天津知名地產(chǎn)項目營銷策略報告(大量圖表)

一席繁華·一宅天下城市高尚生活元素R謹(jǐn)呈：XX集團(tuán)某成熟的別墅操作經(jīng)驗京津地區(qū)的別墅客戶資源ToBeTheBestIntegratedRealEstateServiceProviderOFChina中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商［］渠道服務(wù)客資產(chǎn)品展示東麗湖萬科城蘆花莊園濱海湖吉寶生態(tài)城眾里佰都中信天嘉湖吉寶新悅庭社會山華僑城東麗湖項目安利歐鉑城寶坻景瑞英郡-午后英格蘭海爾家國天下天房團(tuán)撥湖項目融科貽景臺萬科柏翠園城投濱海宅城理東疆別墅億卓武清一級開發(fā)項目國信武清項目華僑城華明鎮(zhèn)項目泰達(dá)CBD項目融科泰豐項目聯(lián)合置地團(tuán)撥湖項目寶坻金廈項目寶坻知識森林島客戶思考營銷戰(zhàn)略及策略選擇3412本體及競爭思考市場思考0目標(biāo)理解5專業(yè)團(tuán)隊與保障匯報框架關(guān)于“XX地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃”的三重理解目標(biāo)理解京津間做龍頭產(chǎn)品線全布局武清市場領(lǐng)跑實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位五盤聯(lián)動，產(chǎn)品線逐漸被移植天津，實現(xiàn)產(chǎn)品全布局成功布點(diǎn)武清后的新角色轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)新的價值飛躍目標(biāo)理解關(guān)于“XX地產(chǎn)武清領(lǐng)跑”的三重理解品牌價值升級角色價值轉(zhuǎn)型產(chǎn)品價值升級實現(xiàn)京津城市間的戰(zhàn)略布局，樹立區(qū)域龍頭地位重新塑造XX在武清市場上的中高端品牌的感召力有“XX中端”向“XX中高端”的引領(lǐng)方向轉(zhuǎn)型客戶的全面升級，塑造本案在XX產(chǎn)品系中的位置市場環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用市場思考1武清區(qū)域市場思考宏觀市場思考宏觀分析宏觀經(jīng)濟(jì)面運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化城建指標(biāo)穩(wěn)步提升，地產(chǎn)開發(fā)投資逐年走高整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定健康運(yùn)行1.1經(jīng)濟(jì)體量產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，帶動本地經(jīng)濟(jì)天津開發(fā)區(qū)：天津市主要包括津南開發(fā)區(qū)、西青開發(fā)區(qū)、東麗開發(fā)區(qū)、天津塘沽國家海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武清開發(fā)區(qū)、寧河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、靜海開發(fā)區(qū)等十多個開發(fā)區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)-石油和海洋化工、汽車和裝備制造、現(xiàn)代冶金等及其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)-現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)和現(xiàn)代物流業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：天津第二產(chǎn)業(yè)比例較大，發(fā)展速度較快，08年工業(yè)增加值鎖定4000億，增速全國第二產(chǎn)業(yè)移民需求基礎(chǔ)將大力拉動本地商品房第一居住需求宏觀視角大力發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的第三產(chǎn)業(yè)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)武清開發(fā)區(qū)中新生態(tài)城航空城響螺灣西青開發(fā)區(qū)津南開發(fā)區(qū)宏觀分析1.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)自08年開始天津外來人口增量首次超過北京、上海，其城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)劃、生產(chǎn)方式等諸多方面的發(fā)展成果,必將提升本市人口的承載能力,進(jìn)一步擴(kuò)大城市人口的容量

市中心地區(qū)人口向外擴(kuò)散趨勢明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地;城市吸引力提升、產(chǎn)業(yè)移民帶動勢必促使外來人口和新移民的巨幅增加外來人口比例持續(xù)攀高增強(qiáng)購房基本需求宏觀視角宏觀分析1.1人口導(dǎo)入宏觀視角城市規(guī)劃外擴(kuò)擴(kuò)導(dǎo)向明顯，，中心城區(qū)擠擠壓顯著，外外擴(kuò)動因不斷斷加劇津地產(chǎn)長期走走勢看漲住宅市場郊區(qū)區(qū)化走勢明顯顯津地產(chǎn)持續(xù)增長，09年一改08年低迷，呈空前繁榮之勢11個衛(wèi)星城城規(guī)劃10個新家園園規(guī)劃宏觀分析1.1地產(chǎn)發(fā)展武清區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速速，連續(xù)4年年快速增長，，2009年增增速超過全市市整體水平武清區(qū)固定資資產(chǎn)投資連續(xù)續(xù)4年保持高高速增長，對對于GDP的的貢獻(xiàn)較高武清經(jīng)濟(jì)增速速較快，發(fā)展展勢頭強(qiáng)勁，，領(lǐng)跑遠(yuǎn)郊2008區(qū)域GDP（億元）增長率（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）增長率（%）武清區(qū)200.0124323.5214.1寶坻區(qū)122.0521.3124.6349.7寧河縣88.8636.2163.4125.9靜?？h140.1520.9590.6337薊縣139.8123.179.7513.1遠(yuǎn)郊五縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)對比2008固定資產(chǎn)投資（億元）增長率（%）社會消費(fèi)品零售總額（億元）增長率（%）武清區(qū)150.276767.7617.3寶坻區(qū)90.2538.964.0822.7寧河縣122.47155.539.423.3靜海縣84.4971.437.29-49.2薊縣88.160.348.6329.8宏觀分析1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)面運(yùn)運(yùn)行良好，經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整優(yōu)化城建指標(biāo)穩(wěn)步步提升，地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資逐逐年走高產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地地開花，帶動動本地經(jīng)濟(jì)，，催生第一居居所需求大力發(fā)展以第第二產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)外來人口比例例持續(xù)攀高增增強(qiáng)購房基本本需求天津地產(chǎn)長期期走勢看漲住宅市場郊區(qū)區(qū)化走勢明顯顯武清經(jīng)濟(jì)增速速較快，發(fā)展展勢頭強(qiáng)勁，，領(lǐng)跑遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)體量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口導(dǎo)入地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)宏觀分析1.1宏觀分析小結(jié)結(jié)武清之于天津津現(xiàn)狀——武清清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的國家級級高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，，從９０年代代以來一直是是天津郊縣重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域；未來——在在最新城市市規(guī)劃中，，武清位于于天津城市市發(fā)展主軸之之上，具有重要要的戰(zhàn)略意意義。天津市區(qū)武清天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間格局；

一軸：城市發(fā)展主軸：武清新城—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)；武清天津城區(qū)濱海新區(qū)區(qū)域思考1.2武清的城市市戰(zhàn)略地位位武清處在京京津大通道道軸向位置置，是發(fā)展展軸上四個個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之一（北京、武武清、天津津、濱海新新區(qū)），，是京津一一體化實現(xiàn)現(xiàn)的必經(jīng)之之路。武清之于京京津武清天津城區(qū)濱海新區(qū)北京城區(qū)區(qū)域思考1.2武清的城市市戰(zhàn)略地位位武清之于京京津天津港是中中國北方第第一大港，，武清擁有有直通海關(guān)關(guān)，完全有有條件作為為港口功能能的延伸，，依托港口口的優(yōu)勢，，發(fā)展供港港、疏港物物流產(chǎn)業(yè)，，提高天津津港對內(nèi)陸陸地區(qū)的輻輻射服務(wù)功功能。特別是隨著著京津塘高高速公路二二線、城際際鐵路等國國家重點(diǎn)道道路站口建建設(shè)，武清清交通樞紐紐地位進(jìn)一一步確立；；京津兩市的的規(guī)劃都把把京津主軸軸作為高科科技產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶，武武清作為京京津主軸的的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，具備了了承接雙向向輻射的優(yōu)優(yōu)勢；武清具備承承擔(dān)京津大大通道重要要節(jié)點(diǎn)的潛潛質(zhì)。區(qū)域思考1.2武清的城市市戰(zhàn)略地位位武清之于京京津——北京，面臨奧運(yùn)運(yùn)的巨大發(fā)發(fā)展機(jī)遇，，城市高速速發(fā)展；——天津，城市定位位明晰：““環(huán)渤海地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，要要逐步建設(shè)設(shè)成為國際際港口城市市、北方經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心和和生態(tài)城市市”，其發(fā)發(fā)展受到國國家空前關(guān)關(guān)注；——濱海新區(qū)，作為北方方第一大港港，處于京京津大通道道的出?？诳冢旖蚴惺屑哟髮ζ淦涞耐顿Y建建設(shè)力度；；——武清，目前發(fā)展展落后于其其他節(jié)點(diǎn)城城市，開開始受到政政府重視。。天津最新規(guī)規(guī)劃中尤其其重視武清清的城市發(fā)發(fā)展；現(xiàn)天津市黨黨委書記（（原深圳市市市長）上上任伊始，，就親自到到武親視察察武清——承承載京津大大都市圈的的未來！區(qū)域思考1.2武清的城市市戰(zhàn)略地位位概述：武清開發(fā)發(fā)區(qū)1991年12月批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的國家家級高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)；規(guī)規(guī)劃總面積積24.8平方公里里，由生活活區(qū)、中心心區(qū)和工業(yè)業(yè)區(qū)組成。。開發(fā)情況：1992年6月23日奠基基起步建設(shè)設(shè)。目前，，一期開發(fā)發(fā)完畢，，，二期招商商建設(shè)中。。至2004年底累累計投入基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)資金13.5億億元。現(xiàn)狀：建成天鵝鵝湖溫泉度度假村、海海關(guān)培訓(xùn)中中心、英華華學(xué)校、創(chuàng)創(chuàng)新大樓等等配套服務(wù)務(wù)設(shè)施；引引入了海關(guān)關(guān)等各種管管理服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，形成成了完善的的支撐服務(wù)務(wù)體系。交通：京津塘高高速公路、、京滬高速速公路正線線在開發(fā)區(qū)區(qū)設(shè)有出入入口，距離離北京、天天津、天津津港和天津津濱海國際際機(jī)場車程程均在40分鐘以內(nèi)內(nèi)；距北京京機(jī)場90公里，60分鐘即即可到達(dá)。。武清現(xiàn)狀武清區(qū)海關(guān)天鵝湖度假村天津英華學(xué)校開發(fā)區(qū)稅務(wù)局武清現(xiàn)狀１１：城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)基本完完成，硬件件較為成熟熟。區(qū)域思考1.2武清自身的的發(fā)展規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)：經(jīng)過過15年發(fā)發(fā)展，逐步步形成了汽汽車及零零部件制造造、機(jī)械制制造、新型型材料、生生物醫(yī)藥、、電子信息息五大產(chǎn)業(yè)業(yè)格局；主要企業(yè)：：丹佛斯、、伊都錦、、娃哈哈、、完達(dá)山等等。武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類別行業(yè)分類企業(yè)數(shù)（個）投資總額（萬美元）所占比例（％）汽車及零部件制造815217.510.3機(jī)械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.1生物醫(yī)藥146241.64.2電子信息5131926.121.7合計15093851.3463.7其它--36.3武清現(xiàn)狀武清現(xiàn)狀２２：產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展具備一一定規(guī)模和和水準(zhǔn)，并并為武清帶帶來了產(chǎn)業(yè)業(yè)人口區(qū)域思考1.2武清自身的的發(fā)展規(guī)劃劃武清最新規(guī)規(guī)劃人口和用地地規(guī)模：《規(guī)劃》綜綜合考慮土土地、水資資源、生態(tài)態(tài)環(huán)境承載載力以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展目標(biāo)等等因素，提提出到2020年武武清區(qū)常住住人口規(guī)模模控制在100萬人人。其中，，城鎮(zhèn)人口口達(dá)到75萬人，城城市化率為為75％。。新城人口口達(dá)到60萬人，外外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)城城鎮(zhèn)人口15萬人，，城市化加加快國務(wù)院批批準(zhǔn)的《《天津市市城市總總體規(guī)劃劃（2005－－2020年））》將武武清新城城定位調(diào)調(diào)整為：：武清是京京津城市市發(fā)展主主軸上的的重要新新城，建建設(shè)成為為京津之之間的高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地、物物流基地地和生態(tài)態(tài)宜居城城市。區(qū)域思考考1.2武清自身身的發(fā)展展規(guī)劃一帶：運(yùn)河風(fēng)貌貌帶，以以大運(yùn)河河開發(fā)為為帶動，，推動舊舊城改造造，發(fā)展展商業(yè)、、商務(wù)及及文化娛娛樂，形形成城區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶、文文化帶、、景觀帶帶。雙中心：：雍陽西道道城市主主中心和和城西次次中心。。其中，，雍陽西西道城市市主中心心，以新新城現(xiàn)狀狀中心區(qū)區(qū)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，完善善行政辦辦公、文文化娛樂樂、商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)等功能能，形成成新城的的城市主主中心。。城西次次中心，，是新城城重點(diǎn)拓拓展區(qū)，，建設(shè)研研發(fā)創(chuàng)意意、管理理服務(wù)、、文體娛娛樂等城城市公共共設(shè)施，，形成新新城次中中心，成成為未來來武清展展示城市市建設(shè)水水平和都都市生活活環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的標(biāo)標(biāo)志性地地區(qū)。兩軸：東西向雍雍陽道城城市發(fā)展展軸和南南北向翠翠亨路產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展軸。其其中，雍雍陽道城城市發(fā)展展軸橫穿穿新城東東西部區(qū)區(qū)域；翠翠亨路產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展軸縱貫貫城區(qū)，，連接南南北站口口，帶動動北部物物流、南南部客流流為主的的服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能能區(qū)發(fā)展展。依托運(yùn)河河資源、、城市&產(chǎn)業(yè)雙雙軸聯(lián)動動，建成成城市主主副中心心一帶：運(yùn)河風(fēng)貌貌帶兩軸：城市發(fā)展展軸/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展軸雙中心：：城市主中中心/西西城副中中心四大功能能區(qū)：高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)；國際際物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)；；中心商商務(wù)區(qū)；；行政辦辦公、文文體醫(yī)療療和生活活區(qū)；武清新城城核心區(qū)區(qū)規(guī)劃：：區(qū)域思思考1.2武清自自身的的發(fā)展展規(guī)劃劃①④②③④高新技技術(shù)、、國際際物流流、中中心商商務(wù)、、居住住生活活四大大功能能相互互補(bǔ)1以以武清清開發(fā)發(fā)區(qū)和和逸仙仙科學(xué)學(xué)工業(yè)業(yè)園為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，建建設(shè)高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)；2依依托武武清海海關(guān)和和天津津港優(yōu)優(yōu)勢,以武武清開開發(fā)區(qū)區(qū)三期期為載載體，，以供供港疏疏港為為重點(diǎn)點(diǎn)，建建設(shè)國國際物物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)；3在在京津津城際際鐵路路客運(yùn)運(yùn)站周周邊建建設(shè)中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)；四大功功能區(qū)區(qū)：4建建設(shè)和和完善善行政政辦公公、文文體醫(yī)醫(yī)療和和生活活區(qū)；；區(qū)域思考1.2武清自身的的發(fā)展規(guī)劃劃發(fā)展目標(biāo)東拓西擴(kuò)新城階梯式式開發(fā)、逐逐級泛化延延展新城劃分為為14個居居住區(qū)總計居住用用地1377.69公頃，主主要集中于于河西板塊塊區(qū)域思考1.2武清自身的的發(fā)展規(guī)劃劃武清區(qū)成交交走勢跟隨隨全市整體體發(fā)展步伐伐，成交狀狀況穩(wěn)定武清區(qū)成交交價格僅是是全市成交交水平的60%，具具有較大上上升空間區(qū)域思考1.2武清之于整整體市場武清為遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣中成成交主力區(qū)區(qū)，其10年3月成成交占比達(dá)達(dá)40%武清成交均均價與遠(yuǎn)郊郊整體基本本持平，具具有引領(lǐng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊地產(chǎn)的的機(jī)會區(qū)域思考1.2武清之于遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊市場過去一年來來武清區(qū)成成交火爆，，僅8月單單月成交量量突破1000套；；價格方面，，10年3月首次突突破5000元/㎡㎡的單價水水平，上升升勢頭強(qiáng)勁勁區(qū)域思考1.2武清自身市市場武清處于京京津大通道道的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，戰(zhàn)略略發(fā)展拔升升為“京---津””高度武清發(fā)展起起步順利，，基礎(chǔ)扎實實，前景看看好武清規(guī)劃完完善自我，，面向京津津，以高姿姿態(tài)迎接高高發(fā)展河西地區(qū)成成為地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的主戰(zhàn)戰(zhàn)場區(qū)域思考1.2武清具備引引領(lǐng)遠(yuǎn)郊房房地產(chǎn)發(fā)展展的機(jī)會城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃市場情況武清區(qū)成交交走勢跟隨隨全市整體體發(fā)展步伐伐，成交狀狀況穩(wěn)定區(qū)域思考小小結(jié)本體及競爭爭態(tài)勢是決決定項目價價值走勢的的內(nèi)因，對對項目價值值體系評估估起關(guān)鍵作作用競爭思考2項目本體分分析競爭市場分分析項目整體定定位2.1項目本體分分析項目位于武武清城區(qū)河河西，處于武清新新城位置，，北部毗鄰產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；；屬新城核心心地，居住住功能中心心區(qū)；河西河?xùn)|本案武清開發(fā)區(qū)逸仙科技園本案城西新城核核心地段區(qū)位價值屬屬性物理價值屬屬性精神價值屬屬性城區(qū)現(xiàn)有主主干公路5條，規(guī)劃劃公路4條條現(xiàn)有鐵路2條，規(guī)劃劃1條現(xiàn)有高速2條，規(guī)劃劃1條享有京津塘塘高速路有有楊村出入入口，同時規(guī)劃南南、北、西西三個高速速路出入口口；距北京：市市區(qū)72公公里；六環(huán)40公公里；距天津：外外環(huán)20公公里；城區(qū)30公公里；天津港71公里；距京津雙向向均半小時車車程距地塊南部部4公里處處京津城鐵楊楊村站XX上河雅頌本案XX上河雅頌本案2.1項目本體分分析立體交通，，暢通無阻阻；整體交交通暢達(dá)性性強(qiáng)區(qū)位價值屬屬性物理價值屬屬性精神價值屬屬性如家快捷酒店購物街中國移動營業(yè)廳區(qū)人民醫(yī)院武清仁和醫(yī)院家樂二店工商銀行中國郵政儲蓄中國銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行建設(shè)銀行農(nóng)村合作社中國農(nóng)業(yè)銀行文化政治治經(jīng)濟(jì)濟(jì)公安局英華國際學(xué)校楊村一中楊村八小英華幼兒園武清交通局天鵝湖度假村天津醫(yī)科大學(xué)武清校區(qū)區(qū)政府武清華夏未來電視臺一中中心心、、多多功功能能，，商商、、學(xué)學(xué)、、醫(yī)醫(yī)配配套套完完備備XX上河河雅雅頌頌本案案XX上河河雅雅頌頌本案案XX上河河雅雅頌頌本案案2.1項目目本本體體分分析析區(qū)位位價價值值屬屬性性物理理價價值值屬屬性性精神神價價值值屬屬性性2.1項目目本本體體分分析析翠亨亨花花園園城市市藝藝墅墅北岸岸尚尚城城棲仙仙公公寓寓本案案翠景景花花園園松鶴鶴園園項目目處處于于城城市市核核心心居居住住區(qū)區(qū)，，整整體體居居住住氛氛圍圍較較好好，，形形象象尚尚佳佳；；潛在在周周邊邊項項目目未未來來以以中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主（（奧奧克克斯斯盛盛世世天天下下）），，預(yù)預(yù)計計2010年年5、、6月月棲仙公寓中區(qū)棲仙公寓西區(qū)緊鄰鄰核核心心居居住住區(qū)區(qū)且且品品質(zhì)質(zhì)感感相相對對較較好好，，整整體體形形象象尚尚佳佳區(qū)位價值屬性性物理價值屬性性精神價值屬性性2.1項目本體分析析占地面積15.4萬㎡總建筑面積27.8萬㎡（其中住宅約26.2萬㎡，商業(yè)及其他約9000㎡，幼兒園約3000㎡）容積率1.8中低密度，引引領(lǐng)城市住宅宅高端趨勢，，承載上河雅雅頌升級較之XX現(xiàn)有的上河雅雅頌項目的容容積率參照，，本案在經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)上已經(jīng)經(jīng)可以充分發(fā)發(fā)揮低密+高高密的產(chǎn)品搭搭配方式，實實現(xiàn)依托低密密物業(yè)拉升整整體社區(qū)的先先天條件；低密別墅物業(yè)業(yè)+高層物業(yè)業(yè)=社區(qū)全面面升級區(qū)位價值屬性性物理價值屬性性精神價值屬性性以行業(yè)旗艦的的風(fēng)采、打造造中國地產(chǎn)長長城XX地產(chǎn)品牌中國XX集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平平臺中國XX集團(tuán)控股的大大型國有房地地產(chǎn)企業(yè)國家一級房地地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)榮登央企領(lǐng)先蟬聯(lián)國有房地地產(chǎn)企業(yè)品牌牌價值榜首公司總資產(chǎn)2.1項目本體分析析行業(yè)旗艦*國國企榜樣區(qū)位價值屬性性物理價值屬性性精神價值屬性性【XX地產(chǎn)在中國】】十七年來，XX地產(chǎn)保持了高高速與穩(wěn)定的的發(fā)展態(tài)勢；；廣州、北京、、上海、武2010年天津五盤聯(lián)動，塑造自身品牌新的價值升級與跨越；珠三角長三角濱海新區(qū)全國知名*規(guī)規(guī)模擴(kuò)張2.1項目本體分析析XX上河雅頌XX大都會XX玫瑰灣XX光明道項目區(qū)位價值屬性性物理價值屬性性精神價值屬性性2.1項目本體分析析規(guī)范創(chuàng)新卓越經(jīng)營理念務(wù)實和諧自然舒適開發(fā)理念XX地產(chǎn)，，秉承承現(xiàn)代代化建建筑的的自然然主義義與舒舒適性性居住住的人人本精精神，，尋求求建筑筑與自自然、、人與與建筑筑、人人與人人之間間的和和諧共共生，，詮釋釋“和和諧生生活，，自然然舒適適”的的至高高境界界，體體現(xiàn)了了“以客客戶為為中心心”的思想想。和諧生生活*自然然舒適適【XX地地產(chǎn)精精神理理念】區(qū)位價價值屬屬性物理價價值屬屬性精神價價值屬屬性三大價價值磁磁點(diǎn)，，鑄就就本案案的高高端屬屬性，，奠定定本案案新的的價值值引領(lǐng)領(lǐng)與XX品品牌全全面升升級；；核心地地段，，締造造稀缺缺價值值砝碼碼2.1項目本本體分分析本體分分析小小結(jié)立體交交通，，暢通通無阻阻；整整體交交通暢暢達(dá)性性強(qiáng)緊鄰核核心居居住區(qū)區(qū)且品品質(zhì)感感相對對較好好，整整體形形象尚尚佳行業(yè)旗旗艦*國企企榜樣樣全國知知名*規(guī)模模擴(kuò)張張和諧生生活*自然然舒適適城西新新城核核心地地段一中心心、多多功能能，商商、學(xué)學(xué)、醫(yī)醫(yī)配套套完備備中低密密度，，引領(lǐng)領(lǐng)城市市住宅宅高端端趨勢勢，承承載上上河雅雅頌升升級品質(zhì)建建筑，，塑造造新城城地標(biāo)標(biāo)價值值行業(yè)旗旗艦，，植根根天津津五盤盤聯(lián)動動植根天天津*五盤盤聯(lián)動動項目價價值體體系區(qū)位價價值產(chǎn)品價價值品牌價價值武清新新城區(qū)區(qū)核心心地段段，地地段價價值力力強(qiáng)，，為項項目打打造高高端提提供基基礎(chǔ)別墅+高層層的搭搭配組組合，，易于于實現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)區(qū)整體體的品品質(zhì)感感XX品品牌的的市場場價值值感市場的的良性性口碑碑及客客戶認(rèn)認(rèn)同感感價值軟軟環(huán)境境新城價價值認(rèn)認(rèn)同高高口碑傳傳播知名度度、美美譽(yù)度度二級級賣賣點(diǎn)點(diǎn)新城城核核心心地地段段區(qū)域域配配套套成成熟熟暢達(dá)達(dá)交交通通體體系系宜居居價價值值提提升升核心心地地段段共享享城城市市三級級賣賣點(diǎn)點(diǎn)一級級賣賣點(diǎn)點(diǎn)精工工的的產(chǎn)產(chǎn)品品力力低密密復(fù)復(fù)合合社社區(qū)區(qū)完善善價價值值配配套套多元元的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線高附附加加值值精工工產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)新新規(guī)規(guī)劃劃成熟熟產(chǎn)產(chǎn)品品低密密稀稀缺缺復(fù)合合多多元元商業(yè)業(yè)配配套套客戶戶平平臺臺低密密稀稀缺缺、、別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，精精工工高高層層，，重重新新定定義義區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值標(biāo)標(biāo)桿桿旗下下項項目目XX品品牌牌精工工品品質(zhì)質(zhì)和者者筑筑善善2.1項目目本本體體分分析析價值值體體系系梳梳理理2.2競爭爭市市場場分分析析本案案競爭爭市市場場圈圈定定武清清城城區(qū)區(qū)在在售售項項目目武清清（（除除城城區(qū)區(qū)））外外在在售售項項目目靠近近北北京京區(qū)區(qū)域域別墅墅目目標(biāo)標(biāo)客客群群：：北北京京、、河河北北等等周周邊邊客客戶戶。。普住住產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)客客群群：：地地緣緣性性客客戶戶。?？拷焯旖蚪蚴惺袇^(qū)區(qū)普通通產(chǎn)產(chǎn)品品目目標(biāo)標(biāo)客客群群：：地地緣緣性性客客戶戶根據(jù)據(jù)項項目目自自身身的的位位置置，，結(jié)結(jié)合合項項目目的的實實際際情情況況，，最最大大化化的的圈圈定定區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品類類似似的的項項目目進(jìn)進(jìn)行行鎖鎖定定，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的現(xiàn)現(xiàn)場場最最優(yōu)優(yōu)鎖鎖定定；；板塊項目名稱總量萬㎡存量萬㎡產(chǎn)品類型面積區(qū)間主力戶型在售戶型單價元/㎡總價區(qū)間萬元月售套數(shù)中心城區(qū)XX上河雅頌757.1高層18-3373-1739081、148700050-121161北岸尚城23.41.4多層4-7小高11高層2456-33490-110140700040-24044第六城357.9小高6、1166-16094-14090、140600040-9671世紀(jì)豪庭公寓16.27.0小高1231-17166-7990、1405800-690020-8126河西務(wù)國際城蘋果園391.7多層5.5-6.565-12984、9184、109380025-4982田納溪湖25.418獨(dú)棟2216-255300-600——216-2557300157-186——王慶坨津港國際8680小高12高層24——————3000————棕櫚灣1010小高1890-153——90-153460041-70——其他區(qū)香堤美郡1816多層6小高1585-14089、98、120120-130340029-48——格蘭小鎮(zhèn)1210洋房4、5、6F————86-963100-4500————速量貨價量：總總建建面面體體量量約約340萬㎡㎡，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段已已知知在在售售項項目目存存量量約約160萬㎡㎡左左右右；；貨：區(qū)區(qū)域域主主要要在在售售普普住住類類項項目目，，多多為為多多層層、、小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品；；面面積積區(qū)區(qū)間間跨跨度度大大，，以以90㎡㎡左左右右改改善善型型戶戶型型為為主主。。價：中心城城區(qū)價位位在6000-7000元/㎡，總總價集中中在40-100萬之之間，引引領(lǐng)武清清房產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展。2.2競爭市場場分析競爭在售售項目詮詮釋項目名稱總量產(chǎn)品類型預(yù)計開盤時間住總尚清灣27.6高層、洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼2010年5月松江運(yùn)河城24小高2010年6月盛世天下51.7高層、小高、洋房、聯(lián)排、雙拼、合院2010年6月武清五一陽光60高層、小高、洋房2010年5月卓達(dá)三溪塘40洋房、獨(dú)棟2010年5月翠金湖別墅島93獨(dú)棟、雙拼2010年5月翡翠半島——高層、小高、洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼2010年5月量：預(yù)售項項目總量量達(dá)300萬㎡㎡；大盤盤項目較較多；貨：在售項項目以別別墅搭配配小高、、多層產(chǎn)產(chǎn)品為主主，潛在在項目中中別墅類類低密產(chǎn)產(chǎn)品明顯顯增多，，產(chǎn)品升升級，市市場趨向向多元化化發(fā)展；；2.2競爭市場場分析多個預(yù)售售項目將將集中于于今年5-6月月份入市市，武清清區(qū)商品品房市場場競爭形形勢加強(qiáng)強(qiáng)；潛在競爭爭項目分分析2.2競爭市場場分析區(qū)域內(nèi)類類項目競競爭分析析開發(fā)時間間200620042005200720082009順馳城市市藝墅開發(fā)項目目產(chǎn)品形式式區(qū)域內(nèi)最最早的別別墅產(chǎn)品品，主要要以聯(lián)排排別墅為為主本地客戶戶基本無配配套，區(qū)區(qū)域內(nèi)首首個別墅墅高端物物業(yè)鎮(zhèn)下生態(tài)態(tài)田園配配套共享享，板塊塊逐漸下下拉；2010奧克斯盛盛世天下下松江運(yùn)河河城住總尚清清灣東籬19英里翡翠半島島鎮(zhèn)下別墅墅項目，，以獨(dú)棟棟產(chǎn)品為為主，后后期復(fù)合合高層；；形成別墅墅與高層層搭配的的住區(qū)形形式，且且進(jìn)入集集中開發(fā)發(fā)期；中高端物物業(yè)不斷斷出現(xiàn)，，新城核核心區(qū)的的低密產(chǎn)產(chǎn)品成為為市場高高端的代代表；配套發(fā)展展別墅生活活，身份份的象征征外地客戶戶休閑度假假的第二二居所，，部分投投資客戶戶的跟進(jìn)進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)城市市別墅的的欲望需需求，天天津人新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅選擇投資型置置業(yè)需求求休閑度假假的第二二居所受藍(lán)印政政策、京京津價格格極差，，洼地效效應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)成為新新投資產(chǎn)產(chǎn)品；XX光明明道項目目項目名稱情景示意總建面容積率產(chǎn)品類型面積區(qū)間㎡項目特征客戶情況奧克斯盛世天下51.7萬1.8別墅：聯(lián)排、雙拼、合院住宅：洋房、小高、高層高層68-200別墅190-260以奧克斯品牌切入的區(qū)域核心位置成熟大盤，力爭成為武清城區(qū)新的標(biāo)桿項目，產(chǎn)品線豐富，高層價格會參照上河雅頌置業(yè)目的：改善型居??；投資；辦理藍(lán)印戶口職業(yè)特征：以武清城區(qū)居民為主，部分武清鎮(zhèn)上，開發(fā)區(qū)員工、市內(nèi)客戶和少量在京工作者、河北省周邊客戶住總尚清灣27.6萬1別墅：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼住宅：洋房、高層獨(dú)棟320-370雙拼250聯(lián)排170-230洋房90-130高層86-130擁有北京開發(fā)商和武清開發(fā)區(qū)雙向影響效應(yīng)，憑借緊鄰天鵝湖度假村和科技園內(nèi)唯一住宅雙重優(yōu)勢，定位高端類項目形象，產(chǎn)品線貼合市場趨勢，價格未知置業(yè)目的：改善為主兼有度假型居住、投資等職業(yè)特征：以政府、開發(fā)區(qū)相關(guān)管理人員為主，據(jù)悉部分別墅已有內(nèi)部認(rèn)購翡翠半島32.6萬1.3別墅：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼住宅：洋房、小高、高層獨(dú)棟391雙拼212聯(lián)排170洋房40-160小高、高層40-130綜合評估弱于前兩個項目的資源型大盤，項目內(nèi)136畝的水域成為其主要賣點(diǎn)，而規(guī)劃建設(shè)的環(huán)渤海物流中心成為項目成長依托，產(chǎn)品線由小型公寓到挑高獨(dú)棟，力圖廣泛擴(kuò)寬市場置業(yè)目的：改善型居住，辦理藍(lán)印戶口，少量投資職業(yè)特征：以武清當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，在北京設(shè)有接待處后吸引部分北京客戶，未來面對環(huán)渤海物流中心客戶各項目產(chǎn)產(chǎn)品趨于于同質(zhì)化化，同時時各自有有其不同同側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)，盛世世天下以以超級大大盤占居居核心區(qū)區(qū)位，尚尚清灣享享有度假假村、科科技園等等獨(dú)有條條件，而而翡翠半半島則注注重景觀觀規(guī)劃、、產(chǎn)品細(xì)細(xì)分，共共同推動動武清城城區(qū)市場場發(fā)展2.2競爭市場場分析城區(qū)內(nèi)競競品分析析開發(fā)時間間開發(fā)項目2006京津新城城東籬19英里200320042005大通山水水郡主流產(chǎn)品獨(dú)棟為主，配合少量雙拼、聯(lián)排資源型休閑度假產(chǎn)品輔助產(chǎn)品洋房、小高層及高層產(chǎn)品產(chǎn)品配比及資源共享社區(qū)需要趨勢產(chǎn)品大尺度舒適型聯(lián)排、小獨(dú)棟產(chǎn)品休閑度假的第二居所城市外擴(kuò)中產(chǎn)及領(lǐng)導(dǎo)階段享受類富裕階層遠(yuǎn)郊改善類客戶2007團(tuán)泊湖庭庭院名仕博郡郡陽光小鎮(zhèn)鎮(zhèn)水岸蘭亭亭愉悅港灣灣美墅館館米蘭陽光光地球村2008恒大金碧碧天下2009新湖香格格里拉雙拼別墅舒適獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排卓達(dá)三溪溪塘盤龍谷泰富橄欖欖樹京津新城城莊園壹壹號2.2城市遠(yuǎn)郊郊別墅項項目沿革革競爭市場場分析序號項目名稱區(qū)域建面萬㎡存量萬㎡在售產(chǎn)品面積區(qū)間㎡主力戶型

㎡價格（元/㎡）總款區(qū)間

萬元月均套數(shù)獨(dú)棟聯(lián)排雙拼獨(dú)棟聯(lián)排雙拼1盤龍谷薊縣28.60.3獨(dú)棟/聯(lián)排/洋房280-303200-220——190-220

——7000——130-155172恒大金碧天下薊縣300.6獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排280-350140-303230-2802601200049509000234523京津新城莊園壹號寶坻12.48.5獨(dú)棟/聯(lián)排270-430194——300-4001941300011000——390-520213164團(tuán)泊湖庭院靜海152.2獨(dú)棟303-393206——206、303、39320000————412-78695田納西湖武清2525獨(dú)棟196-255————216-2558500————184-217——6泰富橄欖樹寶坻37.77別墅1.1多層/小高層/高層/雙拼別墅————230-280230-280————9500219-266——7新湖香格里拉靜海16.516.5聯(lián)排/庭院300-350190-260——195-260——8000————128卓達(dá)三溪塘武清16.616.6獨(dú)棟300-600————340-500——

8300——282-415——小計18270.8

量遠(yuǎn)郊資源源類項目目體量較較大，存存量約為為71萬萬㎡，后后期貨量量依然充充沛。貨獨(dú)棟為主主流，搭搭配部分分聯(lián)排、、雙拼產(chǎn)產(chǎn)品，休休閑度假假類產(chǎn)品品的二居居所要求求的面積積舒適度度較高，，產(chǎn)品尺尺度較大大。價因資源享享受度及及產(chǎn)品舒舒適度的的不同而而產(chǎn)生梯梯級價差差，總價價款集中中在200-450W之間。。速月均銷售售速度普遍遍集中在10-20套套之間2.2城市遠(yuǎn)郊郊別墅市市場分析析競爭市場場分析本案未來來角色判判定產(chǎn)品+品品牌本案競爭爭優(yōu)勢在在于本體價值值體系潛在供應(yīng)應(yīng)……………均為為別墅+高層…………………產(chǎn)品升級……………產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)化化升級……………特色突出XX品牌……………各各品牌風(fēng)格格各異……………差異可為潛在供應(yīng)存存在一定的的同質(zhì)化競爭環(huán)境2.2項目本體分分析倡導(dǎo)居住品品質(zhì)新模式式塑造品牌新新的價值高高度打造項目全全新概念特特征產(chǎn)品不斷升升級塑造居居住價值新新標(biāo)桿品牌由中端端向高端過過渡實現(xiàn)價價值飛躍高端復(fù)合社社區(qū)升級板板塊居住價價值2.4項目定位目目標(biāo)項目整體定定位打造京津城城市走廊高高端物業(yè)新新的“第一一”2.4項目整體定定位項目定位城市高尚生生活元素一席繁華··一宅天下下R2.4案名建議項目整體定定位XX·城灣灣[POLY-FLEET][城市高尚·生活元素]建筑作為承承載人類生生命的容器器，代表了了不同的世世界觀和生生存意識，，而各民族族之間不同同的世界觀觀作為意識識形態(tài)框架架，深刻的的影響著人人類的行為為和經(jīng)驗以以及社會的的層次性，，承載著人人居的理想想；城灣，一種種城市中新新的高尚生生活夢想的的承載，取取內(nèi)蘊(yùn)之精精神，攜天天下以求其其美，倡導(dǎo)導(dǎo)一種新的的高尚生活活；釋意案名建議項目整體定定位XX·上河河花園[POLY-GARDEN][一席繁華華·一宅天下]釋意2.4建筑作為承承載人類生生命的容器器，代表了了不同的世世界觀和生生存意識，，而各民族族之間不同同的世界觀觀作為意識識形態(tài)框架架，深刻的的影響著人人類的行為為和經(jīng)驗以以及社會的的層次性，，承載著人人居的理想想；上河花園，，上河雅頌頌的產(chǎn)品線線升級，將將花園概念念進(jìn)行社區(qū)區(qū)的保證了了社區(qū)的低低密品質(zhì)，，以此強(qiáng)化化本案的形形象價值升升級；2.4項目整體定定位推廣口號城市——強(qiáng)調(diào)本案的的新城地位位及核心價價值；高尚生活——意在強(qiáng)化本本案倡導(dǎo)的的新的城市市別墅級價價值生活，，實現(xiàn)項目目全面的品品質(zhì)生活引引領(lǐng)城市/高尚尚生活/元元素元素——植入社區(qū)全全新的概念念，用元素素強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)的品質(zhì)感感及價值性性；客戶思考3以市場調(diào)研研為基礎(chǔ)深深挖客戶屬屬性及定位位導(dǎo)向，放放大客戶基基數(shù)源，聚聚焦客戶判判定達(dá)成；；客戶思考客戶結(jié)論判判定城市化就是一個國國家或地區(qū)區(qū)的人口由由農(nóng)村向城城市轉(zhuǎn)移、、農(nóng)村地區(qū)區(qū)逐步演變變成城市地地區(qū)、城市市人口不斷斷增長的過過程；在此此過程中，，城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施不斷提提高，同時時城市文化和和城市價值值觀念成為主體，，并不斷向向農(nóng)村擴(kuò)散散，此外農(nóng)村中城市市特質(zhì)的增增加也屬于城市市化。城市市化就是生生產(chǎn)力進(jìn)步步所引起的的人們的生產(chǎn)方式、、生活方式式以及價值值觀念的轉(zhuǎn)變的過過程。區(qū)域城市化化發(fā)展模型型需求出發(fā)，，導(dǎo)致區(qū)域域城市化階階段劃分1起步階段段2郊區(qū)城市市化階段3主動郊區(qū)區(qū)化階段4再城市化化階段農(nóng)村人口開開始向城市市轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展加速，，建設(shè)水平平和規(guī)模不不斷擴(kuò)大，，形成區(qū)域城市中中心和衛(wèi)星城的的雙重地位位城市化過程程中剛剛起起步階段的的時候形成成的產(chǎn)物，，由于中心城區(qū)人人的急劇擴(kuò)擴(kuò)張，導(dǎo)致城市規(guī)規(guī)模擴(kuò)大，，城市的近郊區(qū)也紛紛成為為城市的一一部分。由于經(jīng)濟(jì)水平的的提高，城市化進(jìn)進(jìn)程較高的的時候，這這時中心城城區(qū)人口（（高收入較較多）往往往向遠(yuǎn)郊遷移移。城市化成熟熟升級階段段價格導(dǎo)向環(huán)境導(dǎo)向3.2客戶方向思思考心理導(dǎo)向北京武清薊縣延慶房山易縣白洋淀3.2客戶方向思思考本區(qū)域發(fā)展展前景—大大京津北京的城市市化進(jìn)程已已經(jīng)達(dá)到了了高峰期，，武清依托托地理優(yōu)勢勢和交通優(yōu)優(yōu)勢，有條條件成為北北京城市人人口“主動動郊區(qū)化””的選擇地地北京的城市市化進(jìn)程迅迅速，近郊郊城市化已已經(jīng)十分成成熟受人口增加加和近郊的的發(fā)展擠壓壓，北京已已經(jīng)進(jìn)入人人口“主動動郊區(qū)化的的階段”城市化進(jìn)程程的不斷加加速，客戶戶形成新的的趨勢走向向；中心城區(qū)逐逐步無法滿滿足人口增增加而帶來來的住房需需求，同時時價格的擠擠壓和居住住的舒適性性都會牽引引城市人口口主動郊區(qū)區(qū)化置業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口主主動向發(fā)展展迅速的郊郊縣城區(qū)聚聚攏，形成成另一種主主動城市化化（逆城市市化）置業(yè)業(yè)形式隨著郊縣的的發(fā)展，區(qū)區(qū)域的成熟熟度不斷提提高，經(jīng)濟(jì)濟(jì)和各種配配套已經(jīng)獨(dú)獨(dú)立發(fā)展，，回形成更更大范圍的的郊區(qū)化過過程3.2客戶方向思思考本區(qū)域發(fā)展展前景—大大天津武清城區(qū)天津城區(qū)北辰板塊近郊區(qū)化武清鄉(xiāng)鎮(zhèn)遠(yuǎn)郊區(qū)化城市化大天津郊區(qū)化2郊區(qū)城市市化階段3主動郊區(qū)區(qū)化階段4再城市化化階段伴隨京津地地區(qū)城市發(fā)發(fā)展的加速速外擴(kuò)。郊郊區(qū)化速度度提速，且且輻射區(qū)域域延伸；再再加上外圍圍飛地的加加速發(fā)展，，使得本區(qū)區(qū)域郊區(qū)化化腳步快于于同維度區(qū)區(qū)域憑借本區(qū)域域的自然資資源，與城城市間的交交通距離，，隔絕效應(yīng)應(yīng)與聯(lián)通效效應(yīng)同時發(fā)發(fā)揮作用，，引領(lǐng)區(qū)域域的郊區(qū)城城市化逆城市化與與郊區(qū)化的的在本區(qū)域域的對接使使得本區(qū)域域再城市化化速率提高高。本區(qū)域發(fā)展展情況3.2客戶方向思思考1起步階階段隨著地區(qū)的的發(fā)展，人人口的增加加，農(nóng)村及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口口開始向區(qū)區(qū)域中心聚聚集，形成成區(qū)域中心心的聚集化化，并帶動動自身城市市化武清置于大大天津武清置于大大京津依照武清的的地理位置置和交通條條件等等綜綜合因素考考量，武清清的區(qū)域發(fā)發(fā)展可以依依托于北京京和天津共同發(fā)展，，因此我們們的客戶必必將是泛化化到“大京京津地區(qū)來來判斷”武清地緣型型改善居住條條件，升級級居住環(huán)境境的客戶；；看好區(qū)域發(fā)發(fā)展，對區(qū)區(qū)域升值潛潛力有積強(qiáng)強(qiáng)的信心的的純投資客客戶；地區(qū)的適齡齡青年，剛剛性需求購購房的客戶戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，，因子女上上學(xué)，養(yǎng)老老工作調(diào)動動到城區(qū)購購房的客戶戶；介于項目較較低的總房房款以及區(qū)區(qū)域日新月月異的發(fā)展展，看好投投資前景的的投資客；；投資與度假假兼顧的客客戶，區(qū)域域急速發(fā)展展促進(jìn)投資資前景，低低廉的總房房款以及飛飛速增長的的房價，增增強(qiáng)了二次次置業(yè)的信信心；外埠人口客客戶為孩子子升學(xué)辦理理藍(lán)印戶口口客群；客戶表現(xiàn)出出主動城市化化的特性客戶表現(xiàn)為為戶籍投資和和財產(chǎn)投資資北京及外埠埠3.2客戶方向思思考普住類客戶戶分析追求舒適的的外部環(huán)境境和別墅生生活的城市市富人；為養(yǎng)老而選選擇寧靜生生活，自然然環(huán)境的客客戶；資源占有欲欲和度假休休閑需求的的都市人群群；滿足階層感感和身份感感的富有階階層‘價格吸引而而至的外埠埠富裕階層層；北京地區(qū)被被價格擠壓壓而選擇性性價比更高高的外地別別墅產(chǎn)品；；資源占有欲欲和度假休休閑需求的的都市人群群；滿足階層感感和身份感感的富有階階層；客戶表現(xiàn)出出郊區(qū)城市化化的特性客戶表現(xiàn)出出主動郊區(qū)化化的特性3.2客戶方向思考考別墅類客戶分分析天津客戶北京及外埠周邊鎮(zhèn)下富裕裕人群及私營營業(yè)主追求城市的繁繁華與周邊配配套的完善客戶攀比心理理較重，注重重產(chǎn)品的檔次次、品牌及概概念地緣客戶客戶表現(xiàn)出主動城市化的特性以品牌為價值值核心點(diǎn)，向向產(chǎn)品和客戶戶分化，引申申出兩條客戶線和兩條產(chǎn)產(chǎn)品線，并將將客戶區(qū)隔為為四種類別，，同時這四種種客戶又以不不同的比例構(gòu)構(gòu)成了郊區(qū)項項目的客戶體體別墅產(chǎn)品力普住產(chǎn)品力大天津客戶大京津客戶產(chǎn)品牽引主動城市化藍(lán)印戶口財產(chǎn)投資價值牽引主動郊區(qū)化價值牽引郊區(qū)城市化品牌力ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ核心客群重點(diǎn)客群外圍客群3.3客戶定位判定定郊區(qū)項目客戶戶判定三種客戶構(gòu)成成項目的主要要購買力所占比例各不不相同核心客戶重點(diǎn)客戶外圍客戶主動城市化鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，本地中產(chǎn)階層；追求城市感，但不愿離開家鄉(xiāng)；希望擁有繁華的，大尺度的生活環(huán)境；郊區(qū)城市化/主動郊區(qū)化城市富裕人群，包括企業(yè)管理者，公務(wù)員，教師；對城市若即若離；希望擁有舒適但不繁雜、享受但不奢侈的居所；戶籍和財產(chǎn)投資從事行業(yè)廣泛，擁有敏銳的財富眼光；獨(dú)立判斷區(qū)域的發(fā)展以及升值的潛力；置業(yè)為戶籍投資和財產(chǎn)投資；60%25%15%客戶定位判定定3.3本案客戶判定定全面整合市場場資源，立足足武清實現(xiàn)客客戶的多元、、多維度泛化化，形成市場場有效去化營銷思考4營銷整體策略略策略方向細(xì)化化項目推售策略略整體營銷策略略4.1精細(xì)化營銷/體驗營銷策略方向營銷目標(biāo)XX品牌價值值武清全面升升級突破區(qū)域?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品全面升升級跨界營銷/客客戶深耕4.1以XX地產(chǎn)品品牌感召為先先導(dǎo)以城市高端的的產(chǎn)品力為基基礎(chǔ)發(fā)揮XX/某某的客資為前前提依托“京津融融城”的升級級演變情景體驗營銷銷和渠道營銷銷為主要手段段實現(xiàn)別墅與高高層多元物業(yè)業(yè)有序市場去去化戰(zhàn)略核心整體營銷策略略4.1整體營銷策略略營銷策略體系系深度營銷線展示策略儲客策略客戶潮式計劃劃現(xiàn)場優(yōu)化方案案[]全面升級“做第一”推售策略銷售經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)推廣策略改變市場形象象4.2策略方向細(xì)化化深度營銷線推廣策略升級市場形象象一次報道二次活動借勢XX在武武清的市場基基礎(chǔ)，造勢區(qū)區(qū)域市場，推推陳出新塑造造新形象；解決XX品牌牌在區(qū)域內(nèi)宣宣傳帶來的疲疲勞效應(yīng)，改改變市場認(rèn)知知；形象升級/推推陳出新/重重識XX/再再塑受眾關(guān)注注熱點(diǎn)三步圍剿策略的引爆點(diǎn)———跨界營銷策略略，建立穩(wěn)定定的客戶資源源渠道在區(qū)域做一次次跨界營銷，，使項目快速速啟動、快速速引爆具體操作：銷售團(tuán)隊中的的約50%人人員，聘用當(dāng)當(dāng)?shù)馗叨隧椖磕績?yōu)秀銷售人人員，充分利利用其現(xiàn)有客客戶資源與渠渠道；聘用區(qū)域內(nèi)大大宗消費(fèi)品、、奢侈品營銷銷人員為項目目外部銷售支支持，為項目目提供有效客客源，成功銷銷售后，提取取傭金；不但但可有效拓展展渠道，而且且可利用其在在各自行業(yè)內(nèi)內(nèi)的傳播力，，擴(kuò)大項目知知名度；與房屋、汽車車、珠寶、理理財?shù)却笞谙M(fèi)品、奢侈侈品行業(yè)內(nèi)的的營銷人員全全面聯(lián)動，充充分有效利用用其客群渠道道與市場傳播播力。4.2策略方向細(xì)化化推廣策略做一次報道初步設(shè)想以吳吳小莉，做一一個市場的導(dǎo)導(dǎo)入，用小莉莉把整個項目目的營銷串連連起來，根據(jù)據(jù)吳小莉代言言范圍再另行行調(diào)整。初步步活動設(shè)想如如下：小莉眼中的““京津融城””系列報道小莉瞰京津一一體化（區(qū)域域發(fā)展?jié)摿Γ┬±蝾┙蛑┙蜃呃劝l(fā)發(fā)展（切入項項目，配合銷銷售）小莉瞰京津之之武清發(fā)展新新潛力（切入入項目，配合合銷售）推廣策略4.2策略方向細(xì)化化4.2策略方向細(xì)化化推廣策略做兩次活動車、房互動——新墅主義法法拉利之旅旅文化演出—墅墅境生活XX武清文化化周植入XX的文文化概念，強(qiáng)強(qiáng)化項目的人人文氛圍，打打造社區(qū)的新新的市場價值值理念及形象象；植入高端，嫁嫁接名車，實實現(xiàn)項目價值值與本案的高高端對位，塑塑造項目的高高端氣質(zhì)；4.2策略方向細(xì)化化推廣策略做三步圍剿破市出擊催市武清城區(qū)及主主要鎮(zhèn)下富裕?？蛻艏袇^(qū)區(qū)5月6月8月10月三步圍剿時間軸線圍剿區(qū)域10月項項目開盤主要手段戶外新形象布布點(diǎn)全區(qū)重點(diǎn)片區(qū)DM直投北部天津及中中心城區(qū)，傳傳統(tǒng)富人區(qū)傳統(tǒng)紙媒戶外布點(diǎn)圈層活動（某某資源）京津走廊帶及及大北京區(qū)域域，引爆全關(guān)關(guān)注外區(qū)巡展戶外路牌某資源利用主要訴求一席繁華一一宅天下以別墅為載體體，倡導(dǎo)逐漸漸遺失的貴族族精神投資價值與資資源占有性4.2策略方向細(xì)化化深度營銷線展示策略現(xiàn)場優(yōu)化方案案會所打造建議議現(xiàn)場展示策略略通過硬件和軟軟服務(wù)的改造造形成區(qū)域價價值的提升;會所位置“城市市高尚尚生活活元素素”全情演演繹頂級私私人會會所———貴貴族會會館高尚品品位會會所———男男女有有別4.2策略方方向細(xì)細(xì)化會所打打造建建議貴族會會館—展示城城市高高尚的的生活活模式式根據(jù)項項目的的片區(qū)區(qū)擺位位，針針對高高端別別墅客客戶的的專屬屬會所所奢華，，是一一種極極致的的榮耀耀，名流生生活，，只有有少數(shù)數(shù)人擁擁有……身份感感室內(nèi)高爾夫練習(xí)場4.2策略方方向細(xì)細(xì)化會所打打造建建議奢華，，是一一種極極致的的榮耀耀，名流生生活，，只有有少數(shù)數(shù)人擁擁有……身份感感4.2策略方方向細(xì)細(xì)化會所打打造建建議專屬性性以性別別進(jìn)行行會所所內(nèi)部部主題題的打打造，，針對對客戶戶的高高端性性及私私享感感，打打造“男主主人&女主主人””高尚生生活體體驗區(qū)區(qū)4.2策略方方向細(xì)細(xì)化會所打打造建建議貴族會館②雪茄吧①咖啡廳③體驗館④紅酒館功能性性強(qiáng)化會會所內(nèi)內(nèi)部的的功能性性，增加會會所的的使用用價值值，實實現(xiàn)客客戶間間的有有效互互動及及資源源共生生；針對小小孩的的消費(fèi)費(fèi)項目目為小孩花花錢是是當(dāng)今今家庭庭的最最大支支出香港柏柏景灣灣：針對兒兒童的的游泳泳班給給父母母介紹紹國外外先進(jìn)進(jìn)的育育兒知知識，，口碑碑極佳佳，參參加者者常年年需要要排隊隊針對對女女人人的的消消費(fèi)費(fèi)項項目目女人人有有閑閑，，重重保保養(yǎng)養(yǎng)，，經(jīng)經(jīng)常常性性支支出出巨巨大大成都都金金林林半半島島：針針對對女女人人的的法法國國主主題題美美容容spa4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化會所所打打造造建建議議功能能性性強(qiáng)調(diào)調(diào)會會所所對對于于“女女人人、、孩孩子子””的功功能能空空間間打打造造，，實實現(xiàn)現(xiàn)會會所所內(nèi)內(nèi)部部的的有有效效互互動動，，滿滿足足消消費(fèi)費(fèi)人人群群的的自自身身尊尊重重感感；；4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化現(xiàn)場場展展示示策策略略從關(guān)關(guān)心心客客戶戶的的顯顯性性需需求求到到關(guān)關(guān)心心客客戶戶的的隱隱性性需需求求，，通通過過對對客客戶戶心心理理需需求求的的深深度度把把握握，，從從銷銷售售動動線線的的各各個個接接觸觸點(diǎn)點(diǎn)至至社社區(qū)區(qū)文文化化體體現(xiàn)現(xiàn)利利用用深深度度營營銷銷模模式式直直入入客客戶戶內(nèi)內(nèi)心心，，從從而而層層層層遞遞進(jìn)進(jìn)，，達(dá)達(dá)到到促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售的的目目的的。。促進(jìn)進(jìn)成成交交的的關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)品牌牌樹樹立立的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)點(diǎn)點(diǎn)情感感激發(fā)樣板間庭院會所街區(qū)感售樓處輕松氛圍不約束國際氛圍品味足家庭氛圍想進(jìn)住生活氛圍有想象自然氛圍有向往園林人氣氛圍有依托先期成交客客戶保安保潔筑社區(qū)文化化，逐步帶帶動口碑，，品牌樹立立基礎(chǔ)。重塑精神面面貌，品牌牌服務(wù)初步步體現(xiàn)重塑服務(wù)意意識，品牌牌服務(wù)三步步體現(xiàn)。服務(wù)人員主動細(xì)致，，品牌服務(wù)務(wù)二步體現(xiàn)現(xiàn)銷售人員專業(yè)全面，，品牌服務(wù)務(wù)二步體現(xiàn)現(xiàn)軟性服務(wù)4.2策略方向細(xì)細(xì)化現(xiàn)場展示策策略銷售中心——提升項目目氣質(zhì)超超越市場場平臺分形象展示示區(qū)和洽談?wù)剠^(qū)XX地產(chǎn)項項目回顧圖圖片形象展展示沙盤、樓書書、戶型圖圖及其他相相關(guān)介紹資資料突突出XX品牌標(biāo)識識建筑風(fēng)格的的相關(guān)展示示相相關(guān)自然環(huán)環(huán)境和景觀觀的介紹播放光盤展展示和背景景音樂氣息強(qiáng)烈的的墻面裝飾飾設(shè)計感極強(qiáng)強(qiáng)的墻面細(xì)節(jié)打造結(jié)合燈光、、背景音樂樂、景觀設(shè)設(shè)計等手段段，營造舒舒適、宜人人的銷售環(huán)環(huán)境，雜志志取悅、心心情留言板板體現(xiàn)細(xì)致致入微的關(guān)關(guān)懷；雜志報刊取取閱處心情留言板板示范區(qū)內(nèi)部部的情景小小品及標(biāo)識識感沿用，，營造別墅墅社區(qū)特有有的舒適感感與品質(zhì)感感，形成環(huán)環(huán)境與小品品間的有效效互動；突出性價比，打造高品質(zhì)，塑造度假生活新新體驗4.2策略方向細(xì)細(xì)化現(xiàn)場展示策策略示范區(qū)———強(qiáng)調(diào)體驗驗感與品質(zhì)質(zhì)感樣板間———強(qiáng)調(diào)體驗驗感與品質(zhì)質(zhì)感4.2策略方向細(xì)細(xì)化現(xiàn)場展示策策略樣板間布置置突出英式式風(fēng)格元素素，高貴優(yōu)優(yōu)雅。強(qiáng)調(diào)“優(yōu)雅與風(fēng)風(fēng)度”，塑造別墅墅生活樣板板英式管家＝＝傳統(tǒng)統(tǒng)頂級私人人服務(wù)酒店式服務(wù)務(wù)＝高高效現(xiàn)代服服務(wù)英式管家酒店式服服務(wù)+＝專屬制服務(wù)務(wù)物業(yè)服務(wù)建建議：XX提供全全方位優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)；打造“安全全”、“精精細(xì)化”、、“創(chuàng)新性性”等多元元服務(wù)體系系；金牌服務(wù)———4.2策略方向細(xì)細(xì)化現(xiàn)場展示策策略金牌牌物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)前前置置，，實實現(xiàn)現(xiàn)客客戶戶感感受受的的尊享享性性與與高高貴貴感感室內(nèi)內(nèi)元元素素室外外化化，平平面面元元素素立體體化化，，強(qiáng)調(diào)調(diào)精神神調(diào)調(diào)性性室內(nèi)內(nèi)元元素素室室外外化化示示意意LOGO立立體體運(yùn)運(yùn)用用ＶＩＩ延延展展設(shè)設(shè)計計貫貫穿穿項項目目內(nèi)內(nèi)外外＼＼始始終終帶帶給給項項目目的的內(nèi)內(nèi)在在價價值值感感的的提提升升，，大大盤盤體體系系的的梳梳理理與與建建立立；；強(qiáng)化化社社區(qū)區(qū)視視覺覺導(dǎo)導(dǎo)識識系系統(tǒng)統(tǒng)與與社社區(qū)區(qū)的的和和諧諧統(tǒng)統(tǒng)一一將VI元元素素植植入入到到社社區(qū)區(qū)的的每每個個角角落落，，強(qiáng)強(qiáng)化化社社區(qū)區(qū)在在精精神神屬屬性性及及調(diào)調(diào)性性上上的的統(tǒng)統(tǒng)一一性性；；平面面元元素素立立體體化化示示意意細(xì)節(jié)節(jié)展展示示————強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)體體驗驗感感與與品品質(zhì)質(zhì)感感4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化現(xiàn)場場展展示示策策略略4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化深度度營營銷銷線線儲客客策策略略客戶戶區(qū)區(qū)域域鎖鎖定定客戶戶策策略略服務(wù)務(wù)保保障障通過過推推廣廣的的深深化化和和軟軟服服務(wù)務(wù)的的改改造造形形成成區(qū)區(qū)域域價價值值的的提提升升;客戶戶策策略略服務(wù)務(wù)保保障障客戶戶基基數(shù)數(shù)放放大大，，有有效效圈圈定定客客戶戶客戶戶地地圖圖4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化客戶戶策策略略武清北京河北天津別墅客戶普住客戶其他武清城區(qū)投資型客戶區(qū)域改善型居住改善型武清鄉(xiāng)鎮(zhèn)天津其他區(qū)域大京京津津地地區(qū)區(qū)客客戶戶分分布布大天天津津地地區(qū)區(qū)客客戶戶分分布布客戶戶再再劃劃分分4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化客戶戶策策略略我們們將將客客戶戶群群進(jìn)進(jìn)行行再再度度劃劃分分第一一象象限限：：內(nèi)內(nèi)部部員員工工、、XX上上河河雅雅頌頌業(yè)業(yè)主主區(qū)域域價價值值認(rèn)認(rèn)同同、、區(qū)區(qū)域域升升級級改改善善品牌牌追追隨隨、、忠忠誠誠度度高高區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可、、產(chǎn)產(chǎn)品品升升級級政策策引引導(dǎo)導(dǎo)，，價價值值吸吸引引第二二象象限限：：武武清清城城區(qū)區(qū)客客戶戶第三三象象限限：：大大武武清清客客戶戶/大大天天津津客客戶戶第四四象象限限：：大大京京津津客客戶戶/某某北北京京客客資資核心客戶重點(diǎn)客戶外圍客戶主動城市化鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，本地中產(chǎn)階層；追求城市感，但不愿離開家鄉(xiāng)；希望擁有繁華的，大尺度的生活環(huán)境；郊區(qū)城市化/主動郊區(qū)化城市富裕人群，包括企業(yè)管理者，公務(wù)員，教師；對城市若即若離；希望擁有舒適但不繁雜、享受但不奢侈的居所；戶籍和財產(chǎn)投資從事行業(yè)廣泛，擁有敏銳的財富眼光；獨(dú)立判斷區(qū)域的發(fā)展以及升值的潛力；置業(yè)為戶籍投資和財產(chǎn)投資；60%25%15%客戶戶的的再再劃劃分分，，有有利利于于我我們們進(jìn)進(jìn)行行不不同類類客客戶戶的的有有效效攔攔截截和和引引導(dǎo)導(dǎo)客戶戶象象限限模模型型客戶戶對對策策4.2策略略方方向向細(xì)細(xì)化化客戶戶策策略略第一一象象限限：：內(nèi)內(nèi)部部員員工工、、XX上上河河雅雅頌頌業(yè)業(yè)主主武清清城城區(qū)區(qū)項項目目競競爭爭XX品品牌牌武清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)項目天津其他遠(yuǎn)郊郊別墅宣傳力度、優(yōu)優(yōu)惠力度第二象限：武武清城區(qū)客戶戶第三象限：大大武清客戶/大天津客戶戶第四象限：大大京津客戶/某客資競爭關(guān)系對策對策對策對策項目品質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品力提升、、現(xiàn)場體驗品牌做實、客客戶關(guān)懷定制營銷、滿滿足需求營銷策略、推推廣手段短信路牌戶外社區(qū)巡展重點(diǎn)片區(qū)DM短信海報（上河雅雅頌電梯間等等）老業(yè)主活動DM預(yù)約看房報廣網(wǎng)絡(luò)競品短信針對性客戶短短信高鐵雜志主要交通路線線戶外某客資推廣針對性的營銷銷手段可以有有效的擴(kuò)大客客戶基數(shù)增加項目影響響項目處于京津津發(fā)展帶上，，客戶來源區(qū)區(qū)域涵蓋了京京津唐三地以以及河北省、、山東、山西西等客戶，傳傳統(tǒng)的客戶溝溝通的尋找模模式并不