房地產(chǎn)物業(yè)管理概論共40

物業(yè)管理概概論手機(jī)前小吃大家為什么么要選擇讀讀物業(yè)管理理?大家覺(jué)得日日常生活中中的物業(yè)管管理到底是是什么?物業(yè)管理是是以什么形形式存在?在大家周圍圍有哪些物物業(yè)管理?物業(yè)管理跟跟房地產(chǎn)的的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物物業(yè)管理的的就業(yè)前景景如何第一章緒緒論論第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理的概概念與性質(zhì)質(zhì)一．物業(yè)管管理的概念念（一）物業(yè)業(yè)的含義物業(yè):單元性的房房地產(chǎn)。具體是指已已建成并投投入使用的的各類房屋屋建筑及其其附屬設(shè)施施、設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)地地。物業(yè)三要素素:房屋建筑、、設(shè)備、場(chǎng)場(chǎng)地物業(yè)包涵的的內(nèi)容:

A、具有使用用功能的居居住和非居居住房屋B、相配套的的設(shè)施和市市政、公用用設(shè)施C、房屋實(shí)體體以及相連連的場(chǎng)地、、道路等D、有關(guān)可使使用的建筑筑物以及場(chǎng)場(chǎng)所E、有關(guān)的文文化、服務(wù)務(wù)物業(yè)的起源源A、起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)國(guó)B、20世紀(jì)50年代初由英英國(guó)傳入香香港C、20世紀(jì)80年代由香港港傳入大陸陸深圳沿海海地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)、房房地產(chǎn)、物物業(yè)的聯(lián)系系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是是指房屋、、房基地以以及附屬土土地，其中中，包括土土地和房屋屋作為物質(zhì)質(zhì)形態(tài)的財(cái)財(cái)產(chǎn)和由此此形成的所所有權(quán)、使使用權(quán)、抵抵押權(quán)等財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。。不動(dòng)產(chǎn)：指土地以以及附著在在土地上的的人工構(gòu)筑筑物和房屋屋等位置固固定，不可可移動(dòng)的財(cái)財(cái)產(chǎn)。物業(yè)：指土地和和土地上的的構(gòu)筑物、、建筑物形形式存在的的不動(dòng)產(chǎn)和和相關(guān)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房房地產(chǎn)、物物業(yè)的聯(lián)系系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）側(cè)重于指指物質(zhì)形態(tài)態(tài)房地產(chǎn)（Realestate，Property）物質(zhì)形態(tài)態(tài)和權(quán)益并并重物業(yè)（Property）側(cè)重于指指權(quán)益一般情況下下三者可以以通用，互互為替代。。不動(dòng)產(chǎn)、房房地產(chǎn)、物物業(yè)的聯(lián)系系與區(qū)別適用范圍的的區(qū)別：房地產(chǎn)一一般在經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)范疇使使用，用以以研究房屋屋及其連帶帶的土地的的生產(chǎn)、流流通、消費(fèi)費(fèi)和隨之產(chǎn)產(chǎn)生的分配配關(guān)系；不不動(dòng)產(chǎn)一般般在法律范范疇使用用用以研究該該類型的權(quán)權(quán)益特性和和連帶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)關(guān)系；物業(yè)業(yè)一般在房房屋消費(fèi)領(lǐng)領(lǐng)域使用，，而且特指指在房地產(chǎn)產(chǎn)交易、售售后服務(wù)這這一階段的的針對(duì)使用用功能而言言的房地產(chǎn)產(chǎn)，一般是是指具體的的房地產(chǎn)。。不動(dòng)產(chǎn)、房房地產(chǎn)、物物業(yè)的聯(lián)系系與區(qū)別稱謂領(lǐng)域上上的區(qū)別：房地產(chǎn)一一般是廣義義上對(duì)房屋屋的開(kāi)發(fā)、、建設(shè)、銷銷售等方面面的統(tǒng)稱，，是對(duì)房屋屋建筑物進(jìn)進(jìn)行描述時(shí)時(shí)最常使用用的概念；；不動(dòng)產(chǎn)一一般在界定定法律財(cái)產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使使用，其著著眼點(diǎn)是該該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)實(shí)物形態(tài)的的不可移動(dòng)動(dòng)性；物業(yè)業(yè)一般在描描述房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使使用，是針針對(duì)具體房房屋建筑物物及其附著著物的使用用、管理、、服務(wù)而言言的概念。。“物業(yè)”、、“房地產(chǎn)產(chǎn)”用于指指物質(zhì)形態(tài)態(tài)時(shí)具體區(qū)區(qū)別：其一，物業(yè)業(yè)一般用于于確指房地產(chǎn)則一一般用于泛泛指其二，物業(yè)業(yè)主要是指指已建成投投入使用的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)往往往指生產(chǎn)、、流通、消消費(fèi)整個(gè)過(guò)過(guò)程的房地產(chǎn)產(chǎn)品品(二)物業(yè)管理的的概念1、物業(yè)管理理的涵義:物業(yè)管理是是指業(yè)主組組成業(yè)主委委員會(huì)對(duì)其其物業(yè)的共共有部分和和共同事務(wù)務(wù)委托物業(yè)業(yè)管理公司司進(jìn)行管理理的活動(dòng).2、物業(yè)管理理是一種集集管理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有有償服務(wù),是實(shí)行社會(huì)化、專專業(yè)化、企企業(yè)化、經(jīng)經(jīng)營(yíng)型的社會(huì)服務(wù)務(wù)行業(yè).物業(yè)管理與與傳統(tǒng)房產(chǎn)產(chǎn)管理的區(qū)區(qū)別：傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理模式式下的行政政型福利性性的管理。。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理模式式下的開(kāi)放放的經(jīng)營(yíng)服服務(wù)型的管管理，即企企業(yè)化、專專業(yè)化、社社會(huì)化的管管理。物業(yè)管理與與傳統(tǒng)房產(chǎn)產(chǎn)管理的比比較二．物業(yè)管管理的性質(zhì)質(zhì)（一）物業(yè)業(yè)管理的性性質(zhì)1．服務(wù)性提提供勞務(wù)服服務(wù)2．經(jīng)營(yíng)性提供有償服務(wù)務(wù)3．專業(yè)性物物業(yè)管理本本身是社會(huì)分分工的產(chǎn)物有專門的組織織機(jī)構(gòu)專業(yè)人員配備備專專業(yè)工具和和設(shè)備專專業(yè)公公司分包工作作4．受聘、受托托性物物業(yè)的的管理權(quán)來(lái)自自于物業(yè)的所所有權(quán)兩兩權(quán)權(quán)分離導(dǎo)致5.規(guī)范性成立、接管、、管理的規(guī)范范性6.統(tǒng)一性和綜合合性7．中介性（二）優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的關(guān)鍵因因素1．強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（（使用人）為為中心（觀念念上）2．建立基本的的服務(wù)行為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)員工負(fù)負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)領(lǐng)域有一份簡(jiǎn)簡(jiǎn)明扼要的書書面工作描述述（做什么））有有一一份針對(duì)以員員工為基礎(chǔ)的的行為準(zhǔn)則（（怎么做）3．認(rèn)同并嘉獎(jiǎng)獎(jiǎng)優(yōu)秀員工（（激勵(lì)機(jī)制上上）4．制定不斷提高高服務(wù)質(zhì)量的的策略（策略略及創(chuàng)新方面面）物業(yè)管理是以以服務(wù)為宗旨旨、以經(jīng)營(yíng)為為手段、以效效益為目的的的服務(wù)性行業(yè)業(yè).第二節(jié)物物業(yè)管理的類類型和內(nèi)容一．類型（一）按管理理性質(zhì)分1．行政性管理理指公有房屋的的管理由政府府設(shè)立的管理理機(jī)構(gòu)或單位位指派部門統(tǒng)統(tǒng)一管理，政政事企合一。。2．企業(yè)化管理理產(chǎn)權(quán)人聘用物物業(yè)管理專業(yè)業(yè)企業(yè)管理物物業(yè)（二）按產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)劃分1．聘用（委托托）服務(wù)型物物業(yè)管理（A）聘用委托管管理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人—————→→物管企業(yè)———→物業(yè)提提供費(fèi)用產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人←——簽約——→物管企業(yè)提提供供服務(wù)第一次委托：：開(kāi)發(fā)商——→管理企業(yè)第二次委托：：業(yè)主委員會(huì)會(huì)———→物管企業(yè)開(kāi)發(fā)商委托物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的兩種方式式:自己組建管理理公司招招聘專業(yè)物業(yè)業(yè)公司2．自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理（（B）物業(yè)業(yè)主將物物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與與管理同時(shí)交交由下屬公司司去做。管理企業(yè)肩負(fù)負(fù)經(jīng)營(yíng)、管理理雙重重任，，水平高低對(duì)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)效效益影響大。。二者差別:產(chǎn)權(quán)上：A分散，B集中管理上：A側(cè)重售后服務(wù)務(wù)B經(jīng)營(yíng)與管理并并重管理對(duì)象方面面：A居住物業(yè)為主主B商業(yè)物業(yè)為主主服務(wù)對(duì)象方面面：A居民為主B職業(yè)人群為主主二．物業(yè)管理理的內(nèi)容（一）基本業(yè)業(yè)務(wù)1．房屋管理2．設(shè)施、設(shè)備備管理3．相關(guān)場(chǎng)地的的維護(hù)與管理理（二）專項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)1．安全管理（（包括消防管管理）2．清潔衛(wèi)生管管理3．綠化管理4．車輛管理5．能源管理（一）、（二二）業(yè)務(wù)屬于于公共性、常常規(guī)性服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。收費(fèi)原則：保保本微利。（三）特色業(yè)業(yè)務(wù)指各種代辦代代做業(yè)務(wù)→旨在方便住、、用戶，受其其委托而提供供，如：代聘代做家政政服務(wù)代定代送牛奶奶、報(bào)紙代送兒童入園園上學(xué)代定代購(gòu)車船船票（四）經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)為業(yè)主及其他他客戶提供的的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)務(wù)，如：室內(nèi)內(nèi)裝潢；家電電維修；咨詢；代租代代售；開(kāi)小商場(chǎng)及其其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體體。開(kāi)展的目的：：謀求企業(yè)良好好的經(jīng)濟(jì)效益益第三節(jié)物物業(yè)管理的興興起與發(fā)展一．物業(yè)管理理的起源物業(yè)管理作為為一種不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理的模式式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。。真正現(xiàn)代意義義上的物業(yè)管管理起源形成成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國(guó)國(guó)。1908年，由芝加哥哥摩天大樓的的所有者喬喬治A·霍爾特發(fā)起成成立了世界上上第一個(gè)物業(yè)業(yè)管理組織——芝加哥建筑物物管理人員組組織（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）隨后，成立全全美第一個(gè)業(yè)業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組組織”（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又成立了了“建筑物業(yè)業(yè)主與管理人人員協(xié)會(huì)”（（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）經(jīng)過(guò)上百倍年年的發(fā)展，物物業(yè)管理的內(nèi)內(nèi)容也從傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的樓樓宇維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、清潔、、保安延伸至至：工程咨詢監(jiān)理理物業(yè)功能布局局與劃分物業(yè)市場(chǎng)行情情調(diào)研預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶群認(rèn)認(rèn)定物業(yè)保險(xiǎn)、物物業(yè)租售推廣廣代理通訊及旅行安安排智能系統(tǒng)化服服務(wù)專門性社會(huì)保保障服務(wù)等方方面。第四節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)場(chǎng)的培育一．物業(yè)管理市場(chǎng)的概念（一）市場(chǎng)客客體物業(yè)管理勞務(wù)務(wù)服務(wù)包括：一般性服務(wù)特約服務(wù)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)（二）市場(chǎng)主主體需求主體：業(yè)主、使用用人供給主體：物業(yè)管理服服務(wù)經(jīng)營(yíng)人協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)業(yè)組織（三）市場(chǎng)環(huán)環(huán)境①專業(yè)法規(guī)政策策②相關(guān)的專門性性法律③管理契約或合合同④基本的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)制度⑤人們對(duì)物業(yè)管管理的認(rèn)識(shí)認(rèn)認(rèn)可程度態(tài)度、行業(yè)風(fēng)風(fēng)氣等二．物業(yè)管理理市場(chǎng)的形成成（一）對(duì)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)需需求的日益增增加*政府從社會(huì)管管理、社會(huì)效效益角度*開(kāi)發(fā)企業(yè)從經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、企企業(yè)長(zhǎng)期生存存發(fā)展角度*業(yè)主從投資保保值、增值角角度*使用者從安全全、方便、生生活、工作、、經(jīng)營(yíng)等角度度（二）物業(yè)管管理的收益性性、專業(yè)性、、綜合性、事事務(wù)性等使物物業(yè)管理的供供給成為可能能有需、有供，，二者廣泛存存在→形成物業(yè)管理理市場(chǎng)三．物業(yè)管理理市場(chǎng)的管理理體制政府對(duì)物業(yè)管管理市場(chǎng)的管管理—宏觀管理包括：行政管理法法規(guī)管管理1．制定物業(yè)管管理政策法規(guī)規(guī)明確管理范圍