年房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

63/64要點(diǎn)提示★2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，1-6月份增長(zhǎng)幅度差不多低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平，表明自去年以來(lái)國(guó)家采取的一系列操縱投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見(jiàn)成效?！?-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅比一季度降低20.4個(gè)百分點(diǎn)，特不是流淌資金貸款逐月負(fù)增長(zhǎng)。在資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來(lái)的售房定金及預(yù)付款的大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源?！锒径?，全國(guó)35個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1.0%?！锖暧^緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升；開(kāi)征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻?！锟赡?004年房地產(chǎn)業(yè)投資增幅在20%左右，2005年會(huì)回落到15%左右的水平；以后房?jī)r(jià)將保持升勢(shì)，但升幅不大；與此相對(duì)應(yīng)，行業(yè)平均盈利水平將下降；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇。目錄TOC\o"1-3"\h\zⅠ基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3一、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 3二、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 3三、全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)與銷售情況 5四、各地區(qū)土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況 5五、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)、竣工面積增長(zhǎng)情況 7六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長(zhǎng)情況 8Ⅱ市場(chǎng)運(yùn)行狀況 10一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢(shì) 10二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 11（一）投資增幅逐月降低，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制 11（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來(lái)源偏緊 13（三）施工面積大幅增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)緩慢 14三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 16（一）商品房銷售面積同比增長(zhǎng)26.39% 16（二）商品房銷售額同比增長(zhǎng)40.9% 16四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1% 17五、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢(shì) 18（一）房屋銷售價(jià)格上漲10.4% 19（二）土地交易價(jià)格上漲11.5% 21（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平 22Ⅲ熱點(diǎn)問(wèn)題分析 23一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 23二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升 29三、開(kāi)征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻 34Ⅳ下半年趨勢(shì)預(yù)測(cè) 39一、投資增速將接著回落平均盈利水平降低 39二、房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將以升為主，但漲勢(shì)可不能過(guò)大 40三、有關(guān)部門將接著加大信貸和土地點(diǎn)面的緊縮力度 41Ⅰ基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元，%要緊指標(biāo)自年初累計(jì)實(shí)際完成投資比去年同期增長(zhǎng)比重（以投資總額為100）自年初累計(jì)去年同期投資完成額4923.6928.7100.0100.0其中：國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股1154.5346.323.420.6商品房建設(shè)投資3542.2530.171.971.2土地開(kāi)發(fā)投資232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：經(jīng)濟(jì)適用房236.984.24.85.9辦公樓245.0438.35.04.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按構(gòu)成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安裝工程198.9931.74.04.0設(shè)備工器具購(gòu)置62.9831.71.31.3其他費(fèi)用1484.5918.930.232.7其中：土地購(gòu)置費(fèi)903.9520.418.419.6打算總投資38459.7533.2本年打算投資11947.2526.0新增固定資產(chǎn)1692.8939.4二、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長(zhǎng)住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國(guó)總計(jì)4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區(qū)3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0遼寧197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江蘇450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山東288.98216.4617.9935.542.951.6廣東557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區(qū)302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龍江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區(qū)775.13487.8659.0228.728.112.4內(nèi)蒙古37.4222.793.1631.650.830.1廣西75.8546.670.5239.136.0-54.8重慶153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0貴州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陜西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肅26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7寧夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7三、全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)與銷售情況單位：萬(wàn)平方米，億元要緊指標(biāo)實(shí)際完成比去年同期增減自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)±％一、土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置情況1、本年購(gòu)置土地面積15489.415072.03417.382.82、完成開(kāi)發(fā)土地面積7920.237103.64816.5911.53、本年土地成交價(jià)款956.89二、商品房建筑、銷售面積1、施工面積97785.4177705.0120080.4025.8其中：新開(kāi)工面積28036.7424337.043699.7015.22、竣工面積9552.988266.191286.7915.63、銷售建筑面積11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工價(jià)值1321.051177.99143.0612.1四、商品房銷售額2973.542110.51863.0340.9其中：銷售給個(gè)人2740.331924.78815.5542.4四、各地區(qū)土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置增長(zhǎng)情況單位：億元，萬(wàn)平方米，%地區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)本年購(gòu)置土地面積完成開(kāi)發(fā)土地面積比去年同期增長(zhǎng)土地購(gòu)置費(fèi)購(gòu)置土地面積完成開(kāi)發(fā)土地面積全國(guó)總計(jì)903.9515489.417920.2320.42.811.5一、東部地區(qū)643.947997.264634.7717.70.48.3北京71.10248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.40148.54270.0313.681.5-39.8河北18.32527.87129.1825.414.6-25.9遼寧39.09616.63455.3516.027.139.9上海67.68326.27185.877.4-34.720.4江蘇102.221701.04930.3910.038.567.9浙江160.54900.49577.4232.0-26.215.2福建42.01740.88375.6849.738.035.6山東55.031480.83776.1357.320.116.9廣東73.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地區(qū)133.653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92211.4586.0634.510.6-2.3黑龍江7.39213.03164.750.818.572.7安徽31.08734.45237.2646.011.7-19.9江西15.57480.82280.9715.4-28.4-3.2河南18.34462.80140.7957.18.1-20.3湖北24.47696.19302.42158.375.423.4湖南20.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地區(qū)126.363730.461553.1518.41.836.6內(nèi)蒙占8.22341.95133.582.617.092.2廣西10.29332.17213.5228.225.327.3重慶15.20507.55424.7336.512.0185.4四川50.70956.5659.8522.53.851.6貴州5.22259.99134.0416.925.07.5云南10.01336.69171.811.6-56.731.5西藏陜西13.45181.38153.1022.94.8169.7甘肅3.0192.9361.1224.3-24.5-38.7青海1.7186.4361.23-8.556.487.4寧夏1.87113.2016.89-49.437.2-27.8新疆6.68521.63122.1837.568.138.8五、各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)、竣工面積增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長(zhǎng)新開(kāi)工面積施工面積竣工面積新開(kāi)工面積全國(guó)總計(jì)97785.4128036.749552.9825.815.215.6一、東部地區(qū)61531.5416054.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.8018.112.566.5天津1719.16490.94267.1813.133.625.6河北2165.69865.62181.5621.516.222.7遼寧3849.771437.84197.8119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.1518.4-5.212.7江蘇8270.543055.65892.7655.047.839.5浙江10076.142346.22724.7936.620.25.6福建4466.76895.24465.5125.02.017.9山東5536.081924.52480.9627.610.521.2廣東10304.432305.281231.436.75.3-13.5海南437.0979.2415.2946.4-5.152.9二、中部地區(qū)15791.645557.191618.3036.726.121.3山西824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.6黑龍江1423.93619.5358.0146.636.032.8安徽2857.28975.82317.3342.423.9-2.6江西2052.27688.14226.3841.70.214.1河南2591.19762.15258.1741.655.122.7湖北2469.09884.79255.5631.442.414.4湖南2705.08855.68384.6638.521.136.9三、西部地區(qū)20462.226424.922046.4523.26.623.7內(nèi)蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.9廣西2041.74622.63298.8348.025.730.1重慶4477.81986.06396.7818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.9213.5-15.811.5貴州1836.42524.37191.3822.728.9134云南1197.44481.78152.7421.723.541.3西藏27.7423.30119.884.6陜西1890.93499.10108.9044.121.653.0甘肅1061.58385.6984.3351.254.5121.9青海293.84122.388.0931.113.9290.9寧夏604.02281.7832.3533.117.3-33.1新疆840.14416.0858.78-8.54.5-20.9六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長(zhǎng)情況單位:萬(wàn)平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長(zhǎng)銷售給個(gè)人銷售面積銷售額銷售給個(gè)人全國(guó)總計(jì)9831.242445.032355.1926.438.840.0一、東部地區(qū)5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.25296.06291.5934.440.348.3天津318.8197.6896.8729.361.861.9河北254.2735.9434.9735.034.945.3遼寧448.94105.53102.8937.442.346.0上海789.40405.37381.4414.236.131.1江蘇826.59187.23182.7927.041.239.3浙江613.39158.9157.518.724.225.8福建358.0781.9079.2026.628.629.8山東619.14117.23113.1033.455.762.7廣東1065.26380.17352.0516.333.133.6海南44.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地區(qū)1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲71.049.959.8561.084.094.9吉林99.4518.4518.2015.437.735.9黑龍江140.8925.1724.3543.646.042.7安徽323.1545.243.9421.238.440.9江西190.1821.3821.029.238.537.3河南292.4240.9539.7463.575.580.9湖北353.6864.3960.2762.185.787.5湖南305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地區(qū)2057.47302.68298.0522.827.730.1內(nèi)蒙古80.759.229.1513.517.517.0廣西241.7343.4443.3338.143.945.9重慶344.1449.9647.8625.527.323.1四川614.3481.5180.6311.215.416.1貴州155.8617.8717.5917.516.117.0云南184.7233.7533.6176.281.895.1西藏0.670.140.14陜西118.7119.5719.43-6.6-3.73.6甘肅70.6510.399.8023.457.768.5青海19.262.682.59168.9129.6121.9寧夏71.2611.6111.6198.681.199.1新疆155.3722.5422.3012.99.315.3數(shù)據(jù)來(lái)源：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Ⅱ市場(chǎng)運(yùn)行狀況今年以來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，增幅比去年同期提高了15.2個(gè)百分點(diǎn)；鋼鐵、水泥投資增長(zhǎng)一倍以上；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)41.1%，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭——土地和金融兩方面來(lái)對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施差不多取得初步成效：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，1-6月份全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速放緩，資金來(lái)源偏緊；土地開(kāi)發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。但這種態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1.0%。一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為105.18點(diǎn)，比5月份回落0.74點(diǎn)，比去年同月回落1.86點(diǎn)，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“高開(kāi)低走”態(tài)勢(shì)。1月份“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到107.75點(diǎn)，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特不是3月份以后，由于國(guó)家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的阻礙十分顯著。在構(gòu)成“國(guó)房景氣指數(shù)”的要緊分類指數(shù)中，除商品房平均銷售價(jià)格指數(shù)比5月份上升0.04點(diǎn)以外，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢(shì)頭。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為105.98點(diǎn)，比5月份回落0.55點(diǎn)；新開(kāi)工面積分類指數(shù)為103.36點(diǎn)，比5月份回落0.81點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為108.92點(diǎn)，比5月份回落2.32點(diǎn)；竣工面積分類指數(shù)為102.91點(diǎn)，比5月份回落1.60點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為92.42點(diǎn)，比5月份回落0.60點(diǎn)。圖2-1：2003-2004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及要緊分類指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額1220.8億元，比上年同期增長(zhǎng)19.6%，增幅降低19.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4924億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增幅比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，從圖2-2中能夠看出，1-6月份增長(zhǎng)幅度差不多低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平（2002年和2003年1-6月份房地產(chǎn)投資分不增長(zhǎng)32.9%和34%）。這表明自去年以來(lái)國(guó)家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款預(yù)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列操縱投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見(jiàn)成效。圖2-2：2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長(zhǎng)26.4%，中部地區(qū)完成投資702億元，同比增長(zhǎng)41.5%，西部地區(qū)完成投資775億元，同比增長(zhǎng)28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長(zhǎng)速度快于東部地區(qū)，要緊緣故是由于年初以來(lái)，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重變化單位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月東部73.6173.2472.0171.1670.00中部12.1112.5712.9113.2114.26西部14.2814.1915.0815.6315.74數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類不看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長(zhǎng)29.7%；辦公樓完成投資245億元，同比增長(zhǎng)38.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資614億元，同比增長(zhǎng)33.6%。圖2-3：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖2-3中能夠看出，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長(zhǎng)幅度，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去年同期的增長(zhǎng)幅度更是達(dá)到了50%，分析其緣故，可能有三個(gè)方面：一是都市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展和變化帶來(lái)的新需求；二是都市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購(gòu)物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來(lái)出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來(lái)源偏緊1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7602.8億元，比上年同期增長(zhǎng)32.8%，增幅比一季度降低20.4個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款1667.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%，比重占全部資金來(lái)源的21.9%；企業(yè)自籌資金2352.9億元，同比增長(zhǎng)36.9%，比重為30.9%。資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來(lái)的售房定金及預(yù)付款的大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，各金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流淌資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個(gè)人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特不是流淌資金貸款逐月負(fù)增長(zhǎng)，要緊緣故是由于年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款預(yù)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源產(chǎn)生了較大阻礙，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表2-2：1-6月份房地產(chǎn)投資資金來(lái)源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）1-6月同比增長(zhǎng)1-3月1-6月上年同期本年資金來(lái)源7602.8032.8100.0100.0100.0國(guó)內(nèi)貸款1667.6912.124.321.926.0利用外資99.806.21.61.31.6其中：外商直接投資57.271.40.90.81.0自籌資金2352.9336.934.130.930.0其中：自有資金1242.4934.616.316.1其他資金來(lái)源3475.6743.945.742.2其中：定金及預(yù)付款2955.2046.733.238.935.2各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)954.2019.212.614.0其中：欠工程款584.8613.47.79.0數(shù)據(jù)來(lái)源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（三）施工面積大幅增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)緩慢1-6月份，全國(guó)累計(jì)完成房屋施工面積97785.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.8%，其中住宅施工面積75730.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.2%。同期，完成房屋竣工面積9552.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，其中完成住宅竣工面積7799.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。竣工面積增長(zhǎng)幅度逐月回落，而且分不比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面積和住宅竣工面積分不增長(zhǎng)40.4%和38.6%）。圖2-4：2004年1-6月份房屋市場(chǎng)供給增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理之因此出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長(zhǎng)，但竣工面積卻增長(zhǎng)緩慢的緣故要緊是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項(xiàng)，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊張阻礙了工程進(jìn)度；另外一點(diǎn)值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項(xiàng)目年初開(kāi)工較多，年末竣工較多，隨著時(shí)刻的推移，房屋竣工率會(huì)不斷提高。表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對(duì)比單位：%2002年2003年2004年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.3910.569.77數(shù)據(jù)來(lái)源：依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場(chǎng)需求較為旺盛。（一）商品房銷售面積同比增長(zhǎng)26.39%1-6月份，全國(guó)商品房銷售面積11010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.39%，其中，商品住宅銷售面積9831萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%。盡管銷售增長(zhǎng)幅度呈回落之勢(shì)（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房銷售面積同比分不增長(zhǎng)42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，接著平穩(wěn)增長(zhǎng)。圖2-5：2002-2004年上半年各月商品房銷售面積對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：依照《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為1-2月份的平均數(shù)（二）商品房銷售額同比增長(zhǎng)40.9%在商品房銷售面積保持增長(zhǎng)的同時(shí)，1-6月累計(jì)完成商品房銷售額2974億元，同比增長(zhǎng)40.9%，增幅比一季度回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷售給個(gè)人2740.3億元，同比增長(zhǎng)42.4%，增幅比一季度回落8個(gè)百分點(diǎn)。銷售額增幅的回落講明銀行對(duì)限制個(gè)人購(gòu)房信貸的政策發(fā)揮了作用。圖2-6：2004年1-6月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖2-6中能夠明顯地看出，針對(duì)個(gè)人的銷售額在整個(gè)商品房銷售額中占有絕大的比重，這講明，盡管供給市場(chǎng)在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展有真實(shí)的需求在支撐，其要緊依據(jù)是：1、2003年，我國(guó)都市房屋拆遷量為1.4億平方米，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過(guò)程中存在大量剛性的被動(dòng)需求，今后一段時(shí)刻，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。2、目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為22.8平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康時(shí)，人均住房面積將達(dá)到35平方米。3、到2020年，我國(guó)都市化水平將達(dá)到55-60%，在此期間將有2.2-2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到都市，這些人需要解決居住問(wèn)題。四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場(chǎng)需求旺盛，銷售面積大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢(shì)。6月末，全國(guó)商品房空置面積為9697萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增幅比一季度回落5.1個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于去年同期增長(zhǎng)8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬(wàn)平方米，所占比重為58.5%。從用途來(lái)看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長(zhǎng)，分不下降了7.4%和3.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積依舊保持快速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)21.3%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個(gè)地區(qū)的商品房空置面積下降。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來(lái)一直存在，要緊緣故是早期政府未能適時(shí)適地合理使用土地，大量批出的土地使市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，商品房供應(yīng)總量相關(guān)于需求偏大；同時(shí)，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對(duì)稱性，而住房?jī)r(jià)格相關(guān)于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對(duì)商品房的需求等緣故形成了大量空置房。五、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢(shì)從以上的統(tǒng)計(jì)分析中能夠看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控盡管差不多取得一定的效果，但這種態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1.0%。表2-4：2004年二季度35個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國(guó)10.411.51.0南昌5.736.71.9北京3.31.53.1濟(jì)南7.63.92.7天津16.721.6-0.4青島12.51.7-7.7石家莊4.00.70.1鄭州3.11.30.0太原3.61.3-0.9武漢10.02.70.5呼和浩特5.03.22.0長(zhǎng)沙4.93.05.2沈陽(yáng)12.824.7-1.2廣州2.00.01.3大連3.8---0.6深圳3.75.70.7長(zhǎng)春-0.18.11.9南寧6.00.00.0哈爾濱9.20.01.0?？?.61.6-2.5上海21.424.85.4成都6.421.12.8南京16.21.86.5貴陽(yáng)3.01.0-0.8杭州13.081.36.5昆明0.90.00.1寧波19.94.53.5重慶15.02.25.8合肥7.26.10.4西安4.02.03.6福州3.110.3-0.4蘭州8.60.0-2.7廈門4.86.54.5西寧4.95.80.9銀川3.97.67.1烏魯木齊1.00.0-1.3數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（以去年同期價(jià)格為100）（一）房屋銷售價(jià)格上漲10.4%今年二季度，全國(guó)房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%。全國(guó)有8個(gè)都市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。其中，具體漲幅分不是上海21.4%，寧波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重慶15.0%，杭州13.0%，沈陽(yáng)12.8%，青島12.5%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分不上漲0.8%和1.0%，長(zhǎng)春房屋銷售價(jià)格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：要緊都市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計(jì)同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)上海28.321.42.824.9寧波11.919.96.515.9天津14.216.75.215.5南京12.116.24.614.2重慶14.515.01.814.8杭州10.513.02.411.8沈陽(yáng)19.612.80.816.2青島16.012.52.414.3數(shù)據(jù)來(lái)源：依照《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分類不看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格比去年同期上漲10.1%，比一季度上漲2.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和一般住宅銷售價(jià)格比去年同期分不上漲2.8%和10.6%，豪華住宅價(jià)格上漲11.1%；非住宅用房銷售價(jià)格比去年同期上漲6.0%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分不比去年同期上漲9.3%和5.1%，其他用房銷售價(jià)格上漲1.0%。表2-6：全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價(jià)格指數(shù)2.52.85.07.710.4其中：商品房2.42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1經(jīng)濟(jì)適用房2.21.23.05.22.8一般住宅2.53.25.27.710.6豪華住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0寫字樓3.03.12.47.89.3商業(yè)用房4.31.31.38.25.1數(shù)據(jù)來(lái)源：依照《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)展過(guò)熱的部門，但今年以來(lái)的房屋售價(jià)平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，要緊有以下幾方面緣故：第一，今年以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來(lái)的最高點(diǎn)。若計(jì)算其累計(jì)漲幅，僅近5個(gè)月來(lái)物價(jià)指數(shù)上漲幅度將超過(guò)20%。正是基于這種推斷，分析認(rèn)為，我國(guó)差不多出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實(shí)上，中國(guó)人民銀行宣布于4月25日將存款預(yù)備金率從7%上調(diào)至7.5%，在一定程度上也是為了對(duì)短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢(shì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。這種形勢(shì)使專門多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。第二，地價(jià)的上漲直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。2003年國(guó)家五部委聯(lián)合對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)秩序進(jìn)行整治，最近又開(kāi)始了土地市場(chǎng)秩序的檢查驗(yàn)收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開(kāi)交易，即經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”。土地公開(kāi)交易必定導(dǎo)致地價(jià)的上漲。地價(jià)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，今年二季度地價(jià)平均漲幅達(dá)11.5%，因此，地價(jià)上漲必定直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第三，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積和竣工面積增速同時(shí)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)了價(jià)格上漲。另外，鋼材、水泥等要緊建筑原材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房?jī)r(jià)的上調(diào)壓力。拉升房?jī)r(jià)上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛阻礙下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買房。如所謂的“溫州炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提早做出購(gòu)房決定。而最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速進(jìn)展的穩(wěn)定因素、居民對(duì)住房潛在的龐大需求，也是阻礙房?jī)r(jià)“向上”的一個(gè)重要因素。（二）土地交易價(jià)格上漲11.5%二季度土地交易價(jià)格比去年同期上漲11.5%，比一季度上漲4.1%。分類不看，居民住宅用地交易價(jià)格比去年同期上漲12.2%，比一季度上漲3.2%。其中，豪華住宅和一般住宅用地價(jià)格分不比去年同期上漲11.0%和12.2%。商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲12.6%，工業(yè)用地交易價(jià)格上漲4.7%，其他用地交易價(jià)格上漲13.2%。除豪華住宅用地價(jià)格與一季度走平外，其他各種用地價(jià)格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個(gè)大中都市中，土地交易價(jià)格與去年同期相比漲幅超過(guò)10%的6個(gè)都市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈陽(yáng)24.7%、天津21.6%、成都21.1%。圖2-7：2004年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的要緊緣故是土地資源供應(yīng)的減少。在去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)用地實(shí)施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來(lái)積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置面積增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯減緩，特不是土地購(gòu)置面積的增幅差不多接近零增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積7920萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度分不比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5個(gè)百分點(diǎn)；本年土地購(gòu)置面積15489萬(wàn)平方米，與去年同期相比回落了51.9個(gè)百分點(diǎn)，其中6月份完成土地購(gòu)置面積3109萬(wàn)平方米，比去年同期減少680萬(wàn)平方米，同比下降18.1%。土地開(kāi)發(fā)面積與購(gòu)置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，全國(guó)房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲1.0%，但與一季度價(jià)格持平。受季節(jié)等因素阻礙，住宅租賃價(jià)格上漲2.4%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。其中公房和私房的租賃價(jià)格分不上漲1.0%和3.6%。商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格分不上漲0.3%和0.5%，辦公用房?jī)r(jià)格則與去年同期持平。房屋租賃價(jià)格通過(guò)2003年下半年大幅上漲之后，今年以來(lái)漲幅回落，價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)。

圖2-8：2003-2004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Ⅲ熱點(diǎn)問(wèn)題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國(guó)性的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國(guó)務(wù)院下至地點(diǎn)商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在緊密關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來(lái)的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國(guó)土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬(wàn)畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過(guò)熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶?，直接威脅糧食安全。針對(duì)這些情況，2004年國(guó)土資源部依照新的職能定位，決定將建設(shè)用地指標(biāo)壓減20.3%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬(wàn)畝，壓減23.4%。這是國(guó)土資源部第一次通過(guò)土地供應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖3-1：1996-2004年全國(guó)耕地面積變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部。圖3-2：我國(guó)糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。與此同時(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院于去年2月開(kāi)始了以開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。2004年的土地市場(chǎng)在其基礎(chǔ)上，接著加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。表：2004年我國(guó)出臺(tái)的要緊土地市場(chǎng)政策法規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號(hào)令)北京國(guó)土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地治理工作的意見(jiàn)》北京市政府《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地治理的通知》國(guó)務(wù)院《國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國(guó)土地利用打算》的通知國(guó)土資源部《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地治理的緊急通知》國(guó)務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬(wàn)平方公里，超過(guò)了全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬(wàn)平方公里的總面積；核減開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬(wàn)平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；目前已退出開(kāi)發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒(méi)有土地，就沒(méi)法上項(xiàng)目。因此這次調(diào)控，從清理土地開(kāi)始，對(duì)抑制投資擴(kuò)張起到了專門大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有專門大的關(guān)系。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)阻礙具有雙重性：一是關(guān)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，取得土地將變得越來(lái)越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中都市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必定會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。然而，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的阻礙將以平穩(wěn)為主，要緊是由于：一是短期內(nèi)盡管土地供應(yīng)趨緊，然而鑒于前幾年釋放的土地會(huì)通過(guò)一段滯后期才能開(kāi)發(fā)完成并推向市場(chǎng)，由此土地市場(chǎng)供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會(huì)分流部分市場(chǎng)需求，從而抑制房?jī)r(jià)上漲；三是隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)打算等的落實(shí)以及政府依照經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款預(yù)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，操縱房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策要緊有兩項(xiàng)：4月11日央行宣布，從2004年44月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)關(guān)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的操縱，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)要緊是限制個(gè)人購(gòu)買2套（及2套以上）的住房以及高檔不墅，旨在操縱炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過(guò)熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例在80%左右，假如將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依靠遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因無(wú)法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購(gòu)買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問(wèn)題，這種現(xiàn)象在來(lái)年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在通過(guò)幾年的快速進(jìn)展之后，國(guó)內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來(lái)，我國(guó)物價(jià)上漲幅度加大。上半年，居民消費(fèi)價(jià)格比去年同期上漲3.6%，其中6月份上漲5%；商品零售價(jià)格上漲2.4%；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.7%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲9.8%，可能下半年物價(jià)上漲的壓力仍然比較大。盡管央行目前依舊極力頂住壓力，沒(méi)有采取加息的動(dòng)作，然而假如CPI在二、三季度增長(zhǎng)幅度超過(guò)3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度仍難操縱，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，可能人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖3-1：2003年至今物價(jià)分類指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采納加息政策來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大阻礙：開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度。1998年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中余額比在2.3-4.2%之間，新增額比為4.5-7.9%。表3-2：1998年以來(lái)對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重19982028.9286524.132.3419992350.3715.8493734.308.332.5120002628.1711.8199371.076.012.6420013494.3232.96112314.7013.033.1120024465.0827.78131293.9016.903.4020036657.3549.10158996.2021.104.19數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生重大阻礙，要緊體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來(lái)看，升息將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資成本上升，公司中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來(lái)看，升息的阻礙一方面直接反映在開(kāi)發(fā)商貸款需求可能會(huì)受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會(huì)受到阻礙。因此，對(duì)那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于產(chǎn)品品牌已被市場(chǎng)認(rèn)同，產(chǎn)品價(jià)格包孕了上升的空間，利率的上升對(duì)它們的阻礙將相對(duì)較小。而對(duì)那些經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、市場(chǎng)份額少、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、資本結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，利率的上升將對(duì)它們產(chǎn)生不利的阻礙。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場(chǎng)份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2．升息對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格可不能產(chǎn)生直接阻礙由于升息而導(dǎo)致的成本增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的阻礙程度相對(duì)較小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)走勢(shì)要緊是受市場(chǎng)供求關(guān)系的阻礙，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于工業(yè)化、都市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格以后上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，然而從短期來(lái)看，一是在通過(guò)多年的上漲之后目前地產(chǎn)價(jià)位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商利用升息之際抬高房?jī)r(jià)的可能性不大；三是加息可不能引發(fā)市場(chǎng)供求狀況的改變，因?yàn)槔⒊杀静皇亲璧K開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的決定性因素，利息成本是整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本中所占比例最低的，因此可不能阻礙開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的推斷和投資。由此可見(jiàn)升息關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的阻礙將是特不有限的。3．升息有利于抑止地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)自住性購(gòu)房阻礙不大6年來(lái)，我國(guó)住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75-97%，2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。表3-3：1998年以來(lái)個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款增長(zhǎng)情況單位：億元，%年份個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款比重1998456.17426.1693.4219991396.40206.121357.71218.6097.2320004265.12205.443376.92148.7279.1820016990.2663.895597.9565.7780.08200210684.2652.848268.9547.7177.39200315732.5947.2511779.7442.4674.87數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司注:2000年之前個(gè)人消費(fèi)貸款為個(gè)人小額抵押貸款由于目前我國(guó)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款利率只有4.77%（5年期）和5.04%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來(lái)國(guó)內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門的投資領(lǐng)域，加息后意味著購(gòu)房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。從投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，假如購(gòu)買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無(wú)疑提高了資金成本或者機(jī)會(huì)成本。假設(shè)一套總價(jià)60萬(wàn)元的住宅8成按揭能夠貸款48萬(wàn)元。購(gòu)買該房子按照目前5.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是28.28萬(wàn)元，每月還款額是3178元。假如加息1%，也確實(shí)是按照6.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為34.80萬(wàn)元，增加幅度為23.06%，每月還款額也上升為3450元，增加8.56%。假如加息5%，其利息總額上升為63.48萬(wàn)元，增加幅度高達(dá)126.47%，每月還款額上升到4645元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)46.16%。表3-1：利率調(diào)整對(duì)貸款利息總額及月供的阻礙利率（%）5.046.0410.04利息總額（萬(wàn)元）28.2834.8063.48月還款（元）317834504645從分析中能夠看出，利率也許只是上漲1%或者5%，然而貸款總利息可能要增長(zhǎng)100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長(zhǎng)約50%。因此對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)將產(chǎn)生明顯的制約作用，因此，這也正是政策所希望達(dá)到的目的。加息關(guān)于自住型購(gòu)房來(lái)講阻礙有限。這是因?yàn)楸M管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，然而升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期，居民收入會(huì)保持增長(zhǎng)或者這種預(yù)期會(huì)更強(qiáng)；另一方面，與升息相對(duì)應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對(duì)有限。從另一個(gè)角度來(lái)講，隨著居民收入水平的上升，消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)重要體現(xiàn)確實(shí)是改善居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，這種需求是較為強(qiáng)烈的。此外，由于我國(guó)實(shí)行浮動(dòng)利率制，在以后數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。從周期變化來(lái)看，我們能夠大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會(huì)享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡(jiǎn)單以短期利率上升來(lái)評(píng)估整個(gè)貸款期間（如20年）的成本會(huì)增加多少。二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等要緊建材價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來(lái)，我國(guó)鋼材、水泥等要緊建筑材料價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。其中，鋼材價(jià)格從2200元/噸漲到3700-3900元/噸，平均價(jià)格與上年同期相比增長(zhǎng)30-40%；水泥從280元/噸漲到了330-350元/噸，平均價(jià)格上漲10%左右；盡管木材是建筑三大建材中用量最少的，價(jià)格上升幅度相對(duì)較小，但每噸也漲了幾十元。進(jìn)入2004年后，原材料價(jià)格接著攀升，到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。其中，建筑鋼材價(jià)格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過(guò)50%，盡管4、5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，差不多差不多接近3500元/噸的價(jià)格區(qū)間。圖3-1：2003.1-2004.6月建筑原材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價(jià)格上漲的要緊緣故有以下幾點(diǎn)：1、投資增長(zhǎng)過(guò)快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價(jià)格上漲的最重要緣故。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求看，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了市場(chǎng)對(duì)基礎(chǔ)原材料如鋼鐵、水泥、玻璃、有色金屬等建材的需求。同時(shí)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)對(duì)建材的需求拉動(dòng)作用也十分顯著，中央和各級(jí)政府增強(qiáng)了各地基建如農(nóng)村水利、能源、交通運(yùn)輸?shù)韧顿Y和全國(guó)重點(diǎn)建設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)一步促進(jìn)了對(duì)建材的需求增長(zhǎng)。2、原材料成本的上漲。國(guó)家有關(guān)部門信息顯示，今年年初我國(guó)生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機(jī)物料的購(gòu)進(jìn)價(jià)格全面上揚(yáng)。如熟料上漲90元/噸，煤炭上漲60元/噸，礦渣上漲42元/噸。另外，銅、鋁、鐵等金屬價(jià)格也已大漲，這些原材料價(jià)格上揚(yáng)，勢(shì)必使相關(guān)的建材產(chǎn)品價(jià)格上漲。3、企業(yè)對(duì)鋼材價(jià)格上漲的心理作用阻礙。國(guó)家于4月底公布的關(guān)于操縱鋼鐵、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)過(guò)熱投資的政策，短期內(nèi)抑制了這些行業(yè)的供給量增加，而對(duì)這些行業(yè)產(chǎn)品的需求仍在快速增長(zhǎng)，使企業(yè)界普遍預(yù)期今年的建材價(jià)格仍將大幅度上升，這就強(qiáng)化了生產(chǎn)企業(yè)上調(diào)出廠價(jià)格、銷售企業(yè)提高銷售價(jià)格、需求企業(yè)增加購(gòu)進(jìn)的心理，進(jìn)一步加劇了建材價(jià)格的上升。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用顯著。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其比例達(dá)到1：1.17。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，開(kāi)工面積較大促進(jìn)了建材市場(chǎng)的需求。5、國(guó)際市場(chǎng)鋼材價(jià)格上漲的推動(dòng)作用。目前國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)外鋼材價(jià)格指數(shù)差距較大。去年12月末，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)為105.86點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)為106.8點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)僅比國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)高出0.94點(diǎn)。而到今年6月份，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)為110.59點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)已上漲到143.7點(diǎn)，國(guó)際鋼材價(jià)格指數(shù)比國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格指數(shù)高出了30.11點(diǎn)，這就為國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。為了扭轉(zhuǎn)這種價(jià)格持續(xù)上漲的形勢(shì)，3月份以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)了諸如緊縮銀根、加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款預(yù)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場(chǎng)需求量受到一定程度的遏制。建筑用鋼量差不多大體回落到去年12月初的水平，但價(jià)格仍比去年同期高30%左右。盡管在國(guó)家宏觀調(diào)控力度的阻礙下，以鋼材為主的建材市場(chǎng)于4、5月份出現(xiàn)了價(jià)格回落態(tài)勢(shì)，可能7、8月份建材市場(chǎng)整體上仍將呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看建材產(chǎn)品價(jià)格將穩(wěn)中略升，這種推斷要緊是基于兩方面考慮：一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)新的增長(zhǎng)周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，人均占有水平還較低，增長(zhǎng)潛力雄厚，這將使得我國(guó)的鋼材消費(fèi)保持旺盛局面；二是北京奧運(yùn)、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會(huì)對(duì)建材產(chǎn)品，特不是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)作用，因此，有理由對(duì)今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求接著看好，價(jià)格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢(shì)。（二）建材價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加，利潤(rùn)空間縮小建材價(jià)格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了較大的阻礙：首先，建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓。受建材漲價(jià)因素的阻礙，各地區(qū)不同類型房屋的建安成本普遍呈上升趨勢(shì)。一般情況下，在每平方米建安成本中，鋼材成本在鋼材價(jià)格上漲前約為109.7元，價(jià)格上漲后提高為145.5元，上升35.8元，其成本漲幅達(dá)32.6%；水泥成本在水泥價(jià)格上漲前為42.3元，價(jià)格上漲后約為61.2元，上升18.9元，水泥成本漲幅達(dá)44.7%；對(duì)建安成本總體阻礙在每平方米40-300元之間不等。其中對(duì)中小都市，阻礙單方造價(jià)在每平方米40-100元之間，對(duì)大都市阻礙每平方米100-200元之間。關(guān)于多層混合結(jié)構(gòu)，用鋼相對(duì)較少，對(duì)建安成本阻礙也較小。而關(guān)于用鋼量較大的項(xiàng)目，對(duì)其成本的阻礙也相對(duì)較大。另外，由于部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格是政府限價(jià)，利潤(rùn)固定為3%。因此，在建材價(jià)格上漲后，房?jī)r(jià)也難以做出調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加專門大，阻礙了企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，如此將有可能減少經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量，甚者會(huì)阻礙到工期和工程質(zhì)量。如北京市回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為每平方米2660元，是5年前政府定的價(jià)格，現(xiàn)在由于鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房已無(wú)利可圖，甚至虧損。同時(shí)，由于建筑材料價(jià)格上漲，廉租房的建設(shè)成本也將超出投資預(yù)算，增加的投資缺乏資金來(lái)源渠道，這將使廉租住房建設(shè)陷入困境。（三）建材漲價(jià)使房?jī)r(jià)面臨上升壓力，但對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的阻礙程度不大成本上漲，并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)隨之上揚(yáng)，之因此做出這種推斷，要緊是基于以下幾方面緣故：第一，通常而言，房?jī)r(jià)要緊是由土地價(jià)格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和治理費(fèi)，而建材要緊包括水泥、鋼材和磚頭等。假如按2002年統(tǒng)計(jì)的平均造價(jià)換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。假如在整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)，建材總體價(jià)格上漲20%，建安成本將隨之上漲240元。在4000元、8000元、12000元房?jī)r(jià)段中分不占到6%、4%和2%。顯然，這對(duì)高價(jià)房房?jī)r(jià)可不能有大的阻礙，相反，對(duì)中低價(jià)房的房?jī)r(jià)穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。然而隨著下半年氣候變冷，建筑項(xiàng)目施工將逐漸降溫，建材價(jià)格也將逐步回調(diào)，本輪建材上漲對(duì)在建樓盤的阻礙也將隨之弱化。第二，除房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素外，阻礙房?jī)r(jià)的因素還有專門多。在阻礙房?jī)r(jià)的多個(gè)變量中，土地價(jià)格所占比例最大，對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙也至關(guān)重要。2003年，國(guó)家開(kāi)始部署治理整頓土地市場(chǎng)秩序，并制定多項(xiàng)相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格操縱高檔商品住房用地、停止申請(qǐng)報(bào)批不墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化和公平交易。國(guó)家下決心整頓土地市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須實(shí)行“招拍掛”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，地價(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從而房?jī)r(jià)也將受到阻礙，這其中工程造價(jià)費(fèi)的增長(zhǎng)只是輔助作用。第三，建材價(jià)格上漲可不能立即阻礙房?jī)r(jià)。因?yàn)樵谑┕挝?，建材的供?yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開(kāi)發(fā)商提供，即“甲供”。關(guān)于在開(kāi)工前甲乙雙方差不多將材料價(jià)格以合同形式確定下來(lái)，并將價(jià)格波動(dòng)的阻礙考慮在內(nèi)了，開(kāi)工后建材價(jià)格上漲關(guān)于這些項(xiàng)目的工程總造價(jià)可不能造成太大的阻礙。如圖3-2所示，建筑原材料價(jià)格2002和2003年開(kāi)始有了大幅提升，漲幅最高時(shí)達(dá)到34.29%，而2002年和2003年間的房?jī)r(jià)卻在小幅下調(diào)，這講明鋼材水泥等建筑成本上漲對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的阻礙力并不是專門強(qiáng)，兩者的關(guān)聯(lián)阻礙程度并不具有正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性較長(zhǎng)，短則一二年長(zhǎng)至十年八年，因此目前建材價(jià)格的上漲可不能對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)造成阻礙，因?yàn)榻ú臐q價(jià)新增的成本可不能增加目前已建好樓盤的預(yù)算，而受建材成本阻礙的樓盤短期內(nèi)還可不能推出。圖3-2：2002年以來(lái)原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格與商品房售價(jià)指數(shù)（單位：%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局因此，盡管房?jī)r(jià)在2004年以來(lái)仍然保持上升態(tài)勢(shì)，但受建材價(jià)格上漲的阻礙在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)（其要緊緣故已在上面的分析中進(jìn)行了闡述），而且隨著時(shí)刻的推移，建材的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，開(kāi)發(fā)商為了盡快資金回籠就只能犧牲部分利潤(rùn)，用降低價(jià)格來(lái)提升其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，盡管從長(zhǎng)期來(lái)看建材價(jià)格上漲使企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)也會(huì)受到不同程度的阻礙。但它不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的要緊因素，要緊依舊受市場(chǎng)需求、土地價(jià)格和其他因素的阻礙。三、開(kāi)征物業(yè)稅有利于平抑房?jī)r(jià)，降低購(gòu)房門檻2003年10月，開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容被寫進(jìn)中共十六屆三中全會(huì)公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶和稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人，也都分不在公開(kāi)場(chǎng)合闡明了下一步稅制改革的差不多思路，其中就包括開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容。盡管物業(yè)稅的開(kāi)征細(xì)則尚在討論之中，但其差不多框架差不多確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有時(shí)期統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。換句話講也確實(shí)是，把現(xiàn)在買房之前差不多交的稅，放到買房之后，按年繳交。由于物業(yè)稅涉及所有生產(chǎn)活動(dòng)的全然——土地，也涉及房地產(chǎn)的基礎(chǔ)——一級(jí)市場(chǎng)，因此，物業(yè)稅改革將對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生重大阻礙。（一）背景分析分析認(rèn)為，此次國(guó)家擬開(kāi)征物業(yè)稅要緊是出于以下幾方面考慮：其一，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，而最終這一風(fēng)險(xiǎn)又加劇了金融部門尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。其二，土地資源的使用未留有進(jìn)展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地點(diǎn)政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財(cái)政開(kāi)支和都市建設(shè)，為獵取資金，超量開(kāi)發(fā)和出讓土地，個(gè)不都市甚至無(wú)地可賣，這種短期行為不利于都市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展。其三，近些年來(lái)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，甚至出現(xiàn)了泡沫苗頭，開(kāi)發(fā)商手中的空置商品房過(guò)多，積壓大量信貸資金，嚴(yán)峻白費(fèi)了社會(huì)資源，這些問(wèn)題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題。目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、重復(fù)征稅、課稅范圍狹窄、稅基覆蓋不全等問(wèn)題產(chǎn)生了三大消極作用。一是土地閑置、白費(fèi)嚴(yán)峻。保有時(shí)期稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓舞了投機(jī)。二是進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)峻，更為嚴(yán)峻的是直接阻礙和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。三是在保有時(shí)期發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。以上列出的目前經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中存在的一系列問(wèn)題，與現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅制有一定的關(guān)系，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將有助于這些問(wèn)題得到不同程度的解決。（二）按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅較為合理物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)消費(fèi)者來(lái)講未必能真正獲得低價(jià)商品房，這一切除了與消費(fèi)者的心態(tài)和理性預(yù)期有關(guān)外，關(guān)鍵還要看物業(yè)稅開(kāi)征的范圍，稅基及稅率的大小如何。應(yīng)該講不管物業(yè)稅開(kāi)征與否，市場(chǎng)的需求才是最終決定房屋價(jià)格的因素。假設(shè)以12%的一次性財(cái)政收益全部轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅，讓購(gòu)房者分70年拆繳，以100萬(wàn)元的房子為例，需要繳納的物業(yè)稅為12萬(wàn)元，考慮到貨幣的時(shí)刻價(jià)值，每年需繳納物業(yè)稅最高約為7324元（按商業(yè)貸款年利率6%計(jì)算），約為房?jī)r(jià)的0.73%。因此，這只是一種估算，實(shí)際征收時(shí)可能采取多種方式，譬如先繳納一兩年或幾年，以后每隔一年或者兩年再對(duì)物業(yè)進(jìn)行重新評(píng)估并按新的價(jià)值為基數(shù)征收物業(yè)稅。另外物業(yè)價(jià)值的變化、銀行利率的變化以及通貨膨脹等等因素都會(huì)阻礙物業(yè)稅稅率的確定。香港從1845年開(kāi)征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對(duì)物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價(jià)值成比例的稅收。其征收方式是按照樓宇全年的市場(chǎng)租值估定的，每年重估一次。業(yè)主必須按估定的租值納稅，2003-2004財(cái)政年度的征收率為5%。假定香港投資回報(bào)率為5%，那么每年繳納“差餉”的比率約為房?jī)r(jià)的0.25%。另外，國(guó)外普遍都對(duì)物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項(xiàng)，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的稅項(xiàng)相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅差不多上比較合理的。表3-2：不同國(guó)家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國(guó)家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大3年內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)平均值的0.5%美國(guó)各州按照該年度不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的1%-2%征收縣或市按照0.25%-0.5%征收法國(guó)按每年1月1日凈財(cái)寶值實(shí)行0.5%-1.5%的超額累進(jìn)稅率日本稅率為1.4%-2.1%（被評(píng)估土地價(jià)值低于15萬(wàn)日元，建筑物價(jià)值低于8萬(wàn)日元免征）芬蘭一般稅率0.2%-0.8%，長(zhǎng)期居住用不動(dòng)產(chǎn)稅率為0.1%-0.4%印尼不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.1%（三）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)的阻礙一旦開(kāi)征物業(yè)稅，從政府的角度來(lái)看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地點(diǎn)固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來(lái)源，關(guān)于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢(shì)。其二，開(kāi)征物業(yè)稅能夠增加炒房者和投機(jī)客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓舞合理的消費(fèi)性購(gòu)房，抑制投機(jī)性購(gòu)房的作用。1、開(kāi)征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)時(shí)期，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者能夠向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權(quán)，而其中的大部分稅費(fèi)在取得土地時(shí)幾乎是一次性支付。因此在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建安成本和營(yíng)銷成本占40%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房?jī)r(jià)過(guò)高。而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將有望改變?cè)械捏w制，把以往在房?jī)r(jià)中一次性交納的稅費(fèi)改成逐年收取。相應(yīng)地，改革后房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本將會(huì)大幅度降低，假設(shè)現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米計(jì)算，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開(kāi)發(fā)成本的比例降到國(guó)外的一般水平，將使房屋開(kāi)發(fā)成本趕忙降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。2、開(kāi)征物業(yè)稅后房?jī)r(jià)將大幅下調(diào)30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后公布實(shí)施會(huì)有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，在這一政策過(guò)渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開(kāi)征前的商品房。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房?jī)r(jià)在物業(yè)稅預(yù)期前提下會(huì)有近升遠(yuǎn)降的可能。由于房屋價(jià)值越高物業(yè)稅也越高，可能會(huì)有許多消費(fèi)者趁物業(yè)稅實(shí)行之前購(gòu)進(jìn)大戶型或者豪宅，需求的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。這與購(gòu)房者對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期有關(guān)。按照現(xiàn)行稅法，目前的房?jī)r(jià)中差不多包含了土地出讓金和增值稅，假如要在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步征稅，有重復(fù)征稅之嫌，對(duì)舊房業(yè)主來(lái)講也是相當(dāng)不公平的，由此造成的社會(huì)阻礙太大，因此，即便是要對(duì)該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會(huì)遠(yuǎn)低于新稅制下開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)所應(yīng)納稅的稅率；而遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)的降低則是對(duì)房?jī)r(jià)虛高的釋放過(guò)程，由于對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期和物業(yè)稅開(kāi)征后使用費(fèi)用提高的預(yù)期導(dǎo)致部分有購(gòu)買實(shí)力的買家追捧豪宅，當(dāng)其價(jià)格偏離價(jià)值太遠(yuǎn)時(shí)，價(jià)格終究會(huì)有一個(gè)向價(jià)值回歸的過(guò)程。毋庸置疑的是，開(kāi)征物業(yè)稅有利于房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門檻也將大大降低。因?yàn)橐坏╅_(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分不交納，下降了（70-1）/70=98.57%，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%?？紤]到進(jìn)展商在經(jīng)營(yíng)中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價(jià)幅度。也確實(shí)是講，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)4200元/平方米即可盈利銷售。但就實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)的下降幅度可能可不能如此明顯，其要緊緣故是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。就目前情況來(lái)看，我國(guó)住房需求十分旺盛，進(jìn)展商讓利空間可不能太大，而變相通過(guò)增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但與增加的投入相比，開(kāi)發(fā)商的整體成本仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開(kāi)征物業(yè)稅往常的開(kāi)銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費(fèi)者可能并可不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本的降低而買到低價(jià)的商品房。3、開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)阻礙不大分析認(rèn)為，征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)阻礙不大。要緊體現(xiàn)在以下三方面：首先，物業(yè)稅的開(kāi)征范圍要緊適用于新商品房，關(guān)于差不多投入使用、通過(guò)一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對(duì)此類舊有物業(yè)將實(shí)施過(guò)渡措施，但目前還沒(méi)有明確的講法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場(chǎng)現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)差不多在新商品房買賣中交納完成，無(wú)需再繳。因此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的方法關(guān)于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)并不適用，在短期內(nèi)難以對(duì)其造成阻礙。其次，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，稅收逐漸上漲是否成立還存在專門大疑問(wèn)。第三，假如物業(yè)稅征收涉及到二級(jí)市場(chǎng)，將對(duì)炒樓行為起到一定的抑制作用。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對(duì)越來(lái)越重的稅負(fù)難免顧慮重重。因此關(guān)于增值的樓盤來(lái)講，專門有可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價(jià)出手套現(xiàn)。Ⅳ下半年趨勢(shì)預(yù)測(cè)上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低、開(kāi)發(fā)貸款增速放緩，資金來(lái)源