中融信托-西安“頤和宮大酒店”

摘要耶魯財富簡評：耶魯財富關(guān)于《中融信托一西安“頤和宮大酒店”經(jīng)營性物業(yè)貸款集合資金信托計劃》的簡評報告。摘要耶魯財富導(dǎo)讀：融資項目是西安市四星級酒店一一“頤和宮大酒店”升級改造，地處西安市中心區(qū)域，已運(yùn)營超過5年，租住率93%,收入穩(wěn)定并提供五折酒店經(jīng)營性物業(yè)抵押；2?擔(dān)保人暨融資人實(shí)際控制人頤和地產(chǎn)位列中國地產(chǎn)百強(qiáng)第57強(qiáng)；截至2013年6月30日，擔(dān)保人凈資產(chǎn)38億元；預(yù)計截至2015年12月31日，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總金額超過150億元，還款來源有保障；3?西安市是國內(nèi)著名旅游城市，歷史人文和旅游資源豐富，四星級酒店入住率高，隨著西安市旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，客房需求將增大，有利于融資人經(jīng)營；4?受托人中融信托是國內(nèi)第六大信托公司（以凈資產(chǎn)計），背靠央企中植集團(tuán)、A股公司經(jīng)緯紡機(jī)和哈爾濱投資集團(tuán)，有豐富的股東資源、項目經(jīng)驗及雄厚資金實(shí)力。綜上所述，此信托項目發(fā)生風(fēng)險的概率較小。一、項目簡介。（一）項目期限。24個月;（二）規(guī)模。規(guī)模1.4億元;（三）預(yù)期收益。9.5%/年（100萬元W單筆投資金額V300萬元）、10.5%/年（300萬元W單筆投資金額）;（四）收益分配。按季分配利息收益，到期還本付息;（五）資金用途。向陜西頤和宮大酒店有限公司（以下簡稱“頤和宮酒店公司”）發(fā)放信托貸款，資金用于陜西省西安市含光南路“頤和宮大酒店”改造升級。（六）增信措施。1.酒店物業(yè)抵押。頤和宮酒店公司將“頤和宮大酒店”經(jīng)營性物業(yè)（負(fù)2至4層、12至25層物業(yè)，共325本房產(chǎn)證，總建筑面積19483.46平方米，明細(xì)如下）抵押給中融信托。抵押物總估值28151萬元，以本次融資1.4億元計，抵押率49.73%（折合7185.58元/平方米）。刪積（12）實(shí)極3,484.52其它停轄6,118122商業(yè)酒店大氫餐廳4層746.43酒店客房可刪5層650.S3住宅辦公已售6111M3,905l58住宅酒店客房己售返租1理25層9.134,29住宅am:可翩24,039.9719483-46據(jù)耶魯財富研究員調(diào)查得知，截至2014年2月13日，西安市區(qū)內(nèi)及項目臨近區(qū)域在售住宅及公寓銷售情況如下：

項目名稱項目總建面開世時間交哮睛聞戶型備案價格大華公園世麻1,020,000小高鳳劣崖獨(dú)棟20082010,i2876-5003,9798500-12000中海紫御華府5?0,000小高層2012.3l172014.S142-1353,8219000-15500鴻基紫郡砂OOD小高鳳獨(dú)棟2009.5.282010*613094-2871,53613000-17000紫薇永和500,00D小高層，高展,別2010.C2520L2+5.197-3852,876高層、小高層9000-17000中海城b000,000高層2013.62016.370-137lf946精裝待定綠地海泊紫庭200,000劣層，小高風(fēng)高層2012-7-102013-9-3040-801,122毛坯13500九錦臺367,595小高層2011-2-i2013-8-3147-35C2t539毛JE12000伊頓公館3呱000r高巨2011-1-92013-10-319G-1441,30012500頤和宮公富37,500高層2仙眸完工52-332126二手樓均價9000連帶擔(dān)保。頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“頤和地產(chǎn)”)提供連帶責(zé)任擔(dān)保;頤和地產(chǎn)實(shí)際控制人何建梁先生提供個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保。交易結(jié)構(gòu)二、融資人頤和宮酒店公司簡介（一）公司簡介公司成立于2003年8月，注冊資本3000萬元，實(shí)際控制人是頤和地產(chǎn)，是專為開發(fā)“頤和宮大酒店”而成立的項目公司。公司近年沒有開發(fā)房地產(chǎn)項目，已經(jīng)完成開發(fā)的“頤和宮大酒店”項目建有塔樓2棟，北樓為現(xiàn)在的“頤和宮大酒店”，南樓為公寓已銷售完畢；目前主要負(fù)責(zé)對“頤和宮大酒店”的經(jīng)營和管理工作。（二）財務(wù)簡介。截至2013年6月30日，公司總資產(chǎn)18000萬元（其中流動資產(chǎn)7271萬元），凈資產(chǎn)12258萬元，資產(chǎn)負(fù)債率31.90%；2012年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入10752.23萬元，凈利潤1940.17萬元（經(jīng)營狀況如下）：

2011^度20122013年第一^度入住率甌5宓93,00%別官046346平均房價35237S385ifcA：客房41,596^3SO臨56S,87S8,366,86640^3S気3636,684,570基他19,667,8閃18,236,4332.020,000101,663f60510?,522,28S1?,061,424客丙2JJ445^89935,95G,9B54,935,6SSIS,5?9,SS5甌SS5,4333,295,SSI其他4,727,9195,444,lie0S2rS31電瓦7^13,663G7,2SE”S2S0214,940各部n巻用去出=JS1 331丄4*SfiS^3453f7S7*293652%3907,WO,244],886,950G,004^2915,472,3541,^B6,398其他3,286,7501,872,74T413,945時噸卜15,815^33114,885,3453,757J2935>063,1805,OS8,74<1,OBE,7953亦02L41119(,401,6T43,036,306（三）信用簡介。據(jù)中國人民銀行征信中心查詢顯示，截至2013年9月9日，公司未結(jié)清貸款4000萬元（明細(xì)如下，單位：萬元），無對外擔(dān)保，無不良信息記錄。貸款行初始本金余甑起期到期日利率還款方式擔(dān)保人抵質(zhì)率浦發(fā)銀行西安分行g(shù)0004,000201211-62013-11-58%按季忖息，到期還本陜西和諧投資股份肓限公司

三、擔(dān)保人頤和地產(chǎn)簡介（一）公司簡介公司成立于1996年，注冊資本8.12億元，實(shí)際控制人何建梁先生，位列2013年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)第57位；具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；先后在廣州、北京、西安、沈陽、銀川、鞍山、包頭、昆明、蘇州等多個城市投資開發(fā)建設(shè)，目前在全國擁有24個大型地產(chǎn)項目（具體見下圖）。頤和的土地儲備"占面積了,096,1血O殖寧±ff薛啊黑和山虔O殖寧±ff薛啊黑和山虔rmS9相山?jīng)Q時丈世頓和山莊C列犧山曲公司擁有多家子公司，其股權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖:W龍輟投霸番尊有眼公司rr-好嵯集團(tuán)—1n肓限仝用頃印也立電秩有藏殳領(lǐng)峰企業(yè)育限公司何—遂累f廣州威祐商備服琴荷跟公廣州新新設(shè)計事務(wù)所有限f北足頤和爲(wèi)掛房地產(chǎn)開我f咸舌遍和投常有糜公司廠州竝瀾秦惰工稈有隈公—*廠+H益I■帶扇看隈公司甌和地產(chǎn)翼廚浙江有限公—*破和冊產(chǎn)集囪新語肓隈公f舞鋼頤和首汕郁艮公刁f甌和厠咅隼囲甘南肓隈按->甘南頤和厳游開塔投懈有限（二）財務(wù)簡介截至2013年6月30日，公司總資產(chǎn)106.0億元（其中流動資產(chǎn)103.7億元），總、負(fù)債68億元（其中流動負(fù)債50.5億元），營運(yùn)資產(chǎn)53.2億元，凈資產(chǎn)38億元，資產(chǎn)負(fù)債率64.15%；集團(tuán)未來3年現(xiàn)金流預(yù)測如下。地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)金淪畫測（萬元）項目序201320142015——現(xiàn)金潦入合計497±637670,421865,2251房屋糖售收入<197,637670,421865,22b二現(xiàn)金流出舍說337,895455*216587,4881建設(shè)期開發(fā)咸本818335,210432,6122期間費(fèi)用29,85840t22551,9133營業(yè)稅及附加28,36538,21449,3IB4土地増值稅5,97210,3835所得稅2^88333,52143,261三凈現(xiàn)金流星1^741215,205277,737四累計現(xiàn)金蠱量159,741374,947652^684截至2015年12月31日，公司預(yù)計銷售合同總金額超過150億元。（三）信用簡介。據(jù)中國人民銀行征信中心查詢顯示，截至2013年9月9日，公司未結(jié)清貸款余額為6280.00萬元，公司對下屬企業(yè)擔(dān)保的合同金額為351900萬元，當(dāng)前擔(dān)保余額228040萬元（明細(xì)如下，單位：萬元）。保證廣州南開屋地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款卡440104000332535^40,000.00爭人聯(lián)保保證頤和地產(chǎn)集團(tuán)浙江有限公司貸款卡J3(E22000fl45445726f000.00單人擔(dān)保保證廣卿頤和大酒店有限玄司44010000025^07^516,000,00保證瑕山頤和置業(yè)育限公司貸就卡2103000000U5225iofmo：o恵人擔(dān)保保證廣州蘭開房地產(chǎn)開壊春限公司44010400033253515,OQQ.OO保證廣東潤鈦按賢集鹵有限公司貸就卡44010400119263585,000.00爭人聯(lián)探保證陜西頤和宮大酒底有限公司貸款卡61010100018200913,ODD.00毋人聡保抵押廣州頤和丈酒店有限金司腿卡*140100000258076528,181.38抵押物擔(dān)保抵押廣州盛昌園林綠化工程有限公司貸款卡144^10400119342^01,670.41抵押物擔(dān)保公司不存在附回購的預(yù)收賬款、高利息民間借貸、隱性股東投資、虛假交易等情形。經(jīng)網(wǎng)絡(luò)查詢，公司不存在顯見的負(fù)面信息、其他未掌握的重大事項等。四、融資項目簡介（一）位置酒店位于西安市含光南路，毗鄰小寨國貿(mào)商圈，距西安標(biāo)志性古建筑鐘樓10分鐘車程，距西安火車站20分鐘車程，距咸陽國際機(jī)場40分鐘車程，交通便利。（二）技術(shù)指標(biāo)項目于2005年建成完工，共建2棟塔樓，其中南棟為住宅公寓（已于2007年銷售完畢）；北棟為“頤和宮大酒店”，按四星級標(biāo)準(zhǔn)配置，于2008年營業(yè)?！邦U和宮大酒店”產(chǎn)權(quán)面積24039.97平方米，其中5-11層共計4556.51平方米已銷售，6-11層共計3905.58平方米以8%每年的固定收益全部賣出返租，剩余19483.46平方米為頤和宮酒店公司名下（抵押物），包括商業(yè)裙樓6118.22平方米。酒店共設(shè)有經(jīng)濟(jì)房、標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、豪華套房、總統(tǒng)套房共346間房,整體出租率達(dá)到93%以上；一層為西餐廳、紅酒雪茄吧、商務(wù)中心及工藝品、畫廊等，二層中餐廳包括13個包房，可同時容納500人就餐；三層洗浴中心及茶藝;三A層多功能廳，可同時容納300人會議，負(fù)一層及負(fù)二層為擁有100多個車位的大型停車場（實(shí)景圖如下）。（三）經(jīng)營狀況酒店房價以及主要客戶如下:灑店睿扇實(shí)障錯替價格表戶客商戶客社行旅歆通晉房套華家旺季平季季旺平季旺季平季季旺平季OO5504O53320-O54-O53早単含O55-g4-505O50304O4早収含主導(dǎo)產(chǎn)品主要經(jīng)誚商（按金疇小排名）合作時間結(jié)算方式結(jié)算周期（天）備注中國康輝西安國際旅行社2013.1.1-3013.12.30定期主要買方客戶陜西省中國國甌旅行社201^1.1-3013.13.30定粽西安海關(guān)2013,1+1-3013.12*30定期西安光大國際旅行社2013.L*1-2013.12*30定期陜西嚙出入境檢驗橙疫扃2013.1.1-2013.12+30酒屠擁荷西北叢大的匡蹄標(biāo)準(zhǔn)會儀中心和贏華的酒店服務(wù)設(shè)施，酒店與康輝旅行社、西安中旅、光大嚴(yán)行社、華陽旅行社、海關(guān)等族行社、企事業(yè)單位合作關(guān)系良好，客戶源穩(wěn)定，結(jié)算方式拘定期結(jié)算.五、西安市簡介。西安市是陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，是中國大飛機(jī)制造基地（科技實(shí)力僅次于北京、上海）；轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，城市建成區(qū)面積449平方公里，常住人口855.29萬人。2013年，西安市實(shí)現(xiàn)GDP4884.1億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，農(nóng)民人均純收入12930元；全年接待海內(nèi)外游客1.013億人，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入811.4億元。截至2012年，西安市共有星級飯店122家（其中五星級9家，四星級24家，三星級73家，二星級16家），客房超過20000間，床位超過39000張，餐座超過47075個；旅游飯店服務(wù)單位1851戶，床位總數(shù)約為17萬張；接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%。西安市主要酒店經(jīng)營狀況如下：5星遠(yuǎn)佬〕70.664040-50^110-120%30-40%90^100%60^3694O-5OH80-90%嘶61119130-4G%30-90962星母64115930-40%80-90%63.3163申餐酒店20-30?t80-100%A酒壓的入住軍受旋游季節(jié)變胡的鬆天瞬州弋60-70%30400%唏非常明顯.澆季和B壬季便得同一個79%79%漕店入住率爰別很大.酒店所處的位建塁怎左75%7寒看對酒店的入住率影響巨大.位曹好金滴◎40%的酒店無論吐辜.浸李韶能有相對険80-90%80^096定的入