濟(jì)南大廈項(xiàng)目前期定位報(bào)告（2012-03）

三威大廈項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03總體市場(chǎng)研究地塊區(qū)域研究區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體及定位研究整體規(guī)劃建議

項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行

總概一總體市場(chǎng)研究濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計(jì)總體市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)新政分析濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計(jì)

2011年以住宅成交為主，其余物業(yè)類型成交量小12國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策效果明顯，2011年濟(jì)南住宅、公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量較去年同期明顯下滑；

濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少

Part1.1濟(jì)南2009年1-5月份銷售統(tǒng)計(jì)

公寓售價(jià)最低，略有下降；住宅、寫字樓及商業(yè)售價(jià)平穩(wěn)在售公寓項(xiàng)目距市中心較遠(yuǎn)，居住舒適性較差，其銷售均價(jià)最低；

住宅銷售均價(jià)

元/平米，與去年同期相比價(jià)格保持穩(wěn)定；

公寓項(xiàng)目因供應(yīng)集中，去化量較小，成交價(jià)格略有下降；

寫字樓及商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格保持平穩(wěn)

1234總體市場(chǎng)背景分析政策效果顯現(xiàn)；住宅“價(jià)低、量降”；房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)猶存12自2011年下半年開始國(guó)家及地方政府頒布一系列調(diào)控措施，使?jié)献≌山涣抗?jié)節(jié)下滑，出現(xiàn)“價(jià)低量降”的局面。濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少隨著濟(jì)南大規(guī)模的拆遷改造等，濟(jì)南較多適銷房源上市，均為市場(chǎng)提供了大量的客戶群體，同時(shí)，濟(jì)南的剛性需求量大；但國(guó)家調(diào)控政策仍在持續(xù)，政策走向并不明朗，宏觀經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)尚需一段時(shí)間；且因濟(jì)南住宅供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大風(fēng)險(xiǎn)34房地產(chǎn)新政分析

2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為2010年調(diào)控的延續(xù)和深化。2011年，為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級(jí)調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購(gòu)嚴(yán)厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴(kuò)大，各地方政府出臺(tái)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，實(shí)行考核問(wèn)責(zé)制，差別化信貸更加嚴(yán)厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息3次，提高存準(zhǔn)率6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是2011年的重頭戲，2011年已完成開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房任務(wù)，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設(shè)質(zhì)量和公平分配。2011年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。Part1.3房地產(chǎn)新政分析2012年房地產(chǎn)政策基調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖二區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)（一）公寓市場(chǎng)分析濟(jì)南東部主要在售公寓統(tǒng)計(jì)優(yōu)秀公寓項(xiàng)目分析公寓客戶分析市場(chǎng)總結(jié)主要要在在售售公公寓寓統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)濟(jì)南南東東部部在在售售公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)為為7800元/平米米，，所所在在區(qū)區(qū)域域公公寓寓供供應(yīng)應(yīng)量量少少12優(yōu)秀秀公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析公寓寓客客戶戶分分析析12客戶戶大大多多為為投投資資客客戶戶和和年年輕輕及及老老年年客客戶戶為為主主。。從小小戶戶型型的的客客戶戶來(lái)來(lái)看看，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)是是以以年年輕輕客客戶戶和和投投資資客客戶戶為為主主，，占占到到近近7成的的比比例例。。以以普普通通工工薪薪白白領(lǐng)領(lǐng)首首次次置置業(yè)業(yè)為為主主，，占占到到七七成成左左右右的的比比例例；；純純投投資資客客戶戶約約占占三三成成左左右右。。自用客戶戶分析：：自用為主主的客戶戶較年輕輕，主要要年齡在在28-30歲范圍，，自住客客戶來(lái)濟(jì)濟(jì)時(shí)間短短，一般般在5年以下，，工作穩(wěn)穩(wěn)定，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄不多多，收入入水平在在2000——4000元之間；；家庭結(jié)結(jié)構(gòu)比較較簡(jiǎn)單，，絕大多多數(shù)為兩兩口之家家，部分分為單身身家庭；；目前居居住狀態(tài)態(tài)以租房房為主，，急于擺擺脫目前前的租房房生活，，以公寓寓作為過(guò)過(guò)渡性住住房。投資客戶戶分析：：以投資為為主的客客戶在35-40歲之間居居多；客客戶文化化水平高高，80％以上客客戶為大大專以上上水平。。有較好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，，收入在在中等偏偏上。3（二）商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)片區(qū)商業(yè)業(yè)開發(fā)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)片區(qū)消費(fèi)費(fèi)群分析析市場(chǎng)總結(jié)結(jié)花園路與與洪樓商商圈區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)洪樓商圈圈是以洪洪樓廣場(chǎng)場(chǎng)路段為為核心，，東至華華信路口口，該項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰鄰洪樓商商圈，位位于花園園路商圈圈內(nèi)Codeofthisreport|16商圈支撐撐教育設(shè)施施大型零售售業(yè)態(tài)居住及商商務(wù)配套套>山東大學(xué)學(xué)洪樓校校區(qū)、新新校區(qū)及及眾多的的院校>大潤(rùn)發(fā)超超市洪樓樓店、國(guó)國(guó)美家電電市場(chǎng)等等>銀座商城城洪樓店店等>東環(huán)國(guó)際際大廈、、嘉恒商商務(wù)大廈廈、發(fā)展展大廈等等商務(wù)設(shè)設(shè)施>中高端居居住社區(qū)區(qū)如富翔翔天地、、錦繡泉泉城等。。123商業(yè)和教教育客流流使洪家家樓商圈圈和花園園路商圈圈成為具具有一定定影響力力和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的二二級(jí)商圈圈。對(duì)項(xiàng)目的的影響核心地段段的商鋪鋪使用率率高，交交通條件件的改善善、人流流量和商商流量的的增大，，將使商商圈范圍圍的影響響擴(kuò)大促進(jìn)未來(lái)來(lái)洪家樓樓商圈商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化，增強(qiáng)強(qiáng)商圈的的人流聚聚集力。。消費(fèi)群群分析析12項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域商商業(yè)消消費(fèi)客客群由由兩大大部分分組成成一部分分為消消費(fèi)能能力處處于中中等水水平的的居民民及辦辦公人人群。。如富富翔天天地、、錦繡繡泉城城、匯匯科旺旺園等等中檔檔居住住區(qū)居居民和和在海海蔚廣廣場(chǎng)、、發(fā)展展大廈廈、東東環(huán)國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)等等寫字字樓內(nèi)內(nèi)辦公公的城城市白白領(lǐng)，，該部部分人人群是是洪樓樓商圈圈內(nèi)中中檔百百貨店店和品品牌專專賣點(diǎn)點(diǎn)的主主力消消費(fèi)群群體；；另一一部部分分為為消消費(fèi)費(fèi)能能力力較較弱弱的的大大學(xué)學(xué)生生和和就就業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間較較短短的的年年輕輕群群體體。。山山東東大大學(xué)學(xué)兩兩個(gè)個(gè)校校區(qū)區(qū)均均位位于于洪洪樓樓商商圈圈內(nèi)內(nèi)，，且且這這些些大大學(xué)學(xué)生生就就業(yè)業(yè)后后多多選選擇擇在在學(xué)學(xué)校校周周圍圍暫暫時(shí)時(shí)租租房房居居住住，，規(guī)規(guī)模模龐龐大大的的學(xué)學(xué)生生群群體體是是商商圈圈內(nèi)內(nèi)中中低低檔檔商商品品的的主主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體。。（三三））寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析供應(yīng)應(yīng)量量分分析析寫字字樓樓需需求求量量分分析析租售售分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)供應(yīng)應(yīng)量量分分析析濟(jì)南南寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中于于以以泉泉城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為核核心心的的中中心心區(qū)區(qū)域域、、山山大大路路-二環(huán)環(huán)東東路路區(qū)區(qū)域域和和高高新新區(qū)區(qū)。。項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域高高檔檔寫寫字字樓樓較較少少，，主主要要有有海海蔚蔚廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、特特區(qū)區(qū)數(shù)數(shù)碼碼港港、、泉泉景景恒恒展展大大廈廈、、嘉嘉恒恒商商務(wù)務(wù)大大廈廈等等。。濟(jì)南南寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)形形成成三三大大聚聚集集區(qū)區(qū)，，項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域高高檔檔寫寫字字樓樓數(shù)數(shù)量量較較少少，，商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍尚尚可可12寫字字樓樓需需求求量量分分析析寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體保保持持平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)2011年1——9月份份寫寫字字樓樓類類產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交價(jià)價(jià)格格Part3.3.3寫字字樓樓租租金金分分析析從1月份份到到10月份份，，寫寫字字樓樓整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)波波動(dòng)動(dòng)較較大大，，成成交交量量制制高高點(diǎn)點(diǎn)停停落落在在4、5月份份，，而而其其他他月月份份均均成成交交平平淡淡，，8、9月，，寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)在在新新房房源源帶帶動(dòng)動(dòng)下下，，成成交交量量有有所所上上升升；；市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)為為，，房房源源供供應(yīng)應(yīng)相相對(duì)對(duì)充充裕裕的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，成成交交情情況況較較好好，，其其余余項(xiàng)項(xiàng)目目表表現(xiàn)現(xiàn)一一般般。。寫字樓樓售價(jià)價(jià)分析析12濟(jì)南市市在售售寫字字樓價(jià)價(jià)格同同樣按按照距距市中中心距距離的的近遠(yuǎn)遠(yuǎn)、商商業(yè)商商務(wù)氛氛圍的的聚集集程度度等因因素，，形成成三個(gè)個(gè)梯度度，依依次為為中心心區(qū)域域、山山大路路-二環(huán)東東路區(qū)區(qū)域和和高新新區(qū)區(qū)區(qū)域。。華華龍路路與二二環(huán)東東路區(qū)區(qū)域自自2002年以后后寫字字樓市市場(chǎng)不不斷發(fā)發(fā)展，，現(xiàn)已已日益益成熟熟，區(qū)區(qū)域?qū)憣懽謽菢卿N售售均價(jià)價(jià)為元/平米，，與中中心區(qū)區(qū)域的的價(jià)差差距日日趨減減小。。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析綜上所所述，，寫寫字樓樓公寓寓在濟(jì)濟(jì)南市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展空空間大大，前前景廣廣闊。。三項(xiàng)項(xiàng)目本本體及及定位位研究究城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃區(qū)域背背景價(jià)價(jià)值項(xiàng)目本本體分分析項(xiàng)目初初步定定位城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃傳統(tǒng)模模式：：環(huán)狀狀+放射的的粗放放式擴(kuò)擴(kuò)張未來(lái)取取向：：軸向向發(fā)展展+構(gòu)建東東西新新城區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)將以以拓展展城市市發(fā)展展空間間、打打造現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體體系為為“雙雙翼，，加快快全區(qū)區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)代化化中心心城區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)，同同時(shí)完完善該該區(qū)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)，健健全改改善轄轄區(qū)居居民的的民生生體系系。憑憑借二二環(huán)東東路隆隆起帶帶加快快老城城區(qū)改改造，，全力力打造造二環(huán)環(huán)東路路“交交通大大動(dòng)脈脈、景景觀新新走廊廊、發(fā)發(fā)展隆隆起帶帶。洪樓商貿(mào)貿(mào)區(qū)項(xiàng)目所在在區(qū)域?yàn)闉閭鹘y(tǒng)商商圈之一一區(qū)域發(fā)展展重心逐逐步東移移歷城區(qū)新新中心得得到延伸伸擴(kuò)展區(qū)域未來(lái)來(lái)將以商商務(wù)辦公公為主項(xiàng)目周邊邊為老城城區(qū)傳統(tǒng)統(tǒng)中心商商圈之一一周邊學(xué)校校、單位位眾多；；各種配配套齊全全商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多為中中端商業(yè)業(yè)、功能能單一，，難以滿足足多重需需求中心區(qū)由由居住人人口總量量不降反反增，功能要素素過(guò)分積積聚，邊邊際效用用下降歷城區(qū)政政府搬遷遷唐冶新新區(qū)、帶帶動(dòng)洪樓樓片區(qū)、、花園路路片區(qū)中中心城市市功能擴(kuò)擴(kuò)展>學(xué)區(qū)居住住功能的的發(fā)展使使周邊地地帶人口集集聚度保保持穩(wěn)定定增長(zhǎng)區(qū)域職能能由單純純的政府府主導(dǎo)向市場(chǎng)方方向發(fā)展展>由政務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)動(dòng)發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)開開始互相融合，，并衍生生出新的的產(chǎn)業(yè)，，如創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)等>衍生出的的產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)一步推推動(dòng)區(qū)域域的發(fā)展項(xiàng)目所在在區(qū)域發(fā)發(fā)展歷程程及變化化趨勢(shì)區(qū)域背景景價(jià)值位于歷城城區(qū)花園園路以南南，工業(yè)業(yè)南路以以北；二二環(huán)東路路高架橋橋以東，，花園路路商圈核核心位置置。項(xiàng)目所在區(qū)域域?qū)儆跐?jì)南房房地產(chǎn)格局上上的東部區(qū)域域，“北拓東東進(jìn)”的城市市發(fā)展格局，，促使區(qū)域迅迅速發(fā)展；區(qū)域定位于商商務(wù)商貿(mào)，具具備良好的發(fā)發(fā)展前景和高高素質(zhì)的居住住群體；本項(xiàng)目位于城城市規(guī)劃中的的老城區(qū)內(nèi)部部，屬于城市市次核心區(qū)域域。項(xiàng)目區(qū)位—位于城市次中中心地帶、區(qū)區(qū)域具備良好好的發(fā)展前景景1234項(xiàng)目本體分析析地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目四至交通條件配套情況地塊核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目占地面積積為2.2萬(wàn)平米；容積率為2.5；土地性質(zhì)為住住宅類用地，，年限為70年。地塊面積規(guī)模模并不大，并并不適宜打造造復(fù)合型大型型項(xiàng)目，建議議從特色高端端項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行考慮：地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)從地塊內(nèi)部看看四周，南側(cè)側(cè)緊鄰工業(yè)南南路；東側(cè)為華信路路；西側(cè)為二環(huán)東東路高架橋，，與洪樓廣場(chǎng)場(chǎng)緊相鄰；北側(cè)為花園路路，位于花園園路商圈中心心位置；地塊目前現(xiàn)狀狀為凈地；目前尚未有與與項(xiàng)目地塊緊緊鄰的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。地塊四至及資資源——地塊缺乏自然然資源，隨著著城市的發(fā)展展周邊建筑景景觀不斷豐富富，但區(qū)域內(nèi)內(nèi)人文資源豐豐富項(xiàng)目四至地塊北側(cè)為花花園路，上下下班高峰期比比較擁堵；地塊西側(cè)緊鄰鄰二環(huán)東路，，為東部區(qū)域域交通主干道道；地塊東側(cè)及南南側(cè)為華信路路與工業(yè)南路路交通主干道道；目前地塊與外外部連接的道道路狀況較好好，但上下班班高峰期交通通狀況較差；；周邊目前公交交線路較多，，隨片區(qū)開發(fā)發(fā)進(jìn)程加快，，交通擁堵這這一狀況將會(huì)會(huì)得以改善。。交通狀況分析析——外圍具備較好好的交通條件件和利好因素素，現(xiàn)狀道路路相對(duì)擁堵交通條件項(xiàng)目目位位于于城城市市次次中中心心區(qū)區(qū)域域，，屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)格格局局中中的的東東部部區(qū)區(qū)域域，，各各項(xiàng)項(xiàng)市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施十十分分完完善善；；配套套商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施：：花花園園路路商商業(yè)業(yè)街街、、屬屬于于洪洪樓樓商商圈圈與與花花園園路路商商圈圈的的一一部部分分教育育配配套套設(shè)設(shè)施施：：與與山山東東世世紀(jì)紀(jì)藝藝術(shù)術(shù)學(xué)學(xué)校校、、洪洪家家樓樓小小學(xué)學(xué)、、花花園園路路小小學(xué)學(xué)、、歷歷城城實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中中學(xué)學(xué)、、山山大大附附中中等等車車程程較較短短。。公共共交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)：：37、122、80等多多路路公公交交車車醫(yī)療療、、健健身身、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、金金融融配配套套也也相相對(duì)對(duì)完完善善。。片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的不不斷斷深深入入以以及及區(qū)區(qū)域域濃濃厚厚的的人人文文氣氣息息使使區(qū)區(qū)域域成成為為濟(jì)濟(jì)南南市市民民購(gòu)購(gòu)房房的的首首選選區(qū)區(qū)域域之之一一，，區(qū)區(qū)域域購(gòu)購(gòu)買買力力尚尚可可，，在在一一定定程程度度上上促促進(jìn)進(jìn)了了區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展。。周邊配配套情情況——目前周周邊各各項(xiàng)配配套設(shè)設(shè)施比比較完完善配套條條件區(qū)位：：位于濟(jì)濟(jì)南市市主城城區(qū)內(nèi)內(nèi)，距距市中中心直直線距距離較較近空白：：項(xiàng)目區(qū)區(qū)域新新增供供應(yīng)稀稀缺，，區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)存在在空白白點(diǎn)發(fā)展：：城市規(guī)規(guī)劃及及城市市發(fā)展展對(duì)本本項(xiàng)目目的引引導(dǎo)作作用地塊核核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)對(duì)對(duì)地塊塊現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及周周邊市市場(chǎng)的的實(shí)地地考察察和對(duì)對(duì)各種種信息息資源源的整整合，，我們們得出出以下下分析析：升值潛潛力：：政府府政策策重點(diǎn)點(diǎn)打造造區(qū)域域，項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)升升值潛潛力巨巨大。。區(qū)位：：項(xiàng)目目位于于花園園路商商圈范范圍內(nèi)內(nèi)部、、緊鄰鄰洪樓樓商圈圈，周周邊商商業(yè)氛氛圍濃濃厚。。緊鄰鄰山東東世紀(jì)紀(jì)藝術(shù)術(shù)學(xué)校校等，，與山山大新新校區(qū)區(qū)及洪洪樓校校區(qū)等等高校校直線線距離離短，，人文文氛圍圍濃厚厚配套：：周邊邊配套套相對(duì)對(duì)健全全，餐餐飲、、商鋪鋪，學(xué)學(xué)校、、銀行行、醫(yī)醫(yī)院等等都市市生活活必備備配套套完善善。優(yōu)勢(shì)分分析SWOT分析交通狀狀況：：周邊邊交通通環(huán)境境擁擠擠，路路況較較差項(xiàng)目自自身：：體量量較小小劣勢(shì)分分析市場(chǎng)政政策：：房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)控收收緊，，政策策走向向并不不明朗朗，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)大環(huán)環(huán)境冷冷淡SWOT分析老城區(qū)區(qū)改造造：近近年舊舊城改改造加加快步步伐，，老城城區(qū)的的環(huán)境境將會(huì)會(huì)隨著著政府府的重重點(diǎn)治治理，，得到到明顯顯改善善。機(jī)會(huì)分分析土地資資源：：中心心城區(qū)區(qū)的土土地資資源稀稀缺，，分析析東部部區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)，其其土地地資源源也非非常有有限，，土地地資源源稀缺缺性，，價(jià)值值凸顯顯?；A(chǔ)投投資：：隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行行，政政府?dāng)U擴(kuò)大城城區(qū)內(nèi)內(nèi)的基基礎(chǔ)投投資建建設(shè)，，如道道路修修建、、環(huán)境境治理理等因因素，，區(qū)域域整體體形象象將會(huì)會(huì)得到到更高高層次次的提提升。。商圈圈優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于歷歷城城區(qū)區(qū)花花園園路路商商圈圈中中心心位位置置，，緊緊鄰鄰洪洪樓樓商商圈圈，，商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)已已較較豐豐富富，，餐餐飲飲娛娛樂(lè)樂(lè)也也聚聚集集于于此此，，較較大大程程度度上上滿滿足足了了人人們們的的多多種種消消費(fèi)費(fèi)需需求求。。SWOT分析區(qū)域限制制：區(qū)域域內(nèi)部目目前住宅宅項(xiàng)目較較多，商商務(wù)氛圍圍尚可，，交通擁?yè)頂D，需需要定位位市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向市場(chǎng)分流流：其他他區(qū)域在在售及潛潛在供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目客戶分分流，由由于綜合合項(xiàng)目潛潛在供應(yīng)應(yīng)較多等等因素影影響，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。威脅分析析SWOT分析綜合分析析，我們們得出以以下結(jié)論論：核心特征核心競(jìng)爭(zhēng)力S配套、交通優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源W房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)較為冷淡發(fā)揮土地資源的稀缺性O(shè)舊城改造和土地資源的稀缺性導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)整體攀升緊抓基礎(chǔ)投資及剛性需求機(jī)遇，發(fā)揮項(xiàng)目最大價(jià)值T其他區(qū)域在售及潛在供應(yīng)項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目客戶分流精準(zhǔn)定位，規(guī)避激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)對(duì)地地塊現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及周邊邊市場(chǎng)的的實(shí)地考考察和對(duì)對(duì)各種信信息資源源的整合合，我們們得出以以下分析析：高密度項(xiàng)項(xiàng)目：地地塊容積積率為2.5為高密度度項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展展較為成成熟，地地處城市市重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域經(jīng)典特色色開發(fā)，，項(xiàng)目體體量較小小，占地地面積為為2.2萬(wàn)平米項(xiàng)目屬性性界定項(xiàng)目屬性性界定人文資源源豐富，，商業(yè)氛氛圍較好好項(xiàng)目發(fā)展展策略完善產(chǎn)品價(jià)值體系確立核心價(jià)值市場(chǎng)和本體特色建筑產(chǎn)品及高端品質(zhì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化產(chǎn)品舒適性及實(shí)用性打造特色建筑產(chǎn)品完善項(xiàng)目配套1.項(xiàng)目位置，具備打造高端商務(wù)辦公樓盤條件；2.目前區(qū)域成熟度較高，具備商業(yè)性發(fā)展的條件；3.人文環(huán)境濃厚，但交通環(huán)境需進(jìn)一步改善條件與限制1.充分利用用商業(yè)規(guī)規(guī)劃及政政府發(fā)展展政策，，提升區(qū)區(qū)域繁榮榮度；2.充分利用用政府規(guī)規(guī)劃，陳陳述區(qū)域域未來(lái)發(fā)發(fā)展前景景，拔升升區(qū)域市市場(chǎng)影響響力；3.稀缺性的的土地資資源。前期概念念導(dǎo)入產(chǎn)品策策略略項(xiàng)目發(fā)展展策略本項(xiàng)目依依托政府府用地規(guī)規(guī)劃，充充分利用用好住宅宅用地規(guī)規(guī)劃，作作為項(xiàng)目目前期向向?qū)?，肩肩?fù)起區(qū)區(qū)域的引引領(lǐng)者；；充分利用用項(xiàng)目周周邊資源源，打造造高品質(zhì)質(zhì)樓盤。。根據(jù)項(xiàng)目目目標(biāo)客客群定位位，確定定主要目目標(biāo)客戶戶構(gòu)成如如下：主導(dǎo)型消消費(fèi)群體體：中文化高高收入的的社會(huì)精精英階層層高文化中中收入的的知識(shí)英英才階層層提升型消消費(fèi)群體體：高收入高高文化的的高端富富豪階層層跟進(jìn)型消消費(fèi)群體體：中文化中中收入的的技術(shù)階階層低文文化高收收