房地產(chǎn)物業(yè)管理概述（共32）

物業(yè)管管理概概述內(nèi)容容一、物物業(yè)管管理的的產(chǎn)生生和發(fā)發(fā)展二、物物業(yè)管管理的的基本本概念念三、物物業(yè)裝裝修管管理一、物物業(yè)管管理的的產(chǎn)生生與發(fā)發(fā)展1、物業(yè)業(yè)管理理的起起源與與發(fā)展展2、物業(yè)業(yè)管理理在中中國(guó)的的產(chǎn)生生與發(fā)發(fā)展3、物業(yè)業(yè)管理理是房房地產(chǎn)產(chǎn)的延延續(xù)和和完善善4、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的資資質(zhì)管管理1、物業(yè)業(yè)管理理的起起源與與發(fā)展展物業(yè)管理理是社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)到一定定水平的的必然產(chǎn)產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義義上的““物業(yè)管管理”起起源于19世紀(jì)60年代的英英國(guó)。奧克維婭婭-希爾女士士。雛形現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理成成形于十九世紀(jì)紀(jì)末的美美國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，高樓樓增多．．高層建建筑物附附屬設(shè)備備多，結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，要求求管理人人員具有有一定的的專業(yè)性性，技術(shù)術(shù)性。建筑物由由多個(gè)業(yè)業(yè)主共有有，選擇擇有能力力和講究究職業(yè)道道德的管管理企業(yè)業(yè)及管理理人員成成為需要要。1908年，世界界上第一一個(gè)物業(yè)業(yè)管理組組織：芝芝加哥建建筑物管管理人員員組織成成立；推動(dòng)成立立了第一一個(gè)全國(guó)國(guó)性的業(yè)業(yè)主組織織：建筑筑物業(yè)主主組織。。成形2、物業(yè)管管理在中中國(guó)的產(chǎn)產(chǎn)生與發(fā)發(fā)展萌芽時(shí)期期（19世紀(jì)中葉葉---1949年）休眠時(shí)期期（1949年---改革開放放）復(fù)蘇時(shí)期期（改革革開放初初期）蓬勃發(fā)展展時(shí)期（（改革開開放后））萌芽時(shí)期期（19世紀(jì)中葉葉---1949年）19世紀(jì)中葉葉，上海海，廣州州，天津津等沿海海城市逐逐步成為為我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)中中心，房房地產(chǎn)作作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的基礎(chǔ)和和動(dòng)力，，得到了了有效需需求并迅迅速發(fā)展展起來。。上海外灘灘，青島島八大關(guān)關(guān)別墅區(qū)區(qū)等，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上，，出現(xiàn)了了代理招招租，清清潔衛(wèi)生生，住宅宅維修，，服務(wù)管管理等性性質(zhì)的專專業(yè)公司司．這是是我國(guó)物物業(yè)管理理的雛形形。休眠時(shí)期期（1949年＿改革革開放）新中國(guó)成成立后，，我國(guó)城城市土地地歸國(guó)家家所有，，絕大部部分房產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為公公有制，，中國(guó)的的房屋采采取的是是“行政政性”管管理模式式。所有公房房統(tǒng)一由由城市房房管部門門管理或或單位自自已管理理，私房房自主管管理，房房地產(chǎn)不不再作為為商品進(jìn)進(jìn)入流通通領(lǐng)域。。復(fù)蘇時(shí)期期（改革革開放初初期）住房從福福利分配配到貨幣幣化分配配轉(zhuǎn)變。。從1981年開始，，深圳探探索出一一條經(jīng)營(yíng)營(yíng)型綜合合性物業(yè)業(yè)管理的的新路子子。1981年3月深圳市市物業(yè)管管理公司司宣告成成立，東東湖麗苑苑小區(qū)率率先實(shí)行行了物業(yè)業(yè)管理。。蓬勃發(fā)展展時(shí)期（（改革開開放后））鄧小平南南巡后，，涌現(xiàn)了了大量的的物業(yè)管管理公司司。1993年6月28日，深圳圳市物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)成立立，這是是深圳乃乃至中國(guó)國(guó)第一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)組織。。1994年6月18日，第一一部地方方性物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)住住宅區(qū)物物業(yè)管理理?xiàng)l例》》頒布；；《物業(yè)管管理?xiàng)l例例》：2003年6月月8日經(jīng)經(jīng)國(guó)務(wù)院院令第379號(hào)號(hào)公布，，2003年9月1日日起施行行的；二○○七七年八月月二十六六日第504號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)院院令公布布了《國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于修改改〈物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例〉的的決定》》，自2007年10月1日日起施行行?！秶?guó)務(wù)院院關(guān)于修修改部分分行政法法規(guī)的決決定》國(guó)國(guó)務(wù)院令令第666號(hào),已經(jīng)2016年1月月13日日國(guó)務(wù)院院第119次常常務(wù)會(huì)議議通過，，現(xiàn)予公公布，自自公布之之日起2016年3月月1日施施行。3、物業(yè)管管理是房房地產(chǎn)的的延續(xù)和和完善物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的一個(gè)個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)節(jié)，是為完完善市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制而而逐步建建立起來來的一種種綜合性經(jīng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)方式。。物業(yè)管理理既是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的重要要組成部部分，又又是現(xiàn)代代化城市市管理不不可缺少少的一環(huán)環(huán)。建設(shè)部125號(hào)令《物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理辦法》于2004年3月實(shí)施；；資質(zhì)等級(jí)級(jí)：分一級(jí)、二二級(jí)、三三級(jí)等級(jí)資質(zhì)質(zhì)；4、物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)管理：：二、物業(yè)業(yè)管理的的基本概概念概念一、、物業(yè)概念二、、物業(yè)管管理概念三、、業(yè)主概念四、、業(yè)主大大會(huì)概念五、、業(yè)主委委員會(huì)概念六、、業(yè)主管管理規(guī)約約概念一、、物業(yè)定義：物業(yè)是指指已經(jīng)建建成并投投入使用用的各類類建筑物物和與之之相配套套的設(shè)備備、設(shè)施施及相關(guān)關(guān)場(chǎng)地。。特征：位置的固固定性和和地區(qū)性性形式上的的多樣性性使用上的的長(zhǎng)期性性建設(shè)周期期長(zhǎng)、投投資量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性物業(yè)的分分類：按使用功功能分為為：居住住物業(yè)、、工業(yè)物物業(yè)、商商業(yè)物業(yè)業(yè)、辦公公物業(yè)、、其他物物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：：公有產(chǎn)權(quán)、、私有產(chǎn)權(quán)、、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分分為：?jiǎn)螌?、、多層、高層層、超高層概念二、物業(yè)業(yè)管理定義：物業(yè)管理是指指業(yè)主選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合同約約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、、管理，同時(shí)維護(hù)相相關(guān)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序的活動(dòng)的總稱稱。物業(yè)管理的作作用：1、確保物業(yè)功功能的正常發(fā)發(fā)揮，并且延延長(zhǎng)物業(yè)的使使用壽命；2、能夠?yàn)闃I(yè)主主和用戶提供供優(yōu)美、舒適適、安全的環(huán)環(huán)境；3、使物業(yè)保值值、升值；4、促進(jìn)政府部部分職能的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理的范范圍1、紅線以內(nèi)2、分戶以外公共部位物業(yè)管理的對(duì)對(duì)象對(duì)物的管理對(duì)個(gè)體人的管管理通過對(duì)物和違違規(guī)個(gè)體人的的管理，達(dá)到到為群體服務(wù)務(wù)的目的。物業(yè)管理的內(nèi)內(nèi)容1、對(duì)房屋及其配套套的設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)場(chǎng)地地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、、管理。2、維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩秩序，包括清潔衛(wèi)生生、安全防范范、裝飾裝修修、綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)等。3、接受業(yè)主和使用人人的特別委托托，提供物業(yè)合同約定以外外的服務(wù)項(xiàng)目目。通常我們概括括為：房屋主主體管理、設(shè)設(shè)施設(shè)備管理理、環(huán)境衛(wèi)生生管理、綠化化管理、保安安管理、消防防管理、車輛輛道路管理、、公眾代辦性性管理。物業(yè)管理的類類型居住物業(yè)的管管理（多層、、小高層、高高層、別墅））工業(yè)物業(yè)的管管理（生產(chǎn)廠廠區(qū)、儲(chǔ)存、、物流）商業(yè)物業(yè)的管管理（百貨、、超市、連鎖鎖店）辦公物業(yè)的管管理（寫字樓樓、政府辦公公）其他物業(yè)的管管理（醫(yī)院、、公園、地鐵鐵、機(jī)場(chǎng)、碼碼頭）概念三、業(yè)主主業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)權(quán)人。非業(yè)主使用人人：是指物業(yè)的承承租人和實(shí)際際使用物業(yè)的的除業(yè)主以外外的其他人。。對(duì)于物業(yè)管理理服務(wù)公司來來講，業(yè)主就就是物業(yè)管理理服務(wù)的對(duì)象象。定義：業(yè)主大會(huì)：一一個(gè)物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)最高的權(quán)利機(jī)機(jī)構(gòu)，它由物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益益的事情進(jìn)行決議，并通過選舉建立業(yè)主主委員會(huì)。成立條件：物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)，已交付的專有部分面面積超過建筑筑物總面積50%時(shí)時(shí)，或者首套住宅交付付使用滿兩年年的，該物業(yè)所在在地的區(qū)房地地產(chǎn)主管部門門會(huì)同街道辦辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府組組織業(yè)主成立立業(yè)主大會(huì)籌籌備組，選舉舉產(chǎn)生業(yè)主委委員會(huì)。概念四、業(yè)主主大會(huì)定義：業(yè)主委員會(huì)，，是指由物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)主代表組成成，代表業(yè)主主的利益，向社會(huì)各方方反映業(yè)主意意愿和要求，，并監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公司管管理運(yùn)作的一一個(gè)民間性組組織。業(yè)主委員會(huì)由由業(yè)主大會(huì)或業(yè)業(yè)主代表大會(huì)會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期2-3年，可連選連任任。業(yè)主委員員會(huì)委員由業(yè)業(yè)主擔(dān)任，業(yè)業(yè)主委員會(huì)主主任、副主任任在業(yè)主委員員會(huì)委員中推推選產(chǎn)生。一一般說來，一一個(gè)物業(yè)管理理區(qū)域成立一一個(gè)業(yè)主委員員會(huì)，根據(jù)物物業(yè)管理區(qū)域域規(guī)模大小，，由5-15人組成。概念五、業(yè)主主委員會(huì)概念五、管理理規(guī)約定義：開發(fā)建設(shè)單位位或者業(yè)主共同制定定的規(guī)范區(qū)分所所有建筑物或或者建筑區(qū)劃劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義義務(wù)、責(zé)任的的法律文件。管理規(guī)約約有狹義和廣廣義之分。廣廣義管理規(guī)約約包括臨時(shí)管管理規(guī)約和管管理規(guī)約。通通常將開發(fā)建建設(shè)單位制定定的管理規(guī)約約成為臨時(shí)管管理規(guī)約。首首次業(yè)主大會(huì)會(huì)制定的業(yè)主主規(guī)約稱為管管理規(guī)約，即即狹義的管理理規(guī)約。內(nèi)容：第十八條管管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)下列主要要事項(xiàng)作出規(guī)規(guī)定：（一）物業(yè)的的使用、維護(hù)護(hù)、管理；（二）專項(xiàng)維維修資金的籌籌集、管理和和使用；（三）物業(yè)共共用部分的經(jīng)經(jīng)營(yíng)與收益分分配；（四）業(yè)主共共同利益的維維護(hù)；（五）業(yè)主共共同管理權(quán)的的行使；（六）業(yè)主應(yīng)應(yīng)盡的義務(wù)；；管理規(guī)約對(duì)全全體業(yè)主具有有約束力。三、物業(yè)裝修修管理依據(jù)開工審批裝修申請(qǐng)人應(yīng)應(yīng)帶齊各種證證件（房產(chǎn)證證、身份證、、裝修設(shè)計(jì)方方案、裝修單單位資質(zhì)證明明）和相關(guān)費(fèi)費(fèi)用（垃圾清清運(yùn)費(fèi)）到物物業(yè)公司辦理理裝修許可證證。施工檢查：裝飾裝修許可可證及裝修工工人出入證辦辦理后，業(yè)主主即可開工裝裝修，但必須須遵守《物業(yè)管理裝飾飾裝修協(xié)議》、《建設(shè)部110號(hào)令》，物業(yè)管理企企業(yè)對(duì)裝修過過程要進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格的檢查與與管理。駿工驗(yàn)收：裝飾裝修結(jié)束束后，由物業(yè)業(yè)管理企業(yè)按按《住宅室內(nèi)裝飾飾裝修管理辦辦法》--建設(shè)部110號(hào)進(jìn)行驗(yàn)收。。對(duì)違反《建設(shè)部110號(hào)令》及物業(yè)管理協(xié)協(xié)議的行為，，應(yīng)提出書面面整改意見，，要求業(yè)主限限期整改。若若發(fā)生歧議、、無法統(tǒng)一意意見或業(yè)主拒拒絕整改的，，將情況上報(bào)報(bào)城市管理部部門處理。（一）裝修管管理流程1、嚴(yán)禁改變房房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)。2、嚴(yán)禁拆改承承重墻或在承承重墻上打洞洞，將窗改門門等行為。3、嚴(yán)禁未經(jīng)原原設(shè)計(jì)單位或或具有相應(yīng)資資質(zhì)等級(jí)的設(shè)設(shè)計(jì)單位出示示證明的情況況下，拆改非非承重墻。4、嚴(yán)禁擴(kuò)大承承重墻上原有有門窗的尺寸寸，拆除連接接陽臺(tái)的磚混混凝土墻體。。5、嚴(yán)禁損壞房房屋原有的節(jié)節(jié)能設(shè)施，降降低節(jié)能效果果。6、嚴(yán)禁將沒有有防水要求的的房間或陽臺(tái)臺(tái)改為衛(wèi)生間間、廚房間。。7、嚴(yán)禁未經(jīng)經(jīng)電力、水力力或供暖，供供氣部門的審審批私自改變變室內(nèi)的各種種管路網(wǎng)絡(luò)。。8、嚴(yán)禁私自自搭建建筑物物、構(gòu)筑物。。9、嚴(yán)禁在外墻墻上隨意打洞洞，應(yīng)按統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行。。10、嚴(yán)禁將空調(diào)調(diào)外機(jī)肆意亂亂裝，應(yīng)按統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝裝。（二）室內(nèi)裝裝修禁止的行行為1、裝修工必須須辦理《裝修工出入證證》，憑證出入小小區(qū)。2、裝修工首次次進(jìn)入小區(qū)時(shí)時(shí)，門衛(wèi)要做做好裝修工的的信息登記工工作。3、裝修作業(yè)：：不得影響、、占用公共部部位、樓道，，不得損壞或或污染建筑物物的外墻及公公共建筑物的的內(nèi)墻。4、裝修人員不不準(zhǔn)在社區(qū)內(nèi)內(nèi)赤膊行走、、酗酒、大聲聲喧嘩，嚴(yán)禁禁隨地大小便便。（三）裝修管管理規(guī)定5、建筑材料必必須在規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)移至至裝修戶內(nèi)，，不得在道路路及公共部位位攪拌泥沙，，凡因搬運(yùn)材材料弄臟、損