房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理（共19）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)管管理第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)管管理的定義義第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)管管理的關(guān)系系第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的權(quán)利和和義務(wù)第四部分物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的制定方方式第六部分房房地產(chǎn)產(chǎn)中物業(yè)管管理的早期期介入目錄錄第五部分物物權(quán)法法對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物物業(yè)管理的的影響第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)管理的定義義1基本定義：：通過(guò)多種種資源的組組合使用，，為人們提提供生活的空間，并并改變?nèi)祟?lèi)類(lèi)生存的物物質(zhì)壞境的的一種活動(dòng)動(dòng)。﹡房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是生產(chǎn)性性企業(yè)﹡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)是生產(chǎn)的的過(guò)程﹡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的產(chǎn)品即即是房子（（商業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、住住宅、工業(yè)廠(chǎng)房等））一房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的一段般般流程：投資機(jī)會(huì)尋尋找篩選→→可行性研研究分析→→獲取土地地使用權(quán)→規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案報(bào)批批→施工建建設(shè)→市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)→竣竣工驗(yàn)收→物業(yè)管理理基本定義：：受業(yè)主委委托，以商商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的手段管理理物業(yè)，為為業(yè)主和承租租人或使用用人提供高高效、優(yōu)質(zhì)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的的服務(wù)使物物業(yè)發(fā)發(fā)揮最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和和使用價(jià)值值。﹡物業(yè)管理企企業(yè)是服務(wù)務(wù)性企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是是受業(yè)主委委托提供服服務(wù)。早期期的業(yè)主是是開(kāi)發(fā)商，，以后是購(gòu)房房者或使用用者。二、物業(yè)管管理第二部分房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物物業(yè)管理的關(guān)系系發(fā)展歷史——物業(yè)管理來(lái)來(lái)源于、派派生于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈———1個(gè)在在上上端端，，1個(gè)在在下下端端法律律關(guān)關(guān)系系———契約約關(guān)關(guān)系系市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)系系———合作作關(guān)關(guān)系系利益益方方面面———互相相支支持持，，互互為為補(bǔ)補(bǔ)充充，，一一損損俱俱損損，，一一榮榮俱俱榮榮鄭州州目目前前現(xiàn)現(xiàn)狀狀———下屬屬企企業(yè)業(yè)、、二二級(jí)級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、保保姆姆、、二二奶奶案例例一一：：鑫鑫苑苑、、建建業(yè)業(yè)的的成成功功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)案例例二二：：某某地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的教教訓(xùn)訓(xùn)一權(quán)權(quán)利利1.確定定前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容，，選選聘聘前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)；；并并根根據(jù)據(jù)物物業(yè)企企業(yè)業(yè)提提供供的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)成成本本測(cè)測(cè)算算制制定定物物業(yè)業(yè)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，與與物物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)簽簽訂訂前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)委委托托協(xié)協(xié)議議。。2.制定定業(yè)業(yè)主主臨臨時(shí)時(shí)管管理理規(guī)規(guī)約約第三三部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)二、、義義務(wù)務(wù)：：1.有關(guān)關(guān)銷(xiāo)銷(xiāo)售售方方面面的的：：1）《鄭州州市市城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》第二二十十條條規(guī)規(guī)定定：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商品品房房時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向向買(mǎi)買(mǎi)受受人人出出示示商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證或或者者商商品品房房初初始始登登記記證證明明，，前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)委委托托協(xié)協(xié)議議，，物物業(yè)業(yè)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及臨臨時(shí)時(shí)管管理理規(guī)規(guī)約約等等文文件件。。2）《鄭州州市市城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》第十十八八條條規(guī)規(guī)定定：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售售商商品品房房，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與與買(mǎi)買(mǎi)受受人人簽簽訂訂書(shū)書(shū)面面合合同同，，合合同同中中應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)載載明明商商品品房房的的建建筑筑面面積積和和使使用用面面積積、、價(jià)價(jià)格格、、交交款款方方式式、、交交付付日日期期、、質(zhì)質(zhì)量量要要求求、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記辦辦理理、、前前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)以以雙雙方方的的違違約約責(zé)責(zé)任任等等內(nèi)內(nèi)容容。。2.有關(guān)關(guān)房房屋屋交交付付的的：：1）《鄭州州市市城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》第二二十十三三條條規(guī)規(guī)定定：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交付付使使用用應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符符合合下下列列條條件件:①建設(shè)設(shè)工工程程已已經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格并并依依法法向向有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)備備案案；；②配配套套的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和公公共共設(shè)設(shè)施施已已經(jīng)經(jīng)按按照照規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)，，并并經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收合合格格；；③前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理已已落落實(shí)實(shí)；；④法法律律法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定和和當(dāng)當(dāng)事事人人約約定定的的其其他他條條件件；；不符符合合前前款款規(guī)規(guī)定定條條件件的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目，，不不得得交交付付使使用用。。2）《鄭州州市市城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理?xiàng)l條例例》第二二十十四四條條規(guī)規(guī)定定：：房屋屋交交付付使使用用前前，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與與其其選選聘聘的的物物業(yè)業(yè)服服務(wù)企業(yè)按照國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定對(duì)托管項(xiàng)目目及其使用設(shè)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn)交接接，同時(shí)向物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)移交該項(xiàng)目目的有關(guān)資料料。3）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第二十三條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照合同約定將將符合交付使使用條件的房房屋按期交付付給買(mǎi)受人。。4）在實(shí)際操作作中，由于交交付集中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商人員欠欠缺、經(jīng)驗(yàn)不不足的，可委托物物業(yè)企業(yè)代為為交房，并支支付相應(yīng)費(fèi)用用。3.有關(guān)工程質(zhì)量量及保修責(zé)任任：1）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第十三條規(guī)定定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量量承擔(dān)責(zé)任。。2）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第二十五規(guī)定定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房房屋交付使用用時(shí)，向買(mǎi)受受人提供質(zhì)量量保證書(shū)和使使用說(shuō)明書(shū)。。質(zhì)量保證書(shū)書(shū)應(yīng)當(dāng)列明保保修范圍、保保修期限和保保修責(zé)任等，，其內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不得低于國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)定定，并應(yīng)當(dāng)符符合房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的約定定。3）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第二十六規(guī)定定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照照質(zhì)量保證書(shū)書(shū)的規(guī)定和房房屋買(mǎi)賣(mài)合同同的約定，承承擔(dān)房屋保修修責(zé)任及由此此產(chǎn)生的費(fèi)用用。因維修房房屋原使用功功能受到影響響，給買(mǎi)受人人造成損失的的，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法承擔(dān)賠賠償責(zé)任。4）交房后，物物業(yè)企業(yè)與業(yè)業(yè)主接觸較多多，也比較了了解情況，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將將保修管理委委托給物業(yè)企企業(yè)，賦予物物業(yè)企業(yè)一定定的權(quán)利，并并支付相應(yīng)費(fèi)費(fèi)用。但前提提是，開(kāi)發(fā)商商與施工企業(yè)業(yè)有相關(guān)的約約定。第四部分物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的制定方式式政府指導(dǎo)價(jià)和和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)1.政府指導(dǎo)價(jià)：：按鄭州市物物價(jià)局相關(guān)規(guī)規(guī)定，申請(qǐng)物物業(yè)費(fèi)定級(jí)，由物價(jià)部部門(mén)審核批準(zhǔn)準(zhǔn)，辦理收費(fèi)費(fèi)許可證。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：：在預(yù)售前進(jìn)進(jìn)行前