知名企業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告(圖文豐富)

商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告2012年9月slogan蘇州商業(yè)航母湖東商圈巨擎10萬(wàn)方商業(yè)航母已經(jīng)起航，保留旺鋪虛位以待地產(chǎn)巨艦如何再度起航，走向市場(chǎng)？項(xiàng)目目前雖然品牌檔次良莠不齊，業(yè)態(tài)也沒(méi)有分區(qū)規(guī)劃，但人氣旺盛，商鋪出租率比較高。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析租金（元/㎡·天)內(nèi)街1層3.7-5臨外街（層高近5米，有夾層）13-142層1.6-3備注：?jiǎn)挝蛔饨鸢凑珍伱娼ㄖ娣e計(jì)算

本案已經(jīng)營(yíng)逾六年，空置率較低，下表為項(xiàng)目現(xiàn)有部分鋪面的租金：

商鋪?zhàn)饨穑何恢貌煌瑢痈卟町?，?dǎo)致租金水平差距較大。

2層商鋪轉(zhuǎn)讓較多，轉(zhuǎn)讓方除了租金外，還一次性收取3-10萬(wàn)元不等的轉(zhuǎn)讓費(fèi)?，F(xiàn)有商業(yè)特征本案的優(yōu)勢(shì)與不足居住地消費(fèi)慣性：斜塘人口主要是園區(qū)動(dòng)遷農(nóng)民及外來(lái)打工人群，消費(fèi)習(xí)慣是就近消費(fèi)，由于消費(fèi)層次不高，日常生活需求基本能在當(dāng)?shù)亟鉀Q成熟的商業(yè)氛圍：本案運(yùn)營(yíng)已有多年，人氣、商業(yè)氛圍均已達(dá)到較高的成熟度業(yè)態(tài)雜亂：盡管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期有業(yè)態(tài)規(guī)劃，但項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后未嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布無(wú)序、混亂面積偏大，總價(jià)偏高：目前商業(yè)項(xiàng)目銷售較青睞小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，本案產(chǎn)品總價(jià)并非一般投資客能夠承受檔次低、業(yè)種單調(diào)：現(xiàn)有業(yè)種業(yè)態(tài)普通且雷同，設(shè)施陳舊，缺乏綜合性、現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施產(chǎn)品無(wú)法做大的調(diào)整：現(xiàn)有建筑均已成型，無(wú)法對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行大的施工改動(dòng)。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析哪些人會(huì)買？WHO為什么要買？WHY客戶類別首期支付能力相應(yīng)總價(jià)范圍投資考慮因素相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶小私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高層20-50萬(wàn)40-100萬(wàn)回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻B(tài)座少量第二類大中型私企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高管、金領(lǐng)中低實(shí)力商家50-100萬(wàn)100-200萬(wàn)回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性A、D座第三類大型私企業(yè)主中高實(shí)力商家150萬(wàn)以上300萬(wàn)以上增值性、長(zhǎng)期性B、C、E座本項(xiàng)目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分為三個(gè)層次一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長(zhǎng)期性；財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性。項(xiàng)目四大大客群分分析現(xiàn)有商家家客戶25%私企老板板35%公務(wù)員、、企事業(yè)業(yè)中高管理理層20%長(zhǎng)三角投投資客15%如何吸引引客戶的的眼球？？勾勒美好好“錢景景”！錢景1：租客就就位，高高額租金金，全城城招募房房東錢景2：年均7%超高穩(wěn)定定投資回回報(bào)，打打造性價(jià)價(jià)比旺鋪鋪！錢景3:獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)鋪，，一鋪富富二代??！商鋪售價(jià)價(jià)建議樓層面積總價(jià)單價(jià)2F25平米50萬(wàn)2萬(wàn)2F76平米99萬(wàn)1.3萬(wàn)3F32平米32萬(wàn)1萬(wàn)3F73平米88萬(wàn)1.2萬(wàn)聯(lián)豐廣場(chǎng)場(chǎng)在售二二手商鋪鋪信息從聯(lián)豐廣廣場(chǎng)二手手商鋪的的掛牌情情況來(lái)看看，二樓樓均價(jià)在在1.5萬(wàn)/平米左右右，三樓樓在1萬(wàn)/平米左右右，考慮慮到此價(jià)價(jià)格僅為為掛牌價(jià)價(jià)，成交交價(jià)應(yīng)該該有進(jìn)一一步下探探的空間間，而目目前開(kāi)發(fā)發(fā)商所剩剩商鋪普普遍存在在面積較較大、位位置較差差等不利利因素，，因此我我們建議議：二樓13000元/平米；三樓9000元/平米；四樓8000元/平米營(yíng)銷策略價(jià)格策略推廣策略銷售策略中檔價(jià)格入市市，平開(kāi)高走走，先期以較較低的報(bào)價(jià)吸吸引客戶，充分蓄蓄客后適時(shí)調(diào)調(diào)高價(jià)格由外而內(nèi)，前前期主要以項(xiàng)項(xiàng)目地段價(jià)值值、商圈潛力力等外部因素為主主，隨著推廣廣的推進(jìn)，逐逐漸過(guò)渡到項(xiàng)項(xiàng)目自身，如品牌牌商家、產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)鋪等全部放開(kāi)，，快打快銷銷，全部剩剩余鋪源一一次性投放放市場(chǎng)，在穩(wěn)步步拉升價(jià)格格的同時(shí)，，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金回籠籠營(yíng)銷組合線上廣告+線下活動(dòng)+禮品派發(fā)（高舉高打打，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目航母級(jí)級(jí)商業(yè)形象象）（以主題性性活動(dòng)吸引引目標(biāo)客戶戶眼球，引引爆市場(chǎng)熱熱點(diǎn)）（結(jié)合主題題性活動(dòng)，，以來(lái)就送送、買就送送等形式吸吸引客戶，，增加現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣）可邀請(qǐng)葉檀檀等當(dāng)今知知名經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者，開(kāi)設(shè)設(shè)投通脹時(shí)時(shí)代下的如如何資理財(cái)財(cái)?shù)闹v座，，或者家族族企業(yè)如何何傳承的課課題，吸引引私企業(yè)主主們的興趣趣鋪王拍賣——利用鋪王拍拍賣提升項(xiàng)項(xiàng)目形象，，形成市場(chǎng)場(chǎng)話題、價(jià)價(jià)值標(biāo)桿與蘇州臺(tái)商商、浙商、、溫商、徽徽商、閩商商等商會(huì)聯(lián)聯(lián)系，通過(guò)過(guò)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)短短信、直郵郵，及舉辦辦經(jīng)濟(jì)投資資論壇、講講座等主題題性活動(dòng)，，與之建立立聯(lián)系，推推動(dòng)投資。。印制項(xiàng)目宣宣傳手冊(cè)，，對(duì)目前市市場(chǎng)內(nèi)的承承租經(jīng)營(yíng)戶戶進(jìn)行大面面積高頻次次派單針對(duì)蘇州尤尤其園區(qū)公公務(wù)員、企企業(yè)高管等等高收入人人群進(jìn)行定定向直郵短短信，有的的放矢利用項(xiàng)目自自身現(xiàn)有的的大面積墻墻體資源，，及人流量量大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，作為大大型廣告位位，整體昭昭示性強(qiáng)，，經(jīng)濟(jì)性好好。統(tǒng)一店招：：鑒于項(xiàng)目已已進(jìn)駐店面面招牌比較較雜亂的現(xiàn)現(xiàn)狀，建議議對(duì)其進(jìn)行行統(tǒng)一規(guī)劃劃，實(shí)現(xiàn)商商業(yè)視覺(jué)的的整體性，，以提升整整體商業(yè)檔檔次，促進(jìn)進(jìn)后期商業(yè)業(yè)的銷售。?？煽伎紤]慮將將項(xiàng)項(xiàng)目目中中心心檔檔次次低低、、缺缺乏乏人人氣氣的的游游樂(lè)樂(lè)設(shè)設(shè)施施拆拆除除，，做做一一些些景景觀觀小小品品及及休休憩憩場(chǎng)場(chǎng)所所，，辟辟出出來(lái)來(lái)的的場(chǎng)場(chǎng)地地可可舉舉辦辦一一些些主主題題性性活活動(dòng)動(dòng)聚聚集集人人氣氣，，如如小小型型戶戶外外車車展展、、音音樂(lè)樂(lè)啤啤酒酒節(jié)節(jié)、、美美食食、、娛娛樂(lè)樂(lè)嘉嘉年年華華等等。。新區(qū)區(qū)姑蘇蘇區(qū)區(qū)吳中中園區(qū)區(qū)戶外外廣廣告告投投放放策策略略：人口口密密集集居居住住區(qū)區(qū)，，潛潛在在客客戶戶多多大型型商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施附附近近，，人人口口密密集集交通通干干道道沿沿線線，，自自駕駕30分鐘鐘內(nèi)內(nèi)到到達(dá)達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目目123相成成區(qū)區(qū)星湖湖街街金雞雞湖湖大大道道機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路路星港港街街金雞湖路東環(huán)路南環(huán)人民路北環(huán)火車站戶外攔截點(diǎn)建建議戶外大大牌建建議主主要以以園區(qū)區(qū)湖西西為主主，把把守進(jìn)進(jìn)入湖湖東的的主干干道，，如機(jī)機(jī)場(chǎng)路路、金金雞湖湖大道道、現(xiàn)現(xiàn)代大大道等等，其其次是是市區(qū)區(qū)的東東環(huán)、、南環(huán)環(huán)、北北環(huán)等等交通通樞紐紐位置置，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目在在全市市范圍圍知名名度和和影響響力。。2012.9月2012.10月2012.12月底2013.10月底進(jìn)場(chǎng)開(kāi)售準(zhǔn)備期期強(qiáng)銷期期持銷期期尾盤期期...整體去去化15%總銷金金額約約1.2億整體去去化70%總銷金金額5.7億整體去去化95%總銷金金額近近8億項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷進(jìn)進(jìn)度售樓處處選址址包裝裝結(jié)束束、宣宣傳物物料道道具準(zhǔn)準(zhǔn)備完完畢，，銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)戶外選點(diǎn)及及廣告出街街、短信、、直郵、新新聞造勢(shì)，，完成第一一輪派單，，做好開(kāi)盤盤前客戶積積累及開(kāi)盤盤活動(dòng)準(zhǔn)備備戶外信息更更新為開(kāi)盤盤熱銷，短短信、直郵郵、網(wǎng)絡(luò)炒炒作，每周周主題性活活動(dòng)，禮品品派發(fā)引爆爆人氣和熱熱點(diǎn)老帶新優(yōu)惠惠、重復(fù)購(gòu)購(gòu)買優(yōu)惠等等活動(dòng)，買買鋪送車、、戶外畫面面更換為簽簽約品牌商商家、高租租金回報(bào)等等信息點(diǎn)，，主題性活活動(dòng)月月有有精彩，商商會(huì)合作，，發(fā)揮漢宇宇的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)剩余鋪源降降價(jià)優(yōu)惠促促銷，與本本地中介聯(lián)聯(lián)動(dòng)，盡快快去化回籠籠資金營(yíng)銷動(dòng)作營(yíng)銷推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)算蓄水及開(kāi)盤期持銷及尾盤期推廣費(fèi)用400萬(wàn)700萬(wàn)當(dāng)期銷售額1.2億7億當(dāng)期費(fèi)用率3.4%1%項(xiàng)目整體銷售額8.2億項(xiàng)目整體費(fèi)率1.3%30%10%直郵戶外10%現(xiàn)場(chǎng)印刷品派單單媒體分析5%網(wǎng)絡(luò)5%短信10%活動(dòng)20%一二手聯(lián)動(dòng)動(dòng)等10%媒體渠道分分析人員配置營(yíng)銷總監(jiān)策劃一名設(shè)計(jì)一名市場(chǎng)一名專案經(jīng)理一一名業(yè)務(wù)員五名名合作方式一、企劃推推