房地產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)（共130）

第八章章房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理與運(yùn)運(yùn)營(yíng)PART1物業(yè)管管理PART2商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)與與運(yùn)營(yíng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的運(yùn)行行機(jī)制制一般般是由由三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)組成成的：：生生產(chǎn)環(huán)環(huán)節(jié)，，流通通環(huán)節(jié)節(jié)，消消費(fèi)環(huán)環(huán)節(jié)。。物業(yè)業(yè)管理理是整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的一個(gè)個(gè)重要要組成成部分分或者者重要要環(huán)節(jié)節(jié)。它它通過(guò)過(guò)對(duì)建建成并并投入入使用用的物物業(yè)進(jìn)進(jìn)行管管理和和服務(wù)務(wù)，使使物業(yè)業(yè)發(fā)揮揮最大大的綜綜合效效益，，并且且不斷斷地延延長(zhǎng)使使用壽壽命，，使巨巨額投投資建建成的的各類類房屋屋能夠夠保值值、增增值，，從而而最大大限度度地提提高房房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。物業(yè)管管理與與房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域物業(yè)覆蓋率東部沿海區(qū)90%經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)85%中部省區(qū)40%西部地區(qū)30%東北三省20%物業(yè)已建成成并具具有使使用功功能的的各類類建筑筑物，，即各各類供供居住住和非非居住住的房房宇；；與屋宇宇相配配套的的設(shè)備備和市市政、、公用用設(shè)施施；與屋宇宇相鄰鄰的場(chǎng)場(chǎng)地、、庭院院、停停車場(chǎng)場(chǎng)，居居住小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的非非主干干的交交通道道路等等。物業(yè)管管理（（廣義義與狹狹義））廣義：：泛指指一切切有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)的的發(fā)展展、租租賃、、銷售售及售售租后后的服服務(wù)狹義：：指業(yè)業(yè)主通通過(guò)選選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)，，由業(yè)業(yè)主和和物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)按照照物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同約定定對(duì)房房屋及及其附附屬的的設(shè)施施設(shè)備備進(jìn)行行維修修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、、管理理，維維護(hù)相相關(guān)區(qū)區(qū)域的的環(huán)境境衛(wèi)生生和秩秩序的的活動(dòng)動(dòng)物業(yè)管管理的的概念念《物業(yè)管管理?xiàng)l條例》中“物物業(yè)管管理””的含含義①物業(yè)業(yè)管理理的主主體必必須是是由專專門的的機(jī)構(gòu)構(gòu)和人人員來(lái)來(lái)進(jìn)行行的。。②物業(yè)業(yè)管理理的權(quán)權(quán)限必必須受受物業(yè)業(yè)所有有者的的委托托，根根據(jù)國(guó)國(guó)家的的法律律，按按照一一定的的合同同和契契約進(jìn)進(jìn)行。。③物業(yè)業(yè)管理理的對(duì)對(duì)象是是已經(jīng)經(jīng)竣工工驗(yàn)收收并投投入使使用的的各類類建筑筑物及及其附附屬配配套設(shè)設(shè)施和和場(chǎng)地地的管管理，，同時(shí)時(shí)包括括物業(yè)業(yè)區(qū)域域內(nèi)環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、、綠化化保安安、交交通的的管理理。④物業(yè)業(yè)管理理的手手段是是以經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的方式式進(jìn)行行統(tǒng)一一的專專業(yè)化化的管管理，，物業(yè)業(yè)管理理本身身是一一種市市場(chǎng)化化的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行行為。。⑤物業(yè)業(yè)管理理的目目的是是為業(yè)業(yè)主服服務(wù)，，是為為業(yè)主主和使使用者者提供供高效效、優(yōu)優(yōu)質(zhì)、、便捷捷、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的綜合合服務(wù)務(wù)，提提高廣廣大業(yè)業(yè)主和和使用用者的的生活活質(zhì)量量，為為其創(chuàng)創(chuàng)造一一個(gè)整整潔、、文明明、安安全、、舒適適的生生活和和工作作環(huán)境境。物業(yè)管管理在在我國(guó)國(guó)的產(chǎn)產(chǎn)生和和發(fā)展展（1）1981年深圳圳特區(qū)區(qū)，外外銷房房，成成立我我國(guó)第第一個(gè)個(gè)物業(yè)業(yè)管理理公司司；（2）90年代初初在廣廣東召召開房房管會(huì)會(huì)議，，學(xué)習(xí)習(xí)討論論深圳圳社會(huì)會(huì)化、、專業(yè)業(yè)化、、企業(yè)業(yè)化、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)型的的物業(yè)業(yè)管理理模式式（3）92年召開開第二二次會(huì)會(huì)議，，決定定推行行物業(yè)業(yè)管理理（4）94年4月份，，原建建設(shè)部部頒布布33號(hào)令《城市新新建住住宅小小區(qū)管管理辦辦法》（5）94年6月5日，人人大通通過(guò)了了《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》（7）2003年6月，國(guó)國(guó)務(wù)院院頒布布《物業(yè)管管理?xiàng)l條例》；（8）2007年3月16日，全全國(guó)人人大頒頒布《物權(quán)法法》；（9）2007年8月26日，國(guó)國(guó)務(wù)院院發(fā)布布《國(guó)務(wù)院院關(guān)于于修改改〈物業(yè)管管理?xiàng)l條例〉的決定定》，于2007年10月1日實(shí)行行。物業(yè)管管理的的范圍圍相當(dāng)當(dāng)廣泛泛，而而且不不同的的物業(yè)業(yè)管理理的重重點(diǎn)、、難點(diǎn)點(diǎn)不同同（1）常規(guī)規(guī)性的的公共共服務(wù)務(wù)（必必須））房屋建建筑主主體的的管理理房屋設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施的的管理理環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管管理服服務(wù)綠化管管理服服務(wù)物管區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)保安安管理理服務(wù)務(wù)物管區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)消防防協(xié)助助管理理服務(wù)務(wù)物管區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)交通通的協(xié)協(xié)助管管理服服務(wù)物業(yè)裝裝飾裝裝修管管理服服務(wù)物業(yè)管管理的的內(nèi)容容（2）專項(xiàng)服務(wù)務(wù)（非必必須）物業(yè)管理理企業(yè)為為提高住住用人的的工作、、生活條條件和質(zhì)質(zhì)量，為為滿足部部分住戶戶、群體體和單位位的某種種特定需需要而提提供的各各項(xiàng)服務(wù)務(wù)。服務(wù)務(wù)內(nèi)容與與質(zhì)量、、收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)事先先公布，，由住用用人自行行選擇。。專項(xiàng)服務(wù)務(wù)：日常生活活類/商業(yè)服務(wù)務(wù)類/文化、教教育、衛(wèi)衛(wèi)生、體體育類/金融中介介服務(wù)類類/社會(huì)福利利類委托性的的特約服服務(wù)：為滿足產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、、使用人人的個(gè)別別需求受受其委托托而提供供的服務(wù)務(wù)。委托托合同中中未提及及、專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)中中未設(shè)立立靠專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的補(bǔ)充。。物業(yè)管理理的內(nèi)容容最火的地地段與最最好的產(chǎn)產(chǎn)品加上上最優(yōu)秀秀的服務(wù)務(wù)

賣出出了最貴貴的價(jià)格格作為重慶慶第一個(gè)個(gè)真正單單價(jià)突破破萬(wàn)元的的高層非非精裝項(xiàng)項(xiàng)目，除除了龍湖湖深厚的的品牌支支撐外，，總結(jié)了了以下幾幾點(diǎn)原因因：出彩的推推廣對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目形象象進(jìn)行了了提升，，將春森森彼岸放放在了代代言重慶慶的高度度上優(yōu)秀的示示范單位位。從售售房部、、樣板間間到硬件件示范，，到物業(yè)業(yè)人員、、銷售人人員的軟軟性服務(wù)務(wù)。都不不會(huì)讓你你找到可可以挑剔剔的地方方。標(biāo)志性的的建筑立立面，龍龍湖將春春森彼岸岸的立面面作為了了一個(gè)很很重要的的主賣點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目物管管特色：：管家服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)春森彼岸岸引入“家政式管管家”的別墅級(jí)級(jí)服務(wù)，，融入別別墅私人人化和酒酒店式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)務(wù)。裝修管家家+家居管家家+家政管家家+生活管家家例如：每每百戶配配備一個(gè)個(gè)專職管管家，必必須具備備大學(xué)本本科畢業(yè)業(yè)、有英英語(yǔ)四級(jí)級(jí)證等學(xué)學(xué)歷條件件；保安安要求身身高在1.75米以上，，并必須須是預(yù)備備役隊(duì)員員；保潔潔人員，，必須通通過(guò)專業(yè)業(yè)培訓(xùn)并并獲得專專業(yè)服務(wù)務(wù)證書之之后才能能上崗PART2商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營(yíng)第一部分分：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)第二部分分：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)研研第三部分分：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點(diǎn)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感滿足單一購(gòu)物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個(gè)性消費(fèi)表現(xiàn)形態(tài)馬路市場(chǎng)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購(gòu)物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上發(fā)展階段段原始形態(tài)態(tài)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)廣義商業(yè)業(yè)商業(yè)發(fā)展展曲線1100美元2000美元人均GDP傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)8000以上美元元4400美元?dú)W美參考考的主要要判斷元元素為人人均GDP、城市家家庭汽車車擁有量量和公共共交通條條件；在國(guó)外人人均GDP3000－4000美元時(shí)，，家庭汽汽車擁有有率15－20％，商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展（ShoppingMall為例）才才開始進(jìn)進(jìn)入發(fā)展展階段；；人均GDP10000美元，家家庭汽車車擁有率率60％，才是成成熟發(fā)展展階段。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展歐美：表：商業(yè)業(yè)設(shè)施業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展的國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)經(jīng)過(guò)近百百年的百百貨發(fā)展展階段和和幾十年年的超市市、購(gòu)物物中心的的發(fā)展，，《時(shí)代雜志志》預(yù)測(cè)測(cè)美國(guó)零零售業(yè)到到2015年，，將進(jìn)入入休閑時(shí)時(shí)代，休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)將占國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值的的50%。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的含義義商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是包括括購(gòu)物中中心、商商業(yè)街、、SHOPPINGMALL、主題商商場(chǎng)、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、、折扣店店、工廠廠直銷店店、娛樂(lè)樂(lè)類商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、住宅宅和寫字字樓的底底層商鋪鋪等與住住宅類有有很大區(qū)區(qū)別的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要分分為兩類類：一是是都市型型商業(yè)地地產(chǎn)，其其發(fā)展條條件為城城市人均均GDP水平達(dá)到到2500美元；二二是郊區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，其發(fā)展展條件為為城市人人均GDP水平達(dá)到到3000美元、公公路發(fā)展展極為充充分、城城市家庭庭汽車擁?yè)碛新蔬_(dá)達(dá)10－15％。倒置的開開發(fā)順序序我國(guó)住宅宅開發(fā)商商背景的的企業(yè)在在商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中表現(xiàn)現(xiàn)為：開開發(fā)程序序上沿用用“拿地——規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)——施工——貸款——銷售——營(yíng)業(yè)”的住宅開開發(fā)模式式，由于于沒(méi)有有有效地同同商業(yè)對(duì)對(duì)接，造造成商業(yè)業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)的嚴(yán)重脫脫節(jié)。商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)比住宅宅更加復(fù)復(fù)雜，專專業(yè)性要要求更高高，并且且對(duì)企業(yè)業(yè)的資金金要求、、運(yùn)營(yíng)能能力要求求更高。真真正要實(shí)實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商到房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，挑挑戰(zhàn)頗大大。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)的區(qū)別別國(guó)際聯(lián)盟盟商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)作作標(biāo)準(zhǔn)化化流程發(fā)展商關(guān)心開發(fā)發(fā)利潤(rùn)投資客關(guān)心年投投資收益益率商戶關(guān)心日翻翻臺(tái)次數(shù)數(shù)、平均均日營(yíng)業(yè)業(yè)額消費(fèi)者關(guān)心樓下下有沒(méi)有有自己喜喜歡的品品牌政府關(guān)心商業(yè)業(yè)所帶來(lái)來(lái)的長(zhǎng)期期稅收及及就業(yè)我國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的特特征1.“持有型物業(yè)”明顯增加通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)的方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)整體升值，升值潛力巨大。2.二、三線城市成為投資熱點(diǎn)中心城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，土地資源日益緊張，同時(shí)城際交通的發(fā)展使區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快，擴(kuò)展了二、三線城市的市場(chǎng)空間，提升了投資價(jià)值。3.商業(yè)企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，節(jié)省資源，提高效率，創(chuàng)造品牌價(jià)值影響力。4.外商投資加大，投資方式多樣化除了傳統(tǒng)的收購(gòu)方式外，憑借資本優(yōu)勢(shì)和成熟的開發(fā)理念與經(jīng)驗(yàn)，外資企業(yè)開始有單純并購(gòu)深入到開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。

5.大中型城市多中心、商業(yè)多中心趨勢(shì)明顯區(qū)位：指指為某種種經(jīng)濟(jì)、、政治、、社會(huì)活活動(dòng)所占占據(jù)的場(chǎng)場(chǎng)所，在在某一城城市（地地區(qū)）中中所處的的空間位位置。板塊：：指住住宅小小區(qū)相相對(duì)集集中開開發(fā)的的城市市區(qū)域域，沿沿交通通干線線居多多。商圈：指在在一定定時(shí)間間內(nèi)達(dá)達(dá)到某某一購(gòu)購(gòu)物或或消費(fèi)費(fèi)頻率率的顧顧客群群，以以其所所處的的最遠(yuǎn)遠(yuǎn)距離離為半半徑，，劃定定的一一系列列圓形形或方方形區(qū)區(qū)域。。業(yè)態(tài)：指細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)面面向某某類目目標(biāo)顧顧客購(gòu)購(gòu)買水水平與與習(xí)慣慣的商商店?duì)I營(yíng)業(yè)形形態(tài)。。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分分批發(fā)和和零售售業(yè)、、居民民服務(wù)務(wù)業(yè)、、餐飲飲業(yè)、、文體體休閑閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)共四大大類。。業(yè)種：：指面面向顧顧客某某類用用途的的商店店?duì)I業(yè)業(yè)種類類，特特征是是“賣賣什么么”。。業(yè)種種是對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)的細(xì)細(xì)分，，國(guó)內(nèi)內(nèi)零售售消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)可細(xì)細(xì)分上上百個(gè)個(gè)業(yè)種種，國(guó)國(guó)外發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家更更多。。商業(yè)地地產(chǎn)基基本術(shù)術(shù)語(yǔ)邊圈次圈

主圈主圈：：65%顧客來(lái)來(lái)自主主要商商圈。。小型商商店的的核心心商圈圈在0.8公里之之內(nèi)，，顧客客步行行來(lái)店店在10分鐘以以內(nèi)；；大型型商場(chǎng)場(chǎng)的核核心商商圈在在5公里以以內(nèi)，，無(wú)論論使用用何種種交通通工具具來(lái)店店，不不超過(guò)過(guò)20分鐘次圈：：25%顧客來(lái)來(lái)自次次要商商圈。。小型商商店的的次要要商圈圈在1.5公里之之內(nèi)，，顧客客步行行來(lái)店店在20分鐘以以內(nèi)；；大型型商場(chǎng)場(chǎng)的次次要商商圈在在8公里以以內(nèi)，，無(wú)論論使用用何種種交通通工具具來(lái)店店，平平均不不超過(guò)過(guò)40分鐘邊圈：：10%顧客來(lái)來(lái)自邊邊緣商商圈。。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，，小型型商店店的邊邊緣商商圈在在1.5公里以以外，，顧客客步行行來(lái)店店在20分鐘以以上；；大型型商場(chǎng)場(chǎng)的邊邊緣商商圈在在8公里以以外，，無(wú)論論使用用何種種交通通工具具來(lái)店店平均均在40分鐘以以上人口數(shù)數(shù)量及及特點(diǎn)點(diǎn)交通狀狀況商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿θ宋摹?、公共共配套套商業(yè)規(guī)規(guī)模影響商圈大小因素根據(jù)ICSC（國(guó)際際購(gòu)物物中心心協(xié)會(huì)會(huì)））對(duì)商商圈的的定義義：指商店店以其其所在在地點(diǎn)點(diǎn)為中中心，，沿著著一定定的方方向和和距離離擴(kuò)展展，吸吸引顧顧客的的輻射射范圍圍。商圈區(qū)區(qū)域界界限是是由一一些因因素決決定，，包括括中心心本身身的性性質(zhì)﹑可進(jìn)入入性﹑自然障障礙、、有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力設(shè)施施的位位置以以及行行車時(shí)時(shí)間和和距離離的限限制。。商圈發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期期快速發(fā)展期期穩(wěn)步發(fā)展期期各個(gè)居住區(qū)區(qū)、交通匯匯聚點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)少量、低低檔次商業(yè)業(yè)商業(yè)快速發(fā)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次、結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生飛飛躍散鋪向集中中、規(guī)?；虡I(yè)形式式演變規(guī)?；虡I(yè)業(yè)、大型購(gòu)購(gòu)物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較較為落后，，市政配套套設(shè)施處在在規(guī)劃中市政配套正正在完善，，集中市場(chǎng)場(chǎng)、步行街街出現(xiàn)由街鋪、步步行街向集集中商業(yè)發(fā)發(fā)展，新商商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，，商業(yè)水平平穩(wěn)步上升升自有住宅底底商經(jīng)營(yíng)或或出租為主主商鋪基本市市場(chǎng)化，經(jīng)經(jīng)營(yíng)和銷售售同時(shí)存在在商鋪市場(chǎng)化化，銷售成成為核心贏贏利手段銷售不是實(shí)實(shí)現(xiàn)收益的的最終手段段，持有出出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購(gòu)物物市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場(chǎng)贏利模式百貨為主專業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑閑休閑、娛樂(lè)樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市中心核心心商圈首先先成型，逐逐步出現(xiàn)潛潛力商圈，，并形成新新興商圈商圈的形成成與發(fā)展IRS（商圈飽和指指數(shù)）＝C（潛在客戶戶）×RE（人均零售售支出）/RF（商業(yè)面積積）RF（某市可支支撐商業(yè)面面積）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬(wàn)㎡例1：IRS（商圈飽和和指數(shù)）：：三、四線線城市一般般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考考商業(yè)設(shè)施施單位年?duì)I營(yíng)業(yè)額，假假設(shè)某市的的商業(yè)設(shè)施施營(yíng)業(yè)額為為2000-6000元/㎡，取接近中中值的4000元/㎡C（潛在客戶戶）：40萬(wàn)人（按照城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口計(jì)算算，市區(qū)人人口占全市市人口115萬(wàn)的35%，115×35%=40萬(wàn)）RE（年平均購(gòu)購(gòu)物額）：：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均均社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額的80%計(jì)算）商圈飽和這這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越低低；該數(shù)字越小，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越高高。在不同的的高圈中，，應(yīng)選擇零售售飽和指數(shù)數(shù)較高的商商圈開店商圈分析析區(qū)位：指指為某種種經(jīng)濟(jì)、、政治、、社會(huì)活活動(dòng)所占占據(jù)的場(chǎng)場(chǎng)所，在在某一城城市（地地區(qū)）中中所處的的空間位位置。板塊：指指住宅小小區(qū)相對(duì)對(duì)集中開開發(fā)的城城市區(qū)域域，沿交交通干線線居多。。商圈：指在一一定時(shí)間間內(nèi)達(dá)到到某一購(gòu)購(gòu)物或消消費(fèi)頻率率的顧客客群，以以其所處處的最遠(yuǎn)遠(yuǎn)距離為為半徑，，劃定的的一系列列圓形或或方形區(qū)區(qū)域。業(yè)態(tài)：指細(xì)分分市場(chǎng)面面向某類類目標(biāo)顧顧客購(gòu)買買水平與與習(xí)慣的的商店?duì)I營(yíng)業(yè)形態(tài)態(tài)。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分分批發(fā)和零零售業(yè)、、居民服服務(wù)業(yè)、、餐飲業(yè)業(yè)、文體體休閑娛娛樂(lè)業(yè)共四大類類。業(yè)種：指指面向顧顧客某類類用途的的商店?duì)I營(yíng)業(yè)種類類，特征征是“賣賣什么””。業(yè)種種是對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)的細(xì)細(xì)分，國(guó)國(guó)內(nèi)零售售消費(fèi)市市場(chǎng)可細(xì)細(xì)分上百百個(gè)業(yè)種種，國(guó)外外發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家更多多。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本術(shù)術(shù)語(yǔ)食雜店(TraditionalGroceryStore)以煙、酒酒、飲料料、休閑閑食品和和糧油為為主，獨(dú)獨(dú)立傳統(tǒng)統(tǒng)的無(wú)明明顯品牌牌形象的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。便利店(ConvenienceStore)以自選銷銷售為主主，銷售售應(yīng)急性性的食品品、日用用生活用用品和提提供商品品性服務(wù)務(wù)，滿足足顧客便便利性需需求為要要目的的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。折扣店(DiscountStore)是店鋪裝裝修簡(jiǎn)單單，提供供有限服服務(wù)，商商品價(jià)格格低廉的的一種小小型超市市業(yè)態(tài)。。擁有不不到2000個(gè)品種，，經(jīng)營(yíng)一一定數(shù)量量的自有有品牌商商品。超市(Supermarket)是開架售售貨，集集中收款款，滿足足社區(qū)消消費(fèi)者日日常生活活需要的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。根根據(jù)商品品結(jié)構(gòu)的的不同，，可以分分為食品品超市和和綜合超超市。大型超市市(Hypermarket)實(shí)際營(yíng)業(yè)業(yè)面積6000平米以上上，滿足足顧客一一次性購(gòu)購(gòu)齊的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。根據(jù)據(jù)商品結(jié)結(jié)構(gòu)，可可以分為為以經(jīng)營(yíng)營(yíng)食品為為主的大大型超市市和以經(jīng)經(jīng)營(yíng)日用用品為主主的大型型超市。。倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)會(huì)員店(WarehouseClub)以會(huì)員制制為基礎(chǔ)礎(chǔ)，實(shí)行行儲(chǔ)銷一一體、批批零兼營(yíng)營(yíng)，以提提供有限限服務(wù)和和低價(jià)格格商品為為主要特特征的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。批發(fā)和零零售業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)舉例例（實(shí)體體店）專業(yè)店專賣店家居建材材店購(gòu)物中心心廠家直銷銷中心百貨店(DepartmentStore)在一個(gè)建建筑物內(nèi)內(nèi)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)若干大大類商品品，實(shí)行行統(tǒng)一管管理，分分區(qū)銷售售，滿足足顧客對(duì)對(duì)時(shí)尚商商品多樣樣化選擇擇需求的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。(SpecialtyStore)以專門經(jīng)經(jīng)營(yíng)某一一大類商商品為主主的零售售業(yè)態(tài)。。如辦公公用品專專業(yè)店、、玩具專專業(yè)店、、家電專專業(yè)店、、藥品專專業(yè)店、、服飾店店等。(ExclusiveShop)以專門經(jīng)經(jīng)營(yíng)或被被授權(quán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)某一一主要商商品為主主的零售售業(yè)態(tài)。。(HomeCenter)以專門銷銷售建材材、裝飾飾、家居居用品為為主的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多種零零售店鋪鋪、服務(wù)務(wù)設(shè)施集集中在企企業(yè)有計(jì)計(jì)劃地開開發(fā)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)的一一個(gè)建筑筑物內(nèi)或或一個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)，，向消費(fèi)費(fèi)者提供供綜合性性服務(wù)的的商業(yè)集集合。(FactoryOutletsCenter)由生產(chǎn)商商直接設(shè)設(shè)立或委委托獨(dú)立立經(jīng)營(yíng)者者設(shè)立，，專門經(jīng)經(jīng)營(yíng)本企企業(yè)品牌牌商品，，并且多多個(gè)企業(yè)業(yè)品牌的的營(yíng)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所集中中在一個(gè)個(gè)區(qū)域的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。批發(fā)和零零售業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)舉例例（實(shí)體體店）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利店折扣店超市大型超市市倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)會(huì)員店食雜店專業(yè)店專賣店家居建材材店購(gòu)物中心心廠家直銷銷中心百貨店05萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡20萬(wàn)㎡100㎡㎡500㎡㎡1000㎡5千㎡0社區(qū)購(gòu)物物中心市區(qū)購(gòu)物物中心城郊購(gòu)物物中心面積需求求輻射半徑徑1萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡6千㎡8千㎡300㎡㎡業(yè)態(tài)輻射射范圍某區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)按照業(yè)態(tài)態(tài)的分類類標(biāo)準(zhǔn)，，實(shí)體店店商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)共15類，而區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)總總共僅七七類種類類不豐富富。在所所有的業(yè)業(yè)態(tài)中，，零售業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè)和餐餐飲業(yè)所所占的比比例分別別為48%，35%和17%，沒(méi)有文文體休閑閑娛樂(lè)業(yè)業(yè)態(tài)。在在零售業(yè)業(yè)中，家家居建材材和專業(yè)業(yè)店所占占比例較較高。業(yè)種名稱商鋪數(shù)量所占比例專業(yè)店2516%食雜店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服務(wù)業(yè)5435%餐飲2617%總計(jì)156100%業(yè)態(tài)分析析舉例業(yè)種名稱數(shù)量所占比例醫(yī)藥520%電器312%服飾312%機(jī)械312%茶葉28%文具14%保險(xiǎn)柜14%化學(xué)品14%化妝品14%琴14%體育用品14%鞋子14%眼鏡14%漁具14%總計(jì)25100%總共有14種不同的的專業(yè)店店業(yè)種，，其中醫(yī)醫(yī)藥類的的數(shù)量最最多，但但是其優(yōu)優(yōu)勢(shì)地位位也并不不明顯。。店鋪數(shù)數(shù)量只有有一個(gè)的的業(yè)種總總共達(dá)到到了9個(gè)，這幾幾類業(yè)種種競(jìng)爭(zhēng)不不會(huì)激烈烈。業(yè)態(tài)分析析舉例業(yè)種名稱數(shù)量所占比例汽車修配2849.1%美發(fā)712.3%裝飾廣告47.0%培訓(xùn)35.3%二手房中介23.5%美容23.5%網(wǎng)吧23.5%照相23.5%診所23.5%彩票11.8%寵物醫(yī)院11.8%飛機(jī)票11.8%郵局11.8%銀行11.8%總計(jì)57100%汽車修配配業(yè)類占占的比例例達(dá)到了了49.1%，近一半半數(shù)量，，而其他他的一些些配套服服務(wù)如銀銀行、郵郵局等數(shù)數(shù)量較少少。綜合合可以得得出此區(qū)區(qū)域的服服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展水平平較低，，配套不不完善。。業(yè)態(tài)分析析舉例商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研就是是以商業(yè)地地產(chǎn)為特特定的商商品對(duì)象象，運(yùn)用用科學(xué)的的方法，，有目的的、有計(jì)計(jì)劃、系系統(tǒng)地收收集商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)方面面的各種種情報(bào)資資料，通通過(guò)對(duì)相相關(guān)的市市場(chǎng)信息息進(jìn)行系系統(tǒng)的收收集、整整理、記記錄和分分析，進(jìn)進(jìn)而對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行研究究與預(yù)測(cè)測(cè)，為決策者們了了解房地產(chǎn)市市場(chǎng)的變動(dòng)趨趨勢(shì)，制定公公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃劃，擬訂經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略提供參參考與建議。。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研研相對(duì)于其他他的調(diào)研行為為，具備一定定的特殊性，，主要體現(xiàn)在在以下幾點(diǎn)：：1、內(nèi)容廣泛泛商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣廣范，既有宏宏觀方面的房房地產(chǎn)政策環(huán)環(huán)境、法律環(huán)環(huán)境等也有細(xì)細(xì)分到一個(gè)案案例的調(diào)研，，同時(shí)也包括括對(duì)投資者的的需求調(diào)研、、消費(fèi)者的性性別、年齡、、文化程度等等基本情況，，態(tài)度或愛(ài)好好之類的調(diào)研研。2、針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷銷的不同階段段的內(nèi)容不同同，實(shí)施調(diào)研研需要具體問(wèn)問(wèn)題具體分析析。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)對(duì)地域性、時(shí)時(shí)效性要求也也很高，如銷銷售率（出租租率）、價(jià)格格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷信息的調(diào)研研，時(shí)間發(fā)生生變化，動(dòng)態(tài)態(tài)營(yíng)銷信息也也會(huì)發(fā)生改變變。3、方法多樣樣電話調(diào)研、實(shí)實(shí)地調(diào)研、座座談會(huì)、……商業(yè)地產(chǎn)住宅客戶群體商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營(yíng)者，其經(jīng)營(yíng)者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費(fèi)者住宅地產(chǎn)所要針對(duì)的客戶主要是自住型買家調(diào)查內(nèi)容投資研究。（商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策、區(qū)域開發(fā)計(jì)劃、街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象、在建擬建大型商用物業(yè)、政府相關(guān)的政策與管治水平、項(xiàng)目所處的商圈及其范圍、文教娛樂(lè)設(shè)施重點(diǎn)住宅樓群的數(shù)量、道路的類別、商業(yè)功能定位、檔次、客流量、氣氛等）經(jīng)營(yíng)研究。（業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)）終端消費(fèi)研究。（客流量、消費(fèi)者生活形態(tài)、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平、市場(chǎng)需求特征及影響因素、購(gòu)買動(dòng)機(jī)與購(gòu)買行為）購(gòu)買力水平。（收入水平）購(gòu)房者的需求與偏好。（物業(yè)類別、戶型、面積、方位、價(jià)格、裝修、景觀、配套、物管）購(gòu)房者的共性特征。（年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等）衡量指標(biāo)業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營(yíng)業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對(duì)購(gòu)房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺(tái)數(shù)等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研土地開發(fā)情況商品房竣工情況商品房銷售情況商品房空置情況商品房售價(jià)情況宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研整體概況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口分析未來(lái)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商圈調(diào)研商業(yè)街專項(xiàng)調(diào)研項(xiàng)目商圈調(diào)研專業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研周邊項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研投資者調(diào)研概述位置商業(yè)類型典型商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種租金消費(fèi)群體人流量商圈調(diào)研報(bào)告告消費(fèi)者問(wèn)卷內(nèi)內(nèi)容一、消費(fèi)習(xí)慣慣調(diào)查1.01請(qǐng)問(wèn)您首選購(gòu)購(gòu)物的區(qū)域是是：（單選））A×村B*鎮(zhèn)C其他（請(qǐng)注明明）1.02您首選該區(qū)域域的原因是：：（可多選）A交通方便B商業(yè)氛圍濃厚厚C購(gòu)物環(huán)境舒適適D休閑樂(lè)趣性強(qiáng)強(qiáng)E商場(chǎng)/超市知名度高高F價(jià)格便宜F商品種類齊全全G商品質(zhì)量好H服務(wù)其他他（請(qǐng)注明））-1.03您經(jīng)常到哪種種類型的商業(yè)業(yè)中心購(gòu)物？？（可多選）A綜合商場(chǎng)B百貨公司C超級(jí)市場(chǎng)D商業(yè)街E便利店E其他（請(qǐng)注明明）1.04您經(jīng)常光顧的的消費(fèi)品類別別是（可多選）：A服裝B皮具箱包C化妝美容D電腦、手機(jī)及及數(shù)碼產(chǎn)品E書刊及音像制制品F運(yùn)動(dòng)品G保健品H鐘表眼鏡I日用品J煙酒茶葉K家私床上用品品L珠寶首飾M食品N其他（請(qǐng)注明明）1.05您經(jīng)常使用的的服務(wù)類別（（可多選）：A餐飲B電影院C銀行D兒童游樂(lè)場(chǎng)E美容保健F歌舞廳/KTVG其他（請(qǐng)注明明）……1.12請(qǐng)問(wèn)您平時(shí)（（周一-周五）購(gòu)物選選擇的時(shí)段是是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要時(shí)就去去1.13節(jié)假日購(gòu)物選選擇的時(shí)段是是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要時(shí)就去去1.14您日常購(gòu)物、、百貨購(gòu)物選選擇的交通工工具是：日常購(gòu)物：A步行B自行車C公交車D商場(chǎng)購(gòu)物班車車E的士F自駕車其他他（請(qǐng)注明））二、認(rèn)知度調(diào)調(diào)查2.01你知道××新城區(qū)嗎？A熟悉B知道C不知道2.02請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為在在××新城區(qū)適合引引進(jìn)何種商業(yè)業(yè)種類較合適適？A大中型超市（（購(gòu)物中心））B大中型綜合百百貨商場(chǎng)C大中型特色食食街D大中型特色主主題休閑街E專業(yè)市場(chǎng)F商業(yè)步行街G大量精品店H其他（請(qǐng)注明明）三、個(gè)人背景景資料3.01您的性別A男B女3.02您的學(xué)歷：A高中及以下B大/中專C本科D研究生E博士及以上F拒答3.03您的職業(yè)：A私營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)人（包括董董事/董事長(zhǎng)、監(jiān)事事、總經(jīng)理））B企業(yè)中高層管管理人員C各類技術(shù)人員員、一般職員員D公務(wù)員E教師/醫(yī)生F一般經(jīng)商人士士G自由職業(yè)者H其他（請(qǐng)注明明）3.05您的家庭年總總收入：A1萬(wàn)以下B1-3萬(wàn)C3-6萬(wàn)D6-10萬(wàn)E10-20萬(wàn)F30萬(wàn)以上3.05請(qǐng)問(wèn)您的年齡齡？__________歲A20歲以下B20-30歲C31-40歲D41-60歲E60歲以上專題：持有型型與銷售型商商業(yè)物業(yè)比較較自持商業(yè)物業(yè)業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的主要要模式，也是是商業(yè)項(xiàng)目成成功的基本前前提，自持商商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)有如下幾點(diǎn)：：A、保證商業(yè)物物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)調(diào)控權(quán)，，從而合理安安排商戶結(jié)構(gòu)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)內(nèi)容的有機(jī)機(jī)組合，在統(tǒng)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)定定位下，以合合理的、共享享的、互補(bǔ)的的商業(yè)功能發(fā)發(fā)揮商業(yè)物業(yè)業(yè)的最大效率率。B、可以將自持持物業(yè)作為商商業(yè)載體整合合各類商家，，并最終成為為“商業(yè)資源源集成商”---資源壟斷者的的優(yōu)勢(shì)地位，，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值鏈的的延伸利潤(rùn)。。C、通過(guò)合理配配置組團(tuán)物業(yè)業(yè)的項(xiàng)目功能能，使組團(tuán)物物業(yè)在功能上上有機(jī)互補(bǔ)與與共享，提升升組團(tuán)物業(yè)中中其它物業(yè)的的價(jià)值。D、可以獲得不不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升升值和商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)商鋪鋪升值的雙方方面物業(yè)升值值，即實(shí)現(xiàn)了了資產(chǎn)保值又又獲得了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。。也使資產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)的配置更更加合理。E、可以幫助企企業(yè)培養(yǎng)建立立品牌，通過(guò)過(guò)品牌對(duì)商家家和消費(fèi)者的的雙重影響力力達(dá)成品牌價(jià)價(jià)值。持有型商業(yè)物物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)如下：持有型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目需要要較長(zhǎng)的培育育期（2——8年）；需要準(zhǔn)準(zhǔn)確的前期定定位、科學(xué)的的業(yè)態(tài)布局、、嚴(yán)格的招商商執(zhí)行能力、、后期統(tǒng)一推推廣，統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理，是是需專業(yè)人才才和專業(yè)的商商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理理團(tuán)隊(duì)的支持持，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)人才緊緊缺，運(yùn)作商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目更需要巨額額資金、長(zhǎng)期期運(yùn)營(yíng)的成本本；面對(duì)當(dāng)前前的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)合合化，操作技技術(shù)及難度大大。持有型商業(yè)物物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)1.購(gòu)物中心購(gòu)物中心是由由百貨業(yè)態(tài)延延伸出的新型型復(fù)合型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。集購(gòu)購(gòu)物、休閑、、娛樂(lè)、飲食食等于一體，，包括百貨店店、大賣場(chǎng)以以及眾多專業(yè)業(yè)連鎖零售店店在內(nèi)的超級(jí)級(jí)商業(yè)中心。。2.城市綜合體城市綜合體，，是將城市中中的商業(yè)、辦辦公、居住、、酒店、展覽覽、會(huì)議、娛娛樂(lè)等城市生生活空間的功功能進(jìn)行組合合，并在各部部分間建立起起一種共生、、互補(bǔ)的能動(dòng)動(dòng)關(guān)系，從而而形成一個(gè)多多元化、多功功能、高效益益的集合體。。城市綜合體體對(duì)周邊具有有強(qiáng)大的輻射射影響力而被被視為商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展的最最高階段，甚甚或城市建設(shè)設(shè)的最成熟象象征。3.折扣型購(gòu)物中中心(Outlets)奧特萊斯是目目前歐美主流流零售業(yè)態(tài)之之一，早期主主要銷售下架架品牌、過(guò)季季、斷碼、工工廠尾貨等商商品。經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，，這種商業(yè)模模式逐漸形成成，成為聚集集國(guó)際一、二二線知名品牌牌打折換季商商品的新型休休閑購(gòu)物方式式。由于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商的介入，以以前各自獨(dú)立立經(jīng)營(yíng)的工廠廠店被整合在在一起，以統(tǒng)統(tǒng)一的管理、、統(tǒng)一的形象象出現(xiàn)在世人人面前。過(guò)去去作為經(jīng)營(yíng)主主體的品牌商商，變成了奧奧特萊斯這一一全新經(jīng)營(yíng)模模式的供貨商商。金源購(gòu)物中心心新光天地商業(yè)地產(chǎn)中哪哪些業(yè)態(tài)適合合持有整合專業(yè)管理理公司商業(yè)綜合體是是由多種業(yè)態(tài)態(tài)組合的地產(chǎn)產(chǎn)，需要長(zhǎng)久久的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造造資產(chǎn)價(jià)值，，因此需要由由不同的專業(yè)業(yè)領(lǐng)域運(yùn)營(yíng)管管理公司對(duì)，，不同業(yè)態(tài)分分別進(jìn)行管理理，包括酒店店管理公司、、寫字樓物業(yè)業(yè)管理公司、、商業(yè)物業(yè)管管理公司、住住宅物業(yè)管理理公司等。專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)分類酒店輸出管理理公司：寫字樓物業(yè)管管理公司：商業(yè)物業(yè)管理理公司：城市綜合體運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)點(diǎn)“統(tǒng)一招商管管理”要求對(duì)對(duì)招商對(duì)象進(jìn)進(jìn)行品牌審核核管理并建立立租約管理品牌審核管理理所謂“品牌審審核管理”是是指招商對(duì)象象需經(jīng)品牌審審核后才能進(jìn)進(jìn)入。完善的租約管管理租約管理包括括約定租金、、租期、支付付方式、物業(yè)業(yè)管理的收取取等，還有其其他比較關(guān)鍵鍵的租約條款款管理。完善善租約還包括括營(yíng)業(yè)時(shí)間的的確定；承租租戶的店名廣廣告、促銷廣廣告的尺寸大大小、懸掛位位置、語(yǔ)言文文字方面須接接受統(tǒng)一管理理；為整個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心促銷銷承擔(dān)的義務(wù)務(wù)；承租人對(duì)對(duì)停車場(chǎng)的使使用，確定有有償還是無(wú)償償，有無(wú)限制制；投保范圍圍事宜；是否否統(tǒng)一收銀等等方面的內(nèi)容容?！敖y(tǒng)一的營(yíng)銷銷管理”有助助于維護(hù)和提提高經(jīng)營(yíng)者的的共同利益管理公司都會(huì)會(huì)為購(gòu)物中心心策劃好1年365天內(nèi)的天天營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃，所所謂“大節(jié)大大過(guò)、小節(jié)小小過(guò)、無(wú)節(jié)造造節(jié)過(guò)”，組組織策劃相關(guān)關(guān)地促銷活動(dòng)動(dòng)，所發(fā)生的的費(fèi)用預(yù)先與與業(yè)主溝通預(yù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主主同意后，對(duì)對(duì)實(shí)際發(fā)生的的費(fèi)用按照承承租戶銷售額額的一定比例例進(jìn)行分?jǐn)?。。統(tǒng)一收銀管管理，較好地地執(zhí)行按銷售售額分?jǐn)傎M(fèi)用用?！敖y(tǒng)一的服務(wù)務(wù)監(jiān)督”有助助于經(jīng)營(yíng)者間間的協(xié)調(diào)和合合作購(gòu)物中心都設(shè)設(shè)立有開發(fā)商商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)業(yè)專家組成的的管理委員會(huì)會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)協(xié)調(diào)、服務(wù)、、監(jiān)督承租戶戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，保證購(gòu)物物中心的高效效運(yùn)轉(zhuǎn)?！敖y(tǒng)一的物業(yè)業(yè)管理”有助助于建筑空間間的維護(hù)和保保養(yǎng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：資金回籠較快快，保障開發(fā)發(fā)期間資金鏈鏈，無(wú)需承擔(dān)擔(dān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成成本等。開發(fā)發(fā)商的資資金壓力通過(guò)過(guò)銷售回款得得到緩解，降降低了投資門門檻。劣勢(shì)：無(wú)可持續(xù)的收收益，后期無(wú)無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，開發(fā)發(fā)商失去自主主權(quán)；散售型型商業(yè)項(xiàng)目后后期運(yùn)營(yíng)極為為困難，很少少有項(xiàng)目能夠夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)。。業(yè)主的預(yù)期期投資回報(bào)率率與現(xiàn)實(shí)回報(bào)報(bào)率之間的差差距，導(dǎo)致諸諸多商業(yè)項(xiàng)目目的失敗。按照國(guó)國(guó)際上上商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)成熟熟國(guó)家家的發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律，，未來(lái)來(lái)中國(guó)國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)，將將以長(zhǎng)長(zhǎng)期持持有型型商業(yè)業(yè)為主主，散散售型型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展空空間將將越來(lái)來(lái)越小小。大部分分人認(rèn)認(rèn)為投投資商商鋪能能獲得得豐厚厚的收收益，，并且且爭(zhēng)先先恐后后的投投入巨巨資購(gòu)購(gòu)置商商鋪，，但是現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情情況是是一鋪鋪并沒(méi)沒(méi)有養(yǎng)養(yǎng)三代代，反反而被被深度度套牢牢，物物業(yè)不不斷貶貶值，，造成成資金金損失失。銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)——案例：：SOHO中國(guó)SOHO中國(guó)是是開發(fā)發(fā)商當(dāng)當(dāng)中的的一個(gè)個(gè)典型型產(chǎn)權(quán)權(quán)式商商鋪開開發(fā)商商，在在北京京CBD區(qū)先后后開發(fā)發(fā)了多多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目（（SOHO現(xiàn)代城城、建建外SOHO、SOHO尚都、、朝外外SOHO，光華華路SOHO、三里里屯SOHO），都都取得得良好好的銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)，，但是是從購(gòu)購(gòu)物中中心的的角度度來(lái)說(shuō)說(shuō)，其其部分分項(xiàng)目目的選選址還還是有有很大大問(wèn)題題的，，例如如尚都都SOHO，光華華路SOHO。SOHO中國(guó)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目散散售成成功，，是建建立在在對(duì)北北京CBD的商業(yè)業(yè)預(yù)期期之上上，其其商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目也賣賣出了了天價(jià)價(jià)，但但是現(xiàn)現(xiàn)實(shí)狀狀況是是大部部分ＳＳＯＨＨＯ的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)慘淡淡。ＳＳＯＨＨＯ中中國(guó)承承諾的的統(tǒng)一一出租租、統(tǒng)統(tǒng)一管管理，，也因因產(chǎn)權(quán)權(quán)分散散難以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。多數(shù)商商鋪歇歇業(yè)SOHO尚都商商業(yè)銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)——案例：：SOHO中國(guó)由于項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一主主題規(guī)規(guī)劃，，商家家難以以形成成聚合合力，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)低級(jí)級(jí)，很很難吸吸引消消費(fèi)者者前來(lái)來(lái)消費(fèi)費(fèi)，商商家對(duì)對(duì)于入入住SOHO商業(yè)也也是意意興闌闌珊。。業(yè)主主期望望與現(xiàn)現(xiàn)實(shí)之之間的的巨大大落差差，直直接導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)業(yè)主與與SOHO中國(guó)之之間的的激烈烈沖突突，隨隨著未未來(lái)態(tài)態(tài)勢(shì)的的發(fā)展展，業(yè)業(yè)主極極有可可能與與SOHO中國(guó)對(duì)對(duì)簿公公堂。。問(wèn)題所所在：：業(yè)態(tài)布布局，，動(dòng)線線規(guī)劃劃混亂亂；無(wú)統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理；無(wú)后期期商業(yè)業(yè)主運(yùn)運(yùn)營(yíng)無(wú)無(wú)整體體推廣廣策略略；開發(fā)模模式失失?。海悍指罡畛鍪凼郏a(chǎn)產(chǎn)權(quán)分分散。。解決方方法：：統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理、、規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)、調(diào)調(diào)整動(dòng)動(dòng)線；；關(guān)注商商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者的需需求和和利益益；進(jìn)行階階段性性主題題宣傳傳推廣廣。銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)——案例：：SOHO尚都商商業(yè)銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)——案例：：SOHO中國(guó)銷售型型商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)——案例：：明發(fā)發(fā)廣場(chǎng)場(chǎng)“進(jìn)明明發(fā)逛逛就像像進(jìn)迷迷宮一一樣””一、同同心圓圓形布布局，，里外外共4層，過(guò)過(guò)于復(fù)復(fù)雜；；二、主主入口口不明明顯，，主要要?jiǎng)泳€線不明明顯，，分岔岔口太太多，，這么么大的的體量量容易易迷路路；三、用用地過(guò)過(guò)飽滿滿，缺缺少外外部商商業(yè)空空間，，沒(méi)有有標(biāo)志志性的的廣場(chǎng)場(chǎng)，用用來(lái)聚聚集人人流；；四、地地上停停車位位預(yù)留留不足足，地地下停停車庫(kù)庫(kù)入口口設(shè)置置不合合理；；五、分分體式式的布布局，，主力力店與與獨(dú)立立店互互動(dòng)性性不強(qiáng)強(qiáng)，大大店無(wú)無(wú)法帶帶動(dòng)小小店；；六、獨(dú)獨(dú)立店店的面面積都都偏小小，柱柱網(wǎng)過(guò)過(guò)密；；七、缺缺乏地地標(biāo)性性，作作為這這么大大的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，一定定要有有強(qiáng)力力的地地標(biāo)性性。明發(fā)商商業(yè)廣廣場(chǎng)短短短兩兩年內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售額近近40個(gè)億，，而綜綜合投投入才才十幾幾個(gè)億億，還還持有有近15個(gè)億的的物業(yè)業(yè)價(jià)值值，從從這個(gè)個(gè)角度度來(lái)看看，明明發(fā)商商業(yè)廣廣場(chǎng)這這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目是是取得得巨大大的成成功，，最后后最大大的犧犧牲還還是投投資者者。開發(fā)商商完全全從銷銷售的的理念念出發(fā)發(fā)，以以賣完完就算算的思思想出出發(fā)，，每個(gè)個(gè)獨(dú)立立店都都設(shè)計(jì)計(jì)成30-60平的面面積，，適合合銷售售但卻卻不適適合經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。獨(dú)立立店數(shù)數(shù)量過(guò)過(guò)多對(duì)對(duì)后期期的招招商運(yùn)運(yùn)營(yíng)影影響非非常大大，主主要有有：一、小小店鋪鋪的租租賃商商家大大多以以創(chuàng)業(yè)型型為主，，實(shí)力力差，，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力差差，無(wú)無(wú)法共共同度度過(guò)培培期；；二、獨(dú)獨(dú)立店店數(shù)量量過(guò)多多，要要填滿滿需要要數(shù)量量較大大的商商家，，但項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)的的能買買商鋪鋪又能能經(jīng)營(yíng)的商商戶資資源不不足，，無(wú)法法填滿滿；三、小小獨(dú)立立店的的租賃賃商家家經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商商品可可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力力差，，聚客客能力力相對(duì)對(duì)較弱弱，影影響整整個(gè)購(gòu)物中中心的的品牌牌與檔檔次；；四、獨(dú)獨(dú)立店店數(shù)量量過(guò)多多，布布局規(guī)規(guī)劃、、導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)、商商業(yè)功功能規(guī)規(guī)劃不不合理理，消消費(fèi)者者視覺(jué)覺(jué)體力力疲勞勞。以住宅宅理念念去開開發(fā)的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，整整個(gè)理理念就就是快快速銷銷售回回收。。三、持有型與與銷售型商業(yè)業(yè)物業(yè)的分析析銷售型商業(yè)物物業(yè)——案例：明發(fā)廣廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃顧客在商場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物的時(shí)間不不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這這個(gè)時(shí)間就容容易處于疲勞勞狀態(tài)。業(yè)態(tài)的黃金比比例傳統(tǒng)購(gòu)物、娛娛樂(lè)、餐飲的的比例為：52：18：30發(fā)展趨勢(shì)是，，餐飲、娛樂(lè)樂(lè)在原來(lái)的基基礎(chǔ)上逐步加加大比重，有有些商業(yè)項(xiàng)目目將自身定位位為主題娛樂(lè)樂(lè)、主題休閑閑商城，餐飲飲、休閑娛樂(lè)樂(lè)在整個(gè)項(xiàng)目目中的比例設(shè)設(shè)置甚至達(dá)到到了60%以上。在國(guó)外外，這個(gè)比例例則可能達(dá)到到70%以上主力業(yè)態(tài)和次次主力業(yè)態(tài)的的規(guī)劃主力店基本是是按照其規(guī)模模和品牌實(shí)力力來(lái)劃分的。。大型綜合（（量販）超市市、大型百貨貨店；名品專專門店、連鎖鎖餐飲、娛樂(lè)樂(lè)店等等都可可以以主力店店身份來(lái)引進(jìn)進(jìn)主力店的規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)不能能太多10000㎡㎡的商場(chǎng)引進(jìn)3-4個(gè)主力商家就就已經(jīng)足夠主力店的布局局發(fā)揮“磁極””或“錨固點(diǎn)點(diǎn)”的作用平面基本布局局大致"L"型商業(yè)項(xiàng)目為為例。把主力力店放置于每每層的盡流處處和轉(zhuǎn)向處，，即（布置于于兩端和中間間轉(zhuǎn)向角落處處）。每層可可以有三個(gè)核核心主力店。。業(yè)態(tài)規(guī)劃上海***廣廣場(chǎng)購(gòu)物中心人流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)包括平面人流流動(dòng)線規(guī)劃和和垂直人流動(dòng)動(dòng)線平面人流動(dòng)線線：平面形式的形形態(tài)、室內(nèi)步步行街的形態(tài)態(tài)；核心店與與主力店的實(shí)實(shí)力、數(shù)量及及擺放位置中庭的形態(tài)、、大小、數(shù)量量及位置餐飲區(qū)及娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施的規(guī)劃劃環(huán)境設(shè)計(jì)，含含空間環(huán)境、、景觀與綠化化小品、照明明設(shè)計(jì)等垂直人流動(dòng)線線：垂直交通組織織中央空間是垂垂直人流動(dòng)線線設(shè)計(jì)的重點(diǎn)點(diǎn)垂直商品組合合；以上各方面其其實(shí)是相互影影響、相互融融合，共同組組成了豐富多多彩的人流動(dòng)動(dòng)線系統(tǒng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)人人流動(dòng)線的影影響同主力店安排在不同的的樓層，依靠靠不同的主力力店特色吸引引人流上下。。核心主力店往往往不是占滿滿一層，而是是占據(jù)幾個(gè)層面。電梯、扶梯、、步行樓梯等等這些交通工工具的利用，，盡量使電梯直接達(dá)到到較高層。充分利用沿街的展示來(lái)提升升商業(yè)的展示示價(jià)值。在業(yè)業(yè)態(tài)的人流引引導(dǎo)設(shè)計(jì)上，，盡量使人們們的視野的延展性性更強(qiáng)，每家單單店的能見(jiàn)度度更高，每家家商鋪都是人人流直接經(jīng)過(guò)過(guò)的“第一排沿街”商鋪，避免死死角的產(chǎn)生，，提升店面的的價(jià)值，帶活活整個(gè)片區(qū)。。大型和特殊的的娛樂(lè)業(yè)種應(yīng)應(yīng)該放在購(gòu)物中心頂部部高層或縱深深區(qū)域，以活躍購(gòu)物物中心立體縱縱深區(qū)域，且且易于錯(cuò)時(shí)營(yíng)營(yíng)業(yè)和區(qū)隔管管理。餐飲及公共娛娛樂(lè)設(shè)施可適適當(dāng)穿插分布布?；蛘哚槍?duì)對(duì)方便購(gòu)物顧顧客放松精神神狀態(tài)的零星星娛樂(lè)、小吃吃業(yè)種，最好好規(guī)劃在購(gòu)物物業(yè)種轉(zhuǎn)換接接合處。人流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)招商策略主力店次主力店品牌商家小商戶招商——商家在哪里？？潛在商家有哪哪些，他們?cè)谠谀睦?，作為為招商人員要要心里清楚，，將不同商家家劃分開來(lái)招商——商家需要什么么？知己知彼，百百戰(zhàn)不殆，潛潛在商家在想些什什么，要些什什么，招商人員在在接觸過(guò)程中中多問(wèn)，多聽聽，不要急著著表態(tài)招商——如何溝通？招商通常是“三步曲”，從初次接觸觸---深入溝通---促成合作，不不是說(shuō)與商家家溝通的次數(shù)數(shù)越多越好，，而是每次的的溝通要有效效率例：大型超市市—沃爾瑪?shù)囊笄笊倘Φ囊螅海号R近交通主干干道，1.5公里范圍內(nèi)人人口10萬(wàn)以上，2公里范圍內(nèi)常常住人口可達(dá)達(dá)到12--15萬(wàn)人核心商圈內(nèi)（（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類類業(yè)態(tài)為佳物業(yè)的建筑要要求物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能能低于40米，臨街面不低于于70米層高不低于5米，對(duì)于期樓樓的層高要求求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)調(diào)排風(fēng)口至地地板的距離））樓板承重在800KG/平方米以上，，對(duì)騎樓的要要求在1000KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則則上不能低于于8米兩個(gè)以上出入入口、廣場(chǎng)、、扶梯停車場(chǎng)的要求求至少提供300個(gè)以上地上或或地下的顧客客免費(fèi)停車位位，必須為為供應(yīng)商提供供20個(gè)以上的免費(fèi)費(fèi)貨車停車位位租賃期限物業(yè)租賃期限限一般為20年或20年以上，不低低于15年并提供一定定的免租期例：西式快餐餐面積/高度：首層350平方米（使用用面積），門門面12米；樓板到梁梁底高度不得得低于3米。樓板承重：乙方廚房區(qū)樓樓板負(fù)荷為450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷荷載為250kg/㎡供電/供水：甲方提供空調(diào)調(diào)及200KW的用電量，并提供一條條185銅芯電纜于甲甲方配電室引引至乙方指定定位置，乙方方自設(shè)配電盤盤，并獨(dú)立安安裝電表；甲甲方提供25噸水/天，供水管徑徑為2.5/3.0英寸，水壓不不小于2.5㎏/㎝㎝2，并具有相應(yīng)應(yīng)的用水指標(biāo)標(biāo)隔油池：在餐廳附近區(qū)區(qū)域應(yīng)提供適適宜位置，供供餐廳制作隔隔油池化糞池：甲方提供與化化糞池相連的的管道至乙方方租賃區(qū)域排煙：提供室外相應(yīng)應(yīng)的排放油煙煙管道位置，，該位置將不不導(dǎo)致爭(zhēng)議或或相鄰關(guān)系。。排煙管道的的截面積為500mm××700mm?？照{(diào)：甲方提供冷暖暖空調(diào)應(yīng)保證證使用時(shí)間自自早8：00至晚11：00，其制冷量廚廚房應(yīng)不小于于450卡/㎡/小時(shí)，用餐區(qū)區(qū)應(yīng)不小于350卡/㎡/小時(shí)。餐廳溫溫度冬天應(yīng)不不低于15度，夏天天不高于于25度，春秋秋季應(yīng)在在20-25度之間。。（如KFC自設(shè)甲方方提供室室外機(jī)位位置）設(shè)備總重重：冷庫(kù)、排排油煙機(jī)機(jī)、汽水水機(jī)、制制冰機(jī)的的室外機(jī)機(jī)全部放放置樓頂頂，設(shè)備備總重3噸，下設(shè)設(shè)槽鋼可可將設(shè)備備均勻擺擺放，使使樓頂均均勻受力力卸貨車位位：甲方提供供臨時(shí)卸卸貨車位位招商工作流程商業(yè)定位及圖面確認(rèn)定位確認(rèn)商業(yè)規(guī)劃確認(rèn)業(yè)態(tài)及租戶組合確認(rèn)經(jīng)營(yíng)檔次主題市場(chǎng)推廣/公關(guān)工作協(xié)助舉辦招商說(shuō)明會(huì)專業(yè)刊物廣告刊登網(wǎng)絡(luò)/傳媒宣傳招商資料的制作招商說(shuō)明書

DVD

展示間模型意向書/合約簽訂

協(xié)助完成承租意向書的簽訂協(xié)助收取租賃承諾保證簽訂正式合約聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商目標(biāo)零售商擬定、收集及分配進(jìn)行初步洽商帶看現(xiàn)場(chǎng)及說(shuō)明設(shè)店位置租賃條件的談判協(xié)商招商文件起草

起草租賃文件制定租金政策優(yōu)惠條件折扣底線市場(chǎng)趨勢(shì)建議

租金變動(dòng)供應(yīng)預(yù)測(cè)租賃條款制定:

租金，租期，押金，管理費(fèi)，調(diào)幅入場(chǎng)工作商鋪相關(guān)裝修需求設(shè)計(jì)圖面裝修協(xié)調(diào)

招商前準(zhǔn)備工作招商工作執(zhí)行招商后期開幕前準(zhǔn)備工作開幕（Opening）招商策略略策略一：：運(yùn)用租租金、抽抽成策略略租金是商商店使用用硬體的的兌加。。在招商商之初，，擬參加加經(jīng)營(yíng)的的廠商由由于沒(méi)有有具體資資料可供供投資前前的經(jīng)營(yíng)營(yíng)績(jī)效評(píng)評(píng)估，故故大多會(huì)會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)太大而而躊躇不不前。購(gòu)購(gòu)物中心心為達(dá)到到全面招招商的目目的，可可采取租租金與抽抽成的策策略，或或可采取取前3年逐年回回歸正常常租金的的策略，，從而樹樹立意向向入主商商家的贏贏利信心心策略二：：簽定知知名主題題商店利用主題題商店的的品牌影影響力，，形成一一大誘因因，消除除其他商商家的疑疑慮，以以其強(qiáng)大大的集客客能力來(lái)來(lái)吸引其其他投資資者投入入經(jīng)營(yíng)行行列，從從而大大大推動(dòng)購(gòu)購(gòu)物中心心的招商商作業(yè)。。策略三：：展現(xiàn)完完整的行行銷推廣廣計(jì)劃一個(gè)完整整的行銷銷計(jì)劃是是購(gòu)物中中心全面面招商策策略成功功的重要要保障。。商店經(jīng)經(jīng)營(yíng)者希希望擁有有一個(gè)超超大的全全方位行行銷計(jì)劃劃，以便便于在計(jì)計(jì)劃推動(dòng)動(dòng)過(guò)程中中爭(zhēng)取最最大商機(jī)機(jī)。此外外完善的的行銷計(jì)計(jì)劃，能能充分展展現(xiàn)購(gòu)物物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)體制制及成功功契機(jī)，，回應(yīng)招招商作業(yè)業(yè)過(guò)程。。策略四：：顧客導(dǎo)導(dǎo)向的商商品架構(gòu)構(gòu)購(gòu)物中心心發(fā)現(xiàn)商商品架構(gòu)構(gòu)及整合合性行銷銷的特色色，等于于告知擬擬參與投投資的商商店，這這些商品品可以在在此銷售售，這里里為你創(chuàng)創(chuàng)造寬廣廣的商機(jī)機(jī)。也可可以為廠廠商解決決商品銷銷售的問(wèn)問(wèn)題，因因?yàn)樵诮?jīng)經(jīng)營(yíng)商圈圈的策略略運(yùn)作下下，購(gòu)物物中心能能充分發(fā)發(fā)揮集客客力，帶帶來(lái)客層層規(guī)劃后后的顧客客群等效效果，而而這些效效果是一一般商店店竭盡全全力也無(wú)無(wú)法達(dá)到到的。然后，擬擬參與經(jīng)經(jīng)營(yíng)的廠廠商可以以于商品品架構(gòu)中中慎重選選擇投入入的業(yè)種種，并考考慮自身身具備的的各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，做做最有利利的投資資策略評(píng)評(píng)估。

營(yíng)銷市場(chǎng)推廣促銷管理品牌管理消費(fèi)者關(guān)系管理商家關(guān)系管理

資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估重大翻新/改建建議市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)處置

運(yùn)營(yíng)租務(wù)管理廣告位管理服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化商家經(jīng)營(yíng)評(píng)估

招商業(yè)態(tài)優(yōu)化租戶調(diào)整再招商物業(yè)管理保潔保安設(shè)備維護(hù)以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績(jī)提升和價(jià)值最大化商業(yè)物業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理的流流程案例：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)管管控概況組織架構(gòu)構(gòu)資金管控控流程管控控效率管控控人才培養(yǎng)養(yǎng)融資模式式時(shí)間軸第一期1989-1992產(chǎn)品生產(chǎn)是受受計(jì)劃指指導(dǎo)，住住房成為為緊俏產(chǎn)產(chǎn)品，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)把樓樓板搞成成混凝土土現(xiàn)場(chǎng)澆澆鑄工藝藝，穩(wěn)定定性好而而且還防防滲。質(zhì)質(zhì)量獲得得當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)認(rèn)可可住宅公司特征征住宅第二期1993-1997聚焦商業(yè)業(yè)地產(chǎn)、、酒店、、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、連連鎖百貨貨第四期2001-至今核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力進(jìn)入到93年“治理整頓頓”，很多房房地產(chǎn)企企業(yè)都垮垮掉了，，93、94、95連續(xù)三年年，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)整體行行業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)率為負(fù)負(fù)，那時(shí)時(shí)很難做做，模式1989西崗住宅宅開發(fā)公公司1992年改制為為萬(wàn)達(dá)公公司92年跨區(qū)域域發(fā)展，，核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力就就是跨區(qū)區(qū)域經(jīng)營(yíng)營(yíng)的規(guī)模模競(jìng)爭(zhēng)。。1992年去廣州州商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)貢獻(xiàn)巨巨額利潤(rùn)潤(rùn)，有良良好的資資金貸款款，解決決了長(zhǎng)期期融資通通道，核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力是長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流。從01、02年開始，，萬(wàn)達(dá)第第二次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，進(jìn)進(jìn)入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，一開始始就決定定規(guī)模要要大，建建上萬(wàn)平平米的大大型的購(gòu)購(gòu)物中心心。因中中小企業(yè)業(yè)誠(chéng)信度度比較低低，現(xiàn)金金流也不不穩(wěn)定，，租戶盡盡量選擇擇大企業(yè)業(yè)，第三期1998-2000多元產(chǎn)業(yè)業(yè)走多元化化發(fā)展。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，還有足足球，還還有酒業(yè)業(yè)、藥業(yè)業(yè)、貿(mào)易易、出租租車、酒酒店（作作為小股股東合作作奧的斯斯、變電電站設(shè)備備生產(chǎn)））區(qū)域開發(fā)發(fā)商，多多元投資資商大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)在中心城城區(qū)開發(fā)發(fā)住宅。。92年搞了全全國(guó)最大大舊區(qū)改改造項(xiàng)目目大連市市新開路路小區(qū)，，總規(guī)劃劃面積八八十幾萬(wàn)萬(wàn)平方米米，企業(yè)業(yè)奠定了了發(fā)展的的基礎(chǔ)。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)保持三三個(gè)全國(guó)國(guó)之最，，跨區(qū)域域開發(fā)最最多（在在25個(gè)城市開開發(fā)）每每年開發(fā)發(fā)面積最最大（一一年300萬(wàn)平米左左右）、、第三銷銷售額最最大（房房地產(chǎn)一一塊一年年超過(guò)70億銷售額額萬(wàn)達(dá)概況況萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)產(chǎn)業(yè)類類型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)酒店業(yè)連鎖百貨貨文化產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)的的第一支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，現(xiàn)已已在全國(guó)國(guó)開業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)，2012年開業(yè)80個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)萬(wàn)千百貨貨成立于于2007年5月8日，是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)四大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，，是萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)第第三代商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品——城市綜合合體的核核心組成成部分文化產(chǎn)業(yè)業(yè)是萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，目前前萬(wàn)達(dá)擁?yè)碛杏霸涸?6家，400塊電影銀銀幕，2012年擁有1000塊銀幕萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)擁有中中國(guó)唯一一的專業(yè)業(yè)酒店投投資建設(shè)設(shè)團(tuán)隊(duì)——萬(wàn)達(dá)酒店店建設(shè)有有限公司司，目前前公司已已經(jīng)開業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)7家五星級(jí)級(jí)酒店，，2012年擁有45家已開業(yè)業(yè)的五星星級(jí)或超超五星級(jí)級(jí)酒店四大支柱柱產(chǎn)業(yè)萬(wàn)達(dá)董事事長(zhǎng)王健健林提出出，做商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有三好好三難:管理難：：商業(yè)必必經(jīng)培育育期、收收租率長(zhǎng)期穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流回報(bào)報(bào)三好三難經(jīng)濟(jì)周期期影響小小享受資產(chǎn)產(chǎn)升值雙雙重回報(bào)報(bào)門檻高：資資金需求大