房地產(chǎn)項目建造成本全過程管理課件

房地產(chǎn)項目建造成本全過程管理課件目錄第一講房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本第二講房地產(chǎn)項目的建造成本管理第三講房地產(chǎn)項目成本管理常見問題目錄第一講房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本第二講房地產(chǎn)項目的建造對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的不同階段和作用一二三第一講、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本四房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的不同階段和一、對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)成本管理的特點1、2、房地產(chǎn)成本管理的原則3、一、對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)成本1、2、房1、房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)項目的全成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)成本和費用的總和。1、房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)項目的全成本可以理解為以建造商(1)成本的概念、費用的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，什么為成本？什么為費用?成本的概念：

財務(wù)上解釋為“成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費?！狈康禺a(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及資金成本。(1)成本的概念、費用的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分為項目開發(fā)(1)成本的概念、費用的概念費用的概念：財務(wù)上解釋為“指日?；顒踊蛑饕獦I(yè)務(wù)發(fā)生的耗費，是為了取得收入而發(fā)生的資源耗費?！狈康禺a(chǎn)成本科目中的費用主要包括：銷售費用、財務(wù)費用及管理費用。(1)成本的概念、費用的概念（2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本有以下幾大部分:土地成本、建造成本、資金成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅務(wù)費用等。其中土地成本、建造成本、資金成本和稅務(wù)費用在總成本中所占比例較大。..\第一講附件\成本經(jīng)驗數(shù)據(jù).ppt

（2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本有以下幾大部分2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家思考2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗如何達(dá)到一個平衡點？如何力求優(yōu)化實現(xiàn)各項目標(biāo)之間的平衡是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵，也是難點。2、成本管理的全面性房地產(chǎn)項目成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括建設(shè)過程及銷售過程的所有費用。3、成本管理的時效性事先計劃；事前控制、事中控制、事后控制。2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)3、

房地產(chǎn)成本控制的原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)計階段的成本控制是重點。3、變被動控制為主動控制。

4、采取經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段。3、房地產(chǎn)成本控制的原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成房地產(chǎn)項目的全成本可分為二大部分:一、直接成本二、間接成本二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成房地產(chǎn)項目的全成本可分為二大部分二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成直接成本分為四個部分:1、土地成本；2、建造成本；3、資金成本；4、開發(fā)費用。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成直接成本分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成間接成本分為四個部分:1、營銷費用；2、財務(wù)費用；3、管理費用；4、稅金。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成間接成本分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成其中建造成本又分為四個部分:1、前期費用；2、建安費用；3、市政費用；4、公用配套。建造成本是我們在項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成其中建造成本又分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成2、目標(biāo)成本測算—典型案例（1）、..\第一講附件\興業(yè)里擴初匯報.pptx..\第一講附件\興業(yè)里目標(biāo)成本.xlsx（2）、第一講附件\麓山項目目標(biāo)成本及財務(wù)指標(biāo)測算（規(guī)劃方案階段）.xlsx二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成2、目標(biāo)成本測算—典型案例三、目標(biāo)成本的不同階段和作用1、目標(biāo)成本可分為四個階段:（1）可研階段；（2）規(guī)劃方案階段；（3）擴初階段；（4）施工階段。2、目標(biāo)成本不同階段的作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用1、目標(biāo)成本可分為四個階段:三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，編報《項目建安成本預(yù)測明細(xì)表》，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。上報資料：《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》、《項目建安成本預(yù)測明細(xì)表》。三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研目標(biāo)成本土地招拍掛（拿地）前完成原則上不同階段的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本是審核商業(yè)計劃書的依據(jù)預(yù)目標(biāo)成本開工前30天完成確定工程成本是審批工程招標(biāo)的依據(jù)計劃目標(biāo)成本成立項目公司前完成用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計評審方案設(shè)計的依據(jù)之一目標(biāo)控制成本規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成是指導(dǎo)初步設(shè)計和施工圖設(shè)計的依據(jù)方案設(shè)計階段項目可研階段項目開工前項目開盤前初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段目標(biāo)成本開盤前30天完成確定所有非工程成本是簽訂該項目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研目標(biāo)成本預(yù)目標(biāo)成本計劃三、目標(biāo)成本的不同階段和作用3、制定目標(biāo)成本的分工..\第一講附件\集團成本管理制度(示例一）.docx三、目標(biāo)成本的不同階段和作用3、制定目標(biāo)成本的分工四、房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理四、房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理招標(biāo)采購階段的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理一二三第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理四項目施工階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理招標(biāo)采購階段的成本管理甲供材料設(shè)備的成第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在于規(guī)劃設(shè)計階段、招標(biāo)采購階段、項目施工階段。成本管理最有效是在規(guī)劃設(shè)計階段，項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段。第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計，有效控制成本采用各項措施，有效控制造價設(shè)計階段成本管控一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理初步設(shè)計階段的成本管理開展限額

設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計人員提出滿足營銷要求的多種設(shè)計思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟比較，尋找綜合最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計

一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計一、規(guī)劃（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制

通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項目優(yōu)勢的一個主要方式。

具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷中心意見（在各項調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的定位），找出可進(jìn)行多方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計中心結(jié)合營銷中心意見向設(shè)計單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價比較，確定綜合最優(yōu)的設(shè)計方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議，考慮最低成本方案的可行性。（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目規(guī)劃方案匯報.docx單體方案階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目單體方案匯報.docx擴初設(shè)計階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目擴初設(shè)計匯報.docx（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本

某地產(chǎn)集團限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：（1）項目檔次界定超高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r200%以上的項目。

高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r140%以上的項目。

中檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80－140%的項目。

低檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80%以下的項目。

別墅項目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價相對比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。..\第二講附件\產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)影響成本.pptx（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標(biāo)限量。1.2在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的情況下，盡量減少地下車庫面積、層高。1.3對于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。（2）推行限量與限額設(shè)計1、結(jié)構(gòu)設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本2.1采取專項評審辦法，嚴(yán)格控制外墻面積和開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。2.3單方造價控制指標(biāo)。高檔別墅項目的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元／m2。（2）推行限量與限額設(shè)計2、外立面門窗設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本2.1采取專項評審辦法，（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.1設(shè)計部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對于非別墅項目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過1.5。3.2除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料，控制使用Low-E玻璃和大截面型材。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.1設(shè)計部門要注意控制（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.3中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元／m2以下。3.5若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.3中檔及以下項目，不（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.2大堂裝飾：超高檔次項目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬。低檔項目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元。對于高檔及以下檔次項目，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.2大堂裝飾：（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元／m2以下。中檔項目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本5.1超高檔項目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項目只準(zhǔn)選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。（2）推行限量與限額設(shè)計5、電梯選型（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本5.1超高檔項目可以選用（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噱頭功能。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實用性和造價的經(jīng)濟性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（2）推行限量與限額設(shè)計6、安防功能和其他附加功能（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用推行限量與限額設(shè)計

7、室外工程設(shè)計7.1應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標(biāo)：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價限額（元／m2）

按項目總建筑面積

單方造價限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計物業(yè)類型檔次按空地推行限量與限額設(shè)計8、精裝修工程精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價（以室內(nèi)裝飾面積計算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在700－800元／m2。推行限量與限額設(shè)計推行建造標(biāo)準(zhǔn)推行建造標(biāo)準(zhǔn)工程管理策劃合約管理策劃招標(biāo)過程管理甲供物資管理1、2、3、4、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理工程管理策劃合約管理策劃招標(biāo)過程管理甲供物資管理1、2、3、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、編制的時間在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部兩級評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目發(fā)展過程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制《工程管理策劃報告》。2、策劃的內(nèi)容工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項目部架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。3、工程管理策劃的作用進(jìn)行工程管理策劃，可對工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。1、工程管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、工程管理策劃的作用

可從工程管理角度對分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求?？蓮墓こ坦芾斫嵌葘こ虡?biāo)段劃分、工程分判和甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標(biāo)的要求。..\第二講附件\工程管理策劃指引.docx可從工程管理角度對售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售等方面提出建議。..\第二講附件\海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分).docx1、工程管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、可從工程管理角度對分期二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、編制的時間工程管理策劃完成之后，項目第一項工程招標(biāo)開始之前內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容包括但不限于：a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標(biāo)分判計劃d.建安成本目標(biāo)計劃e.人員配置計劃f.總結(jié)g.附件等等。

項目概述：項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位，項目預(yù)計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本等。2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、工程管理策劃完成之后，項二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。招標(biāo)分判計劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標(biāo)。材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、合約策劃綜述：策劃目的、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃總結(jié)：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。

附件：項目發(fā)展進(jìn)度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。

..\第二講附件\海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分）.docx2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、招標(biāo)工作計劃

分判工程合同金額預(yù)計超過100萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部制定該項工程招標(biāo)工作計劃。..\第二講附件\招標(biāo)工作計劃（模板）.doc..\第二講附件\招標(biāo)工作計劃（示例一）.doc分判工程招標(biāo)工作計劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時可根據(jù)各部門在本項工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。

3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、分判工程合同金額預(yù)計超過二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、投標(biāo)單位入圍要求分判合同金額預(yù)計超過100萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于8家。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%；問題：主要原因是……？。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、分判合同金額預(yù)計超過10二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)經(jīng)濟標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項目部負(fù)責(zé)評定；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)評定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人（或合約評審委員會及類似機構(gòu)）討論決定。合同金額超過100萬的招標(biāo)，不得實行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價為順序，不得跨越標(biāo)價順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、經(jīng)濟標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對于帶方案或設(shè)計的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價方為有效。定標(biāo)會議：定標(biāo)會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項目部負(fù)責(zé)人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會議的討論意見由會議秘書做出書面記錄后會簽。同次招標(biāo)，以投標(biāo)單位數(shù)量計算，中標(biāo)機率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對于帶方二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)..\第二講附件\工程議標(biāo)定標(biāo)規(guī)則（示例）.docx3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)..\第二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理招標(biāo)文件范本范本一：..\第二講附件\總承包工程招標(biāo)文件范本一范本二：..\第二講附件\招標(biāo)文件示范文本發(fā)布原稿\施工總承包招標(biāo)文件范本(總價合同)問題：兩個范本之間最典型的差別？3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理招標(biāo)文件范本一：..\第二講二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期總承包工程評標(biāo)報告.docx..\第二講附件\地產(chǎn)大廈二期評標(biāo)分析表（附件2-附件10）.xls問題：簡單列舉以上招標(biāo)、評標(biāo)方式的優(yōu)劣。..\第二講附件\紫御鋁合金門窗評標(biāo)報告..\第二講附件\石材供貨評標(biāo)報告..\第二講附件\可視對講設(shè)備上會報告.doc3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資成本？三、甲供材料設(shè)備的成本管理為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達(dá)到降低成本的目的；為什么要甲供物資？三、甲供材料設(shè)備的成本管理二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計要求（如各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。三就是如果采用乙供，無法包死單價，或即使合同包死單價，但當(dāng)材料漲價時施工單位因無能力承受而重新討價還價，并影響工期。一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面2、甲供物資的種類（集團一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。2.3機電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其中紅色物資為集團集中采購物資2、甲供物資的種類（集團一）

2、甲供物資的種類（集團一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電2、甲供物資的種類（集團二）2、甲供物資的種類（集團二）2.1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機組、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購包括：電纜、風(fēng)機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。2、甲供物資的種類（集團二）2、甲供物資的種類（集團二）3、甲供物資的控制要點3.1甲供材應(yīng)供量管理3.1.1在施工過程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3.1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。

3、甲供物資的控制要點3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3.2.1甲供材在施工過程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。3.2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時計算確認(rèn)。3.2.3超供扣款和節(jié)約補款的計價應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險。

3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3.3.1結(jié)合項目定位。3.3.2根據(jù)項目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計管理部的具體要求，開展選板工作。3.3.3設(shè)計挑選樣板，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。3.3.4采購樣板應(yīng)確認(rèn)三套。3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理3.4.1現(xiàn)場卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。3.4.2物資需求計劃：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3.4.3物資的驗收、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批物資數(shù)量。

3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理某地產(chǎn)集團集中采購數(shù)據(jù)序號合同采購金額（億元）比例1

電梯3.3844.60%2

電線電纜1.2816.90%3

管材管件0.749.70%4

外墻磚0.739.60%5

拋光磚0.445.80%6

中央空調(diào)0.364.80%7

閥門0.283.60%8戶內(nèi)配電箱0.243.10%9

發(fā)電機組0.11.30%10

潔具0.040.50%

2008年各集中采購合同金額比例表注：潔具集中采購自08年8月份開始，故采購金額相對較小。

某地產(chǎn)集團集中采購數(shù)據(jù)序號合同采購金額（億元）比例1電梯4、合格供方品牌庫相關(guān)工作合格供方品牌庫相關(guān)工作..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫工作匯報\2010年供方評審工作匯報.pptx..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫工作匯報\各類評審標(biāo)準(zhǔn)..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫發(fā)布原稿4、合格供方品牌庫相關(guān)工作..\第二講附件\2010年合格供5、區(qū)域采購相關(guān)工作區(qū)域采購相關(guān)工作..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購招標(biāo)項目.xlsx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購管理辦法.docx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工作思路\2011年蘇南區(qū)域采購工作思路匯報.docx5、區(qū)域采購相關(guān)工作..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購工四、施工階段的成本管理施工階段的成本管理合約交底設(shè)計變更控制工程簽證控制竣工結(jié)算管理四、施工階段的成本管理施工階段的成本管理合約交底設(shè)計變更控1、合約交底要點作用在于向現(xiàn)場人員介紹分判工程承包范圍（著重說明范圍模糊、與其他分判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件以及本分判工程特別的合同條件并明確現(xiàn)場管理要求，督促施工單位盡早開始前期準(zhǔn)備，確保各項工序緊密搭接。合約交底1、合約交底要點作用在于向現(xiàn)場人員介紹分判工程承1、合約交底要點1.1規(guī)定合約金額超過200萬元的分判工程，合約管理部負(fù)責(zé)向項目部和設(shè)計管理部作合約交底。合約交底1.2進(jìn)場交底的依據(jù)是合同，這是雙方都必須遵守的基本內(nèi)容。1.3進(jìn)場交底會議紀(jì)要必須由專人整理，是今后工程管理的依據(jù)之一，又是施工過程中出現(xiàn)索賠、反索賠事宜的重要證據(jù)。1、合約交底要點1.1規(guī)定合約金額超過200萬元的分判工程2、設(shè)計變更控制

經(jīng)統(tǒng)計，合約執(zhí)行過程中的變更增加成本約占簽約合約額的10%，假如按建安成本占開發(fā)總成本50%計算，即變更成本將占到總成本5%，基本等于設(shè)計費用及營銷費用之和。2、設(shè)計變更控制2、設(shè)計變更指令設(shè)計變更指令因產(chǎn)品定位改變、設(shè)計失誤、成本優(yōu)化、報建驗收需要或其他設(shè)計補充等原因而提出，必須發(fā)生的變更。Ⅰ類變更指令Ⅱ類變更指令因設(shè)計效果改進(jìn)或其他各部門根據(jù)其專業(yè)角度需求等原因而提出，值得商榷的變更。2、設(shè)計變更指令設(shè)計變更指令因產(chǎn)品定位改變、設(shè)計失誤、成本優(yōu)2、設(shè)計變更指令設(shè)計部門、合約部門和項目部對設(shè)計變更指令進(jìn)行造冊管理并跟蹤實施。設(shè)計部門跟蹤設(shè)計意圖的實施、關(guān)注實際成本動向；合約部門應(yīng)及時跟蹤成本情況，跟蹤關(guān)聯(lián)施工合同內(nèi)Ⅱ類變更指令累計金額情況，適時做出預(yù)警。成本動態(tài)預(yù)警2、設(shè)計變更指令設(shè)計部門、合約部門和項目部對設(shè)計變3、工程簽證控制不發(fā)生工程簽證，即不涉及施工單位費用變化的各類要求及指示。工程簽證指令即為通常所稱的施工期間現(xiàn)場項目部向施工單位所發(fā)的臨時委托函件或工作聯(lián)系函件。Ⅰ類管理指令Ⅱ類管理指令發(fā)生工程簽證，導(dǎo)致施工單位責(zé)任及相關(guān)費用變化的各類要求及指示。3、工程簽證控制不發(fā)生工程簽證，即不涉及施工單位費用變化的各工程簽證指令控制項目部和合約部門對工程管理指令進(jìn)行造冊管理并跟蹤實施。項目部組織施工單位進(jìn)行施，并在指令完成后及時進(jìn)行封閉。合約部門應(yīng)及時跟蹤成本執(zhí)行情況，并適時做出預(yù)警。成本動態(tài)預(yù)警工程簽證指令控制項目部和合約部門對工程管理指令進(jìn)四、施工階段的成本管理3、變更簽證的控制簽證的程序性簽證的時效性簽證的分工簽證的授權(quán)..\第二講附件\變更簽證管理辦法.docx..\第二講附件\工程簽證管理工作程序四、施工階段的成本管理3、簽證的程序性簽證的時效性簽證的分四、施工階段的成本管理4、竣工結(jié)算管理規(guī)范結(jié)算流程規(guī)定結(jié)算必須資料結(jié)算審查要點..\第二講附件\工程結(jié)算工作指引.docx..\第二講附件\工程結(jié)算管理.docx四、施工階段的成本管理4、規(guī)范結(jié)算流程規(guī)定結(jié)算必須資料結(jié)算設(shè)計方面前期方面招標(biāo)方面一二三第三講、房地產(chǎn)項目成本管理常見問題及后評估四后評估設(shè)計方面前期方面招標(biāo)方面一二三第三講、房地產(chǎn)項目成本管理常見房地產(chǎn)項目成本管理常見問題1、設(shè)計方面1.1規(guī)劃方案問題。1.2招標(biāo)圖紙深度不夠。1.3中途改變定位、標(biāo)準(zhǔn)、配置。1.4設(shè)計圖紙漏項重復(fù)發(fā)生。房地產(chǎn)項目成本管理常見問題1、設(shè)計方面1.1規(guī)劃方案問題。1房地產(chǎn)項目成本管理常見問題2、項目前期策劃準(zhǔn)備方面2.1施工方案未進(jìn)行綜合評審和論證。2.2進(jìn)度計劃編排不客觀及未及時更新。2.3多部門協(xié)同作戰(zhàn)不夠、缺乏統(tǒng)籌，對問題判斷不足。房地產(chǎn)項目成本管理常見問題2、項目前期策劃準(zhǔn)備方面2.1房地產(chǎn)項目成本管理常見問題3、招標(biāo)方面3.1招標(biāo)文件中承包商承擔(dān)的責(zé)任太多。3.2工期定的太短。3.3招標(biāo)時間和準(zhǔn)備招標(biāo)時間不足。房地產(chǎn)項目成本管理常見問題3、招標(biāo)方面3.1招標(biāo)文件中承包商房地產(chǎn)項目成本管理常見問題4、施工管理方面4.1沒有規(guī)范的工程施工記錄。4.2隨意改變設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝標(biāo)準(zhǔn)要求。4.3工程管理策劃中，總平面布置、標(biāo)段劃分、進(jìn)度安排等考慮不周。房地產(chǎn)項目成本管理常見問題4、施工管理方面4.1沒有規(guī)范的工項目后評估項目后評估指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項目實施全過程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓(xùn)的過程。目的在于客觀、全面地評價項目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，實現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。定義項目后評估項目后評估指房地產(chǎn)項目的開發(fā)、銷售工作基項目后評估一是“項目可行性研究報告”、“項目定位報告”、“項目規(guī)劃設(shè)計方案”、“全過程成本管理指標(biāo)”等批復(fù)控制性文件與最終實際完成情況的對比分析。核心內(nèi)容二是項目開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗與教訓(xùn)的提煉和總結(jié)。項目后評估一是“項目可行性研究報告”、“項目定位報告”、“項項目后評估客觀性公正性全面性應(yīng)用性后評估工作原則項目后評估客觀性公正性全面性應(yīng)用性后評估工作原則后評估工作收集資料內(nèi)容一、投資方面包括項目建議書、可行性研究報告以及投資買地過程中地相關(guān)決策文件；二、營銷方面包括項目市場定位報告、項目營銷策劃報告、項目營銷進(jìn)度和價格專題報告、項目營銷階段總結(jié)報告以及相關(guān)營銷過程決策文件等；三、設(shè)計方面包括項目概念設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計方案、初步設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案、平立面設(shè)計方案項目規(guī)劃設(shè)計工作總結(jié)報告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計過程決策文件；四、進(jìn)度方面包括項目發(fā)展總進(jìn)度計劃、各版次項目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計劃、項目發(fā)展綱要報告、項目進(jìn)度控制對比分析報告及有關(guān)項目進(jìn)度控制工作文件等；五、成本方面包括項目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項目發(fā)展成本預(yù)測明細(xì)表、各階段項目發(fā)展成本分析報告及有關(guān)成本管理工作文件等；六、合約方面包括項目施工策劃方案、項目施工管理階段總結(jié)、項目合約分判策劃報告、項目合約分判工作階段總結(jié)、項目竣工驗收報告等有關(guān)項目施工過程文件等。后評估工作收集資料內(nèi)容一、投資方面包括項目建議書、可行性研究后評估工作流程

確定編寫后評估項目及工作總目標(biāo)成立后評估領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組

流程圖確立后評估編寫責(zé)任部門或責(zé)任人收集編寫后評估的相關(guān)資料工作小組按照指引分工編寫報告編寫單位內(nèi)部綜合評審形成報告初稿匯總整理報后評估工作小組后評估工作小組第一次交流形成初步意見總部匯總形成報告交子公司征求意見評估工作小組進(jìn)行第二次交流后評估報告定稿并上報集團輸出工作成果實現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)后評估工作流程確定編寫后評估項目及工作總目標(biāo)成立后評估領(lǐng)導(dǎo)結(jié)束語重要性理性商業(yè)性“利潤＝銷售收入－成本費用”控制成本，多關(guān)注成本，少關(guān)注房價。誰的效益最大化，誰就是贏家。把成本控制的觀念和手段滲透和運用到開發(fā)的各個環(huán)節(jié)之中!

結(jié)束語重要性理性商業(yè)性“利潤＝銷售收入－成本費用”控制成本，

THEEND

謝謝！

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謝謝！

房地產(chǎn)項目建造成本全過程管理課件目錄第一講房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本第二講房地產(chǎn)項目的建造成本管理第三講房地產(chǎn)項目成本管理常見問題目錄第一講房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本第二講房地產(chǎn)項目的建造對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的不同階段和作用一二三第一講、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本四房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的不同階段和一、對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)成本管理的特點1、2、房地產(chǎn)成本管理的原則3、一、對房地產(chǎn)項目成本的基本認(rèn)識房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)成本1、2、房1、房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)項目的全成本可以理解為以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設(shè)計、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開發(fā)全過程所支付的相關(guān)成本和費用的總和。1、房地產(chǎn)項目成本的概念房地產(chǎn)項目的全成本可以理解為以建造商(1)成本的概念、費用的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分為項目開發(fā)成本和期間費用兩部分，什么為成本？什么為費用?成本的概念：

財務(wù)上解釋為“成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費。”房地產(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及資金成本。(1)成本的概念、費用的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本分為項目開發(fā)(1)成本的概念、費用的概念費用的概念：財務(wù)上解釋為“指日?；顒踊蛑饕獦I(yè)務(wù)發(fā)生的耗費，是為了取得收入而發(fā)生的資源耗費?！狈康禺a(chǎn)成本科目中的費用主要包括：銷售費用、財務(wù)費用及管理費用。(1)成本的概念、費用的概念（2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本有以下幾大部分:土地成本、建造成本、資金成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅務(wù)費用等。其中土地成本、建造成本、資金成本和稅務(wù)費用在總成本中所占比例較大。..\第一講附件\成本經(jīng)驗數(shù)據(jù).ppt

（2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍房地產(chǎn)項目的成本有以下幾大部分2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家思考2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點3、房地產(chǎn)項目成本管理的特點大家2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗如何達(dá)到一個平衡點？如何力求優(yōu)化實現(xiàn)各項目標(biāo)之間的平衡是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵，也是難點。2、成本管理的全面性房地產(chǎn)項目成本控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括建設(shè)過程及銷售過程的所有費用。3、成本管理的時效性事先計劃；事前控制、事中控制、事后控制。2、房地產(chǎn)項目成本管理的特點1、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)3、

房地產(chǎn)成本控制的原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)計階段的成本控制是重點。3、變被動控制為主動控制。

4、采取經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段。3、房地產(chǎn)成本控制的原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成房地產(chǎn)項目的全成本可分為二大部分:一、直接成本二、間接成本二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成房地產(chǎn)項目的全成本可分為二大部分二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成直接成本分為四個部分:1、土地成本；2、建造成本；3、資金成本；4、開發(fā)費用。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成直接成本分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成間接成本分為四個部分:1、營銷費用；2、財務(wù)費用；3、管理費用；4、稅金。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成間接成本分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成其中建造成本又分為四個部分:1、前期費用；2、建安費用；3、市政費用；4、公用配套。建造成本是我們在項目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點。二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成其中建造成本又分為四個部分:二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成2、目標(biāo)成本測算—典型案例（1）、..\第一講附件\興業(yè)里擴初匯報.pptx..\第一講附件\興業(yè)里目標(biāo)成本.xlsx（2）、第一講附件\麓山項目目標(biāo)成本及財務(wù)指標(biāo)測算（規(guī)劃方案階段）.xlsx二、房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本構(gòu)成2、目標(biāo)成本測算—典型案例三、目標(biāo)成本的不同階段和作用1、目標(biāo)成本可分為四個階段:（1）可研階段；（2）規(guī)劃方案階段；（3）擴初階段；（4）施工階段。2、目標(biāo)成本不同階段的作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用1、目標(biāo)成本可分為四個階段:三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段施工階段初步設(shè)計完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個工作日內(nèi)按照設(shè)計結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。批復(fù)定位報告后15個工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。完成土地吸納后10個工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項目竣工驗收后的15個工作日內(nèi)，編報《項目建安成本預(yù)測明細(xì)表》，作為項目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。上報資料：《項目成本盈利預(yù)測表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項目現(xiàn)金流量預(yù)測表》、《項目建安成本預(yù)測明細(xì)表》。三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研階段市場定位階段規(guī)劃設(shè)計階段三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研目標(biāo)成本土地招拍掛（拿地）前完成原則上不同階段的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本是審核商業(yè)計劃書的依據(jù)預(yù)目標(biāo)成本開工前30天完成確定工程成本是審批工程招標(biāo)的依據(jù)計劃目標(biāo)成本成立項目公司前完成用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計評審方案設(shè)計的依據(jù)之一目標(biāo)控制成本規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成是指導(dǎo)初步設(shè)計和施工圖設(shè)計的依據(jù)方案設(shè)計階段項目可研階段項目開工前項目開盤前初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段目標(biāo)成本開盤前30天完成確定所有非工程成本是簽訂該項目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研目標(biāo)成本預(yù)目標(biāo)成本計劃三、目標(biāo)成本的不同階段和作用3、制定目標(biāo)成本的分工..\第一講附件\集團成本管理制度(示例一）.docx三、目標(biāo)成本的不同階段和作用3、制定目標(biāo)成本的分工四、房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理四、房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理招標(biāo)采購階段的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理一二三第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理四項目施工階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理招標(biāo)采購階段的成本管理甲供材料設(shè)備的成第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程在于規(guī)劃設(shè)計階段、招標(biāo)采購階段、項目施工階段。成本管理最有效是在規(guī)劃設(shè)計階段，項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段。第二講、房地產(chǎn)項目的建造成本管理房地產(chǎn)項目成本管理的主要過程一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理初步設(shè)計階段的成本管理開展限額設(shè)計，有效控制成本采用各項措施，有效控制造價設(shè)計階段成本管控一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理初步設(shè)計階段的成本管理開展限額

設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計人員提出滿足營銷要求的多種設(shè)計思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟比較，尋找綜合最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計

一、規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本管理多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較。推行限額設(shè)計一、規(guī)劃（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制

通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性比較從而降低工程造價是發(fā)揮項目優(yōu)勢的一個主要方式。

具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營銷中心意見（在各項調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的定位），找出可進(jìn)行多方案設(shè)計的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計中心結(jié)合營銷中心意見向設(shè)計單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價比較，確定綜合最優(yōu)的設(shè)計方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計中心提出成本控制建議，考慮最低成本方案的可行性。（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制通過設(shè)計方案的經(jīng)濟性（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目規(guī)劃方案匯報.docx單體方案階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目單體方案匯報.docx擴初設(shè)計階段的成本關(guān)注點..\第一講附件\項目擴初設(shè)計匯報.docx（一）規(guī)劃設(shè)計階段的建造成本控制規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本

某地產(chǎn)集團限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：（1）項目檔次界定超高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r200%以上的項目。

高檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r140%以上的項目。

中檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80－140%的項目。

低檔：售價為當(dāng)?shù)仄骄績r80%以下的項目。

別墅項目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房價相對比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。..\第二講附件\產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)影響成本.pptx（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標(biāo)限量。1.2在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的情況下，盡量減少地下車庫面積、層高。1.3對于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。（2）推行限量與限額設(shè)計1、結(jié)構(gòu)設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本1.1設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本2.1采取專項評審辦法，嚴(yán)格控制外墻面積和開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。2.3單方造價控制指標(biāo)。高檔別墅項目的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過140元／m2。（2）推行限量與限額設(shè)計2、外立面門窗設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本2.1采取專項評審辦法，（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.1設(shè)計部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對于非別墅項目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過1.5。3.2除超過高檔次項目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料，控制使用Low-E玻璃和大截面型材。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.1設(shè)計部門要注意控制（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.3中檔及以下項目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元／m2以下。3.5若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計3、外立面裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本3.3中檔及以下項目，不（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.2大堂裝飾：超高檔次項目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國產(chǎn)石材。低檔項目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過20萬。低檔項目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個大堂裝飾造價不得超過10萬元。對于高檔及以下檔次項目，大堂裝飾造價攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.2大堂裝飾：（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔次項目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國產(chǎn)石材總量不得超過20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項目電梯廳裝飾造價攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元／m2以下。中檔項目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項目成本利潤率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計4、公共部位裝飾設(shè)計（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本5.1超高檔項目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項目只準(zhǔn)選用集中采購品牌電梯。5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實用性不強、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運行速度上，要求實事求是，不得故意選用更高速度等級的梯型。（2）推行限量與限額設(shè)計5、電梯選型（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本5.1超高檔項目可以選用（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用性，不得為迎合廠商和市場的愿望而增加華而不實但造價昂貴的噱頭功能。對非別墅類物業(yè)，高檔項目安防工程造價應(yīng)控制3,000元／戶以下；中檔項目應(yīng)控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實用性和造價的經(jīng)濟性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（2）推行限量與限額設(shè)計6、安防功能和其他附加功能（二）開展限額設(shè)計，有效控制建造成本6.1安防功能應(yīng)強調(diào)實用推行限量與限額設(shè)計

7、室外工程設(shè)計7.1應(yīng)重點關(guān)注園林設(shè)計。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標(biāo)：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價限額（元／m2）

按項目總建筑面積

單方造價限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量與限額設(shè)計7、室外工程設(shè)計物業(yè)類型檔次按空地推行限量與限額設(shè)計8、精裝修工程精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價（以室內(nèi)裝飾面積計算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在700－800元／m2。推行限量與限額設(shè)計推行建造標(biāo)準(zhǔn)推行建造標(biāo)準(zhǔn)工程管理策劃合約管理策劃招標(biāo)過程管理甲供物資管理1、2、3、4、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理工程管理策劃合約管理策劃招標(biāo)過程管理甲供物資管理1、2、3、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、編制的時間在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部兩級評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目發(fā)展過程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制《工程管理策劃報告》。2、策劃的內(nèi)容工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項目部架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。3、工程管理策劃的作用進(jìn)行工程管理策劃，可對工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。1、工程管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、工程管理策劃的作用

可從工程管理角度對分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求。可從工程管理角度對工程標(biāo)段劃分、工程分判和甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標(biāo)的要求。..\第二講附件\工程管理策劃指引.docx可從工程管理角度對售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售等方面提出建議。..\第二講附件\海洋三期項目策劃報告（獨棟別墅部分).docx1、工程管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、可從工程管理角度對分期二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、編制的時間工程管理策劃完成之后，項目第一項工程招標(biāo)開始之前內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容包括但不限于：a.項目概述b.合約策劃綜述c.招標(biāo)分判計劃d.建安成本目標(biāo)計劃e.人員配置計劃f.總結(jié)g.附件等等。

項目概述：項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位，項目預(yù)計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目的總建安成本等。2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、工程管理策劃完成之后，項二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。招標(biāo)分判計劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標(biāo)。材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、合約策劃綜述：策劃目的、二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展成本，以實現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃總結(jié)：概括本策劃報告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。

附件：項目發(fā)展進(jìn)度計劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。

..\第二講附件\海洋三期合約策劃報告（獨棟別墅部分）.docx2、合約管理策劃二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、招標(biāo)工作計劃

分判工程合同金額預(yù)計超過100萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部制定該項工程招標(biāo)工作計劃。..\第二講附件\招標(biāo)工作計劃（模板）.doc..\第二講附件\招標(biāo)工作計劃（示例一）.doc分判工程招標(biāo)工作計劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時可根據(jù)各部門在本項工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個環(huán)節(jié)的工作時間。

3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理1、分判工程合同金額預(yù)計超過二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、投標(biāo)單位入圍要求分判合同金額預(yù)計超過100萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過10萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計超過3,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于8家。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%；問題：主要原因是……？。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理2、分判合同金額預(yù)計超過10二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)經(jīng)濟標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項目部負(fù)責(zé)評定；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)評定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人（或合約評審委員會及類似機構(gòu)）討論決定。合同金額超過100萬的招標(biāo)，不得實行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價為順序，不得跨越標(biāo)價順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、經(jīng)濟標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對于帶方案或設(shè)計的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計評審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價方為有效。定標(biāo)會議：定標(biāo)會議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項目部負(fù)責(zé)人、會議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會議的討論意見由會議秘書做出書面記錄后會簽。同次招標(biāo)，以投標(biāo)單位數(shù)量計算，中標(biāo)機率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對于帶方二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)..\第二講附件\工程議標(biāo)定標(biāo)規(guī)則（示例）.docx3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理3、評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)..\第二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理招標(biāo)文件范本范本一：..\第二講附件\總承包工程招標(biāo)文件范本一范本二：..\第二講附件\招標(biāo)文件示范文本發(fā)布原稿\施工總承包招標(biāo)文件范本(總價合同)問題：兩個范本之間最典型的差別？3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理招標(biāo)文件范本一：..\第二講二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期總承包工程評標(biāo)報告.docx..\第二講附件\地產(chǎn)大廈二期評標(biāo)分析表（附件2-附件10）.xls問題：簡單列舉以上招標(biāo)、評標(biāo)方式的優(yōu)劣。..\第二講附件\紫御鋁合金門窗評標(biāo)報告..\第二講附件\石材供貨評標(biāo)報告..\第二講附件\可視對講設(shè)備上會報告.doc3、招標(biāo)過程管理二、招標(biāo)采購階段的建造成本管理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資成本？三、甲供材料設(shè)備的成本管理為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項目甲供物資的種類？如何控制甲供物資一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達(dá)到降低成本的目的；為什么要甲供物資？三、甲供材料設(shè)備的成本管理二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計要求（如各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。三就是如果采用乙供，無法包死單價，或即使合同包死單價，但當(dāng)材料漲價時施工單位因無能力承受而重新討價還價，并影響工期。一是能較好的控制工成本，能通過甲方集中購買及利用甲方付款方面2、甲供物資的種類（集團一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂設(shè)施等。2.3機電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其中紅色物資為集團集中采購物資2、甲供物資的種類（集團一）

2、甲供物資的種類（集團一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電2、甲供物資的種類（集團二）2、甲供物資的種類（集團二）2.1集中采購包括：電梯、柴油發(fā)電機組、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購包括：電纜、風(fēng)機、水泵、消防報警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。2、甲供物資的種類（集團二）2、甲供物資的種類（集團二）3、甲供物資的控制要點3.1甲供材應(yīng)供量管理3.1.1在施工過程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時才計算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3.1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計入應(yīng)供量中，實物工程量或報價中不得再計算損耗。

3、甲供物資的控制要點3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3.2.1甲供材在施工過程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。3.2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時計算確認(rèn)。3.2.3超供扣款和節(jié)約補款的計價應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險。

3、甲供物資的控制要點3.2甲供材節(jié)超管理3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3.3.1結(jié)合項目定位。3.3.2根據(jù)項目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計管理部的具體要求，開展選板工作。3.3.3設(shè)計挑選樣板，應(yīng)參考項目成本計劃，同時兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。3.3.4采購樣板應(yīng)確認(rèn)三套。3、甲供物資的控制要點3.3樣板選型管理3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理3.4.1現(xiàn)場卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時間要求、卸貨的地點。3.4.2物資需求計劃：承建商須對其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3.4.3物資的驗收、接收：物資驗收重點是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點本批物資數(shù)量。

3、甲供物資的控制要點3.4現(xiàn)場領(lǐng)料管理某地產(chǎn)集團集中采購數(shù)據(jù)序號合同采購金額（