住宅項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位與營(yíng)銷策略報(bào)告(附圖豐富)

XXXX項(xiàng)目整體定位與營(yíng)銷策略報(bào)告匯報(bào)說明百萬大盤，XX力作，重任在肩，豈感懈?。繉?duì)于本案，中原希望通過扎實(shí)細(xì)致的工作，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)都很陌生的區(qū)域提出獨(dú)特的理解，并結(jié)合項(xiàng)目，挖掘、創(chuàng)造更多價(jià)值，以領(lǐng)先的營(yíng)銷理念，實(shí)現(xiàn)萬悅城的成功，成就XX歷程中的又一經(jīng)典。A.城說城//讀城//造城//XX與城//B.悅悅勢(shì)//悅?cè)?/悅意//悅物//C.萬千變?nèi)f化//日進(jìn)萬金//萬法歸宗//D.附件

案例分享//463130180報(bào)告內(nèi)容頁碼城Part1XX，三環(huán)線內(nèi)，武漢版圖中一個(gè)熟悉而陌生的區(qū)域，除了一座長(zhǎng)江大橋，連老武漢人也沒有概念。XX大橋XX區(qū)域航拍項(xiàng)目地說城PartC.1為獲知XX的詳細(xì)資料，中原選擇深入到目標(biāo)及關(guān)聯(lián)區(qū)域，與目標(biāo)群體面對(duì)面，聽他們講述關(guān)于這個(gè)區(qū)域的每一個(gè)細(xì)節(jié)。中原組成了精干高效的工作團(tuán)隊(duì)，確保獲得最新、最詳實(shí)、最直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。實(shí)地調(diào)研工作說明調(diào)查時(shí)間：6月28日、30日為集中調(diào)研日；調(diào)查人員：湖北中原總經(jīng)理親自審查、修改調(diào)查問卷，服務(wù)萬悅城項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)帶隊(duì)，由策劃人員8名組成了專業(yè)調(diào)研團(tuán)隊(duì)；調(diào)查方式：業(yè)內(nèi)訪談、潛在客戶訪談與問卷調(diào)查；調(diào)查區(qū)域：街道口地區(qū)、中南地區(qū)、南湖地區(qū)、武昌老城區(qū)、XX地區(qū)；調(diào)查感言：溫度雖高，“收入”更高。實(shí)地調(diào)研工作地點(diǎn)分布圖項(xiàng)目地問卷調(diào)查主要成果摘要（A）本次問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷100份，由于是一對(duì)一溝通，回收率100%，對(duì)問卷進(jìn)行甄別后，有效問卷89份，無效問卷11份，有效率89%；本次問卷調(diào)查，中原形成了獨(dú)立的問卷結(jié)論報(bào)告，限于篇幅，本案僅就關(guān)鍵結(jié)論簡(jiǎn)要說明；問卷內(nèi)容分為基礎(chǔ)部分、主體部分、指向性部分，分別了解客戶背景特征、客戶購(gòu)房特征、項(xiàng)目指向性測(cè)試。問卷樣本與調(diào)查分析報(bào)告問卷調(diào)查工作說明問卷調(diào)查主要成果摘要（B）區(qū)域遇冷，項(xiàng)目可期受訪者需求特征與項(xiàng)目情況較為契合。19％受訪者意向總價(jià)為40萬左右，38％受訪者意向總價(jià)為50萬左右；絕大多數(shù)受訪者意向房型為二房、三房。受訪者對(duì)現(xiàn)住房環(huán)境、交通、配套不夠滿意。大多數(shù)受訪者對(duì)現(xiàn)有住房的不滿集中在：噪音粉塵污染和社區(qū)外部環(huán)境方面；同時(shí)對(duì)地鐵交通、教育配套和低碳節(jié)能等概念接受度高。XX品牌知名度高。63%的受訪者“聽說過”XX地產(chǎn)，20％的受訪者表示“非常了解”XX地產(chǎn)。同時(shí)，有54％的受訪者明確表示，“會(huì)關(guān)注”和“非常期待”XX地產(chǎn)在XX地區(qū)的開發(fā)動(dòng)態(tài)。受訪者普遍對(duì)XX區(qū)域不甚了解。有超過50％的受訪者表示“不了解”和“僅聽說過”XX區(qū)域，可見該區(qū)域的認(rèn)知度較低。主要單項(xiàng)分析結(jié)論問卷調(diào)查主主要成果摘摘要（C）主要交叉分分析結(jié)論年輕客戶、、公司普通通職員對(duì)區(qū)區(qū)域、XX了解度較較高中南、街道道口、老城城區(qū)客戶較較集中。中南街道口口受訪者購(gòu)購(gòu)房欲望最最強(qiáng)，其次次是老城區(qū)區(qū)；居住工作區(qū)區(qū)域集中在在老城區(qū)和和中南街道道口附近。。公交車人群群特質(zhì)顯現(xiàn)現(xiàn)。26-40歲中青年人人群，公司司白領(lǐng)，更更能忍受較較多的上下下班時(shí)間；；年輕群體客客戶對(duì)XX認(rèn)知度較較高。18－40歲受訪者對(duì)對(duì)XX的認(rèn)認(rèn)知度較高高，其中26－30歲受訪者對(duì)對(duì)XX較為為了解；居住區(qū)域在在中南街道道口和魯巷巷光谷的受受訪者，對(duì)對(duì)XX“比比較了解””，武昌老老城區(qū)較多多受訪者““聽說過””XX。。年輕群體對(duì)對(duì)XX認(rèn)知知較高。18－40歲，工作居居住區(qū)域在在武昌老城城區(qū)、中南南街道口和和魯巷光谷谷的受訪者者XX認(rèn)知知度相對(duì)較較高；大專及本科科學(xué)歷的受受訪者更關(guān)關(guān)注本項(xiàng)目目進(jìn)展；深度訪談對(duì)對(duì)象構(gòu)成業(yè)內(nèi)人士訪談對(duì)象潛在客戶當(dāng)?shù)匾吮＠恼Z銷銷售人員站前陽光營(yíng)營(yíng)銷主管趙老板段老師周小姐中建三局武武咸高架項(xiàng)項(xiàng)目人員XX都市工工業(yè)園工作作人員陳女士余小姐付女士（1）業(yè)內(nèi)深度度訪談紀(jì)要要之一訪談對(duì)象保利心語銷售人員——陳小姐客戶背景在保利心語項(xiàng)目工作2年多，見證了該項(xiàng)目從2008年的艱難到2009年武漢面積銷冠的輝煌。訪談內(nèi)容1.2009年我們賣了13個(gè)億，具體總面積我也不清楚，20萬方是有的，是整個(gè)武漢市的銷冠；2.賣得這么好的原因啊，去年市場(chǎng)都賣得很好啦。3.我們保利是品牌大開發(fā)商、保利心語是70萬方的大社區(qū)，后期又拿了60萬方的地，有公交車，商業(yè)配套也起來了，再說，我們是一線臨湖的住宅，野芷湖目前還保持原生態(tài)，不像南湖已經(jīng)被污染了，戶型方面還有贈(zèng)送面積，價(jià)格在南湖片區(qū)是最低的，客戶當(dāng)然會(huì)買我們這里；4.客戶重點(diǎn)是南湖這塊的，也有很多其他的，輻射面很廣，我有一個(gè)青山的客戶，他覺得我們這里很方面，坐777到小東門轉(zhuǎn)一趟就到青山了，也不算遠(yuǎn)，現(xiàn)在武漢哪里不堵啊，關(guān)鍵是要有公交車，再說，還不是沖我們這里性價(jià)比很高，現(xiàn)在，武昌中心、好一點(diǎn)的地段，像我們這樣高品質(zhì)的社區(qū)，6000出頭的價(jià)格已經(jīng)很少了，光谷那邊都不止這個(gè)價(jià)了；5.XX那邊的客戶？好像沒有多少。那個(gè)地方我也不是很熟；6.南湖大道通XX？不通吧，前面過不去的，什么時(shí)候通不清楚；7.年輕的客戶多，婚房多，我們不帶裝修。（1）業(yè)內(nèi)深度度訪談紀(jì)要要之二訪談對(duì)象星辰房地產(chǎn)公司（原硚房集團(tuán)）項(xiàng)目經(jīng)理——陳經(jīng)理客戶背景武昌老城區(qū)靜安路“站前陽光”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在武昌老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目多年，熟悉當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣。訪談內(nèi)容1.武昌老城區(qū)的人居住條件普遍較差，對(duì)改善居住的要求比較高，一般收入也有限，對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感，也有很有錢的，沒漢口那么多，都去東湖或者漢口那邊買房去了，所以站前陽光當(dāng)時(shí)定價(jià)的時(shí)候比周邊的027、靜安要明顯便宜，國(guó)有企業(yè)，要帶頭讓利于民；2.外地人在武昌老城區(qū)這一帶比較多，硚房在武昌開發(fā)的幾個(gè)樓盤，買房的各種外地口音都有，尤其是湖北8+1城市圈的一些人，做生意多，普遍文化素質(zhì)比較低，錢其實(shí)不多，典型暴發(fā)戶那種，這批人買房一方面是生意在這邊，想在武漢落腳，另一方面是轉(zhuǎn)戶口，武漢的戶口很有吸引力，有些不是做生意的周邊地市的人也是沖轉(zhuǎn)戶口過來買房；3.戶型要好，房子質(zhì)量要過硬，買東西要方便，孩子的教育問題也要好，客戶問的主要是這些問題；4.不是很了解XX，路過幾次，環(huán)境比較差，聽說在修高架橋，通了話應(yīng)該會(huì)有很大改觀；有個(gè)長(zhǎng)江紫都在那邊，江景房，賣的一般，價(jià)格沒起來，也沒有火過，那邊的江灘政府沒投入，像鄉(xiāng)里；5.XX那邊如果要開發(fā)，目前看啊，一定要大開發(fā)商，拿地的規(guī)模要大，把配套做好，才比較可行；那個(gè)區(qū)域，遲早要發(fā)展過去的，只要規(guī)模足夠大，后期還是有機(jī)會(huì)賺區(qū)域升值的錢，潛力股。（2）當(dāng)?shù)匾巳松疃仍L談?wù)劶o(jì)要之一一訪談對(duì)象中建三局武咸沙湖項(xiàng)目指揮部——彭經(jīng)理客戶背景熟悉XX片區(qū)當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展前景。訪談內(nèi)容1.武咸公路高架橋XX大道段工程計(jì)劃2011年6月竣工，在過江隧道、鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋、中環(huán)線處設(shè)有立交，未來這個(gè)區(qū)域的交通狀況會(huì)大大改善；2.比較看好這個(gè)XX的發(fā)展，也會(huì)關(guān)注這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，有投資價(jià)值；污染是這個(gè)區(qū)域最大的問題，教育配套也比較缺，沒什么好學(xué)校；3.我們搞工程的都知道，路修通之后，住宅小區(qū)的開發(fā)都跟過來了，但一定要有文化氛圍，顯得比較高檔，武漢的碼頭文化濃厚，可以在開發(fā)中體現(xiàn)；4.這一帶大部分屬青菱鄉(xiāng)地界，批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)園比較多，形象有待改善；5.XX一帶地質(zhì)情況非常復(fù)雜，搞開發(fā)建設(shè)要注意。（2）當(dāng)?shù)匾巳松疃仍L談?wù)劶o(jì)要之二二訪談對(duì)象武漢武昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、XX都市工業(yè)園辦公室——朱科長(zhǎng)客戶背景推進(jìn)片區(qū)最為重要的產(chǎn)業(yè)板塊建設(shè)。訪談內(nèi)容1.政府一直比較關(guān)注這個(gè)區(qū)域的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)定期到現(xiàn)場(chǎng)辦公，前不久，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還到園區(qū)來視察企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，發(fā)展前景可以看好；武船、武重等企業(yè)都在這邊設(shè)了廠。2.確實(shí)，環(huán)境是個(gè)大問題，治安問題也存在，武漢各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部、外來人口聚集的地區(qū)都存在這個(gè)問題，我們也在努力改善，也取得了一些成效；3.這邊產(chǎn)業(yè)調(diào)整有難度，之前也沒有政府規(guī)劃，主要是各個(gè)區(qū)都在爭(zhēng)取上級(jí)的政策支持，XX這片沒有特別的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃比較落后；我們最近也在調(diào)整，計(jì)劃引進(jìn)一些科技、信息類的高科技企業(yè)，促進(jìn)園區(qū)逐步轉(zhuǎn)型；4.“兩型社會(huì)”的建設(shè)園區(qū)是領(lǐng)導(dǎo)班子考慮的重點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，我們現(xiàn)在對(duì)環(huán)境的改造投入較多，軟環(huán)境也在改善，巡司河是政府重要的改造工程；5.歡迎到XX來投資，和有實(shí)力的企業(yè)一起，共同建設(shè)和諧XX。（3）典型潛在在客戶深度度訪談紀(jì)要要之一訪談對(duì)象XX鋼材大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶——趙老板客戶背景大市場(chǎng)E區(qū)、永合物資有限公司，不到30歲，在鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)約3年，其家族在此經(jīng)營(yíng)更久。訪談內(nèi)容1.這里生意做得很大的，一個(gè)單幾十萬到幾千萬都有，買賣鋼材，這里是武漢最大的，有好幾百個(gè)檔口吧，算算，差不多300-400個(gè)；生意也不錯(cuò)啊，搶著租，空一個(gè)檔出來幾天就出去了，蠻火的；2.目前在烽火村租房住，有些老板在店里住，有二層的；家家都有車，有些在遠(yuǎn)一點(diǎn)地方買房的，也有看過長(zhǎng)江紫都的，我最近在看百瑞景的一套房；在附近做私房的比較多，我舅舅就在張家灣做了5棟；3.這一片都是這樣，武漢人少，除了村里的，沒幾個(gè)，外地人多，我就是嘉魚的；這里的老板，黃陂、廣水、應(yīng)城比較多；還是想在武漢落戶的，政策說要房款70萬；4.教育啊，安全啊，還是要讀書，前幾天，有一家被偷了，正?，F(xiàn)象，這一帶治安不好；5.平時(shí)沒事就去打麻將，今天是我姐帶外甥看病去了，不然我哪會(huì)守這里；都是老客戶，跑不了；6.這幾年，也有虧的啦，做生意，不可能總是賺嘛；大部分老板都還好，武漢發(fā)展得很快，到處都是工地，哪個(gè)工地不要鋼材？最頭疼就是回款，搞建筑的都?jí)|資，首先從我們供貨商墊起；貨款沒回手上一分錢都沒有，前些天有個(gè)現(xiàn)錢現(xiàn)貨的客人，為了提款幾夜沒睡好，客戶到哪跟到哪，現(xiàn)錢現(xiàn)貨利潤(rùn)低，一賒賬就沒錢賺了。7.想在周邊買房，方便照著店里，旁邊都沒房子賣，只能跑中南、街道口、南湖那邊去看。（3）典型潛在在客戶深度度訪談紀(jì)要要之二訪談對(duì)象湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院——段老師客戶背景負(fù)責(zé)學(xué)校政工工作的科長(zhǎng)，在校工作多年，30多歲。訪談內(nèi)容1.我們學(xué)校有幾百教職工，年輕老師比較多，百把人是有的；2.老師的收入還可以，穩(wěn)定，剛剛考完試，喜歡玩的老師都訂好了出去玩的票；3.學(xué)校有專門的單身職工樓，也有家屬區(qū)，居住環(huán)境肯定跟外面的小區(qū)有差距，有些條件好的老師搬到外面去了；只要價(jià)格合適，距離不是太遠(yuǎn)，不影響上班，對(duì)老師還是相當(dāng)有吸引力的；4.交通和污染問題是大問題，灰塵太大了，幾天不下雨，樹葉上面都是一層灰，學(xué)校里面還好點(diǎn)；整體上的環(huán)境也比較差，政府這幾年的投入太少了，看高架橋修通了能不能好點(diǎn)；5.XX是大開發(fā)商，能在這一片來開發(fā)是好事，一定要把廣告打到我們學(xué)校來，找我就可以了，保證你們的廣告發(fā)到每個(gè)老師手里，一定要給我們最低的團(tuán)購(gòu)價(jià)。（3）典型潛在在客戶深度度訪談紀(jì)要要之三訪談對(duì)象XX街長(zhǎng)江紫都社區(qū)服務(wù)站（居委會(huì)）——周小姐客戶背景對(duì)XX地區(qū)、武昌老城區(qū)非常了解，不到30歲，熟悉政府工作人員的購(gòu)房習(xí)慣。訪談內(nèi)容1.小區(qū)這里就一個(gè)小中百，買不了菜，早上小區(qū)門口有賣菜的攤子，居民都是這個(gè)點(diǎn)買菜，要么就坐小區(qū)的班車到武商買，要掐著點(diǎn)等車，也不遠(yuǎn)，習(xí)慣了也還比較方便；平時(shí)吃飯一般都是家里做，確實(shí)要出去吃，過去一點(diǎn)，鋼材市場(chǎng)那邊就有農(nóng)家小院啊，好幾家餐館；2.武金堤貨車多，路差了點(diǎn)，沒有出事故就不堵；以后過江隧道、過江大橋修通了，這個(gè)區(qū)域會(huì)很快發(fā)展起來，新修的過江大橋就在老汽渡口子（解纜正街）那里，拆遷難度大；3.這片現(xiàn)在的環(huán)境比較差，污染比較重，改造起來要段時(shí)間，但位置還是挺好的，靠著江邊，距離老城區(qū)也比較近；4.武昌區(qū)政府的有一批買在長(zhǎng)江紫都，都是靠江邊的房子；5.三環(huán)線下面，也不算遠(yuǎn)，從這里過去也就十幾分鐘，肯定會(huì)關(guān)注啦；新開發(fā)的小區(qū)，一定要把周邊的環(huán)境搞好，商業(yè)配套要齊全。（3）典型潛在在客戶深度度訪談紀(jì)要要之四訪談對(duì)象華中師范大學(xué)博雅園綜合樓三樓化妝品店店主——陳女士客戶背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較關(guān)注，經(jīng)常在報(bào)紙上看房地產(chǎn)的相關(guān)信息，有實(shí)際的購(gòu)房需求，48歲左右。訪談內(nèi)容1.我們目前住在華師附近，是幾年前買的一套二手房，外面環(huán)境很好，但是住在8樓，而且沒有電梯，上下樓梯很不方便。2.我兒子是86年的，已經(jīng)是戀愛結(jié)婚的年齡了，我也在考慮為他買房，可能還是考慮華師附近的房子，但是附近的房子價(jià)格太高，我的預(yù)算在60萬左右，想買個(gè)小一點(diǎn)的三房。3.我們覺得最好是在學(xué)校集中的地方買房，這樣，我們以后接送小孩子上學(xué)比較方便。4.我比較喜歡XX，我有個(gè)親戚在XX魅力之城買了房，XX的環(huán)境做的好，特別是綠化好；5.我在報(bào)紙上看到XX在XX開發(fā)的消息，我個(gè)人覺得那里還是太偏了，學(xué)校太少了，買東西也不方便，我暫時(shí)不考慮在那里買房。（3）典型潛在客客戶深度訪談?wù)劶o(jì)要之五訪談對(duì)象中南路自營(yíng)店主——余小姐客戶背景對(duì)XX地區(qū)不是太了解，20多歲，目前單身，有一套住房。訪談內(nèi)容1.XX對(duì)我們來說有點(diǎn)陌生，并且不是一般的遠(yuǎn)。2.現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了，具體還是要看價(jià)位怎么樣，對(duì)我來說，50萬左右是我可以接受的。3.樓盤還是要注重周邊環(huán)境，配套設(shè)施及價(jià)位。XX地區(qū)交通比較不方便，粉塵之類的污染也比較嚴(yán)重，所以我們還是有比較大的顧慮的。4.如果沒有特別讓我們動(dòng)心的地方，可能不會(huì)過多考慮那邊，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@邊可以選擇的地區(qū)還是比較多的，比如光谷升值潛力也是很大的，比那邊也近一些。5.到時(shí)候應(yīng)該會(huì)關(guān)注一下吧，要看各方面的狀況，雖然XX地區(qū)我覺得不是太理想，但是XX畢竟是很有實(shí)力的開發(fā)商。（3）典型潛在客客戶深度訪談?wù)劶o(jì)要之六訪談對(duì)象武昌老城區(qū)居民——付女士客戶背景在老城區(qū)居住幾十年，對(duì)該區(qū)域特別了解。40－50歲，熟悉武昌老城區(qū)居民的生活習(xí)慣、購(gòu)房心理。訪談內(nèi)容1.我從小居住在老城區(qū)，現(xiàn)居住在老城區(qū)還建房，小區(qū)環(huán)境普通，外部環(huán)境較差，沒有大的變動(dòng)，我是不會(huì)離開這里的，好多年，都習(xí)慣這里了。2.曾經(jīng)也有過購(gòu)買新房離開老城區(qū)的想法，但去實(shí)地考察后，對(duì)考察樓盤的配套、交通等不滿意；3.有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的下一代大部分已經(jīng)離開了老城區(qū)，在工作地點(diǎn)周圍去購(gòu)房了。現(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)，大部分是中年人或者中老年，購(gòu)房需求不強(qiáng)，除非拆遷；4.雖然在老武昌居住了幾十年，但從來沒去過XX，聽說過而已。在那里買房？無法想像，感覺那里是郊區(qū)，交通啊配套啊肯定都不好。深訪客戶特征征：本區(qū)域客客戶對(duì)片區(qū)前前景較為有信信心，周邊區(qū)區(qū)域客戶對(duì)片片區(qū)一知半解解。信心型群體共性特征：“本地”屬性性非常明顯，，受區(qū)域利好好信息刺激，，對(duì)未來非常常有信心。AB猶豫型群體差異性特征：：對(duì)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展方向、區(qū)區(qū)域特征等沒沒有明確統(tǒng)一一的概念，知知其好而不知知其所以好。。共性特征：基本沒有去過過、了解過XX區(qū)域，屬屬于信息不對(duì)對(duì)稱造成的不不了解。差異性特征：：對(duì)區(qū)域未來的的發(fā)展半信半半疑，對(duì)XX改變區(qū)域的的態(tài)度不一，，年輕客戶信信心更強(qiáng)。小結(jié)：區(qū)域需需要整理、包包裝與推廣，，塑造全新的的區(qū)域形象并并向全城推廣廣，全面提升升區(qū)域認(rèn)知度度、標(biāo)識(shí)性。。XX的明天？？說城心得：讀城PartC.2XX位于武漢漢南部門戶地地段，所處區(qū)區(qū)域總體環(huán)境境雜亂，交通通、教育、醫(yī)醫(yī)療、購(gòu)物等等居住配套欠欠缺。>武漢市武昌區(qū)區(qū)XX街地處處武昌區(qū)南部部，位于武漢漢長(zhǎng)江大橋和和XX長(zhǎng)江大大橋中端，西西臨長(zhǎng)江，東東倚京廣線和和107國(guó)道，北枕枕巡司河，，南與洪山山區(qū)接壤，，是107國(guó)道、武黃黃高速公路路與市區(qū)內(nèi)內(nèi)、中環(huán)線線的匯集點(diǎn)點(diǎn)，沿江岸岸線4.2公里，距武武昌火車站站1.5公里。轄區(qū)總面積積7.1平方公里，，常住人口口6萬余人，共共有11個(gè)社區(qū)居委委會(huì)，與青青菱鄉(xiāng)地界界混雜，屬屬于典型的的城鄉(xiāng)結(jié)合合部。XX區(qū)域XX區(qū)域簡(jiǎn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目地本案對(duì)XX區(qū)域的研研究不局限限于行政上上的區(qū)域限限制，會(huì)根根據(jù)城市肌肌理進(jìn)行必必要延展，，進(jìn)行“泛泛XX區(qū)域域”研究。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃>XX居住組團(tuán)規(guī)規(guī)劃>軌道交通規(guī)規(guī)劃>環(huán)線路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃配套>工業(yè)園產(chǎn)業(yè)業(yè)>專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)>大學(xué)城教育育產(chǎn)業(yè)泛XX>商業(yè)配套>文教衛(wèi)配套套>交通配套區(qū)域總體規(guī)劃：：本項(xiàng)目處處于武昌XX區(qū)域，，屬于政府府規(guī)劃中的的大型居住住新區(qū)、市市級(jí)商業(yè)副副中心，有有宏觀規(guī)劃劃層面的利利好。>2009年11月，武漢市市國(guó)土資源源和規(guī)劃局局發(fā)布《武漢市主城城規(guī)劃》，規(guī)劃中明明確提出““……建設(shè)后湖、、站北、長(zhǎng)長(zhǎng)豐、四新新、南湖、、白沙等大型型居住新區(qū)區(qū)，完善建設(shè)設(shè)核心區(qū)、、中心區(qū)片片的居住區(qū)區(qū)、居住小小區(qū)……引導(dǎo)舊城人人口向外圍圍綜合組團(tuán)團(tuán)疏散，促促進(jìn)漢口、、漢陽與武武昌居住人人口和用地地相對(duì)平衡衡……建立XX、魯巷、……等12個(gè)市級(jí)商業(yè)副副中心……”《武漢市主城城規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況組團(tuán)規(guī)劃：：舊城改造造外流人口口承載區(qū)，，自身也有有舊城改造造需求，未未來一線濱濱江區(qū)域。。>根據(jù)武漢市市城市總體體規(guī)劃（2010-2020）確定的主主城區(qū)“兩兩區(qū)十五組組團(tuán)”的規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，，項(xiàng)目用地地所處的白白沙組團(tuán)為為綜合組團(tuán)團(tuán)之一，是是主城區(qū)“集中成片片規(guī)模化建建設(shè)住宅區(qū)區(qū)，引導(dǎo)舊舊城居住人人口向綜合合組團(tuán)疏解解”的重點(diǎn)區(qū)域域之一。隨隨著舊城改改造的加速速推進(jìn)，區(qū)區(qū)域道路交交通、生活活配套設(shè)施施將得到進(jìn)進(jìn)一步完善善，區(qū)域開開發(fā)潛力將將得到進(jìn)一一步提高。。>XX區(qū)域也位于于武漢市大大力建設(shè)的的兩江四岸岸地區(qū)，這這里將形成成具有獨(dú)特特標(biāo)志性空空間景觀形形象和優(yōu)美美濱江親水水岸線。城市總體規(guī)規(guī)劃涉及XX的部分分區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況>XX規(guī)劃新區(qū)，，位于城市市二環(huán)線和和三環(huán)線之之間，屬主主城外圍。。北起規(guī)劃劃的八坦路路（二環(huán)線線部分），，南抵中環(huán)環(huán)線，西起起武咸公路路，東止京京廣鐵路，，面積677.8公頃。現(xiàn)有有人口1萬人，規(guī)劃劃居住人口口10.5萬人。>本區(qū)域?yàn)槲湮錆h城市總總體規(guī)劃中中主城外圍圍10個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)之一，是是保持工業(yè)業(yè)居住相對(duì)對(duì)平衡的城城市組團(tuán)，，同時(shí)承擔(dān)擔(dān)武昌舊城城外遷人口口的職能。。區(qū)域內(nèi)目前前主要為青青菱城市花花園、張家家灣農(nóng)民新新村（項(xiàng)目目名：波光光霞影）等等。法定圖則：：項(xiàng)目地以以東為“XX10萬人居住新新城”規(guī)劃劃區(qū)，目前前該區(qū)域主主要為經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房、、農(nóng)民新村村?！禭X地區(qū)法定圖圖則》（2005年）區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況軌道交通規(guī)規(guī)劃：短期期內(nèi)軌道交交通對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的影響響較小，根根據(jù)中原操操作武漢軌軌道交通經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，5年之內(nèi)利好好較難體現(xiàn)現(xiàn)。>U5、E1兩條地鐵線線的具體動(dòng)動(dòng)工建成時(shí)時(shí)間未定，，具體站點(diǎn)點(diǎn)未定，屬屬于遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃，短期期內(nèi)對(duì)區(qū)域域的影響較較小。>其中U5線自武漢火火車站起，，經(jīng)和平大大道-穿城大道-紫陽東路-中山路-武咸公路至至青菱。設(shè)設(shè)武昌火車車站至南湖湖支線。在在青山設(shè)置置車輛段，，青菱、南南湖分設(shè)2處停車場(chǎng)。。全長(zhǎng)33公里，共設(shè)設(shè)置站點(diǎn)28座。本線與與城市軌道道交通主線線——2號(hào)線對(duì)接。。>EI號(hào)線起點(diǎn)蔡蔡甸，終點(diǎn)點(diǎn)豹澥。它它連接了漢漢陽、武昌昌，經(jīng)過XX區(qū)域，，屬于城際際快速軌道道交通體系系。武漢市軌道道交通遠(yuǎn)景景規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況環(huán)線路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃：環(huán)線線的快速建建設(shè)，XX區(qū)域受益益明顯，區(qū)區(qū)域利好因因素明顯增增多，可想想像的空間間較大。>一環(huán)線鸚鵡鵡洲長(zhǎng)江大大橋?qū)⒂谀陜?nèi)正正式動(dòng)工建建設(shè)，總投投資40億元，建設(shè)設(shè)工期為30個(gè)月。主橋橋長(zhǎng)約2.1公里，主橋橋橋面為雙雙向8車道，道路路設(shè)計(jì)為城城市快速路路。>二環(huán)線武昌昌段已于近期動(dòng)動(dòng)工，另外外楊泗港過江江通道連通漢陽漢漢新大道與與武昌八坦坦路，目前前已進(jìn)入勘勘測(cè)階段。。三環(huán)線東北北段已于6月建成通車車，整個(gè)三三環(huán)線將于于年內(nèi)全線線通車。>目前武漢環(huán)環(huán)線建設(shè)瓶瓶頸為XX區(qū)域。武漢市環(huán)線線建設(shè)進(jìn)度度區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況主路網(wǎng)建設(shè)設(shè)：XX大大道建成后后，從武昌昌火車站到到XX大橋橋僅需8分鐘。>XX大道連接新新內(nèi)環(huán)、二二環(huán)、三環(huán)環(huán)線，全長(zhǎng)長(zhǎng)7.5公里，雙向向6車道，全線線無紅綠燈燈。2009年5月，動(dòng)工建建設(shè)，建成成后，從武武昌火車站站經(jīng)XX大大道到XX大橋僅需需8分鐘。>XX大道是連接接武漢南北北重要的放放射線，是是聯(lián)系白沙沙組團(tuán)與中中心城區(qū)的的重要通道道，是鸚鵡鵡洲過江通通道和楊泗泗港過江通通道過長(zhǎng)江江交通的集集散道路，，是聯(lián)系城市市二環(huán)線、、三環(huán)線的的骨干道路路，建設(shè)的的重要意義義體現(xiàn)在：：加快武武昌老城區(qū)區(qū)的改造，，減緩中山山路、武珞珞路的交通通壓力，方方便組團(tuán)聯(lián)聯(lián)系，完善善城市布局局，連接二二環(huán)線、三三環(huán)線，分分流城區(qū)交交通。XX大道建建設(shè)的積極極意義區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況區(qū)域最重要要產(chǎn)業(yè)聚集集地——XX都市工業(yè)園園，為省級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，內(nèi)有有多家知名名企業(yè)。XX都市工業(yè)園園（省級(jí)））>XX都市工業(yè)園園規(guī)劃占地地面積502萬㎡，2006年，經(jīng)國(guó)家家發(fā)展改革革委批準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)定為省級(jí)級(jí)開發(fā)區(qū)，，開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方向和聚集集的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為鋼材材深加工、、成套設(shè)備備制造和新新型建筑材材料。>工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)入駐的企企業(yè)有200余家，多為為機(jī)械、制制造業(yè)，典典型企業(yè)有有中國(guó)船舶重重工集團(tuán)公公司武昌造造船廠、武武漢南華高高速船舶工工程股份有有限公司、、武漢電力力設(shè)備廠、、武漢龍凈凈環(huán)?？萍技加邢薰舅?、武漢中鐵鐵工程機(jī)械械廠、武漢漢華電鋼結(jié)結(jié)構(gòu)有限公公司、湖武武漢市長(zhǎng)利利玻璃有限限責(zé)任公司司、福漢木木業(yè)集團(tuán)等等。>據(jù)估計(jì)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的從業(yè)人員員約為5萬人。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況都市工業(yè)園園的明星——武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，，有望帶動(dòng)動(dòng)園區(qū)由制制造業(yè)向高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型。武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地>武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地是是武漢市重重大項(xiàng)目和和省市科技技系統(tǒng)重點(diǎn)點(diǎn)跟蹤扶持持的高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目目，基地以以“國(guó)家‘‘863’信息安全成成果產(chǎn)業(yè)化化（湖北））基地”落落戶園區(qū)，，繼北京、、上海、成成都之后，，成為第四四個(gè)國(guó)家級(jí)級(jí)信息安全全技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地，，有望在較較短的時(shí)間間內(nèi)把基地地建設(shè)成為為中部部地地區(qū)區(qū)最最大大的的信信息息安安全全研研發(fā)發(fā)中中心心、、測(cè)測(cè)評(píng)評(píng)中中心心、、信信息息安安全全創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)孵孵化化中中心心和和信信息息安安全全成成果果產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化中中心心。>該基基地地將將按按兩兩期期建建設(shè)設(shè)，，據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)，，到到2012年，，該該基基地地的的信信息息安安全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值值將將達(dá)達(dá)到到20億元元，，在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)的的市市場(chǎng)場(chǎng)占占有有率率達(dá)達(dá)10%。2010年1月7日，，武武漢漢中中部部信信息息安安全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工奠奠基基儀儀式式在在XX都都市市工工業(yè)業(yè)園園隆隆重重舉舉行行區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況“農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化國(guó)國(guó)家家重重點(diǎn)點(diǎn)龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””、、““湖湖北北省省重重點(diǎn)點(diǎn)龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””———武漢漢XX農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場(chǎng)場(chǎng)。。武漢漢XX農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場(chǎng)場(chǎng)>武漢漢XX農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場(chǎng)場(chǎng)是是被被中中國(guó)國(guó)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品交交易易公公司司控控股股的的上上市市企企業(yè)業(yè)。。大大市市場(chǎng)場(chǎng)占占地地74萬㎡㎡，，是是華華中中地地區(qū)區(qū)名名副副其其實(shí)實(shí)的的農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品物物流流中中心心、、信信息息中中心心、、價(jià)價(jià)格格中中心心、、檢檢測(cè)測(cè)中中心心和和集集散散中中心心。。年年交交易易總總量量40億公公斤斤，，銷銷售售總總額額125億元元。。>市場(chǎng)場(chǎng)有有商商戶戶200余家家，，包包括括倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、、物物流流、、金金融融配配套套、、市市場(chǎng)場(chǎng)管管理理、、市市場(chǎng)場(chǎng)交交易易人人員員在在內(nèi)內(nèi)，，整整個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的直直接接從從業(yè)業(yè)人人員員逾逾萬萬人人。。>2008年被被中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)部部評(píng)評(píng)為為““農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化國(guó)國(guó)家家重重點(diǎn)點(diǎn)龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””。。>2009年被被湖湖北北省省政政府府評(píng)評(píng)為為““湖湖北北省省重重點(diǎn)點(diǎn)龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況XX區(qū)區(qū)域域粗粗放放型型專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)———烽火火集集團(tuán)團(tuán)旗旗下下的的烽烽火火鋼鋼材材市市場(chǎng)場(chǎng)、、烽烽火火機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)、、烽烽火火五五金金水水暖暖市市場(chǎng)場(chǎng)。。武漢漢烽烽火火集集團(tuán)團(tuán)>武漢漢烽烽火火機(jī)機(jī)電電大大市市場(chǎng)場(chǎng)占占地地108畝，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面面積積60000平方方米米。。門門面面678套，，是是集集商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售、、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物物流流等等多多功功能能為為一一體體的的華華中中地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)規(guī)模模最最大大、、配配套套設(shè)設(shè)施施最最完完善善的的專專業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)。。>武漢漢烽烽火火鋼鋼材材市市場(chǎng)場(chǎng)位位于于武武漢漢市市轄轄區(qū)區(qū)XX大大道道，，是是目目前前武武漢漢最最大大的的鋼鋼材材市市場(chǎng)場(chǎng)，，主主要要經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)各各種種品品牌牌的的鋼鋼管管和和塑塑料料管管。。>烽火火五五金金水水暖暖市市場(chǎng)場(chǎng)是是武武漢漢極極具具影影響響力力的的水水暖暖建建材材專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商家家眾眾多多。。同同時(shí)時(shí)在在市市場(chǎng)場(chǎng)周周圍圍還還云云集集著著汽汽車車交交易易、、竹竹木木、、廢廢鋼鋼交交易易等等專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)及及物物流流公公司司，，集集聚聚效效應(yīng)應(yīng)極極為為明明顯顯。。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況江南南最最大大物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)———武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)。。武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)>2010年4月1日，，江江南南最最大大物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)———武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)開開業(yè)業(yè)。。>武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)由由洪洪山山區(qū)區(qū)的的紅紅霞霞村村投投資資興興建建，，前前期期總總投投資資3000萬元元，，整整個(gè)個(gè)工工程程占占地地130畝。。紅霞霞物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)集集汽汽車車物物流流、、信信息息服服務(wù)務(wù)、、餐餐飲飲住住宿宿、、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、、汽汽車車修修理理、、停停車車等等功功能能于于一一體體。。信信息息服服務(wù)務(wù)、、餐餐飲飲住住宿宿、、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)1.3萬平平方方米米，，可可同同時(shí)時(shí)停停放放600余輛輛大大型型貨貨車車，，供供600人食食宿宿。。是是武武漢漢江江南南片片最最大大的的汽汽車車物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)。。>該市市場(chǎng)場(chǎng)126家店店面面，，已已全全部部入入駐駐商商戶戶。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)后后，，年年收收益益達(dá)達(dá)到到1000萬元元。。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況新興興專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)———合富富金金生生家家居居建建材材生生態(tài)態(tài)城城，，建建成成有有望望成成為為區(qū)區(qū)域域日日常常商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)中中心心。。合富金生家居居建材生態(tài)城城（招商中））>合富金生建材材生態(tài)城總占地面積160畝，建筑面積積20萬平方米，停停車位可達(dá)500多個(gè)，經(jīng)營(yíng)商商鋪1500多間。項(xiàng)目主要以以經(jīng)營(yíng)陶瓷、、燈飾、家具具、板材、衛(wèi)衛(wèi)浴、布藝飾飾品、廚具、、運(yùn)動(dòng)器材、、花木、室內(nèi)內(nèi)家具等家居居建材產(chǎn)品為為主，配備有有特色美食街街、景觀照明明主題公園、、親子樂園等等多個(gè)特色項(xiàng)項(xiàng)目。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育產(chǎn)業(yè)——黃家湖大學(xué)城城，為武漢主主要大學(xué)的二二級(jí)學(xué)院、分分校重要聚集集地。黃家湖大學(xué)城城>武漢黃家湖大大學(xué)城位于XX大橋南端端的洪山區(qū)青青菱鄉(xiāng)黃家湖湖地區(qū)，規(guī)劃劃總面積50平方公里，以以黃家湖為核核心，東至湯湯遜湖，西至至青菱湖，三三湖一體，其其規(guī)模居全國(guó)國(guó)前列，具有有不可多得的的交通優(yōu)勢(shì)、、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和和產(chǎn)學(xué)研一體體化優(yōu)勢(shì)。>中南民族大學(xué)學(xué)工商學(xué)院、、湖北中醫(yī)學(xué)學(xué)院、武漢科科技大學(xué)（黃黃家湖校區(qū)））、武漢交通通職業(yè)學(xué)院已經(jīng)入住黃家家湖。大學(xué)城城建成后可容容納近20所大學(xué)的20萬名學(xué)生，成成為集教育、、科研和居住住于一體的現(xiàn)現(xiàn)代化新城區(qū)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況泛XX區(qū)域重重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（園園）分布圖：：南北分治，，中央空白。。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況XX都市工業(yè)園XX農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)烽火機(jī)電市場(chǎng)五金水暖市場(chǎng)烽火鋼材市場(chǎng)黃家湖大學(xué)城紅霞物流市場(chǎng)本項(xiàng)目合富金生建材生態(tài)城>三環(huán)線以北主主要分布在XX的北部片片區(qū)，且分布布較為集中。。>三環(huán)線以南，，也有產(chǎn)業(yè)帶帶分布。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布布特征泛XX區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量量估算：潛力力巨大。產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)I(yè)市場(chǎng)占地規(guī)模（萬方）產(chǎn)業(yè)人群群體數(shù)量典型客戶XX都市工業(yè)園50250000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地475000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工武漢XX農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)748000私營(yíng)業(yè)主武漢烽火集團(tuán)市場(chǎng)10010000私營(yíng)業(yè)主武漢紅霞物流市場(chǎng)9900私營(yíng)業(yè)主合富金生建材生態(tài)城111100私營(yíng)業(yè)主黃家湖大學(xué)城500010000大學(xué)教職工其他市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)30030000私營(yíng)業(yè)主/產(chǎn)業(yè)工人total6043115000——由于官方數(shù)據(jù)據(jù)缺失，本表表數(shù)據(jù)為中原原通過數(shù)據(jù)調(diào)調(diào)查、實(shí)地調(diào)調(diào)查后合理估估算而來。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套：低低端的基本生生活配套為主主，主要沿XX大道分布布，由北到南南，商業(yè)氛圍圍逐漸減弱，，缺少橫向輻輻射線。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套分布布>本區(qū)域商業(yè)沿沿兩條交通干干線與武昌老老城區(qū)對(duì)接，，其中武金堤堤線商業(yè)配套套到長(zhǎng)江紫都都沿江盛路與與XX連接。。>武泰閘的商業(yè)業(yè)主要為集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)，重點(diǎn)點(diǎn)大商家有武武商量販、中中百倉(cāng)儲(chǔ)等。。>張家灣為小型型的商業(yè)集中中地，小超市市、餐飲、銀銀行、郵政等等均有分布，，但規(guī)模小、、檔次低。>區(qū)域商業(yè)基本本沒有橫線輻輻射線路，消消費(fèi)人群必須須通過交通工工具或步行前前往商業(yè)帶消消費(fèi)。張家灣武泰閘閘武金堤堤線XX線線長(zhǎng)江紫紫都中中山小小學(xué)堤前街街小學(xué)學(xué)長(zhǎng)江小小學(xué)武漢XX中中學(xué)交通職職業(yè)技技術(shù)學(xué)學(xué)院中中專部部張家灣灣中學(xué)學(xué)張家灣灣小學(xué)學(xué)青菱中中學(xué)武漢市市青菱菱中學(xué)學(xué)洪山區(qū)區(qū)長(zhǎng)江江小學(xué)學(xué)陸家街街中學(xué)學(xué)長(zhǎng)江紫紫都馬馬榮幼幼兒園園學(xué)校數(shù)量小學(xué)4中學(xué)4合計(jì)8備注主要分布在XX大道附近教育資資源：：區(qū)域域中小小學(xué)配配套數(shù)數(shù)量較較少，，且密密度布布局整整體偏偏移于于武昌昌及南南湖方方向，，教育育檔次次普遍遍較差差。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育配配套分分布青菱鄉(xiāng)鄉(xiāng)衛(wèi)生生院三橋社社區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生服服務(wù)站站東方醫(yī)醫(yī)院武漢市市青菱菱鄉(xiāng)衛(wèi)衛(wèi)生院院武漢市市東方方醫(yī)院院武昌XX醫(yī)醫(yī)院?武船職職工醫(yī)醫(yī)院第第二衛(wèi)衛(wèi)生所所醫(yī)院數(shù)量衛(wèi)生所2綜合醫(yī)院3合計(jì)5備注主要分布在XX大道附近醫(yī)療資資源：：項(xiàng)目目附近近醫(yī)院院配套套數(shù)量量較少少，檔檔次、、條件件較差差，主主要以以基本本的社社區(qū)服服務(wù)為為主。。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況醫(yī)療配配套分分布交通配配套：：公交交線路路少，，主要要沿主主干道道安排排站點(diǎn)點(diǎn)，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的居居民出出行非非常不不變。。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況起564路32路910路起34路539路起907路交通配配套分分布>564路、539路為城城市公公交，，分別別通往往東湖湖與武武昌老老城區(qū)區(qū)，經(jīng)經(jīng)過紫紫陽路路、武武珞路路等武武昌主主干道道，覆覆蓋區(qū)區(qū)域較較廣。。>32、910、907、34等均為為近郊郊區(qū)連連接主主城區(qū)區(qū)的公公交，，運(yùn)行行條件件較差差，運(yùn)運(yùn)營(yíng)規(guī)規(guī)范程程度較較低。。>區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公公交站站臺(tái)較較少、、較差差。>通達(dá)性性、可可達(dá)性性均較較差，，區(qū)域域公共共交通通體系系嚴(yán)重重滯后后。區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：“自自由主主義””發(fā)展展思路路，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、配套套都較較為原原始，，政府府規(guī)劃劃有潛潛在利利好。。研究層層面研究結(jié)結(jié)論規(guī)劃1產(chǎn)業(yè)2配套3重點(diǎn)不不突出出，亮亮點(diǎn)不不明顯顯，規(guī)規(guī)劃不不明確確，前前景不不明朗朗；交通規(guī)規(guī)劃是是區(qū)域域發(fā)展展?jié)撛谠谥卮蟠罄煤茫粎^(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有有轉(zhuǎn)型型的趨趨勢(shì)。。配套欠欠缺且且低端端，難難以便便利的的滿足足基本本生活活所需需；交通配配套特特別是是公共共交通通設(shè)施施較少少，路路網(wǎng)的的通達(dá)達(dá)性不不佳。。產(chǎn)業(yè)單單體規(guī)規(guī)模大大，沒沒有形形成集集群疊疊加效效應(yīng)，，發(fā)展展自然然依托托區(qū)域域優(yōu)勢(shì)勢(shì)，與與區(qū)域域總體體規(guī)劃劃相脫脫節(jié)，，區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展需要要整合合包裝裝；相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的快速速發(fā)展展，積積聚了了一大大批有有著實(shí)實(shí)際置置業(yè)需需求的的潛在在購(gòu)房房群體體。小結(jié)：：XX屬于于典型型的城城鄉(xiāng)二二元化化發(fā)展展模式式，缺缺少城城市化化思想想進(jìn)行行統(tǒng)籌籌與規(guī)規(guī)劃，，是武武漢三三環(huán)線線內(nèi)少少有的的“生生地””。被城市市遺忘忘的世世界？？讀城心心得：：造城PartC.3區(qū)域規(guī)規(guī)劃定定位：：依托托政府府總體體規(guī)劃劃、交交通體體系、、產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)、城城市關(guān)關(guān)系等等，提提出區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃定定位。。政府居居住組組團(tuán)的的總體體規(guī)劃劃，兩兩條待待建的的過江江通道道，區(qū)區(qū)域具具備成成為將將總體體規(guī)劃劃細(xì)化化的政政策基基礎(chǔ)。。A部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展已趨趨于成成型，，亟待待規(guī)劃劃的整整合，，產(chǎn)生生全新新的區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力。。區(qū)域也也已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了一一定的的功能能分區(qū)區(qū)特征征。與武昌昌老城城區(qū)、、漢陽陽四新新區(qū)、、光谷谷等地地理空空間已已經(jīng)結(jié)結(jié)合，，但區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃、、發(fā)展展卻差差別較較大。。BC武漢新南城城總體規(guī)規(guī)劃區(qū)域基礎(chǔ)城市關(guān)系總體規(guī)劃概概念：兩型型試點(diǎn)、生生態(tài)新城。。兩型試點(diǎn)生態(tài)新城武漢獲批成成為全國(guó)兩兩型社會(huì)試試點(diǎn)城市之之后，在武武漢沒有哪哪一個(gè)區(qū)域域具體承接接試點(diǎn)，本本區(qū)域作為為典型的城城鄉(xiāng)結(jié)合部部，具有典典型性意義義。兩型試點(diǎn)區(qū)區(qū)具有政策策支持的可可能性較大大，區(qū)域發(fā)發(fā)展可獲得得更大、更更好的發(fā)展展空間。生態(tài)是目前前全球關(guān)注注的重點(diǎn)，，符合國(guó)家家倡導(dǎo)的低低碳、節(jié)能能政策。區(qū)域整體環(huán)環(huán)境較差，，對(duì)生態(tài)的的改變需求求強(qiáng)烈。片區(qū)的農(nóng)科科院、生態(tài)態(tài)蔬菜基地地、XX農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品大大市場(chǎng)等，，以及新近近引進(jìn)的信信息產(chǎn)業(yè)，，均符合生生態(tài)的特征征，區(qū)域具具有生態(tài)化化的基礎(chǔ)與與發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。生態(tài)對(duì)居住住環(huán)境的美美化意義重重大。規(guī)劃組團(tuán)分分區(qū)：一區(qū)區(qū)、兩帶、、三園。武漢新南城城功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃圖組團(tuán)功能闡闡述一區(qū)：中央央生態(tài)居住住區(qū)。主要區(qū)域?yàn)闉槿h(huán)線以以北、白沙沙三路以南南，長(zhǎng)江以以西，京廣廣鐵路以東東，發(fā)展生生態(tài)、低碳碳居住社區(qū)區(qū)，并與商商業(yè)結(jié)合，，形成區(qū)域域中心，打打造真正意意義的XX居住組團(tuán)團(tuán)。兩帶：濱江江景觀休閑閑帶與商業(yè)業(yè)消費(fèi)休閑閑帶。分別沿武金金堤與XX大道規(guī)劃劃商業(yè)與濱濱江休閑帶帶，其中，，白沙五路路作為地理理中心形成成橫向主商商業(yè)街（帶帶），全面面提高區(qū)域域的生活品品質(zhì)，樹立立全新的區(qū)區(qū)域形象。。三園：高新新產(chǎn)業(yè)園、、生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)園、教育育產(chǎn)業(yè)園。。分別為都市市工業(yè)園、、XX農(nóng)副副產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)、黃家湖湖大學(xué)城為為基礎(chǔ)，全全面升級(jí)中央生態(tài)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園園區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園園區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園園濱江景觀休休閑帶商業(yè)消費(fèi)休休閑帶各功能區(qū)（（帶）的特特色、互補(bǔ)補(bǔ)關(guān)系：全面提升區(qū)區(qū)域的生活活品質(zhì)，是是政府兩江江四岸規(guī)劃劃的重要組組成部分。。區(qū)域公共活活動(dòng)中心，，體現(xiàn)環(huán)境境友好。濱江休閑商業(yè)消費(fèi)生態(tài)農(nóng)貿(mào)高新產(chǎn)業(yè)引入大型商商家，解決決片區(qū)配套套問題，形形成完善的的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。豐富片區(qū)的的生活內(nèi)容容，基本商商業(yè)、娛樂樂、休閑消消費(fèi)片區(qū)內(nèi)內(nèi)解決。發(fā)展休閑、、互動(dòng)的生生態(tài)消費(fèi)，，提供全新新的原生態(tài)態(tài)消費(fèi)模式式，具有商商業(yè)價(jià)值。。倡導(dǎo)綠色生生活。區(qū)域發(fā)展的的穩(wěn)定增值值點(diǎn)；與教育產(chǎn)業(yè)業(yè)等形成互互補(bǔ)、互動(dòng)動(dòng)，發(fā)展具具有高成長(zhǎng)長(zhǎng)潛力的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式。。承載區(qū)域生生活功能，，根據(jù)需要要發(fā)展各種種類型的居居住產(chǎn)品，，滿足區(qū)域域以及以外外人群的需需要。處于中央地地位，片區(qū)區(qū)平均交通通成本較低低，體現(xiàn)資資源節(jié)約。。居住教育產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，，提升整個(gè)個(gè)區(qū)域的品品味與文化化內(nèi)涵，打打造高素質(zhì)質(zhì)人群區(qū)。。與居住結(jié)合合，有利于于解決區(qū)域域的教育配配套不全問問題、教育育品質(zhì)較低低問題。泛XX區(qū)域域規(guī)劃的重重要意義：：改變區(qū)域域模糊印象象，加快區(qū)區(qū)域發(fā)展，，全面升級(jí)級(jí)區(qū)域價(jià)值值，向市場(chǎng)場(chǎng)明確萬悅悅城價(jià)值底底線。締造區(qū)域新新價(jià)值造城心得：：XX與城PartC.4項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——超大規(guī)模、、高容積率率項(xiàng)目，預(yù)預(yù)計(jì)后期拿拿地后，總總建筑面積積將接近或或超過100萬方。2010年2月5日XX出資資6.4億元購(gòu)買了了P(2009)137號(hào)地塊（90萬建面）中中的13、16、17、18地塊，總總建筑面面積約47萬平米。。地塊占地建面容積率成交價(jià)樓面地價(jià)13、16、17、1813.56萬47萬3.276.4億1343元/㎡萬悅城產(chǎn)產(chǎn)品以高高層為主主，參考考魅力之之城產(chǎn)品品。主力戶型型為80—88平米兩房房、107平米三房房（34層產(chǎn)品））；72-81平米兩房房、96平米三房房（18層產(chǎn)品））。兩房和三三房的比比例大約約為3：1。項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)XX之前前大盤模模式：以以武漢XX為例例，跟隨隨政府規(guī)規(guī)劃，與與城市一一同增值值。武漢XX四季花花城開工時(shí)間間：2001年區(qū)域規(guī)劃劃：1999年，金銀銀湖生態(tài)態(tài)園建園園1武漢XX城市花花園開工時(shí)間間：2003年區(qū)域規(guī)劃劃：2001國(guó)家光電電子信息息產(chǎn)業(yè)基基地獲批批，“光光谷”面面市。2XX郊區(qū)區(qū)大盤與與政府規(guī)規(guī)劃的關(guān)關(guān)系XX比較較親睞城城市新區(qū)區(qū)，以政政府規(guī)劃劃為基礎(chǔ)礎(chǔ)，進(jìn)行行大規(guī)模模土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)與開開發(fā)，有有效降低低開發(fā)中中的土地地成本。。XX與政政府，項(xiàng)項(xiàng)目與區(qū)區(qū)域，在在博弈中中，XX更多時(shí)時(shí)候采取取跟隨政政府、引引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)策略，，憑借獨(dú)獨(dú)到的眼眼光賺取取城市成成長(zhǎng)的利利潤(rùn)。XX之前前的模式式可稱為為“被動(dòng)動(dòng)規(guī)劃””。萬悅城開開創(chuàng)新模模式：在在陌生或或模糊區(qū)區(qū)域，主主動(dòng)參與與區(qū)域規(guī)規(guī)劃，實(shí)實(shí)現(xiàn)招拍拍掛時(shí)代代的全新新土地低低成本模模式。萬悅城模式模糊區(qū)域低價(jià)價(jià)獲取大規(guī)模模土地確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值值實(shí)現(xiàn)獲取區(qū)域成長(zhǎng)長(zhǎng)價(jià)值當(dāng)XX之前模模式被市場(chǎng)廣廣泛復(fù)制的年年代，必須要要有新的模式式保持XX在在成本上的領(lǐng)領(lǐng)先。政府對(duì)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行深度規(guī)劃劃項(xiàng)目按XX常常規(guī)模式開發(fā)發(fā)，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)規(guī)避。政府規(guī)劃難以以實(shí)現(xiàn)萬悅城模式運(yùn)運(yùn)營(yíng)關(guān)系圖：：XX市場(chǎng)政府運(yùn)營(yíng)關(guān)系>XX引導(dǎo)并協(xié)助政政府實(shí)施規(guī)劃劃；>XX與市場(chǎng)互動(dòng)，，在市場(chǎng)中獲獲取利潤(rùn)；>政府通過規(guī)劃劃教育市場(chǎng)，，確認(rèn)區(qū)域價(jià)價(jià)值；>XX與政府實(shí)現(xiàn)利利益共享；區(qū)域：古田片片區(qū)區(qū)域：中心城城區(qū)軌道沿線線區(qū)域：四新片片區(qū)2007年，地鐵集團(tuán)團(tuán)在1號(hào)線沿線總體體規(guī)劃中，提提出“漢江新新城”的概念念，對(duì)整體區(qū)區(qū)域進(jìn)行了全全新定義，并并推動(dòng)區(qū)域““兩價(jià)”上漲漲，實(shí)現(xiàn)地鐵鐵集團(tuán)主要土土地資產(chǎn)的大大幅度升值。。2008年，地鐵集團(tuán)團(tuán)在2號(hào)線沿線總體體規(guī)劃中，提提出了2號(hào)線沿線為““城市主軸””概念，隨后后，在《武漢城市總體體規(guī)劃(2009～2020年)》中，政府提出出了“一核核”“一軸””“三區(qū)”的的近期重大規(guī)規(guī)劃，其中，，“一核”為為兩江四岸地地區(qū);“一軸”指沿地地鐵2號(hào)線現(xiàn)代服務(wù)務(wù)軸線。武漢國(guó)際博覽覽中心項(xiàng)目在在運(yùn)營(yíng)過程中中，不斷與政政府溝通，使使區(qū)域規(guī)劃逐逐漸級(jí)別逐漸漸提升，在最最近出臺(tái)的規(guī)規(guī)劃中，四新新片區(qū)成為了了與后湖、楊楊春湖相提并并論的“三區(qū)”——作為武漢重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃的大型型居住區(qū)而迅迅速成為市場(chǎng)場(chǎng)的熱點(diǎn)。案例借鑒：主主動(dòng)參與區(qū)域域規(guī)劃，可以以讓項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃中獲得更更大、更多收收益，與政府府實(shí)現(xiàn)利益有有條件共享。。項(xiàng)目：軌道1號(hào)線項(xiàng)目：軌道2號(hào)線項(xiàng)目：國(guó)際博博覽中心XX“悅”系系，全新的陌陌生區(qū)域超級(jí)級(jí)大盤開發(fā)模模式，實(shí)現(xiàn)成成熟土地市場(chǎng)場(chǎng)下的低成本本運(yùn)作。開創(chuàng)企業(yè)發(fā)展展新模式成就區(qū)域價(jià)值值新高度XX與城：第一部分小結(jié)結(jié)：經(jīng)過梳理理之后，原本本平淡無奇的的XX，頓時(shí)時(shí)熠熠生輝，，構(gòu)成了萬悅悅城價(jià)值基石石。實(shí)現(xiàn)XX片區(qū)區(qū)的價(jià)值深度度梳理；1區(qū)域重新定義義可以作為項(xiàng)項(xiàng)目基石；2對(duì)XX的大盤盤運(yùn)營(yíng)提出全全新的思路；；3客戶調(diào)研、區(qū)區(qū)域分析將指指導(dǎo)本案的后后續(xù)工作。4悅Part2悅勢(shì)PartC.1中國(guó)房地產(chǎn)的的問題實(shí)際上上三分之一是是房地產(chǎn)自身身的問題，三三分之一是金金融的問題，，三分之一是是宏觀經(jīng)濟(jì)的的問題。研究方法：選選取具有類似似經(jīng)濟(jì)發(fā)展背背景的國(guó)家進(jìn)進(jìn)行分析類似國(guó)家的選選擇：國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景景/房地產(chǎn)市場(chǎng)表表現(xiàn)可比性要求國(guó)家經(jīng)濟(jì)地位當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列，但同樣與美國(guó)有較大差距經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速上漲/GDP年均增長(zhǎng)近10%/貿(mào)易順差/外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)/匯率升值壓力/通貨膨脹壓力/美元貶值房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)/土地價(jià)格飆升我們選取與中中國(guó)目前較為為相似的日元元升值三個(gè)階階段（1971年-1995年）——進(jìn)行比對(duì)分析析宏觀調(diào)控的根根本目的是在在于避免出現(xiàn)現(xiàn)類似于日本本在20世紀(jì)80年代所出現(xiàn)的的因房地產(chǎn)而而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)第一階段（1971-1972）國(guó)際：美國(guó)放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰國(guó)內(nèi)：近20年GDP年均增長(zhǎng)近10%；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)極度擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策經(jīng)濟(jì)經(jīng)過不到半年的衰退之后開始回升；同時(shí)造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和2位數(shù)的膨脹；土地價(jià)格上漲25%第二階段（1973-1984）國(guó)際：美元再次貶值10%；石油危機(jī)國(guó)內(nèi)：近20年GDP年均增長(zhǎng)近10%；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性過剩高達(dá)2位數(shù)的通脹，土地價(jià)格大幅上漲前期為抑制通貨膨脹采取緊縮性財(cái)政、貨幣政策，后期為刺激經(jīng)濟(jì)采取擴(kuò)張型財(cái)政政策加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高出口產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力建立“終身雇傭制”，建立政治和社會(huì)高效機(jī)制一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-1%--2%）以及高通貨膨脹率（26%）的危局。但最終走出困境，并一躍成為“世界第一汽車出口大國(guó)”，實(shí)現(xiàn)大國(guó)崛起第三階段（1985-1995）國(guó)際：美元再次貶值30%國(guó)內(nèi)：希望從經(jīng)濟(jì)大國(guó)走向政治大國(guó)雖然經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)率10%下降到4%左右；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)寬松的貨幣政策，如低利率為維持匯率放出大量貨幣后期為抑制泡沫出現(xiàn)采取緊縮型貨幣政策出口最先受到?jīng)_擊，物價(jià)暴漲、勞動(dòng)力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移熱錢大量進(jìn)入，市場(chǎng)流動(dòng)性過剩，資金流向房地產(chǎn)和股市，產(chǎn)生大量泡沫；在采取緊縮政策后泡沫破滅，外資出逃，國(guó)內(nèi)財(cái)富被攫取房地產(chǎn)的宏觀觀調(diào)控有助于于流動(dòng)性貨幣幣在外貿(mào)出口口持續(xù)性增長(zhǎng)長(zhǎng)的過程中向向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回回流。為刺激經(jīng)濟(jì)，，新增信貸一一直處于高位位房地產(chǎn)投機(jī)氛氛圍過濃導(dǎo)致致產(chǎn)業(yè)投資下下降為刺激經(jīng)濟(jì)，，新增信貸一一直處于高位位房地產(chǎn)投機(jī)氛氛圍過濃導(dǎo)致致產(chǎn)業(yè)投資下下降廣義貨幣增長(zhǎng)長(zhǎng)刺激股市上上揚(yáng)房地產(chǎn)投機(jī)成成為流動(dòng)性貨貨幣的蹺蹺板板本次宏觀調(diào)控控實(shí)際上是2007-2008年房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控的延續(xù)續(xù)，從中原對(duì)對(duì)房地產(chǎn)周期期性研究來看看，房地產(chǎn)未未來將面臨2-3年的調(diào)整。香港房地差周周期性研究房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)會(huì)圍繞房產(chǎn)的的價(jià)值，以周周期波動(dòng)的形形態(tài)運(yùn)行，過過份偏離會(huì)自自我調(diào)整，周周期價(jià)格的形形態(tài)呈尖頂圓圓底。中原地產(chǎn)“周周期理論”新政前后全國(guó)國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)：：一線城市受受影響較大，，反應(yīng)較大；；二線城市影影響較小，總總體呈現(xiàn)企穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但仍仍處于低谷期期。數(shù)據(jù)來源：中中原住宅監(jiān)測(cè)測(cè)系統(tǒng)，中原原地產(chǎn)研究中中心2010年4-6月全國(guó)9大城市一手住住宅周成交面面積7月，新季度的的開始，各界界對(duì)調(diào)控的猜猜測(cè)言論漸多多，中原判斷斷，下半年出出現(xiàn)重大政策策變化的可能能性不大。新華社7月7日專題報(bào)道：：中國(guó)下階段段宏觀經(jīng)濟(jì)政政策取向何去去何從？主要要標(biāo)題如下：：中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)會(huì)“過熱”更更不會(huì)“滯脹脹”；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作作仍需高度重重視“穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)”；重點(diǎn)防范各種種現(xiàn)實(shí)和潛在在風(fēng)險(xiǎn)；下階段再推出出大規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)刺激計(jì)劃可可能性不大。。新華社7月7日專題報(bào)道主主標(biāo)題摘錄其他典型言論論資訊摘錄7月3日、4日，國(guó)土資源源部部長(zhǎng)徐紹紹史在全國(guó)國(guó)國(guó)土資源廳局局長(zhǎng)會(huì)議上表表態(tài)，讓輿論論認(rèn)為新一輪輪調(diào)控臨近；；住房和城鄉(xiāng)建建設(shè)部政策研研究中心副主主任王玨林7月6日稱，并不存存在“又一輪輪”、“新一一輪”、“第第二輪”調(diào)控控的說法，因因?yàn)檎攥F(xiàn)在在還沒有落實(shí)實(shí)到位，后階階段的主要任任務(wù)是政策落落實(shí)；7月8日，中國(guó)人民民銀行貨幣政政策委員會(huì)召召開2010年第二季度例例會(huì)，會(huì)議強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，下半年年繼續(xù)實(shí)施適適度寬松的貨貨幣政策。中原認(rèn)為，下下半年出現(xiàn)重重大政策調(diào)控控的可能性不不大，市場(chǎng)還還是處于對(duì)上上半年政策的的消化期，房房地產(chǎn)市場(chǎng)將將在小幅波動(dòng)動(dòng)中企穩(wěn)。對(duì)外部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境有足足夠的的預(yù)期期1全國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展需需要穩(wěn)穩(wěn)中調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)構(gòu)2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的重要要地位位3中原觀觀點(diǎn)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)表表現(xiàn)：：保持持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展態(tài)勢(shì)勢(shì)，為為經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整創(chuàng)造造空間間。政策表表現(xiàn)：：以調(diào)調(diào)整、、促進(jìn)進(jìn)總體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)健康康發(fā)展展為主主，短短期或或階段段性可可能會(huì)會(huì)對(duì)某某些行行業(yè)有有所影影響。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)：市市場(chǎng)被被調(diào)控控教育育，不不會(huì)出出現(xiàn)大大起大大落，，總體體會(huì)保保持穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。。武漢市市近一一年銷銷售價(jià)價(jià)格走走勢(shì)情情況武漢市市場(chǎng)：：從成成交價(jià)價(jià)格分分析，，受新新政影影響較較小，，總體體處于于小幅幅上升升通道道中。。中原評(píng)評(píng)點(diǎn)銷售均均價(jià)全全面超超過2009年；銷售價(jià)價(jià)格趨趨勢(shì)線線平穩(wěn)穩(wěn)向上上。（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：武武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息息網(wǎng)、、中原原地產(chǎn)產(chǎn)研究究中心心）中原評(píng)評(píng)點(diǎn)武漢市市近一一年銷銷售備備案走走勢(shì)情情況成交量量連續(xù)續(xù)兩個(gè)個(gè)月下下降了了30%，屬于于較大大服務(wù)務(wù)的跌跌幅；；成交量量趨勢(shì)勢(shì)的處處于下下降通通道中中。武漢市市場(chǎng)：：從成成交量量看，，受新新政影影響較較為明明顯，，同比比、環(huán)環(huán)比都都出現(xiàn)現(xiàn)了較較為明明顯的的連續(xù)續(xù)下降降。（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：武武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息息網(wǎng)、、中原原地產(chǎn)產(chǎn)研究究中心心）中原評(píng)評(píng)點(diǎn)武漢市市近一一年住住宅套套平均均面積積/供銷比比（數(shù)據(jù)據(jù)來源源：武武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息息網(wǎng)、、中原原地產(chǎn)產(chǎn)研究究中心心）供求關(guān)關(guān)系：：供銷銷比在在本階階段出出現(xiàn)掉掉頭向向上的的趨勢(shì)勢(shì)，銷銷售套套均面面積處處于下下降通通道。。商品房房銷售售主力力戶型型依舊舊都在在100㎡左右，，但總總體表表現(xiàn)下下降趨趨勢(shì)，，說明明以中中小戶戶型為為主的的首置置需求求在市市場(chǎng)中中的力力量加加大；；供銷比比從2009年下半半年底底開始始出現(xiàn)現(xiàn)向上上趨勢(shì)勢(shì)，2010年初有有所反反復(fù)，，但新新政后后，供供銷比比向上上的趨趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)一步步確認(rèn)認(rèn)，供供大于于求成成為市市場(chǎng)下下半年年的主主流。。武漢漢下下階階段段市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：量量?jī)r(jià)價(jià)尋尋求求平平衡衡，，市市場(chǎng)場(chǎng)逐逐步步走走向向平平穩(wěn)穩(wěn)。。價(jià)跌跌量量平平階階段段價(jià)穩(wěn)穩(wěn)量量升升階階段段量?jī)r(jià)價(jià)齊齊穩(wěn)穩(wěn)階階段段4-6月的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，明明顯顯的的量量?jī)r(jià)價(jià)背背離離，，價(jià)價(jià)格格下下跌跌是是必必然然，，但但下下跌跌幅幅度度不不大大，，不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)恐恐慌慌性性的的下下跌跌；；此階段為為市場(chǎng)傳傳統(tǒng)淡季季，即使使有價(jià)格格調(diào)整或或促銷，，銷售量量很難有有較大提提升。市場(chǎng)進(jìn)入入旺季，，也進(jìn)入入各公司司沖擊銷銷售目標(biāo)標(biāo)的關(guān)鍵鍵階段，，各項(xiàng)目目以走量量為主，，價(jià)格也也經(jīng)過調(diào)調(diào)整之后后回歸理理性，量量?jī)r(jià)進(jìn)入入良性的的發(fā)展階階段。銷售量正正?；芈渎洌瑑r(jià)格格預(yù)計(jì)在在本階段段也不會(huì)會(huì)出現(xiàn)非非理性大大漲，量量?jī)r(jià)保持持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢(shì)，此此時(shí)類似似2009年中的狀狀況，市市場(chǎng)各方方都認(rèn)為為滿意。。2010年7-8月2010年9-11月2010年12-2011年2月悅?cè)薖artC.2競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域界定：：①客戶調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)：18－25歲受訪者者傾向于于南湖、、中南街街道口和和光谷片片區(qū)；26－30歲受訪者者傾向于于中南街街道口和和光谷片片區(qū)；30歲以上受受訪者大大多傾向向于武昌昌老城區(qū)區(qū)。②產(chǎn)品契契合程度度：本項(xiàng)目主主力產(chǎn)品品為實(shí)用用緊湊的的兩房、、三房為為主（模模板為魅魅力之城城戶型））。③客戶流流線：客戶流動(dòng)動(dòng)路線、、交通到到達(dá)流線線與本項(xiàng)項(xiàng)目有重重疊或相相似之處處。④項(xiàng)目自自然輻射射區(qū)域：：以本項(xiàng)目目為中心心，從時(shí)時(shí)間成本本考慮，，存在自自然輻射射區(qū)域。。⑤區(qū)域價(jià)價(jià)格水平平：價(jià)格較為為接近的的區(qū)域更更容易成成為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。。競(jìng)爭(zhēng)界定定依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域選擇區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)選擇南湖①②③④⑤重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)XX地區(qū)①②③④⑤重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)武昌老城區(qū)①③④個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)考慮中南、街道口①③④個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)考慮徐東、積玉橋③不考慮光谷①③⑤不考慮沌口四新片區(qū)④不考慮金地·西岸故事事保利·心語南湖公園園世家水域天際際中大·長(zhǎng)江紫都都金鑫·御江名苑苑本項(xiàng)目競(jìng)