市場環(huán)境研究及項(xiàng)目競爭力分析

144/144摸摸營銷策劃報(bào)告目錄市場調(diào)研與項(xiàng)目競爭力分析項(xiàng)目市場定位及概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目物業(yè)治理策略建議項(xiàng)目經(jīng)營治理策略建議

一、市場環(huán)境研究及項(xiàng)目競爭力分析目錄都市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究整體商業(yè)環(huán)境研究針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析典型商業(yè)場所調(diào)研分析在建、在售商鋪?zhàn)》空{(diào)研分析基地概況項(xiàng)目SWOT分析

一都市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析研究（一）都市概況淮安市是一代偉人周恩來的家鄉(xiāng)，地處江蘇腹地，位于江淮平原北部下游，轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣；面積約10072平方公里，人口505萬。市區(qū)面積337平方公里，人口48萬?；窗彩俏覈鴼v史文化名城，古稱楚州，歷史上是漕運(yùn)鹽運(yùn)重鎮(zhèn)，我國南北交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、軍事要塞，素有“南船北馬，九省通衢”的美稱，曾與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河沿線的“四大都市”?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大伙兒枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。淮安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，在整個(gè)江蘇省相對(duì)排后，屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)?；窗矚v史上曾為我國重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動(dòng)力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，淮安就因水運(yùn)交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國近代都市建設(shè)史上典型的衰落都市。改革開放以來，淮安市外圍對(duì)外交通條件逐步改善?，F(xiàn)在淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，同三（京滬）高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長興的鐵路均已在此相會(huì)，京杭運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入海水道等縱橫交錯(cuò)，形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架、水路并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，又新成為了江蘇南北交通交匯中心。目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。由此看出:淮安市的交通地位經(jīng)歷了成為區(qū)域中心,到衰落，現(xiàn)在又將新的興起；因此其商業(yè)的匯聚擴(kuò)散作用也必將經(jīng)歷成為中心，到衰落，到新的中心興起的歷程，能夠預(yù)言隨著淮安新的區(qū)域交通中心地位逐步確定，其在長江經(jīng)濟(jì)帶與隴海經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北作用的逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，得到進(jìn)一步的進(jìn)展。（二）都市要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1、2001年全市要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2000年2001年增長幅%完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）29132913.05第一產(chǎn)業(yè)增加值88946.8第二產(chǎn)業(yè)增加值11613516.38第三產(chǎn)業(yè)增加值8710015.00其中商業(yè)貿(mào)易：2000年通過加大市場開拓力度，進(jìn)展新型流通方式、增加信貸消費(fèi)等措施，促進(jìn)消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨活。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額103.01億元,比去年增長12.2%.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額71.48億元,增長16.7%;餐飲業(yè)8.53億元,增長20.6%;其他行業(yè)23.0%億元,下降2.0%.居民生活全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消費(fèi)支出:4352元,比上年增加11.0%;在崗職工平均工資:7978元,比去年增長12.8%;農(nóng)民人均純收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消費(fèi)支出2104元,比上年增長3.7%;2、2001年7月份各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額10，2639萬元，累計(jì)完成68，2847萬元，增長15.7%，其中：差不多建設(shè)投資：2，4521萬元，累計(jì)13，8553萬元，增長-12.7%；更新改造投資：1，5162萬元，累計(jì)10，5360萬元，增長31.6%；房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長31.3%；工業(yè)增加值：5，1352萬元，累計(jì)38，8156萬元，增長15.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：8，5409萬元，累計(jì)62，4470萬元，累計(jì)增長10.6%；其中個(gè)體：2，9103萬元，累計(jì)19，7142萬元；總計(jì)中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)：6，1556萬元，累計(jì)44，7369萬元，增長13.5%；房地產(chǎn)投資：5570萬元，累計(jì)4，5698萬元，增長31.3%；房屋建設(shè)施工面積：6.82萬平方米，累計(jì)109.13萬平方米，累計(jì)增長30.6%；其中住宅：6.31萬平方米，累計(jì)89.42萬平方米，累計(jì)增長27.0%；商品房銷售面積：3.29萬平方米，累計(jì)21.95萬平方米，增長58.6%；其中住宅：3.25萬平方米，累計(jì)20.23萬平方米，增長58.4%；商品房銷售額：2668萬元，累計(jì)23416萬元，增長67.4%；其中住宅2630萬元，累計(jì)19952萬元，增長58.2%；經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)進(jìn)展是批發(fā)零售商業(yè)進(jìn)展的基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步提高是批發(fā)零售商業(yè)進(jìn)展的動(dòng)力，由上面的數(shù)據(jù)和資料我們能夠看出：淮安市目前的商業(yè)市場不僅在總量上還會(huì)有較大的進(jìn)展，而且還會(huì)隨著人民生活的提高，物質(zhì)與文化生活要求的提高，在市場商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來更大的機(jī)遇。 （三）都市規(guī)劃與目標(biāo)依照“三淮一體”的規(guī)劃目標(biāo)：到2020年，“三淮”城鎮(zhèn)人口將達(dá)到115萬，建成區(qū)面積120平方公里?！叭础睂⒔ㄔO(shè)成為“江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)都市、淮河下游的商貿(mào)中心”。1、三淮主中心區(qū)實(shí)施“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場--健康東路淮海北路（淮海廣場）河北東路和平路組成及其周圍4平方公里的金三角中心區(qū)，成為“三淮”新的具有現(xiàn)代氣息的行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。本案摸摸在位置上靠近以淮海路為主線，淮海廣場為中心的核心商業(yè)圈，位于要緊商業(yè)街之一的東大街上,因此本案從商品零售角度來講都具有相當(dāng)?shù)南忍斓囟挝恢脙?yōu)勢(shì)。2、六大功能分區(qū)淮安分區(qū)：總面積30平方公里，是以淮安市區(qū)為依托的歷史文化名城、旅游度假區(qū)，要緊進(jìn)展旅游業(yè)以及配套的餐飲、旅館、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)。城南分區(qū)：總面積271.8平方公里,規(guī)劃建成區(qū)15平方公里,是淮陰外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，要緊進(jìn)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).青浦分區(qū):總面積15平方公里,是老城游購區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。本案在本區(qū)域內(nèi)。城東分區(qū)：總面積15平方公里，是淮陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)。清河分區(qū)：總面積20平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。王營分區(qū)：總面積20平方公里，是以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)中心。清浦老城區(qū)改造規(guī)劃，2002年，將在慈云寺、文廟附近興辦廟市合一的文廟文化市場，培育美食、娛樂、文化經(jīng)營特色，使之成為名副事實(shí)上的淮安“夫子廟”，同時(shí)迅速完成東大街的街景規(guī)劃，按照蘇州觀前街、南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)，把東大街建設(shè)成為集購物、休閑為一體的商業(yè)步行街頭，與建好的文廟文化市場連成一片。從都市的以后規(guī)劃我們能夠看出本案摸摸的地位與位置優(yōu)勢(shì)在今后都市的功能布局中會(huì)得到一定的鞏固與進(jìn)展，然而我們必須看到這種鞏固與進(jìn)展的相對(duì)性。二、淮安市區(qū)商業(yè)市場整體情況研究（一）總體概況位置上、交通上以及對(duì)蘇北輻射面的優(yōu)勢(shì)與進(jìn)展，有力地促進(jìn)了商貿(mào)流通的日趨活躍。目前全市擁有.全市共有商品交易市場418個(gè),其中各類規(guī)模商品市場200多個(gè)，年成交額近110億元，其中成交額超億元的市場20多個(gè)。（二）市場格局目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(要緊指淮陰區(qū)、清河區(qū)、清浦區(qū)）的市場由北向南能夠劃分為如下幾個(gè)部分：淮陰區(qū)部分：淮海北路北京路以北，以蘇北市場為中心，包括小營廣場、汽車北站等；淮海北路部分：廢黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：要緊以商場、商廈為主，包括新亞商城、清江商場、新亞家電城、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；郊區(qū)開發(fā)區(qū)部分：包括建材裝飾城、南方批發(fā)市場等；總的來講：整個(gè)淮安市市場分布布局上相對(duì)比較集中，差不多上是以主街道淮海南北路為軸進(jìn)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步進(jìn)展。在經(jīng)營商品品種與經(jīng)營者的來源上均由較強(qiáng)的外來色彩，近幾年以來由于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)觀念的進(jìn)一步進(jìn)展，本地從業(yè)人員有一定的進(jìn)展和提高。

（二）商業(yè)金融業(yè)規(guī)劃與目標(biāo)依照19952010年淮陰都市總體規(guī)劃，在城區(qū)內(nèi)形成一個(gè)主中心、八個(gè)片區(qū)級(jí)及若干居住區(qū)級(jí)中心和八條商業(yè)街道組成商業(yè)服務(wù)體系。以淮海南北路為主軸分布，主中心為淮海廣場至淮萃廣場地段，八個(gè)片區(qū)級(jí)中心為：水渡口廣場、火車站廣場地區(qū)、城南路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、解放路與淮海南路交叉口臨近街區(qū)、東西大街地區(qū)、西園廣場、北京西路與淮海北路交叉口臨近街區(qū)、小營廣場。八條商業(yè)街道為廈門路、淮海東路、健康東路、北京東路、鹽河北路、淮海南北路、人民南路、東西大街。本案為區(qū)級(jí)中心區(qū)，會(huì)具有穩(wěn)定而突出的商業(yè)地位。三、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析1、商圈劃分·核心商業(yè)圈以淮海路為主線，匯通市場、淮海廣場為中心。本案處在核心商圈邊緣。·次級(jí)商業(yè)圈圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成·外圍商業(yè)圈蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成要緊商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場-解放路）、昌盛路、東、西大街、健康路、淮海東、西路2、商業(yè)形態(tài)分析要緊商業(yè)形態(tài)代表示例要緊分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心新亞商城清江商場淮海廣場市民購物休閑、流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，硬件設(shè)施佳，購物環(huán)境好專營店報(bào)喜鳥DOBON，婚紗影樓大光明眼鏡淮海北路裝修好，面積大，服務(wù)意識(shí)好，能跟上時(shí)代潮流超市時(shí)代超市蘇果超市，華聯(lián)超市一剪梅超市淮海路人民路清河路數(shù)量不夠多，缺少24H便利店，進(jìn)展較規(guī)范，貨品略不足市場類匯通市場五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場要緊沿淮海南北路分布較集中市場種類齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營水平，市場環(huán)境、治理水平落后特色專營商業(yè)街女裝街、美食街昌盛路豐登路、人民南路環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小縱述·淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營治理水平，缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，治理水平有待提高。作為一種都市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。3、要緊商區(qū)及專業(yè)市場分布在淮安市最要緊商業(yè)街淮海路從北而南分布了20多家專業(yè)市場，自北而南排列：蘇北市場-淮陰汽配城-南方電腦城-淮海市場-匯通市場、淮萃市場-紡織、五金、食品市場-清中電子城-東方電腦城-淮海地下商城-電信商城、金三角電訊城-淮陰裝飾材料市場-五星家具城、龍風(fēng)家具城、淮陰家具城-城中城商業(yè)街-淮陰電子市場-東、西大街步行商業(yè)區(qū)-清江市場和東郊南方批發(fā)市場。淮海北路：最繁華商業(yè)街，要緊分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布10多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心。東、西大街：要緊經(jīng)營服裝鞋類及少數(shù)小百貨昌盛路：女裝一條街（200米）;豐登路：精品服裝街健康西路：電腦、辦公用品較集中（200米）總結(jié)：淮安市場格局差不多成形，要緊商區(qū)和市場各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生阻礙力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。4．商鋪權(quán)屬形態(tài)分析本市商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營和出租給他人兩種形式。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。5、商家來源分析依照實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來看，淮安市的商家來源較散，大體可歸納以下幾個(gè)要緊群體：a.淮安市商家來源細(xì)分：淮安市區(qū)、郊區(qū)市民，企事業(yè)單位b.淮安市周邊縣市商家群體細(xì)分：要緊為鹽城、南通、南京、揚(yáng)州、常州、泰州、連云港等特點(diǎn)：距淮安愈近者，經(jīng)營規(guī)模較少，多在專業(yè)市場經(jīng)營，而南京等寧滬沿線商家通常喜愛入住核心商業(yè)圈且經(jīng)營規(guī)模大c.外省市商家群體細(xì)分：要緊是浙江溫州、義烏、臺(tái)州、海寧一帶的私營業(yè)主，對(duì)淮安市的市場形成和進(jìn)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。關(guān)于批零銷售的各類市場情有獨(dú)鐘，另外對(duì)專業(yè)商業(yè)街較感興趣，多數(shù)人一要求中小面積。6、淮安市消費(fèi)者分析我們將消費(fèi)者按區(qū)域劃分為市區(qū)消費(fèi)者和郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者及周邊地區(qū)消費(fèi)者，從調(diào)查資料來看：（1）市區(qū)消費(fèi)者的要緊消費(fèi)行為·日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來越成為主流時(shí)尚·大件耐用消費(fèi)品首選新亞商城、清江商場·服飾消費(fèi)要緊在購物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營店·購買小百貨及各類材料和衛(wèi)潔商品時(shí)會(huì)去匯通市場和各類專業(yè)市場·消費(fèi)對(duì)象以中低檔為主，國內(nèi)品牌普遍同意，國際品牌消費(fèi)量不大，多為冒牌品（2）郊區(qū)、郊縣消費(fèi)者·這類消費(fèi)者購物針對(duì)性較強(qiáng)，購買昂貴商品要緊在大型商場，購買生產(chǎn)資料在各類專業(yè)市場，購買日常生活品和服飾等，匯通市場有較強(qiáng)的吸引力?！はM(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購高峰·消費(fèi)對(duì)象以低檔為主（3）市郊、縣和周邊地區(qū)批發(fā)商·依照經(jīng)營品種定期到各專業(yè)市場進(jìn)貨·一般消費(fèi)量較大，是匯通市場及其他市場進(jìn)展的要緊支撐力量

7、要緊商家經(jīng)營者分析通過對(duì)各個(gè)市場經(jīng)營戶的調(diào)查與訪問，目前經(jīng)營戶存在如下特征特點(diǎn)：在小商鋪零售商品經(jīng)營中，本地經(jīng)營者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場中，尤其是早期的市場如匯通市場等，外地經(jīng)營者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營戶普遍屬于市場的早期收益者，具有一定的經(jīng)營年數(shù)；關(guān)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營戶，經(jīng)營額較大，某些行業(yè)能夠達(dá)到數(shù)百萬，乃至千萬不等；但由于后來者的不斷加入，利潤率方面已有專門大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)以后持一定的觀望態(tài)度。有進(jìn)一步調(diào)整的需求與愿望。希望再提升。商鋪投資的概念在大部分經(jīng)營戶的心目中已有一定的印象和理解，許多經(jīng)營戶有商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的經(jīng)歷，或者支付給不人，或者自己收??；然而經(jīng)營戶普遍意義上對(duì)投資概念不強(qiáng)，存在著一種投機(jī)觀念，希望在一次性轉(zhuǎn)讓商鋪中換取投資回報(bào)，對(duì)產(chǎn)權(quán)沒有明確的概念。目前在許多市場鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本專門高，為年租金的幾倍，由此能夠看出經(jīng)營戶對(duì)好的商鋪位置的需求；4、對(duì)商廈、市場的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，假如進(jìn)一步提高經(jīng)營環(huán)境和治理水平，為客戶提供更多的方便與中意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做；四、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況1、蘇北市場位置：鹽河與淮海北路交界東北角規(guī)模：經(jīng)營戶460戶左右概況：棚戶與店面建筑相結(jié)合，典型的初級(jí)市場格局，共分7個(gè)區(qū)；經(jīng)營項(xiàng)目：包括小百貨、服裝、副食酒類、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情況：由于目前進(jìn)行市場改造，市場經(jīng)營使用率在60%左右，除經(jīng)營副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在50%。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金/平米場內(nèi)門市房11．8210210臨街店鋪30--401200-1500450-480臨街店面30--40總價(jià)15-19萬4500-5000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黃河路附近規(guī)模：4層永久建筑物，6000平方米租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：位置面積（平米）月租金/平方年租金/平米一樓38元456二樓22元264場外門面房28元336附近農(nóng)科所臨街門面：兩層75+754000元2673、淮海廣場附近商圈：A、家具市場市場名稱規(guī)模月租金/平方年租金/平方備注龍鳳家具城淮安最大45元/38元540元/456元共兩層經(jīng)營好五星家具城8000平方43元/30元516元/360元共兩層經(jīng)營一般淮陰家具城4000平方30元360元一層經(jīng)營差4、淮陰電子市場位置：水門橋南邊規(guī)模面積：經(jīng)營面積15000平方，經(jīng)營戶230戶。98年10月開業(yè)，本市最大的電子市場租售價(jià)格：位置月租金/平方年租金/平米備注一樓30-45元36030平方起租二樓25-35元300注：一次性統(tǒng)交一年租金，可免交一個(gè)月租金。另外需付100元/平方的保證金。5、金三角電訊城：地段位置面積平米月租金年租金/平米淮海西路場內(nèi)1.2米柜臺(tái)500-6001400平方/60戶門市房10150018006、建材裝飾城位置：淮海西路與清河路以東規(guī)模：9000多平方，其中淮汽公司開發(fā)4000的平方，99年8月開業(yè)，100多經(jīng)營戶，年成交額8千多萬。主營：五金、木材、陶瓷、鋁材、水暖等；概況：整個(gè)市場品種齊全，人流量大，本市居民裝修一般都來此購買，零售較多；租金價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)經(jīng)營品種面積平米年租金年租金/平米其他過道門市房廚房材料37．515600416元現(xiàn)代陶瓷6026400440元轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元門市房租金采取拍租方式，租金水平80-40元/平方月，淮汽市場年租金收入200萬元。7、匯通市場群匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。毗鄰淮安市長途汽車總站，在整個(gè)淮安市具有較強(qiáng)的阻礙力和輻射力。交易面積達(dá)6.5萬平方米，年交易額15億元。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。租金水平列表（抽樣）市場名稱地段面積平方租金/年租金/平方轉(zhuǎn)讓金銷售匯通市場沿大治路門市房156萬400010萬80萬匯通市場八區(qū)內(nèi)門市房104萬400060萬布匹市場沿大治路門市房302萬666五金市場中瑞花園17-40臨街8000-9000內(nèi)3500-45008、淮海廣場商圈內(nèi)要緊街道店面租金水平（單位：元）地點(diǎn)經(jīng)營品種面積（平米）年租金年租金/平米其他淮海東路新亞商城北側(cè)百盛服飾5061200淮安人淮海北路，近淮海廣場襪子2541600淮安人淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾6091500淮安人淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店70101439淮海北路，近水門橋太平鳥西服12011917揚(yáng)州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北路SHARP專營店703．65109、東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，要緊經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等，本案所在地段因項(xiàng)目在建，要緊為經(jīng)營服裝的臨時(shí)攤位，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)如下：地點(diǎn)經(jīng)營品種面積/平米年租金萬年租金/平米其他樂園小區(qū)11#樓西20米服裝252．8萬1120轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元樂園小區(qū)11#樓西30米服裝253萬909年毛利約8萬樂園小區(qū)1、2、3、4#樓共有商鋪129家，關(guān)門或未營業(yè)26家東大街國貿(mào)家私城一樓臨街家具18012667溫州人東大街化妝品202．4萬1200申浩百貨服裝109600960承包租賃慶華二期商鋪服裝281．8萬642慶華二期一商鋪售價(jià)9300元/平方，房價(jià)980—1350元/平方米東大街鞋202．61300溫州人東西大街點(diǎn)評(píng)從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費(fèi)者層次看：工薪階層，一般市民；從經(jīng)營品種看：最多的確實(shí)是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；從租金水平看：每平方米年租金差不多上在600—1300元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從那個(gè)角度講，商鋪的升值潛力可能會(huì)因供量的增加而沖談，價(jià)格提升差不多陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。（四）結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們差不多看出：1、目前淮安市區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格能夠分為以下三個(gè)范圍檔次：每平方每年1000元左右及以上，要緊是主商業(yè)街道的沿街店面每平方每年500元左右者，要緊是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對(duì)還能夠的沿街店面；每平方每年300元左右者，要緊是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；假如以此作為目前淮陰投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?0年作為能夠同意的投資回收期，不考慮資金的時(shí)刻價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前淮安商鋪售價(jià)能夠分為如下幾個(gè)檔次：1000015000元/平方米；5000元6000元左右/平方3000元左右/平方2、在租金上，沿街店面與非沿街店面，要緊商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差不。特不講明：從上面的價(jià)格上我們能夠看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來講商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差不大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差不要緊體現(xiàn)在店面的層次上。3、經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使經(jīng)營額和利潤率大不相同，在專門大程度上決定了對(duì)位置需求的不同，以及對(duì)租金的承受水平也不一樣。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。4、目前從淮安市開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場差不多上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán)的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒做行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩，而不是直接的投資概念與行為；而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪差不多以出售為主，較高。5、目前淮安市的專業(yè)批發(fā)市場差不多上處于一種簡單的商品匯聚攏中狀態(tài)，關(guān)于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。市場建筑與配套也較簡單，不乏臨時(shí)性的建筑和棚戶型市場，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場或商城缺乏。五、目前在售、在建商鋪情況（一）整體概況依照淮安市房地產(chǎn)交易中心提供的有關(guān)資料：2000年，總交易次數(shù)為3749起，總量為32.66萬平方米.總金額為3,0820萬元,其中商品房1844起,總量為19.92萬平方米,總金額為2,3200萬元.今年比去年有較大幅度的提高,上半年已完成交易次數(shù)2700多起,交易量約為32萬平方米,金額2.6個(gè)億.從市場與商鋪來看，目前在建在售的市場與商鋪總體數(shù)量較多，要緊是一些原有街區(qū)的改造以及住宅小區(qū)的沿街店面；銷售情況相對(duì)還能夠，但后期普遍有一定難度；從價(jià)格上看臨街店鋪差不多上以6000-7000元/平方米為價(jià)格集中區(qū)，位置是決定因素，同時(shí)一層、二層的差距也相當(dāng)?shù)拇?，二樓以上差不多上只是比相?yīng)的住宅高出一些而已；從面積上看以40平方左右為集中區(qū)，面寬在35米之間。主力總價(jià)在2535萬左右；銷售價(jià)格彈性專門大，某些個(gè)案甚至?xí)?yōu)惠10%，甚至更多，這表明他們關(guān)于商鋪的價(jià)格普遍缺乏正確的認(rèn)識(shí)與理解，價(jià)格制訂準(zhǔn)確性不夠。從銷售的形式看，目前淮安市的市場與商鋪銷售比較簡單，差不多上沒有什么投資分析，也沒有什么主題性，關(guān)于市場與商鋪的以后沒有清晰明確的概念和界定；（二）典型個(gè)案情況匯通商城位置匯通市場原一區(qū)臨大治東路規(guī)?？偨ㄖ娣e44620平方，其中商業(yè)面積23000平方。規(guī)劃地下為大型車庫及部分經(jīng)營，地上1層、2層為商場，3-6樓為住宅及辦公樓。是綜合性批發(fā)零售市場。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動(dòng)扶梯、貨梯、通訊、保安、保潔齊全。售價(jià)單位商鋪在14平方左右主力總價(jià)在8-12萬位置臨街商鋪室內(nèi)商鋪臨大治路一層1.1-1.2萬8500二層5800地下4800銷售情況12月28日開工，目前同意內(nèi)部預(yù)定。住宅和辦公樓多為回遷安置。2、承德商城位置：東臨承德南路，南接?xùn)|大街，北臨里運(yùn)河規(guī)模：建筑面積29000平方，300多戶住宅。規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪，2-6層住宅；承德路商城主樓5層。售價(jià)：一樓承德路店面8000元/平方，年租金660元/平方；河南路門面4000-6000元/平方；二樓售價(jià)為3000元/平方米，年租金為420元/平方米；沿街商鋪單位面積40平方米左右。臨東大街8間門面10000元/平方，單位面積50平方；住宅均價(jià)1200元/平方，898-1488元/平方戶型面積：三室二廳一衛(wèi)/二衛(wèi)90-130平方二室一廳一衛(wèi)44-80平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：全部竣工，部分交付。住宅銷售80%以上，底樓商鋪銷售70%。付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%3、東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個(gè)營業(yè)單位。規(guī)劃：五金、舊貨、農(nóng)貿(mào)市場。1-2層為經(jīng)營，3-7層為住宅和辦公。租售水平：門面面積在50平方左右承德路門面房6800元/平方，場內(nèi)門面3000元/平方門面按150-300元/平方交納押金，按10-30元/平方交納月租金。住宅一室一廳49平方，三室一廳80.7/119平方售價(jià)1080-1480元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：目前市場正在招商中，部分差不多營業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街90%左右4、荷花池花園小區(qū)位置：南臨西大街，東臨人民路，北接河南西路；規(guī)模：建筑面積8萬平方米，住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分南北組團(tuán)，南邊組團(tuán)為西大街集中商業(yè)區(qū)，二樓為商鋪和辦公樓，3-7層為住宅。北邊組團(tuán)一樓沿街為商鋪。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格：（一次性付款、分期付款、銀行按揭50%，10年）位置單價(jià)備注臨西大街8000-10000商鋪面積多為50-70平方左右。臨人民路6000-8000臨河南路4500-5000內(nèi)街門市房3500-5000二層商用辦公房2000-2500住宅售價(jià)：北邊組團(tuán)1058-1628元/平方有暖氣供應(yīng)；南邊組團(tuán)920-1495元/平方；工程現(xiàn)狀：南邊全部結(jié)頂，02年4月交付；北邊部分結(jié)頂，02年7月交付；銷售情況：120-130平方銷售80%多，情況較好；商鋪銷售70%。5．白鷺花園·金龍商城位置：北臨和平路，南接越河路與里運(yùn)河相望，東連圩北路。規(guī)模：建筑面積44000平方，住宅420戶。規(guī)劃：沿和平路及越河路一樓和部分二樓是金龍商城營業(yè)房，規(guī)劃為裝飾材料市場，3-6層為住宅，沿圩北路是純住宅房。銷售價(jià)格：位置單價(jià)（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內(nèi)門面房2280住宅1080-1450商鋪面積多為50平方以上；主力戶型二室二廳86平方。銷售與現(xiàn)狀：月底竣工，02年4月交付使用，住宅銷售80%多，商鋪銷售60%左右。6．淮海菜市場綜合樓位置：淮海北路建業(yè)大廈南側(cè)，規(guī)模：總建筑面積30000平方，其中市場面積8000平方，住宅190戶。規(guī)劃：一層為綜合性大型菜市場，除綜合樓外，2-7層為多層住宅。銷售價(jià)格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。位置單價(jià)（元/平方）備注沿街門面房9688-608825-30平方內(nèi)部攤位5000-58002.9-3.5平方住宅1088-146865-139平方現(xiàn)狀與銷售：本月已開工，2002年10月竣工交付。目前已同意內(nèi)部預(yù)定，須交定位金2000元。提供住宅7成10年，商鋪5成10年銀行按揭。7、八二鞋帽服裝市場位置：八二路規(guī)模：占地60畝，一、二樓為市場，3-6樓住宅200戶。規(guī)劃：主營服裝、鞋帽、小百貨，一、二層共計(jì)1500個(gè)商鋪。商鋪預(yù)定價(jià)：（以使用面積計(jì)算）位置單價(jià)元/平方備注沿八二路門面房12000-15000商鋪都以10平方為主；住宅主力戶型三室一廳/二廳，110-130平方。沿菜市場門面房8000-10000一樓內(nèi)門面房7000二樓門面房5000住宅1200-1600現(xiàn)狀：近期拆遷，回遷戶與登記戶比例20%。總結(jié)：從上述的有關(guān)資料我們能夠看出，目前新增在售在租商住樓差不多具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：在建商鋪門面房較多，短時(shí)刻內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度不同區(qū)域地段售價(jià)差不較大，同一個(gè)案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差不較大各個(gè)案商鋪定位有差不（見后）競爭不對(duì)手層出不窮，如淮匯通商城、八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項(xiàng)目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化時(shí)期。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競爭中勝出。

六、基地概況1、地理位置東臨承德南路，西至東大商匯，跨東大街南北兩側(cè)東西路長200米左右。2、交通條件市內(nèi)公交線路眾多，淮海路東大街西門電子市場公交站有1路、11路、12路、16路、28路貫穿全市，承德路東大街東門慈云寺公交站有11路、26路、31路與城東相連，市內(nèi)交通十分便利。3、周邊配套東大街綜合市場隔承德南路近在咫尺，紀(jì)家樓小學(xué)、市二中近百米之遙，閘口醫(yī)院、市二院就近，基地500米范圍分布有電腦市場、多家金融證券公司及飯店、休閑場所。4、周邊環(huán)境百年老街，歷史底蘊(yùn)濃厚，東臨慈云寺、文廟，南邊傍依環(huán)境優(yōu)美的楚秀公園；與規(guī)劃建設(shè)中的慈云寺文化市場連成一片，北接里運(yùn)河與立即興建的運(yùn)河文化廣場相望。周邊還有淮安大閘口、御碼頭及中州公園。目前，本案所在東大街正進(jìn)行改造，依照市政府規(guī)劃改造方案，整體改造后的東大街要成為集購物、飲食、服務(wù)、休閑、娛樂、居住為一體的商住步行街，與其東側(cè)的慈云寺、文廟改造相呼應(yīng)、融合，形成廟市合一，使這片老城區(qū)成為淮安的“夫子廟”。商居環(huán)境全面提升，有專門大的升值潛力。

七、項(xiàng)目SWOT與競爭力分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析：地段位置的優(yōu)勢(shì)。百年商業(yè)老街濃厚的歷史文化底蘊(yùn)。開發(fā)商的信心和實(shí)力及更為周全的開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略保障；本案重新策劃，而且目前其他個(gè)案已有出租、出售、推廣在前，我們能夠進(jìn)行本案的診斷，較好的了解其他個(gè)案的規(guī)劃定位，從而較好規(guī)劃設(shè)計(jì)，作到后來者居上。項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、精心包裝與定位，與其他項(xiàng)目的簡單操作，憑經(jīng)驗(yàn)出租出售、定價(jià)不同，本項(xiàng)目將在詳細(xì)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行市場的細(xì)分與商品的選擇定位，使其在東大街頭乃至在整個(gè)淮安大商業(yè)范圍內(nèi)具有特色，更有操作依據(jù)，價(jià)格科學(xué)合理。,在貴我雙方的共同努力下,可進(jìn)一步營造項(xiàng)目的更多優(yōu)勢(shì),要緊體現(xiàn)在以下方面:商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施商業(yè)前景項(xiàng)目包裝營銷推廣經(jīng)營治理物業(yè)治理服務(wù)體系項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目升值潛力 以上優(yōu)勢(shì)體現(xiàn),詳見策劃報(bào)告.（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析：前期開發(fā)商造成的爛尾工程形象的負(fù)面口碑，阻礙目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心；住宅外立面不夠新穎和戶型結(jié)構(gòu)上存在不合理的硬傷；放開式經(jīng)營的商業(yè)步行街與住宅相對(duì)封閉的物業(yè)治理的矛盾。項(xiàng)目整體建筑設(shè)計(jì)勢(shì)規(guī)劃不合理，本案周邊規(guī)劃不明朗，使優(yōu)化有難度；項(xiàng)目原來沒有統(tǒng)一定位和統(tǒng)一的商業(yè)布局，整體規(guī)劃不合理，回遷戶及已預(yù)訂戶對(duì)改變規(guī)劃的同意過程復(fù)雜，前期回遷戶和預(yù)定客戶等遺留問題將會(huì)阻礙整體行銷打算，這部分商鋪將成為整體商業(yè)規(guī)劃不和諧因素；重新進(jìn)行營銷策劃，操作時(shí)刻短，不能有效的進(jìn)行前期的宣傳與招商鋪墊，提升形象，使投資者和商家較早的注意，改變態(tài)度，幸免認(rèn)知模糊，引起有效的關(guān)注和購買意向。缺乏預(yù)備客戶積存。本市居民對(duì)東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場檔次低下,質(zhì)量無保障。本案帶動(dòng)、提升東大街形象，從而形成互動(dòng)，進(jìn)展商勢(shì)單力薄?；搓幨袌霈F(xiàn)有的商業(yè)用房的價(jià)格普遍不高,市場對(duì)本案的銷售價(jià)格心理期望可能和實(shí)際售價(jià)有一定的差距,在觀念上對(duì)價(jià)值推斷缺乏理性。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：東大街步行街改造是市政府舊城改造的重點(diǎn)形象工程，這使得本商圈內(nèi)的人流量會(huì)有一個(gè)大的增加與提升；從而使本案的價(jià)值能夠有較大的增加.部分商家經(jīng)營者通過多年的進(jìn)展和累計(jì)，差不多具有相當(dāng)?shù)馁Y本積存，本案的出現(xiàn)無疑為他們提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)進(jìn)展，居民收入的穩(wěn)步提高，在市場商品供應(yīng)品種與質(zhì)量上和購物環(huán)境的軟、硬件條件都有較大的提高，這必將對(duì)商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,同時(shí)也帶來更大的機(jī)遇。 隨著淮安交通的進(jìn)一步進(jìn)展，淮安的蘇北中心作用會(huì)更一步突現(xiàn)。商流、物流、人流的交往會(huì)更加方便，其輻射力與阻礙力將會(huì)進(jìn)一步的加強(qiáng)，這關(guān)于商業(yè)會(huì)起到一個(gè)大的促進(jìn)作用。在商鋪的租售上，目前淮安還處于重位置時(shí)期，對(duì)硬件支撐、軟件服務(wù)還認(rèn)識(shí)不足，在此方面能夠較容易的突出；早期的一些市場由于建筑簡單、設(shè)施配套跟不上、老化不全、交通考慮不周等緣故，差不多不能適應(yīng)經(jīng)營戶的使用要求，商家在逐漸退出。（四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析：市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資觀念不強(qiáng),而投機(jī)心態(tài)較重,灌輸投資觀念和利用投機(jī)心態(tài)是本案銷售成功的極為關(guān)鍵的環(huán)節(jié).近年來其他地區(qū)的市場如雨后春筍,相繼出現(xiàn),作為傳統(tǒng)老商業(yè)街受其阻礙,生意已大不如從前,市場前景不被普遍看好,商鋪價(jià)值難以大幅提升.市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán),銷售與租賃的概念混淆,利弊得失推斷不清,觀念上的滯后會(huì)成為本案以銷售為目的的招商的巨大抗性.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同類項(xiàng)目的不斷開發(fā)，目標(biāo)客戶市場造成分流，并加劇了市場競爭的殘酷性；本市內(nèi)其他大中型商業(yè)設(shè)施、商業(yè)建筑的開發(fā)以要緊街道、好地段的住宅小區(qū)的沿街鋪面的市場供應(yīng)對(duì)本案形成競爭壓力,造成了商鋪在相當(dāng)程度上的供過于求，使所有商鋪都吃不飽，放空閑置，且在價(jià)格上形成一定的打壓。（五）項(xiàng)目競爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局差不多成形，要緊商區(qū)和市場各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。但大多商業(yè)物業(yè)都停留在低價(jià)經(jīng)營治理水平，缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，形象有待提升，治理水平有待提高，而且作為一種都市商業(yè)文化、生活文化的專門商住合一的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)、生活形態(tài)還沒有形成。競爭對(duì)手層出不窮，商業(yè)市場競爭已到了白熱化時(shí)期。本項(xiàng)目須因勢(shì)利導(dǎo)，化弊為利，在競爭中勝出。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競爭力必須立足于、體現(xiàn)在：位置：百年商業(yè)老街東大街上，立即出現(xiàn)的繁華的淮安人自己的商業(yè)步行街；項(xiàng)目定位：特色經(jīng)營，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場的形象與距離才能突現(xiàn)個(gè)性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間；租售價(jià)格：必須物超所值,讓人心動(dòng)產(chǎn)生行動(dòng)；同時(shí)運(yùn)用價(jià)格杠桿策略要科學(xué)分析，再深入，不可簡單地加減了事；經(jīng)營理念與服務(wù)特色：必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費(fèi)者耳目一新，樹立起本案形象，進(jìn)而曲徑達(dá)雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費(fèi)沒問題，消費(fèi)沒問題則經(jīng)營沒問題，經(jīng)營沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報(bào)有保障，回報(bào)沒問題則出售能夠順利進(jìn)行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。推廣系統(tǒng)：動(dòng)之以情，曉之以理，先賣文化，先賣概念，先賣服務(wù)，先賣治理，先賣形象，以情切入，作到感人、誘人，從而口碑相傳，提升形象；同時(shí)繼以具體的理性價(jià)值訴求，作到在商言商，有根有據(jù)，以理服人，最終使目標(biāo)客戶、消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在地真切感受嶄新的商業(yè)業(yè)態(tài)，享受嶄新的消費(fèi)生活，從而產(chǎn)生情感升華、情感積淀，使本案成為淮安市民生活的不可分割的一部分，淮安商界新標(biāo)志。

二、項(xiàng)目定位目錄典型個(gè)案市場定位分析本案定位研判定位策略思想定位建議項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目命名

典型個(gè)案市場定位分析：（樓下商鋪、樓上住宅的商住兩用樓）名稱市場定位匯通商城中檔大眾化品牌類商品為主的綜合批發(fā)零售商業(yè)設(shè)施承德商城裝飾材料市場、超市東大街綜合市場農(nóng)貿(mào)、五金、舊貨金龍商城裝飾材料市場八二鞋帽服裝商場中高檔品牌鞋帽服裝及小百貨商品批零市場荷花園小區(qū)無統(tǒng)一規(guī)劃淮海菜市場綜合樓菜市場昌盛路、豐登路女裝街、精品服裝街二、本案定位研判依照對(duì)目前淮安市場的調(diào)查與研究，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我司差不多能夠認(rèn)為：定位上首先突出商鋪，必須立足現(xiàn)實(shí)、前瞻時(shí)代、尋求空白、突現(xiàn)個(gè)性、樹立形象，建立地位，繼以商業(yè)帶動(dòng)住宅，從而形成商住合一的消費(fèi)生活新空間。以新亞商城、清江商場為龍頭的淮海廣場核心商圈地位目前無法撼動(dòng)。唯有錯(cuò)位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，成為NO.1；目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個(gè)性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出；淮安作為地級(jí)市府所在地，體現(xiàn)、提升都市形象與商業(yè)文化的一個(gè)有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；中國加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。本項(xiàng)目定位要連續(xù)東大街傳統(tǒng)經(jīng)營種類，又引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)商業(yè)模式，在發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上全面提升商街價(jià)值。操作上必須針對(duì)目前商界短期行為、浮躁心理的泛濫，不爭一時(shí)，立足大眾，走特色經(jīng)營之路，樹精品意識(shí)，求品牌，求長遠(yuǎn)。任何檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種都可做成名牌，做成精品，磨刀不誤砍柴工，從經(jīng)營上能夠保證商家的利益，因?yàn)樘厣軌蚓哂休^高的知名度與美譽(yù)度，保證了商家的利益，也就保證了租金；對(duì)今后租金有強(qiáng)的保證，那么投資者收益能夠越來越好，長遠(yuǎn)收益大，物業(yè)就會(huì)升值幅度大，能夠吸引投資者；品牌感，價(jià)值感能夠?qū)⒈景傅臐撛趦r(jià)值趨于最大化，后勁充足，會(huì)越來越好，價(jià)格也可炒上去；本案能夠做到治理運(yùn)營上規(guī)范和高水平，可不能雜亂無章本案能夠商住互動(dòng)，在淮安樹立起商業(yè)文化標(biāo)志地位，從而成為淮安市民離不開的第三度生活空間。

三、定位策略思想：市場細(xì)分差不化策略比附策略NO.1策略情感營銷策略商業(yè)文化營銷策略合作競爭策略四、定位建議：商住樓定位：集購物、餐飲、休閑、居住于一體的淮安市標(biāo)志性生活空間！大眾市民歸屬感的真正象征！住宅定位：擁金攬翠的時(shí)尚住宅區(qū)假如講以淮海廣場為中心的核心商圈是淮安的繁華所在，那么我們確實(shí)是一個(gè)休閑時(shí)尚、寫意生活，品涵歷史底蘊(yùn)、感受時(shí)代脈動(dòng)的生活空間！

五、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）終端消費(fèi)者市場定位：類型：三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層；周邊縣市來淮旅游購物者；其他外地來淮工作、商旅人員；商城社區(qū)其他消費(fèi)者。消費(fèi)心理：講究消費(fèi)實(shí)惠，又追求時(shí)尚潮流；注重品牌、講究一定檔次；地域情結(jié)濃厚，注重親情，有家庭歸屬感；尋求自我認(rèn)可、身份定位，心理平衡感；

（二）投資經(jīng)營者類型與心理類型：東、西大街在經(jīng)營的經(jīng)營客其他商街和專業(yè)市場的經(jīng)營客專門的投資、投機(jī)炒家外地招商的目標(biāo)客戶，包括強(qiáng)勢(shì)品牌租賃客和聯(lián)營客戶新市場的挖掘心理：對(duì)商鋪的經(jīng)營具有一定的經(jīng)歷或體會(huì)；看重?fù)碛幸环菁耶a(chǎn)，具有保值增值心理；有不動(dòng)產(chǎn)與金融投資意識(shí)；較好的理性思維與比較概念；投機(jī)炒作心理(三)住宅消費(fèi)對(duì)象商鋪投資客及經(jīng)營客，滿足居住與經(jīng)營便利性；淮安市區(qū)中等收入以上階層置業(yè)者；三淮地區(qū)向往市中心居住生活的置業(yè)者；七、項(xiàng)目命名目前淮安的商住樓命名分析：前綴過于簡單，以兩個(gè)字居多，后綴過于雷同，差不多上差不多上商城、商廈、或小區(qū)等；沒有個(gè)性，與定位概念，經(jīng)營商品的特點(diǎn)、檔次等缺乏聯(lián)系；商住兩用樓無法統(tǒng)一；建議命名：總案名：摸摸商鋪案名：摸摸·名店坊住宅案名：摸摸·楚秀苑命名意圖詮釋：陽光、空氣、綠色、健康、時(shí)尚、休閑是現(xiàn)代人的向往和追求；現(xiàn)代人追求自我空間意識(shí)，本案名可使人聯(lián)想，進(jìn)而認(rèn)同，產(chǎn)生歸屬感；不用商城精品名品命名，制造概念差不；以多字的半句話的形式區(qū)不目前普遍的單詞式無具體內(nèi)涵與內(nèi)容的命名。商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)化建議商業(yè)規(guī)劃建議1、業(yè)種分布一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品等組團(tuán)案名時(shí)尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣講明：連續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。具體體現(xiàn)、細(xì)化本項(xiàng)目定位，又從檔次上與周邊拉開了差距，盡管檔次的提升與消費(fèi)者對(duì)老大街的定位、周邊商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生差距，但能夠有效確保以后其品位和檔次；檔次的提升可能對(duì)老東大街的傳統(tǒng)消費(fèi)的吸納產(chǎn)生一定的抗性，但可吸納新的消費(fèi)群體，而且一層臨街、二層服飾只限檔次和性不，給予了經(jīng)營客的選擇面和自主性，使招商、招租和銷售又有針對(duì)性；增設(shè)超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等，完善住宅配套，提升項(xiàng)目價(jià)值；此種業(yè)種分布匠心獨(dú)運(yùn)，為市內(nèi)僅見，讓消費(fèi)者的感受到截然不同的購物體驗(yàn)。市場背景：周邊缺少超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等生活配套設(shè)施，隨著東大街及附近舊城改造進(jìn)程，對(duì)周邊配套要求更多。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展程度不斷提高，市民消費(fèi)總量、消費(fèi)水平也將不斷提高，這必將對(duì)業(yè)種檔次、業(yè)種分布模式提出更高的要求，而業(yè)態(tài)重組、特色經(jīng)營是商業(yè)進(jìn)展的時(shí)代主題；與東大街商業(yè)步行街的改造規(guī)劃相協(xié)調(diào)。2、單元區(qū)隔與功能布局詳見各層平面規(guī)劃圖3、商態(tài)模式全新室內(nèi)精品步行街概念，參考“南京湖南路”概念商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)建議：1、設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：外觀：典雅自然內(nèi)部：休閑時(shí)尚鋪位概念設(shè)計(jì)：一樓室外步行街格局，各商鋪各自獨(dú)立間隔。二樓展位式步行街，以品牌為分隔，兼顧形象展示和整體協(xié)調(diào)，內(nèi)部軟硬環(huán)境均優(yōu)于目前同類一般物業(yè)，與中高檔現(xiàn)代化商場同一檔次。軟環(huán)境：售貨服務(wù)員統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一上崗培訓(xùn)。治理人員和商城服務(wù)人員均佩帶胸卡、走一種規(guī)范化、一體化的服務(wù)模式。樓內(nèi)導(dǎo)購招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境：總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。在二樓臨街窗戶增加廣告燈箱在上下動(dòng)線硬件上增加扶梯。另外，要有所體現(xiàn)百年老街的歷史沉淀商業(yè)文化，如在商城增設(shè)一些古物、雕塑小品，強(qiáng)化商城在東大街的文化商業(yè)氛圍。詳見平面商業(yè)布局圖和效果圖2、設(shè)計(jì)要點(diǎn)（詳見效果圖）：天花板統(tǒng)一白色、內(nèi)嵌式日光燈照明一般大理石地面，采取淺色、暖色調(diào)的材質(zhì)，通道和鋪位內(nèi)部的顏色有所區(qū)分或有分割線條。入口上方懸掛導(dǎo)購指引牌。內(nèi)部正對(duì)外的隔板上制作統(tǒng)一的燈箱進(jìn)行品牌形象展示。自動(dòng)扶梯入口處的導(dǎo)購指示牌。使用一些人性化標(biāo)語：如“請(qǐng)慢行”等。外門市房采納玻璃門進(jìn)出，內(nèi)部也采納玻璃門相連。商場內(nèi)一些形象性的標(biāo)語和標(biāo)牌。意見箱、總經(jīng)理熱線，緊急援助熱線等。3、效果圖要求外立面效果圖（含街景），2張，白天和晚上功能街效果圖，1張自動(dòng)扶梯效果圖，1張典型精品店效果圖，1張內(nèi)門市房效果圖1張一、二層俯視圖2張住宅單體效果圖1張

五、居住環(huán)境設(shè)計(jì)建議：（一）硬環(huán)境：外觀已成型，不易改變。軟環(huán)境：強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)理念，渲染住宅區(qū)坐擁繁華，又享寧靜的居住氛圍。突出本地塊的便利交通，配套完善。要點(diǎn)：空中花園樓梯間環(huán)境樓梯扶手感應(yīng)路燈單元電子對(duì)講門紅外線監(jiān)控、周界防盜戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議依照各類消費(fèi)者不同消費(fèi)需求，針對(duì)143平方戶型提出優(yōu)化建議，詳見修改圖。六、物業(yè)治理建議一、建議聘請(qǐng)具品牌知名度的專業(yè)物業(yè)為本項(xiàng)目的物業(yè)治理顧問：以提高本項(xiàng)目的檔次以體現(xiàn)本項(xiàng)目服務(wù)的規(guī)范；能夠有力促進(jìn)對(duì)本地、外地強(qiáng)勢(shì)品牌的招商；本項(xiàng)目規(guī)模較小聘大公司為物業(yè)公司有難度，而聘其為物業(yè)顧問則是可能的，從而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提升商住物業(yè)價(jià)值，一方面能夠促進(jìn)租售工作的進(jìn)行。

二、物業(yè)治理模式建議

三、物業(yè)治理重點(diǎn)建議（具體若需可另附） 在項(xiàng)目治理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地點(diǎn)的保養(yǎng)維修負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事務(wù)代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（要緊為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目協(xié)助/監(jiān)管裝修工作解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)治理工作負(fù)責(zé)租戶的查詢及提供有關(guān)協(xié)助負(fù)責(zé)商場部分的推廣工作作為停車場治理人負(fù)責(zé)停車場的日常運(yùn)作和治理工作另行提供特色服務(wù)：家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購報(bào)紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；節(jié)日特色活動(dòng)：七、經(jīng)營治理建議目錄前言：組織治理架構(gòu)圖關(guān)于組織架購的講明經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任摸摸業(yè)主經(jīng)營公約摸摸經(jīng)營治理制度（附）

*建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的商場治理顧問公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營治理顧問單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營治理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個(gè)極具競爭力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。對(duì)商城的直接治理可采納兩種方案：1、由開發(fā)商注冊(cè)成立淮安市陽光有限公司，聘請(qǐng)經(jīng)營治理顧問單位進(jìn)行治理。2、由商城物業(yè)治理公司下設(shè)市場推廣部來治理。以上兩種方案由開放商整體經(jīng)營戰(zhàn)略因素決定。摸摸是店中店模式，由專業(yè)的市場策劃機(jī)構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃，在形象推廣方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)營上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場推廣部門將成為經(jīng)營公司的核心機(jī)構(gòu)。摸摸全年度將有打算地組織統(tǒng)一的市場營銷推廣活動(dòng)，高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關(guān)、節(jié)日性活動(dòng)，有效地帶動(dòng)每個(gè)店鋪的銷售增長，而且規(guī)模性的整體廣告使得每個(gè)店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達(dá)到最小。同時(shí)摸摸聘請(qǐng)國際物業(yè)治理公司做物業(yè)治理顧問，向業(yè)主提供全面、專業(yè)、周到的人性化服務(wù)。為確保摸摸規(guī)范、良性的運(yùn)營，名符事實(shí)上地將先進(jìn)的治理理念導(dǎo)入當(dāng)?shù)亓闶坌袠I(yè)，成為淮安市的樣本項(xiàng)目。引入全新的治理理念，作到統(tǒng)一治理，自主經(jīng)營，規(guī)范治理、靈活經(jīng)營相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、治理與服務(wù)相統(tǒng)一。依照具體治理方案也可采納自主經(jīng)營，服從統(tǒng)一監(jiān)督。特制訂摸摸治理制度，旨在通過保障產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)利、規(guī)范業(yè)主經(jīng)營行為、提高摸摸整體的商業(yè)競爭力。摸摸治理組織架構(gòu)：

關(guān)于架構(gòu)的有關(guān)講明：1、摸摸治理委員會(huì)的組成及差不多職能組建：由淮安市工商局、國稅局、地稅局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、質(zhì)量檢測(cè)委員會(huì)、公安局聯(lián)合組建。差不多職能：關(guān)于摸摸的整體運(yùn)營和市場治理進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，代表政府治理摸摸的運(yùn)營，是摸摸內(nèi)的最高、權(quán)利和糾紛裁決機(jī)構(gòu)。有權(quán)監(jiān)督審核摸摸的治理制度和營運(yùn)工作2、摸摸有限公司的組建和差不多職責(zé)：組建：由上級(jí)治理部門核準(zhǔn)成立摸摸有限公司，委派對(duì)摸摸進(jìn)行全程經(jīng)營治理。差不多職責(zé)：1）制訂整體和時(shí)期市場經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)行策略并負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。2）具有CIS導(dǎo)入和推廣的職責(zé)，具體在于規(guī)范和執(zhí)行“十大統(tǒng)一”：統(tǒng)一營業(yè)員服飾、統(tǒng)一營業(yè)員治理制度、統(tǒng)一服務(wù)培訓(xùn)、統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控、統(tǒng)一的廣告推廣、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一的信息服務(wù)、統(tǒng)一的門面裝飾格調(diào)。統(tǒng)一的經(jīng)營理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3）CS（顧客中意）戰(zhàn)略具有倡導(dǎo)和監(jiān)控的職責(zé)。4）逐步建立并完善MIS系統(tǒng)。5）直接向業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)摸摸的各單元店鋪執(zhí)行統(tǒng)一有效的治理與服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利。6）嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)行摸摸的經(jīng)營治理制度。7）監(jiān)控物業(yè)治理公司的工作。3、摸摸業(yè)主委員會(huì)的組成及差不多職責(zé)：組成：在業(yè)主代表中推選產(chǎn)生，5—8名常委、一名首席常委差不多職責(zé)：1）向摸摸有限公司提出有關(guān)摸摸經(jīng)營和治理的合理化建議2）對(duì)摸摸物業(yè)治理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估建議并有權(quán)提出更換物業(yè)治理公司。 3）有權(quán)代表業(yè)主向治理委員會(huì)提出和摸摸經(jīng)營治理系統(tǒng)和物業(yè)治理公司之間的糾紛解決要求。2、關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)及建議：摸摸管委會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定額營業(yè)稅另計(jì)）物業(yè)治理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。3、關(guān)于收銀系統(tǒng)的建議：自主收銀（統(tǒng)一收據(jù)），統(tǒng)一開票，統(tǒng)一收據(jù)樣式，統(tǒng)一的信譽(yù)卡片。

經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任一、營運(yùn)打算部：部門職能：時(shí)期性項(xiàng)目整體營業(yè)目標(biāo)和打算的擬訂，并督促執(zhí)行。協(xié)調(diào)各部門之間的工作。對(duì)各商鋪的經(jīng)營治理與引導(dǎo)對(duì)營業(yè)員紀(jì)律的治理直接面向業(yè)主的經(jīng)營治理治理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎(jiǎng)懲處理。對(duì)各店鋪經(jīng)營狀況的掌控（資料登記）協(xié)調(diào)各店鋪之間和店鋪與項(xiàng)目經(jīng)營各部門的關(guān)系公關(guān)活動(dòng)、促削方案的擬訂和實(shí)施，通知業(yè)主相關(guān)安排和通告促銷費(fèi)用清單。投訴站治理二、市場部職能：`部門職能：了解宏觀環(huán)境、政府的政策、企事業(yè)單位的消費(fèi)情況，分析零售商業(yè)的走勢(shì)。本地零售市場定期的調(diào)研、分析商業(yè)格局的變化。收集商業(yè)情報(bào)，競爭對(duì)手的動(dòng)態(tài)，并作出針對(duì)性的推廣策略了解最新的項(xiàng)目治理模式和促銷公關(guān)手段，對(duì)項(xiàng)目的治理提出合理化建議關(guān)于顧客的調(diào)研，了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)適應(yīng)、購買意向等方面的調(diào)研建立摸摸顧客中意度監(jiān)控體系。提出培育顧客忠誠的建議。挖掘潛在的顧客群體，提出相應(yīng)建議配合營運(yùn)部完成促銷方案擬訂。三、廣告部：部門職能：POP室治理、樓體的大型廣告牌的承租制作與治理維護(hù)內(nèi)部店面POP和店面形象的治理內(nèi)部公共空間廣告燈箱及海報(bào)治理、內(nèi)部共享空間推廣活動(dòng)場地的治理、外部項(xiàng)目門前場地大型推廣活動(dòng)的治理廣播室治理促銷公關(guān)活動(dòng)的推廣執(zhí)行（包括媒體執(zhí)行、現(xiàn)場道具、各類演藝活動(dòng)組織等）CI系統(tǒng)的推廣執(zhí)行四、培訓(xùn)部：部門職能：營業(yè)人員的崗前培訓(xùn)了解新的服務(wù)規(guī)范與行為理念，定期進(jìn)行在崗人員的再培訓(xùn)制訂培訓(xùn)打算、制訂課堂培訓(xùn)內(nèi)容。與商業(yè)方面的學(xué)者專家保持良好的合作關(guān)系。對(duì)每期學(xué)員考核評(píng)定，關(guān)于能夠上崗者發(fā)給資格證書，并推舉到適合的鋪位上崗。五、財(cái)務(wù)部：部門職能：統(tǒng)一治理各收銀臺(tái)的收銀，開票工作。每三天與經(jīng)營者結(jié)算。經(jīng)營公司財(cái)務(wù)報(bào)表編制和分析報(bào)告發(fā)票治理統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)（工商治理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等）項(xiàng)目運(yùn)營的各種費(fèi)用支出的審核現(xiàn)金治理稅金申報(bào)、交納。項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用公開項(xiàng)目定期營業(yè)額的估算和分析。六、信息治理部，逐步健全MIS系統(tǒng)。七、行政部：部門職能：項(xiàng)目經(jīng)營公司和物業(yè)公司日常行政、辦公治理（包括辦公性支出如電話費(fèi)等）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營治理職員的行為規(guī)范治理監(jiān)督后勤、職工福利生活的治理、各類職工活動(dòng)的組織。經(jīng)營系統(tǒng)人事、檔案治理、辦公備品治理。崗位職責(zé)設(shè)定：以上各部門本著節(jié)約開支、精兵簡政的原則設(shè)置崗位，營運(yùn)部、設(shè)部門經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，職員在開業(yè)后至少設(shè)2人，其他各部門設(shè)部門經(jīng)理一人，不設(shè)副經(jīng)理。市場部、廣告部、財(cái)務(wù)部職員開業(yè)后至少要兩個(gè)人以上。信息部和行政部、培訓(xùn)部能夠只有一名職員或由經(jīng)理兼任。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對(duì)上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，定期參加會(huì)議、匯報(bào)工作、提出建議。制訂本部門的工作流程、工作打算、部門內(nèi)的分工治理本部門的工作和日常業(yè)務(wù)監(jiān)督和完善本部門職員的工作、維護(hù)好內(nèi)部的人際關(guān)系。定期工作總結(jié)和工作打算的提交部門副經(jīng)理：直接對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助完成相關(guān)治理工作其他同部門經(jīng)理。職員：向部門經(jīng)理、副經(jīng)理負(fù)責(zé)，在完成好部門內(nèi)的分工所要求的工作基礎(chǔ)上，協(xié)助其他部門的工作。協(xié)助本部門其他職職員作。認(rèn)真完成個(gè)人工作總結(jié)。對(duì)本部門的工作狀況和建議有權(quán)向部門領(lǐng)導(dǎo)提出，非一般情況能夠直接向總經(jīng)理匯報(bào)。

摸摸業(yè)主公約（草案）為保障摸摸的全體產(chǎn)權(quán)方——業(yè)主利益、保證摸摸成為運(yùn)營規(guī)范、治理先進(jìn)的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，保障商業(yè)物業(yè)的增值性，摸摸治理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本著責(zé)、權(quán)、利平等的原則，愛護(hù)整體利益的原則特制訂《摸摸業(yè)主公約》望摸摸寬敞業(yè)主共同遵守。按國家法規(guī)按理工商登記、稅務(wù)登記。持照開設(shè)店鋪，轉(zhuǎn)與他人經(jīng)營需按摸摸相關(guān)制度辦理。遵守國家法律、法規(guī)，不經(jīng)營違法的商品。如炸藥、槍支、毒品等。按章程辦理經(jīng)營品種與摸摸商業(yè)規(guī)劃、布局規(guī)定相符合，不得自行改動(dòng)。遵守摸摸經(jīng)營治理制度和物業(yè)治理制度及其他各項(xiàng)規(guī)程條例，同意摸摸有限公司的經(jīng)營治理和監(jiān)督。按時(shí)交納各種規(guī)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、廣告費(fèi)，配合財(cái)務(wù)部門的營業(yè)額估算治理。制訂合理的商品價(jià)格、不謀取暴利、不哄抬物價(jià)，同意治理委員會(huì)的聯(lián)合監(jiān)督。相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競爭，不欺行霸市、不采納到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價(jià)等不正當(dāng)競爭手段。維護(hù)摸摸的內(nèi)部環(huán)境、統(tǒng)一店面裝飾和POP公布，按有關(guān)物業(yè)裝飾條例執(zhí)行，同意廣告部門的監(jiān)察與指導(dǎo)。杜絕假冒偽劣商品的進(jìn)場，維護(hù)好摸摸的品牌形象，配合營運(yùn)部門和治理委員會(huì)質(zhì)量監(jiān)督部門的相關(guān)工作。積極參與和配合摸摸整體推廣公關(guān)活動(dòng)，支持營運(yùn)、廣告等部門的工作，必要時(shí)候，以大局利益為重，服從整體推廣安排。關(guān)于營業(yè)員的任用嚴(yán)格按照項(xiàng)目的有關(guān)人事制度辦理、尊重營業(yè)員的合法權(quán)益，足額、按時(shí)發(fā)放工資、獎(jiǎng)金。同時(shí)按相關(guān)規(guī)定治理和督導(dǎo)營業(yè)員的業(yè)務(wù)行為，配合營運(yùn)部門的紀(jì)律治理。提高服務(wù)質(zhì)量，將顧客視為上帝，全面提升售前、售中、售后服務(wù)。不欺詐顧客，不在營業(yè)店內(nèi)與顧客爭吵。維護(hù)項(xiàng)目整體的服務(wù)形象。積極參與摸摸的監(jiān)督治理工作，敢于舉報(bào)不法行為，并對(duì)摸摸的健康進(jìn)展提出合理化建議。關(guān)于摸摸經(jīng)營治理工作中的不足及時(shí)反映，并提出整改要求維護(hù)項(xiàng)目內(nèi)的配套設(shè)備、公共設(shè)施，同意物業(yè)治理部門的監(jiān)督和治理。維護(hù)項(xiàng)目的內(nèi)外部衛(wèi)生環(huán)境，尤其作好公共區(qū)域的衛(wèi)生維護(hù)工作，尊重物業(yè)人員的服務(wù)和勞動(dòng)。定期按時(shí)參加業(yè)主大會(huì)，參與委員會(huì)的選舉工作，通過合法、合理的方式解決與項(xiàng)目治理方的有關(guān)糾紛。以上公約在業(yè)主大會(huì)通過后頒布，望寬敞業(yè)主自律遵守。

摸摸經(jīng)營治理制度目錄：總則進(jìn)場治理制度經(jīng)營商品質(zhì)量治理門市形象、店內(nèi)外環(huán)境治理制度營業(yè)、推廣治理制度人事、培訓(xùn)治理服務(wù)營銷治理制度營業(yè)人員行為規(guī)范獎(jiǎng)懲制度收銀系統(tǒng)、規(guī)費(fèi)收取治理制度

總則：摸摸有限公司本著對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)、對(duì)摸摸物業(yè)品牌價(jià)值負(fù)責(zé)的原則；引入全新SHOPPINGMALL的治理理念，作到統(tǒng)一治理，自主經(jīng)營，規(guī)范治理、靈活經(jīng)營相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、治理與服務(wù)相統(tǒng)一。導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略和CS戰(zhàn)略；廣泛征求寬敞業(yè)主建議，參考先進(jìn)都市的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)治理委員會(huì)審核頒布《摸摸治理制度》。對(duì)摸摸內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營治理各方面的工作，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、治理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，摸摸有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。該治理制度系企業(yè)內(nèi)部治理制度，當(dāng)執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛時(shí)，可交由摸摸治理委員會(huì)裁決。發(fā)生民事法律糾紛時(shí)，可交由當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁，或提出法律訴訟。

第一章：進(jìn)場治理制度一、摸摸業(yè)主在摸摸自營，需按國家相關(guān)法規(guī)辦理營業(yè)執(zhí)照、辦理工商、稅務(wù)登記。二、摸摸業(yè)主在項(xiàng)目內(nèi)自營需將以上執(zhí)照副本復(fù)印件交由摸摸營運(yùn)部備份，以上證件原件需由摸摸審核。三、摸摸自營業(yè)主需經(jīng)營符合國家法律法規(guī)的商品，經(jīng)營產(chǎn)品類不需符合工商部門審批的營業(yè)許可證的內(nèi)容。四、按與摸摸合同規(guī)定的經(jīng)營類不經(jīng)銷產(chǎn)品，超出經(jīng)營類不的商品將視違約給予沒收。五、產(chǎn)權(quán)方不直接經(jīng)營而轉(zhuǎn)租第三方的經(jīng)營時(shí)，摸摸有權(quán)考核第三方的資質(zhì)證明，第三方要與摸摸簽定相關(guān)合同，同時(shí)遵守摸摸章程，在摸摸同意下入場。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪轉(zhuǎn)讓，須提早一個(gè)月通知摸摸營運(yùn)部，營運(yùn)部在核準(zhǔn)第三方入場資質(zhì)后可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，摸摸收取雙方手續(xù)費(fèi)5000元。第三方成為業(yè)主后，擁有原業(yè)主同樣的權(quán)利與義務(wù)。七、為幸免投機(jī)行為，凡按合同規(guī)定日期不能入場開業(yè)的已售店鋪，假如超出一個(gè)月以上者，摸摸有權(quán)將該商鋪臨時(shí)出租、租期在半年為單元。租金的一半歸摸摸，另一半作為業(yè)主的補(bǔ)償金。

第二章：經(jīng)營商品質(zhì)量治理制度一、治理方法1、質(zhì)量是企業(yè)的命脈。所售商品質(zhì)量治理是商業(yè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，是貫徹《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法》的需要，是占據(jù)市場的重要競爭手段，是每個(gè)經(jīng)營者和營業(yè)員必須遵守的準(zhǔn)則。 2、經(jīng)營者和營業(yè)員，為消費(fèi)者提供商品或服務(wù)，必須遵守本規(guī)定。 3、加強(qiáng)對(duì)商品質(zhì)量的監(jiān)督治理，積極、主動(dòng)、虛心同意質(zhì)檢部門的監(jiān)督檢查，有錯(cuò)必改。 4、營運(yùn)科部負(fù)責(zé)全商場服裝質(zhì)量監(jiān)督治理工作的同時(shí)，要積極配合上級(jí)有關(guān)部門工作，協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門與經(jīng)營業(yè)者關(guān)系。 5、營運(yùn)部要定期或不定期的組織有關(guān)人員檢查或抽查全商場的商品質(zhì)量工作，并提出指導(dǎo)性建議或抽查全商場的商品質(zhì)量工作，并提出指導(dǎo)性建議或整改方案。逐步改進(jìn)和完善商品質(zhì)量。 6、培訓(xùn)部定期舉辦質(zhì)量方面的培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)《產(chǎn)品質(zhì)量法》， 二、商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與要求 1、有商品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明（能證明商品質(zhì)量符合相應(yīng)要求的證件，包括合格證，合格印章等）。 2、有中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱，生產(chǎn)廠廠名和廠址。 3、服裝類商品要求依照服裝的特點(diǎn)和穿著要求，必須標(biāo)明服裝的規(guī)格、等級(jí)、所含要緊成份的名稱和含量。 因洗滌、熨燙不當(dāng)，容易造成服裝褪色、縮水等情況，服裝必須要有警示標(biāo)志或中文警示講明。 5、所售商品標(biāo)明的品牌、功能、規(guī)格必須與商品本身實(shí)際成份相符。 6、經(jīng)營者者要把住進(jìn)貨關(guān)，國產(chǎn)貨要做到：不進(jìn)三無產(chǎn)品（即無品各、無廠名、無廠址），進(jìn)口貨要有進(jìn)口產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和中文標(biāo)識(shí)。 7、經(jīng)營者必須執(zhí)行進(jìn)貨檢查驗(yàn)收制度，驗(yàn)證商品合格證明和其他標(biāo)識(shí)，進(jìn)貨檢查（包括標(biāo)識(shí)檢查，感觀檢查和必要的商品內(nèi)在質(zhì)量檢驗(yàn)）。 三、關(guān)于商品質(zhì)量投訴 1、由于介紹商品不實(shí)事求是，夸大事實(shí)上，甚至搞虛假宣傳引起退貨，必須無條件退貨。 2、由感觀就能推斷的明顯服裝質(zhì)量投訴，要給予退貨，或依照實(shí)際情況，溝通協(xié)商，使得雙方達(dá)成一致。 3、由于商品內(nèi)在質(zhì)量問題，憑感觀鑒不較難的消費(fèi)者堅(jiān)持退貨，經(jīng)營者的工作又做不通，由管委會(huì)代表出面協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成由經(jīng)營者、消費(fèi)者、營運(yùn)部、共同去產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)所檢測(cè)。檢測(cè)費(fèi)由雙方墊付，按質(zhì)檢規(guī)定，如不屬質(zhì)量問題質(zhì)，檢費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，不予以退貨；如屬質(zhì)量問題，無條件退貨，檢費(fèi)由經(jīng)營者承擔(dān)。 四、考核與處罰 1、任何經(jīng)營者，在我商場出售沒有商品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明，三無產(chǎn)品，沒有標(biāo)識(shí)，沒有警示標(biāo)志或中文警示講明的商品，一經(jīng)發(fā)覺令其停止銷售，并處罰金500--1000元。 2、關(guān)于售出的商品，招到顧客質(zhì)量方面的投訴、如屬經(jīng)營者的緣故，除無條件退貨外，要罰款100—200元， 3、關(guān)于明知產(chǎn)品有質(zhì)量問題，還采取欺騙手段，誘導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)，經(jīng)營假冒偽劣商品，如發(fā)生消費(fèi)者投訴，租賃業(yè)者態(tài)度蠻橫，批判教育不改，處罰金2000——5000元。嚴(yán)峻者清退出場，經(jīng)治理委員會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人，租金的70%作為產(chǎn)權(quán)方的補(bǔ)償金。 4、因商品質(zhì)量問題，被新聞單位曝光，處罰同上 5、營運(yùn)部對(duì)經(jīng)營者者的罰款，經(jīng)營者者拒不交款，可開出罰款通知單，按原額增加30%--50%，由治理委員會(huì)通知經(jīng)營者交付。發(fā)生疑義糾紛時(shí)，由治理委員會(huì)仲裁。 第三章：門市形象、店內(nèi)外環(huán)境治理制度鋪面裝潢要符合摸摸規(guī)定的裝潢標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目規(guī)劃的設(shè)計(jì)風(fēng)格，項(xiàng)目開業(yè)前業(yè)主在項(xiàng)目提交的菜單中選取，由項(xiàng)目統(tǒng)一裝修施工。項(xiàng)目向業(yè)主收取材料成本費(fèi)和合理的人工費(fèi)。項(xiàng)目開業(yè)后發(fā)生轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，業(yè)主進(jìn)場前的店面裝潢設(shè)計(jì)圖紙需報(bào)經(jīng)廣告部審核，同意后施工。開業(yè)后進(jìn)場的內(nèi)裝施工方需和物業(yè)治理部門簽定施工協(xié)議，遵守物業(yè)治理相關(guān)規(guī)定。經(jīng)物業(yè)部門核準(zhǔn)后才同意進(jìn)場施工。門面除門頭外不得作以大的調(diào)整，關(guān)于門面的施工不得超過2天，過期者需給予鄰居店鋪每天50元以上的補(bǔ)償金。廣告部負(fù)責(zé)治理室內(nèi)步行街門市形象，關(guān)于擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，阻礙整體環(huán)境的有權(quán)責(zé)令其整改。各商鋪必須保證門面的視覺通透，不得擅自在玻璃門上掛商品，其他玻璃墻只同意在內(nèi)壁掛裝飾性的商品或裝飾物，除了項(xiàng)目整體推廣統(tǒng)一印制的海報(bào)外，其他告示板、招貼、招聘通知單或商品信息單等不同意貼在門面的玻璃墻上。店內(nèi)裝修要講求高雅風(fēng)格、關(guān)于裝修粗劣。阻礙整個(gè)項(xiàng)目形象的、廣告部有權(quán)令其整改。關(guān)于服裝類店鋪，需要專門設(shè)計(jì)更衣間，不得搭建簡易的試衣間。七、店內(nèi)環(huán)境保證潔凈、整潔，布局合理，商品陳列整齊、有序。八、各商鋪有義務(wù)維護(hù)門前過道的環(huán)境整潔、保證其暢通、不得在過道內(nèi)擺放任何物品。各商鋪的門市外壁屬項(xiàng)目的公共空間，不得擅自掛、貼任何物品，（包括畫各類圖案）并保證其潔凈、清潔。九、關(guān)于公共空間（項(xiàng)目內(nèi)通道、場地和項(xiàng)目外門前廣場）除活動(dòng)統(tǒng)一安排外，經(jīng)營客不得擅自搞活動(dòng)、派人發(fā)傳單、貼傳單，如需場地作為形象推廣，必須報(bào)經(jīng)廣告部審批，第四章、營業(yè)、推廣治理制度營業(yè)人員在工作中要嚴(yán)格執(zhí)行《摸摸營業(yè)人員行為規(guī)范》，同意營運(yùn)部的定期檢查與日常治理。經(jīng)營者要按項(xiàng)目統(tǒng)一的時(shí)刻開閉店，在開店期間不得謝絕顧客入內(nèi)。各商鋪對(duì)營業(yè)人員治理要符合正常的作息制度，并配合營運(yùn)部門對(duì)營業(yè)人員的治理工作。各商鋪要規(guī)范營業(yè)、注重自身形象和服務(wù)口碑。各商鋪需制訂合理商品價(jià)格、價(jià)格標(biāo)簽填寫規(guī)范、明確，為顧客開具統(tǒng)一的信譽(yù)卡。摸摸將定期組織營業(yè)治理檢察，對(duì)違規(guī)者視情節(jié)嚴(yán)峻程度給予處罰。經(jīng)營者要配合營運(yùn)部、市場部和廣告部的工作，參加項(xiàng)目整體推廣活動(dòng)，向廣告部提供必要的信息和道具。項(xiàng)目整體推廣的費(fèi)用以*元/月.平方米計(jì)算。每次活動(dòng)后列出清單公布，每季度統(tǒng)計(jì)一次。業(yè)主能夠通過業(yè)主委員會(huì)對(duì)清單進(jìn)行審核。整體推廣活動(dòng)由營運(yùn)部組織牽頭，廣告部、市場部執(zhí)行完成，各商鋪需在活動(dòng)前一周內(nèi)提交本次活動(dòng)的促銷策略。需要單獨(dú)在增加推廣費(fèi)的，由營運(yùn)部收取。廣告部負(fù)責(zé)將每次活動(dòng)的日程安排公布。經(jīng)營者要求做單獨(dú)形象推廣活動(dòng)的，要求提早兩周將打算報(bào)與營運(yùn)部，營運(yùn)部與廣告部、市場部討論是否批準(zhǔn)執(zhí)行（回復(fù)日期不得超過3天）。經(jīng)營者自己組織的公關(guān)活動(dòng)的，不得違背項(xiàng)目形象的定位、不但和項(xiàng)目整體推廣活動(dòng)時(shí)刻、內(nèi)容相沖突。單體推廣活動(dòng)要求占用公共場地的由廣告部負(fù)責(zé)治理和收費(fèi)、需要懸掛條幅等道具的，廣告部有償提供服務(wù)，廣告部負(fù)責(zé)單體推廣活動(dòng)的過程監(jiān)督和治理。

第五章人事、培訓(xùn)治理摸摸采取統(tǒng)一的營業(yè)人員人事上崗培訓(xùn)制度。經(jīng)營者自己招的營業(yè)員（包括親屬、朋友等）都必須參加上崗培訓(xùn)，由培訓(xùn)部考核合格后上崗。培訓(xùn)部同意社會(huì)報(bào)名，并有打算地開展廣怔學(xué)職員作，收取必要的培訓(xùn)費(fèi)用。凡打算到摸摸上崗的營業(yè)人員必須由摸摸統(tǒng)一初步考核、培訓(xùn)部作好外來人口登記工作。初步考核后組團(tuán)進(jìn)行上崗前的陪訓(xùn)，培訓(xùn)周期在一周左右。培訓(xùn)結(jié)束后，培訓(xùn)部將組織考核，頒發(fā)上崗證書，摸摸的業(yè)主能夠在有上崗證的人員中選取營業(yè)員。所有營業(yè)人員必須持證上崗，關(guān)于無證上崗的，營運(yùn)部要給予經(jīng)營者一定的處罰。所有營業(yè)人員必須在營運(yùn)部和人事培訓(xùn)部備檔。摸摸治理委員會(huì)將托付培訓(xùn)部愛護(hù)營業(yè)人員的合法權(quán)益，制訂最低工資指導(dǎo)線、經(jīng)營者對(duì)營業(yè)人員的任用必須符合《勞動(dòng)者愛護(hù)法》，發(fā)生糾紛時(shí)，由治理委員會(huì)裁決。出現(xiàn)違法行為時(shí)，治理委員會(huì)有權(quán)將之提交法院訴訟。經(jīng)營者聘用營業(yè)員后必須在上崗前到營運(yùn)部門登記，解聘營業(yè)員必須在三天之內(nèi)登記。經(jīng)營者如在營業(yè)員上崗不滿半個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由解聘，營業(yè)員有權(quán)提動(dòng)身放半個(gè)月工資，如超過半個(gè)月不到一個(gè)月，能夠提動(dòng)身放整月工資；如超出一個(gè)月的營業(yè)員有權(quán)向經(jīng)營者提出多發(fā)放一個(gè)月最低工資，超出半年能夠多發(fā)放兩個(gè)月最低工資；以上營業(yè)員能夠向培訓(xùn)部提出支持的要求，如業(yè)主思想工作難做，則培訓(xùn)部能夠向治理委員會(huì)提出裁定的要求。如營業(yè)人員自身提出解聘，由雙方協(xié)商解決，如營業(yè)人員“不辭而不”摸摸將取消其上崗資格。

第六章服務(wù)營銷治理制度一、摸摸在銷售服務(wù)中全面推行CS戰(zhàn)略二、摸摸由營運(yùn)部監(jiān)控項(xiàng)目的全面銷售服務(wù)過程。三、摸摸引進(jìn)全面服務(wù)質(zhì)量治理理念。視顧客中意為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量治理的最高目標(biāo)。四、各商鋪?zhàn)骱檬矍?、售中、售后服?wù)，嚴(yán)禁和顧客爭吵、打架如出現(xiàn)上述情況，不管緣故，均給予商鋪經(jīng)營者和營業(yè)員重罰，并責(zé)令其向顧客道歉。五、摸摸設(shè)服務(wù)投訴電話、總經(jīng)理信箱，專門接待服務(wù)投訴的顧客，并對(duì)提出合理建議的顧客給予重獎(jiǎng)六、摸摸將嚴(yán)格治理營業(yè)員對(duì)顧客的服務(wù)，經(jīng)營者參與顧客服務(wù)的要參照營業(yè)員的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。作到周到、熱情、耐心、熱心。七、培訓(xùn)部定期舉辦服務(wù)營銷講座，在摸摸樹立服務(wù)是金的風(fēng)氣。八、關(guān)于顧客投訴，認(rèn)真對(duì)待，不屬于顧客的錯(cuò)誤，要經(jīng)營者與營業(yè)員向顧客置歉、并視情節(jié)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。九、關(guān)于因服務(wù)質(zhì)量一個(gè)月內(nèi)招到多次顧客投訴的商鋪，摸摸有權(quán)給予一次性1000元——2000元的處罰，并要求其經(jīng)營者參加培訓(xùn)部的服務(wù)營銷培訓(xùn)，關(guān)于營業(yè)員一周內(nèi)臨時(shí)不同意上崗，同意服務(wù)培訓(xùn)后經(jīng)考核上崗。關(guān)于因服務(wù)質(zhì)量遭到媒體暴光的，摸摸有權(quán)經(jīng)治理委員會(huì)批準(zhǔn)，給予重度罰款，如是營業(yè)員的責(zé)任，則將之予以開除。附：摸摸運(yùn)營期間常用的市場推廣策略廣告營業(yè)推廣公關(guān)人員促銷服務(wù)促銷文化促銷印刷廣告廣播廣告包裝廣告電影廣告宣傳手冊(cè)企業(yè)名錄翻牌廣告廣告牌招牌POP廣告視聽材料標(biāo)志圖形講明書商品目錄競賽、游戲抽獎(jiǎng)、獎(jiǎng)券獎(jiǎng)金與禮品會(huì)員卡交易會(huì)現(xiàn)場演示贈(zèng)貨券回扣低息貨款招待會(huì)以舊換新折扣優(yōu)惠搭配商品信息報(bào)導(dǎo)演講、游講研討會(huì)年度報(bào)告慈善捐贈(zèng)社區(qū)關(guān)系標(biāo)識(shí)宣傳公司期刊銷售展示銷售會(huì)議獎(jiǎng)勵(lì)樣品試用展覽會(huì)電視購物電話購物