房地產(chǎn)投資市場分析

1第3章房房地產(chǎn)投投資市場場分析在理性的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，市場分分析是一一項(xiàng)必不不可少的的工作。。投資房房地產(chǎn)，，根本目目的是獲獲取預(yù)期期的利潤潤，而能能否獲利利及獲利利程度取取決于未未來的實(shí)實(shí)際變現(xiàn)現(xiàn)率。只只有對未未來的市市場景氣氣情況及及消費(fèi)者者需求偏偏好等等等有準(zhǔn)確確的把握握，方能能作出適適宜的投投資決策策，確保保投資目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，市場分分析是最最為困難難又最為為重要的的一環(huán)。。3.1.1基本概念念房地產(chǎn)市市場是從從事房地地產(chǎn)買賣賣、租賃賃、抵押押、典當(dāng)當(dāng)?shù)冉灰滓椎幕顒觿訄鏊砸约耙磺星薪灰淄就緩胶托涡问?。房地產(chǎn)市市場指當(dāng)當(dāng)前潛在在的買者者和賣者者，以及及當(dāng)前的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易活活動。一個完整整的房地地產(chǎn)市場場是由市市場主體體、客體體、價格格、資金金、運(yùn)行行機(jī)制等等因素構(gòu)構(gòu)成的一一個系統(tǒng)統(tǒng)。房地產(chǎn)市市場的各各種構(gòu)成成要素反反映市場場的各種種現(xiàn)象，，決定并并影響著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展與與未來趨趨勢。王望珍23.1房地產(chǎn)市市場概述述3.1.2房地產(chǎn)市市場運(yùn)行行環(huán)境王望珍3房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展心態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律和相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑節(jié)能、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、能源等資源約束國際環(huán)境經(jīng)濟(jì)、投資全球化及國際資本流動43.2.1房地產(chǎn)市市場的需需求如果其他他條件不不變,某種商品品或服務(wù)務(wù)的價格格下降時時,其需求數(shù)數(shù)量就會會上升,反之,需求就會會下降,即對某種種商品或或服務(wù)的的需求數(shù)數(shù)量與該該商品或或服務(wù)的的價格呈呈逆相關(guān)關(guān)關(guān)系。。影響因素素：1.收入的變變化2.其他商品品價格的的變化3.對未來的的預(yù)期4.政府政策策的變化化3.2房地產(chǎn)市市場的供供求關(guān)系系53.2.2房地產(chǎn)市市場的供供給供給的基基本法則則為:當(dāng)其他因因素不變變時,較高的商商品價格格會使可可供銷售售的商品品數(shù)量增增加,較低的商商品價格格會使可可供銷售售的商品品數(shù)量減減少。供供給數(shù)量量與價格格的關(guān)系系正好和和需求數(shù)數(shù)量與價價格的關(guān)關(guān)系相反反,為正相關(guān)關(guān)關(guān)系。。非價格影影響因素素：1.房地產(chǎn)開開發(fā)成本本2.政府政策策的變化化3.對未來的的預(yù)期10/27/2022第二章房房地地產(chǎn)估價價的理論論6特殊產(chǎn)品品：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中，對于于特殊地地段或有有特殊意意義的房房地產(chǎn)，，會由于于對投資資的回報報率期望望過高或或投機(jī)行行為，導(dǎo)導(dǎo)致商品品價格越越高，需需求越旺旺，投資資越旺，，即使超超過均衡衡點(diǎn)仍保保持這種種趨勢，，直到市市場遭到到破壞，，再形成成新的供供求關(guān)系系為止。。73.3房地產(chǎn)市市場的特特性（1）市場供供給的特特點(diǎn)供給缺乏乏彈性非同質(zhì)性性高度壟斷斷性（2）市場需需求的特特點(diǎn)需求具有有廣泛性性需求具有有多樣性性需要金融融機(jī)構(gòu)的的支持（3）市場交交易的特特點(diǎn)實(shí)質(zhì)是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交交易交易費(fèi)用用多信息不對對稱（4）市場價價格的特特點(diǎn)總體是向向上的趨趨勢83.4房地產(chǎn)市市場的運(yùn)運(yùn)行規(guī)律律2.4.1房地產(chǎn)空空間市場場與房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)產(chǎn)空間市市場空間市場場上的需需求者是是需要使使用房地地產(chǎn)空間間的家庭庭和企業(yè)業(yè)，供給給來源于于房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)市市場。（2）房地地產(chǎn)資資產(chǎn)市市場資產(chǎn)市市場的的需求求者是是通過過擁有有房地地產(chǎn)而而獲取取收益益的家家庭和和機(jī)構(gòu)構(gòu)投資資者，，新增增供給給來源源是新新建的的建筑筑物數(shù)數(shù)量。。（3）兩者者之間間的聯(lián)聯(lián)系與與均衡衡聯(lián)系緊緊密：：空間間市場場的關(guān)關(guān)系決決定了了房地地產(chǎn)租租金水水平，，該租租金水水平同同時決決定了了房地地產(chǎn)資資產(chǎn)的的收益益率，，從而而影響響資產(chǎn)產(chǎn)市場場的需需求；；同時時，空空間市市場的的供給給又是是由資資產(chǎn)市市場決決定的的。均衡：：均衡衡是短短暫的的，不不均衡衡是長長期的的，總總圍繞繞均衡衡狀態(tài)態(tài)上下下波動動。93.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的周周期循循環(huán)（1）定義義是指房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活活動或或其投投入與與產(chǎn)出出有相相當(dāng)?shù)牡牟▌觿蝇F(xiàn)象象,且此現(xiàn)現(xiàn)象重重復(fù)發(fā)發(fā)生。。高低（2）房地地產(chǎn)周周期循循環(huán)的的原因因1.影響供供需的的主要要因素素,其中以以金融融相關(guān)關(guān)因素素的變變動最最為關(guān)關(guān)鍵；；2.市場信信息的的不充充分,從供需需兩方方面調(diào)調(diào)整不不均衡衡的時時間落落差(time一lag,簡稱““時差差”)；3.生產(chǎn)者者與消消費(fèi)者者的心心理因因素,如追漲漲不追追跌、、一窩窩蜂的的投機(jī)機(jī)或非非理性性預(yù)期期；4.政策影影響,如容積積率控控制、、農(nóng)地地征用用；政政治沖沖擊,如社會會政治治動蕩蕩；5.制度因因素,如預(yù)售售制度度的期期貨效效應(yīng)、、中介介與估估價制制度的的健全全程度度等；；6.生產(chǎn)時時間落落差、、季節(jié)節(jié)性調(diào)調(diào)整、、總體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢等。。王望珍珍10113.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中的的泡沫沫與過過熱（1）房地地產(chǎn)泡泡沫及及其成成因定義：：指由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)引起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場價格格與使使用價價值的的嚴(yán)重重背離離，脫脫離了了實(shí)際際使用用者支支撐而而持續(xù)續(xù)上漲漲的過過程及及狀態(tài)態(tài)。原因：：土地的的有限限性和和稀缺缺性是是基礎(chǔ)礎(chǔ)投機(jī)需需求膨膨脹是是誘因因金融機(jī)機(jī)構(gòu)過過度放放貸是是助燃燃劑12（2）房地地產(chǎn)過過熱及及其誘誘因過熱：：指市市場上上的需需求增增長趕趕不上上新增增供給給增長長的速速度所所出現(xiàn)現(xiàn)的空空置率率上升升、物物業(yè)價價格和和租金金下降降的情情況。。過度開開發(fā)的的誘因因：開發(fā)商商市場場預(yù)測測的偏偏差開發(fā)商商之間間的博博弈和和非理理性行行為開發(fā)資資金的的易獲獲得性性13（3）房地地產(chǎn)泡泡沫與與過度度開發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)別與與聯(lián)系系1、區(qū)別別是反映映兩個個不同同層面面的指指標(biāo)嚴(yán)重程程度與與危害害性方方面不不同在周期期循環(huán)環(huán)中所所處階階段不不同參與的的動機(jī)機(jī)不同同：過過熱是是基于于投資資的動動機(jī)，，而泡泡沫是是基于于投機(jī)機(jī)的動動機(jī)2、聯(lián)系系過熱不是泡沫，但是是過熱是市場場產(chǎn)生生泡沫的前提提，也也是誘誘因。。14（4）房地地產(chǎn)泡泡沫的的衡量量實(shí)際價價格/理論價價格房地產(chǎn)產(chǎn)價格格增長長率/實(shí)際GDP增長率率房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)/居民消消費(fèi)價價格指指數(shù)房價收收入比比住房支支付能能力指指數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資需求求/房地產(chǎn)產(chǎn)使用用需求求3.5政府對對房地地產(chǎn)市市場的的干預(yù)預(yù)（1）土地地供應(yīng)應(yīng)政策策和地地價政政策（2）金融融政策策（3）住房房政策策（4）城市市規(guī)劃劃（5）稅收收政策策王望珍珍153.6我國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展周周期及及分析析王望珍珍163.6.1中國房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展周周期王望珍珍17房地產(chǎn)產(chǎn)周期期指房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活活動或或其投投入與與產(chǎn)出出有相相當(dāng)?shù)牡牟▌觿蝇F(xiàn)象象,且此現(xiàn)現(xiàn)象重重復(fù)發(fā)發(fā)生。。關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的描描述，，目前前還沒沒有一一個公公認(rèn)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。根據(jù)周周期的的波動動狀況況，可可以將將房地地產(chǎn)市市場的的周期期劃分分為三三個階階段：：第一周周期（（1978～1991）：從從無到到有，，逐步步發(fā)展展，1989年到達(dá)達(dá)高潮潮，1989年調(diào)控控，受受到?jīng)_沖擊；；第二周周期（（1992～1997）：房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場經(jīng)歷歷過熱熱和調(diào)調(diào)整兩兩個階階段。。1993年上半半年到到達(dá)頂頂峰，，下半半年國國家調(diào)調(diào)控，，1997年到達(dá)達(dá)谷底底，投投資出出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長長。第三周周期（（1998～2008）：1998年房地地產(chǎn)開開始回回升，，2007年到達(dá)達(dá)頂峰峰，隨隨后的的調(diào)控控政策策發(fā)揮揮效果果，2008年到達(dá)達(dá)谷底底。第四輪輪周期期（2009～）：：新一一輪周周期的的開始始？王望珍珍183.6.2房地產(chǎn)產(chǎn)周期期一般般影響響因素素分析析內(nèi)生性性因素素：虛虛擬資資產(chǎn)特特性、、心理理預(yù)期期、投投資因因素、、信息息不完完全、、時滯滯效應(yīng)應(yīng)。外生性性因素素：金金融支支持過過渡、、房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不不平衡衡、通通貨膨膨脹、、利率率。王望珍珍19虛擬資資產(chǎn)特特性首先，，房地地產(chǎn)是是在短短期內(nèi)內(nèi)供給給數(shù)量量無法法增加加的資資本品品，房房地產(chǎn)產(chǎn)越來來越多多成為為一種種投資資工具具和方方式，，從而而體現(xiàn)現(xiàn)出一一定的的虛擬擬資產(chǎn)產(chǎn)的特特性，，很多多程度度上不不直接接參與與實(shí)際際的生生產(chǎn)過過程。。這意意味著著在價價格決決定過過程中中需要要更多多地考考慮未未來的的收益益情況況，而而成本本對價價格的的影響響在下下降。。其次，，房地地產(chǎn)是是商業(yè)業(yè)銀行行發(fā)放放貸款款的重重要抵抵押品品，房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的變變動會會促使使銀行行信貸貸和貨貨幣供供給的的直接接變動動。房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的波波動不不僅會會直接接影響響社會會生產(chǎn)產(chǎn)和消消費(fèi)等等實(shí)際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域域，而而且通通過貨貨幣供供給和和信貸貸總量量等傳傳導(dǎo)機(jī)機(jī)制對對金融融市場場產(chǎn)生生影響響，使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)與普普通消消費(fèi)品品或其其他資資本品品價格格具有有更強(qiáng)強(qiáng)的波波動性性，導(dǎo)導(dǎo)致實(shí)實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的擴(kuò)張張與收收縮，，而這這游反反過來來影響響房地地產(chǎn)的的周期期波動動。王望珍珍20王望珍珍21心理預(yù)預(yù)期在經(jīng)濟(jì)濟(jì)擴(kuò)張張時，，投資資者過過于樂樂觀，，往往往過高高估計(jì)計(jì)房地地產(chǎn)的的銷售售量與與價格格，從從而大大量投投入資資本，，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)張張。在在收縮縮時期期，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場低迷迷，在在悲觀觀預(yù)期期下，，投資資者過過低估估計(jì)銷銷售量量與價價格，，市場場低迷迷進(jìn)一一步蔓蔓延。。人們的這種種情緒相互互傳染與放放大，形成成連鎖反映映，從而引引起房地產(chǎn)產(chǎn)的周期波波動。投資因素投資主要是是對房地產(chǎn)產(chǎn)的供給產(chǎn)產(chǎn)生影響。。如果投資加加快、結(jié)構(gòu)構(gòu)合理，投投資的信心心會促使更更多的社會會資源加入入房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，這樣房房地產(chǎn)業(yè)供供給會產(chǎn)有有較快的增增長，能促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁繁榮。相反，投資資低迷，供供給就會下下降，需求求也會受到到影響。王望珍22信息不完全全由于各種條條件的限制制，市場參參與者不可可能對市場場有完全的的信息，在在時間上，，人們難以以精確判斷斷未來價格格變動的影影響及幅度度，在空間間上，也不不可能準(zhǔn)確確了解各個個地方區(qū)域域的價格行行情，結(jié)果果造成價格格信號的失失真或信息息的滯后。。人們的決策策與潛在房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行有較較大的偏差差，而理性性經(jīng)濟(jì)人根根據(jù)偏差不不斷地進(jìn)行行適應(yīng)性預(yù)預(yù)期調(diào)整。。但這種調(diào)調(diào)整時而高高于實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)，時而而低于實(shí)際際經(jīng)濟(jì)，出出現(xiàn)上下幅幅度的較大大偏差。王望珍23時滯效應(yīng)王望珍24金融支持王望珍25金融支持與與房地產(chǎn)周周期波動存存在非常強(qiáng)強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不平平衡房地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不平平衡是指房房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)部各產(chǎn)品品組成及其其相互間的的比例關(guān)系系。由于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的供求不不一致，導(dǎo)導(dǎo)致市場再再次大規(guī)模模調(diào)整，市市場不平衡衡加劇，房房地產(chǎn)正常常運(yùn)行所要要求的各部部門、各系系統(tǒng)的協(xié)調(diào)調(diào)聯(lián)系被市市場結(jié)構(gòu)、、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)所分割，，這也就引引起了經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中的的停頓和振振蕩。王望珍26通貨膨脹由于房地產(chǎn)產(chǎn)具有很好好的保值增增值功能，，因此作為為一種投資資工具和消消費(fèi)品，往往往被作為為很有效的的抵抗通貨貨膨脹的壁壁壘。當(dāng)通貨膨脹脹率上升時時，房地產(chǎn)產(chǎn)的需求也也會上升，，兩者呈現(xiàn)現(xiàn)正相關(guān)關(guān)關(guān)系。王望珍27利率利率的變動動與房地產(chǎn)產(chǎn)周期的波波動呈反方方向變化。。在供給方面面，利率降降低，意味味著開發(fā)商商資金成本本降低，開開發(fā)商會加加大供給從從而促進(jìn)市市場繁榮；；相反當(dāng)銀銀根縮緊，，利率提高高，會加大大開發(fā)商的的財務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)；在需求方面面，當(dāng)利率率提高會加加大按揭購購房的成本本，從而阻阻礙需求；；利率降低低則會促進(jìn)進(jìn)人們的購購房意愿，，加大房地地產(chǎn)的需求求。王望珍283.6.3新一輪房地地產(chǎn)周期的的驅(qū)動因素素根據(jù)慣性原原理，將新新一輪周期期的驅(qū)動因因素分為三三個方面：：增長面、、宏觀面、、制度面。。王望珍29增長面因素素分析其一是城市市化：城市市化作為增增長的引擎擎，是非常常重要的增增長面因素素。1978~1987，城鎮(zhèn)化增增長了7.4%，平均每年年0.74%1988~1997，城鎮(zhèn)化增增長了6.1%，平均每年年0.61%1998~2004，城鎮(zhèn)化增增長了8.41%，平均每年年1.2%其二是居民民收入的提提高：我國國人均GDP在2003年突破1000美元。王望珍30宏觀面因素素擴(kuò)張性的財財政政策1998年～2004年，累計(jì)發(fā)發(fā)行長期建建設(shè)國債9100億元，國債債形成的投投資規(guī)模5萬億左右，，每年拉動動GDP增長1.5~2%2008年宏觀政策經(jīng)歷重大調(diào)調(diào)整：年初“雙防防”政策年中“一保保一控”政政策年末“保增增長”王望珍31擴(kuò)張性的貨貨幣政策：：主要體現(xiàn)現(xiàn)為利率政政策和住房房消費(fèi)信貸貸政策。2008年9～12月，央行連連續(xù)5次下調(diào)利率率，4次下調(diào)存款款準(zhǔn)備金率率。王望珍32王望珍33制度面因素素一是投融資資渠道的單單一化在利率下降降，股市低低迷，外匯匯投資管制制，債券市市場又不放放達(dá)的情況況下，投資資房地產(chǎn)成成為自然選選擇。二是當(dāng)前的的制度框架架，決定了了地方政府府行為的扭扭曲。在每輪房地地產(chǎn)周期，，地方政府府的“積極極”是有目目共睹的。。低價征地地、高價出出讓，已成成為不少地地方政府創(chuàng)創(chuàng)造政績，，增加財政政收入的途途徑。二房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，能能夠帶動整整個地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)，包括括GDP、財政以及及就業(yè)等的的全面增長長。某些地方政政府還在城城鎮(zhèn)化的幌幌子下，通通過強(qiáng)制拆拆遷擴(kuò)大房房地產(chǎn)需求求。王望珍34總結(jié)：增長面因素素對房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展起起決定性的的作用。制度面因素素隨著市場場化進(jìn)程的的加快，對對房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的驅(qū)動動會減弱。。宏觀面因素素，也會隨隨著市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變變化。如擴(kuò)擴(kuò)張的貨幣幣政策向適適度寬松貨貨幣政策的的轉(zhuǎn)變等。?？傊b于于增長面因因素的長期期影響，無無論是房地地產(chǎn)業(yè)還是是房地產(chǎn)價價格的總體體水平，在在今后一段段時期仍然然會處在一一個穩(wěn)中趨趨升的態(tài)勢勢。王望珍353.6.4.2009房地產(chǎn)走勢勢分析1行業(yè)形勢分分析2周期趨勢王望珍364.1行業(yè)走勢分分析4.1.1近期行業(yè)最最新動向（1）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向向人民銀行2008年9月16日宣布下調(diào)調(diào)貸款利率率，是自2002年以來首次次下調(diào)利率率，標(biāo)致著著貨幣政策策由“從緊緊”轉(zhuǎn)向““寬松”。。2008年10月由財政部部、稅務(wù)局局、央行聯(lián)聯(lián)合推出減減免交易費(fèi)費(fèi)用、調(diào)低低首付比例例、下調(diào)按按揭利率等等多項(xiàng)措施施，鼓勵房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展，，結(jié)束了自自2005年開始的房房地產(chǎn)緊縮縮性的宏觀觀調(diào)控政策策。（2）中央鼓勵勵房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，為防防經(jīng)濟(jì)下滑滑。連續(xù)出臺多多項(xiàng)政策，，其目的有有三：一為為帶動上下下游產(chǎn)業(yè)；；二為拉動動消費(fèi)；三三為緩解企企業(yè)資金壓壓力和購房房按揭者的的還貸壓力力。王望珍37王望珍38（3）新政對房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的效果預(yù)預(yù)期（1）增強(qiáng)住房房購買能力力（2）減輕企業(yè)業(yè)資金壓力力（3）改變房地地產(chǎn)行業(yè)格格局，保障障性住房比比重將會增增加。（4）保障性住住房的大規(guī)規(guī)模建設(shè)將將加劇低端端住房市場場的競爭，，存在普通通商品住宅宅的需求受受到政策性性住房擠占占的隱患。。（5）地方政府府更大力度度鼓勵房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展。（6）政策產(chǎn)生生效果有滯滯后性（7）中央和地地方都有可可能出臺更更大力度的的鼓勵政策策。王望珍39（4）行業(yè)現(xiàn)狀狀及前景預(yù)計(jì)國房景景氣指數(shù)三三季度內(nèi)超超越整百。2009年7月國房景氣氣指數(shù)為98.01，比6月份提高1.46個點(diǎn)，連續(xù)續(xù)四個月上上升，上升升幅度超過過前三個月月。雖然國國房景氣指指數(shù)連續(xù)10個月低于100，但目前回回升的趨勢勢較為明確確，預(yù)計(jì)在在3季度內(nèi)國房房景氣指數(shù)數(shù)將上升到到100以上。房價上漲在在加速。3-7月全國房價價加速上漲漲，上漲原原因：一是是政策效應(yīng)應(yīng)，二是潛潛在需求強(qiáng)強(qiáng)勁，三是是流動性充充裕，四是是通脹預(yù)期期，五是投投資性需求求入市，六六是對供不不應(yīng)求的擔(dān)擔(dān)憂。政策策沒有發(fā)生生實(shí)質(zhì)性變變化之前，，房價上漲