標(biāo)桿房地住宅項目價格表的制作報告

住宅價格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式（重點）2、取值（重點）3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航中原你給我賣高點價，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。?！房子都買不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實收均價=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價建筑面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價建筑面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平平系系數(shù)數(shù)=∑∑權(quán)重重×分值值×10÷÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作作：：以中中間間的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層作作為為打打分分基基準(zhǔn)準(zhǔn)層層；；10分制制，，分分5個等等級級；；項目目組組、、售售樓樓代代表表各各人人分分別別打打分分，，取取平平均均分分或或最最優(yōu)優(yōu)打打分分；；權(quán)重重相相當(dāng)當(dāng)于于本本樓樓盤盤打打分分項項目目中中最最好好與與最最差差的的價價格格差差幅幅；；好處處：：10分制制相相對對于于100分制制更更直直觀觀，，簡簡單單；；相相對對于于直直接接取取系系數(shù)數(shù)更更客客觀觀；；只需需調(diào)調(diào)整整權(quán)權(quán)重重，，便便可可使使水水平平系系數(shù)數(shù)合合理理化化，，無無需需再再調(diào)調(diào)分分值值；；方法法一一：：直直接接取取系系數(shù)數(shù)水平平系系數(shù)數(shù)方法法二二：：權(quán)權(quán)重重×分值值（推推薦薦））評價價：：系系數(shù)數(shù)取取值值和和調(diào)調(diào)整整繁繁鎖鎖四大大水水平平因因素素權(quán)權(quán)重重景觀觀戶型型朝向向噪聲聲普通通住住宅宅一般般公公寓寓高檔檔住住宅宅朝向向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上上下下浮浮動動1%廣東東節(jié)節(jié)能能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)———窗墻墻比比東西西≤0.3北向向≤0.45南向向≤0.5假設(shè)設(shè)：：同同一一戶戶型型的的廳廳、、房房、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)為為同同一一朝朝向向水平平系系數(shù)數(shù)各各因因素素差差幅幅取取值值參參考考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基基本本垂垂直直系系數(shù)數(shù)模模式式矩形形模模式式的的應(yīng)應(yīng)用用價格格分分布布：：價價格格直直線線（（y=x+b）上上升升,層差差相相同同，，各各樓樓層層單單位位價價格格適適中中；；適用用范范圍圍：：景景觀觀視視野野較較佳佳的的單單元元。。梯形形模模式式的的應(yīng)應(yīng)用用價格格分分布布：：壓壓低低低低層層和和高高層層單單位位價價格格，，拉拉高高中中層層單單位位價價格格；；適用用范范圍圍：：向向小小區(qū)區(qū)外外，，景景觀觀視視野野較較差差的的單單元元。。低樓樓層層無無景景觀觀，，價價格格不不能能高高高層層層層無無景景觀觀，，視視野野差差，，價價格格不不能能高高中層單位承擔(dān)擔(dān)主要的價格格壓力倒梯形模式的的應(yīng)用價格分布：拉拉高低層和高高層價格，壓壓低中層單位位價格；適用范圍：看看園林，樓距距小（應(yīng)用時時須降低高層層系數(shù)，慎用用）。低層看園林可拉高其價格格中層景觀一般般，視野較窄窄，價格不能能高高層無景觀，，樓距小，應(yīng)應(yīng)壓低其價格格（此曲線不不合理）橢圓模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：拉拉高中高層價價格,降低中低層價價格,低層和高層價價格適中；適用范圍：向向小區(qū)外,地面只有小面面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。。低層看小面積積園林，起價價可適中中低層無景觀觀視野差，價價格不宜高中高層視野好好價格開始攀升升高層視野好，，但無景觀，，價格不宜太太高沙漏模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：拉拉高中低層價價格,壓低中高層價價格,低層和高層價價格適中；適用范圍：向向園林,樓距適中。低層看小面積積園林，起價價可適中中低層看園林林價格可拔高些些中高層景觀較較差，視野一一般應(yīng)壓低其價格格高層視野采光光較好，價格格可適度拉高高特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向向局部價值突突變的因素干擾：機(jī)房噪聲、、建筑物遮擋擋、車庫入口口、平臺影響響、景觀視野野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：：非贈送面積的的奇偶層差異異；其他：如復(fù)式的尊尊貴感、共享享空中花園等等。增值系數(shù)（折折算率）考慮因素：將贈送的面積積換算成統(tǒng)一一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸凸窗、凸窗占占所在功能區(qū)區(qū)的面積比率率、必要性；；陽臺：室外、室內(nèi)、、景觀、必要要性、私密性性；露臺：景觀、朝向、、噪聲、必要要性、私密性性；入戶花園：景觀、朝向、、噪聲、必要要性、私密性性、封閉的可可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)區(qū)的面積比率率、必要性；；夾層：高度、采光通通風(fēng)、景觀視視野、布局合合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）單價折[住宅樓面地價價×R+單位建安成本本×（1+40）]×（1+利潤率）折算率==單價[住宅樓面地價價+單位建安成本本×（1+40）]×（1+利潤率）住宅樓面地價價×R+單位建安成本本×（1+40）=住宅樓面地價價+單位建安成本本×（1+40）參數(shù)釋義：R——開發(fā)商對贈送送的面積可收收回的地價的的比例，取值值范圍為0~1。單位建安成本本——取值參參考（（多層層1100、小高高層1600、高層層2100）R綜合=（R一次性性×P一次性性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96××15%+0.98×85%)××(0.99×10%+1-10%)××(0.97×40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小數(shù)數(shù)點后后3位)綜合折折扣付款方方式及及優(yōu)惠惠(實例)：一次性性付款款：96折(R一次性性），假假設(shè)占占15%（P一次性性）銀行按按揭：：98折（R按揭），假假設(shè)占占85%（P按揭）關(guān)系戶戶：額額外99折（R關(guān)系），假假設(shè)占占10%（P關(guān)系）銷售前前期：：額外外97折（R前期），假假定銷銷售率率為40%（P前期）注：銷銷售中中后期期促銷銷優(yōu)惠惠也應(yīng)應(yīng)考慮慮進(jìn)去去一、定定價目目標(biāo)二、價價格制制定1、公式式2、取值值3、步驟驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航步驟驟水平系系數(shù)垂直系系數(shù)增值系系數(shù)特殊系系數(shù)綜合系系數(shù)折后單單價表表折后價價格表表折前價價格表表折后單單價分分析折后總總價分分析價格統(tǒng)統(tǒng)計表表銷售統(tǒng)統(tǒng)計表表折后單單價=均價×綜合系系數(shù)折后總總價=折后單單價×建筑面面積折前總總價=折后總總價÷綜合折折扣系系數(shù)一、定定價目目標(biāo)二、價價格制制定1、公式式2、取值值3、步驟驟三、價價格審審核四、價價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定定價說說明書書六、實實例演演示內(nèi)容容導(dǎo)導(dǎo)航航面積:各單位位的建建筑面面積、、套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積各棟建建筑面面積、、套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積總建筑筑面積積、總總套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積方法:項目組組及售售樓代代表核核對各各單位位面積積；分棟匯匯總，，將查查丈報報告分分棟匯匯總面面積和和總面面積標(biāo)標(biāo)注在在旁邊邊核對對.價格:檢查單單元格格引用用是否否正確確（特特別是是奇偶偶層面面積））;用函數(shù)數(shù)SUM求和時時,要注意意不要要把不不應(yīng)求求和的的隱藏藏單元元格計計算在在內(nèi);乘除時時是否否用函函數(shù)ROUND進(jìn)行四四舍五五入。。準(zhǔn)確性性審核核價格審審核將標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層綜綜合系系數(shù)標(biāo)標(biāo)于平平面圖圖上價格審審核合理性性綜合系數(shù)1009782839391957684價格審審核合理性性單價各單元排序序是否合理理？同一單元不不同樓層價價差是否合合理？是否有因誤誤操作造成成的明顯錯錯誤？（曲曲線突變））有利于售樓樓員掌握價價格規(guī)律，，便于引導(dǎo)導(dǎo)客戶。注：若有競競爭對手價價格，可加加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價價格屏障價格審核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價價格屏障均價排序是是否合理?均價差額是是否合理?與對手相比比價格是否否有競爭力力?各單元最低低最高價是是否合理?各單元是最最低最高價價差額是否否合理?競爭性單元元差額是否否合理?與對手相比比價格是否否有競爭力力?了解各戶型型單價區(qū)間間的數(shù)量分分布為制定推售售方案提供供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價價格屏障9均價5000價格審核合理性總價各單元排序序是否合理理？同一單元不不同樓層價價差是否合合理？是否有因誤誤操作造成成的明顯錯錯誤？（曲曲線突變））有利于售樓樓員掌握價價格規(guī)律，，便于引導(dǎo)導(dǎo)客戶。注：若有競競爭對手價價格，可加加入比較價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總總價排序是是否合理?各戶型的最最低最高總總價及差額額是否合理理?各戶型間的的競爭度設(shè)設(shè)計是否合合理?與競爭對手手同類產(chǎn)品品是否有競競爭力?投資性物業(yè)業(yè)的租金能能否大于月月供?一、定價目目標(biāo)二、價格制制定1、公式2、取值3、步驟三、價格審審核四、價格統(tǒng)統(tǒng)計五、定價說說明書六、實例演演示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航總體性統(tǒng)計計折前價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計\均價平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,488,47623,476,62842,965,104平層折后均價（元）5,0314,9765,001

1棟2棟合計\均價復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86復(fù)式總額（元）2,464,5252,243,5484,708,073復(fù)式均價（元）6,2156,0426,131折前價格表分戶型統(tǒng)計

2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前銷售額（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后銷售額（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均總價(元）306,990397,606498,698579,171472,148