江門(mén)市建筑面積計(jì)算辦法(2009-10擬定稿)

PAGEPAGE4江門(mén)市規(guī)劃局關(guān)于建筑工程建筑面積及容積率的計(jì)算辦法（擬定稿）為規(guī)范建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理，與相關(guān)部門(mén)妥善銜接，就我局城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作中有關(guān)建筑面積和容積率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)制定本辦法。本辦法適用于我局規(guī)劃管理工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計(jì)審查、規(guī)劃驗(yàn)收等階段涉及建筑面積、容積率的計(jì)算工作。一、建筑面積計(jì)算辦法建筑工程建筑面積原則上依照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》（GB/T17986.1—2000）中房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1.1涉及建筑面積計(jì)算的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合以下規(guī)定：1）住宅建筑首層層高不得超過(guò)4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高不得超過(guò)3.2米，頂層層高不得超過(guò)2）復(fù)式或低層住宅的中空客廳，凈空超過(guò)4.5米的中空部分不得超過(guò)兩層層高，且投影面積不得大于本層建筑面積的30%。3）住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層中，本層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的投影面積總和不得超過(guò)除陽(yáng)臺(tái)、入戶花園外的標(biāo)準(zhǔn)層面積的18％，并應(yīng)同時(shí)符合條款4.1中1）的規(guī)定。1.2不計(jì)算建筑面積的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合以下規(guī)定：1）坡地建筑物設(shè)計(jì)上不利用的深基礎(chǔ)架空層及坡地吊腳架空層；2）設(shè)計(jì)為密封的建筑坡屋頂內(nèi)、場(chǎng)館看臺(tái)下的空間；3）住宅飄窗（進(jìn)深從外墻計(jì)起不大于0.6米、凈空不大于2.2米4）建筑外墻的空調(diào)機(jī)擱板、花池、結(jié)構(gòu)連接板（進(jìn)深從外墻計(jì)起均不大于0.6米）；5）無(wú)頂蓋的室外樓梯、室外自動(dòng)扶梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯；6）有頂蓋、但設(shè)計(jì)作公共活動(dòng)或不利用的屋頂裝飾空間；7）其它可不計(jì)算建筑面積的建筑設(shè)計(jì)。二、容積率計(jì)算辦法2.1容積率按以下公式計(jì)算：容積率=計(jì)算容積率總建筑面積÷建設(shè)用地面積；計(jì)算容積率總建筑面積＝總建筑面積－不計(jì)算容積率的建筑面積＋增計(jì)容積率的建筑面積。2.2總建筑面積按照條款一的規(guī)定計(jì)算。2.3不計(jì)算容積率的建筑面積包括：1）地下層、半地下層用作停車(chē)功能或配套設(shè)備用房（設(shè)計(jì)須符合國(guó)家規(guī)范和本辦法第3.1要求）。地下層、半地下層用作商業(yè)或住宅配套用房等功能時(shí)，建筑面積不計(jì)入規(guī)劃容積率，但須補(bǔ)交土地出讓金，地下一層按該功能的樓面地價(jià)30%、地下二層按該功能的樓面地價(jià)15%（依次類推）的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交。2）住宅樓首層或商住綜合樓住宅部分首層作公共活動(dòng)空間的架空層。3）住宅樓二層以上為住戶提供休閑、綠化的公共活動(dòng)空間。注：本款須同時(shí)滿足如下條件：a.不得每層設(shè)置，凈空不得小于標(biāo)準(zhǔn)層層高的2倍；b.對(duì)全體住戶開(kāi)放，不得封閉，屬開(kāi)敞空間；c.與本層住宅須有一定間隔距離，不得圍合供住戶自用；d.范圍不包括過(guò)道和梯間門(mén)廳等。4）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換空間、避難空間。5）騎樓2層及以上仍為不封閉的公共步行空間。6）屬園林綠化小品的亭、廊等。7）其它可不計(jì)算容積率的建筑面積。2.4增計(jì)容積率的建筑面積包括：1）住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層中，本層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園投影面積總和超過(guò)除陽(yáng)臺(tái)、入戶花園外的標(biāo)準(zhǔn)層面積18％的，超出部分的投影面積全數(shù)計(jì)入建筑面積。2）住宅建筑層高超過(guò)4.5米的，按投影面積的2倍計(jì)算建筑面積（符合條款1.1中2）規(guī)定的除外）。3）不符合條款1.2規(guī)定的，須按投影面積計(jì)算建筑面積（其中空調(diào)機(jī)擱板、花池和結(jié)構(gòu)連接板按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積）。4）其它需增計(jì)容積率的建筑面積。三、其它特別規(guī)定3.1關(guān)于地下室、半地下室最小埋深須超過(guò)本層凈空高度1/3，方可視為地下室或半地下室。3.2關(guān)于套型建筑面積90平方米以下的住宅認(rèn)定1）套型建筑面積90平方米以下的戶型住宅，每戶陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的投影面積合計(jì)不得超過(guò)16平方米；超過(guò)的部分按投影面積計(jì)入套型建筑面積。2）“90平方米以下套型建筑面積”住宅比例，按符合“90平方米以下套型建筑面積”戶型標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積總和（含套型建筑面積及陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等面積）占住宅總建筑面積的比例計(jì)算。3.3關(guān)于停車(chē)位計(jì)算1）室外停車(chē)位或首層架空層可直接連通室外的停車(chē)位，以符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的停車(chē)位數(shù)量計(jì)算。2）為便于管理，規(guī)劃室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的停車(chē)位數(shù)原則上以停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）總面積除以標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量車(chē)位面積計(jì)算，其中：集中出入口的住宅樓首層停車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量面積為30住宅樓或商住綜合樓的多層（含地下）停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量面積為40商業(yè)建筑內(nèi)或獨(dú)立的多層（含地下）停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量面積為35平方米。注：建設(shè)單位應(yīng)同時(shí)提供符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的室內(nèi)停車(chē)位布置圖以作備案（不作規(guī)劃審批依據(jù)）。四、附則4.1本辦法自即日起實(shí)施。4.2本辦法實(shí)施以前的規(guī)劃條件有關(guān)內(nèi)容與本辦法不一致的，仍按規(guī)劃條件。4.3本辦法條文由我局負(fù)責(zé)解釋。江門(mén)市規(guī)劃局二〇〇九年十月日內(nèi)容總結(jié)

（1）江門(mén)市規(guī)劃局

關(guān)于建筑工程建筑面積及容積率的計(jì)算辦法

（擬定稿）

為規(guī)范建筑工程項(xiàng)目的規(guī)劃管理，與相關(guān)部門(mén)妥善銜接，就我局城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作中有關(guān)建筑面積和