物業(yè)管理服務(wù)財務(wù)管理

物業(yè)管理服務(wù)財務(wù)管理1財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容●工作模式我司采取公司總部指導(dǎo)下的分散管理模式，強調(diào)分權(quán)基礎(chǔ)上的集權(quán)，是一種集資金籌集、運用、回收與分配于一體，參與市場競爭，自下而上的多層決策的集權(quán)模式。此模式既能發(fā)揮集團母公司財務(wù)調(diào)控功能，激發(fā)各部門的積極性和創(chuàng)造性，又能有效控制經(jīng)營者及各部門風(fēng)險，有利于克服過分集權(quán)或分權(quán)的缺陷，有利于綜合集權(quán)與分權(quán)的優(yōu)勢?！窆芾沓杀举M用的預(yù)算控制我們將采用目前較流行的預(yù)算控制手法：對客戶服務(wù)中心確定收入指標(biāo)、支出總指標(biāo)及分項指標(biāo)后，確定部門年度利潤指標(biāo)，將年度利潤指標(biāo)完成情況與部門個人的獎金收入掛鉤，同時將一定范圍內(nèi)支出審批權(quán)下放到管理處，實現(xiàn)管理處責(zé)、權(quán)、利的對等。a、人工工資的控制：可通過由于公司核定客戶服務(wù)中心各層面人員配置的基數(shù)后，給管理處核定一個工資限額。管理層人員基本工資的級別調(diào)整由公司掌握，獎金與部門經(jīng)營目標(biāo)完成情況掛鉤，而操作人員在下達工資限額指標(biāo)后，在限額內(nèi)對員工工資的調(diào)整按公司指導(dǎo)工資級別主要由部門決定，公司只把握總額度，并由財務(wù)部按月分解后，對額度執(zhí)行情況進行監(jiān)控。將操作層工資調(diào)整權(quán)下放后還有一個好處是，利于客戶服務(wù)中心根據(jù)員工的實際工作能力和工作表現(xiàn)體現(xiàn)收入差距，激勵員工，因為只有客戶服務(wù)中心才最了解操作層員工的實際工作狀態(tài)，而不是公司本部。b、日常消耗品的控制客戶服務(wù)中心的日常消耗項目雖然繁雜，但有很多項目的支出是相對穩(wěn)定的。在這條線上，我們可將它分成三塊：第一塊，客戶服務(wù)中心基本配置方面，由于前面已有客戶服務(wù)中心的相關(guān)人員核編，可在客戶服務(wù)中心組建時，由公司根據(jù)人員編制確定服裝、對講機、辦公設(shè)備、宿舍用具等基本配置后，一次性配置到位，同時根據(jù)小區(qū)的實際需要確定作業(yè)設(shè)備設(shè)施的配備。對這些相對固定的物料配備，由公司確定使用所限報，只對更新的需求進行監(jiān)控；第二塊，對支出相對穩(wěn)定的保潔物料、公共水電、垃圾清運等項目，根據(jù)客戶服務(wù)中心的實際情況確定支出限額后，將限額內(nèi)的支出控制權(quán)下放，同時由財務(wù)部根據(jù)月度分解額度對客戶服務(wù)中心實際消耗情況進行月度監(jiān)控；第三塊，不可預(yù)測成本的支出項目，對那些不可控成本支出或突發(fā)性成本支出，公司可仍按程序逐級審批監(jiān)控。c、成本控制的優(yōu)劣勢分析成本費用預(yù)算控制的優(yōu)勢在于：第一，由于經(jīng)營效果與收入直接掛鉤，利于形成全員關(guān)注經(jīng)營效果的狀態(tài)。公司的經(jīng)營壓力下傳，客服經(jīng)理必將會增強控制成本的責(zé)任心，并將成本控制的壓力下傳至班組和個人，從而促使客戶服務(wù)中心形成更細化的部門內(nèi)使用指標(biāo)，從根本上挖掘潛力，堵塞漏洞。第二，簡化程序，提高公司運作效率，并將公司高層領(lǐng)導(dǎo)解放出來，集中精力思考公司發(fā)展大計。第三，便于公司從宏觀預(yù)測把握經(jīng)營情況，對公司整體的經(jīng)營狀況做到心中有數(shù)。可能的影響在于：第一，權(quán)利下放后，管理失控的風(fēng)險。由于公司在去年建立了較完善的供應(yīng)商體系，一切支出結(jié)算仍在公司進行，客戶服務(wù)中心權(quán)力只在于物料使用并無現(xiàn)金流動，同時，由財務(wù)部進行月度監(jiān)控是可以避免這種風(fēng)險的。第二，客戶服務(wù)中心偏重對經(jīng)營的控制，影響管理品質(zhì)。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，管理品質(zhì)是極為重要的基礎(chǔ)，為避免管理品質(zhì)的影響，我們可以采用通過對品質(zhì)評定進行量化后，與經(jīng)營效果再進行一定程度的掛鉤，實行綜合評價。迫使管理者在經(jīng)營管理與品質(zhì)管理兩者間進行權(quán)衡，尋求適宜的均衡點。以此達到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的三效統(tǒng)一?！褙攧?wù)管理制度財務(wù)管理由公司財務(wù)部指導(dǎo)，在客戶服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)收費和會計工作。按國家規(guī)定執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》設(shè)立帳目。客戶服務(wù)中心于每年年初對當(dāng)年的財務(wù)收支情況作預(yù)算，預(yù)算內(nèi)容包括：收入：序號項目備注1物業(yè)管理費按當(dāng)年管理合同約定及相應(yīng)空房率作出預(yù)算2停車費依場地實際情況，按物價局審批的標(biāo)準(zhǔn)收費支出：序號項目備注1人員工資按相應(yīng)管理規(guī)模配備人員預(yù)算工資總額2人員相關(guān)福利費用按國家規(guī)定三金標(biāo)準(zhǔn)計提，工作人員工作制服、勞保費用核算3日常工程維保費用按公共機電、設(shè)施、設(shè)備日常維保以及維護、更換工程易耗品費用核算4保潔費用按日常保潔消耗品、定期消殺費用、日常垃圾清運、化糞池清運費5保安費用對講機、巡更機以及日常工作消耗費用6綠化費用按盆擺、綠地養(yǎng)護費用核算7辦公費用辦公用品、通訊費用、交通費用等8固定資產(chǎn)折舊對投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊9稅費以預(yù)算收入按晉江市相關(guān)規(guī)定計提10保險費用為物業(yè)共享部位、公共設(shè)施設(shè)備、管理公眾責(zé)任投保費用●決算：次年一月份對上年度實際管理收支情況計算，并與預(yù)算作總結(jié)對比，作出決算，同時再提出新的一年的財務(wù)預(yù)算。2物業(yè)管理費、代收、代繳費用收取方式與方法物業(yè)管理費可按業(yè)主的意愿采取每半年或三個月一期收費，代收代繳的水、電費用按自來水公司、供電局同期抄表收費時間收取。每期收費一周前，由財務(wù)人員填寫繳費通知單告知每戶業(yè)主本期應(yīng)繳管理費、水費、電費、公攤水電費明細。為方便業(yè)主繳費，客戶服務(wù)中心采取周一至周六有專人負(fù)責(zé)收費（可電話預(yù)約上門收費），以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理委托銀行代扣費用等多種收費方法。3專項資金管理及使用專項資金管理及使用：我司將嚴(yán)格按照建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行。該規(guī)定中維修基金的使用，執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部基字[1998]7號）的規(guī)定，專項用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。此項資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋、設(shè)備在保修期內(nèi)，故較少使用。在此后的管理年度，我司每年會結(jié)合房屋年度維修計劃作出預(yù)算，報開發(fā)商或業(yè)委會認(rèn)可使用。如有突發(fā)的較大維修事項，我司將在一周內(nèi)向開發(fā)商或業(yè)委會提交維修方案，報批后組織實施。4針對晉江市場能源費單獨收取現(xiàn)狀的說明收繳辦法及收費依據(jù)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知的第二條規(guī)定：a、公共水電費是小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。b、多層、小高層商住樓、別墅的綜合管理服務(wù)費中不含公共水電費，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主（住戶）公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價和總額及分?jǐn)傓k法。公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主委員會確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主委員會的公共水電費分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進行：對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶合理分?jǐn)?。電梯?/p>