房地產(chǎn)住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀文件（PPT格式）

11住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)解讀研發(fā)支持中心心2011年12月2目錄錄樓層的劃劃分及產(chǎn)產(chǎn)品形式式124樓梯及電電梯案例分析析3住宅間距距5居住區(qū)相相關(guān)規(guī)范范33樓層的劃劃分及產(chǎn)產(chǎn)品形式式4低層住宅宅為1F~3F；多層住宅宅為4F~6F；中高層住住宅為7F~9F；高層住宅宅為≥10F;高度超過過100m時(shí)，為超超高層。。1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層層數(shù)劃分分如下：：5一般情況況下，建建筑產(chǎn)品品形態(tài)與與容積率率有一定定的對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系容積率與與產(chǎn)品形形態(tài)低層多層中高層高層6容積率與與產(chǎn)品形形態(tài)7樓梯及電電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電電梯9頂層為躍躍層住宅宅時(shí)，六六層部分分不計(jì)層層數(shù)。其其頂層住住戶入口層樓樓面距該建筑筑物室外外設(shè)計(jì)地地面的高高度不超超過16m時(shí)，可不不設(shè)電梯梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住住宅不應(yīng)應(yīng)超過六六層。1-6層住宅107層及7層以上的的住宅或或住戶入口層樓樓面距室外設(shè)設(shè)計(jì)地面面的高度度超過16m以上的住住宅必須須設(shè)置電電梯。電梯不應(yīng)應(yīng)與臥室室、起居居室緊鄰鄰布置，，受條件件限制需需要緊鄰鄰布置時(shí)時(shí)，必須須采取有有效的隔隔音和減減震措施施。超過六層層的塔式式住宅應(yīng)應(yīng)設(shè)封閉閉樓梯間間，如戶戶門采用用乙級(jí)防防火門時(shí)時(shí)可不設(shè)設(shè)。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅11優(yōu)：核心心筒面積積小，使使用率較較高；樓樓梯間自自然采光光；核心心筒規(guī)整整，戶型型對(duì)稱。。劣：戶型型進(jìn)深隨隨之加大大，影響響采光；；受電梯梯影響，，在起居居室須采取有有效的隔隔音和減減震措施施；優(yōu)：樓梯梯間自然然采光，，戶型進(jìn)進(jìn)深小，，采光好好，劣：核心心筒面積積較大，，使用率率較低，，且需犧犧牲一戶戶部分使使用面積積；且有有噪音震震動(dòng)影響響。7層及7層以以上上的的住住宅宅核核心心筒筒的的幾幾種種常常見見形形式式12十二二層層及及以以上上的的高高層層住住宅宅，，每每棟棟樓樓設(shè)設(shè)置置電電梯梯不不應(yīng)應(yīng)少少于于兩兩臺(tái)臺(tái)，，其其中中宜宜配配置置一一臺(tái)臺(tái)可可容容納納擔(dān)擔(dān)架架的的電電梯梯（（消消防防電電梯梯））。。12-18層住住宅宅13優(yōu)：：用用于于樓樓門門門門面面寬寬較較寬寬，，且且戶戶型型規(guī)規(guī)整整樓樓體體，，核核心心筒筒自自然然采采光光，，將將電電梯梯對(duì)對(duì)戶戶內(nèi)內(nèi)的的影影響響減減弱弱到到最最小小。。劣：：核核心心筒筒面面積積增增大大，，使使用用率率減減小小，，路路線線長(zhǎng)長(zhǎng)，，直直達(dá)達(dá)性性不不強(qiáng)強(qiáng)。。優(yōu)：：樓樓體體電電梯梯共共用用前前室室，，減減少少面面積積提提高高使使用用率率，，直直達(dá)達(dá)性性強(qiáng)強(qiáng)，，樓樓梯梯間間、、電電梯梯廳廳自自然然通通風(fēng)風(fēng)采采光光，，劣：：電電梯梯井井貼貼近近住住戶戶，，有有震震動(dòng)動(dòng)和和噪噪音音影影響響。。12~18層住住宅宅核核心心筒筒的的幾幾種種常常見見形形式式14根據(jù)據(jù)《高規(guī)規(guī)》要求求，，18層以上上（（不不含含）單元元式住住宅宅，，需需設(shè)設(shè)置置兩兩個(gè)個(gè)安安全全出出口口，，每每個(gè)個(gè)疏疏散散口口有有獨(dú)獨(dú)立立的的前前室室并并有有獨(dú)獨(dú)立立的的防防煙煙樓樓梯梯間間。。在在設(shè)設(shè)置置兩兩個(gè)個(gè)獨(dú)獨(dú)立立樓樓梯梯間間確確實(shí)實(shí)困困難難的的情情況況下下，，可可設(shè)設(shè)置置剪剪刀刀梯梯且且有有各各自自的的消消防防前前室室。。在在塔塔樓樓中中，，如如設(shè)設(shè)置置獨(dú)獨(dú)立立的的消消防防前前室室確確有有困困難難，，可可設(shè)設(shè)置置共共用用前前室室，，但但必必須須有有加加壓壓送送風(fēng)風(fēng)設(shè)設(shè)備備。。18層以以上上住住宅宅15什么么是是剪剪刀刀梯梯：：多用于于18層以以上上的住住宅宅，，其其特特點(diǎn)點(diǎn)是是：：在在同同一一樓樓梯梯間間里里設(shè)設(shè)置置了了兩兩個(gè)個(gè)樓樓梯梯，，具具有有兩兩條條垂垂直直方方向向疏疏散散通通道道的的功功能能。。剪剪刀刀樓樓梯梯在在平平面面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中可可利利用用較較狹狹窄窄的的空空間間，，設(shè)設(shè)置置兩兩部部樓樓梯梯，，因因而而提提高高了了建建筑筑面面積積使使用用率率。。16優(yōu)：：樓樓梯梯間間自自然然采采光光通通風(fēng)風(fēng)，，電電梯梯井井緊緊貼貼樓樓梯梯間間，，對(duì)對(duì)住住戶戶的的影影響響不不大大。。劣：：電電梯梯廳廳需需人人工工照照明明，，去去往往樓樓梯梯間間的的路路線線過過長(zhǎng)長(zhǎng)。。優(yōu)：：樓樓梯梯間間、、電電梯梯前前室室自自然然采采光光通通風(fēng)風(fēng)，，電電梯梯、、樓樓梯梯間間直直達(dá)達(dá)性性較較強(qiáng)強(qiáng)。。電電梯梯與與住住戶戶之之間間設(shè)設(shè)有有管管道道井進(jìn)進(jìn)行行空空間間過過度度，，減減少少電電梯梯運(yùn)運(yùn)行行的的震震動(dòng)動(dòng)和噪噪音音影影響響。。剪刀刀梯梯與與電電梯梯結(jié)結(jié)合合的的幾幾種種常常見見形形式式175.12大地地震震后后，，西西南南地地區(qū)區(qū)的的高高層層都都強(qiáng)強(qiáng)制制要要求求設(shè)設(shè)置置避避難難層層超高高層層建筑筑高高度度超超過過100m的公公共共建建筑筑，，應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置避避難難層，，并應(yīng)應(yīng)符符合合下下列列規(guī)規(guī)定定：：避難難層層的的設(shè)設(shè)置置，，自自高高層層建建筑筑首首層層至至第第一一個(gè)個(gè)避避難難層層或或兩兩個(gè)個(gè)避避難難層層之之間間，，不不宜宜超超過過15層。。避難難層層可可兼兼作作設(shè)設(shè)備備層層。。18封閉閉樓樓梯梯間間：：設(shè)設(shè)有有能能阻阻擋擋煙煙氣氣的的雙雙向向彈彈簧簧門門的的樓樓梯梯間間。。高高層層建建筑筑的的封封閉閉樓樓梯梯間間的的門門應(yīng)應(yīng)為為乙乙級(jí)級(jí)防防火火門門防煙煙樓樓梯梯間間：：在在樓樓梯梯間間入入口口處處設(shè)設(shè)有有前前室室（（面面積積不不小小于于6平方方米米，，并并設(shè)設(shè)有有防防排排煙煙設(shè)設(shè)施施））或或設(shè)設(shè)專專供供排排煙煙用用的的陽陽臺(tái)臺(tái)、、凹凹廊廊等等，，且且通通向向前前室室和和樓樓梯梯間間的的門門均均為為乙乙級(jí)級(jí)防防火火門門的的樓樓梯梯間間附件件：：封封閉閉樓樓梯梯間間/防煙煙樓樓梯梯間間19住宅宅間間距距20日照照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及氣候候區(qū)區(qū)劃劃住宅宅間間距距塔式式建建筑筑與與板式式建建筑筑住宅宅間間距距，，應(yīng)應(yīng)以以滿滿足足日日照照要要求求為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，綜綜合合考考慮慮采采光光、、通通風(fēng)風(fēng)、、消消防防、、防防震震、、管管線線埋埋設(shè)設(shè)、、避避免免視視線線干干擾擾等等要要求求確確定定。。日照照間間距距民用用建建筑筑的的防火火間間距距住宅宅朝朝向向耐火火等等級(jí)級(jí)的的劃劃分分住宅宅防防火火間間距距要要求求側(cè)面面間間距距21好朝向好朝向次好朝向在住住宅宅建建筑筑評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)體體系系中中有有：：““平平均均每每套套良良好好朝朝向向的的臥臥室室、、起起居居室室面面積積以以多多者者為為優(yōu)優(yōu)。?！薄逼渲兄辛剂己煤贸蛳蚴鞘侵钢改舷蛳蚝秃蜄|東南南向向；東向向?yàn)榇未魏煤贸蛳颉?。住宅宅朝朝向向?2住宅宅類類不不能能有有純純北北向向套套型型設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范要要求求：：住住宅宅立立項(xiàng)項(xiàng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，不不能能出出現(xiàn)現(xiàn)純純北北向向的的套套型型（（即即一一套套住住宅宅里里面面的的客客廳廳、、臥臥室室等等主主要要居居室室空空間間，，不不能能全全部部朝朝北北，，至至少少有有一一個(gè)個(gè)朝朝向向南南、、東東或或西西，，并并滿滿足足當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡娜杖照照找笄螅┳≌蛳虮睘榱肆藵M滿足足規(guī)范范和和報(bào)報(bào)規(guī)規(guī)要要求求，，每每一一套套房房，，至至少少要要有有一一個(gè)個(gè)朝朝東東或或者者朝朝西西的的外外窗窗（如如圖圖中中粉粉色色戶戶型型））23h——太陽陽高高度度角角H——前幢幢房房屋屋檐檐口口至至地地面面高高度度；；H1——后幢幢房房屋屋窗窗臺(tái)臺(tái)至至地地面面高高度度。。日照照間間距距日照照間間距距，，指指前前后后兩兩排排或或者者幾幾排排房房屋屋之之間間，，為為保保證證后后排排房房屋屋在在規(guī)規(guī)定定的的時(shí)時(shí)日日獲獲得得所所需需日日照照量量而而保保持持的的一一定定間間隔隔距距離離。。D（日照間距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅宅日日照照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)符符合合下下表表規(guī)規(guī)定定日照照間間距距/日照照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及氣氣候候區(qū)區(qū)劃劃每個(gè)個(gè)城城市市的的規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門依依據(jù)據(jù)全全國(guó)國(guó)氣氣候候區(qū)區(qū)劃劃圖圖，，結(jié)結(jié)合合每每個(gè)個(gè)城城市市不不同同的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，制制定定不不同同的的日日照照要要求求25日照照間間距距一一般般與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建筑筑形形式式有有密密切切關(guān)關(guān)系系：：塔塔式式建建筑筑與與板板式式建建筑筑塔式式建建筑筑，，是是指指各各個(gè)個(gè)面面長(zhǎng)長(zhǎng)高高比比都都小小于于1的建建筑筑板式式建建筑筑，，是是指塔式建筑筑以以外外的的建建筑筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照照間間距距/塔式式建建筑筑與與板板式式建建筑筑板樓樓的的日日照照遮遮擋擋，，主主要要取取決決于于前前后后間間距距；；而而塔塔樓樓的的日日照照遮遮擋擋，，主主要要取取決決于于左左右右空空隙隙26民用用建建筑筑的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)應(yīng)應(yīng)分分為為一一、、二二、、三三、、四四級(jí)級(jí)。。地下下、、半半地地下下建建筑筑(室)的耐耐火火等等級(jí)級(jí)應(yīng)應(yīng)為為一一級(jí)級(jí)；；重重要要公公共共建建筑筑的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)不不應(yīng)應(yīng)低低于于二二級(jí)級(jí)。。高層層建建筑筑的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)應(yīng)應(yīng)分分為為一一、、二二兩兩級(jí)級(jí)，，一類類高高層層建建筑筑的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)應(yīng)應(yīng)為為一一級(jí)級(jí)，，二二類類高高層層建建筑筑的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)不不應(yīng)應(yīng)低低于于二二級(jí)級(jí)。。裙房房的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)不不應(yīng)應(yīng)低低于于二二級(jí)級(jí)。。高高層層建建筑筑地地下下室室的的耐耐火火等等級(jí)級(jí)應(yīng)應(yīng)為為一一級(jí)級(jí)。。防火火間間距距/耐火火等等級(jí)級(jí)的的劃劃分分27防火火間間距距/住宅宅防防火火間間距距要要求求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅宅側(cè)側(cè)面面間間距距，，應(yīng)應(yīng)符符合合下下列列規(guī)規(guī)定定：：(1)板式式住住宅宅，，多多層層之之間間不不宜宜小小于于6m；多多層層建建筑筑與與多多層層建建筑筑的的防防火火間間距距應(yīng)應(yīng)不不小小于于6米，，高高層層建建筑筑與與多多層層建建筑筑的的防防火火間間距距不不小小于于9米，，高高層層層層與與高高層層建建筑筑的的防防火火間間距距不不小小于于13米。。(2)高層層塔塔式式住住宅宅、、多多層層和和中中高高層層點(diǎn)點(diǎn)式式住住宅宅與與側(cè)側(cè)面面有有窗窗的的各各種種層層數(shù)數(shù)住住宅宅之之間間應(yīng)應(yīng)考考慮慮視視線線干干擾擾因因素素，，適適當(dāng)當(dāng)加加大大間間距距。?！?m板式住宅多層（4F-6F）防火火間間距距/側(cè)面面間間距距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層29居住住區(qū)區(qū)相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)范范430基地地機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車出出人人口口位置置規(guī)規(guī)定定住宅宅紅紅線線的的退退讓讓居住住區(qū)區(qū)分分級(jí)級(jí)基地地道道路路等等級(jí)級(jí)劃分分居住住區(qū)區(qū)相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)范范31住區(qū)分分級(jí)級(jí)住區(qū)人人口口規(guī)規(guī)模模規(guī)規(guī)定定住區(qū)人人口口規(guī)模模越越大大，，相相應(yīng)應(yīng)公公建建配配套套的的比比例例越越高高；；組組團(tuán)團(tuán)級(jí)級(jí)配配套套比比例例最最低低，，僅僅需需滿滿足足最最基基本本的的生生活活需需求求即即可可。。32公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施控控制指指標(biāo)(㎡/千人)注：①①居居住區(qū)區(qū)級(jí)指指標(biāo)含含小區(qū)區(qū)和組組團(tuán)級(jí)級(jí)指標(biāo)標(biāo)，小小區(qū)級(jí)級(jí)含組組團(tuán)級(jí)級(jí)指標(biāo)標(biāo)，②公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施總用用地的的控制制指標(biāo)標(biāo)應(yīng)符符合表表3.0.2規(guī)定；；③總指指標(biāo)未未含其其他類類，使使用時(shí)時(shí)應(yīng)根根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要求確確定本本類面面積指指標(biāo)；；④小區(qū)區(qū)醫(yī)療療衛(wèi)生生類未未含門門診所所；⑤市政政公用用類未未含鍋鍋爐房房，在在采暖暖地區(qū)區(qū)應(yīng)自自行確確定公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施控控制指指標(biāo)33注：小區(qū)路路：建建筑控控制線線之間間的寬寬度，，需敷敷設(shè)供供熱管管線的的不宜宜小于于14m；無供供熱管管線的的不宜宜小于于10m;組團(tuán)路路：建建筑控控制線線之間間的寬寬度，，需敷敷設(shè)供供熱管管線的的不宜宜小于于10m；無供供熱管管線的的不宜宜小于于8m；在在多雪雪地區(qū)區(qū)，應(yīng)應(yīng)考慮慮堆積積清掃掃道路路積雪雪的面面積，，道路路寬度度可酌酌情放放寬，，但應(yīng)應(yīng)符合合當(dāng)?shù)氐爻鞘惺幸?guī)劃劃行政政主管管部門門的有有關(guān)規(guī)規(guī)定。?；氐赖缆返鹊燃?jí)劃劃分34宅間道道路斷斷面圖圖示意意居住小小區(qū)級(jí)級(jí)道路路斷面面圖示示意居住組組團(tuán)級(jí)級(jí)道路路斷面面圖示示意道路剖剖面示示意圖圖35城市主主干道道城市次次干道道居住小小區(qū)級(jí)級(jí)道路路居住組組團(tuán)級(jí)級(jí)道路路宅間小小路36距大中中城市市主干干道交交叉口口的距距離，，自道道路紅紅線交交點(diǎn)量量起不不應(yīng)小小于70m；距非道路路交叉口口的過街街人行道道（包括括引道、、引橋和和地鐵出出入口））最邊緣緣線不應(yīng)應(yīng)小于5m；距公共交交通站臺(tái)臺(tái)邊緣不不應(yīng)小于于10m；距公園、、學(xué)校、、兒童及及殘疾人人等建筑筑的出入入口不應(yīng)應(yīng)小于20m；當(dāng)基地通通路坡度度較大時(shí)時(shí)，應(yīng)設(shè)設(shè)緩沖段段與城市市道路連連接；與立體交交叉口的的距離或或其它特特殊情況況時(shí)，應(yīng)應(yīng)按當(dāng)?shù)氐匾?guī)劃主主管部門門的規(guī)定定辦理。≥70m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學(xué)校出入口≥20m出入口基地機(jī)動(dòng)動(dòng)車出人人口位置置規(guī)定37城市快速速路——城市道路路中設(shè)有有中央分分隔帶，，具有四四條以上上的車道道，全部部或部分分采用立立體交叉叉與控制制出入，，供車輛輛以較高高的速度度行駛的的道路。。建筑物與與城市道道路或用用地紅線線的距離離：多層層一般不不小于退退讓5m，高層退退讓不小小于10m從建設(shè)部部門獲悉悉，今后后，沿道道路兩側(cè)側(cè)新建、、擴(kuò)建、、改建的的建筑物物應(yīng)當(dāng)按按照規(guī)定定后退道道路紅線線。其中中，沿城城市主、、次干路路的各類類建筑，，后退距距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于15m。按按照照要求，，今后，，沿城市市快速路路的各類類建筑，，后退距距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于于20米；沿城城市主、、次干路路的各類類建筑，，后退距距離應(yīng)當(dāng)當(dāng)不小于15m；沿城市市支路的的各類建建筑，后后退距離離應(yīng)當(dāng)不小于10m；沿建制制鎮(zhèn)主要要道路的的各類建建筑，后后退距離離應(yīng)當(dāng)不小于8m；沿建制制鎮(zhèn)一般般道路的的各類建建筑，后后退距離離應(yīng)當(dāng)不小于5m；在道路路交叉口口的建筑筑，其后后退距離離還應(yīng)當(dāng)當(dāng)滿足道道路交通通安全視視距要求求。住宅紅線線的退讓（如如果規(guī)劃劃意見書書有具體體要求，，則按規(guī)規(guī)劃意見見書執(zhí)行行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m38≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道道路兩側(cè)側(cè)新建、、改建無無大量人人流、車車流集散散的多、、低層建建筑（含含高層建建筑裙房房），其其后退道道路規(guī)劃劃紅線的的距離不不得小于于3m。在市區(qū)區(qū)舊區(qū)中中心地段段的商業(yè)業(yè)街，按按此規(guī)定定控制確確有困難難的，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門和和公安交交通管理理部門核核定，其其后退距距離可適適當(dāng)縮小小。39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》2.3.2-4北京地區(qū)區(qū)住宅退退讓要求求40案例分析析541居住區(qū)人人口規(guī)模模規(guī)定建材市場(chǎng)京開高速京九鐵路中鐵黃土土崗項(xiàng)目目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑筑面積：：247620平方米。。（其中約約6萬平方米米為限價(jià)價(jià)房；6萬平方米米為廉租租房；12萬平方米米為商品品房）42本案中，，建筑產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)與容積積率對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系43容積率拆拆分其中，戶戶型配比比是根據(jù)據(jù)市場(chǎng)研研究的結(jié)結(jié)論得出出的44總戶數(shù)：：619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應(yīng)應(yīng)距離城城市道路路或用地地紅線的的程度：：多層一一般不小小于退讓讓5m，高層退退讓不小小于10M46做總體規(guī)規(guī)劃之前前，先進(jìn)進(jìn)行地塊塊價(jià)值分分析居住價(jià)值：東地塊>西地塊商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N