購房合同能否更名以及如何更名

Word———購房合同能否更名以及如何更名

已備案的購房合同如何更名。

為了孩子能夠有好的教育，家長都會選擇好學校，因此大家都會想到學區(qū)房。因此，人們更加情愿花大錢去買房，而不是去租房子。由于現(xiàn)在購房的人越來越多，購房合同也越來越常見。簽訂購房合同可以很大程度的愛護雙方的合法權益。你對購房合同特別的了解嗎？我收集整理了一些“購房合同能否更名以及如何更名_合同范本”，僅供參考，盼望能為您供應參考！

問：劉先生說自己與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說好今年底交房，現(xiàn)在想把產權人改成兒子的名字，是否可行？

答：這要有個前提，劉先生的兒子必需領到身份證。在這個前提下再分兩種狀況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種狀況不涉及稅費。其次種狀況是已經登

記過，這就麻煩些了，假如該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的緣由，此時只需支付相關手續(xù)費用。假如該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，需要產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改在劉先生兒子的名下，這實質上是一種房產繼承了。人們常說的“合同改名字”，嚴格來講是不規(guī)范的。建議購房者在簽購房合同時，不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字，產權人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產權。因此到最終兒子就是第一繼承人，產權可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時作為惟一繼承人的兒子必需到時去房產交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨名字的產權證。也可以按份共有，在產權證上標明各自所占的份額，可避開在產權繼承時交納全額的稅費。

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購房合同范本：購房合同能否更名及如何更名

這篇購房合同范本：購房合同能否更名及如何更名是由整理供應的，請大家參考！購房合同范本：購房合同能否更名及如何更名問：劉先生說自己與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說好今年底交房，現(xiàn)在想把產權人改成兒子的名字，是否可行？

答：這要有個前提，劉先生的兒子必需領到身份證。在這個前提下再分兩種狀況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種狀況不涉及稅費。其次種狀況是已經登記過，這就麻煩些了，假如該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的緣由，此時只需支付相關手續(xù)費用。假如該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，需要產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改在劉先生兒子的名下，這實質上是一種房產繼承了。人們常說的“合同改名字”，嚴格來講是不規(guī)范的。建議購房者在簽購房合同時，不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字，產權人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產權。因此到最終兒子就是第一繼承人，產權可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時作為惟一繼承人的兒子必需到時去房產交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨名字的產權證。也可以按份共有，在產權證上標明各自所占的份額，可避開在產權繼承時交納全額的稅費。

購房合同:如何簽訂購房合同

目前，大家簽訂商品房買賣合同時，使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納《示范文本》就萬事大吉，即使采納《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。

1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

第一種狀況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。

其次種狀況的認購書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，哄騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的哄騙和誤導，就要準時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止消失的內容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避開不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品房與樣板房不全都時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否全都，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房全都。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據(jù)《合同法》關于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

5、質量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當消失質量問題。而且依據(jù)有關法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而且竣工驗收的質量標準和購房人所盼望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質量問題。

依據(jù)《法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列狀況下，購房人由于房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴峻影響正常居住使用?！斗ㄔ航忉尅返?3條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當擔當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者托付他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人擔當?？傊?，你在簽訂商品房買賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

如何簽訂購房合同_合同范本

目前，大家簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛護購房人的合法權益。但切不行認為采納《示范文本》就萬事大吉，即使采納《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應留意以下幾個問題。

1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種狀況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納肯定數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

第一種狀況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2022年4月28日公布，于2022年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書確定是無效的；假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要爭論的其次種狀況的認購書的性質相同。

其次種狀況的認購書，需要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必定沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不行抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用擔當延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產、法律等專業(yè)術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣揚、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。依據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，哄騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要擔當行政違法責任，而且要依法擔當民事責任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的哄騙和誤導，就要準時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止消失的內容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避開不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品房與樣板房不全都時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否全都，未作說明的，實際交