如何做好設施設備管理

如何做好設施設備管理按照專業(yè)化原則合理調(diào)配人力資源在各項工作中，人是第一要素，在設施設備維修工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設施設備維修服務工作中分配人力，使維修工作既靈活迅速又精簡高效呢？我們本著隊伍逐步專業(yè)化的原則，對維修隊伍的人力資源做出了合理調(diào)配。針對公司設施設備系統(tǒng)特點、專業(yè)性能與安全工作要求，我們在原有維修隊伍的基礎上選拔培訓技術(shù)人員，分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專門對公司所有管轄范圍內(nèi)的各類電梯進行巡檢、維修與保養(yǎng)。專業(yè)隊伍從事專業(yè)維修，責任更明確，效率更高，技術(shù)人員的業(yè)務技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術(shù)人員負責公司100臺各類電梯的維保工作，多年來保持了電梯運行零事故的安全記錄。電力工程部的職責是對公司所有管轄范圍內(nèi)的消防、監(jiān)控、廣播、通訊等弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)。目前消防弱電部僅有6名員工，對我公司20多萬平方米的消防、監(jiān)控、廣播等系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，從工作效果來看，消防弱電專業(yè)人員對設施設備所有線路布控、結(jié)構(gòu)走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數(shù)家珍，對設施設備的病瞧得準，瞧得快，效率大大提高。我們還成立了技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組，由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務精英組成，負責對管轄區(qū)域內(nèi)各種技術(shù)疑難問題的會診及重大技術(shù)問題的探討。技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組的成立，整合了公司技術(shù)隊伍的腦力資源,提升了整個維修隊伍的戰(zhàn)斗力。除了兩大專業(yè)性與安全性較強的系統(tǒng)外，其它系統(tǒng)如給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)等均對人力實行條塊狀管理，即以地域性劃分班組,班組內(nèi)由配電、空調(diào)、水暖等各系統(tǒng)工種員工組成。無論哪一個班次、哪一個區(qū)域發(fā)生哪一個系統(tǒng)的故障都能隨時解決排除掉，大大提高了維修效率。做好設施設備的基礎性資料管理工作一是對設施設備原始檔案的管理。設施設備的原始檔案是在物業(yè)維修與更新改造過程中必不可少的原始資料，是我們開展物業(yè)維保工作的重要依據(jù)，主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等幾大類。需要注意的是，物業(yè)服務企業(yè)要從前期介入階段就開始積極取得工程部門的配合，取得并規(guī)范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機電設備資料的收集與保存，如機電設施設備的出廠、安裝、使用說明，質(zhì)量合格證書，安裝調(diào)試及驗收記錄，衛(wèi)生許可證等資料，這些都是我們開展后續(xù)維保工作的重要原始資料。二是建立設備檔案卡。檔案卡主要包括設備名稱、數(shù)量、制造廠商、規(guī)格型號、制造日期、修理及更換記錄等內(nèi)容。建立設備檔案卡如同建立設施設備的病歷檔案。更換主要配件時要記入檔案卡，使我們在設備使用過程中隨時掌握設備的健康狀況，并盡量通過維修保養(yǎng)延長設施設備的使用壽命。三是建立公用設施設備維護保養(yǎng)記錄表。我們要對管轄區(qū)內(nèi)所有設施設備建立設備管理卡，指定設備管理責任人，負責設施設備的日常保養(yǎng)與巡檢，如同為每一臺設備配備一名保健醫(yī)生。通過實行眼看、手摸、鼻聞、耳聽的巡檢方式，對所有運行及非運行的設施設備從溫度、聲音、氣味、外觀等運行狀態(tài)進行觀察、判斷，按時對其進行加油、緊固、除塵等保養(yǎng)措施，并據(jù)此建立維護保養(yǎng)記錄表。通過維護保養(yǎng)記錄掌握設施設備的各項健康指標情況，在運行過程中，多做預防性維保，少做事后維修，使物業(yè)保值增值。要對設施設備進行制度化管理首先要做好設施設備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責、電梯技術(shù)員崗位職責、配電運行崗位職責等，告訴員工該去做什么。二是要建立各系統(tǒng)運行作業(yè)指導書，如建立中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運行指導書、電梯操作作業(yè)指導書、高壓配電作業(yè)指導書等，告訴員工對各系統(tǒng)設施設備怎么去操作。同時，作業(yè)指導書還要對如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進行規(guī)定，如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應急處理等都要予以明確規(guī)三是要建立詳細的設施設備維護作業(yè)指導書，如發(fā)電機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、消防主機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、測量儀表自檢作業(yè)指導書等，對各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內(nèi)容進行詳細規(guī)定與指導。尤其是春、秋兩季的設備設施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設備開機前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設備停機后的良好保養(yǎng)，確保來年正常運轉(zhuǎn)。同時，對需外包進行維護保養(yǎng)的設施設備做出明確規(guī)定并嚴格執(zhí)行。為了使以上各項制度真正落實，還要加強監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外，我們積極開展內(nèi)部審核，建立日常服務檢查制度與績效考核管理制度，強化各項制度的執(zhí)行力度，用制度化措施確保設施設備的規(guī)范管理。做好設施設備的節(jié)能降耗管理節(jié)能減排工作是一項利國利民的全民行為，更是我們物業(yè)管理行業(yè)的一個重要任務。在設施設備的管理過程中，有很多節(jié)能空間需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)與挖掘。一是通過改造節(jié)能降低能耗。對管轄范圍內(nèi)的扶梯加裝變頻運行系統(tǒng),實施節(jié)能改造后，節(jié)能效果可達50%；對公共區(qū)域的照明進行節(jié)能改造，在滿足基本照明的同時，可減少燈具的數(shù)量及功率；將商場手動開關(guān)燈改為定時控制系統(tǒng)，降低開關(guān)燈延遲時間，可大大減少照明費用。二是通過修舊利廢，節(jié)約材料成本。今年以來，我們對消防、煙感舊探頭重新編碼繼續(xù)使用；自己動手組裝冷卻塔填料，自制過濾網(wǎng)，焊制起重架；拼裝修復已廢棄的接觸器、鎮(zhèn)流器，繼續(xù)投入使用。初步統(tǒng)計，節(jié)約資金近10萬元。三是通過加強對維修材料的嚴格把關(guān)，節(jié)約維修材料費。修多物業(yè)嚴格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化，從采購環(huán)節(jié)對維修材料嚴格把關(guān)。要求所換配件、材料與設備設施品牌一致或是購置大品牌、信譽好、質(zhì)量優(yōu)的材料。通過比較，由于零配件、材料的品牌化、原裝化，確保更換材料的優(yōu)質(zhì)，延長了零配件等材料的使用周期，降低了維修與更新次數(shù)，使采購成本大幅下降，大大節(jié)約了維修材料費。精細化管理設施設備供冷期間，為及時掌握空調(diào)制冷情況，我們購置溫度計，派專人在各樓層的不同點位進行實地測量，及時反饋室內(nèi)溫度，及時查找原因，及時調(diào)控溫度。整個供冷期，修多物業(yè)實現(xiàn)了業(yè)主零投訴。在設施設備管理工作中，修多物業(yè)還采取對不同天氣的應對措施。如，多風季節(jié)要對懸掛物、高空擱置物進行巡檢排查，防止高空墜物等意外事故；多雨季節(jié)要對墻體、屋頂、地基等進行仔細排查，做好防滲漏工作，同時還要對外露管道做好防銹蝕工作；大寒季節(jié)，要提前對供水、供暖系統(tǒng)管道進行保溫處理，節(jié)日期間還要對業(yè)主做好提示工作，將空調(diào)調(diào)至最低溫度，以免發(fā)生管道被凍裂的事故。公共區(qū)域的標識也很重要，它在很大程度上也體現(xiàn)了一個物業(yè)管理公司的規(guī)范程度與細節(jié)化服務水平。在物業(yè)管理工作中，盡可能全面地設置各類標識，如指示類標識洗手間、停車場，服務提示類標識正在清潔中、如需幫助請撥打電話，這些服務類的標識從一方面體現(xiàn)出了管理