商業(yè)街招商營銷方案

業(yè)振城一期商業(yè)街招商營銷方案2006年12月謹呈:深圳市業(yè)振(集團)1招商實施營銷推廣目錄市場調研物業(yè)定位價格策略市場分析市場調研區(qū)域分析

橫崗位于深圳東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田港，南緊接深圳經濟特區(qū),西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里.橫崗2004年生產總值62.38億元，1980年來年均遞增18％；工業(yè)總產值達105.88億元，其中支柱產業(yè)眼鏡產量占據(jù)世界的50%，歐洲市場的70%；汽車玻璃產量全國排名第三。

橫崗概況橫崗東部工業(yè)組團龍崗中心組團西部工業(yè)組團寶安中心組團中部組團南山組團中心組團東部組團中部發(fā)展軸西部發(fā)展軸東部發(fā)展軸第一圈層第二圈層第三圈層北東東部發(fā)展軸上的“明珠”橫崗概況一座崛起的“通衢新城”地鐵3號線機荷高速鹽排高速水官高速清平高速橫崗概況‘四縱六橫一鐵’的網狀道路結構規(guī)劃，橫崗處于深圳大交通的“網中央”，水官、機荷、清平、鹽排、南平等高速，地鐵3號線及深惠路改造全面開工，便捷的交通將直接拉動區(qū)域經濟的發(fā)展，增強與周邊其他區(qū)域的聯(lián)系，擴大片區(qū)商業(yè)輻射范圍，引領商業(yè)形態(tài)全面升級。橫崗商圈橫崗大廈商圈龍洲百貨商圈天和百貨商圈新興商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈商圈簡述橫崗商圈橫崗商業(yè)概況橫崗商業(yè)正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過渡的階段

橫崗商業(yè)中自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)占了較高比例，基本呈“兩點一線”格局分布，以橫崗大廈、橫崗鎮(zhèn)政府為中心，傳統(tǒng)交通干道深惠路兩側分布，同時還看到由幾個代表性的新興商業(yè)項目———龍洲百貨、新世界廣場等，形成對整個橫崗具有商業(yè)輻射力和影響力的商圈。隨著志健時代廣場零售巨頭華潤萬佳的進駐，舊城改造項目的啟動，橫崗商業(yè)將面臨新一輪的淘汰與升級。橫崗商業(yè)概況

社區(qū)配套商業(yè)迅速崛起

隨著橫崗房地產市場的快速發(fā)展，橫崗商業(yè)出現(xiàn)了另一種主要表現(xiàn)形式，以單個或多個住宅項目底商、裙樓商業(yè)構成的社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展態(tài)式，這種商業(yè)主要功能為住宅社區(qū)提供生活配套、綜合服務等，具有代表性的有錦冠華庭、卓越中心花園社區(qū)商業(yè)。以便利店、中介服務、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)為主，圍繞住宅社區(qū)消費者進行經營，消費輻射能力不強，具有統(tǒng)一的規(guī)劃，形象較好。主力消費客戶群分析

生活用品、餐飲、服飾零售為現(xiàn)在主要的消費方向，貨品的多樣選擇性,是消費者重要考慮的因素,主要以中低檔次消費為主；

橫崗消費群體主要由四類構成，其中制造業(yè)外來務工人員消費占絕大多數(shù)約為55%，本地原居民、近年新建社區(qū)居民分別約占21%和16%，外資企業(yè)管理者約8%占；競爭項目調查樓盤名稱中海怡美發(fā)展商中海地產（深圳）有限公司占地面積220,000建筑面積286,000商業(yè)面積約3,000售價18,000—22,000元/㎡租金（元/㎡/月）50-80管理費（元/㎡/月）2.6物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司備注中海怡美配套商業(yè)由于受到所處位置的限制，規(guī)模小，屬內向型社區(qū)商業(yè)中海怡美山莊商業(yè)街競爭項目調查

中海怡美山莊商業(yè)面積約為3,000㎡，屬純粹的社區(qū)配套商業(yè)。除了銷售中心的1,200㎡，共有20多個鋪位，以30—40㎡的鋪位為主，全部出售，并由中海物業(yè)統(tǒng)一管理。主要滿足社區(qū)內業(yè)主、康樂花園業(yè)主及附近居民日常消費，經營情況較為穩(wěn)定，但規(guī)模小，人流量少，脫離橫崗主要的商業(yè)帶，表現(xiàn)較為獨立。1、商業(yè)規(guī)模受限于自身所處的區(qū)位條件；2、商鋪均采取直接銷售的方式，商鋪設計不甚合理；3、商業(yè)氛圍欠缺，屬內向型社區(qū)商業(yè)，滿足居民日常購物需要；綜合來看，未來不但與本項目不構成競爭關系，并且中海怡美業(yè)主也是本項目商業(yè)的主要目標消費群之一。分析：競爭項目調查錦冠華城&橫崗商業(yè)文化中心樓盤名稱錦冠華城橫崗商業(yè)文化中心發(fā)展商深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市卓越地產開發(fā)有限公司占地面積（㎡）46,888——建筑面積（㎡）104,45012,000商業(yè)面積（㎡）一層商鋪約4,900約12,000售價（元/㎡）一樓一期銷售均價9,000均價8,500租金（元/㎡）70—11060—90備注二樓面積除部分出租給網吧、餐飲外，較大規(guī)?？罩枚敲娣e較大量空置，主力租戶為橫崗當?shù)仄放聘患央娖鞲偁庬椖空{查1、屬錦冠華城、城市中心花園等的配套商業(yè)；2、整體形象較好，檔次較高；3、共有兩層，首層經營狀況較好，二層大量空置，經營困難。與本項目分屬不同商圈，且其規(guī)模效應不強，輻射半徑有限，與本項目未能形成很直接的競爭關系

錦冠華城和橫崗文體中心的商業(yè)主要以滿足錦冠華城社區(qū)居民的消費需求為目的，屬于社區(qū)配套商業(yè)，本片區(qū)社區(qū)商業(yè)二樓有一定難度，卓越中心花園現(xiàn)有上島咖啡進駐，經營情況較好，屬于片區(qū)內大型休閑類商業(yè)，但其北面、內街部分經營情況較差；分析：競爭項目調查近期橫崗新增商業(yè)物業(yè)項目名稱：志健時代廣場商業(yè)供應面積：約50000㎡五層現(xiàn)時狀況：銷售中，二三樓引進華潤超市進駐售價：街鋪3萬元/㎡—5萬元/㎡，內鋪2萬元/㎡項目名稱：錦繡花園商業(yè)供應面積：約8000㎡（一期）現(xiàn)時狀況：尚未進行銷售，前期積累客戶中售價：未定橫崗商業(yè)特點分析1、橫崗的商業(yè)伴隨著橫崗城市化進程正在從低端、單一的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向中高端、豐富的現(xiàn)代業(yè)態(tài)轉變。2、大多為中低檔次消費,尚無知名大型商家入駐，具有品牌效應的商家和休閑場所相對匱乏。3、對于本項目而言，傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)容易導致與現(xiàn)有的商業(yè)進行同質化競爭，故項目的定位一定要從差異化入手。4、租賃水平較低，住宅底商呈現(xiàn)陰陽街情況，裙樓的二樓以上部分經營難度大。5、當?shù)鼐用裢顿Y置業(yè)意識強，社區(qū)業(yè)主投資增值巨大，多次置業(yè)現(xiàn)象表現(xiàn)明顯。片區(qū)項目分布橫崗商業(yè)新動向業(yè)振城港鐵公司項目128改造項目中海大山地橫崗大廈龍洲百貨中海怡美山莊3號線六約站一個呼之欲出新商圈的誕生地鐵3號線六約站及管理調度中心、梧桐路公交總站共同打造橫崗交通樞紐中心；振業(yè)、中海、港鐵等品牌發(fā)展商齊聚，周邊近300萬平米別墅及高檔社區(qū)，數(shù)十萬高端消費群體；地理上連接六約、深坑村，兩大經濟體提供強勁消費力；業(yè)振城、128改造、港鐵公司項目提供數(shù)十萬平米商業(yè)供應量，為新商業(yè)中心形成奠定基礎。深惠路改造及地鐵3號線的建設，需花費2－3年的時間，為商業(yè)氛圍的成熟提供時間準備；橫崗商業(yè)新動向價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調研招商實施物業(yè)定位形象定位項目概況物業(yè)定位業(yè)態(tài)定位功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目概況項目名稱業(yè)振城商業(yè)街地理位置橫崗六約深惠路北側整體定位高尚別墅生活區(qū)建筑面積項目總建筑面積約54萬平米，一期約18萬平米商業(yè)面積約20000㎡交付日期2005年12月主要交通現(xiàn)狀：深惠路、鹽排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等在建/規(guī)劃：環(huán)城北路、地鐵三號線備注獨立商業(yè)街包括1＃，3＃首層及2＃，4＃首、二層本次銷售目標為商業(yè)街3、4號樓及F組團一層商業(yè),面積約為3663平方米，銷售總面積相對較小。優(yōu)勢：依靠54萬平方米的大型別墅社區(qū)，消費能力有保障；緊鄰深惠公路和地鐵，距3號線六約站出口僅30米，交通優(yōu)勢顯著；地理位置、規(guī)劃上的優(yōu)勢，開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢；橫崗強大的產業(yè)基地，片區(qū)高檔樓盤客戶未來潛在消費力優(yōu)勢。劣勢：片區(qū)不屬于成熟的商業(yè)中心區(qū)域，本項目入住戶數(shù)少，缺乏成熟的商業(yè)氛圍；地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務半徑小，人氣較弱，輻射范圍有限；項目東側、梧桐花園南側待開發(fā)用地對商業(yè)環(huán)境造成影響；深惠公路改造完成和地鐵正式運行，預計需要3年的時間，同時噪音污染問題突出。項目SWOT分析機會：橫崗商業(yè)發(fā)展不完善，市場存在空白點，暫時片區(qū)沒有競爭對手；城市化進程的加速，區(qū)域接受程度提高，深惠路改造及地鐵三號線為中短期利好因素；大山地、128工業(yè)區(qū)改造項目、港鐵公司等高端項目啟動，片區(qū)入住人口、居民整體素質不斷提高。威脅：中心城、乃至布吉的商業(yè)發(fā)展日趨完善與成熟，對橫崗片區(qū)商服業(yè)發(fā)展造成一定的分流；隨著“舊改”及開發(fā)的不斷深入，區(qū)域內中長期將會持續(xù)有較大型商業(yè)項目推出。項目SWOT分析一、業(yè)振城商業(yè)街處于別墅社區(qū)前端，共4棟呈兩排分布，沿深惠路排開，具有良好的展示效果，內部自然形成內街，多了幾分寧靜和風情，中間與右側為入口廣場。產品規(guī)劃1#樓3#樓2#樓4#樓廣場廣場二、鋪位規(guī)劃形式：一、二層獨立或聯(lián)體，2#、4#樓雙面臨街；1#、3#號樓南面臨內街，單個鋪位面積在60－130平米之間。三、西班牙建筑風格在商業(yè)街外觀上表現(xiàn)的較為充分，色調以黃色為主，黃、紅相間，具有濃郁的歐洲風情商業(yè)街氛圍。項目形象定位業(yè)振城建筑為西班牙風格，特別是商業(yè)街將這一建筑元素表現(xiàn)的更加充分，歐洲小鎮(zhèn)異域風情商業(yè)范圍尤為突出；定位為風情商業(yè)街，與別墅高端物業(yè)的項目相匹配，發(fā)揮高端住宅配套商業(yè)的作用；“半里”一詞很充分概括本項目商業(yè)的規(guī)模及特點，形象地表達深惠路旁商業(yè)街的長度；業(yè)振城商業(yè)街由內外兩街組成，將其命名為“半里街”更好的強調街的概念，街中休閑消費的樂趣。業(yè)振城風情商業(yè)街半里街釋義項目屬性定位商業(yè)的三種主要類型中心區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，以滿足片區(qū)和社區(qū)配套生活需要為目的的商業(yè)步行街，經營業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂和休閑為主。是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)中心已經相當成熟。

位居城市中心，集零售、服務、辦公、金融和中心商務類功能于一體的區(qū)域。

主要分布在城市的副中心地帶，主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。其在特征上重復中心地區(qū)零售設施的模式，而且距離客戶的住所更近。社區(qū)商業(yè)的特征

1、主要以商業(yè)街、店鋪為表現(xiàn)形式；

2、規(guī)模適中——為社區(qū)或片區(qū)服務

3、人性化——更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和

4、開放性——景觀、空間組織、動線組織循環(huán)貫通、內外富于溝通和交流

5、休閑性——以餐飲娛樂休閑購物為主要服務功能

6、有凝聚力——圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流項目屬性定位可以看出本項目是一種典型的社區(qū)商業(yè)形態(tài)客戶群定位商業(yè)消費客戶：

1、業(yè)振城及未來周邊高檔社區(qū)業(yè)主

2、部分橫崗本地原著居民

3、橫崗制造業(yè)老板、工廠主

4、在橫崗投資的港商、臺商

商業(yè)投資者：

本項目的鋪型多為中大型，故其所面向的投資者應為具有較強經濟實力的人士，結合橫崗片區(qū)的實際情況來看，本項目商鋪投資客戶主要集中市內投資客、業(yè)振城別墅客戶、附近私營企業(yè)主、以及富裕的本地人等群體。功能定位社區(qū)商業(yè)規(guī)模驗證：十二個典型社區(qū)商業(yè)研究（參考案例）深圳地區(qū)：錦繡江南招商海月花園萬科四季花城蔚藍海岸風和日麗陽光棕櫚園美麗365花園皇御苑海濱廣場廣州地區(qū)：鳳凰城星河灣祈福新邨功能定位商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標之一，我們可以根據(jù)這一比例，判定客觀存在的社區(qū)商業(yè)的對外性質強弱：類型案例住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）商業(yè)面積比例人均商業(yè)面積外向型美麗365花園180,00020,00011.11%2.54錦繡江南470,00042,0008.94%1.91海濱廣場340,00020,0005.88%1.62招商海月花園520,00030,0005.77%1.08偏外向型陽光棕櫚園370,00014,3003.86%0.87蔚藍海岸550,00016,0002.91%0.87內向型萬科四季花城520,0007,7001.48%0.76祈福新邨1,980,00020,0001.01%0.46風和日麗305,7492,0000.65%0.36皇御苑935,0006,0000.64%0.16星河灣1,190,0005,0000.42%0.14功能定位從上可知：社區(qū)商業(yè)類型外向型偏外向型內向型商業(yè)面積占住宅面積的比例5％～11％2％～5％≤2％本項目商業(yè)規(guī)模驗證：本項目一期商業(yè)面積本項目一期住宅面積＝17,000㎡

157,780㎡

＝10.7%本項目商業(yè)面積與住宅面積之比為10.7％外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅面積之比范圍在5％—11％商業(yè)面積與住宅面積之比符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征功能定位外向型社區(qū)商業(yè)特征：

交通條件好，臨城市發(fā)展主要道路；

周邊商業(yè)氛圍較為成熟，且有市場空間及潛力；

自身社區(qū)規(guī)模較大，且周邊有其他大型社區(qū)。本項目

產品性質

交通條件規(guī)劃利好

市場空間商業(yè)氛圍結合本項目相關要素分析：本項目屬于外向型社區(qū)商業(yè)功能定位作為社區(qū)商業(yè)，滿足本社區(qū)居民的日常消費需求肯定是其重要功能，外向型社區(qū)商業(yè)屬于社區(qū)商業(yè)中對外經營性質最強的類別，功能表現(xiàn)也會有自己的個性化特點，不難分析，根本的決定性因素在于業(yè)態(tài)組合上區(qū)別。本項目的功能如何定位可從我們的研究案例的分析過程得到解答。業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例：社區(qū)商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)比例（％）超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00040.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花園28,000725.51.430.810.30024.9綜合（平均數(shù)）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是超市＋餐飲＋服務配套＋美容，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)功能組成：依據(jù)：案例調研分析的結果商家經驗積累實際操作經驗外向型商業(yè)的特點外向型社區(qū)商業(yè)可有兩種典型類別業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅰ：以主力店－－綜合超市為經營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達16,000㎡的綜合超市。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅱ：以社區(qū)標超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。業(yè)態(tài)定位萬科城業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)個數(shù)比例面積（㎡）比例超市10.8%2915.417.1%餐飲2217.5%6627.4338.8%服務配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休閑118.7%608.823.6%服裝107.9%619.643.6%電器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小計126100.0%17072.02100.0%業(yè)態(tài)組合面積比例：面積比例超市,17.10%餐飲,38.80%服務配套,11.20%便利店,0.90%家居,11.30%電器,1.10%其他,6.00%服裝,3.60%休閑,3.60%美容,6.30%超市餐飲服務配套便利店家居美容休閑服裝電器其他綜合大樓半地下層已規(guī)劃3000平米的社區(qū)標超，那么商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)組合為：較大規(guī)模的餐飲及美容、生活配套及其他該部分功能定位為：整體功能定位為：既能充分滿足本社區(qū)居民日常生活消費，又對外部消費群具有強大吸引力，極具包容性的特色組團式商業(yè)街，整體功能為：超市＋日常購物＋特色餐飲＋美容休閑業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃在解決業(yè)態(tài)的分布之前，首先應該明確整體商業(yè)的布點形式根據(jù)我們的研究結果，社區(qū)商業(yè)的布點可以分為以下四種類型：類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應。圈地街鋪型

入口街鋪型

入口集中型以點帶面型業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合研究成果，本項目商業(yè)分布形式為入口集中型：業(yè)態(tài)規(guī)劃結合項目整體商業(yè)布點，業(yè)態(tài)布局應該遵循的原則主要有以下所列：總體原則：在商業(yè)布點時，盡量優(yōu)先考慮服務配套類業(yè)態(tài)的位置，布點標準一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費，同時需考慮龍頭商家對其它小商家的帶動作用；展示面良好位置商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象；運用發(fā)展的眼光，滿足現(xiàn)狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來發(fā)展趨勢，持續(xù)經營。業(yè)態(tài)規(guī)劃人流動線分析：業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：其他商業(yè)已有自己的規(guī)劃，本次只討論3、4號樓商業(yè)部分3號樓：為內街，對外昭示效果欠佳；鋪位進深相對4號樓較淺；應將配套性質較強的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此，輔以精品、服飾、形象展示店及部分西餐酒吧4號樓：均臨深惠路，對外昭示效果佳；靠近規(guī)劃地鐵三號線育馬場站出入口；為過往人流最密集區(qū)域；鋪位進深相對3號樓較深；應該將外向性質較強的業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：餐飲、美容/足浴/茶藝業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街目標商家類別代碼名稱餐飲CY真功夫、山天野山菌/KOSMO咖啡、舞鶴料理、冰冰糖水店、關東風餐館、砂鍋粥、九鳳鳥、比薩、KFC、湘江老廚、腸粉王、客家菜、小肥?；疱仭⑺拇ǘ够?、雨化西餐廳、名典咖啡、紅螞蟻、清涼鈣骨館、成都小吃家居JJ施華云頂、穗寶、艾佳廚柜、雅蘭、豪宅家私、寶特防爆膜、家的感覺、帝揚燈飾、雅安居、美舒布藝、特藝達裝飾、楓葉裝飾、三葉門窗公司、大鑫元、麗景裝飾、富杰斯裝飾、馨庭名、北新裝飾、金海鵬、意德廚柜、羅蘭床上用品、經典飾家、窗簾布藝美容休閑MR&XX發(fā)軒名店、自然美、匯美名店、詩蔓美容、逍遙養(yǎng)生堂、出發(fā)點美發(fā)、雪天使、休閑驛站、休閑街配套及其它FW&QT便利店、萬店通、友華空調、電器、海爾電器、萬科租賃中心、花藝畫廊、四季果園、怡寶、水管家、趣味書吧、質的主張（面包）、小白兔干洗、濤影影音制作、一致藥店、萬澤醫(yī)藥、三春輝書店、博士眼鏡、非靚皮具維護、一縷幽香花店、柯達沖印、郵局、園藝、屈臣氏水店、雪貝爾、頂好面包、久美書店、音像制品、福利彩票、千百度花藝、中國銀行、雪麗阿姨、語言培訓真絲服裝、芬怡內衣、舒兒寶、尤可服飾、莎嘉服飾、Jessick女裝、愛特愛服飾、深圳車港、貝蒂童裝、卡通寶貝、優(yōu)美世界、蒙牛乳業(yè)、藍通王、柏斯信邦、Dolcevita雪糕、陳同春涼茶、張裕酒專賣、萬盛商行、七度銀飾、煌上煌、深安名茶、特百惠精品、品質生活（天工坊）、風之谷精品、雪蛤膏專買、雪菲婭、香格里拉紅酒、圣駿水晶、新貴精品備注：此商家名錄為部分備選商家，依實際操作再作調整價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調研招商實施價格策略

通過對橫崗商業(yè)租金及售價的調研，結合本項目的實際情況，利用市場比較法，估算出項目當前租賃價格和銷售價格為：租金一層租金：50—60元/m2/月二層租金：25-30元/㎡/月售價

一層售價：16000—18000元/㎡

二層售價：8000—9000元/㎡

鑒于目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，故在前期租金及售價相對較低，主要目的在于培育市場，考慮未來別墅社區(qū)高端客戶消費群眾多，地鐵3號線六約站口商業(yè)物業(yè)，其價值主要在2－3年后地鐵即將開通時得以體現(xiàn)，因此這一售價在較為合理水平區(qū)間。價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調研招商實施招商方案需要明確的問題招商策略推廣策略招商手段招商周期及時間節(jié)點推廣思路媒體策略分階段媒體組合招商實施招商實施一招商開展前應明確的問題問題1.步行街二層的人流引導功能欠缺，現(xiàn)有通道及樓梯不適用于商業(yè)；應對之策：加建/改建問題2.一層街鋪是否建有煙道及隔油池等可供餐飲所用設施；應對之策：明確并加建問題3.步行街車位不足，且廣場綠化面積過大影響商業(yè)功能；應對之策：縮小廣場綠化面積問題4.步行街雖位于深惠路邊，但缺乏傳播載體；應對之策：增設廣告位及導視牌問題5.綜合大樓標高與商業(yè)街之間的人流互動問題；應對之策：可否加建通道或采取其他措施溝通兩邊人流。招商策略總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。

商業(yè)街先行主力店及品牌商家招商，借此增強小商家對本項目投資的信心，在一定程度上提升商業(yè)的價值。

綜合樓對超市、大型酒樓商家進行重點招商，吸引其他餐飲商家進駐本項目，目前超市招商已經完成。1招商手段招商實施招商實施2招商周期及時間節(jié)點

商業(yè)項目營銷的原則一般是招商先行或與銷售同時進行，這樣有利于銷售和提升商業(yè)的價值，基于以上原則，本項目招商周期及時間節(jié)點有利于商業(yè)的銷售。

主力店招商：2006年12月23日－2007年1月31日目標：完成主力店及品牌商家招商工作備注：主力商家成功引進后即可開盤銷售普通商家招商：2006年12月23日－2007年3月30日目標：完成普通商家招商的80％

招商收尾：2007年4月1日－2007年6月30日目標：完成項目招商進度的90％－95％招商推廣策略：

此處省略，與商鋪銷售推廣一起考慮

招商實施價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調研招商實施推廣組合核心賣點現(xiàn)場包裝營銷推廣時間節(jié)點物料準備營銷推廣項目核心賣點：深圳唯一雙別墅配套商業(yè)街：業(yè)振城，54萬平米華南首席townhouse大型高尚住宅社區(qū)，大山地，中海地產打造的新奢華體驗山地別墅社區(qū)，高端住宅區(qū)中的稀缺特色風情商業(yè)街；60萬高收入人群帶來強勁消費力：業(yè)振城、大山地、128改造、港鐵公司四大高檔地產項目齊聚，周邊眾多橫崗世界級制造業(yè)財富人士；深惠路旁地鐵上蓋商業(yè)：距地鐵3號線六約站口僅30米，近距離接駁深惠路和梧桐路公交總站，超便捷交通，主導商業(yè)潮流；2萬平米獨立商鋪雙街：2萬平米超大規(guī)模商業(yè)，純街鋪、內外街設計，全開放步行街區(qū)，突顯休閑購物風情，優(yōu)勢劣勢商家按照科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃進行布局，有利于后期統(tǒng)一經營管理；投資者買鋪之后很快能夠收到投資回報，對其具有較大的吸引力。招商進度直接影響到商鋪的銷售進度；招商本