、商務(wù)一體化為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力混合居住，新住宅區(qū)建設(shè)少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來越大居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會(huì)近郊工業(yè)區(qū)新建要求寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求發(fā)展展焦焦點(diǎn)點(diǎn)住宅宅持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)崛崛起起工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展典型型城城市市規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)張張對(duì)對(duì)城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、各各種種地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的影影響響18外部部環(huán)環(huán)境境分分析析方方法法論論外部部環(huán)環(huán)境境分分析析結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈及及行行業(yè)業(yè)全全景景圖圖產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、分分類類及及特特點(diǎn)點(diǎn)說說明明外部影響因素素說明行業(yè)的發(fā)展歷歷史行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)規(guī)模行業(yè)未來的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，增增長(zhǎng)速度行業(yè)的市場(chǎng)集集中度業(yè)務(wù)的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間間未來趨勢(shì)背景說明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局19目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店20住宅地產(chǎn)外部部機(jī)會(huì)評(píng)估市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間中國(guó)住宅地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程程較早，目前前總量達(dá)1.2萬億，是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主體預(yù)計(jì)至2033年前住宅市場(chǎng)場(chǎng)仍將保持15％～20％的平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率2006年政府調(diào)控力力度加大，對(duì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生不確定影影響全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展不平衡產(chǎn)生生各區(qū)域梯級(jí)級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)集中度不高，，既有全國(guó)發(fā)發(fā)展的專業(yè)企企業(yè)，也有區(qū)區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)業(yè)存在最大企業(yè)占據(jù)據(jù)市場(chǎng)份額不不到1％，目前只有有萬科、順馳馳、綠地、珠珠江合生等少少量企業(yè)年銷銷售額在100億以上規(guī)模、能力領(lǐng)領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)業(yè)快速形成北京華融及下下屬金融街控控股均有住宅宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)總總量巨大，高高速增長(zhǎng)的住住宅市場(chǎng)，華華融需要思考考住宅市場(chǎng)的的戰(zhàn)略性意義義如果將住宅地地產(chǎn)作為戰(zhàn)略略核心業(yè)務(wù)，，華融需要整整合團(tuán)隊(duì)、提提煉核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力，積極極加強(qiáng)住宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備短期應(yīng)關(guān)注政政策帶來的業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)歷史獲利利較高，保持持20％以上的銷售售凈利潤(rùn)水平平，近年來受受國(guó)家宏觀調(diào)調(diào)控影響及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)影響，獲獲利水平兩級(jí)級(jí)分化，專業(yè)業(yè)化發(fā)展房地地產(chǎn)商仍可以以獲取15％以上平均利利潤(rùn)回報(bào)關(guān)鍵結(jié)論21近年來住宅市市場(chǎng)供需兩旺旺，整體呈現(xiàn)現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)1997－2005年全國(guó)住宅竣竣工、銷售面面積變化(億億平方米)1997－2005年全國(guó)住宅開開發(fā)投資完成成額及增長(zhǎng)率率全國(guó)商品住宅宅平均售價(jià)走走勢(shì)圖單位平米均價(jià)價(jià)（元）22住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司銷售毛毛利率和凈利利潤(rùn)率2005年，以住宅開開發(fā)為主的房房地產(chǎn)上市公公司利潤(rùn)比2004年有較大幅度度上升，凈利利潤(rùn)率達(dá)到12%資料來源：仲仲量聯(lián)行、遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析股票名稱市盈率個(gè)股成交量占總成交量比重‰近三年平均現(xiàn)金紅利收益率近三年平均現(xiàn)金紅利支付率近三年平均ROE%近兩年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率%近三年平均速動(dòng)比率近三年平均速動(dòng)比率萬科A13.64.791.9028.212.351.80.542.35招商地產(chǎn)13.50.951.3921.610.322.70.321.37北京城建35.20.650.5318.76.609.320.311.23金地集團(tuán)14.80.322.6149.110.334.20.601.87中華企業(yè)14.40.562.6355.511.916.00.471.35以住宅開發(fā)為為主的房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司部部分指標(biāo)從房地產(chǎn)上市市公司分析，，住宅類企業(yè)業(yè)盈利水平近近年來有所波波動(dòng)，但仍然然保持在較高高的水平23隨著新一輪的的宏觀調(diào)控的的持續(xù)，預(yù)計(jì)計(jì)我國(guó)的住宅宅過熱發(fā)展的的勢(shì)頭將得到到控制，房?jī)r(jià)價(jià)漲幅也將回回歸合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%96979899000102030405E06E07E08E09E15%左右的長(zhǎng)期合理增幅房地產(chǎn)投資增增幅預(yù)計(jì)將回回落至15%～20％左右的合理理水平-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%96979899000102030405E06E07E08E09E03年以前年均4.6%的房?jī)r(jià)漲幅房?jī)r(jià)漲幅將回回歸理性促使行業(yè)集中中度提高產(chǎn)品調(diào)整，促促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多樣化區(qū)域轉(zhuǎn)移，促促使供需平衡衡化促使企業(yè)管理理水平提高給住宅房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)帶來的4大影響24北京市住宅市市場(chǎng)近年高速速增長(zhǎng)，2004年開始銷售面面積超過竣工工面積，價(jià)格格也開始急速速攀升受宏觀調(diào)控的的影響，2004年北京的竣工工面積下降，，首次低于銷銷售面積，在在受價(jià)格因素素抑制下銷售售面積持續(xù)上上升，住宅會(huì)會(huì)長(zhǎng)期會(huì)保持持旺盛的需求求萬平方米050010001500200025003000200020012002200320042005住宅銷售面積及竣工面積銷售面積竣工面積資料來源：北北京市統(tǒng)計(jì)局局北京住宅價(jià)格格及年增長(zhǎng)率率元/平米25總體而言，北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)在未來10年左右時(shí)間仍仍將保持高速速穩(wěn)定增長(zhǎng)2000年市場(chǎng)總量將處處于平穩(wěn)發(fā)展展?fàn)顟B(tài)，住宅宅郊區(qū)化特征征更加明顯2020年前前后北京規(guī)劃劃人口1800萬人均GDP將達(dá)到10000美元人均居住面積積30平米以以上市場(chǎng)總量時(shí)間-北京房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展示意圖圖-2006～2008年2020年2002年年北京京市房房地產(chǎn)產(chǎn)場(chǎng)化化進(jìn)程程加快快，土土地出出讓政政策逐逐步規(guī)規(guī)范透透明，，金融融信貸貸管制制更加加嚴(yán)格格，““三外外”企企業(yè)紛紛紛涌涌入，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，利利潤(rùn)率率水平平趨降降受奧運(yùn)運(yùn)會(huì)影影響，，市場(chǎng)場(chǎng)總量量會(huì)出出現(xiàn)膨膨脹期期、萎萎縮期期和恢恢復(fù)期期等階階段性性波動(dòng)動(dòng)，但但總體體發(fā)展展將保保持平平穩(wěn)增增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)勢(shì)；到08年預(yù)預(yù)計(jì)人人均GDP將達(dá)到到5000～6000美美元，，人均均居住住面積積28平方方米，，市場(chǎng)場(chǎng)總量量增長(zhǎng)長(zhǎng)將逐逐步趨趨緩26目錄與華融融房地地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略相相關(guān)的的重要要宏觀觀因素素分析析中國(guó)宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)人口發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)城市化化進(jìn)程程政府調(diào)調(diào)控華融在在房地地產(chǎn)主主要細(xì)細(xì)分行行業(yè)中中的機(jī)機(jī)會(huì)分分析住宅地地產(chǎn)商業(yè)地地產(chǎn)零售地地產(chǎn)寫字樓樓酒店27商業(yè)地地產(chǎn)關(guān)關(guān)鍵發(fā)發(fā)現(xiàn)綜綜述2000年以來來，中中國(guó)出出現(xiàn)真真正意意義上上的商商業(yè)地地產(chǎn)2005年總體體商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（主主要包包括零零售地地產(chǎn)、、寫字字樓地地產(chǎn)））市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模模為3000～4000億元受產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境境、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策影影響不不同類類型的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)興起起時(shí)間間不同同，零零售地地產(chǎn)2000年，酒酒店2000年，寫寫字樓樓2002年，市市場(chǎng)受受國(guó)家家宏觀觀調(diào)控控影響響較大大，特特別是是2005年以來來受國(guó)國(guó)家宏宏觀調(diào)調(diào)控影影響，，投資資增速速減緩緩商業(yè)地地產(chǎn)對(duì)對(duì)全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心心、城城市黃黃金地地帶高高度依依賴，，2000年以來來呈現(xiàn)現(xiàn)跑馬馬圈地地的特特點(diǎn)，，一線線城市市土地地稀缺缺性凸凸顯，，二線線城市市已經(jīng)經(jīng)成為為行業(yè)業(yè)熱點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)格格局分分散，，總體體市場(chǎng)場(chǎng)集中中度不不高商業(yè)地地產(chǎn)除除香港港、新新加坡坡等領(lǐng)領(lǐng)先企企業(yè)以以外，，國(guó)內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)尚未未形成成真正正的領(lǐng)領(lǐng)先者者，多多數(shù)由由歷史史住宅宅開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)展展而來來，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、能力力，特特別是是資本本實(shí)力力有很很大欠欠缺市場(chǎng)集集中度度不高高，但但國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)紛紛紛謀求求打通通資本本通道道并加加強(qiáng)專專業(yè)化化能力力，預(yù)預(yù)期行行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先者者將快快速產(chǎn)產(chǎn)生28商業(yè)地地產(chǎn)綜綜述（（續(xù)））商業(yè)地地產(chǎn)在在初期期表現(xiàn)現(xiàn)雖有有些盲盲目，，但總總體看看處于于低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高高利潤(rùn)潤(rùn)的階階段，，伴隨隨供應(yīng)應(yīng)的高高速增增長(zhǎng)，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)水平平已經(jīng)經(jīng)大大大提升升2000年以來來，商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展過過熱，，階段段過剩剩、結(jié)結(jié)構(gòu)過過剩的的表現(xiàn)現(xiàn)突出出，少少量商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目出出現(xiàn)投投資失失敗總體而而言，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)地帶帶的高高端商商業(yè)地地產(chǎn)投投資保保持了了較高高的獲獲利水水平，，開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)獲利利最大大，平平均在在15％～20％，但但土地地稀缺缺已導(dǎo)導(dǎo)致開開發(fā)企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售為為租賃賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)，獲獲取長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)穩(wěn)定回回報(bào)（（經(jīng)營(yíng)營(yíng)性IRR在5％～15％不等等，隱隱含土土地增增值平平均年年5％～6％）一句話話結(jié)論論：市市場(chǎng)空空間適適中，，短期期暴利利導(dǎo)致致過熱熱增長(zhǎng)長(zhǎng)，預(yù)預(yù)期未未來2～3年內(nèi)圈圈地時(shí)時(shí)代將將逐步步結(jié)束束，增增長(zhǎng)速速度放放緩，，市場(chǎng)場(chǎng)集中中度將將快速速上升升，細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)的的行業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者將將在未未來3年內(nèi)形形成29不同物物業(yè)類類型近近年來來的增增長(zhǎng)速速度差差異較較大，，但與與國(guó)家家整體體房地地產(chǎn)投投資波波動(dòng)趨趨勢(shì)保保持一一致資料來來源：：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分分析中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長(zhǎng)長(zhǎng)率關(guān)鍵發(fā)發(fā)現(xiàn)2003年、2004年中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)投投資增增長(zhǎng)高高達(dá)30％，出出現(xiàn)一一定的的過熱熱跡象象，2005年受國(guó)國(guó)家宏宏觀調(diào)調(diào)控影影響，，房地地產(chǎn)投投資增增速放放緩住宅物物業(yè)投投資增增長(zhǎng)率率相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定，近近年來來保持持了22％～30％的增增長(zhǎng)速速度自1999年開始始，伴伴隨中中國(guó)商商業(yè)進(jìn)進(jìn)一步步繁榮榮，商商業(yè)地地產(chǎn)投投資加加速；；2003年、2004年全國(guó)國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資資增速速一度度達(dá)37％、35％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)投投資增增速辦公物物業(yè)2002年開始始爆發(fā)發(fā)增長(zhǎng)長(zhǎng)，2003年增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度達(dá)34%302002年以來來商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)有著著鮮明明的爆爆發(fā)性性特點(diǎn)點(diǎn)，特特別集集中于于一、、二線線城市市黃金金地塊塊的投投資發(fā)發(fā)展，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊塊的持持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)成成為典典型模模式經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速城市化進(jìn)程加快有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升人均收入水平上升零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速一線城市土地稀缺性凸顯二線城市土地價(jià)值上升跑馬圈圈地，，更新新改造造2002、2003年商業(yè)用用房、、辦公公用房房投資增增長(zhǎng)速速度超超過30％嘉里建建設(shè)素素來以以高端端商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資資發(fā)展展著稱稱，“土地地供應(yīng)應(yīng)有限限之黃黃金地地段向向?yàn)槭资走x，，此等等地段段在市市況不不明的的情況況下，，有較較強(qiáng)的的保值值及反反彈能能力””31目錄與華融融房地地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略相相關(guān)的的重要要宏觀觀因素素分析析中國(guó)宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)人口發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)城市化化進(jìn)程程政府調(diào)調(diào)控華融在在房地地產(chǎn)主主要細(xì)細(xì)分行行業(yè)中中的機(jī)機(jī)會(huì)分分析住宅地地產(chǎn)商業(yè)地地產(chǎn)零售地地產(chǎn)寫字樓樓酒店32零售地地產(chǎn)外外部機(jī)機(jī)會(huì)評(píng)評(píng)估市場(chǎng)空空間競(jìng)爭(zhēng)空空間獲利空空間2005年零售售地產(chǎn)產(chǎn)增量量總額額達(dá)1900～2000億目前我我國(guó)零零售地地產(chǎn)存存量約約2.2億平米米，預(yù)預(yù)計(jì)2033年零售售地產(chǎn)產(chǎn)總量量將達(dá)達(dá)9億～12.6億平米米，理理論年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為為5％～6％；北京市市目前前零售售地產(chǎn)產(chǎn)面積積約1324萬平米米，預(yù)預(yù)計(jì)到到2020年將發(fā)發(fā)展到到3000萬平米米，理理論年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率在在5％～6％03、04年零售售地產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)達(dá)30％以上上，導(dǎo)導(dǎo)致階階段過過剩、、空置置率迅迅速上上升外資企企業(yè)在在零售售地產(chǎn)產(chǎn)具有有相對(duì)對(duì)領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)勢(shì)，國(guó)國(guó)內(nèi)企企業(yè)快快速發(fā)發(fā)展市場(chǎng)集集中度度不高高，但但有快快速集集中趨趨勢(shì)優(yōu)質(zhì)土土地、、大規(guī)規(guī)模資資金、、商業(yè)業(yè)及地地產(chǎn)開開發(fā)整整合能能力是是行業(yè)業(yè)KSF北京華華融下下屬金金融街街控股股已經(jīng)經(jīng)投資資完成成四季季商城城單體體高端端零售售地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，目目前正正在進(jìn)進(jìn)行招招商管管理工工作，，預(yù)計(jì)計(jì)2007年投入入運(yùn)營(yíng)營(yíng)零售地地產(chǎn)是是人口口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)依依賴地地房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，，在商商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域最最具備備全國(guó)國(guó)擴(kuò)張張地潛潛力，，目前前一些些企業(yè)業(yè)（如如萬達(dá)達(dá)）正正通過過與零零售企企業(yè)地地聯(lián)盟盟合作作大舉舉拓張張對(duì)于零零售地地產(chǎn)，，華融融與金金融街街控股股地觀觀點(diǎn)有有較大大差異異，華華融系系統(tǒng)需需要盡盡快明明確對(duì)對(duì)零售售地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略態(tài)態(tài)度近年來來零售售地產(chǎn)產(chǎn)處于于暴利利階段段，獲獲取優(yōu)優(yōu)質(zhì)地地塊的的企業(yè)業(yè)開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)IRR約15％～20％投資持持有環(huán)環(huán)節(jié)IRR約9％～12％但伴隨隨黃金金地塊塊的圈圈地結(jié)結(jié)束，，企業(yè)業(yè)獲利利水平平將下下滑關(guān)鍵結(jié)結(jié)論33零售地地產(chǎn)受受宏觀觀環(huán)境境因素素、零零售業(yè)業(yè)發(fā)展展影響響重大大宏觀影影響因因素零售業(yè)業(yè)零售地地產(chǎn)政策管管制放放松1992年零售售業(yè)初初步對(duì)對(duì)外資資開放放1999年起深深度開開放2005年全面面開放放中國(guó)零零售業(yè)業(yè)整體體保持持持續(xù)續(xù)快速速增長(zhǎng)長(zhǎng)，年年平均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)達(dá)10％以以上上，，自自2005年起起將將進(jìn)進(jìn)入入第第三三次次消消費(fèi)費(fèi)高高峰峰零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新新加加速速，，不不同同的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)會(huì)會(huì)有有不不同同的的發(fā)發(fā)展展速速度度區(qū)域域發(fā)發(fā)展展不不平平衡衡，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)、、人人口口規(guī)規(guī)模模大大的的城城市市零零售售業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅速速行業(yè)業(yè)集集中中度度快快速速提提高高經(jīng)濟(jì)濟(jì)影影響響因因素素中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)近近年年來來繼繼續(xù)續(xù)保保持持9％以以上上的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度2004年中中國(guó)國(guó)人人均均GDP達(dá)1000美元元以以上上，，進(jìn)進(jìn)入入大大發(fā)發(fā)展展階階段段人口口影影響響因因素素人口口持持續(xù)續(xù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2033年達(dá)達(dá)人人口口高高峰峰15.2億人人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)老老齡齡化化、、垂垂直直化化，，人人均均消消費(fèi)費(fèi)水水平平將將顯顯著著提提升升，，消消費(fèi)費(fèi)偏偏好好將將發(fā)發(fā)生生重重大大變變化化城市市化化帶帶來來人人口口向向城城市市集集中中1999年伴伴隨隨零零售售業(yè)業(yè)的的深深度度市市場(chǎng)場(chǎng)化化，，真真正正意意義義的的零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)開開始始形形成成零售售地地產(chǎn)產(chǎn)受受宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控、、零零售售業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃三三重重因因素素影影響響，，有有特特殊殊的的發(fā)發(fā)展展特特點(diǎn)點(diǎn)1999年以以來來，，中中國(guó)國(guó)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資，，特特別別是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資過過快快增增長(zhǎng)長(zhǎng)引引發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)過過熱熱增增長(zhǎng)長(zhǎng)擔(dān)擔(dān)心心，，2005年國(guó)國(guó)家家加加大大宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控力力度度，，影影響響零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增速速下下滑滑零售售行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展有有力力支支撐撐零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展，，零零售售行行業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域不不平平衡衡、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新新加加速速帶帶來來眾眾多多零零售售地地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)零售地產(chǎn)屬于于不動(dòng)產(chǎn)，特特別是百貨業(yè)業(yè)等高度依賴賴城市商業(yè)圈圈，土地資源源的稀缺性影影響零售地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展34零售地產(chǎn)同時(shí)時(shí)受兩個(gè)行業(yè)業(yè)波動(dòng)性影響響——零售行業(yè)、房房地產(chǎn)行業(yè)1992年初步開放以以來，中國(guó)零零售業(yè)增長(zhǎng)節(jié)節(jié)奏與GDP增長(zhǎng)節(jié)奏基本本吻合，相關(guān)關(guān)度在0.83左右1999年以來，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房漲跌情況與前前一年的零售售業(yè)漲跌相吻吻合，增長(zhǎng)率率平均比零售售業(yè)高GDP、零售業(yè)、商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房（零售地產(chǎn)產(chǎn)）、房地產(chǎn)產(chǎn)投資完成額額增長(zhǎng)率比較較圖零售地產(chǎn)的增增長(zhǎng)節(jié)奏與同同年房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況緊密密吻合，但波波動(dòng)幅度更大大2003年、2004年全國(guó)商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房投資資增速一度達(dá)達(dá)37％、35％，遠(yuǎn)高于全全國(guó)房地產(chǎn)投投資增速；受受政府針對(duì)房房地產(chǎn)的宏觀觀調(diào)控政策影影響，2005年商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率下跌至16％資料來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒2005》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局35區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平平?jīng)Q定了中國(guó)國(guó)商業(yè)發(fā)展梯梯次成熟度不不同，直接影影響不同類型型商業(yè)地產(chǎn)的的高速增長(zhǎng)階階段資料來源：國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒鑒中國(guó)各省的2005年人均GDP千美元/人大型購(gòu)物中心（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域便利店36以上推論未考考慮現(xiàn)階段核核心城市零售售地產(chǎn)更新因因素；2004、2005年中國(guó)零售地地產(chǎn)投資增長(zhǎng)長(zhǎng)速度達(dá)30％以上；年投投入使用的商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房達(dá)6000~7000萬平米/年從長(zhǎng)期看，零零售地產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)空間巨大，，現(xiàn)階段零售售地產(chǎn)投資增增長(zhǎng)過快值得得警惕單位：萬平米米中國(guó)城鎮(zhèn)零售售地產(chǎn)面積2005年2033年人口總量13億15億城市化率0.430.6~0.7人均商業(yè)面積0.3～0.41～1.22005年2033年22000900006800012600036000基本樂觀現(xiàn)狀：中國(guó)城鎮(zhèn)人口口合計(jì)擁有商商業(yè)面積2.8億平米未來預(yù)期：2033年中國(guó)達(dá)到人人口高峰基本情景：城城鎮(zhèn)人口擁有有商業(yè)面積9億平米樂觀情景：城城鎮(zhèn)人口擁有有商業(yè)面積12.6億平米增長(zhǎng)預(yù)測(cè)：基本情景：平平均年增長(zhǎng)2428萬平米，年復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率為為5.16％樂觀情景：平平均年增長(zhǎng)3714萬平米，年復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率為為6.43％關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)37零售地產(chǎn)與城城市規(guī)模、城城市商圈的緊緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系系商務(wù)圈商業(yè)圈寫字樓酒店(商務(wù))辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會(huì)寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集商業(yè)地產(chǎn)崛起起零售業(yè)及零售售地產(chǎn)的特征征向心聚集——商業(yè)向城市的的幾何中心聚聚集離心分散——商業(yè)向城市的的幾何中心及及少量外圍新新商圈發(fā)展離心聚集——除傳統(tǒng)商圈外外，商業(yè)離開開城市幾何中中心，向郊區(qū)區(qū)聚集38北京市老商圈圈和發(fā)展中的的新商圈正給給零售地產(chǎn)新新的發(fā)展機(jī)遇遇主要發(fā)現(xiàn)老商圈優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)新商圈優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)馬甸商圈石景山沃爾爾瑪商圈馬連道商圈木犀園商圈高碑店商圈中關(guān)村商圈亞運(yùn)村商圈亞奧商圈望京商圈燕莎商圈朝外商圈國(guó)貿(mào)商圈西單

商圈新世界

商圈圈新商圈老商圈資料來源：偉偉業(yè)顧問《北京商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)白皮書》從城市規(guī)模及及空間布局看看，北京市已已經(jīng)發(fā)展到由由第四向第五五階段過渡的的時(shí)期核心商圈王府井商圈賽特商圈39相比全國(guó)，北北京零售業(yè)尚尚有更大的發(fā)發(fā)展空間，同同時(shí)零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起伏受地地產(chǎn)業(yè)影響也也更大北京市GDP、零售業(yè)、零零售地產(chǎn)、房房地產(chǎn)投資完完成額增長(zhǎng)率率比較資料來源：北北京市統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)，北京京市統(tǒng)計(jì)局，，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒，國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局相比全國(guó)，北北京零售業(yè)發(fā)發(fā)展速度長(zhǎng)期期低于經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度，可可預(yù)期隨著零零售地產(chǎn)等硬硬件的發(fā)展，，零售業(yè)有更更大的發(fā)展空空間相比全國(guó)，北北京地產(chǎn)業(yè)受受宏觀調(diào)控影影響更大；同同時(shí)零售地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起伏受地地產(chǎn)業(yè)影響也也更大40北京市人均商商業(yè)面積跟上上海、成熟國(guó)國(guó)際大城市如如東京和紐約約比還有很大大差距資料來源：偉偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析北京市人均商商業(yè)面積近0.9平方米/人，離發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家水平（1.2平方米/人）還有一定定差距，與上上海、成熟國(guó)國(guó)際大城市如如東京和紐約約相比，還有有很大發(fā)展空空間參考：國(guó)內(nèi)大大城市上海的的發(fā)展勢(shì)頭迅迅猛，它很可可能于2007年達(dá)到紐約的的人均商業(yè)面面積，即2平方米/人北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積為1.2平米/人北京市各區(qū)人人均商業(yè)面積積比較單位：人/平方米國(guó)際人均商業(yè)業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)41《北京城市總體體規(guī)劃（2004年—2020年）》，偉業(yè)咨詢，，遠(yuǎn)卓分析以發(fā)展的觀點(diǎn)點(diǎn)來看，北京京市在未來相相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)內(nèi)還有很大發(fā)發(fā)展空間根據(jù)《北京城市總體體規(guī)劃（2004年—2020年）》，北京市常住住人口將于2020年達(dá)1800萬高峰以國(guó)際發(fā)達(dá)城城市東京為參參照，目前其其人均零售物物業(yè)面積為1.7平方米/人，2020年北京常住人人口達(dá)到高峰峰時(shí)，其零售售物業(yè)市場(chǎng)規(guī)規(guī)模將有：1800萬×1.7平方米/人=3060萬/平方米北京零售地產(chǎn)產(chǎn)于2001～2005年高速增長(zhǎng)，，之后直至2008年都處在消化化前期放量和和緩慢發(fā)展中中以國(guó)際發(fā)達(dá)城城市東京為參參照，可預(yù)見見北京的零售售地產(chǎn)市場(chǎng)仍仍有很大發(fā)展展空間。2008年以后，北京京零售地產(chǎn)仍仍有1500萬平方米的市市場(chǎng)潛力單位：萬平方方米北京零售地產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)期306015021324604現(xiàn)狀值預(yù)測(cè)值42近兩年全國(guó)及及北京零售物物業(yè)空置面積積快速上升，，也反映出市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的迅迅速放大北京市近年商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房空置增長(zhǎng)情情況北京市零售地地產(chǎn)發(fā)展速度度大大超過了了零售業(yè)發(fā)展展速度，2005年上半年其空空置率快速增增長(zhǎng)，階段性性過熱的趨勢(shì)勢(shì)初步呈現(xiàn)另一方面，北北京市人均商商業(yè)面積遠(yuǎn)低低于上海、深深圳，離發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家人均商商業(yè)面積也有有很大差距，，理論上應(yīng)有有很大需求空空間造成這種有效效需求不足的的根源與全國(guó)國(guó)零售地產(chǎn)有有效需求不足足的癥結(jié)一樣樣：商業(yè)規(guī)劃劃和需求方?jīng)]沒有真正對(duì)接接資料來源：國(guó)家發(fā)改委，，行遠(yuǎn)顧問2006，北京市統(tǒng)計(jì)計(jì)信息網(wǎng)，成業(yè)行房地產(chǎn)產(chǎn)投資顧問，高力國(guó)際截止2006年6月底，北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)產(chǎn)空置率為18.9%全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房空置面面積2004年全國(guó)零售地地產(chǎn)空置率高高達(dá)20%-25%43目前零售地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的三大主力是是機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者、、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)和原零零售企業(yè)，但但缺乏資源、、能力的整合合物業(yè)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)持有商業(yè)經(jīng)營(yíng)(零售商)消費(fèi)者融資房地產(chǎn)開發(fā)商商零售企業(yè)投資者對(duì)消費(fèi)者的理理解物業(yè)品牌影響響力零售運(yùn)營(yíng)持有能力物業(yè)開發(fā)能力力土地獲取能力力資本實(shí)力缺乏市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者規(guī)劃和

定位位規(guī)劃和定位位能力資料來源：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓分析產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)下游44目錄與華融房地產(chǎn)產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的的重要宏觀因因素分析中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)產(chǎn)主要細(xì)分行行業(yè)中的機(jī)會(huì)會(huì)分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店45寫字樓地產(chǎn)外外部機(jī)會(huì)評(píng)估估市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間寫字樓地產(chǎn)99年～02年階段供應(yīng)不不足，特別是是高端寫字樓樓更為緊缺；；03年后投資高速速增長(zhǎng)，伴隨隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)成成長(zhǎng)及大城市市財(cái)富聚集效效應(yīng)，少數(shù)發(fā)發(fā)達(dá)城市的高高端寫字樓市市場(chǎng)有持續(xù)需需求支撐作為環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城城市，北京寫寫字樓市場(chǎng)波波動(dòng)中穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，受08奧運(yùn)影響階段段提前放量，，需要一定時(shí)時(shí)期消化外資企業(yè)在寫寫字樓市場(chǎng)具具有相對(duì)領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)發(fā)展市場(chǎng)集中度偏偏低，但正在在快速集中受優(yōu)質(zhì)地塊稀稀缺影響，只只租不售成為為行業(yè)趨勢(shì)優(yōu)質(zhì)土地、大大規(guī)模資金、、高品質(zhì)物業(yè)業(yè)管理能力是是行業(yè)KSF華融歷史憑借借“金融街片片區(qū)開發(fā)”在在寫字樓開發(fā)發(fā)銷售、寫字字樓租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)方面取得了了優(yōu)異的成績(jī)績(jī)，寫字樓開開發(fā)甚至經(jīng)營(yíng)營(yíng)持有無疑是是華融系統(tǒng)核核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)務(wù)寫字樓市場(chǎng)02年起爆發(fā)成長(zhǎng)長(zhǎng)，特別在國(guó)國(guó)際化水平的的城市，甲級(jí)級(jí)寫字樓突發(fā)發(fā)放量，從長(zhǎng)長(zhǎng)期看這些城城市寫字樓持持有有著良好好的增長(zhǎng)潛力力寫字樓地產(chǎn)產(chǎn)跨地域發(fā)發(fā)展需要關(guān)關(guān)注城市GDP水平，城市市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，企業(yè)數(shù)數(shù)量、規(guī)模模（特別是是第三產(chǎn)業(yè)業(yè)），區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的輻輻射力等因因素的現(xiàn)狀狀及未來增增長(zhǎng)趨勢(shì)近年來寫字字樓地產(chǎn)處處于暴利階階段，獲取取優(yōu)質(zhì)地塊塊的企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)IRR達(dá)20％以上投資持有環(huán)環(huán)節(jié)顯性IRR約12％～20％土地增值隱隱形收益年年6％左右但伴隨黃金金地塊的圈圈地結(jié)束，，企業(yè)獲利利水平將下下滑關(guān)鍵結(jié)論46寫字樓行業(yè)業(yè)受多種因因素變化和和機(jī)遇的影影響，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、企企業(yè)數(shù)量及及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)是其根本本的推動(dòng)力力量宏觀影響因因素多種變化和和機(jī)遇寫字樓行業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變變化：以高高科技、信信息、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、知識(shí)和和服務(wù)為重重要構(gòu)成部部分和主要要增長(zhǎng)動(dòng)力力的新經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速速國(guó)際化趨勢(shì)勢(shì)和與跨國(guó)國(guó)公司海外外發(fā)展戰(zhàn)略略的調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)、人口口規(guī)模大的的城市中心心出現(xiàn)了企企業(yè)集聚的的商務(wù)區(qū)，，寫字樓發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)較較多奧運(yùn)會(huì)、世世博會(huì)等國(guó)國(guó)際活動(dòng)帶帶來的發(fā)展展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響因因素中國(guó)經(jīng)濟(jì)近近年來繼續(xù)續(xù)保持9％以上的增增長(zhǎng)速度2004年中國(guó)人均均GDP達(dá)1000美元以上，，進(jìn)入大發(fā)發(fā)展階段中國(guó)加入WTO后，對(duì)外經(jīng)經(jīng)濟(jì)日漸活活躍政策因素1998年國(guó)務(wù)院出出臺(tái)相關(guān)政政策限制樓樓堂館所的的盲目開發(fā)發(fā)2001年開始，政政策管制放放松2004年開始的宏宏觀調(diào)控又又收緊了政政策寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展不平平衡，在多多數(shù)地區(qū)處處于起步階階段，在北北京、上海海等少數(shù)城城市的發(fā)展展水平較高高寫字樓受行行業(yè)發(fā)展、、企業(yè)發(fā)展展、及城市市規(guī)劃等多多種因素影影響，有特特殊的發(fā)展展特點(diǎn)47宏觀調(diào)控政政策對(duì)寫字字樓行業(yè)的的影響非常常大，2002年開始的爆爆發(fā)性增長(zhǎng)長(zhǎng)，很大程程度上是受受前幾年受受政策影響響的投資不不足所致1998－2005年全國(guó)房地地產(chǎn)與寫字字樓投資完完成額增速速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)1998年開始執(zhí)行行的、原則則上禁止黨黨政機(jī)關(guān)和和國(guó)企三年年內(nèi)新建及及購(gòu)置辦公公樓的政策策，造成1999和2000年連續(xù)2年寫字樓投投資負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)2002年開始，辦辦公樓投資資壓抑之后后開始爆發(fā)發(fā)式增長(zhǎng)，，2003年增速更是是達(dá)到了34％的高點(diǎn)2004年下半年受受國(guó)家宏觀觀調(diào)控政策策影響，投投資增速再再次減緩資料來源：：國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局；遠(yuǎn)卓卓分析受政策影響響，投資不不足48由于政策影影響因素，，寫字樓市市場(chǎng)在1999年～2001出現(xiàn)了嚴(yán)重重的供需結(jié)結(jié)構(gòu)失衡中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，兌現(xiàn)對(duì)WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國(guó)并且在大中城市進(jìn)行布點(diǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是30%，有的甚至達(dá)到了50％新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過時(shí)、低端寫字樓和辦公用房1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)，造成連續(xù)3年寫字樓投資開發(fā)不足，1999、2000年全國(guó)寫字樓投資負(fù)增長(zhǎng)供應(yīng)不足供應(yīng)需求示意圖資料來源：：遠(yuǎn)卓分析析49寫字樓的發(fā)發(fā)展很大程程度上與城城市的發(fā)展展定位及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特特點(diǎn)有關(guān)，，長(zhǎng)期來看看，未來寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)將集聚在在三大城市市群、七大大城市帶及及若干中心心城市該布局將容容納：全國(guó)人口的的50％，高素質(zhì)質(zhì)人才的75％可創(chuàng)造85％的GDP，全國(guó)工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的的90％外貿(mào)進(jìn)出口口總量95％未來20年，有2/3財(cái)富向珠三三角、長(zhǎng)三三角和京津津環(huán)渤海三三大城市群群集聚資料來源：：《2001～2002中國(guó)城市發(fā)發(fā)展報(bào)告》；遠(yuǎn)卓分析析50北京寫字樓樓市場(chǎng)受世世界經(jīng)濟(jì)變變化和供需需結(jié)構(gòu)影響響始終處于于波動(dòng)之中中19932000200120022008-2010受1999開始的宏觀觀控制影響響，寫字樓樓供給量不不大，市場(chǎng)場(chǎng)供不應(yīng)求求，租金持持續(xù)上漲由于市場(chǎng)行行情看好，，2000年也成為幾幾年來寫字字樓投資量量較大的一一年隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)經(jīng)濟(jì)泡沫不不斷破裂，，網(wǎng)絡(luò)公司司對(duì)于寫字字樓的需求求難有大規(guī)規(guī)模的擴(kuò)張張，加上911導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)下滑，，2001年甲級(jí)寫字字樓市場(chǎng)處處于低潮19951993至1995年是北京寫字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代。以萬通新世界廣場(chǎng)為代表的高檔商用樓項(xiàng)目創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)開發(fā)歷史上的奇跡

19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)1996年，寫字樓租售價(jià)明顯反轉(zhuǎn)1995-1999年隨著峻峻工量大增增(近100萬平米的供供應(yīng)量)，北京寫字字樓市場(chǎng)市市場(chǎng)租金及及售價(jià)下調(diào)調(diào)，空置率率上升，整整體處在持持續(xù)低迷的的狀態(tài)中隨著北京申申奧成功和和中國(guó)加入入WTO，北京作為中中國(guó)的政治治、文化、、經(jīng)濟(jì)中心心，2002年寫字樓市市場(chǎng)進(jìn)入一一個(gè)上升而而且波動(dòng)的的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)2003年SARS的爆發(fā)給本本已經(jīng)較弱弱的北京寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)雪上加霜霜2004年后出現(xiàn)大大量的寫字字樓供給奧運(yùn)會(huì)前對(duì)對(duì)開發(fā)的限限制會(huì)導(dǎo)致致寫字樓的的需求放大大到極高點(diǎn)點(diǎn)，這種影影響將持續(xù)續(xù)到2009年2008年之后寫字字樓供應(yīng)斷斷檔，市場(chǎng)場(chǎng)存量將逐逐漸被吸納納注：本曲線線為示意圖圖20052005年的的北北京京寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)是是近近五五年年來來放放量量最最大大的的一一年年，，尤尤其其是是CBD和中中關(guān)關(guān)村村區(qū)區(qū)域域高高端端寫寫字字樓樓的的集集中中放放量量，，租租金金價(jià)價(jià)格格有有所所下下降降資料料來來源源：：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓卓知知識(shí)識(shí)庫(kù)庫(kù)51從2002年開開始始，，北北京京的的寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)出出較較快快增增長(zhǎng)長(zhǎng)北京京寫寫字字樓樓整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化情情況況萬平平米米0%5%10%15%20%25%集中中放放量量階階段段空置置率率43％資料料來來源源：：高高力力國(guó)國(guó)際際；；遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓卓分分析析新增增供供應(yīng)應(yīng)量量巨巨大大，，同同時(shí)時(shí)市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求也也非非常常強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)出出階階段段性性波波動(dòng)動(dòng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)從2004年開開始始供供應(yīng)應(yīng)集集中中放放量量，，導(dǎo)導(dǎo)致致空空置置率率有有所所上上升升，，但但目目前前供供需需兩兩方方面面的的關(guān)關(guān)系系又又有有所所變變化化，，空空置置率率在在2005年下下半半年年開開始始回回落落52亞奧奧商商務(wù)務(wù)圈圈燕莎莎商商務(wù)務(wù)圈圈東二二環(huán)環(huán)商商務(wù)務(wù)圈圈西長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街商商務(wù)務(wù)圈圈金融融街街中關(guān)關(guān)村村CBD資料料來來源源：：遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓卓分分析析地域域分分布布上上，，形形成成了了““3＋X””的多多中中心心商商務(wù)務(wù)格格局局，，CBD、金金融融街街和和中中關(guān)關(guān)村村規(guī)規(guī)模模最最大大，，亞亞奧奧、、燕燕莎莎、、東東二二環(huán)環(huán)等等商商圈圈逐逐漸漸形形成成并并迅迅速速發(fā)發(fā)展展53三大大區(qū)區(qū)域域分分別別有有特特定定的的客客戶戶群群體體，，市市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)不不盡盡相相同同，，未未來來的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)也也不不相相同同客戶構(gòu)成特點(diǎn)外企企聚聚集集，，世世界界500強(qiáng)有有1/3都已已入入駐駐CBD靠近近使使館館區(qū)區(qū)，，具具有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商務(wù)務(wù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)金融融、、電電信信、、新新聞聞媒媒體體等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)仍有有較較多多的的土土地地可可供供開開發(fā)發(fā)2008年之之前前集集中中增增加加供供應(yīng)應(yīng)量量金融融街街目目前前主主要要是是各各大大銀銀行行的的總總部部、、非非銀銀行行的的金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)總總部部及及電電信信行行業(yè)業(yè)入入駐駐證券券、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、電電信信等等行行業(yè)業(yè)陸陸續(xù)續(xù)向向外外資資開開放放，，需需求求上上升升空空間間較較大大2008年之之前前仍仍有有部部分分新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量基本本無無可可開開發(fā)發(fā)土土地地資料料來來源源：：戴戴德德梁梁行行，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)卓卓分分析析CBD金融街研發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)或或大大型型跨跨國(guó)國(guó)公公司司研研發(fā)發(fā)部部門門進(jìn)進(jìn)駐駐高科科技技發(fā)發(fā)展展需需要要配配套套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，銀銀行行、、擔(dān)擔(dān)保保公公司司、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投投資資等等企企業(yè)業(yè)需需求求比比例例會(huì)會(huì)上上升升目前存量量最大市場(chǎng)供大大于求，，租金和和售價(jià)最最低中關(guān)村未來趨勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)租金及售售價(jià)最高高空置率較較低可開發(fā)土土地?cái)?shù)量量較少空置率最最低，租租售情況況良好租金及售售價(jià)較高高54三大區(qū)域域未來的的發(fā)展趨趨勢(shì)良好好，金融融街在租租金和空空置率方方面將會(huì)會(huì)保持比比較好的的水平萬平方米米三大區(qū)域域存量變變化預(yù)測(cè)測(cè)CBD：租金仍仍然保持持最高并并有少量量下滑；；存量成成為最大大；空置置率也會(huì)會(huì)因市場(chǎng)場(chǎng)的有效效吸納下下降明顯顯金融街：：租金會(huì)會(huì)有少量量下滑；；存量成成為第二二大；空空置率會(huì)會(huì)少量上上升，但但仍為三三大區(qū)域域內(nèi)最低低中關(guān)村：：租金在在三大區(qū)區(qū)域中處處于最低低，而且且會(huì)有所所下降；；由于市市場(chǎng)吸納納和基本本沒有新新增存量量，空置置率下降降明顯資料來源源：高力力國(guó)際；；遠(yuǎn)卓分分析三大區(qū)域空置率預(yù)測(cè)CBD中關(guān)村金融街美元/月/平方米三大區(qū)域域租金走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)CBD中關(guān)村金融街55在供應(yīng)增增量方面面看，新新增供應(yīng)應(yīng)集中放放量，而而且主要要是甲級(jí)級(jí)寫字樓樓，未來來兩年仍仍然會(huì)保保持高增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)單位：萬萬平方米米受政策和寫字樓市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出階段性集中供應(yīng)的特點(diǎn)2004年，甲級(jí)寫字樓開始集中放量，并且未來2年仍然過于集中，有短期階段性供應(yīng)過量的可能2000-2005年北京辦辦公樓年年度累計(jì)計(jì)竣工面面積北京市2006-2008年在建在在售寫字字樓項(xiàng)目目供給資料來源源：北京京統(tǒng)計(jì)局局、戴德德梁行，，遠(yuǎn)卓分分析表示未確確定具體體進(jìn)入市市場(chǎng)的時(shí)時(shí)間單位：萬萬平方米米未來3年有超過過400萬平方米米的供給給2006年6月份以后城區(qū)將不會(huì)再有新的大型公建項(xiàng)目動(dòng)工，大部分項(xiàng)目都會(huì)趕在2008年之前完工奧運(yùn)政策性因素56但在奧運(yùn)運(yùn)會(huì)后的的三年中中，由于于供應(yīng)斷斷檔，存存量將被被市場(chǎng)消消化，供供需可基基本平衡衡頂級(jí)及甲級(jí)寫字樓新增供需趨勢(shì)萬平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各級(jí)別寫字樓存量結(jié)構(gòu)（2006年6月）在未來的的兩年內(nèi)內(nèi)，大約約還會(huì)有有400萬平方米米的新增增供應(yīng)，，而這些些大部分分是甲級(jí)級(jí)寫字樓樓，未來來兩年的的甲級(jí)寫寫字樓租租金將會(huì)會(huì)下調(diào)由于2008年奧運(yùn)會(huì)會(huì)對(duì)在建建工程的的限制，，而寫字字樓的開開發(fā)周期期一般為為3年，故2008年后的三三年內(nèi)，，新增甲甲級(jí)寫字字樓斷檔檔2010年之后，，將有可可能出現(xiàn)現(xiàn)北京甲甲級(jí)寫字字樓供需需平衡單位：萬平方米資料來源源：高力力國(guó)際；；遠(yuǎn)卓分分析57土地的稀稀缺、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇等等因素，，促使經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式由開發(fā)發(fā)后出售