房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案（共88）

鼎誠(chéng)·塞納左岸岸2015年年度營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行行方案易聯(lián)塞納納左岸項(xiàng)項(xiàng)目組2014年12月10日本次匯報(bào)報(bào)的主要要內(nèi)容——市場(chǎng)回顧顧與展望望項(xiàng)目總結(jié)結(jié)與反思思營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)標(biāo)與分解解營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思思與推售售策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行行營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用預(yù)算123456PART1市場(chǎng)分析析樓市調(diào)控控——調(diào)控政策策差別化化，未來(lái)來(lái)會(huì)更加加趨于市市場(chǎng)化地方政府政策微調(diào)政策點(diǎn)評(píng)武漢9月23日，正式下發(fā)了《市政府關(guān)于取消我市商品住房限購(gòu)政策的通知》，宣布武漢市自9月24日起取消住房限購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市沈陽(yáng)11月14日，沈陽(yáng)冬季房產(chǎn)交易會(huì)上推出16條優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)被征收居民購(gòu)買(mǎi)商品住房，被征收居民自簽訂貨幣化補(bǔ)償協(xié)議之日起一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的，對(duì)新購(gòu)置住房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，對(duì)購(gòu)房成交面積中超過(guò)部分享受其他優(yōu)惠政策。另外，在房交會(huì)期間購(gòu)房還可享受30—150元/平方米補(bǔ)貼。

市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松鄭州8月9日晚上20點(diǎn)整，經(jīng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)，自即日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松北京京降低二套房公積金貸款門(mén)檻。在北京已擁有一套90平方米住房的三口之家，今后購(gòu)買(mǎi)第二套房也可申請(qǐng)公積金貸款了市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松江西10月31日，江西出臺(tái)18條房產(chǎn)調(diào)控舉措。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。實(shí)行貨幣化安置的被征收人重新購(gòu)置房屋，且成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅。引導(dǎo)被征收房產(chǎn)的家庭購(gòu)買(mǎi)商品房，支持一些合理的住房消費(fèi)。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市上海上海浦東新區(qū)在操作層面收緊限購(gòu)政策，即在浦東新區(qū)名下無(wú)房產(chǎn)的離異(或喪偶)帶子女生活的外地戶籍居民，將不再具備購(gòu)房資格；同樣條件的本地戶籍居民，最多只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。消息還指，以網(wǎng)簽時(shí)間計(jì)，該規(guī)定自11月25日晚9時(shí)起執(zhí)行。據(jù)稱(chēng)，此前該條件的本地戶籍居民可以購(gòu)買(mǎi)二套房。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市佛山佛山從8月7日凌晨開(kāi)始放開(kāi)樓市限購(gòu)。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市黃山11月6日，黃山市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，規(guī)定，在黃山市購(gòu)買(mǎi)商品住房，契稅征收按首套房契稅政策執(zhí)行。

市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市資料來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)分析：從從本輪周周期來(lái)看看，全國(guó)國(guó)取消限限購(gòu)新政政陸續(xù)在在各省市市實(shí)施，，各別城城市根據(jù)據(jù)具體情情況出臺(tái)臺(tái)相應(yīng)的的調(diào)控政政策，我我們認(rèn)為為在調(diào)控控長(zhǎng)效機(jī)機(jī)制的導(dǎo)導(dǎo)向下，，未來(lái)區(qū)區(qū)域調(diào)控控政策差差別化將將常態(tài)化化。宏觀政策策市場(chǎng)回顧顧與展望望從全國(guó)來(lái)來(lái)看，成成交高位位景氣，，整體上上呈現(xiàn)量量?jī)r(jià)齊升升的態(tài)勢(shì)勢(shì)宏觀政策策市場(chǎng)回顧顧與展望望1、對(duì)于貸貸款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)首套普普通自住住房的家家庭，貸貸款最低低首付比比例為30%，，貸款利利率下限限為貸款款基準(zhǔn)率率的0.7倍2、對(duì)擁?yè)碛?套套住房并并已結(jié)清清相應(yīng)購(gòu)購(gòu)房貸款款的家庭庭，為改改善居住住條件再再次申請(qǐng)請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)普通通商品住住房，銀銀行業(yè)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)行首首套房貸貸款政策策。3、對(duì)擁?yè)碛?套套及以上上住房并并已結(jié)清清相應(yīng)購(gòu)購(gòu)房貸款款的家庭庭，又申申請(qǐng)貸款款購(gòu)買(mǎi)住住房，銀銀行金融融機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)根據(jù)借借款人償償付能力力、信用用等因素素審慎把把我并具具體確定定首付比比例和貸貸款率水水平。9月30日央行行新政細(xì)則政策影響響與意義義：房貸政策策過(guò)嚴(yán)并并非樓市市調(diào)整主主要矛盾盾。限購(gòu)購(gòu)、限貸貸等行政政干預(yù)措措施并非非導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)前我國(guó)國(guó)樓市周周期性調(diào)調(diào)整的主主要原因因。政策策向好的的影響下下，尤其其是近期期央行降降息托市市政策，，從根本本上減輕輕了購(gòu)房房者的還還貸壓力力，購(gòu)房房者入市市意愿明明顯增加加。目前前層出不不窮的刺刺激政策策，購(gòu)房房者入市市的積極極性會(huì)繼繼續(xù)提高高，房?jī)r(jià)價(jià)難以再再跌，量量?jī)r(jià)齊漲漲的可能能性非常常大。樓樓市信貸貸政策雙雙重利好好，市場(chǎng)場(chǎng)重拾信信心，再再加上開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在價(jià)格上上做出讓讓步，促促使剛需需和改善善型購(gòu)房房者率先先出手，，此前購(gòu)購(gòu)房者持持幣觀望望的堅(jiān)冰冰正在被被打破。。宏觀政策策市場(chǎng)回顧顧與展望望鄭開(kāi)城鐵鐵即將開(kāi)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)營(yíng)鄭開(kāi)城鐵鐵建成通通車(chē)之后后，將開(kāi)開(kāi)行時(shí)速速200公里的的動(dòng)車(chē)組組，屆時(shí)時(shí)，鄭州州到開(kāi)封封的用時(shí)時(shí)將縮短短為19分鐘，，家在開(kāi)開(kāi)封到鄭鄭州上班班將更方方便，““雙城生生活”也也將更加加便捷。。作為中中原城市市群城際際鐵路的的先頭部部隊(duì)，推推動(dòng)中中原城市市群的快快速發(fā)展展。開(kāi)城城鐵帶來(lái)來(lái)如此便便利的交交通，開(kāi)開(kāi)封的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)無(wú)疑是是最大的的受益者者。城市市交通的的發(fā)展，，是對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)最有有力的支支持，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目賦賦予的價(jià)價(jià)值增長(zhǎng)長(zhǎng)作用是是顯而易易見(jiàn)的。。交通便便利在很很大程度度上刺激激了鄭開(kāi)開(kāi)城鐵沿沿線樓盤(pán)盤(pán)的熱銷(xiāo)銷(xiāo)。鄭開(kāi)城鐵鐵將于12月10日開(kāi)開(kāi)始正式式運(yùn)營(yíng)。。從12月10日起，，鄭州鐵鐵路局將將實(shí)行新新的列車(chē)車(chē)運(yùn)行圖圖。此次次調(diào)整中中，鄭開(kāi)開(kāi)城際線線增開(kāi)城城際動(dòng)車(chē)車(chē)組6.5對(duì)，，分為站站站停靠靠和一站站直達(dá)兩兩種模式式。站站站停模式式，共設(shè)設(shè)鄭州東東站、鄭鄭信路站站、綠博博園站、、運(yùn)糧河河站、宋宋城路站站5個(gè)站站點(diǎn)，跑跑完全程程約需要要46分分鐘。鄭鄭焦城鐵鐵正在最最后沖刺刺階段，，明年將將會(huì)正式式運(yùn)營(yíng)。宏觀政策策市場(chǎng)回顧顧與展望望東方金典典鄭開(kāi)橄欖欖城本項(xiàng)目位位于黃河河大街與與漢興路路交匯處處，地處處新老區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)位，周周邊項(xiàng)目目配套完完善，交交通便利利，西區(qū)區(qū)與周邊邊項(xiàng)目林林立，除除了東方方今典與與橄欖城城與本項(xiàng)項(xiàng)目形成成激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。今今年新起起的海馬馬公館、、西湖灣灣、圣樺樺城也成成了不可可小窺的的競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目。市場(chǎng)回顧顧與展望望橄欖城東方今典典本案綠地海馬西湖灣圣樺城海馬公館館西湖灣圣樺城綠地鄭開(kāi)橄欖欖城——本項(xiàng)目是是汴西新區(qū)區(qū)超大規(guī)規(guī)模類(lèi)湖湖濱項(xiàng)目目，規(guī)劃有有低密和和高層住住宅、會(huì)會(huì)所、20萬(wàn)㎡臨湖湖商業(yè)。。開(kāi)發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開(kāi)大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)；總占地66.7萬(wàn)㎡；建筑面積100萬(wàn)㎡，其中一期住宅21萬(wàn)㎡，商業(yè)20萬(wàn)㎡，容積率2.4物業(yè)形態(tài)別墅、多層、高層住宅，集中商業(yè)產(chǎn)品配比80-140㎡兩房占39%，110-150三房占46%，130-170四房占11%，240-250㎡別墅占3%；價(jià)格策略高層均價(jià)4850元/㎡，洋房均價(jià)8000元/㎡,高層減7萬(wàn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn).高層按揭6個(gè)點(diǎn)，按時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)，額外優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，特價(jià)房多一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，購(gòu)房即送車(chē)位（1-2層洋房）銷(xiāo)售情況二期2014年5月17日開(kāi)盤(pán)二期銷(xiāo)售60%左右，三期推出時(shí)間未知配套設(shè)施高端會(huì)所，集中商業(yè)，同層排水，車(chē)位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)個(gè)案分析析競(jìng)品個(gè)案案分析165432715141312111098165432715141312111098高層會(huì)所聯(lián)排別墅多層區(qū)位規(guī)劃劃——項(xiàng)目分組組團(tuán)沿湖湖開(kāi)發(fā)，，整體上上項(xiàng)目被被兩湖包包圍，有有低密及及高層住住宅，一期開(kāi)發(fā)發(fā)有聯(lián)排排別墅、、花園洋洋房、高高層住宅宅及高端端會(huì)所整體規(guī)劃劃：整個(gè)沿湖湖開(kāi)發(fā)的的多為低低密住宅宅，充分分提升了了低密住住宅的物物業(yè)及觀觀景價(jià)值值，二期期開(kāi)發(fā)的的有聯(lián)排排別墅、、花園洋洋房、高高層。別別墅排布布相對(duì)臨臨湖，主主要致使使洋房有有可觀景景，高層層陽(yáng)光度度較好，，布局合合理，采采光較好好；1.5萬(wàn)㎡的高高端會(huì)所所，內(nèi)設(shè)設(shè)頂級(jí)恒恒溫泳池池、全球球先進(jìn)運(yùn)運(yùn)動(dòng)健身身器材配配置、宴宴會(huì)廳、、紅酒雪雪茄吧、、棋牌室室，配備備首席中中原名人人館；20萬(wàn)㎡的臨臨湖商業(yè)業(yè)街，擁?yè)碛幸徽菊臼劫?gòu)物物中心，，大型時(shí)時(shí)尚休閑閑體驗(yàn)廣廣場(chǎng)和數(shù)數(shù)萬(wàn)平米米特色餐餐飲休閑閑街。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略：項(xiàng)目分組組團(tuán)沿湖湖開(kāi)發(fā)，，有低密密及高層層住宅，，一期開(kāi)發(fā)發(fā)的有聯(lián)聯(lián)排別墅墅、花園園洋房、、高層住住宅及高高端會(huì)所所，2014年主推二二期高層層1、6、7#樓，洋房房11-15#樓；一期住宅商業(yè)個(gè)案分析析競(jìng)品個(gè)案案分析二期住宅競(jìng)品個(gè)案案分析產(chǎn)品分析析——高層產(chǎn)品品以110-140㎡的“2+1，3+1””戶型居多多；洋房房以四房房為主，，層層退退臺(tái)；以以開(kāi)封市市區(qū)客戶戶為主，，其他五五縣占約約20%，鄭州占占約10%；165432715141312111098165432715141312111098高層會(huì)所聯(lián)排別墅多層鄭開(kāi)橄欖欖城樓棟套數(shù)面積（㎡）均價(jià)金額1#154161634800元/㎡7758.26#142179175000元/㎡8958.57#7189585100元/㎡4568.6合計(jì)36743038/21285.3項(xiàng)目目前情況推售房源2014年上半年主售二期高層房源，下半年以二期洋房為主與剩余高層為主銷(xiāo)售策略高層按揭7個(gè)點(diǎn)，全款8個(gè)點(diǎn)，全城幸?；鹩?jì)劃等價(jià)格聯(lián)排15000-16000元/㎡，洋房7000-10000元/㎡，高層均價(jià)5000元/㎡客戶情況開(kāi)封市區(qū)占70%，五縣區(qū)占20%，鄭州占10%；客戶特征以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主，管委會(huì)團(tuán)購(gòu)2014年，橄欖欖城整體體銷(xiāo)售情情況較好好，5月17日高層1、6、7開(kāi)盤(pán)，下下半年洋洋房開(kāi)盤(pán)盤(pán)，整體體去化較較好，15年銷(xiāo)售以以高層和和洋房為為主。個(gè)案分析析競(jìng)品個(gè)案案分析戶型解析析——項(xiàng)目高層層戶型多多為2+1、3+1戶型，贈(zèng)贈(zèng)送面積積較多；；多層樓樓棟層層層退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)；入入戶花園園，空中中花園，，陽(yáng)臺(tái)、、飄窗等等元素運(yùn)運(yùn)用普遍遍，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)較較為創(chuàng)新新，實(shí)用用性較強(qiáng)強(qiáng)；106㎡㎡2+1戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)：項(xiàng)目戶型型打破常常規(guī)，贈(zèng)贈(zèng)送面積積較多，，為“N+1””戶型，實(shí)實(shí)用面積積較多，，性價(jià)比比高；所有戶型型或?yàn)槟夏媳蓖ㄍ竿富驗(yàn)榧兗兡舷蛉鲬粜托?，戶型型方正，，分區(qū)合合理，入入戶花園園，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、弧形形凸窗隨隨處可見(jiàn)見(jiàn)。143㎡㎡3+1戶型159㎡㎡3+1戶型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)高層、洋洋房開(kāi)盤(pán)盤(pán)主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)10月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)解析析——橄欖城2013年?duì)I銷(xiāo)主主要在下下半年以以洋房為為主，以以小規(guī)模模高頻次次開(kāi)盤(pán)，，短期積積累客戶戶集中選選房進(jìn)行行推售，，取得較較好的效效果。橄欖城在在推廣上上渠道鋪鋪排較廣廣，線上上報(bào)廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋蓋力度較較大，線線下大型型高端活活動(dòng)較多多，下半半年二期期洋房頻頻繁認(rèn)籌籌開(kāi)盤(pán)等等活動(dòng)較較為成功功，總體體去化較較好。認(rèn)籌5月11月4月二期高層層開(kāi)盤(pán)個(gè)案分析析東方今典典——開(kāi)封汴西新區(qū)千畝大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目，是東方今典典集團(tuán)在開(kāi)封封重點(diǎn)打造的的集多層、高高層于一體的的高端住宅項(xiàng)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商河南東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位置鄭開(kāi)大道與第四大街交匯處西北角規(guī)?？傉嫉?000畝，一期地塊196畝，建筑面積38萬(wàn)㎡，容積率2.2物業(yè)形態(tài)多層、高層產(chǎn)品配比80-90㎡兩房占45%，120-170三房占51%，160-180四房占4%價(jià)格策略首批推出時(shí)間2012年3月，高層均價(jià)5200元/㎡，洋房最高價(jià)12000元/㎡，最低價(jià)4300元/㎡；按揭一次性均5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，目前在售所有剩余房源。銷(xiāo)售情況一期基本售罄，二期高層95%，2015年預(yù)計(jì)推出第九大街地塊配套設(shè)施市政小學(xué)、體育場(chǎng)，商業(yè)街個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析析區(qū)位規(guī)劃——項(xiàng)目一期規(guī)劃劃為多層和高高層建筑，臨臨南邊包含少少量?jī)蓪拥咨躺蹋徊扇⊙蠓颗c高高層結(jié)合推出出的策略，滿足各類(lèi)客戶戶的需求整體規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃有多多層、高層普普通住宅，其其中高層沿三三面圍合分布布，半包圍這這小區(qū)的多層層住宅，小區(qū)區(qū)景觀采取外外部眾意湖與與內(nèi)部龍形水水系形成外湖湖內(nèi)灣水景主主題，內(nèi)部南南北灣形成景景中軸。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：項(xiàng)目一期分為為多層及高層層住宅以及商商業(yè)，多層為為17棟7層電梯退臺(tái)洋洋房，高層為為26層、30層、33層建筑，商業(yè)業(yè)位于項(xiàng)目一一期的南邊，，二層底商，，體量約2000㎡，二期主要以以高層為主商業(yè)123671920227層電梯洋房高層住宅區(qū)個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析析個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析析產(chǎn)品分析——項(xiàng)目高層供應(yīng)應(yīng)戶型以80-90㎡㎡二房和120-140㎡三房為主；多多層以120-160㎡的退臺(tái)三房、、四房為主；；客戶多以改改善類(lèi)需求較較多，鄭州及及縣區(qū)占比40%左右。212512910113月份洋房開(kāi)盤(pán)盤(pán)在售房源高高層9#、10#，11#樓共推出9#6層洋房，兩個(gè)個(gè)單元，1梯兩戶、10#7層洋房、3個(gè)單元，1梯兩戶11#6層洋房，3個(gè)單元，1梯兩戶面積區(qū)間132-179㎡；共計(jì)102套房源，6600-12000元，，均均價(jià)價(jià)7500元/㎡。。洋房房推推出出12#樓，，7層，，三三個(gè)個(gè)單單元元，，一一梯梯兩兩戶戶，，共共計(jì)計(jì)42套房房源源，，推推售售面面積積125㎡-179㎡；；高高層層推推出出25#樓30層（（一一層層為為商商鋪鋪）），，兩兩梯梯兩兩戶戶，，共共計(jì)計(jì)58套房房源源，，推推售售面面積積119㎡、、136㎡、、138㎡、、139㎡；；21#樓33層，，兩兩梯梯兩兩戶戶，，共共計(jì)計(jì)46套房房源源，，推推售售面面積積150-175㎡。。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析戶型型解解析析———兩房房主主要要以以滿滿足足基基本本居居住住功功能能為為主主，，三三房房則則以以提提升升舒舒適適度度為為主主，，引引入入有有入入戶戶花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)、、觀觀景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等元元素素。。整整體體來(lái)來(lái)看看滿滿足足基基本本居居住住需需求求的的同同時(shí)時(shí)，，加加入入少少量量享享受受需需求求；；產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：項(xiàng)目目戶戶型型多多樣樣，，洋洋房房戶戶型型為為退退臺(tái)臺(tái)式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，多多露露臺(tái)臺(tái)和和入入戶戶花花園園，，高高層層戶戶型型多多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和飄飄窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；項(xiàng)目目戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間設(shè)設(shè)置置以以120-150㎡㎡三房房為為主主，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積較較多多，，主主臥臥及及客客廳廳均均較較舒舒適適；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)擁?yè)碛杏卸喽喾N種創(chuàng)創(chuàng)新新組組合合，，飄飄窗窗、、寬寬敞敞陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等較較為為常常見(jiàn)見(jiàn)，，全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、注注重重客客廳廳、、主主臥臥南南向向，，符符合合居居民民居居住住習(xí)習(xí)慣慣。。21、25、12#樓開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)解解析析———東方方今今典典2014年?duì)I營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主主要要上上半半年年以以剩剩余余高高層層為為主主，，配配合合洋洋房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，下下半半年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售以以高高層層為為主主，，其其推推售售上上優(yōu)優(yōu)惠惠力力度度較較大大，，采采取取以以價(jià)價(jià)換換量量的的方方針針，，整整體體銷(xiāo)銷(xiāo)售售良良好好。。9、10、11#樓開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)主要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)3月10月1月2014年度度，，東東方方金金典典項(xiàng)項(xiàng)目目慣慣用用的的推推廣廣模模式式有有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、戶戶外外、、報(bào)報(bào)廣廣、、暖暖場(chǎng)場(chǎng)宣宣傳傳等等途途徑徑。。2014年度度，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目有有3次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，主主要要是是洋洋房房和和高高層層的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，配配合合洋洋房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售；；優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度較較大大，，總總體體銷(xiāo)銷(xiāo)售售較較好好。。9、10、11#樓認(rèn)認(rèn)籌籌剩余余房房源源團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)5月個(gè)案案分分析析營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)海馬馬公公館館———開(kāi)封封汴汴西西湖畔畔的的宜宜居居生生態(tài)態(tài)公公園園項(xiàng)項(xiàng)目目，是是海海馬馬集集團(tuán)團(tuán)在在開(kāi)開(kāi)封封重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造的的集集高高層層、、多多層層、、小小高高層層、、雙雙拼拼別別墅墅于于一一體體的的高高端端住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商開(kāi)封海馬房地產(chǎn)有限公司位置東京大道與第一大街交匯處向北500米路西規(guī)模總占地面積95939㎡；建筑面積226937㎡；容積率1.57物業(yè)形態(tài)高層多層小高層雙拼別墅產(chǎn)品配比洋房：124㎡-246㎡占55%；高層：88㎡-160㎡占45%價(jià)格策略未定銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)首推四座洋房，即13#、14#、22#、23#。2015年3月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、公園、保險(xiǎn)公司、市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局、財(cái)政局、中級(jí)人民法院、社保中心等等。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析區(qū)位位規(guī)規(guī)劃劃———項(xiàng)目目一一期期規(guī)規(guī)劃劃為為高高層層、、多多層層、、小小高高層層、、雙雙拼拼別別墅墅建建筑筑，，采取取洋洋房房與與高高層層結(jié)結(jié)合合推推出出的的策策略略，，滿足足各各類(lèi)類(lèi)客客戶戶的的需需求求整體體規(guī)規(guī)劃劃：：項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃有有高層層多多層層小小高高層層雙雙拼拼別別墅墅。。別別墅墅與與洋洋房房為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主要要物物業(yè)業(yè)，，占占地地面面積積較較廣廣。。開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：項(xiàng)目目一一期期分分為為高高層層、、洋洋房房、、平平墅墅，，首首推推洋洋房房，，總總高高六六層層，，共共19棟棟。。平平墅墅共共計(jì)計(jì)5棟棟。。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析洋房房洋房房個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析產(chǎn)品品分分析析———洋房房產(chǎn)品品以以119-140㎡㎡的三房房、、140的的四四房房戶型型居居主；樓棟套數(shù)面積（㎡）戶型梯戶13#14#22#23#96119三房一梯二戶140四房合計(jì)96259//項(xiàng)目目前情況推售房源2015年上半年主售洋房與多層銷(xiāo)售策略無(wú)價(jià)格無(wú)客戶情況開(kāi)封市區(qū)占70%，五縣區(qū)占20%，鄭州占10%；客戶特征以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主，管委會(huì)團(tuán)購(gòu)2014年，，海馬馬剛剛?cè)肴胧惺校?，推推廣廣力力度度較較大大，，舉舉辦辦活活動(dòng)動(dòng)較較多多。。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析戶型型解解析析———兩房房主主要要以以滿滿足足基基本本居居住住功功能能為為主主，，三三房房則則以以提提升升舒舒適適度度為為主主，，引引入入有有入入戶戶花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)、、觀觀景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等元元素素。。整整體體來(lái)來(lái)看看滿滿足足基基本本居居住住需需求求的的同同時(shí)時(shí)，，加加入入少少量量享享受受需需求求；；產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：項(xiàng)目目戶戶型型多多樣樣，，洋洋房房戶戶型型為為退退臺(tái)臺(tái)式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，多多露露臺(tái)臺(tái)和和入入戶戶花花園園，，高高層層戶戶型型多多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和飄飄窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；項(xiàng)目目戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間設(shè)設(shè)置置以以120-150㎡㎡三房房為為主主，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積較較多多，，主主臥臥及及客客廳廳均均較較舒舒適適；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)擁?yè)碛杏卸喽喾N種創(chuàng)創(chuàng)新新組組合合，，飄飄窗窗、、寬寬敞敞陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等較較為為常常見(jiàn)見(jiàn)，，全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、注注重重客客廳廳、、主主臥臥南南向向，，符符合合居居民民居居住住習(xí)習(xí)慣慣。。營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)解解析析———東方方今今典典2014年?duì)I營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主主要要上上半半年年以以剩剩余余高高層層為為主主，，配配合合洋洋房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，下下半半年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售以以高高層層為為主主，，其其推推售售上上優(yōu)優(yōu)惠惠力力度度較較大大，，采采取取以以價(jià)價(jià)換換量量的的方方針針，，整整體體銷(xiāo)銷(xiāo)售售良良好好。。第一一屆屆品質(zhì)質(zhì)之之旅旅體驗(yàn)驗(yàn)行行主要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)9月8月2014年度度，，海馬馬公公館館項(xiàng)目目慣慣用用的的推推廣廣模模式式有有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、戶戶外外、、報(bào)報(bào)廣廣、、暖暖場(chǎng)場(chǎng)宣宣傳傳、體體驗(yàn)驗(yàn)等途途徑徑。。8月月開(kāi)開(kāi)放放以以來(lái)來(lái)，，每每個(gè)個(gè)月月都都要要舉舉行行品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅體體驗(yàn)驗(yàn)行行。。臨時(shí)時(shí)接接待待中中心心開(kāi)開(kāi)放放10月個(gè)案案分分析析營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)第二二屆屆品質(zhì)質(zhì)之之旅旅體驗(yàn)驗(yàn)行行11月第三三屆屆品質(zhì)質(zhì)之之旅旅體驗(yàn)驗(yàn)行行12月第四四屆屆品質(zhì)質(zhì)之之旅旅體驗(yàn)驗(yàn)行行西湖湖灣灣———開(kāi)封封西西湖湖新區(qū)區(qū)千千畝畝大大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目，是是新楓楓華華在開(kāi)開(kāi)封封重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造的的集集洋洋房房，，高高層層，，別別墅墅，，商商業(yè)業(yè)街街，，酒酒店店于于一一體體的的高高端端住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目。。開(kāi)發(fā)商開(kāi)封新楓華置業(yè)有限公司位置金明大道東京大道天馬廣場(chǎng)西北角規(guī)模42910㎡，總建筑面積：142071㎡(其中：住宅總建筑面積119028㎡，23043㎡)，建筑密度33%，容積率3.31，綠化率40%以上物業(yè)形態(tài)別墅、洋房、高層、風(fēng)情商業(yè)街產(chǎn)品配比90-130三房占50%，120-140四房占50%價(jià)格策略未定銷(xiāo)售情況西湖灣一期主推高層1#。洋房2#3#5#6#7#8#配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、公園、保險(xiǎn)公司、市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局、財(cái)政局、中級(jí)人民法院、社保中心等等。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析區(qū)位位規(guī)規(guī)劃劃———項(xiàng)目目一一期期規(guī)規(guī)劃劃為為洋洋房房和和高高層層建建筑筑，，臨臨東東邊邊包包含含少少量量?jī)蓛蓪訉拥椎咨躺?；；采取取洋洋房房與與高高層層結(jié)結(jié)合合推推出出的的策策略略，，滿足足各各類(lèi)類(lèi)客客戶戶的的需需求求整體體規(guī)規(guī)劃劃：：項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃有有洋洋洋洋房房，，高高層層，，別別墅墅，，商商業(yè)業(yè)街街，，酒酒店店，，其其中中高高層層沿沿三三面面圍圍合合分分布布，，半半包包圍圍這這小小區(qū)區(qū)的的洋洋房房住住宅宅，，小小區(qū)區(qū)景景觀觀采采取取外外部部眾眾意意湖湖與與內(nèi)內(nèi)部部多多綠綠化化主主題題。。開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：項(xiàng)目目一一期期分分為為高高層層、、洋洋房房住住宅宅以以及及商商業(yè)業(yè)，，洋洋房房為為22棟6層電電梯梯洋洋房房，，高高層層為為33層建建筑筑。。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)2#-8#2/31T25/6三房1301250%126四房180-2401250%1261#22T433三房906650%132四房120-1436650%132共計(jì)：516套項(xiàng)目目前情況推售房源項(xiàng)目分為四塊推廣，2015年上半年主售項(xiàng)目中心一期房源，以高層與洋房為主。銷(xiāo)售策略分四個(gè)售樓部分別銷(xiāo)售四塊區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2015年年初客戶聚焦開(kāi)封市金明區(qū)為主2014年8月月，新風(fēng)風(fēng)樺樺正正式式拿拿下下西西湖湖北北邊邊地地塊塊。。成成就就了了西西湖湖邊邊上上的的千千畝畝大大盤(pán)盤(pán)。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)明明年年年年初初開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，現(xiàn)現(xiàn)在在正正在在大大范范圍圍推推廣廣階階段段。。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析戶型型解解析析———西湖湖灣灣三三房房為為純純南南向向三三居居，，格格局局方方正正緊緊湊湊，，獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間干干濕濕分分離離，，客客廳廳附附屬屬闊闊綽綽陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)延延展展性性較較好好。。廚廚房房有有臨臨過(guò)過(guò)道道窗窗戶戶，，通通透透較較好好；；四四房房南南北北通通透透，，格格局局方方正正，，主主臥臥有有獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間與與衣衣帽帽間間，，客客廳廳帶帶光光景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。。南南向向主主臥臥，，超超大大觀觀景景飄飄窗窗。。戶戶型型分分配配較較為為合合理理舒舒適適。。產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：項(xiàng)目目戶戶型型多多樣樣，，洋洋房房戶戶型型為聯(lián)聯(lián)排排設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，多多露露臺(tái)臺(tái)和和入入戶戶花花園園，，高高層層戶戶型型多多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和和飄飄窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；項(xiàng)目目戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間設(shè)設(shè)置置以以90-1130㎡三房房為為主主，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積較較多多，，主主臥臥及及客客廳廳均均較較舒舒適適；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)擁?yè)碛杏卸喽喾N種創(chuàng)創(chuàng)新新組組合合，，飄飄窗窗、、寬寬敞敞陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等較較為為常常見(jiàn)見(jiàn)，，全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、注注重重客客廳廳、、主主臥臥南南向向，，符符合合居居民民居居住住習(xí)習(xí)慣慣。。90m22三三室室一一廳廳143m22四四室室一一廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)解解析析———西湖湖灣灣2014年入市市主主要要以以高高層層與與洋洋房房相相結(jié)結(jié)合合，，6000畝畝占占地地面面積積，，建建筑筑面面積積450萬(wàn)萬(wàn)分分為為四四塊塊銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，首首先先推推出出一一期期項(xiàng)項(xiàng)目目。。售樓樓部部開(kāi)開(kāi)放放主要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)10月2014年度度，，剛剛剛?cè)肴胧惺械牡奈魑骱吓系牡奈魑骱碁?，，?xiàng)項(xiàng)目目剛剛剛剛啟啟動(dòng)動(dòng)，，未未開(kāi)開(kāi)始始推推廣廣與與認(rèn)認(rèn)籌籌。。個(gè)案案分分析析營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)圣樺樺城城———開(kāi)封封北北區(qū)區(qū)大型型城城市市綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目，是是圣圣樺樺置置業(yè)業(yè)在在開(kāi)開(kāi)封封重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造的的集集住宅宅、、洋洋房房、、公公寓寓、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、商商鋪鋪于一一體體高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目。。開(kāi)發(fā)商開(kāi)封圣樺置業(yè)有限公司位置復(fù)興大道與黃河大街交匯處西北角規(guī)模占地面積766667㎡；建筑面積2000000㎡；容積率3物業(yè)形態(tài)住宅花園洋房酒店式公寓綜合體寫(xiě)字樓商鋪產(chǎn)品配比68㎡兩房占33%，87-119三房占33%，134四房占34%價(jià)格策略首批推出時(shí)間2013年，高層均價(jià)4600元/㎡，團(tuán)購(gòu)客戶享受兩年返還11%-13%的總房款。銷(xiāo)售情況一期基本售70%，2015年3月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、公園、保險(xiǎn)公司、市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅局、財(cái)政局、中級(jí)人民法院、開(kāi)封之門(mén)，社保中心等等。個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析區(qū)位位規(guī)規(guī)劃劃———項(xiàng)目目一一期期規(guī)規(guī)劃劃為為多多層層和和高高層層建建筑筑，，臨臨南南邊邊包包含含少少量量?jī)蓛蓪訉拥椎咨躺蹋?；采取取洋洋房房與與高高層層結(jié)結(jié)合合推推出出的的策策略略，，滿足足各各類(lèi)類(lèi)客客戶戶的的需需求求整體體規(guī)規(guī)劃劃：：項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃有有住宅宅花花園園洋洋房房酒酒店店式式公公寓寓綜綜合合體體寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓商商鋪鋪。。一期期在在售售主主要要為為高高層層，，內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)水水系系。。開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：項(xiàng)目目一一期期分分為為多多層層及及高高層層住住宅宅以以及及商商業(yè)業(yè)，，高高層層為為14凍凍33層建建筑筑，，商商業(yè)業(yè)位位于于項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期的的東東邊邊，，二二層層底底商商個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)6#7#9#22梯4戶33層兩房686633%396三房87-1196633%396四房1346634%396共計(jì)：1188套項(xiàng)目目前情況推售房源2014年在推售6#、7#、9#三棟高層，戶型分別為兩房、三房、四房銷(xiāo)售策略團(tuán)購(gòu)客戶享受兩年返還11%-13%的總房款。贈(zèng)送面積較多。價(jià)格高層均價(jià)4600元/㎡客戶情況金明區(qū)區(qū)占60%，五縣區(qū)占20%，鄭州占20%；多為內(nèi)部團(tuán)購(gòu)個(gè)案案分分析析競(jìng)品品個(gè)個(gè)案案分分析析戶型型解解析析———圣樺樺城城戶戶型型基基本本上上都都有有贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積，，三三房房為為純純南南向向戶戶型型，，格格局局方方正正緊緊湊湊，，主主臥臥獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間私私密密性性較較強(qiáng)強(qiáng)，，動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)居居住住舒舒適適。。四四房房南南北北通通透透，，東東西西延延展展，，浪浪費(fèi)費(fèi)面面積積較較大大，，客客廳廳帶帶光光景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。。南南向向主主臥臥，，觀觀景景飄飄窗窗，，主主臥臥獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間隱隱私私性性強(qiáng)強(qiáng)。。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)：：項(xiàng)目戶戶型多多樣，，高層戶戶型均均為剛剛需性性戶型型，贈(zèng)贈(zèng)送面面積較較多，，兩房房三房房四房房可選選范圍圍較廣廣；項(xiàng)目戶戶型面面積區(qū)區(qū)間設(shè)設(shè)置以以87-119㎡三房為為主，，贈(zèng)送送面積積較多多，主主臥及及客廳廳均較較舒適適；戶型設(shè)設(shè)計(jì)擁?yè)碛卸喽喾N創(chuàng)創(chuàng)新組組合，，飄窗窗、寬寬敞陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)等等較為為常見(jiàn)見(jiàn)，注注重客客廳、、主臥臥南向向，符符合居居民居居住習(xí)習(xí)慣。。營(yíng)銷(xiāo)解解析——東方今今典2014年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)主要要上半半年以以剩余余高層層為主主，配配合洋洋房銷(xiāo)銷(xiāo)售，，下半半年銷(xiāo)銷(xiāo)售以以高層層為主主，其其推售售上優(yōu)優(yōu)惠力力度較較大，，采取取以價(jià)價(jià)換量量的方方針，，整體體銷(xiāo)售售良好好。主要節(jié)節(jié)點(diǎn)圣樺城城作為為2013年開(kāi)開(kāi)封政政府的的重點(diǎn)點(diǎn)招商商引資資項(xiàng)目目，主要要銷(xiāo)售售策略略為贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，與內(nèi)內(nèi)部團(tuán)團(tuán)購(gòu)，，2014年舉舉行活活動(dòng)較較少。。售樓樓部在在建設(shè)設(shè)中。。7月個(gè)案分分析營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)會(huì)5月母親節(jié)節(jié)活動(dòng)動(dòng)綠地——開(kāi)封鄭鄭開(kāi)大大道十十二大大街的的大盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目，是綠綠地集集團(tuán)在在開(kāi)封封重點(diǎn)點(diǎn)打造造的集集多層層、高高層于于一體體的高高端住住宅項(xiàng)項(xiàng)目。。開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)開(kāi)封綠地置業(yè)有限公司位置鄭開(kāi)大道第12大街東北角規(guī)模占地面積：779220㎡；建筑面積：1890000㎡；物業(yè)形態(tài)住宅酒店式公寓商住兩用綜合體寫(xiě)字樓產(chǎn)品配比88㎡兩房占35%，120㎡三房占65%。價(jià)格策略首批開(kāi)盤(pán)在2014年9月；高層成交價(jià)格在5200元/㎡，商業(yè)成交價(jià)格在11000元/㎡；高層常規(guī)優(yōu)惠按揭1個(gè)點(diǎn)訂房多一萬(wàn)優(yōu)惠，全款3個(gè)點(diǎn)訂房多一萬(wàn)銷(xiāo)售情況一期75%，2015年預(yù)計(jì)推出二期配套設(shè)施學(xué)校(學(xué)區(qū))、幼兒園、綜合商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、公園個(gè)案分分析競(jìng)品個(gè)個(gè)案分分析區(qū)位規(guī)規(guī)劃——項(xiàng)目一一期規(guī)規(guī)劃為為多層層和高高層建建筑，，臨南南邊包包含少少量?jī)蓛蓪拥椎咨?；；采取主主推高高層的的策略略，滿足各各類(lèi)客客戶的的需求求整體規(guī)規(guī)劃：：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃有有多層層、高高層普普通住住宅，，其中中高層層在在在后，，多層層在前前，小小區(qū)有有幼兒兒園與與商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，形形成生生活購(gòu)購(gòu)物雙雙結(jié)合合的優(yōu)優(yōu)質(zhì)小小區(qū)。。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略：：項(xiàng)目一一期分分為多多層及及高層層住宅宅以及及商業(yè)業(yè)，多多層為為3棟17層-22層層電梯梯多層層，高高層為為26層建筑筑，商商業(yè)位位于項(xiàng)項(xiàng)目一一期的的南邊邊，二二層底底商，，體量約約2000㎡㎡。個(gè)案分分析競(jìng)品個(gè)個(gè)案分分析競(jìng)品個(gè)個(gè)案分分析個(gè)案分分析產(chǎn)品分分析——多層與與高層產(chǎn)品以以88㎡、120㎡的“2+1，3+1”戶型居居多；；以開(kāi)封封市區(qū)區(qū)客戶戶與鄭州州市區(qū)區(qū)的客客戶為主，，其他他五縣縣占約約20%，外省占約10%；項(xiàng)目目前情況推售房源2014年主售一期高層房源銷(xiāo)售策略按揭1個(gè)點(diǎn)訂房多一萬(wàn)優(yōu)惠，全款3個(gè)點(diǎn)訂房多一萬(wàn)價(jià)格高層均價(jià)5050-5200元/m2客戶情況開(kāi)封市區(qū)占60%，五縣區(qū)占20%，鄭州占30%；客戶特征以鄭州上班家在開(kāi)封的人為主。2014年，綠地入入駐開(kāi)開(kāi)封，，銷(xiāo)售情情況較較好，，9月9日地城城首次次開(kāi)盤(pán)盤(pán)共推推出2#東東單元元，5#東東單元元、3#東東單元元的東東戶和和東南南戶以以及西西單元元的西西戶，，共計(jì)計(jì)372套套房源源。樓棟單元梯戶樓層戶型面積㎡套數(shù)戶型占比合計(jì)(套)22個(gè)單元2梯2戶22層3房14144100%8832個(gè)單元2梯4戶26層2房885250%1043房1225250%52個(gè)單元2梯3戶17層2房881733%343房1223467%6862個(gè)單元2梯3戶17層2房881733%343房1293467%68共計(jì)：396套房源個(gè)案分分析競(jìng)品個(gè)個(gè)案分分析戶型解解析——綠地推推售戶戶型較較為方方正，，注重重房間間舒適適性；；130m22,140m2三三房為為南北北通透透，動(dòng)動(dòng)線明明確，，衛(wèi)生生間干干濕分分離，，設(shè)計(jì)計(jì)合理理大方方；但但市場(chǎng)場(chǎng)上同同面積積段功功能減減少，，房間間面積積偏大大，總總房款款較高高；經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力可可承受受客群群有限限。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)：：項(xiàng)目戶戶型多多樣，，高層戶戶型主主要以以大戶戶型為為主；項(xiàng)目戶戶型面面積區(qū)區(qū)間設(shè)設(shè)置以以130-140㎡三房為為主，，贈(zèng)送送面積積較多多，主主臥及及客廳廳均較較舒適適；戶型設(shè)計(jì)擁?yè)碛卸喾N創(chuàng)創(chuàng)新組合，，飄窗、寬寬敞陽(yáng)臺(tái)等等較為常見(jiàn)見(jiàn)，全明設(shè)設(shè)計(jì)、注重重客廳、主主臥南向，，符合居民民居住習(xí)慣慣。1-A，約約87m22，兩室兩兩廳1-B，約約89m22，兩室兩兩廳5#樓封頂營(yíng)銷(xiāo)解析——綠地2014年?duì)I銷(xiāo)主要要上半年以以剩余高層層為主，配配合洋房銷(xiāo)銷(xiāo)售，下半半年銷(xiāo)售以以高層為主主，其推售售上優(yōu)惠力力度較大，，采取以價(jià)價(jià)換量的方方針，整體體銷(xiāo)售良好好。主要節(jié)點(diǎn)12月6月2014年度，綠地項(xiàng)目推廣范圍較較大，慣用的推廣廣模式有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶外外、報(bào)廣、、暖場(chǎng)宣傳傳等途徑。。2014年度，該項(xiàng)項(xiàng)目有2次開(kāi)盤(pán)，主主要是洋房房和高層的的銷(xiāo)售，配配合洋房銷(xiāo)銷(xiāo)售；優(yōu)惠惠幅度較大大，總體銷(xiāo)銷(xiāo)售較好。。售樓部開(kāi)放放首次開(kāi)盤(pán)2#3#5#東單元元9月個(gè)案分析營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)6#樓開(kāi)盤(pán)11月區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)當(dāng)期已推未售庫(kù)存量（萬(wàn)平方米）未推出供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）西區(qū)23個(gè)22.825895.324北區(qū)11個(gè)6.16685.729東區(qū)4個(gè)0.70419.272中心區(qū)11個(gè)7.08662.644南區(qū)9個(gè)7.326221.356合計(jì)58個(gè)44.1011884.3252014年年開(kāi)封房地地產(chǎn)市場(chǎng)去去化量、成成交價(jià)格、、新推量◆產(chǎn)品市場(chǎng)：：針對(duì)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目的暢暢銷(xiāo)戶型看看，客戶需需求房型以以三房為主主，戶型面面積以89㎡-120㎡㎡兩房、三房房為主，而而供應(yīng)的130㎡㎡以上的三房房戶型去化化情況較差差，未來(lái)隨隨著區(qū)域的的成熟發(fā)展展，中小戶戶型是熱銷(xiāo)銷(xiāo)趨勢(shì)；◆價(jià)格市場(chǎng)：：2014年年最突出的的一個(gè)特點(diǎn)點(diǎn)就是團(tuán)購(gòu)購(gòu)，多個(gè)品品牌開(kāi)發(fā)企企業(yè)急于回回籠資金開(kāi)開(kāi)展了大規(guī)規(guī)模團(tuán)購(gòu)活活動(dòng)，由于于汴西區(qū)樓樓盤(pán)密集，，客戶同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重，，一些相對(duì)對(duì)資金鏈充充足的項(xiàng)目目也急于爭(zhēng)爭(zhēng)取客戶，，開(kāi)展了多多種多樣的的內(nèi)部房和和團(tuán)購(gòu)房，，價(jià)格大幅幅優(yōu)惠現(xiàn)象象開(kāi)始蔓延延，因此造造成了目前前開(kāi)封市區(qū)區(qū)在售項(xiàng)目目?jī)r(jià)格小幅幅下調(diào)的趨趨勢(shì)?！舾?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：：東南區(qū)市市場(chǎng)月均去去化速度較較慢，憑借借其配套及及性價(jià)比等等優(yōu)勢(shì)，碧碧水藍(lán)城、、東方經(jīng)典典的去化速速度較快，，給本項(xiàng)目目帶來(lái)重要要借鑒價(jià)值值；2015年西湖湖新增項(xiàng)目目力量較強(qiáng)強(qiáng)?！艨蛻羰袌?chǎng)：：受觀望情情緒影響，，加上市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量較較大，市場(chǎng)場(chǎng)成交量和和成交價(jià)格格有明顯回回落，但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)來(lái)，開(kāi)封作作為鄭汴融融城重大發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的的承接地，，隨著大鄭鄭州新區(qū)規(guī)規(guī)劃的發(fā)展展實(shí)施，開(kāi)開(kāi)封城市化化進(jìn)程不斷斷加快，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口也也將拉動(dòng)購(gòu)購(gòu)房需求，，購(gòu)房需求求的變化將將會(huì)明顯改改善開(kāi)封房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求關(guān)關(guān)系。開(kāi)封市場(chǎng)上上不同的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)措施帶帶來(lái)的效果果就大不一一樣，成交交效果較好好的銷(xiāo)售模模式主要是是團(tuán)購(gòu)和內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，，基本可以以總結(jié)成““價(jià)格為王王，實(shí)惠為為主”，在在同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中中，價(jià)格低低是成交利利器，但也也可以映射射出目前開(kāi)開(kāi)封購(gòu)房客客戶對(duì)于房房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的接受水水平仍處于于初級(jí)階段段，對(duì)于一一些創(chuàng)新型型的營(yíng)銷(xiāo)方方式接受度度較低，如如電商微信信等。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)回顧與與展望PART2項(xiàng)目總結(jié)與與反思截止2014年11.30日，塞納左左岸累計(jì)認(rèn)認(rèn)購(gòu)214套，認(rèn)購(gòu)面面積25019.55平方米，金金額17537.3萬(wàn)；簽約371套，簽約面面積24283.04平方米，，簽約金額額15722.3萬(wàn)。來(lái)電1102組，來(lái)訪1856組。從2014年全年數(shù)數(shù)據(jù)分析來(lái)來(lái)看，因物物業(yè)類(lèi)型全全面，故洋洋房銷(xiāo)售基基本在46套，高層層77套；公寓寓91套；；每月銷(xiāo)售售平穩(wěn)，春春節(jié)返鄉(xiāng)季季銷(xiāo)售量增增多。2014年銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)計(jì)——項(xiàng)目全年完完成認(rèn)購(gòu)金金額1.8億元，簽約約金額1.6億元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款2.1億元。銷(xiāo)售總結(jié)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)各物業(yè)類(lèi)型型產(chǎn)品銷(xiāo)售售情況分析析：項(xiàng)目洋房整整體銷(xiāo)售率率達(dá)到79.4%，剩余產(chǎn)品品多為大戶戶型，是下下階段的銷(xiāo)銷(xiāo)售重點(diǎn)；；2、項(xiàng)目高高層整體銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)到到71.3%，剩余產(chǎn)品品集中在142平米大戶型型，去化速速度較慢；；3、項(xiàng)目公寓寓產(chǎn)品整體體銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)到69.6%，剩余產(chǎn)品品集中在14層以上；各物業(yè)類(lèi)型型產(chǎn)品銷(xiāo)售售情況統(tǒng)計(jì)計(jì)——本項(xiàng)目洋房房全年銷(xiāo)售售金6605.8萬(wàn)元，高高層銷(xiāo)售金金額6275.7萬(wàn)萬(wàn)元，公寓寓銷(xiāo)售金3281.4萬(wàn)元。。銷(xiāo)售總結(jié)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)各物業(yè)類(lèi)型型銷(xiāo)售價(jià)格格統(tǒng)計(jì)——本項(xiàng)目洋房房實(shí)收均價(jià)價(jià)8778.9元/㎡，高層實(shí)實(shí)收均價(jià)5110.2元元/㎡。公寓實(shí)收收均價(jià)5185.4元/㎡。各物業(yè)產(chǎn)品品銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)分析：1、洋房產(chǎn)品品2014年實(shí)收均均價(jià)在8000元左左右浮動(dòng)，，2月與10月因一一層產(chǎn)品的的銷(xiāo)售拉高高了整體均均價(jià)；2、高層共共計(jì)推出兩兩批房源，，因不同戶戶型價(jià)格不不同，浮動(dòng)動(dòng)較大；3、公寓價(jià)格格較平穩(wěn)，，在5400-5500期間間；銷(xiāo)售總結(jié)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)電、來(lái)訪訪、認(rèn)購(gòu)渠渠道分析——來(lái)電途徑以以圍墻、單單頁(yè)、夾報(bào)報(bào)、短信、、晚報(bào)為主主，派單能能帶來(lái)短時(shí)時(shí)間的來(lái)電電量；來(lái)訪訪途徑以圍圍墻、電轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)訪、晚報(bào)報(bào)以及夾報(bào)報(bào)為主；通通過(guò)朋友介介紹、老帶帶新成交轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化率最高高。項(xiàng)目啟示——1、圍墻客戶戶關(guān)注度最最高；2、戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)效果持持續(xù)性最長(zhǎng)長(zhǎng)；3、短信費(fèi)效效比最大；；4、老客戶最最需重點(diǎn)維維護(hù)；5、小區(qū)及商商場(chǎng)拓展情情況能夠提提高來(lái)電來(lái)來(lái)訪數(shù)量。。渠道總結(jié)渠道統(tǒng)計(jì)客戶區(qū)域分分析——項(xiàng)目成交客客戶中，金金明區(qū)客戶戶占比７２２%，是項(xiàng)目成成交客戶的的主要分布布區(qū)，下階階段要加強(qiáng)強(qiáng)其它區(qū)域域特別是縣縣城高端客客戶資源以以及外省投投資性客戶戶的有效挖挖掘。項(xiàng)目啟示——受本案區(qū)位位影響，金金明區(qū)客戶戶依然是我我項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)購(gòu)客戶的主主要片區(qū)，，下階段我我項(xiàng)目將加加大該重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域推廣廣的同時(shí)加加大其他四四區(qū)五縣的的推廣。針針對(duì)目前項(xiàng)項(xiàng)目剩余房房源均為140m22以上的大戶戶型，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目推推廣的針對(duì)對(duì)性，制定定大戶型推推廣營(yíng)銷(xiāo)。?？蛻艨偨Y(jié)客戶統(tǒng)計(jì)客戶認(rèn)知渠渠道分析——成交客戶認(rèn)認(rèn)知途徑主主要以圍墻墻為主，短短信及單頁(yè)頁(yè)的信息傳傳播的及時(shí)時(shí)性及較高高費(fèi)用比，，使其成為為認(rèn)購(gòu)客戶戶認(rèn)知的有有效渠道。。項(xiàng)目啟示——項(xiàng)目市中心心區(qū)位使項(xiàng)項(xiàng)目圍墻、、樓體噴繪繪及現(xiàn)場(chǎng)包包裝有效的的攔截到看看房客戶！！加大老客客戶的維護(hù)護(hù)和區(qū)域媒媒體攔截是是本項(xiàng)目促促進(jìn)來(lái)訪行行知有效的的措施之一一?？蛻艨偨Y(jié)客戶統(tǒng)計(jì)1#2#5#3#6#7#洋房樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）1號(hào)樓１178.652272號(hào)樓６881.9510203號(hào)樓1186.32425號(hào)樓３532.59513.96號(hào)樓２311.85239.77號(hào)樓０００合計(jì)１３２０９１．３２２４２．６洋房剩余房房源梳理——洋房共計(jì)５５棟，現(xiàn)剩剩余１３套套，總面積積共計(jì)２００９１．３３㎡，貨值２２２４２．６６萬(wàn)元，剩剩余房源面面積在143-186㎡之間，多為為大戶型。。產(chǎn)品總結(jié)洋房產(chǎn)品洋房8#9#高層高層樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）8號(hào)樓２２５７．７１３９9號(hào)樓１６２１７９．１１１７７合計(jì)１８２４３６．８１３１６高層+公寓剩余房房源梳理——高層共計(jì)2棟，現(xiàn)8號(hào)樓已近售售完，9號(hào)樓剩余１１６套，剩剩余面積為為２１７９９．１㎡，貨值１１１７７萬(wàn)元元；剩余面面積為143㎡大戶型。公公寓剩余４４４套，剩剩余面積３３１３４㎡，剩余貨值值１６９２２萬(wàn)元。10#公寓樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）10號(hào)樓４４３１３４１６９２合計(jì)４４３１３４１６９２公寓產(chǎn)品總結(jié)高層產(chǎn)品車(chē)位樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）車(chē)位２８０３５００３６４０合計(jì)２８０３５００３６４０商業(yè)+車(chē)位剩余房房源梳理產(chǎn)產(chǎn)——售樓部以及及５號(hào)樓底底商剩余房房源６套，，剩余面積積１３９３３．６㎡，剩余貨值值２９９６６萬(wàn)元，面面積多為200㎡以上；車(chē)位位（暫定））共計(jì)２８８０個(gè)，貨貨值３６４４０萬(wàn)元。。商業(yè)樓棟可售套數(shù)(套)可售面積（㎡）總銷(xiāo)金額（萬(wàn)）售樓部3６９３．９15２７5號(hào)樓底商３６９９．６１４６９合計(jì)６１３９３．６２９９６商業(yè)車(chē)位產(chǎn)品總結(jié)商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目總貨值值≈洋房房貨值+高層貨值+公寓貨值+商業(yè)貨值+車(chē)位≈１.１億元產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)項(xiàng)目總結(jié)為保障大盤(pán)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的速速度：需最最大化的實(shí)實(shí)現(xiàn)第一““酒要香””，第二““巷子不能能深”。其中“酒香香”是根本本，是內(nèi)因因，決定著著項(xiàng)目的殺殺客能力，，其關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)不在于產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣劣，而在于于產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)與目標(biāo)客客戶買(mǎi)點(diǎn)的的匹配程度度。巷子的的深或淺即即是項(xiàng)目的的“引客””能力，是是外力，通通過(guò)渠道為為王的策略略實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待起起到橋梁的的作用，服服務(wù)水平的的高低決定定著產(chǎn)品與與客戶的對(duì)對(duì)位效率及及價(jià)值兌現(xiàn)現(xiàn)的程度。。殺客能力是是營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)關(guān)鍵，若殺殺客能力不不足，僅通通過(guò)大規(guī)模模的引客不不足以支撐撐項(xiàng)目的大大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)。因此,二期營(yíng)銷(xiāo)籌籌備應(yīng)從煉煉內(nèi)功開(kāi)始始。內(nèi)功殺客能力外力引客能力1、買(mǎi)點(diǎn)與賣(mài)賣(mài)點(diǎn)匹配2、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)3、銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)1、推廣2、拓客3、活動(dòng)啟示推廣拓客活動(dòng)深度客戶挖挖掘，借助助現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)有有力的殺客客基礎(chǔ)，實(shí)實(shí)現(xiàn)客戶的的成功轉(zhuǎn)化化。三大手段相相互促進(jìn)，，合力致勝勝PART3營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售售面積約2．4萬(wàn)平平米實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售售額約１．１個(gè)億億201５年全年銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)目標(biāo)尾盤(pán)收官之之際，能夠夠快速去化化房源，節(jié)節(jié)約人力，，物力成本本。避免新新盤(pán)變老盤(pán)盤(pán)。提升物物業(yè)管理質(zhì)質(zhì)量，提升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。完美收官營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)客戶來(lái)電４20個(gè)客戶來(lái)訪７０２個(gè)銷(xiāo)售套數(shù)８１套201５年年度完完成１．１１億銷(xiāo)售目目標(biāo)需要如如下數(shù)據(jù)支支撐：來(lái)電是前提提，來(lái)訪關(guān)關(guān)鍵，成交交是結(jié)果營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)洋房（１３套）高層（１８套)轉(zhuǎn)化率6%公寓（４４套）需２１６組需１８０組１.１億（８１１套）轉(zhuǎn)化率10%轉(zhuǎn)化率12%需３６６組組每月需43組每月需36組每月需73組每天需4組組每天需7組組每天需3組組充足的客戶戶量是保證證項(xiàng)目任務(wù)務(wù)完成的基基石！2015年銷(xiāo)售目目標(biāo)：總銷(xiāo)銷(xiāo)金額1.1億；；回款金額1.1億元元面對(duì)每月高高額銷(xiāo)售任任務(wù)，我們們不退縮、、不放棄，，勇往直前前！營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解項(xiàng)目月份2015/1/12月3月4月5月6月7月8月指標(biāo)金額金額金額金額金額金額金額金額銷(xiāo)售洋房46923519351935190000高層64385365429232190000公寓4152103801557083046228車(chē)位46150195030390303903039030390商業(yè)21000150015002100000合計(jì)22821764383124326183903900簽約洋房553.6553.6519519103.8000高層350.4379.6306.6233.643.8000公寓121.6334.4532357.2243.245.6車(chē)位156070239039039078商業(yè)800600500900200000合計(jì)1825.61867.63417.62711.8980.8435.639078PART4營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思與與推售策略略2015.1月物物業(yè)入駐，，剩余洋房平銷(xiāo)。銷(xiāo)售售面積2091.34㎡，總銷(xiāo)：2242.6萬(wàn)2015.1月黃河大街商商業(yè)推售，銷(xiāo)售售面積1393.6㎡，暫定均價(jià)價(jià)：20000元/㎡，總銷(xiāo)：：2996萬(wàn)42015.5月高層交房，銷(xiāo)售面積積2436.8㎡，暫定均價(jià)價(jià)5400元/㎡，總銷(xiāo)1316萬(wàn)萬(wàn)210152015.8月公寓交房，銷(xiāo)售面積積3134㎡，暫定均價(jià)價(jià)：5400元/㎡，總銷(xiāo)：：1692萬(wàn)32015.3月車(chē)位二批推售，銷(xiāo)售售280個(gè)個(gè)，均價(jià)13萬(wàn)元/個(gè)，總銷(xiāo)3640萬(wàn)萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與與分解項(xiàng)目核心問(wèn)問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思與與策略如何在尾盤(pán)盤(pán)五個(gè)月內(nèi)內(nèi)快速去化剩余房房源？洋房：13套高層：18套公寓：44套商業(yè)：6套套車(chē)位：280套核心問(wèn)題項(xiàng)目剩余貨貨值少，銷(xiāo)銷(xiāo)售周期短短，銷(xiāo)售難難度大；如如何在尾盤(pán)盤(pán)階段完美美收官？通過(guò)貨值梳梳理，表明明項(xiàng)目高層層應(yīng)作為階階段內(nèi)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。。二期“142-186㎡退臺(tái)洋房最最高優(yōu)惠80000元將不適用尾尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，，及時(shí)調(diào)整整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略略是成功的的關(guān)鍵要素素；主次有分，，同步銷(xiāo)售售，劃整為零，，個(gè)個(gè)擊破破，1.1億的的銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)不計(jì)3000萬(wàn)車(chē)位及2000萬(wàn)商業(yè)，住住宅僅為0.5億，，分解到月月度任務(wù)，，分解到置置業(yè)個(gè)人，，提高轉(zhuǎn)化化；抓緊老帶新新政策的實(shí)實(shí)施用老客戶帶帶動(dòng)新客戶戶，一定的的獎(jiǎng)勵(lì)措施施，造成房房源的快速速去化，節(jié)節(jié)約人力成成本。核心問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思與與策略主次有分，同步銷(xiāo)售特別手段造成高量促銷(xiāo)價(jià)格調(diào)整策略化整為零個(gè)個(gè)個(gè)擊破破123特價(jià)房?jī)?yōu)惠惠造成群動(dòng)動(dòng)效應(yīng)價(jià)格合理調(diào)調(diào)整有度度塞納左岸2015年全年?duì)I營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思渠道推廣增加來(lái)電來(lái)訪4最后沖刺，，限時(shí)搶購(gòu)購(gòu)改行銷(xiāo)為促銷(xiāo)5全線鋪開(kāi)，廣廣泛拓客營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思與與策略營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思1月2月3月4月5月6月7月8月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)：：月度銷(xiāo)售額額：公寓剩余房房源團(tuán)購(gòu)個(gè)個(gè)擊破：：高層交房車(chē)位二批開(kāi)開(kāi)盤(pán)黃河大街商商業(yè)主推2282萬(wàn)萬(wàn)高額銷(xiāo)售任任務(wù)分解到到月度，不不是沒(méi)有完完成的可能能月度任務(wù)分分解到置業(yè)業(yè)個(gè)人，我我們沒(méi)有理理由不完成成化整為零，，個(gè)個(gè)擊破破1764萬(wàn)萬(wàn)3831萬(wàn)萬(wàn)2432萬(wàn)萬(wàn)618萬(wàn)390萬(wàn)228萬(wàn)176萬(wàn)383萬(wàn)243萬(wàn)670萬(wàn)540