房產(chǎn)中介之十萬個為什么版

中介之十萬個為什1.【客戶：這套房子最低？（例如：25萬的房子【經(jīng)紀：您認為比較合適呢上約一下，一起去看房），對于以上方法無效的客戶，不要給他太大的壓力，要誠懇的地上名片，婉轉的說：“您買不買房子都沒關系這邊有些房源資料您可以先帶回去看一下，以后要是有什么，3、房東期望值太高，如何引導？（8815F65【客戶：比較合適【客戶：原來買的價格＋裝修價格，裝修很好【經(jīng)紀：×先生，我相信您的裝修確實不錯，前幾天在金湖帝景里，也賣了一套面積57迎合您，說可以賣到68萬，到時賣不掉，對您來說也是很不負責任的。不如先去看一下房子吧！看了以后我心里比較有底，也比較方便銷售，公司幫您免費評估?！究蛻簦盒〉?，您幫我估一下，這套房子能賣【客戶：沒關系啦，是專業(yè)做這個的，你就蠻給我估一下5、對于空房子如何拿【經(jīng)紀：，我問一下，您的房子目前是空著，還是自己住【經(jīng)紀：既然空著，我建議您把放一副在這邊，會給您開張公司的收【客戶：那不行，怎么能隨便給呢【經(jīng)紀：其實，也非常理解，您可能目前還不大相信公司，您看一抽屜都，拿過來幫它美化一下，現(xiàn)在就有個客戶談的差不多了，所以說我建議您把放，：，【經(jīng)紀】真的很希望您能放在這邊，一方面確實方便的帶看，提高效率，另一方面您自己據(jù)統(tǒng)計一般一套房子成交的話要帶看二十至三十個客人才能成交，如果有的話能更有效的為您帶客戶，也不會每天打擾您，等有客人價格出的差不多時，再打通知您，到時您只要過來簽一下同意就行了，您還是把放這里吧。：，【經(jīng)紀：×先生，是這樣的，這個委托書是必須要簽的，它是這個行業(yè)的行規(guī)。而且也是的一項行程經(jīng)理就是看這個委托書來檢查的工作希望您能幫個忙配合一下。，【經(jīng)紀：×先生，聽我解釋，其實簽這個對您一點損失都沒有，相反它會保障雙方的這個您放心，里面都寫得很清楚，是絕對不賺差價的，而且有成交也不會亂，都是按照里面的標準。，，當然，從另一角度說也是保護的利益，也只有您認可的服務及才會帶您去看房子，但是假如您所中意的房子是帶您看的，那就必須在這邊成交，它只是防小人，不防君子，像×先生您這么有素質，我相信您會理解，每個客戶都要簽的，，7、互留名片，應怎么辦【客戶：×先生(房東)，這是名片么做，假如您們確實有什么事情，到時可以幫您們聯(lián)系?！窘?jīng)紀：×先生，這個希望您能體諒一下，您也知道行有行規(guī)，假如我讓這么做，回去我肯定是要挨罵的，您們人這么好，也希望理解苦衷。【客戶：，您最低要賣？（直接問價格【經(jīng)紀：，您看一下，房子也看過了，房子房東也在，您能出，也【經(jīng)紀：，要不這樣，買房是大事情，您愛人應該也要再看一遍吧！先回去和她商量商量，也讓房東家人商量一下，看看能商量多少？還是先走吧?！窘?jīng)紀：太麻煩您了，走吧。(走到門口做要開門的樣子)對客戶說：下去看一下雜物間，免得下次還要來看。9、客戶還價太，怎么辦？【經(jīng)紀：，昨天看的那套房子，確實不錯吧。上個月我剛買套差不多的面積，裝修還沒這個好都賣了25萬，您看這房子，您能出？ 【經(jīng)紀：22萬（驚訝狀，，我也理解您，作為您們買方講都希望價格低些，其實在這附近也找不到這么便宜的房子假如您有誠意的話也出一個比較實在的價格21【經(jīng)紀：，請問一下您朋友的房子在哪個中介買的110、客戶和業(yè)主約好，房東或失約時，怎么辦【經(jīng)紀：不好意思，，這房東平時都很準時的，一般還會提前幾分鐘，今天不知道有什么事情，我給他打個問一下?！窘?jīng)紀撥通房東）結果1），請稍等一下，房東一會兒就到2），不好意思，房東臨時有事，過一個小時才到，要不先看一下別的房子，您可以（馬上就約就近的房子不可以（很誠意的道歉，并送她回去，然后給房東打，讓他不用過來（3（過來也不容易等（主要讓客戶明白是用心在做，盡力了，責任不在）接著，向客戶道歉，改約時間，或都看樓上樓下的房子戶型。前題是在客戶簽了看房單之后。11、客戶看完房子后，不表態(tài)，只讓幫他談價格【經(jīng)紀：，這房子不錯吧【客戶：房子還可以，你幫我談一下價格，看房東最低賣【客戶：你先幫我問一下房東最低賣出，我都說不上來，房東肯定認為沒誠意?！究蛻簦耗悄銕臀覇栆幌?，最低賣，我再考慮一下12、客戶看完房子在社區(qū)里打聽情況不肯走，該怎么辦【客戶：，你先走吧，我到附近逛逛【經(jīng)紀：這樣啊，，我現(xiàn)在反正沒事，對附近也比較了解，我陪您了解一下周邊環(huán)【客戶：沒事，一個人走走就好了13、客戶想和房東一起走。該怎么辦【經(jīng)紀：不是我親自過來同您說了嗎，順便還有些問題向您請教（轉向客戶：那，您先走吧。您考慮一下，回頭我給您）等客戶走后，再東解釋一下：不好意思，房東，主要是剛那客戶對房子應該蠻有。沒有溝通好，如果說的不一致，讓客戶誤會，不相信我，的目的是促使您14、客戶認為中介服務價格比其他中介高，如何有效消除客戶的這種心理；時向客戶說明有很多回頭客，因為他們贊賞的服務也有很多客戶原來是一些中小型中介公司的客戶，現(xiàn)在卻是的長期客戶。；“我這里有我經(jīng)手的一些老客戶的您可以通過他們了解公司的服務質量和我個人市場中的大忌。15、客戶對的中介費討價還價，該如何調節(jié)？或者，中介費太高，能不能商量？16上的操作。1718，19、中介傭金太高，能不能打折？或者，中介公司的太高了?；蛘?，如果將傭金加在房價里會影響到的售價，怎么辦？20、我不會給傭金的是意義上的上帝。的，對于老客戶在一些衍生服務產(chǎn)品方面有。22、收了中介費為什么還要收費？別的公司都不用收、23為什么要在簽協(xié)議的時候收傭金？還沒有過戶證我還沒有拿到，相關手續(xù)、務，經(jīng)紀人會整個交易過程并協(xié)助您辦好證和其他相關手續(xù)。24100%的精力服務于您一個人。，100%的投入，最終受損害的還是的客戶。所以公司的客戶絕大多數(shù)都是簽定獨家委托，這個文件夾里有我過去的客戶的委托書復印件和感謝信，現(xiàn)在他們都是朋友。，，經(jīng)過幾次接觸之后，您會更加了解我和公司，也會成為朋友的反，謝謝您能體諒做經(jīng)紀人的難處。30、我為什么要跟簽委托？獨家委托有什么好處呢（27）簽定委托書其實是公司用來規(guī)范經(jīng)紀人的服務的同時最大限度保護客戶的利以憑更換，或者接受免費的、維修。請同時參考問題27、30的答案。（笑笑）還真不多，……..（迂回談天，沖淡剛才的緊張氣氛。您看您什么時候有空閑，去看戶基本資料登記表或看房表之類，主要記錄客戶、等基本資料，主要是為了方便我下次跟您聯(lián)系、安排的時間。同時必須說明的是經(jīng)紀人與客戶的談話氣氛如此對立緊張是經(jīng)紀人談判技巧上，有一句基本概括了成功經(jīng)紀人所具備的素質，即“微笑打先鋒，贊美價連城；聆聽是33、據(jù)說的房地產(chǎn)市場都在降價，這里的市場會不會降價根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗和最近各家的分析和因最近幾個月新開的樓盤較多，中的市場有所回落但幅度不大，一些超小戶型如“”比較暢銷，整個市場價格，壓縮。所以的市場狀況基本和的市場狀況相一致，價格短期內上漲和下降的空間都不大，但因為房子本身的地段、戶型、質量、環(huán)境和季節(jié)等原因，價格會有所波動，也就是說，黃金地段的的價格基本不會下跌，旺地旺鋪也是如此。，校、、醫(yī)院、超市都在附近，也很吸引人；第四是戶型、樓層，通常是的頂樓比較好，視野開闊，多層的三樓比較好，不高不低，３６、你說我這房子能賣？現(xiàn)在這邊的房價是公司有免費/為客戶做物業(yè)評估的服務，的評估顧問會先去看看您的房子，然這個星期什么時間有空？……。到時候我會陪同的評估顧問一起去您的府上。3８、我還不想以現(xiàn)在這個價錢賣出去，等一等再說，搞不好過一段時間房價還會再漲，我非常理解您的想法。作為經(jīng)紀人都希望的客戶的房子能夠賣一個好價錢，因為價錢越好對的客戶越有利，但市場的變化往往和希望的相反或者出入很大。房價會不會再漲，主要取決于以下幾個因素：一是周圍的樓盤存量，目前在您的所在的區(qū)域，議現(xiàn)在我陪您一起去看看您的房子；三是周邊同類二手目前的市價，這方面公司的或者明天晚上我會把資料送到您的府上，然后再詳細地談，您看可以嗎？，交易流程、稅費與按揭通常而言辦理按揭時必須由有資質的的首先對按揭申請人進行資質審核并簽署審核通過的意見然后由與發(fā)展商或者經(jīng)紀公司有合作關系的銀行的信貸員再次對按揭申請人提供的所有資料進行全面審核按揭申請人簽署所有銀行提供的法律通知領取，辦理新房子驗收，繳納6-12個月的物業(yè)、取暖費（北方地區(qū)、電卡、過戶或、有線電視過戶，以及其他與有關的物品如等的交接。40、是否清晰？辦理手續(xù)需要多久能過戶的房子是沒有問題的。正常情況下4個工作日完成過戶手續(xù)4142所的期限是多少年？或者，使用期限是50年還是70年？能否順延43、有沒有有，通常沒有的房子是不受理的45、業(yè)主是按揭還是有業(yè)主有，房子是按揭的47、過戶、按揭過程應提交的材料及詳細過程個人方面有戶口簿原件和復印件（包括配偶、原件和復印件（包括配偶、護照3張（包括配偶、收入證明（蓋單位公章或財務章（包括配偶、個人（包括，不能。因為福利房子一般沒有證，而且經(jīng)過房改之后，福利房在主要城市已經(jīng)基49、稅費如何計算？或者，需要繳納哪些費用，怎樣計算？50過戶后多少天可以辦到證？證的辦理情況如何正常情況下完成過戶手續(xù)后就可以同步在當?shù)氐慕灰字行霓k理證辦理時間為四行并抵押證，都向中介公司支付服務費；另外一種做法是和中介公司共同到提供轉按揭服務的銀行辦理之處是當雙方申請的銀行和提供轉按揭服務的銀行不是同一家時，實際操作時存在很大的難度可以，抵押額度會因為個人信用和還款能力而有所不同54能否做銀行按揭？幾成按揭？可以做多少年？過戶費是多少？什么時候可以拿到控市場，減少經(jīng)濟。民購房的額度，改善的生活，啟動居民在住房上的消費來帶動其他行業(yè)。您知道的消費和西方人不同居民儲蓄率是40%全世最高的放在銀行保持穩(wěn)定增長，但增長幅度會放慢。59、房子有（融資情況）？房子的質量怎么樣經(jīng)紀人在接到房源時就應該通過和其他資信文件了解房子有沒有抵押房子本身的質里到某要多長時間？坐幾路車？房子是商品房還是微利介費能讓賣（買）方出請參考問題60的答案。建議經(jīng)紀人看過每一個接手的房源后應該將問題60和62、63、64涉及的問題詳細記錄，將記錄交給店務并輸入電腦SIS系統(tǒng)，以便每個經(jīng)紀人都能隨時類只有當房子的發(fā)生了轉移之后購房者才能取得并裝修或者入住定金在有些地方分為大定和少交不是不交還要有一份的簡單協(xié)議協(xié)議注明“定金的作用是為客戶保留最終決定權的權利，保留期限是3（或7或15）天，超過期限視作自經(jīng)紀人不妨做一點點讓步：“如果您現(xiàn)在就簽字（或者交定金）的話，我可以找的總監(jiān)70、你什么時候能夠把物業(yè)賣出去72你什么時候才能帶客戶來？或者至于房子就不用看了等有客戶一起過來再看吧?；蛘撸?jīng)紀人給業(yè)主打，業(yè)主看房。者聯(lián)系不上您，所以無法為您，結果客戶看中了另外一套房子?！麓挝乙欢▋?yōu)先您的房子?！备籼煸俅蚵?lián)系，“某先生，我打算為您的房子安排一個市場計劃，您73、是哪家房地產(chǎn)公司的？怎么沒聽這種情形出現(xiàn)的約束辦法，但從根本上說沒有更好的辦法約束賣主和業(yè)主的反悔行75、租客看中了房子，但沒交，押金也不夠，怎么辦老練的經(jīng)紀人會事先與租客說明操作程序，并在看房子前提醒租客應該帶夠或者押金，以免價錢談好并簽定合同后業(yè)主未能同時收到或者押金而變卦給租客造成不必要的時間損失。萬一出現(xiàn)上述“沒帶，押金不夠”的情況，經(jīng)紀人要靈活處理，不妨先收部分押金并與租客約定好下次付清的時間以及與業(yè)主的時間并且在約定的時間的前一天分別打提醒租客和業(yè)主。76、業(yè)主不配合工作如看房不守時、不愿意給個人心理價位（個人期望），，、當業(yè)主因個人的特殊原因如工作變遷破裂導致分割、生意需要或失敗導致或、第一步，口頭向業(yè)主說明在最近3個月內所在區(qū)域同類戶型的市場成交價格第二步，留下一份的本店已經(jīng)成交的資料（至少包括三套，主說明在最近3第三步，留下一份的本店最近6個月內未成交的資料（至少包括一套，說明第四步，持續(xù)跟進業(yè)主，經(jīng)常保持78、79、80，請參考此答案并根據(jù)當時的實際情形予以變化。其次要有意識地擴大自己的知識面，跟上潮流，同時結合個人的和第三，有意識地總結與不同類型客戶打交道的經(jīng)驗，并積極地與同仁，互相取長補短；83、如何發(fā)掘客戶的次的需求經(jīng)紀人、加盟店收入的一個重要。正常的上班時間也愿意安排。100%的精力。85、如何避免私下成交如果都有私下成交的意愿作為經(jīng)紀人是很難避免的比較現(xiàn)實可行的方法有兩個：第一，要求與加盟店/經(jīng)紀人簽署委托合同，并在合同中明示“在未6況下，一封由單店委托的發(fā)出的正式追討公函會給造成極大的壓力，而經(jīng)紀人在應支付中介費的一方收到公函后的第三天使用跟進比較合（為對方留下足夠的時間、間接房源包括：通過派單等市場推廣活動獲得的房源；直接房源主要是從老客戶和推在時間安排上，主要是根據(jù)各地區(qū)的氣候和消費來進行，比如整理自己的資料、文件放11：002：00-4：00；10：00因為的經(jīng)紀人都應該成為時間平衡事業(yè)與家庭生活兼顧的高手和富有責任心的職業(yè)人、87、在價格上僵持不下時，經(jīng)紀人應該怎么辦？是保持中立還是向一方傾斜105、帶客戶看房子時，買方向業(yè)主遞名片、留卻又不好，怎么辦106、客戶在下訂之前，稱過戶當天付款，不愿交訂，怎么辦，答：向客戶出示轉移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能的風險，如業(yè)主沒有收定，他/她不可能交押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個客戶也就有可能失去的良好時機；如當天付款過戶沒有足夠的時間查清業(yè)主是否清晰，的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不