江蘇工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告詳解

無錫湖濱路軸承廠項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

華潤(rùn)置地?zé)o錫公司2007年11月1華潤(rùn)置地報(bào)告框架項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位三、宏觀市場(chǎng)研究四、板塊項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)五、產(chǎn)品定位六、投資收益評(píng)價(jià)七、投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析八、結(jié)論及建議2華潤(rùn)置地一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于無錫濱湖區(qū)湖濱路與梁溪河交界，地塊內(nèi)約有255戶居民及三個(gè)工廠。項(xiàng)目是典型的城區(qū)核心物業(yè)。項(xiàng)目距離無錫中山路商圈約1.5Km，且處于新老城區(qū)連接之快速干道—（新）湖濱路。項(xiàng)目位于城市中心繁華外延的鋒線，項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，區(qū)域成長(zhǎng)性好。項(xiàng)目周邊有良好的居住氛圍，有成熟的老住宅區(qū)，生活配套齊全。本項(xiàng)目為凈地二手轉(zhuǎn)讓，原土地方為無錫市房地產(chǎn)開發(fā)公司，地塊于2006年獲得。有一定拆遷量。地塊距離無錫現(xiàn)有項(xiàng)目—太湖國際社區(qū)，約6公里，有快速干道（新）湖濱路（湖底隧道）直達(dá)。3華潤(rùn)置地項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)質(zhì)所在區(qū)域?yàn)闊o錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。項(xiàng)目周邊配套較成熟項(xiàng)目東北部1km“五愛路”是無錫第二條商業(yè)干道；項(xiàng)目所處湖濱路為無錫“酒吧街”；地塊北側(cè)近鄰為無錫電視臺(tái)；項(xiàng)目自身及周邊為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)。項(xiàng)目處于現(xiàn)市中心和新城中心連接之樞紐地帶項(xiàng)目所處湖濱路為聯(lián)系現(xiàn)市中心和太湖新城的快速干道；項(xiàng)目距離中山路商圈路程1.5公里；距離太湖新城商業(yè)中心路程6公里，經(jīng)湖濱路車程10-15分鐘；距離太湖新城行政中心路程10公里，經(jīng)湖濱路車程20分鐘。二、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位宗地湖濱路4華潤(rùn)置地周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊城市級(jí)主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項(xiàng)目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運(yùn)河西路：聯(lián)系太湖廣場(chǎng)建筑路：聯(lián)系市中心和南長(zhǎng)區(qū)公交較發(fā)達(dá)地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項(xiàng)目可直達(dá)市中心、火車站、太湖廣場(chǎng)等地區(qū)。二、項(xiàng)目概況-交通情況五愛路運(yùn)河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路5華潤(rùn)置地二、項(xiàng)目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個(gè)商圈之間中山路、五愛路、河埒口、太湖廣場(chǎng)等多個(gè)市級(jí)中心均在項(xiàng)目3公里內(nèi)地塊周邊1-1.5公里內(nèi)，有汽車西站配套區(qū)、湖濱路休閑街及沃爾瑪商圈擁有絕對(duì)優(yōu)越的教育資源：無錫最好的中學(xué)/小學(xué)均在項(xiàng)目輻射3公里范圍內(nèi)周邊擁有良好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無錫最好的醫(yī)院亦在地塊周邊2公里內(nèi)。周邊有密集且優(yōu)質(zhì)休閑娛樂設(shè)施東側(cè)為湖濱路酒吧街，有多種日韓特色餐飲北側(cè)廣電集團(tuán)有音樂廳北側(cè)錫惠公園為無錫著名景點(diǎn)南側(cè)2公里有無錫新體育中心中山路商業(yè)核心錫惠公園太湖廣場(chǎng)五愛路商圈沃爾瑪汽車西站及商圈新體育中心河埒口商圈湖濱路休閑街6華潤(rùn)置地周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊城市級(jí)主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項(xiàng)目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運(yùn)河西路：聯(lián)系太湖廣場(chǎng)建筑路：聯(lián)系市中心和南長(zhǎng)區(qū)公交較發(fā)達(dá)地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項(xiàng)目可直達(dá)市中心、火車站、太湖廣場(chǎng)等地區(qū)。五愛路運(yùn)河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、項(xiàng)目概況-交通情況7華潤(rùn)置地項(xiàng)目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房項(xiàng)目南至：仙蠡墩遺址公園/梁溪河項(xiàng)目北至：仙蠡路及無錫廣電集團(tuán)項(xiàng)目西至：荷葉新村及部分企業(yè)380伏高壓線10千伏高壓線梁溪河公園代征綠地湖濱路N原廠區(qū)入口規(guī)劃道路仙蠡路荷葉新村地塊四周均處于拆遷改造中。湖濱路正在拓寬中；湖濱路東側(cè)原為廠房和加油站，現(xiàn)已被萬科獲得開發(fā)；地塊西側(cè)/北側(cè)在市房手中，將用作經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；地塊西側(cè)原有華潤(rùn)燃?xì)饷簹鈳?，已停產(chǎn)，將搬遷。A塊B塊二、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目四至8華潤(rùn)置地二、項(xiàng)目概況-控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A塊用地（平方米）B塊用地（平方米）XDG-2006-56號(hào)地塊商業(yè)/居住946154845946156容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率間距系數(shù)90平米以下所占比例≤2.5≤25%無強(qiáng)制規(guī)定35%1.2≥35%配建16班幼兒園一所，用地面積不得小于7200平方米；文體活動(dòng)用房建筑面積不少于1000平方米；凈菜超市一座，建筑面積不少于3000平方米；社區(qū)服務(wù)用房建筑面積不少于700平方米；公廁一座建筑面積不少于60平米。9華潤(rùn)置地三、宏觀市場(chǎng)研究-城市輻射能力無錫是長(zhǎng)三角地區(qū)中心位置、滬寧線的連接中點(diǎn)，距上海128km，距南京183km。城市輻射力覆蓋本市、常州/鎮(zhèn)江局部，蘇中地區(qū)。無錫屬于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力較強(qiáng)。無錫對(duì)外來人口吸引力大，市區(qū)外來人口約占市區(qū)戶籍人口的50％。10華潤(rùn)置地三、宏觀市市場(chǎng)研究-經(jīng)濟(jì)發(fā)展展多年來GDP總值名名列全國前前十位，多多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)江蘇省省排名第二二無錫2005年底宣宣布成為全全國首先實(shí)實(shí)現(xiàn)“全面面小康社會(huì)會(huì)”的地地區(qū)。（““全面小康康社會(huì)”的的最大特征征是，農(nóng)民民人均純收收入達(dá)1000美元元，城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入為2000美元，，人均GDP超3000美元元。）城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入平均均漲幅16.5％。。無錫經(jīng)濟(jì)是是長(zhǎng)三角區(qū)區(qū)域的優(yōu)秀秀典范，中中型城市向向中心城市市過渡的階階段，各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)均處處于前列11華潤(rùn)置地三、宏觀市市場(chǎng)研究-經(jīng)濟(jì)發(fā)展展無錫是以工工業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特特征，其中中私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中占據(jù)據(jù)主導(dǎo)地位位，工業(yè)性性投入增長(zhǎng)長(zhǎng)穩(wěn)定，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前景良良好，城市市發(fā)展的動(dòng)動(dòng)力穩(wěn)定。。無錫第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值值比重都超超過60％％，其中工工業(yè)增加值值占到90％，個(gè)體體和私營(yíng)企企業(yè)在第二二產(chǎn)業(yè)的比比重逐年增增加。2005年年，無錫私私營(yíng)個(gè)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造GDP占到到43％。。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主要集中中在工業(yè)，，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定。無錫是日資資高地，外外資吸納力力強(qiáng)、增長(zhǎng)長(zhǎng)速度快。。6年來平均均吸引協(xié)議議外資45億美元，，年平均實(shí)實(shí)際利用協(xié)協(xié)議外資21億美元元。協(xié)議外資年年平均增加加速度12億美元/年。資本的流向向是判斷城城市前途的的先期指數(shù)數(shù)，也是硬硬指標(biāo)。這這是無錫優(yōu)優(yōu)勢(shì)的重要要體現(xiàn)。無錫市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn),37.8%一產(chǎn),1.8%二產(chǎn),60.4%12華潤(rùn)置地三、宏觀市市場(chǎng)研究-城市規(guī)劃劃無錫致力于于成為“工工商名城、、設(shè)計(jì)名城城、山水名名城、休閑閑名城、文文化名城””無錫主城區(qū)區(qū)形成“七片一帶的的總體布局局結(jié)構(gòu)“七片”為為城中、蠡蠡溪、東亭亭、濱湖新新城、新區(qū)區(qū)、山北和和錫北“一帶”為“Z”字型環(huán)太湖湖、五里湖湖的自然山山水風(fēng)光帶帶產(chǎn)業(yè)北聯(lián)聯(lián)、東拓拓（承擔(dān)擔(dān)“工商商名城””功能）），城市市南進(jìn)（（即居住住、文娛娛、商務(wù)務(wù)、行政政則是向向西南方方向發(fā)展展，承擔(dān)擔(dān)“設(shè)計(jì)名城城、山水水名城、、休閑名名城、文文化名城城”的功功能）項(xiàng)目處于于隸屬蠡蠡溪片區(qū)區(qū)，且與與城中片片區(qū)接壤壤同時(shí)也是是城市南南進(jìn)的過過渡橋梁梁區(qū)域城中分區(qū)區(qū)是以居居住用地地和生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施為主主，承擔(dān)擔(dān)行政、、商業(yè)、、文化、、金融等等綜合職職能的主主城區(qū)一一級(jí)中心心。蠡溪分區(qū)區(qū)是以居居住、商商貿(mào)、旅旅游服務(wù)務(wù)、體育育活動(dòng)為為主的城城市綜合合功能區(qū)區(qū)。隨著新湖湖濱路隧隧道的建建成通車車，地塊塊與“南南進(jìn)”之之濱湖分分區(qū)的聯(lián)聯(lián)系亦將將得到加加強(qiáng)。遠(yuǎn)景來看看，地塊塊區(qū)域在在城市的的中心區(qū)區(qū)地位將將得到加加強(qiáng)，對(duì)對(duì)全市的的消費(fèi)輻輻射力亦亦將加強(qiáng)強(qiáng)。地塊13華潤(rùn)置地地三、宏觀觀市場(chǎng)研研究-區(qū)域規(guī)規(guī)劃蠡溪分區(qū)區(qū)規(guī)劃以居住、、商貿(mào)、、旅游服服務(wù)、體體育活動(dòng)動(dòng)為主的的城市綜綜合功能能區(qū)。規(guī)劃范圍圍東至京京杭大運(yùn)運(yùn)河，南南至梁塘塘河，西西至胡埭埭、藕塘塘交界處處，北至至錢橋、、山北交交界處，，面積約約70平方公里里，規(guī)劃劃總?cè)丝诳诩s45萬人。布局結(jié)構(gòu)構(gòu)為一個(gè)個(gè)旅游配配套區(qū)、、兩個(gè)商商業(yè)中心心區(qū)、三三個(gè)工業(yè)業(yè)組團(tuán)、、四個(gè)公公園和六六個(gè)一級(jí)級(jí)社區(qū)。。宗地處于于兩個(gè)商商業(yè)中心心之間北側(cè)湖濱濱路-汽汽車西站站商業(yè)中中心南側(cè)中橋橋商業(yè)中中心宗地區(qū)域域?qū)儆诹鶄€(gè)一級(jí)級(jí)社區(qū)之之一宗地宗地區(qū)域域具有無無錫城市市重要的的副中心心屬性，，即具有有：以滿滿足優(yōu)質(zhì)質(zhì)居住為為核心的的兼顧休休閑、文文娛、旅旅游等高高檔次城城市配套套功能的的城市中中心后院院。14華潤(rùn)置地地三、宏觀觀市場(chǎng)研研究-區(qū)域規(guī)規(guī)劃城中分區(qū)區(qū)規(guī)劃以居住用用地和生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施為為主，承承擔(dān)行政政、商業(yè)業(yè)、文化化、金融融等綜合合職能的的主城區(qū)區(qū)一級(jí)中中心。規(guī)劃范圍圍東至廣廣益鄉(xiāng)、、滬寧鐵鐵路，南南至太湖湖大道、、古運(yùn)河河與新運(yùn)運(yùn)河交匯匯處，西西至新運(yùn)運(yùn)河，北北至春申申路為界界，面積積約39.72平方公里里，規(guī)劃劃總?cè)丝诳诩s55萬人。形成“一條風(fēng)光光帶（古古運(yùn)河））、兩個(gè)個(gè)中心（（解放環(huán)環(huán)路以內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)中心和和以太湖湖廣場(chǎng)為為中心的的行政文文化中心心）、八八個(gè)居住住片區(qū)（（五愛、、曹張、、清揚(yáng)、、五星、、羊腰灣灣、廣豐豐、上馬馬墩和廣廣益居住住片）”的布局結(jié)結(jié)構(gòu)。宗地位置置處于五五愛居住住區(qū)南沿沿，屬于于城中分分區(qū)的配配套延伸伸部分宗地隨著無錫錫城區(qū)的的擴(kuò)容，，多中心心格局將將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)，但原原有城市市核心的的地位是是無法取取代的。。從政府府規(guī)劃看看，今后后市中心心以商業(yè)業(yè)/居住住為主體體的功能能定位將將進(jìn)一步步加強(qiáng)，，本地塊塊從沿革革上屬于于城中居居住屬性性的范疇疇。15華潤(rùn)置地地三、宏觀觀市場(chǎng)研研究-區(qū)域規(guī)規(guī)劃太湖新城城規(guī)劃：：以教育、、科研、、體育和和旅游等等公共服服務(wù)設(shè)施施和高品品質(zhì)住區(qū)區(qū)、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園為為主的綜綜合區(qū)，，規(guī)劃建建成主城城區(qū)南翼翼的居住住新城和和二級(jí)中中心集行政、、金融、、商務(wù)三三大功能能為主體體，其他他社會(huì)公公共設(shè)施施為配套套支撐的的城市功功能核心心區(qū)規(guī)劃總用用地116平方方公里，，總?cè)丝诳?0萬萬（其中中大學(xué)城城10萬萬人），，共計(jì)計(jì)規(guī)劃居居住用地地1535.16萬平平米宗地與太太湖新城城有快速速干道““新湖濱濱路隧道道”聯(lián)系系，全部部車程在在15-20分分鐘內(nèi)宗地湖濱路無錫今后后的戰(zhàn)略略是“向向南”，，城市未未來的中中心在太太湖新城城，而項(xiàng)項(xiàng)目因?yàn)闉榭焖俑筛傻赖穆?lián)聯(lián)系，使使得在城城市的發(fā)發(fā)展方向向上占得得了先機(jī)機(jī)。16華潤(rùn)置地地三、宏觀觀市場(chǎng)研研究-區(qū)域潛潛質(zhì)研究究結(jié)論項(xiàng)目所在在區(qū)域是是且必是是無錫高高端居住住區(qū)域近鄰城中中心，地地塊屬性性是市中中心高檔檔居住特特質(zhì)。地塊區(qū)域域具有鮮鮮明的副副中心特特征，即即定位在在高檔配配套。區(qū)域是老老城區(qū)，，自身建建設(shè)已有有規(guī)模，，現(xiàn)階段段處于拆拆遷整治治時(shí)期，，而周邊邊各項(xiàng)大大市政均均已到位位。隨著未來來無錫城城市南進(jìn)進(jìn)，及““多中心心”形態(tài)態(tài)出現(xiàn)后后，因地地塊先天天占有交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)，亦能能成為城城市現(xiàn)有有和未來來中心的的橋接區(qū)區(qū)和高檔檔配套區(qū)區(qū)。片區(qū)區(qū)域面貌到市中心距離居住氛圍交通優(yōu)勢(shì)規(guī)劃前景城中繁華最近好強(qiáng)好濱湖自然遠(yuǎn)差差最好本區(qū)域較舊較近最佳強(qiáng)好南長(zhǎng)較舊較近較好強(qiáng)好17華潤(rùn)置地三、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究-供求關(guān)系無錫市場(chǎng)供需需整體處于平平衡狀態(tài)，且且需求增長(zhǎng)速速度高于供給給。05年全年銷售：：300.78全年新增供給給：371.906年全年銷售：：327.87全年新增供給給：349.8607年上半年銷售售：210上半年新增供供給：196.5年平均容量尚尚不穩(wěn)定，處處于增長(zhǎng)狀態(tài)態(tài)，預(yù)計(jì)07年在350-400萬左右。18華潤(rùn)置地三、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究-住宅土地市市場(chǎng)-供應(yīng)量自06年以來，無錫錫新增土地供供應(yīng)1253.065萬平其中中心區(qū)/副中心區(qū)供應(yīng)應(yīng)占5.28%，與區(qū)域現(xiàn)有8%的市場(chǎng)分額仍仍有不足地塊所處之中中心城區(qū)（中中心區(qū)、副中中心區(qū)）土地地供應(yīng)較少，，未來供應(yīng)面面失衡之風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不大、處于于可控制狀態(tài)態(tài)市區(qū)近年來供供應(yīng)主要集中中在東區(qū)和北北區(qū)19華潤(rùn)置地三、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究-住宅土地市場(chǎng)-供應(yīng)特征以無錫最近大大規(guī)模出讓土土地（7月））看；本項(xiàng)目所屬區(qū)區(qū)域（崇安區(qū)區(qū)屬城中板塊塊）住宅/商商業(yè)性質(zhì)樓面面均價(jià)接近4000元/平該區(qū)域地價(jià)為為全市最高20華潤(rùn)置地三、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究-價(jià)格表現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格處于于一個(gè)明顯的的快速上升通通道，平均年年增速在10%以上05年全年均價(jià)4038.506年全年均價(jià)4508.807年半年年均價(jià)價(jià)5087（（最新新統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)值值）錫房指指數(shù)顯顯示，，無錫錫房?jī)r(jià)價(jià)自03年年開始始進(jìn)飛飛躍，，現(xiàn)正正處于于爬升升趨勢(shì)勢(shì)錫房住宅指數(shù)走勢(shì)圖21華潤(rùn)置置地三、宏宏觀市市場(chǎng)研研究-板塊比比較按照板板塊劃劃分：：東、、西、、南、、北、、中、、副中中本地塊塊處于于副中中心板板塊按照行行政區(qū)區(qū)劃分分：崇崇安、、南長(zhǎng)長(zhǎng)、北北塘、、濱湖湖、新新區(qū)、、錫山山、惠惠山本地塊塊為崇崇安/濱湖交交界之之處5993457467694720442238385414中心區(qū)區(qū)/副副中心心區(qū)（（崇安安區(qū)））無房房可售售，市市場(chǎng)容容量無無法體體現(xiàn)，，市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值最高高濱湖區(qū)區(qū)，為為市場(chǎng)場(chǎng)容量量最大大，且且最具具市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值22華潤(rùn)置置地四、板板塊項(xiàng)項(xiàng)目分分析-區(qū)域域說明明區(qū)域市市場(chǎng)定定義為為副中中心板板塊,其涵涵蓋范范圍包包括崇崇安區(qū)區(qū)、濱濱湖區(qū)區(qū)部分分、南南長(zhǎng)區(qū)區(qū)部分分研究思思路區(qū)域市市場(chǎng)近近幾年年均無無成規(guī)規(guī)模供供應(yīng)，，無直直接類類比數(shù)數(shù)據(jù)分分析，，故研研究以以關(guān)聯(lián)聯(lián)區(qū)域域高端端住宅宅為參參照；；主要研研究?jī)?nèi)內(nèi)容包包括，，各關(guān)關(guān)聯(lián)市市場(chǎng)的的供求求關(guān)系系，價(jià)價(jià)格趨趨勢(shì)，，典型型項(xiàng)目目，土土地存存量，，及客客戶情情況；；試圖從從中得得出項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域面面臨的的主要要供應(yīng)應(yīng)量及及帶來來的市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格成長(zhǎng)長(zhǎng)情況況等。。23華潤(rùn)置置地四、板板塊項(xiàng)項(xiàng)目分分析-價(jià)格-板塊塊房?jī)r(jià)價(jià)區(qū)域板板塊的的房?jī)r(jià)價(jià)兩年年來處處于平平穩(wěn)增增長(zhǎng)狀狀態(tài)板塊價(jià)價(jià)格在在5000—7000之之間波波動(dòng)。。主要原原因：：崇安安和南南長(zhǎng)基基本無無供應(yīng)應(yīng)，去去化主主力多多為尾尾房。。濱湖湖區(qū)自自05年市市場(chǎng)上上升以以來，，處于于價(jià)格格固盤盤階段段，亦亦無重重要產(chǎn)產(chǎn)品入入市。。自今今年年5月月份份后后，，該該區(qū)區(qū)域域重重要要項(xiàng)項(xiàng)目目開開始始抬抬價(jià)價(jià)放放量量，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在今今年年底底明明年年初初市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格會(huì)會(huì)有有一一個(gè)個(gè)大大幅幅度度的的爬爬升升。。24華潤(rùn)潤(rùn)置置地地四、、板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析-客戶戶分分析析本區(qū)區(qū)域域的的意意向向購購買買者者比比較較分分散散,主主要要來來自自濱濱湖湖、、城城中中、、新新區(qū)區(qū)。。濱湖湖區(qū)區(qū)域域，，尤尤其其是是地地塊塊所所在在的的周周邊邊擁擁有有河河埒埒口口、、蠡蠡橋橋等等大大型型居居民民區(qū)區(qū)，，是是就就近近消消費(fèi)費(fèi)的的特特征征；；城中中意意向向與與區(qū)區(qū)域域與與市市中中心心的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)度度有有關(guān)關(guān)，，之之所所以以占占據(jù)據(jù)第第二二，，是是因因?yàn)闉槌浅侵兄袇^(qū)區(qū)的的居居住住人人口口比比例例較較低低所所致致；；新區(qū)區(qū)是是無無錫錫主主要要的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域交交通通便便利利，，形形象象尚尚佳佳，，是是吸吸引引該該類類客客戶戶的的原原因因；；至于于北北部部區(qū)區(qū)域域、、郊郊縣縣和和外外地地的的比比重重占占1成成，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了區(qū)區(qū)域域的的全全市市影影響響力力。。（1））客客戶戶來來源源25華潤(rùn)潤(rùn)置置地地四、、板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析-客戶戶分分析析（2））客客戶戶特特征征主要要購購買買群群為為私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主、事業(yè)業(yè)單單位位人人士士和企業(yè)業(yè)職職員員，分分別別占占34%、、29%和和25%；；此此外外政府府官官員員和企業(yè)業(yè)高高管管等高高端端人人士士比比重重亦亦占占11%。。區(qū)域域具具有有高高端端消消費(fèi)費(fèi)的的潛潛質(zhì)質(zhì)。。26華潤(rùn)潤(rùn)置置地地（3））戶戶型型需需求求四、、板板塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析-客戶戶分分析析區(qū)域域意意向向消消費(fèi)費(fèi)者者需需求求的的主主力力戶戶型型為為三三室室兩兩廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)和和兩兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)，，這這兩兩類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本屬屬于于供供銷銷兩兩旺旺。。尤尤其其是是三三室室兩兩廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)供供應(yīng)應(yīng)較較緊緊。。此外外，，區(qū)區(qū)域域意意向向相相當(dāng)當(dāng)比比重重的的1房房和和大大房房型型需需求求。。27華潤(rùn)置地地四、板塊塊項(xiàng)目分分析-可類比樓樓盤比較較與一線開開發(fā)商樓樓盤相比比本項(xiàng)目目老城區(qū)區(qū)概念強(qiáng)強(qiáng)，距城城市主、、副中心心均較近近；項(xiàng)目總建面（萬平米）開發(fā)商距中山路（km）距未來行政中心（km）現(xiàn)時(shí)配套交通情況均價(jià)（元）本項(xiàng)目231.510好好－愉景灣35棲霞3.512一般好7700太湖國際社區(qū)145華潤(rùn)94差差8000，花園洋房10000萬科魅力之城135萬科103差差6800山語銀城24.8銀城413一般一般7000陽光城市花園70陽光39好好6500朗詩未來街區(qū)15朗詩49好好13000（裝）城尚城15常工2.513一般一般10000（裝）金科32金科314一般一般800028華潤(rùn)置地地四、板塊塊項(xiàng)目分分析-結(jié)結(jié)論板塊現(xiàn)狀狀供應(yīng)偏偏緊；至2007年6月累計(jì)計(jì)供銷比比為1.08：：1。其中主要要供應(yīng)集集中在濱濱湖新城城地區(qū)，，本項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域的有有數(shù)值的的供銷比比在0.3—0.8。。預(yù)期未來來板塊將將會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)供需趨趨于平衡衡，但供供應(yīng)仍略略緊的局局面；板塊住宅宅最近一一完整年年度消化化量約為為163.9萬萬平米，，未來幾幾年年消消化量預(yù)預(yù)計(jì)為200萬萬平米左左右；統(tǒng)計(jì)未售售完樓盤盤和未開開發(fā)土地地、擬出出讓土地地，預(yù)測(cè)測(cè)未來市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)總量約約840萬平米米，主體體開發(fā)周周期為2012年以前前。區(qū)域本就就為無錫錫城中主主要居住住區(qū)，伴伴隨著區(qū)區(qū)域內(nèi)供供應(yīng)的增增多，未未來區(qū)域域?qū)⒀葑冏優(yōu)楦叨硕耸袌?chǎng)的的聚集地地；市場(chǎng)客群群質(zhì)量較較好，價(jià)價(jià)格承受受能力高高，能夠夠滿足無無錫市場(chǎng)場(chǎng)這一階階段的價(jià)價(jià)格爬升升帶來的的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化。與可比樓樓盤相比比，本項(xiàng)項(xiàng)目具有有老城區(qū)區(qū)、開發(fā)發(fā)商品牌牌的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，可創(chuàng)創(chuàng)造明顯顯的溢價(jià)價(jià)。29華潤(rùn)置地地五、產(chǎn)品品定位－核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力力老城區(qū)：：配套較較全、人人氣旺、、居住氛氛圍較好好、且有有懷舊氛氛圍人文：湖湖濱路休休閑街、、音樂廳廳、仙蠡蠡公園遺遺址用地方正正且容積積率適中中：可實(shí)實(shí)現(xiàn)部分分花園洋洋房產(chǎn)品品，在主主城范圍圍內(nèi)有稀稀缺優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)位：該該區(qū)域是是主城成成熟區(qū)的的自然延延伸，交交通極為為便捷。。周邊快快速干道道四通八八達(dá)。且且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目多，，今后區(qū)區(qū)域能夠夠?qū)κ袌?chǎng)場(chǎng)形成規(guī)規(guī)模號(hào)召召力30華潤(rùn)置地五、產(chǎn)品定定位-客戶定位目標(biāo)客戶來來源城中和濱湖湖為主，新新區(qū)和周邊邊郊縣有一一定購房比比例置業(yè)傾向約70%為為享受型客客戶（包含含豪華型和和精致型）），20%為豪華筑筑巢型客戶戶，10%為投資型型客戶。大大戶型客戶戶多為多次次置業(yè)和改改善居住，，中小戶型型客戶多為為首次置業(yè)業(yè)、投資型型客戶及部部分改善居居住享受型客戶戶較為留戀戀主城區(qū)成成熟配套生生活，又追追求生活品品質(zhì)；筑巢巢型客戶會(huì)會(huì)考慮城市市生活成本本，且追求求生活品質(zhì)質(zhì)?？蛻舴诸悘男袠I(yè)看，，主要客戶戶來源為私私營(yíng)業(yè)主、、企業(yè)中高高級(jí)管理人人員及事業(yè)業(yè)單位人員員。從年收入水水平看，15－30萬為主要要收入段。。從年齡分布布看，客群群年齡偏大大，集中段段30-50歲客戶主要特特征如下表表所示：年齡36-40歲30%40-50歲25%30-35歲20%50歲以上15%30以下10%職業(yè)私營(yíng)業(yè)主35%企業(yè)管理30%科教文衛(wèi)15%公務(wù)員10%其他10%居住區(qū)城中40%濱湖30%東北部區(qū)域15%新區(qū)10%其他5%年收入15-20萬35%20-30萬30%30萬以上20%10-15萬10%8-10萬5%31華潤(rùn)置地五、產(chǎn)品定定位-產(chǎn)品定價(jià)-漲幅分析析影響區(qū)域價(jià)價(jià)格漲幅因因素主要是是供求關(guān)系系和總價(jià)。。從供求關(guān)系系來看，板板塊房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未來來幾年內(nèi)供供求關(guān)系緊緊張的局面面會(huì)持續(xù)，，價(jià)格有較較強(qiáng)的上漲漲動(dòng)力。供應(yīng)上來看看，本區(qū)域域近年來出出讓土地的的比重與區(qū)區(qū)域市場(chǎng)傳傳統(tǒng)份額相相比仍有不不足（28%：38%），未未來的格局局仍會(huì)是偏偏緊；此外外，核心區(qū)區(qū)域?qū)?huì)有有一批有影影響力的項(xiàng)項(xiàng)目投入市市場(chǎng)，一掃掃前幾年幾幾無供應(yīng)的的局面，市市場(chǎng)容量亦亦會(huì)增大；；需求上來看看，隨著無無錫房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值不斷斷被認(rèn)同以以及主城區(qū)區(qū)供應(yīng)量的的進(jìn)一步稀稀缺，市場(chǎng)場(chǎng)去化的能能力正在釋釋放、層次次向上遞進(jìn)進(jìn)。中高端端客群本來來就是區(qū)域域消化主體體，這將為為價(jià)格上漲漲的穩(wěn)定動(dòng)動(dòng)力；無錫一直以以來缺少核核心區(qū)域的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品，今年下下半年此類類項(xiàng)目（如如太湖國際際社區(qū)）初初露端倪，，區(qū)域的價(jià)價(jià)格標(biāo)竿即即上漲了20%。32華潤(rùn)置地七、投資項(xiàng)項(xiàng)目重點(diǎn)要要素分析項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域本項(xiàng)目位于于無錫中心心區(qū)西南側(cè)側(cè)，具有市市中心概念念。區(qū)域形形象較好，，周邊配套套較成熟，，位置優(yōu)越越，項(xiàng)目具具有一定的的稀缺性。。隨著未來無無錫城市南南進(jìn)，及““多中心””形態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)后，因地地塊先天占