知名地產(chǎn)大型住宅項目整體營銷策劃報告

xx項目整體營銷策劃報告產(chǎn)品為先·營銷為王時間項目進展2009年12月獲取土地明確經(jīng)濟指標(biāo)市場環(huán)境成交天量&價格飆升地王頻現(xiàn)緊縮隱現(xiàn)主要工作研判市場初步定位發(fā)展歷程項目進展——區(qū)位分析地鐵1號線項目宗地中心城區(qū)下沙城區(qū)

杭州繞城地鐵2號線項目區(qū)位示意圖本案九橋鄉(xiāng)村俱樂部錢塘江地塊現(xiàn)狀周邊電廠本地塊位于杭州下沙東北角與連杭經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)接壤的地帶，緊鄰下沙東北部4.6平方公里居住單元。從項目位置來看，實則應(yīng)歸入下沙競爭范圍，并且離錢塘江較近，而目前下沙沿江的開發(fā)更是風(fēng)生水起，隨著世茂、保利、金隅、朗詩等品牌開發(fā)商的相繼進入，已逐漸成為熱點區(qū)域。項目進展——宗地現(xiàn)狀地塊名稱用地性質(zhì)用地面積容積率建筑密度A地塊居住用地71493.8≤3.0≤25%B地塊居住用地72606.6≤3.0賓館區(qū)酒店用地26862≤2.0≤40%宗地現(xiàn)狀：雜草叢生/荒廢農(nóng)田/道路開挖地塊現(xiàn)狀比較荒蕪區(qū)域開發(fā)力度不大化工廠已下令搬遷高爾夫和奧特萊斯是僅有但高端配套地形狹長面南寬有江景優(yōu)勢容積率高產(chǎn)品較難高端配套：杭州九橋鄉(xiāng)村俱樂部（高爾夫）/奧特萊斯A地塊B地塊賓館區(qū)環(huán)境影響：化工類廠區(qū)（政府已下達(dá)搬遷指令是利好）市場環(huán)境——房產(chǎn)宏觀關(guān)鍵詞一：成交天量成交套數(shù)對比2007年全年39408套2009年1~10月58344套前11月同比增幅57%2007年全年502萬方2009年1~10月639萬方前11月同比增幅34.5%成交面積對比關(guān)鍵詞二：價格飆升2007年12月平均房價13340元/平方米2008年12月平均房價13849元/平方米關(guān)鍵詞三：地王頻現(xiàn)編號出讓日期地塊坐落出讓面積用途容積率競得單位樓面價29號南星橋地塊09.8.18上城區(qū)22867宅地1.4西子2429530號新華廠地塊09.9.3拱墅區(qū)37360宅地2.4綠城2236152號喜得寶地塊09.10.10下城區(qū)32659宅地2.8綠城2096311843商辦4杭州下沙編號出讓日期坐落出讓面積用途容積率總價競得樓面價09年61號09.10.29下沙40795住宅2.892222萬和達(dá)807409年87號09.12.03下沙26983住宅2.860500萬龍湖8008關(guān)鍵詞四：緊縮隱現(xiàn)二套首付四成漸嚴(yán)利率優(yōu)惠或?qū)⒔型６愘M政策年底大限未來格局尚不確定市場環(huán)境——下沙概述編號面積用途容積率成交價競得單位樓面價90號28065宅地2.234100萬金隅541989號48607宅地2.670000萬金隅553987號26983宅地2.860500萬龍湖800886號69843宅地3.43130000萬龍湖542385號62618宅地2.8127000萬龍湖724367號32496宅地2.853377萬宋都579266號36489宅地2.859500萬宋都582465號53585宅地2.886500萬宋都576562號26709宅地2.853377萬德信713161號40795宅地2.892222萬和達(dá)807448號52655宅地2.6102100萬保利745883號18034商業(yè)539500萬龍湖438169號27958商業(yè)426884萬世茂240468號34589商業(yè)433237萬世茂240264號20098商業(yè)418985萬九陽236163號22291商業(yè)3.237000萬萬亞518717號9527商業(yè)3.57190萬萬維21567號8896商業(yè)4.39886萬北方2584從02年到08年，下沙土地市場僅在03年有一個出讓高峰（10宗地），其余各年基本保持在2~4宗的平穩(wěn)出讓水平。09年下沙土地市場又呈現(xiàn)了一個高峰期，截至當(dāng)時已出讓了18宗（其中住宅11宗），充分說明在今年房地產(chǎn)市場整體反彈時政府大量推地，為打造杭州未來又一核心居住區(qū)塊，其中以龍湖在本月以36.5億奪得四塊地標(biāo)志進入杭州。從各品牌開發(fā)商陸續(xù)進入下沙，可以看出目前已經(jīng)成為融入整個大杭州的熱點區(qū)域，由僅今年成交土地的總建筑面積計算，加之零星在售項目，保守估計居住類項目未來2年整個下沙共體供應(yīng)量在300萬方左右。土地市場供需分析價格走勢市場小結(jié)市場環(huán)境——下沙概述2009年下沙新增供應(yīng)概覽2009年下沙成交需求概覽土地市場供需分析價格走勢市場小結(jié)面積：71.6萬方套數(shù)：6315套住宅面積：101.1萬方住宅套數(shù)：8977套供需比：0.7：1從下列數(shù)據(jù)圖表中我們可以清晰看到，當(dāng)時下沙房地產(chǎn)價格以從年初的7681飆升至14536，漲幅高達(dá)90%，實屬罕見。處在整個杭州除蕭山處的中游水平，走勢年中走勢相對平穩(wěn)，年末開始大幅攀升。同時我們也應(yīng)該清楚知道在08年低潮期，整個下沙的房價水平是全杭州跌幅最大的城區(qū)之一，個別樓盤跌幅達(dá)50%之多，可以說風(fēng)險與機遇并存。土地市場供需分析價格走勢市場小結(jié)市場環(huán)境——下沙概述市場環(huán)境——下沙樓盤個案橫比重點項目樓盤名稱總建面積容積率綠化率工程進度主力戶型平均單價世茂濱江70萬2.1840%二期在建90~16014000保利東灣86萬2.0935%部分現(xiàn)房160~19016000金隅觀瀾70萬2.530%主體工程90~20015000朗詩國際21萬2.4547%部分結(jié)頂90、130、15014000多藍(lán)水岸54萬1.8630%現(xiàn)房13010000東海檸檬郡28萬2.630%主體工程60~14014000野風(fēng)海天城50萬2.6535%現(xiàn)房160以上11000伊薩卡50萬1.6445%現(xiàn)房105~13510000福雷德廣場19萬2.530%主體施工40~10013000德信早城12.5萬1.530%基礎(chǔ)工程60~20015000金沙陽光10萬3.422%主體施工90~15015000盛泰名都18萬5.2730%主體施工90~15016000新城星座6萬3.030%土地平整40~90未開通過當(dāng)時下沙市場在售和即售樓盤的橫向?qū)Ρ?，我們可以看出，老盤以低價水平已逐漸退出歷史舞臺，沿江新盤風(fēng)生水起，且基本上為數(shù)十萬方的規(guī)模大盤，主力戶型基本控制在90~150平米左右。價格方面呈現(xiàn)分化態(tài)勢，老盤價格較低10000出頭，沿江大盤均價15000左右，近日位于新城中心的德信早城開盤價也已達(dá)到15000左右。市場環(huán)境——下沙樓盤個案橫比重點項目全江景空中中別墅——世茂濱江花花園整體建建筑東南傾傾斜25度，270度全景飄窗窗，戶戶可可見江景；；2：1的面寬與進進深比矩陣陣戶型，極極大提高了了住宅舒適適度；奇偶偶層陽臺設(shè)設(shè)計、露臺臺式雙層陽陽臺設(shè)計、、前后多陽陽臺設(shè)計。。六大風(fēng)情園園林——園林規(guī)劃秉秉承世茂濱濱江花園一一貫的開發(fā)發(fā)理念，薈薈萃風(fēng)情各各異的世界界園林景區(qū)區(qū)，將規(guī)劃劃設(shè)計六大大主題景區(qū)區(qū)，每個景景區(qū)相對獨獨立，展現(xiàn)現(xiàn)不同時期期、不同地地域的景觀觀特征。世茂濱江花園90方三房200方五房保利東灣東灣項目總總用地面積積435畝，總建筑筑面積86萬㎡，地上上總建筑面面積為68.5萬㎡，其中中住宅面積積48.5萬㎡，商業(yè)業(yè)金融綜合合體面積20萬㎡，是下下沙區(qū)域建建筑體量最最大的城市市綜合體。。保利?灣公館，是是保利?東灣公寓中中的最高端端產(chǎn)品，190—211㎡尺度空間全全然為觀江江量身定制制。獨創(chuàng)扇扇型建筑布布陣、四房房朝南觀江江尺度、270°觀景廣角、、5.1—5.6米寬景客廳廳、3.15米層高，6米高挑空江江景露臺，，4.1米高景觀架架空層，罕罕見的縱向向觀景寬屏屏。26萬m2商業(yè)復(fù)合街街區(qū)，采用用歐美商業(yè)業(yè)地產(chǎn)新模模式，整合合城市、街街道、綠地地、公園，，構(gòu)筑灣區(qū)區(qū)社交場、、名利場、、休閑場、、運動場、、生活場，，形成以商商業(yè)為中心心，純粹的的高品質(zhì)生生活專屬領(lǐng)領(lǐng)域，營建建開放、多多元的國際際灣區(qū)生活活時態(tài)。市場環(huán)境——下沙樓盤個案橫比重點項目市場環(huán)境——下沙樓盤個案橫比重點項目180方三房金隅觀瀾項目總建筑筑面積約70萬平方米，，由13幢沿江高層層景觀公寓寓、4大排屋組團團、星級酒酒店及高尚尚商業(yè)區(qū)組組成，通過過對整體的的規(guī)劃和把把握，將高高層景觀公公寓布置于于北側(cè)，排排屋、高層層江景公寓寓沿江由南南至北有序序排開，以以50米-130米的變化等等高線，通通過高度及及疏密變化化的組織，，形成富有有韻律和活活力的建筑筑界面。利用270°弧形流線觀觀景露臺、、8.3米超寬橫廳廳等經(jīng)典設(shè)設(shè)計元素，，豐富了建建筑的層次次感和空間間感，90㎡～300㎡多種戶型，，更有珍稀稀復(fù)式景觀觀公寓和300㎡觀景尊邸，，充分滿足足感官與精精神的多方方位需要。。總建面積21萬方，建有有7棟高層，樓樓盤建筑密密度很低，，最大程度度確保了室室內(nèi)的采光光效果，在在小區(qū)中心心還有約56000平米的景觀觀。朗詩國國際街區(qū)預(yù)預(yù)計將于2010年下半年交交付。朗詩已經(jīng)推推出科技住住宅終身保保障方案，，該方案主主要有兩個個重要組成成部分，即即《高舒適度住住宅終身保保障方案》和《朗詩地產(chǎn)客客戶服務(wù)保保障方案》。方案中，，明確界定定了１３類類產(chǎn)品保障障、２４小小時快速響響應(yīng)機制、、６項科技技系統(tǒng)服務(wù)務(wù)等內(nèi)容。。180方四房朗詩國際市場環(huán)境——下沙樓盤個案橫比重點項目市場環(huán)境——海寧個案基本信息占地1700畝，總建筑面積近100萬平方米物業(yè)組成規(guī)劃有居住、文化、商業(yè)、休閑、運動、娛樂6大功能銷售情況星星港灣在售12島歐式排屋，均價約8000；北美風(fēng)格排屋，均價約8200；12島獨棟大宅，均價約15500；文斕苑聯(lián)排均價約8300，疊排均價約5080，360度全景點式電梯公寓均價約4200。小結(jié)&初步研判宏觀市場09年是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的大大牛年，但但未來不確確定因素甚甚多下沙位于杭杭州大城東東發(fā)展方向向，新興副副城具有較較大發(fā)展空空間土地豐收年年促使未來來2年下沙居住住項目供應(yīng)應(yīng)激增300萬方左右供銷兩旺，，價格穩(wěn)步步攀升，但但08年前車之鑒鑒，風(fēng)險不不可低估微觀競爭品牌大盤、、地鐵生活活、配套豐豐富、沿江江開發(fā)、價價格飆升四大品牌樓樓盤各有特特點，但共共同之處是是對江景價價值的充分分挖掘本項目實屬屬海寧連杭杭開發(fā)區(qū)，，唯一樓盤盤星星港灣灣品質(zhì)相對對較低項目質(zhì)素較較高，便于于走高端住住宅區(qū)路線線江景價值的的挖掘高爾夫+outlets規(guī)模效應(yīng)+高級酒店品質(zhì)帶來憧憧憬風(fēng)險和抗性性區(qū)位抗性配套抗性競爭壓力后市風(fēng)險時間項目進展2009年12月獲取土地明確經(jīng)濟指指標(biāo)市場環(huán)境成交天量&價格飆升地王頻現(xiàn)緊縮隱現(xiàn)主要工作研判市場初步定為發(fā)展歷程2010年4月著手進行項項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計3月井噴調(diào)控突降精研市場產(chǎn)品定位方方向市場環(huán)境——杭州宏觀關(guān)鍵詞：三三月井噴2010年3月的杭州房房地產(chǎn)市場場，仍然呈呈現(xiàn)出高速速增長的態(tài)態(tài)勢，且各各類產(chǎn)品的的成交均呈呈現(xiàn)出價量量齊增的態(tài)態(tài)勢。在此此基礎(chǔ)上，，3月最后一周周，杭州市市的住宅成成交的面積積與價格更更是大大跳跳高了一個個尺度。

第一周第二周第三周第四周商業(yè)用房3988.984870.313223.96913.36寫字樓6935.7522285.66586.5514613.91住宅11630.4420075.4219857.9872399.89

第一周第二周第三周第四周商業(yè)用房13987132801900733355寫字樓15107103591915517334住宅17531194432127127359數(shù)據(jù)來源：：杭州透明明售房網(wǎng)市場環(huán)境——下沙形勢下沙3月成交態(tài)勢勢成交價格方方面，亦呈呈現(xiàn)出穩(wěn)步步上揚的態(tài)態(tài)勢。整個個區(qū)域的價價量齊增。。也是整個個杭州房地地產(chǎn)市場3月高速發(fā)展展的縮影。。這樣的格局局在4月中旬以后后，180°轉(zhuǎn)彎……3月份的下沙沙地區(qū)的成成交量，在在下半月呈呈現(xiàn)出“井井噴”的態(tài)態(tài)勢。同時時在整個主主城區(qū)范圍圍內(nèi)，也占占到了相當(dāng)當(dāng)?shù)谋戎亍?。這與當(dāng)時時整個杭州州市房地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)分分布以及單單價分布有有著直接的的關(guān)聯(lián)。市場環(huán)境——宏觀調(diào)控對購買首套套自住房且且套型建筑筑面積在90平方米以上上的家庭，，貸款付款款比例不得得低于30%；二是“二二套房”貸貸款首付款款比例不得得低于50%，貸款利率率不得低于于基準(zhǔn)利率率的1.1倍；三是繼繼續(xù)“累進進”。抑制不合理理住房需求求增加有效供供應(yīng)保障性住房房大幅加碼碼加強市場監(jiān)監(jiān)管增加土地總總供應(yīng)，實實行差別化化的土地政政策，避免免人為的制制造土地稀稀缺的恐慌慌。根據(jù)4月15日國土資源源部的全國國住房供地地計劃，其其中中小套套型商品房房計劃供地地總量80431公頃，超過過去年全國國實際住房房用地總量量。年的“兩會會”工作報報告，提出出今年保障障性住房建建設(shè)的規(guī)模模是200萬套，棚戶戶區(qū)改造是是130萬套，“新新國四條””則提出要要在2010年完成建設(shè)設(shè)保障性住住房300萬套、改造造各類棚戶戶區(qū)280萬套的計劃劃。嚴(yán)格依法查查處土地閑閑置及炒地地行為，對對惡性經(jīng)營營行為加大大曝光和處處罰力度，，性質(zhì)惡劣劣的依法嚴(yán)嚴(yán)肅追究相相關(guān)責(zé)任。。規(guī)范發(fā)展展租賃市場場。完善房房地產(chǎn)市場場信息披露露制度?！皣臈l””出臺之后后，4月17日，國務(wù)院又在此此基礎(chǔ)上出臺了更更為全面的調(diào)控措措施，被業(yè)內(nèi)稱作作“國十條”。其其中的部分措施，，被稱為史上最為為嚴(yán)厲的政策。宏觀調(diào)控的核心，，事實上是對于消消費信心的打擊。。因此，將會有一一段時間的市場冰冰凍期的存在。這這段時間如何度過過，對于本項目的的銷售及回籠資金金而言是個嚴(yán)峻的的考驗。新政概述4月15、17日，政策頻出。政政策頒布伊始，各各方對此次的政策策產(chǎn)生了種種的猜猜測和預(yù)判。以中中原地產(chǎn)的運作情情況來看，南方城城市部分三級市場場甚至出現(xiàn)了集中中拋盤的朕兆。但但是，畢竟政策剛剛剛啟動。其效用用究竟如何仍然沒沒有完全顯現(xiàn)。

第一周第二周第三周第四周第五周商業(yè)用房5091.27296.096876.924082.588202.9寫字樓8580.815705.5823465.3619572.948144.9住宅120351.3137246.5169620.531210.6915918.69

第一周第二周第三周第四周第五周商業(yè)用房2086018297196391753512854寫字樓1910821219187781759415968住宅1978519958202872065126389新政出臺后，4月的最后兩周成交交量的極度萎縮恰恰恰說明了新政對對于市場的影響。。在短短的幾天內(nèi)內(nèi)就直接導(dǎo)致了市市場成交量的大幅幅收縮——打擊的不僅僅是成成交量，更為重要要的是市場的信心心成交價格方面，尚尚未出現(xiàn)明顯下調(diào)調(diào)的趨勢。至于此此次政策的出臺最最終會不會出現(xiàn)中中央預(yù)期的“降價價”。還需要通過過后續(xù)市場表現(xiàn)的的檢驗。市場環(huán)境——調(diào)控后反響下沙的成交量，在在新政出臺后，立立刻高臺跳水。甚甚至是自由落體。。政策對于下沙地區(qū)區(qū)的打壓程度要明明顯高于整個杭州州市場的平均水平平。整體成交量，下沙沙地區(qū)仍然占據(jù)主主城區(qū)版塊的首位位。價格的走勢，雖然然在最后一周有所所下調(diào)，但這與個個案成交情況有直直接關(guān)聯(lián)，是否是是“信號”需要檢檢驗市場環(huán)境——調(diào)控后反響下沙4月成交情況市場環(huán)境——調(diào)控后反響后市研判成交情況分析成交量走勢預(yù)判成交走勢——大幅減少，縮量盤盤整作為每次房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策，事實上上對于市場上最大大的打擊恰恰是對對于市場各方參與與者的信心打擊。而從最近2周的成交情況中，，我們已經(jīng)明顯的的看到了這種打擊擊對于成交量的影影響。因此，10年的房地產(chǎn)市場在在成交量方面肯定定大幅縮水。價格走勢，近期堅堅挺，長期調(diào)整價格走勢——近期堅定，長期調(diào)調(diào)整，部分區(qū)域/個案出現(xiàn)下調(diào)從價格走勢的短期期態(tài)勢來看，出現(xiàn)現(xiàn)大面積降價的情情況幾乎不太可能能。一方面，09年的良好態(tài)勢讓大大多數(shù)開發(fā)商握有有較多籌碼；另一一方面，從以往調(diào)調(diào)控的經(jīng)驗來看，，政策出臺伊始，，價格的變化幅度度不會很大。但是是長遠(yuǎn)來看，一些些存在虛高的區(qū)域域和個案，將會率率先下調(diào)價格；一一些產(chǎn)品力相對較較弱的項目同樣會會降價。其他影響開發(fā)商洗牌一些自身綜合運作作相對薄弱，產(chǎn)品品覆蓋面窄。整體體資金鏈脆弱的開開發(fā)商，在本輪洗洗牌中將被直接淘淘汰。而且將幾乎乎不可能翻牌。而而一些實力充足的的開發(fā)商，往往從從這個角度會壯大大實力。其他相關(guān)關(guān)類別企業(yè)同理。。投機市場梳理本論調(diào)控對于房地地產(chǎn)市場的投機類類客戶，將是一輪輪梳理。而其中的的一部分也將被淘淘汰出局。于此同同時，剛性需求客客源仍然不能完全全得到滿足。客群初研面積選擇戶型選擇購房類型購房區(qū)域定量分析—鎖定杭州定性分析—區(qū)域個案定量分析—細(xì)化下沙定性分析—區(qū)域個案年輕化區(qū)域化單身化適中化剛需化客群初研從去年房交會對下下沙市場的需求調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，中中小實用戶型是下下沙目前自住剛需需的主流需求，對對本項目而言目標(biāo)標(biāo)客戶并非鎖定下下沙區(qū)域，應(yīng)放眼全杭州乃至至海寧區(qū)域的高端端客群。定量分析—細(xì)化下沙定性分析—區(qū)域個案客群初研定量分析—細(xì)化下沙定性分析—同類個案高層公寓主力戶型型：180~280平方米雙拼排屋主力戶型型：300平方米左右08年10月：公寓開盤價2000008年12月：公寓促銷價1200009年07月：公寓開盤價1300009年10月：公寓開盤價1600009年12月：公寓開盤價1800009年12月：排屋開盤價2600010年04月：公寓開盤價20000雖遇08年大低谷，價格下下滑，但09年火爆行情下未見見價格超越08年首次價格，可見見盡管有高爾夫配配套，但區(qū)域價值值尚不成熟和整體體項目品質(zhì)一般，，超大面積戶型作作為公寓產(chǎn)品并不不被高端客戶所接接受，而普通客戶戶對其總價便存在在一定抗性。近期4月初開盤新推200~280方公寓房源103套，截至目前僅售售出6套。新帝·朗郡北接西湖國際高爾爾夫球場僅百余米米?？偨ㄖ娣e28萬方，容積率2.0其中地上建筑面積積20萬方，地下8萬方，共由9幢高層(最高27層）景觀公寓和82套電梯排屋組成。?？腿撼跹挟a(chǎn)品透析區(qū)域總銷套數(shù)濱江區(qū)5283拱墅區(qū)99江干區(qū)494上城區(qū)777西湖區(qū)61下沙區(qū)7223總計13937目前杭州一半以上上超高層住宅項目目主要集中在下沙沙區(qū)域，其次濱江江區(qū)域，下城區(qū)尚尚無超高層在售項項目。近一年時間（（09年4月~10年3月）主城高層層公寓住宅成成交區(qū)域比例例（共計13937套）市場實證本案介紹產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析房型套數(shù)占比一房3922.8%二房769055.2%三房346024.8%四房170712.2%五房1260.9%復(fù)式5624.1%總計13937100%面積套數(shù)占比60平以下2021.4%60~90平790556.7%90~120平11338.1%120~150平239617.3%150~180平10667.6%180平以上12358.9%總計13937100%近一年時間（（09年4月~10年3月）主城高層層公寓住宅成成交戶型比例例（共計13937套）市場實證本案介紹產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析樓層套數(shù)單套平均面積單套平均價格套數(shù)占比1~622411171390816.1%7~1225771141390318.4%13~1826421131394519.0%19~2217661121426912.6%23~2513881131421110.0%26~2918061161431913.0%30~3514821161358710.6%36~4135283300350.3%近一年時間（（09年4月~10年3月）主城高層層公寓住宅成成交樓層比例例（共計13937套）市場實證本案介紹產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析房型套數(shù)占比一房2743.1%二房465952.8%三房227425.8%四房107812.2%五房560.6%復(fù)式4865.5%總計8827100%面積套數(shù)占比60平以下861.0%60~90平467252.9%90~120平114312.9%120~150平168819.2%150~180平5766.5%180平以上6627.5%總計8827100%近一年時間（（09年4月~10年3月）下沙全部部公寓住宅成成交戶型比例例（共計8827套）市場實證本案介紹產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析近一年時間（（09年4月~10年3月）同區(qū)域同同類型典型個個案高層住宅宅戶型供需比比例面積段價值系數(shù)（需/供）保利東灣金隅觀瀾世茂江濱供應(yīng)占比需求占比供應(yīng)占比需求占比供應(yīng)占比需求占比60平以下1.203.0%3.6%000060~90平1.1033.6%40.5%63.2%65.6%45.1%50%90~120平0.9033.0%30.2%003.0%2.3%120~150平0.999.0%5.0%7.6%7.9%26.6%29.7%150~180平1.094.7%5.7%7.5%7.4%9.1%10.2%180~200平1.079.4%11.4%14.2%14.9%6.8%6.3%200以上0.397.3%3.7%7.5%4.2%9.4%1.6%總計套數(shù)2366196297291418741677備注說明：價價值系數(shù)指市市場需求占比比與供應(yīng)占比比的比值，數(shù)數(shù)值越大說明明越供不應(yīng)求求，機會越大大。市場實證本案介紹產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析產(chǎn)品透析一期二期220~280150~180125~144125~14490~125市場實證本案分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析123456129/10/12/14/15#樓房型31/2/4/5/8#樓房型523/25#樓房型411/16/18/20/22#樓房型613/17/19/21#24樓房型3/6#樓房型項目的整體戶戶型設(shè)置，由由于建筑形態(tài)態(tài)多以“小板式”為主，項目戶戶型顯得非常常正氣，其中中設(shè)置的部分分附加價值、、提升部分也也體現(xiàn)了項目目的綜合賣點點。但是我們們認(rèn)為結(jié)合市市場實證，通通過面積配比比、區(qū)位設(shè)置置的重新組合合，將產(chǎn)品的的優(yōu)勢面和市市場的需求面面充分結(jié)合發(fā)發(fā)揮至極致。。市場實證本案分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析分布樓棟房型使用面積建筑面積得房率優(yōu)勢劣勢3、6#A1四房兩廳四衛(wèi)183.9281.30.6538A1戶型三面采景，對于整體景觀的收納較好得房率低；房型中浪費面積部分較多A2四房兩廳四衛(wèi)186.7287.70.6489附贈面積部分提高了戶型的實用比四衛(wèi)的設(shè)計相對多余，在功能上存在重復(fù)9、10、12、14、15#D1三房兩廳兩衛(wèi)96.9139.60.6941轉(zhuǎn)角陽臺設(shè)計保證了客廳的絕對采光度；得房率地；浪費面積較多D3三房兩廳兩衛(wèi)97.1140.20.6926附贈面積部分提高了戶型的實用比主臥面積相對較小，與項目整體定位不符1、2、4、5、8#C1三房兩廳兩衛(wèi)122.7175.50.6991附贈面積部分提高了戶型的實用比得房率低；房型中浪費面積部分較多C2三房兩廳三衛(wèi)123.5177.70.695面寬、進深比率出色，整體光景效果好三衛(wèi)的設(shè)計略顯多余11、16、18、20、22#同D1/D3（9#樓等）房型除與9#樓等同意外，在布局方面，沒有體現(xiàn)出直接采光面與一線江景之間的融合23、25#F1三房兩廳兩衛(wèi)88.8125.70.7064相對得房率略高

F2兩房兩廳一衛(wèi)61.287.80.697房型設(shè)計緊湊，相對使用率較高

F3三房兩廳兩衛(wèi)85.7122.20.7013附贈面積部分提高了戶型的實用比

13、17、19、21、24#E2三房兩廳兩衛(wèi)86.9122.590.7089附贈面積部分提高了戶型的實用比對于各類景觀的采集、收納都存在一定抗性對于附贈面積積的設(shè)置，是是本項目房型型設(shè)置的共同同優(yōu)勢得房率較低、、浪費面積過過多、房型與與景觀的兼顧顧則是本項目目在房型設(shè)計計上較為突出出的弱點市場實證本案分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析從項目總平圖圖的布局以及及其與外圍景景觀的關(guān)系來來看，我們認(rèn)認(rèn)為，整體建建筑的布局，，沒有完全有有效的利用好好“江景——高爾夫——內(nèi)景”三者之間的關(guān)關(guān)系，若能夠夠在這方面得得到有效提升升，將進一步步提升整個項項目產(chǎn)品的景景觀效果。一線江景房：：對于江景有100%視覺效果，且且由于超高層層設(shè)置，阻礙礙了西北側(cè)絕絕大部分房源源的江景效果果，建議進行行一定調(diào)整。。內(nèi)景景觀房：：對于江景和高高爾夫景觀都都有所遮擋，，需完全依靠靠內(nèi)部景觀的的營造。一方方面需要我們們著力提升內(nèi)內(nèi)景，另一方方面，需要通通過位置擺布布和江景、高高爾夫景觀房房的調(diào)整來提提升這部分建建筑的景觀視視覺。高爾夫景觀房房：一線高爾夫景景觀房，對于于內(nèi)景有一定定的顧及。由由于在項目地地塊最南部，，且位于沿街街底商之上，，因此，除了了調(diào)整布局盡盡量擴大此部部分建筑的江江景到達(dá)度外外以及對北側(cè)側(cè)房源的景觀觀遮擋度，需需要我們提升升戶型的使用用功能來提升升此部分產(chǎn)品品的綜合產(chǎn)品品力。市場實證本案分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品透析本案介紹市場實證產(chǎn)品建議一期二期180~220150~180120~150120~15080~120面積段房型占比80~90平二房20%90~120平二房10%三房10%120~150平三房20%四房15%150~180平四房15%180~220平四房/復(fù)式10%總計——100%根據(jù)市場實證證數(shù)據(jù)顯示，，超高層物業(yè)業(yè)和200方以上面積具具有較大抗性性，尤其在后后市堪憂的情情況下，建議議：若建筑規(guī)劃布布局許可，勁勁量減少超高高層布置，且且置于二期；；最大面積段降降至180~220方，置于二期期，可隨市場場情況變化隨隨時調(diào)整。10%10%產(chǎn)品透析小結(jié)市場面客群面宏觀調(diào)控突降降，大市急速速轉(zhuǎn)冷下沙版塊成交交量極度萎縮縮，價格暫保保穩(wěn)定2010年后市成交量量將極度銳減減，價格走勢勢尚不明朗部分開發(fā)商將將被洗牌，投投資/投機市場將被被嚴(yán)重打壓下沙剛需占據(jù)據(jù)多半以本區(qū)區(qū)工作的年輕輕人為主看重重中小實用戶戶型品牌大盤中大大戶型更吸引引省內(nèi)外投資資客，但超大大公寓戶型不不多本案重點客戶戶并非鎖定下下沙，應(yīng)放眼眼杭州乃至海海寧的客群產(chǎn)品初步調(diào)整整、提升建議議提升中小戶型型比例降低最大房型型面積中大房型置于于二期時間項目進展2009年12月獲取土地明確經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)市場環(huán)境成交天量&價格飆升地王頻現(xiàn)緊縮隱現(xiàn)主要工作研判市場初步定為2010年4月著手進行項目目產(chǎn)品設(shè)計3月井噴調(diào)控突降精研市場產(chǎn)品定位方向向2010年6月產(chǎn)品方案基本本確定依然萎靡價格變化幅度度較小后市供應(yīng)巨大大提煉產(chǎn)品價值值確定營銷思路路發(fā)展歷程前期工作小結(jié)結(jié)下沙板塊成熟熟宏觀調(diào)控競爭壓力品質(zhì)提升供應(yīng)巨大各有特色組合重拳急速萎靡下沙板塊周邊板塊品牌超大盤產(chǎn)品解讀自然景觀優(yōu)勢勢配套、交通等等不利必須利用產(chǎn)品品的前瞻性、、唯一優(yōu)勢性性確保生存產(chǎn)品優(yōu)先規(guī)劃沿江大道道德勝快速道路路江東大橋道路交通條件件

現(xiàn)狀建成后道路條件區(qū)域內(nèi)道路處于施工階段主要城內(nèi)快速道路尚未貫通道路路網(wǎng)有序本區(qū)域能夠有效銜接主城、下沙、及海寧區(qū)域公共交通公共交通蒼白可達(dá)性較差地鐵通車后，可有效解決區(qū)域內(nèi)公共交通問題從本項目周邊邊的道路交通通情況來看，，由于處于““海寧”和““杭州”的交交界處，城市市建設(shè)正處于于進行中，因因此整體路網(wǎng)網(wǎng)尚略顯凌亂亂；同時，““沿江大道””杭州與海寧寧段的接口雖雖已成型，但但尚無法直達(dá)達(dá)本案。根據(jù)相應(yīng)規(guī)劃劃情況，年底底“沿江大道道“的貫通及及周邊其他路路網(wǎng)的完善將將提升項目的的可達(dá)性。公共交通條件件江東大橋遠(yuǎn)景景項目周邊目前前的公共交通通相對處于一一個空白點。。這與整個區(qū)區(qū)域處于兩個個城市的結(jié)合合部亦有著重重要的關(guān)聯(lián)。。隨著杭州”地地鐵一號線““規(guī)劃的實施施、通車，我我們可以預(yù)見見在項目交付付時，周邊的的公共交通可可適當(dāng)提升。。同時，隨著””沿江大道““的貫通，其其相應(yīng)的公共共交通亦會得得到提升。交通條件綜合合比對快速公交展示示項目解讀——交通條件項目解讀——產(chǎn)品規(guī)劃項目經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)解讀指標(biāo)數(shù)值總用地面積144101㎡總建筑面積557250㎡地上建筑面積432320㎡地下建筑面積124930㎡容積率3建筑密度17.20%綠地率30%機動車位2907個總戶數(shù)3222戶戶型面積配比90㎡以下15.60%100~125㎡21.60%125~144㎡21.30%150~180㎡17.80%180㎡以上23.70%項目的整體產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，意意在打造“景景觀”、“生生活品質(zhì)”、、“綜合配套套”、和“酒酒店服務(wù)”的的高端城市綜綜合體。并成成為引領(lǐng)整個個下沙、海寧寧地區(qū)的居住住品質(zhì)、生活活方式的提升升。精裝酒店式公公寓低碳五星酒店店xx項目多種住宅五星酒店精裝酒店式公公寓配套商業(yè)項目產(chǎn)品覆蓋蓋面生活綜合體項目解讀——戶型優(yōu)勢項目一期一組組團戶型面積（㎡）比例（﹪）90以下18.6110-12015.8120-13034.4140-14419.8150-18011.490㎡125㎡高層項目的90㎡十分緊湊，4米大面寬做到到極致對高爾爾夫景觀有一一定吸納。對于附加面積積的有效利用用，可以將使使用空間提升升至3房。90㎡亮點125㎡亮點雙臥室朝南，，最大限度采采納“高爾夫夫”景觀客廳轉(zhuǎn)角陽臺臺對景觀、采采光發(fā)揮至極極致115㎡140㎡115㎡亮點客廳面寬達(dá)6.1m，客戶可根據(jù)據(jù)需要再分隔隔、組合140㎡亮點爽臥室朝南，，最大限度采采納高爾夫景景觀165㎡165㎡165㎡亮點中等房型的點點式高層產(chǎn)品品。每個房型型皆可做到三三面采光。同樣的面積空空間，提供了了客戶不同的的戶型選擇，，兼顧不同需需求取向客戶戶的要求；東邊套三臥朝朝南，對于高高爾夫景觀有有較好采納；；客廳轉(zhuǎn)角陽臺臺大大提升了了觀景角度與與視野。項目解讀——戶型優(yōu)勢項目一期二組組團戶型面積（㎡）比例（﹪）90以下10.5110-1206.3120-13014.6140-1447.9150-18042.6180以上18.1180㎡三臥朝南，對對高爾夫景觀觀有一定吸納納?？臻g劃分明晰晰，客廳180㎡亮點165㎡165㎡亮點全明公共區(qū)域域，對于高爾爾夫景觀可直直攬。項目二期一組組團酒店式公寓亮亮點精裝小戶型的的設(shè)計，將為為項目中樹立立單價標(biāo)桿。。有效提升項項目整體均價價水平。錯落式的空間間分割（臥室室與客廳），，大大提升了了空間對于““高爾夫”或或“錢塘江””景觀的采納納。每四層設(shè)置的的公共景觀空空間，大大提提升整個酒店店式公寓的附附加價值，并并為部分難點點戶型提供了了去化的支撐撐。戶型面積（㎡）比例（﹪）90以下34.9110-1206.8120-1307.4140-14450.9150-180/180以上/項目解讀——戶型優(yōu)勢項目二期二組組團戶型面積（㎡）比例（﹪）90以下10.5110-1206.3120-13014.6140-1447.9150-18042.6180以上18.14.8米面寬南向主主臥+書房+超大衛(wèi)生間，，構(gòu)成了一線線錢江景觀房房的最奢華部部分。功能用房的設(shè)設(shè)置，體現(xiàn)了了主人典雅、、尊貴的氣質(zhì)質(zhì)。與超高層層的配合，使使得本戶型在在上層之上。。電梯獨立入戶戶250㎡亮點分期開發(fā)說明明1項目整體分為為兩個大期進進行開發(fā)（如上圖所示示）。2一期分兩個組組團進行開發(fā)發(fā)，其中第一一組團如右圖圖所示。3后續(xù)開發(fā)量以以及相應(yīng)的組組合策略，我我們將根據(jù)第第一組團的銷銷售情況以及及市場其他變變動情況再行行確定。一期開發(fā)二期開發(fā)項目解讀——景觀優(yōu)勢項目景觀資源源本項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方面最大大的特色無疑疑是其所擁有有的景觀資源源。其不僅擁擁有天然的錢錢塘江一線江江景，更直面面“高爾夫球球場”。同時時小區(qū)內(nèi)部建建筑密度較低低，打造成為為小區(qū)內(nèi)部的的公園。一線江景直面高爾夫產(chǎn)品現(xiàn)有亮點點歸納多種特色房型型內(nèi)部功能配套套有效附加價值值品質(zhì)社區(qū)概念念外部奧特萊斯斯配套社區(qū)商配一線無敵江景景內(nèi)部立體景觀觀高爾夫球場我們在演繹的的，是在一塊塊擁有一定資資源優(yōu)勢的土土地上，訴說說一個“平凡、低調(diào)的的尊貴·品質(zhì)生活”。項目解讀——價值評估

優(yōu)良一般較差土地級別

☆★

自然景觀☆★

交通情況

☆

★生活配套

☆

★學(xué)區(qū)情況

☆★社會治安☆★

歷史人文

☆

★

區(qū)位形象

☆★

商業(yè)氛圍

☆

★商務(wù)氛圍

☆

★產(chǎn)品規(guī)劃☆

地塊當(dāng)前價值值評判：（現(xiàn)狀）優(yōu)秀價值點：：無良好價值點：：2個★一般價值點：：3個★較差價值點：：5個★地塊未來價值評評判：（預(yù)測）優(yōu)秀價值點：3個☆良好價值點：5個☆一般價值點：2個☆較差價值點：1個☆項目解讀小結(jié)項目地塊本身、、自然景觀、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃等方面面表現(xiàn)出了較為為突出的優(yōu)勢。。但在交通、配套等方方面，現(xiàn)有狀況況相對不利。需要通過“城市市規(guī)劃發(fā)展”、、“綜合營銷手手段”導(dǎo)入等方方式來達(dá)到提升升或加以規(guī)避。。“下沙”整體規(guī)劃中心城區(qū)7.8平方公里60萬的人口規(guī)模國際產(chǎn)業(yè)基地、、新世紀(jì)大學(xué)城城、花園式生態(tài)態(tài)型居住中心“一心、二副、二二街、二配套”商業(yè)服務(wù)體系地鐵交通聯(lián)系市市中心的快速交交通體系快速交通體系聯(lián)聯(lián)系省內(nèi)發(fā)達(dá)地地區(qū)－嘉興、寧寧波、溫臺下沙未來將發(fā)展展成為杭州重要要的城市富中心心，由于“主城城區(qū)”的范圍有有限，其必定向向外輻射。而由由于下沙的起步步相對較早，其其必然成為幾個個副中心中最先先成熟的區(qū)域之之一。這將為本本案帶來相應(yīng)的的客群、交通支持以及相應(yīng)的生活配套套支持。下沙整體規(guī)劃Vs本案發(fā)展市場環(huán)境分析——相關(guān)規(guī)劃情況杭州地鐵一號線線規(guī)劃本案長度58公里。1號線在東端分成成Y型臨平和下沙支支線。下沙支線線東起下沙二號號大街，途經(jīng)下沙城公交中心心，再到九堡組團團中心；兩條支支線在九堡客運中心和主線形成單向向同站臺換乘后后，繼續(xù)向西至至火車東站，在在火車東站與4號線形成雙向同同站臺換乘，然然后沿天城路和和文暉路向西，，之后向南轉(zhuǎn)，，在延安路把武林門廣場一帶的購物中心心連接起來，在在武林廣場與3號線形成雙向同同站臺換乘，繼繼續(xù)沿延安路往往南，在西湖大大道經(jīng)城站火車站，再沿吳江路過過江，過江后沿沿金陵路，往南南至西興鎮(zhèn)，終終點至湘湖旅游度假區(qū)區(qū)。雖然本案不能與與地鐵直接零距距離銜接，但是是隨著地鐵通車車，其周邊必定定形成相應(yīng)的公公共交通集散中中心。這樣本案案也能與地鐵形形成直接的換乘乘關(guān)系，大大改善目前項項目所處區(qū)位公公共交通條件不不利的狀況。一號線Vs本案交通市場環(huán)境分析——相關(guān)規(guī)劃情況市場環(huán)境分析——成交情況概述全市1~5月走勢概述下沙1~5月走勢概述慘平穩(wěn)市場環(huán)境分析——下沙版塊概述下沙樓盤分布及及發(fā)展情況一直以來，下沙沙樓盤品質(zhì)相對對較低，在世茂、保利、金金隅、朗詩等品品牌開發(fā)商的相相繼進入，以沿沿江生態(tài)居住為為主，致力于打造豐富富的建筑形態(tài)和和高品質(zhì)樓盤，，下沙無疑可以以滿足更多住宅宅需求者的購房房需求。地鐵催生郊區(qū)置置業(yè)目前杭州主城區(qū)區(qū)內(nèi)房源少，房房價又在高位運運行，到郊區(qū)置置業(yè)已經(jīng)成為杭杭州購房者的重重要選擇，下沙沙以其地鐵一號號線的自身優(yōu)勢勢必成為今后杭杭州樓市的主流流板塊。下沙中心未來配配套豐富多個地鐵上蓋綜綜合體項目，集集大型超市、時時尚購物、休閑閑娛樂及特色餐餐飲于一體，構(gòu)構(gòu)建下沙現(xiàn)代化化商業(yè)中心，隨隨著地鐵開通，，工作在區(qū)，居居住在下沙將成成為很多人生活活方式隨著市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)的推進進和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的綜合提升，，下沙板塊目前前已經(jīng)發(fā)展的越越來越成熟，這這與其整體規(guī)劃劃和擁有一些天天然資源優(yōu)勢有有著一定的關(guān)系系。對于本案而而言，一方面未來可借借助大區(qū)域的成成熟而收益；另另一方面，未來來的銷售競爭壓壓力也較大。品牌開發(fā)商發(fā)力力了市場環(huán)境分析——新政后態(tài)勢新政后市場態(tài)勢勢小結(jié)觀望氣氛濃重投資需求大大抑抑制自住等剛性需求求仍代表市場主主力已知競爭對手九橋鄉(xiāng)村高爾夫在建奧特萊特大學(xué)城北僑福置業(yè)項目區(qū)塊

總宗數(shù)

總面積

住宅商業(yè)

（畝）

宗數(shù)

面積畝

建面萬㎡

宗數(shù)

面積畝

建面萬㎡沿江東區(qū)2116.2176.812.81397.8高教園

3126.2—————3126.222.1金沙湖

496.3254.59.4241.914.7大學(xué)城北291176.5261094.5191.838233.2合計381514.8291225.7214928977.9農(nóng)發(fā)區(qū)南片公建建中心將成為涵涵蓋高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、高品質(zhì)住住宅、高級商業(yè)業(yè)服務(wù)等功能的的城市公共中心心?？傮w格局分分為南部商貿(mào)服服務(wù)區(qū)、中部商商住綜合片，北北部景觀住宅片片三大功能區(qū)。。目前已知本項目目未來最直接的的競爭對手即今今年即將出讓的的下沙大學(xué)城北北26宗宅地，總建面積近200萬方。市場環(huán)境分析——后市供應(yīng)預(yù)測年初統(tǒng)計2010年供應(yīng)一覽新政過后，市場場冷淡，很多樓樓盤都已推遲開開盤計劃，年內(nèi)內(nèi)供應(yīng)很難預(yù)計計。從年初統(tǒng)計樓盤盤可以看出，目目前下沙住宅項項目基本上是老老盤新售，新興興樓盤多以商住住公寓為主。2011年重點關(guān)注大盤盤龍湖地塊位置09年底國內(nèi)地產(chǎn)大大鱷龍湖終入杭州，35.7億元包攬四地（（三宅一商），，住宅體量近50萬方，且位于下下沙中心金沙湖湖區(qū)域，比鄰地地跌，預(yù)計2011年將會面市銷售售，按其樓面地地價和龍湖地產(chǎn)產(chǎn)的精裝品質(zhì)，，預(yù)計價格將會會突破20000元/平米，甚至更高高，引領(lǐng)下沙房房地產(chǎn)進入全新新時代。市場環(huán)境分析——后市供應(yīng)預(yù)測時間項目進展2009年12月獲取土地明確經(jīng)濟指標(biāo)市場環(huán)境成交天量&價格飆升地王頻現(xiàn)緊縮隱現(xiàn)主要工作研判市場初步定為2010年4月著手進行項目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計3月井噴調(diào)控突降精研市場產(chǎn)品定位方向2010年6月產(chǎn)品方案基本確確定依然萎靡價格變化幅度較較小后市供應(yīng)巨大提煉產(chǎn)品價值確定營銷思路總結(jié)總結(jié)09年瘋狂樓市調(diào)控后急速轉(zhuǎn)冷冷項目區(qū)位不成熟熟客戶觀望必須依靠產(chǎn)品力力占領(lǐng)先機政策壓力自身供應(yīng)量壓力力依靠綜合營銷體體系予以規(guī)避產(chǎn)品優(yōu)先營銷為王市場環(huán)境分析——小結(jié)規(guī)劃提升下沙板塊成熟宏觀調(diào)控競爭壓力地鐵下沙新城城市擴張品質(zhì)提升供應(yīng)巨大各有特色組合重拳觀望“空調(diào)”？下沙板塊周邊板塊品牌超大盤產(chǎn)品解讀自然景觀優(yōu)勢產(chǎn)品綜合優(yōu)勢配套、交通等不不利須進行合理、有有效的綜合營銷銷目標(biāo)設(shè)置有效的客群定位位拔高綜合產(chǎn)品力力綜合營銷手段導(dǎo)導(dǎo)入精準(zhǔn)執(zhí)行優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢：項目整體的立面造型以及高低錯落的天際線將是整個區(qū)域的亮點；豐富的產(chǎn)品面提供了各種空間組合景觀優(yōu)勢：一線江景；高爾夫景觀；公園社區(qū)戶型優(yōu)勢：90~250㎡各種戶型，超值實用；與自然景觀高度融合服務(wù)優(yōu)勢：借助五星酒店，提供高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)劣勢區(qū)位抗性：項目行政區(qū)域?qū)俸帲蛻糍彿啃睦碛械钟|交通劣勢：現(xiàn)有道路交通及公共交通條件較差，可達(dá)性低配套劣勢：由于處于兩地交界處，周邊基本生活配套設(shè)施相對空白周邊污染：周邊熱電廠對于空氣質(zhì)量存有一定污染，雖計劃搬遷，但前期抗性較大。外地人限購：新政中的外地人限購措施對于去化抗性極大機會大杭州規(guī)劃：城市外擴將為項目周邊區(qū)域提升、吸引更多客源帶來機會下沙規(guī)劃：下沙成為杭州的核心副城后，將為項目的綜合配套、客源提升等帶來機會綜合交通提升：軌道交通及道路交通的提升將提升項目影響力的覆蓋范圍威脅宏觀調(diào)控：政策出臺后，市場急速轉(zhuǎn)冷，后市預(yù)期不明確，觀望氣氛濃重競爭壓力：下沙板塊及相關(guān)板塊的預(yù)計供應(yīng)量將超過300萬平方米；更有“龍湖”將要面市，未來競爭壓力極大。項目定位——SWOT分析優(yōu)勢（S）機會（O）威脅（T）劣勢（W）拔高整體產(chǎn)品立意強化本項目產(chǎn)品亮點及所帶來的生活享受展示項目現(xiàn)有性價比優(yōu)勢及未來增長空間“短蓄短爆”、““小步快跑”大市轉(zhuǎn)暖后視情情況有節(jié)奏提升升利用現(xiàn)有價格優(yōu)優(yōu)勢搶先沉淀客客群擴大項目客群覆覆蓋范圍，以““泛客群”定位位目標(biāo)客群強調(diào)大區(qū)域整體體提升所帶來的的片區(qū)繁榮中原網(wǎng)絡(luò)及客戶戶資源的導(dǎo)入弱化“海寧”概概念，強化“下下沙”概念突顯項目自身唯唯一性亮點：江江景+高爾夫；五星服服務(wù)；超高附加加值項目定位——定位因素新下沙·私享生活特區(qū)對于項目區(qū)位的的闡述，弱化了了其中“海寧””的成分，而以以一個更大層面面城市發(fā)展的角角度來審視項目目的區(qū)位價值無論是一線江景景、高爾夫，還還是小區(qū)內(nèi)部的的服務(wù)、生活空空間，都將是未未來客群獨自私私享、擁有的。。彰顯他們的人人生高度和生活活價值取向。這是一個新興的的區(qū)域，未來是是一個活力的區(qū)區(qū)域。不用太高高的成本，缺能能提前擁有夢想想中幸福的生活活和彰顯自身價價值的特有空間間。項目定位——產(chǎn)品定位關(guān)鍵詞：一線江景、高爾爾夫、優(yōu)越戶型型、品質(zhì)服務(wù)；；區(qū)位抗性、配套套不成熟、競爭爭壓力、調(diào)控壓壓力……走在臺階上的人人總有一些腳步，，自己可以回憶憶；總有一些現(xiàn)狀，，希望試圖改變變；他們的狀態(tài)，總總是孜孜以求??！項目定位——目標(biāo)客群定位他們每天都在行走。事業(yè)上，生活上，求索是他們的狀態(tài)。他們是一群精神神貴族。從容、內(nèi)斂、自自信、樂觀。他們是矛盾綜合合體。喜歡有超超值感的東西，，卻又會為個性的的商品表現(xiàn)驚人人的消費能力。。都市的快節(jié)奏沒沒有讓他們喪失失對生活的享受受。他們經(jīng)常會聚會會，平等溝通是是最重要準(zhǔn)則。。偶有閑暇，他們們喜歡與大自然然融為一體，映照自己的內(nèi)心心世界，寄情于于景。他們崇尚權(quán)威，，欣賞具有獨立立見解者，；但并不盲目崇拜拜，對事物有自自己的見解。需求Vs產(chǎn)品各類提升型客戶戶攀爬人生頂峰者者125~180㎡房型、酒店式公公寓250㎡樓王首次置業(yè)90~125㎡㎡房型共性鏈接私享一線江景+高爾夫超高戶型附加值值五星服務(wù)“他們”都在階梯上，攀攀爬著，追求觸觸碰頂峰時的極極致項目定位——目標(biāo)客群定位靜態(tài)價格定位增值空間（P1）物業(yè)管理（P2）景觀環(huán)境（P3）生活配套（P4）交通區(qū)位（P5）品質(zhì)形象（P6）B

p1p2p3p4p5p6最大特征值對應(yīng)的特征向量p1131/41/541/40.089p21/311/41/611/60.044p34411/341/30.169p4563151/20.300p51/411/41/511/40.047p64632410.351輸入根據(jù)中原地產(chǎn)對對高端物業(yè)市場場研究及成功案案例，影響高端端售價水平的關(guān)關(guān)鍵指標(biāo)如下建立判斷矩陣對判斷矩陣進行行一致性檢驗，，并利用層次分分析法推算指標(biāo)標(biāo)權(quán)重推算指標(biāo)權(quán)重最大特征值6.462CI值0.092RI值1.240CR值0.074CR<0.1該判斷矩陣通過一致性檢驗輸入交通區(qū)位8.9%物業(yè)管理4.4%景觀環(huán)境16.9%生活配套30.0%增值空間4.7%品質(zhì)形象35.1%項目定位——銷售價格定位利用定量線性回回歸，與相關(guān)競競爭個案相比，，評估本項目售售價評估售價指標(biāo)權(quán)重星星港灣保利東灣世茂江濱金隅觀瀾德信早城本項目交通區(qū)位8.9%589896物業(yè)管理4.4%699988景觀環(huán)境16.9%699999生活配套30.0%788886.5增值空間4.7%788888品質(zhì)形象35.1%688887.5合計評分（X）100%6.2588.2138.3028.2138.2587.36平均售價（Y）750016000170001600016500？回歸模型擬合優(yōu)優(yōu)度達(dá)到99.6%回歸模型：Y=-20521.860+4474.806*X7.36評估售價-20521.860+4474.806*7.361241212412元/平方米的初步均均價僅為當(dāng)前參考價格，后市具體定價價應(yīng)根據(jù)具體開開盤時期的市場場情況具體擬定定。動態(tài)價格走勢建建議當(dāng)然，隨著市場的提升與變化，相應(yīng)的價格走勢我們會在每個階段實時調(diào)整低開，先期獲得得市場份額逐步抬升實現(xiàn)較高利潤123產(chǎn)品面：以中小戶型入市市，搶占市場機機會。區(qū)域面：暫不成熟，須依靠靠價格優(yōu)勢獲得市市場份額產(chǎn)品面：產(chǎn)品形象初步建立立，產(chǎn)品類別逐步步豐富。區(qū)域面：隨規(guī)劃發(fā)展逐步成成型。產(chǎn)品面：產(chǎn)品形象基本完善善，形成一定知名名度；區(qū)域面：區(qū)域發(fā)展基本完善善入市價格建議：9000~10000元/㎡階段價格目標(biāo)：11000~13000元/㎡階段價格目標(biāo)：15000~17000元/㎡項目定位——銷售價格定位營銷定位&執(zhí)行建議——項目市場形象建立立新下沙·私享生活特區(qū)走在臺階上的人獻(xiàn)給懂得生活的世世界級公民備選LOGO日出東方錢江潮涌磁場效應(yīng)時代器任·境遇非凡新下沙·私享生活特區(qū)時代器任，境遇非非凡對應(yīng)對應(yīng)對應(yīng)器任：器重，信任任。時代器任：天天賦使命，開創(chuàng)新新下沙時代，統(tǒng)御御東方，為砥柱為為基石。自此，境入非凡，，僑?！び鶘|方的到來將改改變這里，它是開開端、是引領(lǐng)者，，也是資源的最先