房產(chǎn)中介之十萬(wàn)個(gè)為什么版

中介之十萬(wàn)個(gè)為什1.【客戶：這套房子最低？（例如：25萬(wàn)的房子【經(jīng)紀(jì)：您認(rèn)為比較合適呢上約一下，一起去看房），對(duì)于以上方法無(wú)效的客戶，不要給他太大的壓力，要誠(chéng)懇的地上名片，婉轉(zhuǎn)的說(shuō)：“您買不買房子都沒(méi)關(guān)系這邊有些房源資料您可以先帶回去看一下，以后要是有什么，3、房東期望值太高，如何引導(dǎo)？（8815F65【客戶：比較合適【客戶：原來(lái)買的價(jià)格＋裝修價(jià)格，裝修很好【經(jīng)紀(jì)：×先生，我相信您的裝修確實(shí)不錯(cuò)，前幾天在金湖帝景里，也賣了一套面積57迎合您，說(shuō)可以賣到68萬(wàn)，到時(shí)賣不掉，對(duì)您來(lái)說(shuō)也是很不負(fù)責(zé)任的。不如先去看一下房子吧！看了以后我心里比較有底，也比較方便銷售，公司幫您免費(fèi)評(píng)估?！究蛻簦盒〉?，您幫我估一下，這套房子能賣【客戶：沒(méi)關(guān)系啦，是專業(yè)做這個(gè)的，你就蠻給我估一下5、對(duì)于空房子如何拿【經(jīng)紀(jì)：，我問(wèn)一下，您的房子目前是空著，還是自己住【經(jīng)紀(jì)：既然空著，我建議您把放一副在這邊，會(huì)給您開(kāi)張公司的收【客戶：那不行，怎么能隨便給呢【經(jīng)紀(jì)：其實(shí)，也非常理解，您可能目前還不大相信公司，您看一抽屜都，拿過(guò)來(lái)幫它美化一下，現(xiàn)在就有個(gè)客戶談的差不多了，所以說(shuō)我建議您把放，：，【經(jīng)紀(jì)】真的很希望您能放在這邊，一方面確實(shí)方便的帶看，提高效率，另一方面您自己據(jù)統(tǒng)計(jì)一般一套房子成交的話要帶看二十至三十個(gè)客人才能成交，如果有的話能更有效的為您帶客戶，也不會(huì)每天打擾您，等有客人價(jià)格出的差不多時(shí)，再打通知您，到時(shí)您只要過(guò)來(lái)簽一下同意就行了，您還是把放這里吧。：，【經(jīng)紀(jì)：×先生，是這樣的，這個(gè)委托書(shū)是必須要簽的，它是這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。而且也是的一項(xiàng)行程經(jīng)理就是看這個(gè)委托書(shū)來(lái)檢查的工作希望您能幫個(gè)忙配合一下。，【經(jīng)紀(jì)：×先生，聽(tīng)我解釋，其實(shí)簽這個(gè)對(duì)您一點(diǎn)損失都沒(méi)有，相反它會(huì)保障雙方的這個(gè)您放心，里面都寫(xiě)得很清楚，是絕對(duì)不賺差價(jià)的，而且有成交也不會(huì)亂，都是按照里面的標(biāo)準(zhǔn)。，，當(dāng)然，從另一角度說(shuō)也是保護(hù)的利益，也只有您認(rèn)可的服務(wù)及才會(huì)帶您去看房子，但是假如您所中意的房子是帶您看的，那就必須在這邊成交，它只是防小人，不防君子，像×先生您這么有素質(zhì)，我相信您會(huì)理解，每個(gè)客戶都要簽的，，7、互留名片，應(yīng)怎么辦【客戶：×先生(房東)，這是名片么做，假如您們確實(shí)有什么事情，到時(shí)可以幫您們聯(lián)系。【經(jīng)紀(jì)：×先生，這個(gè)希望您能體諒一下，您也知道行有行規(guī)，假如我讓這么做，回去我肯定是要挨罵的，您們?nèi)诉@么好，也希望理解苦衷?！究蛻簦海畹鸵u？（直接問(wèn)價(jià)格【經(jīng)紀(jì)：，您看一下，房子也看過(guò)了，房子房東也在，您能出，也【經(jīng)紀(jì)：，要不這樣，買房是大事情，您愛(ài)人應(yīng)該也要再看一遍吧！先回去和她商量商量，也讓房東家人商量一下，看看能商量多少？還是先走吧?！窘?jīng)紀(jì)：太麻煩您了，走吧。(走到門口做要開(kāi)門的樣子)對(duì)客戶說(shuō)：下去看一下雜物間，免得下次還要來(lái)看。9、客戶還價(jià)太，怎么辦？【經(jīng)紀(jì)：，昨天看的那套房子，確實(shí)不錯(cuò)吧。上個(gè)月我剛買套差不多的面積，裝修還沒(méi)這個(gè)好都賣了25萬(wàn)，您看這房子，您能出？ 【經(jīng)紀(jì)：22萬(wàn)（驚訝狀，，我也理解您，作為您們買方講都希望價(jià)格低些，其實(shí)在這附近也找不到這么便宜的房子假如您有誠(chéng)意的話也出一個(gè)比較實(shí)在的價(jià)格21【經(jīng)紀(jì)：，請(qǐng)問(wèn)一下您朋友的房子在哪個(gè)中介買的110、客戶和業(yè)主約好，房東或失約時(shí)，怎么辦【經(jīng)紀(jì)：不好意思，，這房東平時(shí)都很準(zhǔn)時(shí)的，一般還會(huì)提前幾分鐘，今天不知道有什么事情，我給他打個(gè)問(wèn)一下?！窘?jīng)紀(jì)撥通房東）結(jié)果1），請(qǐng)稍等一下，房東一會(huì)兒就到2），不好意思，房東臨時(shí)有事，過(guò)一個(gè)小時(shí)才到，要不先看一下別的房子，您可以（馬上就約就近的房子不可以（很誠(chéng)意的道歉，并送她回去，然后給房東打，讓他不用過(guò)來(lái)（3（過(guò)來(lái)也不容易等（主要讓客戶明白是用心在做，盡力了，責(zé)任不在）接著，向客戶道歉，改約時(shí)間，或都看樓上樓下的房子戶型。前題是在客戶簽了看房單之后。11、客戶看完房子后，不表態(tài)，只讓幫他談價(jià)格【經(jīng)紀(jì)：，這房子不錯(cuò)吧【客戶：房子還可以，你幫我談一下價(jià)格，看房東最低賣【客戶：你先幫我問(wèn)一下房東最低賣出，我都說(shuō)不上來(lái)，房東肯定認(rèn)為沒(méi)誠(chéng)意。【客戶：那你幫我問(wèn)一下，最低賣，我再考慮一下12、客戶看完房子在社區(qū)里打聽(tīng)情況不肯走，該怎么辦【客戶：，你先走吧，我到附近逛逛【經(jīng)紀(jì)：這樣啊，，我現(xiàn)在反正沒(méi)事，對(duì)附近也比較了解，我陪您了解一下周邊環(huán)【客戶：沒(méi)事，一個(gè)人走走就好了13、客戶想和房東一起走。該怎么辦【經(jīng)紀(jì)：不是我親自過(guò)來(lái)同您說(shuō)了嗎，順便還有些問(wèn)題向您請(qǐng)教（轉(zhuǎn)向客戶：那，您先走吧。您考慮一下，回頭我給您）等客戶走后，再東解釋一下：不好意思，房東，主要是剛那客戶對(duì)房子應(yīng)該蠻有。沒(méi)有溝通好，如果說(shuō)的不一致，讓客戶誤會(huì)，不相信我，的目的是促使您14、客戶認(rèn)為中介服務(wù)價(jià)格比其他中介高，如何有效消除客戶的這種心理；時(shí)向客戶說(shuō)明有很多回頭客，因?yàn)樗麄冑澷p的服務(wù)也有很多客戶原來(lái)是一些中小型中介公司的客戶，現(xiàn)在卻是的長(zhǎng)期客戶。；“我這里有我經(jīng)手的一些老客戶的您可以通過(guò)他們了解公司的服務(wù)質(zhì)量和我個(gè)人市場(chǎng)中的大忌。15、客戶對(duì)的中介費(fèi)討價(jià)還價(jià)，該如何調(diào)節(jié)？或者，中介費(fèi)太高，能不能商量？16上的操作。1718，19、中介傭金太高，能不能打折？或者，中介公司的太高了?；蛘撸绻麑蚪鸺釉诜?jī)r(jià)里會(huì)影響到的售價(jià)，怎么辦？20、我不會(huì)給傭金的是意義上的上帝。的，對(duì)于老客戶在一些衍生服務(wù)產(chǎn)品方面有。22、收了中介費(fèi)為什么還要收費(fèi)？別的公司都不用收、23為什么要在簽協(xié)議的時(shí)候收傭金？還沒(méi)有過(guò)戶證我還沒(méi)有拿到，相關(guān)手續(xù)、務(wù)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)整個(gè)交易過(guò)程并協(xié)助您辦好證和其他相關(guān)手續(xù)。24100%的精力服務(wù)于您一個(gè)人。，100%的投入，最終受損害的還是的客戶。所以公司的客戶絕大多數(shù)都是簽定獨(dú)家委托，這個(gè)文件夾里有我過(guò)去的客戶的委托書(shū)復(fù)印件和感謝信，現(xiàn)在他們都是朋友。，，經(jīng)過(guò)幾次接觸之后，您會(huì)更加了解我和公司，也會(huì)成為朋友的反，謝謝您能體諒做經(jīng)紀(jì)人的難處。30、我為什么要跟簽委托？獨(dú)家委托有什么好處呢（27）簽定委托書(shū)其實(shí)是公司用來(lái)規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)的同時(shí)最大限度保護(hù)客戶的利以憑更換，或者接受免費(fèi)的、維修。請(qǐng)同時(shí)參考問(wèn)題27、30的答案。（笑笑）還真不多，……..（迂回談天，沖淡剛才的緊張氣氛。您看您什么時(shí)候有空閑，去看戶基本資料登記表或看房表之類，主要記錄客戶、等基本資料，主要是為了方便我下次跟您聯(lián)系、安排的時(shí)間。同時(shí)必須說(shuō)明的是經(jīng)紀(jì)人與客戶的談話氣氛如此對(duì)立緊張是經(jīng)紀(jì)人談判技巧上，有一句基本概括了成功經(jīng)紀(jì)人所具備的素質(zhì)，即“微笑打先鋒，贊美價(jià)連城；聆聽(tīng)是33、據(jù)說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在降價(jià)，這里的市場(chǎng)會(huì)不會(huì)降價(jià)根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和最近各家的分析和因最近幾個(gè)月新開(kāi)的樓盤較多，中的市場(chǎng)有所回落但幅度不大，一些超小戶型如“”比較暢銷，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，壓縮。所以的市場(chǎng)狀況基本和的市場(chǎng)狀況相一致，價(jià)格短期內(nèi)上漲和下降的空間都不大，但因?yàn)榉孔颖旧淼牡囟?、戶型、質(zhì)量、環(huán)境和季節(jié)等原因，價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)，也就是說(shuō)，黃金地段的的價(jià)格基本不會(huì)下跌，旺地旺鋪也是如此。，校、、醫(yī)院、超市都在附近，也很吸引人；第四是戶型、樓層，通常是的頂樓比較好，視野開(kāi)闊，多層的三樓比較好，不高不低，３６、你說(shuō)我這房子能賣？現(xiàn)在這邊的房?jī)r(jià)是公司有免費(fèi)/為客戶做物業(yè)評(píng)估的服務(wù)，的評(píng)估顧問(wèn)會(huì)先去看看您的房子，然這個(gè)星期什么時(shí)間有空？……。到時(shí)候我會(huì)陪同的評(píng)估顧問(wèn)一起去您的府上。3８、我還不想以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)錢賣出去，等一等再說(shuō)，搞不好過(guò)一段時(shí)間房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，我非常理解您的想法。作為經(jīng)紀(jì)人都希望的客戶的房子能夠賣一個(gè)好價(jià)錢，因?yàn)閮r(jià)錢越好對(duì)的客戶越有利，但市場(chǎng)的變化往往和希望的相反或者出入很大。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲，主要取決于以下幾個(gè)因素：一是周圍的樓盤存量，目前在您的所在的區(qū)域，議現(xiàn)在我陪您一起去看看您的房子；三是周邊同類二手目前的市價(jià)，這方面公司的或者明天晚上我會(huì)把資料送到您的府上，然后再詳細(xì)地談，您看可以嗎？，交易流程、稅費(fèi)與按揭通常而言辦理按揭時(shí)必須由有資質(zhì)的的首先對(duì)按揭申請(qǐng)人進(jìn)行資質(zhì)審核并簽署審核通過(guò)的意見(jiàn)然后由與發(fā)展商或者經(jīng)紀(jì)公司有合作關(guān)系的銀行的信貸員再次對(duì)按揭申請(qǐng)人提供的所有資料進(jìn)行全面審核按揭申請(qǐng)人簽署所有銀行提供的法律通知領(lǐng)取，辦理新房子驗(yàn)收，繳納6-12個(gè)月的物業(yè)、取暖費(fèi)（北方地區(qū)、電卡、過(guò)戶或、有線電視過(guò)戶，以及其他與有關(guān)的物品如等的交接。40、是否清晰？辦理手續(xù)需要多久能過(guò)戶的房子是沒(méi)有問(wèn)題的。正常情況下4個(gè)工作日完成過(guò)戶手續(xù)4142所的期限是多少年？或者，使用期限是50年還是70年？能否順延43、有沒(méi)有有，通常沒(méi)有的房子是不受理的45、業(yè)主是按揭還是有業(yè)主有，房子是按揭的47、過(guò)戶、按揭過(guò)程應(yīng)提交的材料及詳細(xì)過(guò)程個(gè)人方面有戶口簿原件和復(fù)印件（包括配偶、原件和復(fù)印件（包括配偶、護(hù)照3張（包括配偶、收入證明（蓋單位公章或財(cái)務(wù)章（包括配偶、個(gè)人（包括，不能。因?yàn)楦＠孔右话銢](méi)有證，而且經(jīng)過(guò)房改之后，福利房在主要城市已經(jīng)基49、稅費(fèi)如何計(jì)算？或者，需要繳納哪些費(fèi)用，怎樣計(jì)算？50過(guò)戶后多少天可以辦到證？證的辦理情況如何正常情況下完成過(guò)戶手續(xù)后就可以同步在當(dāng)?shù)氐慕灰字行霓k理證辦理時(shí)間為四行并抵押證，都向中介公司支付服務(wù)費(fèi)；另外一種做法是和中介公司共同到提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)的銀行辦理之處是當(dāng)雙方申請(qǐng)的銀行和提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)的銀行不是同一家時(shí)，實(shí)際操作時(shí)存在很大的難度可以，抵押額度會(huì)因?yàn)閭€(gè)人信用和還款能力而有所不同54能否做銀行按揭？幾成按揭？可以做多少年？過(guò)戶費(fèi)是多少？什么時(shí)候可以拿到控市場(chǎng)，減少經(jīng)濟(jì)。民購(gòu)房的額度，改善的生活，啟動(dòng)居民在住房上的消費(fèi)來(lái)帶動(dòng)其他行業(yè)。您知道的消費(fèi)和西方人不同居民儲(chǔ)蓄率是40%全世最高的放在銀行保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度會(huì)放慢。59、房子有（融資情況）？房子的質(zhì)量怎么樣經(jīng)紀(jì)人在接到房源時(shí)就應(yīng)該通過(guò)和其他資信文件了解房子有沒(méi)有抵押房子本身的質(zhì)里到某要多長(zhǎng)時(shí)間？坐幾路車？房子是商品房還是微利介費(fèi)能讓賣（買）方出請(qǐng)參考問(wèn)題60的答案。建議經(jīng)紀(jì)人看過(guò)每一個(gè)接手的房源后應(yīng)該將問(wèn)題60和62、63、64涉及的問(wèn)題詳細(xì)記錄，將記錄交給店務(wù)并輸入電腦SIS系統(tǒng)，以便每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都能隨時(shí)類只有當(dāng)房子的發(fā)生了轉(zhuǎn)移之后購(gòu)房者才能取得并裝修或者入住定金在有些地方分為大定和少交不是不交還要有一份的簡(jiǎn)單協(xié)議協(xié)議注明“定金的作用是為客戶保留最終決定權(quán)的權(quán)利，保留期限是3（或7或15）天，超過(guò)期限視作自經(jīng)紀(jì)人不妨做一點(diǎn)點(diǎn)讓步：“如果您現(xiàn)在就簽字（或者交定金）的話，我可以找的總監(jiān)70、你什么時(shí)候能夠把物業(yè)賣出去72你什么時(shí)候才能帶客戶來(lái)？或者至于房子就不用看了等有客戶一起過(guò)來(lái)再看吧?；蛘?，經(jīng)紀(jì)人給業(yè)主打，業(yè)主看房。者聯(lián)系不上您，所以無(wú)法為您，結(jié)果客戶看中了另外一套房子?！麓挝乙欢▋?yōu)先您的房子。”隔天再打聯(lián)系，“某先生，我打算為您的房子安排一個(gè)市場(chǎng)計(jì)劃，您73、是哪家房地產(chǎn)公司的？怎么沒(méi)聽(tīng)這種情形出現(xiàn)的約束辦法，但從根本上說(shuō)沒(méi)有更好的辦法約束賣主和業(yè)主的反悔行75、租客看中了房子，但沒(méi)交，押金也不夠，怎么辦老練的經(jīng)紀(jì)人會(huì)事先與租客說(shuō)明操作程序，并在看房子前提醒租客應(yīng)該帶夠或者押金，以免價(jià)錢談好并簽定合同后業(yè)主未能同時(shí)收到或者押金而變卦給租客造成不必要的時(shí)間損失。萬(wàn)一出現(xiàn)上述“沒(méi)帶，押金不夠”的情況，經(jīng)紀(jì)人要靈活處理，不妨先收部分押金并與租客約定好下次付清的時(shí)間以及與業(yè)主的時(shí)間并且在約定的時(shí)間的前一天分別打提醒租客和業(yè)主。76、業(yè)主不配合工作如看房不守時(shí)、不愿意給個(gè)人心理價(jià)位（個(gè)人期望），，、當(dāng)業(yè)主因個(gè)人的特殊原因如工作變遷破裂導(dǎo)致分割、生意需要或失敗導(dǎo)致或、第一步，口頭向業(yè)主說(shuō)明在最近3個(gè)月內(nèi)所在區(qū)域同類戶型的市場(chǎng)成交價(jià)格第二步，留下一份的本店已經(jīng)成交的資料（至少包括三套，主說(shuō)明在最近3第三步，留下一份的本店最近6個(gè)月內(nèi)未成交的資料（至少包括一套，說(shuō)明第四步，持續(xù)跟進(jìn)業(yè)主，經(jīng)常保持78、79、80，請(qǐng)參考此答案并根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情形予以變化。其次要有意識(shí)地?cái)U(kuò)大自己的知識(shí)面，跟上潮流，同時(shí)結(jié)合個(gè)人的和第三，有意識(shí)地總結(jié)與不同類型客戶打交道的經(jīng)驗(yàn)，并積極地與同仁，互相取長(zhǎng)補(bǔ)短；83、如何發(fā)掘客戶的次的需求經(jīng)紀(jì)人、加盟店收入的一個(gè)重要。正常的上班時(shí)間也愿意安排。100%的精力。85、如何避免私下成交如果都有私下成交的意愿作為經(jīng)紀(jì)人是很難避免的比較現(xiàn)實(shí)可行的方法有兩個(gè)：第一，要求與加盟店/經(jīng)紀(jì)人簽署委托合同，并在合同中明示“在未6況下，一封由單店委托的發(fā)出的正式追討公函會(huì)給造成極大的壓力，而經(jīng)紀(jì)人在應(yīng)支付中介費(fèi)的一方收到公函后的第三天使用跟進(jìn)比較合（為對(duì)方留下足夠的時(shí)間、間接房源包括：通過(guò)派單等市場(chǎng)推廣活動(dòng)獲得的房源；直接房源主要是從老客戶和推在時(shí)間安排上，主要是根據(jù)各地區(qū)的氣候和消費(fèi)來(lái)進(jìn)行，比如整理自己的資料、文件放11：002：00-4：00；10：00因?yàn)榈慕?jīng)紀(jì)人都應(yīng)該成為時(shí)間平衡事業(yè)與家庭生活兼顧的高手和富有責(zé)任心的職業(yè)人、87、在價(jià)格上僵持不下時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該怎么辦？是保持中立還是向一方傾斜105、帶客戶看房子時(shí)，買方向業(yè)主遞名片、留卻又不好，怎么辦106、客戶在下訂之前，稱過(guò)戶當(dāng)天付款，不愿交訂，怎么辦，答：向客戶出示轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒(méi)有收定，他/她不可能交押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個(gè)客戶也就有可能失去的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過(guò)戶沒(méi)有足夠的時(shí)間查清業(yè)主是否清晰，的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問(wèn)到底時(shí)，你不