PPT成都住宅樓項目開發(fā)策略（60P）

——產(chǎn)品定位暨第一階段成果匯報產(chǎn)品定位思路項目自身狀況分析產(chǎn)品定位市場條件分析競爭環(huán)境分析規(guī)劃及建筑設(shè)計氣質(zhì)特點指導(dǎo)操作方式確立企業(yè)愿景硬件設(shè)施配套1項目自身狀況分析■地處城南——成都高尚生活區(qū)■緊鄰川大江安校區(qū)■用地規(guī)模較大，適宜高品味開發(fā)

2市場條件分析■眾多區(qū)域購房客戶——院校、企業(yè)■90㎡以上的高品質(zhì)、大戶產(chǎn)品成為市場稀缺■地塊周邊均是較為成熟的居住社區(qū)，并形成了一定的商業(yè)氛圍

3競爭環(huán)境分析■區(qū)域現(xiàn)有直接競爭壓力弱■周邊項目將相繼面市，后市壓力大■以“只攻擊區(qū)域市場”和“快速上市”作為主要的抗競爭手段4企業(yè)愿景■安全回籠項目投資■要求正常的回報率■以項目品牌打造企業(yè)品牌定位

歐洲大學(xué)城根據(jù)前期大量的市調(diào)數(shù)據(jù)和環(huán)境分析，依托項目自身所處的地理位置優(yōu)勢，我們認(rèn)為：的建筑尺度與人文氣質(zhì)非常適合本項目，可作為整體開發(fā)理念和產(chǎn)品定位思路。一、對大學(xué)城的理解1中國■若干大學(xué)集中的新開發(fā)區(qū)——缺乏有機的聯(lián)系2國外■城市與大學(xué)渾然一體——資源共享，結(jié)合緊密1有重要的大學(xué)■眾多的特定人群——高知階層（教師、學(xué)生）二、大學(xué)城的特質(zhì)2特定的文文化消費費和需求求■活躍的文文化消費費■個性性化商業(yè)業(yè)消費3特定的硬硬件設(shè)施施■建筑——有設(shè)計感感、歷史史感、文文化感■空間間尺度——比較親和和、比較較緊湊4環(huán)境氛圍圍■環(huán)境——安靜、休休閑、親親近自自然■生活活氣息——寧靜、恬恬適5文化藝術(shù)術(shù)資源豐豐富■文化資源源——圖書館、、電影院院■藝術(shù)術(shù)資源——美術(shù)館、、劇院、、音樂廳廳（音樂樂廣場））■公共藝術(shù)術(shù)——雕塑、壁畫、、建筑小品參考圖片海德堡咖啡廣廣場廣場附近的街街道小型博物館小鎮(zhèn)建筑參考圖片小鎮(zhèn)露天廣場場小鎮(zhèn)建筑參考圖片小鎮(zhèn)商業(yè)咖啡小店參考圖片劍橋水岸臨河而居參考圖片牛津街道古韻海德堡參考圖片俯看海德堡牛津一隅參考圖片小鎮(zhèn)概貌小鎮(zhèn)概貌參考圖片小鎮(zhèn)景觀小鎮(zhèn)景觀參考圖片小品雕塑參考圖片參考圖片參考圖片建筑風(fēng)格設(shè)計計建議參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片參考圖片三、本項目的的產(chǎn)品方向人文藝術(shù)知識識之城根據(jù)以上調(diào)查查分析，本項項目的產(chǎn)品研研發(fā)方向可定定為：1功能區(qū)域劃分分■沿河景觀綠化化帶及休閑（（主題）商業(yè)業(yè)區(qū)■歐洲文化化小鎮(zhèn)■高知花園園住宅■校園經(jīng)濟(jì)濟(jì)配套服務(wù)區(qū)區(qū)校園經(jīng)濟(jì)配套套服務(wù)區(qū)高知花園住宅宅歐洲文化小鎮(zhèn)鎮(zhèn)沿河景觀綠化化帶及休閑商商業(yè)區(qū)功能區(qū)域劃分分示意圖2住宅產(chǎn)品類型型劃分建筑形態(tài)房型層高（m）單套面積（㎡）結(jié)構(gòu)形式套內(nèi)布局配比（％）其他4+1電梯花園洋房4房、3衛(wèi)以上3.2～3.5180～240板式帶復(fù)式15一梯兩戶6+1電梯洋房3～4房2～3衛(wèi)3.0～3.2140～180板式帶復(fù)式25一梯兩戶11層電梯復(fù)式公寓2～3房2衛(wèi)2.9～3.0100～130板式帶復(fù)式30一梯兩戶16層板式電梯公寓2～3房1～2衛(wèi)2.9～3.090～120板式平層15一梯兩戶16層投資型小戶型公寓標(biāo)間2.8～2.930～60板式通廊式154梯16戶或6梯18戶3商業(yè)產(chǎn)品類型型劃分■濱河獨棟休閑閑商業(yè)別墅■歐洲文化化小鎮(zhèn)個性商商業(yè)街區(qū)■校園經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社區(qū)配套套服務(wù)商業(yè)4公建設(shè)施■泛會所■小廣場■運動設(shè)施施——街頭運動區(qū)域域（滑板、街街頭籃球、自自行車）■健身房第二部分目目標(biāo)市市場定位與分分析我們的客戶在在哪里，都喜喜歡些什么市場支撐第二部分1住宅部分根據(jù)前期的市市場調(diào)查分析析，本項目有有以下5個主要客戶來來源：1）區(qū)域內(nèi)各各大型院校及及科研企事業(yè)業(yè)單位人員2）區(qū)域內(nèi)追追求品質(zhì)生活活的換房者3）對“城南南居住”具有有強烈認(rèn)同感感的高收入者者4）發(fā)展商系系統(tǒng)內(nèi)部的購購房者5）第一居所所置業(yè)的知識識白領(lǐng)2商業(yè)部分■濱河獨棟休閑閑商業(yè)別墅——品牌餐飲■歐洲文化化小鎮(zhèn)個性商商業(yè)街區(qū)——特色店、文化化商業(yè)、個性性原創(chuàng)店■校園經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社區(qū)配套套服務(wù)商業(yè)——中型超市、小小型電影院、、快餐店、藥藥店等3商業(yè)后期經(jīng)營營性活動■小眾藝術(shù)節(jié)■中小型文文化專題演出出■定向招商商引進(jìn)■相關(guān)文化化資源導(dǎo)入第五部分營營銷策策劃賣房子，更是是出售一種生生活方式指標(biāo)控制及產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格控制制第三部分一、項目規(guī)劃劃指標(biāo)控制1容積率的選擇擇容積率樓面地價（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■樓面地價一般般控制在銷售售價格的1/3左右■按現(xiàn)有的的規(guī)劃條件和和產(chǎn)品定位，，容積率太高高會對產(chǎn)品品品質(zhì)造成影響響■考慮規(guī)劃劃局審核時的的變化因素因此，建議容容積率控制在在1.8～2.0之間。2建筑與商業(yè)面面積配比住宅部分85％～90％商業(yè)部分10～15％二、產(chǎn)品風(fēng)格格控制項目特質(zhì)決定定了其產(chǎn)品絕絕非市場中的的泛泛之輩，，高品質(zhì)的人人文居住社區(qū)區(qū)將是項目產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的必必然選擇：■歐洲現(xiàn)代代與傳統(tǒng)建筑筑元素相結(jié)合合■富含高科技的建建筑■智能化建建筑——這已成為建筑筑發(fā)展的趨勢勢，市場的必必然需求1產(chǎn)品定位研發(fā)發(fā)2、關(guān)于建筑的的擺放問題●圍合建建筑的外圍單單位，接受度度低，高品房房沖擊價格困困難；因此，行列式式、底層架空空的規(guī)劃布局局，將增強項項目均好性，，避免沖擊價價格高峰的高高難度，并給給予中央景觀觀支持。同時，以由南南至北、由低低到高的順序序擺放建筑，，既保證天際際線的美觀，，也能利用高高層建筑有效效降低外圍主主要道路所產(chǎn)產(chǎn)生的噪音污污染，利于營營造舒適恬靜靜的居家生活活氛圍。3、關(guān)于建筑風(fēng)風(fēng)格●川西風(fēng)、、歐陸風(fēng)并不不符合本項目目沉穩(wěn)、內(nèi)斂斂的社區(qū)氣質(zhì)質(zhì)；以北歐現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，結(jié)合科科技化的建筑筑材料和智能能化配套設(shè)施施，將能體現(xiàn)現(xiàn)項目獨有的的氣質(zhì)和品質(zhì)質(zhì)感。4、關(guān)于景觀、、環(huán)境●消費者對景景觀、環(huán)境為為產(chǎn)品第一敏敏感度，是產(chǎn)產(chǎn)品營造的重重要指向；●區(qū)域消費者者非常接受通通透式景觀；；●消費者對人人工水景（湖湖泊、噴泉、、小溪）敏感感度呈下降趨趨勢，但區(qū)域內(nèi)對水景應(yīng)應(yīng)用較少；●環(huán)境在預(yù)售售期間的渲染染和功能的可可說性非常重重要。充分利用沿江江安河50米寬綠化帶，，設(shè)計大景觀觀，文化景觀觀，建議整個個開發(fā)先從河河濱公園的設(shè)設(shè)計與建設(shè)入入手（成都置置信麗都花園園有先例），，邀請區(qū)域知知名藝術(shù)家、、雕塑家、建建筑師共同參參與打造一處處高品味的藝藝術(shù)公園而非非一個簡單的的沿河綠化帶帶，并且設(shè)置置長距離的戶戶外木甲板休休閑棧道，拉拉開其商業(yè)環(huán)環(huán)境與周邊商商業(yè)項目的差差距，吸引較較為高端的大大城南消費人人群。其未來來對于沿河的的高端主題商商業(yè)及整個社社區(qū)的銷售的的現(xiàn)場情景拉拉動將產(chǎn)生難難以估量的推推動力。5、關(guān)于朝向●顧客對朝朝向較敏感；；并隨客群年年齡增加而遞遞增、隨產(chǎn)品品品質(zhì)的增加而遞減減；●顧客對東東西向有30~40％的接受率，，但有3~5％的價格衰減減；●顧客對全全北向房接受受率極低；需需找尋特殊的的客群（如廉廉價房、投資資客等）因此，住宅盡盡量以南北向向擺放，但全全北向單位需需要擺放投資資型產(chǎn)品。6、關(guān)于住宅室室內(nèi)的空間變變化●消費者對對躍層/復(fù)式（特別是是小躍層/復(fù)式）有極高高的接受度；；●供給方面面，受成本和和公攤限制，，一般躍層主主要為大面積積和樓宇頂層；●空間變化化和私家園林林應(yīng)合理結(jié)合合；因此，在嚴(yán)格格控制成本和和公攤的前提提下，可多做做復(fù)式，附加加花園，化減減小高層電梯梯公寓銷售壓壓力。7、關(guān)于私家園園林景觀●有入戶戶回廊、空中中花園、屋頂頂花園、一層層花園、私家家架空花園等形式；●私家園園林是戶型和和景觀的結(jié)合合，有足夠的的消費敏感度度；●私家園園林的形式復(fù)復(fù)雜多變，結(jié)結(jié)合空間變化化，可形成品品種繁多的新產(chǎn)品；●通過大大進(jìn)深設(shè)計，，可化減成本本過高的壓力力；●目前消消費者對1層花園、屋頂頂花園有廣泛泛的接受度。。對入戶花園、空中花園園有一定的認(rèn)認(rèn)知度。因此，以私家家園林作為產(chǎn)產(chǎn)品的重要附附加方向，中中品以上的住住宅單位，凡凡有景觀支持持的，都應(yīng)將將景觀陽臺調(diào)調(diào)整為空中花花園。8、關(guān)于陽臺●常規(guī)1200～1800陽臺并無任何何興奮點；●一步式（（900）陽臺成本極極為低廉，作作為物業(yè)附加加贈送對促銷銷非常有利；●景觀陽臺臺調(diào)整為空中中花園（L型、2100～3300、反梁）有足足夠的興奮度，成成本有限；因此，可考慮慮放棄全部常常規(guī)陽臺?！竦投讼M者對外配配套敏感，而而高端消費者者對內(nèi)配套敏敏感；●業(yè)主并并沒有會所消消費習(xí)慣，成成都住宅小區(qū)區(qū)會所普遍經(jīng)經(jīng)營慘淡；●銷售面面需要對會所所有一定的說說法；因此，設(shè)計中中，對公建的的體量盡可能能的“減少到到趨于0”，可引入泛會會所概念，或或改變形式，，與環(huán)境結(jié)合合等。9、關(guān)于于配套套和公公建1、外觀觀：采用現(xiàn)現(xiàn)代歐歐洲（（新德德式、、荷蘭蘭或西西班牙牙）低低密度度住宅宅的流流行設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格，，小高高層部部分采采用現(xiàn)現(xiàn)代簡簡約主主義結(jié)結(jié)合科科技派派風(fēng)格格。2、色彩彩：采用現(xiàn)現(xiàn)代歐歐洲建建筑風(fēng)風(fēng)格,簡約、、時尚尚、低低調(diào)，，用材材精良良；外外觀色色調(diào)采采用較較為高高雅深深色調(diào)調(diào)，例例如：：深咖咖啡、、深駝駝色、、赭石石色等等；增增加環(huán)環(huán)保技技術(shù)及及高新新材料料的應(yīng)應(yīng)用，，增增強建建筑的的歷史史感。。3、細(xì)節(jié)節(jié)：空調(diào)外外機位位應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)一從從設(shè)計計角度度進(jìn)行行美化化及隱隱蔽，，入戶戶區(qū)域域可考考慮采采用沿沿海比比較流流行的的入戶戶花園園設(shè)計計，大大戶型型及頂頂層復(fù)復(fù)式均均可考考慮大大露臺臺及屋屋頂花花園，，酒店店式公公寓或或11層電梯梯公寓寓可考考慮將將傳統(tǒng)統(tǒng)電梯梯改為為觀光光電梯梯，避避免沉沉悶的的同時時大幅幅提升升項目目的品品質(zhì)感感。三、具具體指指標(biāo)1建筑1、外墻墻材料料：外墻建建議以以質(zhì)量量較好好的涂涂料為為主，，不同同部位位的色色彩及及噴涂涂工藝藝應(yīng)有有所不不同以以形成成較為為豐富富的表表面肌肌理效效果，，建議議部分分結(jié)合合石材材、面面磚、、木質(zhì)質(zhì)材料料的搭搭配，，以期期形成成豐富富的立立面風(fēng)風(fēng)格，，小高高層可可適當(dāng)當(dāng)采用用金屬屬型材材作為為結(jié)構(gòu)構(gòu)材料料，可可運用用屋頂頂飄板板等手手法豐豐富建建筑風(fēng)風(fēng)格。。2、建筑筑部品品：建議入入戶門門采用用高質(zhì)質(zhì)量金金屬防防盜門門，采采用塑塑鋼門門窗，，3、弱電電：有線電電視光光纜入入戶，，電話話IDD接口，，寬帶帶接入入10M入戶材料及及裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)21、綠地地：景觀設(shè)設(shè)計建建議采采用現(xiàn)現(xiàn)代歐歐洲流流行的的自然然派設(shè)設(shè)計手手法，，形成成統(tǒng)一一的、、一體體化的的綠地地系統(tǒng)統(tǒng)，建建議部部分樓樓體底底層架架空以以保證證綠地地及景景觀的的整體體性、、連續(xù)續(xù)性。。2、水景景：根據(jù)對對整體體投資資規(guī)模模及日日后運運營成成本的的控制制，不不建議議設(shè)計計大面面積的的水景景，建建議在在水景景設(shè)計計中強強調(diào)相相對集集中性性、多多運用用活水水，注注意水水系的