房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理15

1.掌握房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質質量管理理的主要要途徑和和方法，，成本管管理的主主要方法法，進度度控制方方法及關關注因素素，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的主要合合同與分分類；2.熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質質量管理理的主要要內容、、質量監(jiān)監(jiān)督控制制手段，，項目開開發(fā)不同同階段成成本管理理的主要要內容，，進度管管理的主主要任務務，合同同管理的的主要內內容，監(jiān)監(jiān)理單位位的主要要工作內內容，竣竣工驗收收的工作作程序；；3.了解房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目質量管理理的特點，，成本管理理的參加者者，進度管管理系統(tǒng)，，房地產(chǎn)開開發(fā)項目合合同的特點點與作用，，監(jiān)理單位位的其他工工作，竣工工驗收的要要求，范圍圍及依據(jù)。。第9章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目工程管理理本章學習要要求影響因素多多質量波動大大質量隱蔽性性終檢局限性性評價方法的的特殊性9.1質量管理質量管理是是指確定質質量方針、、目標和職職責并在質質量體系中中通過諸如如質量策劃、質質量控制、、質量保證證和質量改改進使其實實施全部管管理職能的的所有活動動。9.1.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質量量管理的特特點1.施工前的質質量管理9.1.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質量量管理的主主要內容主要內容有有：（1）審查承包包單位的技技術資質。。（2）組織設計計交底和圖圖紙會審。。（3）對工程所所需原材料料、構配件件的質量進進行檢查和和控制。（4）對永久性性生產(chǎn)設備備或裝置，，應按審批批同意的設設計圖紙組組織采購或或訂購。（5）審查施工工單位提交交的施工組組織方案和和施工組織織設計，對對于工程質質量應具有有可靠的技技術措施來來保證。（6）對工程中中擬采用的的新材料、、新結構、、新工藝、、新技術，，均應審核核其技術鑒鑒定書。（7）檢查施工工現(xiàn)場的測測量標準、、建筑物的的定位放線線以及高程程水準點，，重要工程程還應親自自復核。（8）協(xié)助承包包單位完善善質量保證證體系，包包括完善計計量及質量量檢測技術術和手段等等。（9）協(xié)助總承承包單位完完善現(xiàn)場質質量管理制制度，包括括現(xiàn)場會議議制度、現(xiàn)現(xiàn)場質量檢檢驗制度、、質量報表表制度和質質量事故報報告及處理理制度等。。（10）把好開工工關。2.施工過程中中的質量管管理（1）協(xié)調承包包單位完善善工序控制制。（2）嚴格工序序間交接檢檢查。（3）重要的工工程部位或或專業(yè)工程程應親自進進行試驗或或技術復核核。（4）對已完成成的分項、、分部工程程，按相應應的質量評評定標準和和辦法進行行自檢、驗驗收。（5）審核設計計變更和圖圖紙修改。。（6）按合同于于必要時可可下達停工工令。（7）組織定期期或不定期期的現(xiàn)場會會議，及時時分析、通通報工程質質量狀況，，并協(xié)調有有關單位間間的業(yè)務活活動等。3.工程項目竣竣工質量管管理（1）按規(guī)定的的質量評定定標準和辦辦法，對完完成的分項項、分部工工程、單位位工程進行行檢查驗收收。（2）組織試用用。（3）審核承包包單位提供供的質量檢檢驗報告及及有關技術術型文件。。（4）審核承包包單位提交交的竣工圖圖。（5）整理有關關工程項目目質量的技技術文件，，并編目、、建檔。（1）旁站監(jiān)督督；（2）測量；（3）試驗；（4）指令文件件；（5）規(guī)定質量量監(jiān)控工作作程序；（6）利用支付付控制手段段。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目質量量管理的主主要途徑和和方法對房地產(chǎn)開開發(fā)項目在在施工階段段進行質量量監(jiān)控主要要是通過審審核有關文文件、報表，以及及進行現(xiàn)場場檢查及試試驗這兩方方面的途徑徑和相應的的方法來實實現(xiàn)的。9.1.4施工階段質質量監(jiān)督控控制手段9.2成本管理（1）編制成本本管理規(guī)劃劃；（（2）確定成本本管理的對對象；（3）費用比較較與投資偏偏差分析；；（4）有效利用用工程價款款結算方法法；（5）重視工程程變更工作作；（（6）認真做好好成本核實實與總結工工作。9.2.1成本管理的的參加者主要有業(yè)主主、承包商商、監(jiān)理單單位、設計計單位等9.2.2項目開發(fā)不不同階段成成本管理的的主要內容容（1）項目策劃劃階段；（（2）設計階段段；（3）施工階段段的成本管管理；（（4）項目銷售售階段的成成本管理。。9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目成本本管理方法法9.3進度管理（1）設計前準準備階段的的進度管理理；（2）設計階段段的進度管管理；（3）施工階段段的進度管管理。橫道圖法S形曲線比較較法里程碑法網(wǎng)絡計劃法法9.3.1進度管理的的主要任務務9.3.2進度管理及及計劃在房地產(chǎn)開開發(fā)建設過過程中，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商一般不不直接對項項目實施進進度進行控控制和管理理，而是委委托建設監(jiān)監(jiān)理單位進進行進度控控制，監(jiān)理理單位根據(jù)據(jù)建設監(jiān)理理合同分別別對開發(fā)商商、設計單單位、施工工單位的進進度管理實實施監(jiān)督。。各單位都都按開發(fā)合合同的要求求編制本單單位的進度度計劃，并并加以實施施，同時接接受監(jiān)理單單位的監(jiān)督督。9.3.3進度控制中中關注的因因素9.3.4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目進度度管理系統(tǒng)統(tǒng)（1）材料、設設備的供應應情況；（2）設計變更更；（3）勞動力的的安排情況況；（4）氣象條件件。9.4合同管理合同管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)項目管管理中不可可缺少的重重要內容，，已經(jīng)成為為與質量管管理、進度度管理、成成本管理等等并列的重重要管理職職能之一。。1.合同標的物物的特殊性性4.合同風險大大3.合同內容多多，涉及范范圍廣2.合同執(zhí)行周周期長9.4.1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目合同同的特點（1）房地產(chǎn)開開發(fā)項目的的主要合同同關系①開發(fā)商的的主要合同同關系；②承包商的的主要合同同關系。9.4.2房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目合同同的作用9.4.3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的主主要合同與與分類（1）明確開發(fā)發(fā)商和承包包方在項目目實施中的的權力和義義務；（2）項目實施施階段實行行社會監(jiān)理理的依據(jù)；；（3）項目實施施的法律依依據(jù)。（2）房地產(chǎn)開開發(fā)項目合合同的分類類按簽約各方方的關系可可以分為：：①工程總承包包合同；②工程分包合合同；③轉包合同；；④勞務分包合合同；⑤聯(lián)合承包合合同。按計價方式式分類：①固定價格格合同；②可調價格格合同；③成本加酬金金合同。9.4.4房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目合同同管理的主主要內容房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，通通過招標投投標方式確確定工程施施工單位以以后，就工工程承包中中涉及的有有關具體問問題與承包包商訂立詳詳細的工程程承包合同同。開發(fā)商商在工程施施工過程中中，需要經(jīng)經(jīng)常檢查合合同的執(zhí)行行情況，督督促施工企企業(yè)執(zhí)行合合同條款，，根據(jù)工程程實際進度度與施工單單位商議合合同中的某某些條款需需要更改或或取消等。。9.5建設監(jiān)理監(jiān)理單位在在房地產(chǎn)開開發(fā)項目工工程施工階階段的主要要工作是對對工程質量量、進度、、成本的管理理以及合同同管理和信信息管理等等工作。9.5.1監(jiān)理單位的的主要工作作內容9.5.2監(jiān)理單位的的其他工作作監(jiān)理公司還還可以在工工程建設的的不同階段段提供一些些專門的咨咨詢服務。。提供專業(yè)性性工作也是是房地產(chǎn)開開發(fā)建設監(jiān)監(jiān)理的發(fā)展展方向。9.6竣工驗收開發(fā)項目完完工后應提提出竣工驗驗收申請，，完工項目目應具備竣竣工驗收的的基本要求求?？⒐を烌炇罩羞z留留的問題，，開發(fā)商與與建筑承包包商應進行行協(xié)商并妥妥善處理。。9.6.1竣工驗收的的要求9.6.2竣工驗收的的范圍及依依據(jù)(1)驗收范圍(2)驗收依據(jù)竣工驗收備備案工程竣工驗驗收合格后