30套房地產(chǎn)合同范本資料合集（一鍵下載）

房開(kāi)企業(yè)簽訂合同注意事項(xiàng)2017-9-10

自2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。營(yíng)改增對(duì)企業(yè)帶來(lái)的不僅僅是稅率的變化，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算、涉稅分析、合同管理、現(xiàn)金管控等方面都將產(chǎn)生重大影響。而合同管理是企業(yè)內(nèi)部管理體系的重要一環(huán)，合同條款在簽訂中，具體內(nèi)容不同將直接影響企業(yè)的稅負(fù)及稅款交納。營(yíng)業(yè)稅改為增值稅對(duì)簽訂合同的影響一、合同簽訂時(shí)應(yīng)當(dāng)審查對(duì)方的納稅資格，并在合同中完善相關(guān)信息。1、簽訂合同時(shí)要考慮貨物或服務(wù)的提供方是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，提供的發(fā)票是增值稅專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，進(jìn)項(xiàng)稅金能否抵扣；2、合同雙方需要把公司名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、地址、電話、開(kāi)戶行、賬號(hào)信息等注明，用于提供方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題二、合同中應(yīng)當(dāng)明確價(jià)格、增值稅額及價(jià)外費(fèi)用等；

增值稅屬于價(jià)外稅，價(jià)格和稅金是分離的，價(jià)款的含稅價(jià)和不含稅價(jià)，對(duì)企業(yè)的稅負(fù)和利潤(rùn)有不同的影響，增值稅作為價(jià)外稅，一般不包括在合同價(jià)款中，需要在合同中注明不含稅價(jià)（特殊情況除外）；2、采購(gòu)過(guò)程中，會(huì)發(fā)生各類價(jià)外費(fèi)用，要在合同中約定價(jià)外費(fèi)用以及價(jià)外費(fèi)用金額是否包含增值稅。3、合同中約定違約金和賠償金條款增值稅有關(guān)條例，總承包方向建設(shè)方收取的違約金和賠償金屬于增值稅價(jià)外費(fèi)用，屬于增值稅納稅范圍；需要開(kāi)具發(fā)票并納稅；而建設(shè)方向總包方收取的違約金及賠償金不屬于增值稅納稅范圍，無(wú)須納稅；（備注：采購(gòu)合同中不可以出現(xiàn)違約金和銷售額掛鉤的條款）涉及到增值稅納稅義務(wù)）企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題三、合同中不同稅率的貨物和服務(wù)應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)核算1、同一家企業(yè)可能提供多種稅率的服務(wù)，甚至同一個(gè)合同中包含多種稅率情況。對(duì)兼營(yíng)的不同業(yè)務(wù)，一定要在合同中明確不同稅率項(xiàng)目的金額，并進(jìn)行分項(xiàng)的明細(xì)核算。2、采購(gòu)一批或者匯總物資時(shí)，如（開(kāi)具材料一批、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品、勞動(dòng)保護(hù)用品）必須提供防偽系統(tǒng)開(kāi)具的《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》并加蓋財(cái)務(wù)或發(fā)票專用章；否則進(jìn)項(xiàng)稅金不得抵扣；四、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，將增值稅專用發(fā)票的取得與付款義務(wù)相關(guān)聯(lián)。在合同中增加“取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票后支付款項(xiàng)”的付款方式條款，規(guī)避提前支付款項(xiàng)后發(fā)票認(rèn)證不了及虛假發(fā)票等情況。2、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的法律后果非常嚴(yán)重，需要在合同條款中應(yīng)加入虛開(kāi)條款。如開(kāi)票方開(kāi)具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開(kāi)，開(kāi)票方不僅要承擔(dān)賠償責(zé)任，還必須提供合法發(fā)票；企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題四、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定1、增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，將增值稅專用發(fā)票的取得與付款義務(wù)相關(guān)聯(lián)。在合同中增加“取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票后支付款項(xiàng)”的付款方式條款，規(guī)避提前支付款項(xiàng)后發(fā)票認(rèn)證不了及虛假發(fā)票等情況。2、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的法律后果非常嚴(yán)重，需要在合同條款中應(yīng)加入虛開(kāi)條款。如開(kāi)票方開(kāi)具的發(fā)票不規(guī)范、不合法或涉嫌虛開(kāi)，開(kāi)票方不僅要承擔(dān)賠償責(zé)任，還必須提供合法發(fā)票；

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題3、增值稅發(fā)票需在開(kāi)具后360天內(nèi)認(rèn)證，合同中需約定一方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票后，應(yīng)派專人或使用掛號(hào)信或特快專遞等方式在發(fā)票開(kāi)具后約定期限內(nèi)及時(shí)送達(dá)對(duì)方，逾期送達(dá)導(dǎo)致對(duì)方損失的，約定相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。退貨行為涉及到開(kāi)具紅字發(fā)票的行為，約定對(duì)方需要履行協(xié)助義務(wù)。4、合同中約定了質(zhì)保金的扣留條款，質(zhì)保金的扣留會(huì)影響到增值稅開(kāi)票金額。合同中應(yīng)約定質(zhì)保金發(fā)票開(kāi)具條款；（是工程結(jié)算時(shí)按承包金額全部開(kāi)具發(fā)票還是單獨(dú)收到質(zhì)保金開(kāi)具發(fā)票）；五、三流一致合同“三流一致”，指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發(fā)票的開(kāi)票人和收票人）和物流（或勞務(wù)流）相互統(tǒng)一；即收款方（開(kāi)票方）和貨物銷售方（勞務(wù)提供方）必須是同一個(gè)法律主體，付款方（貨物采購(gòu)方）或勞務(wù)接收方必須是同一個(gè)法律主體，如果三流不一致，將不能對(duì)稅款進(jìn)行抵扣。即：付款憑證、合同、發(fā)票內(nèi)容三方一致情況下取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣；在委托方和受托方存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系情況下，簽訂三方協(xié)議（委托收款或委托支付協(xié)議），可以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題

企業(yè)合同管理中需要關(guān)注的幾個(gè)要點(diǎn)問(wèn)題六、對(duì)于跨期合同的處理

營(yíng)改增后未執(zhí)行完畢的合同，應(yīng)將未執(zhí)行部分涉及的稅金，由營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為增值稅;1、納稅義務(wù)在營(yíng)改增之前的，按原合同條款執(zhí)行；2、納稅義在營(yíng)改增之后的，應(yīng)簽訂相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議；對(duì)部分合同條款按照營(yíng)改增政策要求，修改合同總價(jià)、不含稅價(jià)格、增值稅金額，明確發(fā)票類型，價(jià)款結(jié)算方式與開(kāi)票事宜等內(nèi)容。3、未執(zhí)行完的事項(xiàng)如涉及增值稅多個(gè)稅目，從合同條款上詳細(xì)區(qū)分不同稅稅率項(xiàng)目的合同價(jià)格。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂建設(shè)施施工合同一、建設(shè)工工程合同主主體1、注意承包包人的資格格。（1）資質(zhì)能力力，是否具具有從事建建設(shè)工程的的資格；（2）施工能力力；（3）財(cái)務(wù)情況況，承包人人的資金狀狀況；（4）承包人的的人才技術(shù)術(shù)狀；（5）承包人的的社會(huì)信譽(yù)譽(yù)；注意：承包包方的二級(jí)級(jí)公司和工工程處不能能對(duì)外簽訂訂合同。2、合同簽字字、蓋章的的主體應(yīng)與與發(fā)包人、、承包人主主體相一致致。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同二、建設(shè)工工程總包與與分包合同簽訂形形式，存在在總包合同同和分包合合同兩種形形式。它分分別由勘察察、設(shè)計(jì)、、施工三項(xiàng)項(xiàng)工程組成成?？梢园o一個(gè)單單位簽訂總總包合同再再由總包單單位與其他他單位簽訂訂分包合同同，各分包包單位在勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工的進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量，以及及工程造價(jià)價(jià)等方面、、對(duì)總包單單位全面負(fù)負(fù)責(zé)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，發(fā)包包人可以與與總承包人人訂立建設(shè)設(shè)工程合同同，也可以以分別與勘勘察人、設(shè)設(shè)計(jì)人、施施工人訂立立勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、施工工承包合同同。發(fā)包人不得得將應(yīng)當(dāng)由由一個(gè)承包包人完成的的建設(shè)工程程肢解成若若干部分發(fā)發(fā)包給幾個(gè)個(gè)承包人。。（目的：：保證工程程質(zhì)量和進(jìn)進(jìn)度、避免免賄賂回扣扣問(wèn)題）（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同三、建設(shè)工工程合同的的主要條款款1、監(jiān)理發(fā)包人應(yīng)當(dāng)當(dāng)與監(jiān)理采采用書面形形式訂立委委托監(jiān)理合合同。發(fā)包包人與監(jiān)理理人的權(quán)利利和義務(wù)以以及法律責(zé)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照《合同法》委托合同以以及其他有有關(guān)法律(如建筑法)、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定。。2、關(guān)于工期期（1）開(kāi)工日期期明確。（2）竣工日期期需要明確確。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同3、合同價(jià)款款：（1）建設(shè)部第第107號(hào)令第11條規(guī)定，非非招標(biāo)工程程合同價(jià)款款由發(fā)包人人承包人依依據(jù)工程預(yù)預(yù)算在協(xié)議議書內(nèi)約定定?！保?）合同價(jià)款款是雙方共共同約定的的條款，價(jià)價(jià)款要確定定。暫定價(jià)、暫暫估價(jià)、概概算價(jià)、都都不能作為為合同價(jià)款款，約而不不定的造價(jià)價(jià)不能作為為合同價(jià)款款。4、發(fā)包人工工作與承包包人工作條條款應(yīng)注意意：（1）雙方各自自工作的具具體時(shí)間要要填寫準(zhǔn)確確。（2）雙方所做做工作的具具體內(nèi)容和和要求應(yīng)填填寫詳細(xì)。。（3）雙方不按按約定完成成有關(guān)工作作應(yīng)賠償對(duì)對(duì)方損失的的范圍、具具體責(zé)任和和計(jì)算方法法要填寫清清楚。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同5、對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度撥款和和竣工結(jié)算算程序做出出詳細(xì)規(guī)定定。工程進(jìn)度款款按月支付付、分段結(jié)結(jié)算、還是是一次性結(jié)結(jié)算，但申申請(qǐng)撥款需需報(bào)何種文文件、如何何審核確認(rèn)認(rèn)撥款額、、雙方對(duì)進(jìn)進(jìn)度款認(rèn)可可等，往往往存在爭(zhēng)議議，因此，，合同中應(yīng)應(yīng)特別注重重?fù)芸詈徒Y(jié)結(jié)算的程序序約定。6、合同價(jià)款款及調(diào)整條條款應(yīng)注意意：合同價(jià)款及及調(diào)整按：：固定價(jià)格格、可調(diào)價(jià)價(jià)格、成本本加酬金三三種方式，，約定一種種寫入本款款。注意事事項(xiàng)：（1）采用固定定價(jià)格應(yīng)注注意明確包包死價(jià)的種種類。如：：總價(jià)包死死、單價(jià)包包死，還是是部分總價(jià)價(jià)包死，以以免發(fā)生爭(zhēng)爭(zhēng)議。（2）應(yīng)當(dāng)把風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的的計(jì)算方法法約定清楚楚。雙方應(yīng)應(yīng)約定一個(gè)個(gè)百分比系系數(shù)，也可可采用絕對(duì)對(duì)值法。（3）對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)范圍以外外的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)約約定調(diào)整方方法。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同7、工程預(yù)付付款條款應(yīng)應(yīng)注意：（1）約定工程程預(yù)付款的的額度應(yīng)結(jié)結(jié)合工程款款、建設(shè)工工期及包工工包料情況況來(lái)計(jì)算。。（2）準(zhǔn)確填寫寫發(fā)包人向向承包人撥撥付款項(xiàng)的的時(shí)。（3）填寫約定定扣回工程程款的時(shí)間間和比例。。8、工程進(jìn)度度款條款應(yīng)應(yīng)注意：（1）工程進(jìn)度度款的撥付付應(yīng)確認(rèn)的的已完工程程量，相應(yīng)應(yīng)的單價(jià)及及有關(guān)計(jì)價(jià)價(jià)依據(jù)計(jì)算算。（2）工程進(jìn)度度款的支付付時(shí)間與支支付方式以以形象進(jìn)度度可選擇：：按月結(jié)算算、分段結(jié)結(jié)算、竣工工后一次結(jié)結(jié)算（小工工程）及其其它結(jié)算方方式。（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同9、違約條款款應(yīng)注意：：（1）在合同應(yīng)應(yīng)約定違約約應(yīng)承擔(dān)的的違約責(zé)任任。（2）違約金與與賠償金應(yīng)應(yīng)約定具體體數(shù)額和計(jì)計(jì)算方法；；越具體越越好，具有有可操作性性，防止事事后產(chǎn)生爭(zhēng)爭(zhēng)議。12、合同訂立立地點(diǎn)填寫寫“本方””。

作用用：日后發(fā)發(fā)生糾紛，，公司所在在地法院擁?yè)碛性V訟管管轄權(quán)。10、關(guān)于補(bǔ)充充條款：（（1）補(bǔ)充條款款必須符合合國(guó)家、現(xiàn)現(xiàn)行的法律律、法規(guī)，，另行簽訂訂的有關(guān)書書面協(xié)議應(yīng)應(yīng)與主體合合同精神相相一致。要要杜絕“陰陰陽(yáng)合同””（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同11、爭(zhēng)議與工工程分包條條款應(yīng)注意意：（1）爭(zhēng)議的解解決方式是是選擇仲裁裁方式，還還是選擇訴訴訟方式，，雙方應(yīng)達(dá)達(dá)成一致意意見(jiàn)。（2）選擇仲裁裁方式，當(dāng)當(dāng)事人可以以自主選擇擇仲裁機(jī)構(gòu)構(gòu)。仲裁不不受級(jí)別地地域管轄限限制。（3）選擇訴訟訟方式，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選定有有管轄權(quán)的的人民法院院（訴訟是是地域管轄轄）。（4）分包的工工程項(xiàng)目須須經(jīng)發(fā)包人人同意，禁禁止分包單單位將其承承包的工程程再分包。。12、關(guān)于合同同生效雙方約定“合同雙方蓋蓋章后生效效”。（二）房地地產(chǎn)企業(yè)與與安裝公司司簽訂安裝裝合同1、A房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司與與B門窗窗安安裝裝公公司司簽簽訂訂包包工工包包料料安安裝裝合合同同，，總總價(jià)價(jià)款款600萬(wàn)，，其其中中門門窗窗價(jià)價(jià)款款350萬(wàn)，，安安裝裝費(fèi)費(fèi)用用250萬(wàn)；；A房開(kāi)開(kāi)公公司司可可以以抵抵扣扣的的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅=600/1.11*0.11=59.46萬(wàn)；可可以以加加計(jì)計(jì)扣扣除除的的成成本本540.54萬(wàn)；；2、A房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司假假設(shè)設(shè)與與C商貿(mào)貿(mào)公公司司簽簽訂訂采采購(gòu)購(gòu)門門窗窗并并負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)安安裝裝合合同同，，總總價(jià)價(jià)款款600萬(wàn)，，采采購(gòu)購(gòu)成成本本350萬(wàn)，，安安裝裝250萬(wàn)；；A房開(kāi)開(kāi)公公司司可可以以扣扣除除的的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅=600/1.17*0.17=87.18萬(wàn)；可可以以加加計(jì)計(jì)扣扣除除的的成成本本=512.82萬(wàn)元元；（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)與與安安裝裝公公司司簽簽訂訂安安裝裝合合同同3、A房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司與與D生產(chǎn)產(chǎn)門門窗窗公公司司簽簽訂訂采采購(gòu)購(gòu)合合同同并并同同時(shí)時(shí)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)安安裝裝門門窗窗，，門門窗窗采采購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)款款350萬(wàn)，，安安裝裝250萬(wàn)，，A房開(kāi)開(kāi)公公司司可可以以抵抵扣扣的的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅：：=350/1.17*0.17+250/1.11*0.11=75.62；可以以加加計(jì)計(jì)扣扣除除的的成成本本=524.38萬(wàn)；；4、A房開(kāi)開(kāi)公公司司自自行行采采購(gòu)購(gòu)門門窗窗，，與與安安裝裝公公司司簽簽訂訂安安裝裝合合同同，，安安裝裝金金額額250萬(wàn)；；安安裝裝公公司司此此種種情情況況下下屬屬于于清清包包工工，，一一般般采采用用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易易計(jì)計(jì)稅稅；A房開(kāi)開(kāi)公公司司可可以以抵抵扣扣的的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅：=350/1.17*0.17+250/1.03*0.03=58.13可以以加加計(jì)計(jì)扣扣除除的的成成本本=541.87萬(wàn)；；（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂綠綠化化合合同同一般般納納稅稅人人的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司從從農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)合合作作社社、、農(nóng)農(nóng)民民、、和和苗苗圃圃公公司司銷銷售售自自產(chǎn)產(chǎn)的的林林木木、、樹(shù)樹(shù)苗苗和和苗苗木木依依照照普普通通發(fā)發(fā)票票或或收收購(gòu)購(gòu)發(fā)發(fā)票票上上注注明明的的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格按按11%的稅率率計(jì)算算進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅；案例分析：：房開(kāi)開(kāi)公司司綠化化項(xiàng)目目1000萬(wàn)(含稅價(jià)價(jià)格)；苗木木費(fèi)900萬(wàn)，種種植勞勞務(wù)費(fèi)費(fèi)100萬(wàn)；合合同簽簽訂方方法：：第一：：與苗苗圃公公司簽簽訂采采購(gòu)合合同900萬(wàn)；與與勞務(wù)務(wù)公司司簽訂訂合同同100萬(wàn)；（（勞務(wù)務(wù)清包包工）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第二、、與苗苗圃公公司簽簽訂采采購(gòu)900萬(wàn)，與與個(gè)人人簽訂訂勞務(wù)務(wù)合同同100萬(wàn)；（（個(gè)人人不得得代開(kāi)開(kāi)專票票）900*0.11+0=99（三））房地地產(chǎn)企企業(yè)簽簽訂綠綠化合合同第三、、與園園林公公司簽簽訂簽簽訂包包工包包料1000萬(wàn)，其其中苗苗木采采購(gòu)900萬(wàn)，植植被勞勞務(wù)100萬(wàn)；該該園林林公司司有自自己的的苗圃圃；(兼營(yíng))900*0.11+100/1.11*0.11=101.91第四、、與園園林公公司簽簽訂2份合同同，苗苗木采采購(gòu)900萬(wàn)；勞勞務(wù)100萬(wàn)；園園林公公司有有自己己的苗苗圃（（甲供供材：：為甲甲供工工程提提供勞勞務(wù)，，可以以簡(jiǎn)易易計(jì)稅稅）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第五、、與園園林公公司簽簽訂1000萬(wàn)包工工包料料合同同，其其中采采購(gòu)900萬(wàn)，勞勞務(wù)100萬(wàn)；園園林公公司沒(méi)沒(méi)自己己的苗苗圃；；（混混合銷銷售））1000/1.11*0.11=99.1（四））房開(kāi)開(kāi)公司司簽訂訂綠化化養(yǎng)護(hù)護(hù)工程程房開(kāi)公公司對(duì)對(duì)綠化化好的的小區(qū)區(qū)進(jìn)行行綠化化養(yǎng)護(hù)護(hù)，綠綠化工工程900萬(wàn)，勞勞務(wù)養(yǎng)養(yǎng)護(hù)100萬(wàn)；合合同簽簽訂：：第一：：合同同中約約定：：綠化化工程程900萬(wàn)，養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工工程100萬(wàn)增值稅稅=900/1.11*0.11+100/1.06*0.06=94.85第二：：綠化化工程程900萬(wàn)，植植物養(yǎng)養(yǎng)護(hù)50萬(wàn)，病病蟲(chóng)害害防治治和植植物保保護(hù)50萬(wàn)增值=900/1.11*0.11+50/1.06*0.06=92.02（五））房開(kāi)開(kāi)公司司簽訂訂房屋屋租賃賃合同同第一、、租賃賃房屋屋時(shí)，，將租租賃價(jià)價(jià)格、、水電電價(jià)格格、設(shè)設(shè)備租租賃、、物業(yè)業(yè)費(fèi)進(jìn)進(jìn)行分分離；；涉及稅稅率如如下：：物業(yè)業(yè)費(fèi)6%；不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)租租賃11%（2016年4月30日之前前不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)稅稅率5%）；不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃房產(chǎn)產(chǎn)稅12%；動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃17%;A房產(chǎn)公公司擬擬將自自持的的商場(chǎng)場(chǎng)出租租給商商戶，，年租租金800萬(wàn)（包包括水水電物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)在內(nèi)內(nèi)）應(yīng)納房房產(chǎn)稅稅=800*0.12=96應(yīng)納增增值稅稅800/1.11*0.11=79.28合計(jì)175.28萬(wàn)（五））房開(kāi)開(kāi)公司司簽訂訂房屋屋租賃賃合同同假設(shè)，，將800萬(wàn)的租租賃合合同分分解為為：商商場(chǎng)不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃賃400萬(wàn)，商商場(chǎng)里里設(shè)備備租賃賃100萬(wàn)，物物業(yè)公公司費(fèi)費(fèi)用100萬(wàn)，水水電費(fèi)費(fèi)100萬(wàn)；第第三方方管理理費(fèi)100萬(wàn)；房產(chǎn)稅稅=400*0.12=48萬(wàn)租賃增增值稅稅=400/1.11*0.11=39.64萬(wàn)第三方方管理理公司司收取取管理理費(fèi)=100/1.06*0.06=5.66萬(wàn)第三方方收取取水費(fèi)費(fèi)50/1.13*0.13=5.75萬(wàn)第三方方收取取電費(fèi)費(fèi)=50/1.17*0.17=7.26總稅負(fù)負(fù)=48+39.64+5.75+7.26=106.31納稅差差異=175.28-106.31=68.97（六））房地地產(chǎn)公公司與與建安安公司司清包包工合合同“清包包工””是指指施工工方不不采購(gòu)購(gòu)建筑筑工程程所需需的材材料或或只采采購(gòu)輔輔助材材料，，并收收取人人工費(fèi)費(fèi)、管管理費(fèi)費(fèi)或者者其他他費(fèi)用用的建建筑服服務(wù)。。建筑采購(gòu)輔輔料（（含稅稅）＜＜48.18%×ד清包工工”合合同種種約定定的工工程價(jià)價(jià)稅合合計(jì)，，則選選擇簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方方法對(duì)對(duì)建安安公司司有利利；因此，，建筑筑勞務(wù)務(wù)公司司采購(gòu)購(gòu)輔料料物資資占整整個(gè)工工程造造價(jià)的的多少少，或或者說(shuō)說(shuō)“甲甲供材材料””占整整個(gè)工工程造造價(jià)的的多少少，是是選擇擇計(jì)稅稅方式式的關(guān)關(guān)鍵！反之之對(duì)房房開(kāi)企企業(yè)有有利；；（六））房地地產(chǎn)公公司與與建安安公司司清包包工合合同假設(shè)A房地產(chǎn)產(chǎn)公司司與乙乙建安安公司司簽訂訂總金金額1000萬(wàn)施工工合同同；其其中輔輔料500萬(wàn)由乙乙公司司采購(gòu)購(gòu)；第一方方法：：乙方選選擇一一般計(jì)計(jì)稅方方式：：可以以取得得進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=1000/1.11*0.11-500/1.17*0.17=26.45萬(wàn)第二方方法：：采用用簡(jiǎn)易易計(jì)稅稅時(shí)：：=1000/1.03*0.03=29.12萬(wàn)甲供工程，，是指全部部或部分設(shè)設(shè)備、材料料、動(dòng)力由由發(fā)包方自自行采購(gòu)的的建筑工程程。根據(jù)甲供價(jià)價(jià)款是否計(jì)計(jì)入工程承承包方的經(jīng)經(jīng)營(yíng)額范圍圍，可將甲甲供模式分分為差額模模式和總額額模式兩類類。差額模模式：合同約定，全部或部部分材料、、設(shè)備、動(dòng)動(dòng)力由發(fā)包包方采購(gòu)后后，交由承承包方用于于工程建設(shè)設(shè)，相應(yīng)材材料、設(shè)備備、動(dòng)力構(gòu)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的一一部分，即即承包方的的承包范圍圍和產(chǎn)值收收入不含甲甲供部分。。（七）甲供供材合同七）甲供材材合同例1差額模式下下:房開(kāi)甲為一般納稅稅人，與施工企業(yè)乙乙在總承包包合同中約約定，合同同價(jià)款為10000萬(wàn)元（不含含稅，下同同），價(jià)款款中不包括括工程所需需2000萬(wàn)元鋼材，鋼材由甲采購(gòu)后后交乙用于工程，鋼材對(duì)應(yīng)應(yīng)的工程款款計(jì)量、支支付及最終終結(jié)算均與與乙無(wú)關(guān)，，甲企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目適用一一般計(jì)稅方方法，乙企企業(yè)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目選用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法。甲會(huì)計(jì)處理理如下：七）甲供材材合同（1）甲企業(yè)自自一般納稅稅人采購(gòu)鋼鋼材時(shí)借：原材料料2000萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅額））340萬(wàn)貸：銀行存存款2340萬(wàn)元（2）鋼材移送送給乙企業(yè)業(yè)且用于工工程建設(shè)時(shí)時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本—建安工程費(fèi)費(fèi)2000萬(wàn)元貸：原材料料2000萬(wàn)元（3）乙方開(kāi)具具專票時(shí)：：借：開(kāi)發(fā)成成本—建安工程費(fèi)費(fèi)9009萬(wàn)貸：應(yīng)交稅金-進(jìn)項(xiàng)稅金991（或者291.26萬(wàn)）應(yīng)付賬款10000進(jìn)項(xiàng)稅金=340+991=1331（或者631.26萬(wàn)）七）甲供材材合同總額模式：：合同約定，全部或部部分材料、、設(shè)備、動(dòng)動(dòng)力屬于承承包方承包包范圍，但但由發(fā)包方方負(fù)責(zé)采購(gòu)購(gòu)，供應(yīng)商商將發(fā)票開(kāi)開(kāi)給發(fā)包方方，發(fā)包方方將相應(yīng)材材料交由承承包方用于于工程建設(shè)設(shè)，結(jié)算時(shí)時(shí)承包方經(jīng)經(jīng)營(yíng)額包括括此部分材材料、設(shè)備備、動(dòng)力價(jià)價(jià)款，即承承包方的承承包范圍和和產(chǎn)值收入入包含甲供供部分。假設(shè)合同價(jià)款為12000萬(wàn)元（不含含稅），其其中鋼材價(jià)價(jià)款2000萬(wàn)元，此鋼鋼材由甲方方負(fù)責(zé)采購(gòu)購(gòu)交乙用于于本工程，，鋼材價(jià)款款將在甲方方支付乙方方工程款時(shí)時(shí)扣回，甲甲適用一般般計(jì)稅方法法，乙企業(yè)業(yè)選用簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法或一般般;甲方會(huì)計(jì)處處理如下：：（1）甲企業(yè)自自一般納稅稅人采購(gòu)鋼鋼材時(shí)借：原材料料2000萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅稅額）340萬(wàn)貸：銀行存存款2340萬(wàn)元（2）結(jié)算貨款項(xiàng)項(xiàng)時(shí)：借：應(yīng)付賬款款2340萬(wàn)元貸：其他業(yè)務(wù)務(wù)收入2000萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（銷項(xiàng)稅稅額）340萬(wàn)七）甲供材材合同（3）乙方向甲甲方開(kāi)具建筑增值稅稅發(fā)票，2271.85萬(wàn)（2340÷÷1.03）,稅額68.15萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成成本—建安工程費(fèi)費(fèi)10810.82萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅稅額）1189.18萬(wàn)元（或者者349.51）貸：應(yīng)付賬賬款12000萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅金=1189（或者349）差額模式下下，甲方取取得進(jìn)項(xiàng)稅稅=340+291.26=631.26或者340+991=1331總額模式下下，甲方進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅金=349.51或者1189差額核算有有利甲方；；七）甲供材材合同(八)電梯采購(gòu)合同合同簽訂方方式一：房房產(chǎn)公司與電梯梯供應(yīng)商簽訂合同：電梯價(jià)款100萬(wàn)并免費(fèi)提提供安裝；；增值稅進(jìn)項(xiàng)稅=110/1.17*0.17=15.98萬(wàn)合同簽訂方方式二：與與具有電梯安安裝資質(zhì)的的電梯生產(chǎn)供應(yīng)商商簽訂采購(gòu)合合同，合同同中約定：：采購(gòu)價(jià)款款100萬(wàn)，安裝10萬(wàn)；增值稅進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.11*0.11=15.52萬(wàn)或者進(jìn)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬(wàn)合同簽訂方方式三：與與具有電梯安安裝資質(zhì)的的電梯生產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)商簽簽訂合同，，一份采購(gòu)合合同100萬(wàn)，一份安安裝合同10萬(wàn)進(jìn)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬(wàn)（廣告設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)6%，廣告發(fā)布布費(fèi)6%，廣告策劃劃6%，廣告制作作17%）合同簽訂方方式一：房房開(kāi)公司委托托B廣告代理公公司代理樓樓盤的廣告告業(yè)務(wù)，簽簽訂200萬(wàn)的廣告合合同；全權(quán)權(quán)代理廣告告設(shè)計(jì)、制制作策劃和和發(fā)布；可取的抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=200/1.06*0.06=11.32萬(wàn)合同簽訂方方式二：假假設(shè)合同內(nèi)內(nèi)容約定：：策劃50萬(wàn)，制作100萬(wàn)，設(shè)計(jì)50萬(wàn)；可取的抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=50/1.06*0.06+50/1.06*0.06+100/1.17*17=20.19萬(wàn)（九）廣廣告合同同十、出租寫字字樓簽訂訂合同涉涉及的稅稅收房地產(chǎn)公公司有寫寫字樓一一棟，房房產(chǎn)原值值1000萬(wàn)元；合同簽訂訂方式一一：出租三年年，第一一年免租金，，第二三年分別收取取12萬(wàn)元（含含稅）；；房產(chǎn)稅=1000*0.7*1.2%+12/1.11*12%*2=10.99增值稅=0+12/1.11*0.11*2=2.37所得稅=（24-10.99-2.37*0.1）*0.25=3.19總稅負(fù)=16.55合同簽訂訂方式二二：出租租三年，每每年租金金8萬(wàn)元（含含稅）；；房產(chǎn)稅=8/1.11*12%*3=2.59增值稅=8/1.11*0.11*3=2.37所得稅=（24-2.59-2.37*0.1）*0.25=5.29總稅負(fù)=10.25十、出租租寫字樓樓簽訂合合同涉及及的稅收收1、在簽訂租賃賃合同時(shí)時(shí)，需要要考慮房房產(chǎn)原值值及出租租產(chǎn)生的的房產(chǎn)稅稅；租金金產(chǎn)生的的房產(chǎn)稅稅大于房房屋原值值產(chǎn)生的的房產(chǎn)稅稅，可考考慮在合合同中是是否約定定免租期期；2、可將租租賃合同同分解為為物業(yè)費(fèi)費(fèi)、管理理服務(wù)費(fèi)費(fèi)、動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃費(fèi)費(fèi)、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)租賃賃等內(nèi)容容進(jìn)項(xiàng)稅稅負(fù)測(cè)算算；十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)1、交房房時(shí)間間上：：忌大大批量量一次次交房房，或者大大量交交房時(shí)間間簽訂訂為同同一時(shí)時(shí)間；；原因因：增值稅稅：交房房當(dāng)月月大批批量開(kāi)開(kāi)具不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)銷售售發(fā)票票，產(chǎn)產(chǎn)生增增值稅稅納稅義務(wù)，尚未未及時(shí)時(shí)取得得的建建安發(fā)發(fā)票等等無(wú)法法抵減減銷售售房屋屋產(chǎn)生生的增增值稅稅，從從而造造成銷銷售當(dāng)當(dāng)月交交納大大量增增值稅稅；后后期取取得的的增值值稅進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅稅金只只能留留底；；無(wú)法法進(jìn)行增增值稅稅時(shí)間間上的的匹配配；企業(yè)所得稅稅：交交房當(dāng)當(dāng)季度度企業(yè)業(yè)所得得稅產(chǎn)產(chǎn)生納納稅義義務(wù)，，尚未未取得得成本本費(fèi)用用的發(fā)發(fā)票無(wú)無(wú)法入入賬而而產(chǎn)生生預(yù)先先交納納企業(yè)業(yè)所得得稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因大批量量交房房會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生銷銷售比比例達(dá)達(dá)到土土地增增值稅稅清算算的面積積要求而而提前前產(chǎn)生生土地地增值值稅清清算；所以，在簽簽訂銷銷售合合同時(shí)時(shí)同財(cái)務(wù)、合同及成本本控制制部門門進(jìn)行行溝通通，控控制好好交房房時(shí)間間，規(guī)規(guī)避因因大批批量交交房而而產(chǎn)生生納稅稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；2、銷售售合同同內(nèi)容容簽訂訂上：：毛坯坯或精精裝修修方面面：一、目前前裝修修購(gòu)房房合同同大致致有四四種簽簽訂合合同的的方法法：(1)只簽一一份合合同，，合同同雙方方為購(gòu)購(gòu)房者者和開(kāi)開(kāi)發(fā)單單位，，裝修修部分分以附附件或或補(bǔ)充充協(xié)議議等形形式約定；；涉稅分析析：只只簽一一份合合同，，合同同雙方方為購(gòu)購(gòu)房者者和開(kāi)開(kāi)發(fā)單單位，，裝修修部分分以附附件或或補(bǔ)充充協(xié)議議等形形式約約定,按照銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)全額額納稅稅。十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)單位直直接將將精裝裝修房房銷售售給客客戶，，房?jī)r(jià)價(jià)中既既包括括房屋屋的價(jià)價(jià)格，，也包包括裝裝修的的價(jià)格格。這這種簽簽訂合合同的的方法法，購(gòu)購(gòu)房合合同主主體與與毛坯坯房買買賣合合同沒(méi)沒(méi)有什什么不不同，，使用用的都都是當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡闹剖绞胶贤?，但但在合合同附附件““房屋建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、、裝修修及設(shè)設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)””中會(huì)有有區(qū)別別，簽簽訂精精裝修修房合合同時(shí)時(shí)，對(duì)對(duì)于涉涉及到到的裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，如各各個(gè)房房間地地面、、墻面面使用用的各各種材材料或或廚衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備備名稱稱、品品牌、、型號(hào)號(hào)等，，在附附件中中予以以約定定。十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)(2)簽兩份份合同同，將將毛坯坯房?jī)r(jià)價(jià)與裝裝修部部分分分開(kāi)簽簽定合合同，，兩份份合同同均與與開(kāi)發(fā)發(fā)單位位簽定定。一份是商商品房房預(yù)售售合同同，內(nèi)內(nèi)容只只涉及及房屋屋本身身，用用于購(gòu)購(gòu)買房房屋的的備案案、登登記和和納稅稅等，，采用用制式式合同同；另一份則則是開(kāi)開(kāi)發(fā)單單位自自行制制訂、、關(guān)于于裝修修的合合同，，其中中規(guī)定定了裝裝修及及設(shè)備備的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，并給給出可可供選選擇的的內(nèi)容；涉稅分析析：納納稅人人將銷銷售房房屋的的行為為分解解成銷銷售房房屋與與裝修修房屋屋兩項(xiàng)項(xiàng)行為為，分分別簽簽訂兩兩份合合同，，向?qū)?duì)方收收取兩兩份價(jià)價(jià)款。。裝修修合同同為房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售合同同的組組成部部分，與銷售售合同同共同同成為認(rèn)認(rèn)購(gòu)房房產(chǎn)的的全部部合同同。因因此，，對(duì)納納稅人人向?qū)?duì)方收收取的的裝修修及安安裝設(shè)設(shè)備的的費(fèi)用用，應(yīng)一并并列人人房屋屋售價(jià)價(jià)，按按“銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目征征收增增值稅稅。十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)(3)簽兩份份合同同，將將毛坯坯房?jī)r(jià)價(jià)與裝裝修部部分分分開(kāi)簽簽定合同一份房屋買賣合合同是是由購(gòu)購(gòu)房者者和開(kāi)開(kāi)發(fā)單單位簽簽訂，另一份份房屋屋裝修合合同由由購(gòu)房房者和和裝修修公司司簽訂訂。這種做法目目前并并不為為法律律所禁禁止，，因此此簽訂訂的合合同是是合法法有效效的。分別簽定合合同時(shí)時(shí)要注注意時(shí)時(shí)間間間隔，時(shí)間間掌握握在期期房預(yù)售時(shí)時(shí)和房房屋完完工時(shí)時(shí)。涉稅分分析：：裝修修企業(yè)不不能體體現(xiàn)是是關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)業(yè)。利利潤(rùn)的的劃分分不能能偏離離常規(guī)規(guī)。不不能出出現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)單單位為為裝修修公司司擔(dān)保保和墊墊資。。否則則會(huì)視視同2處理涉涉稅事事項(xiàng)；；十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)(4)簽訂一一份三三方協(xié)協(xié)議，，在協(xié)協(xié)議中中寫明明由裝裝修公公司與與開(kāi)發(fā)發(fā)單位位對(duì)出出現(xiàn)的的問(wèn)題題承擔(dān)擔(dān)連帶帶責(zé)任任。這這是一一份比比較復(fù)復(fù)雜的的合同同，無(wú)無(wú)法采采用制制式合合同，，是否否認(rèn)可可存在在疑問(wèn)問(wèn)。十一、、銷售售合同同簽訂訂注意意事項(xiàng)項(xiàng)二、利用裝修修業(yè)務(wù)進(jìn)行納納稅籌劃，對(duì)對(duì)于土地增值值稅是一把雙雙刃劍，需要要綜合考慮增增值稅、企業(yè)業(yè)所得稅；（1）增加開(kāi)發(fā)成成本；從而增增加土地增值值稅的計(jì)算基基數(shù)。（2）增加售價(jià)；；增加開(kāi)發(fā)成成本的同時(shí)，，增加了房屋屋的售價(jià)。（3）營(yíng)改增后，，裝修對(duì)于房房企有利好：：裝修材料可可批量采購(gòu)，，取得可抵扣17%增值稅；裝修費(fèi)用也可可提高房產(chǎn)建建安成本。從從而降低企業(yè)業(yè)稅負(fù)，增加加盈利空間。。（4）住宅裝修工工程中不含不不能構(gòu)成不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)附屬設(shè)施施和附著物的的家具、電器器等動(dòng)產(chǎn)設(shè)施施。對(duì)于家具具、電視機(jī)等等可以分離的的物品,不得作為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本,在計(jì)算土地增增值稅時(shí)不得得加計(jì)扣除。。(5)裝修費(fèi)并入房房?jī)r(jià)，增加業(yè)業(yè)主銀行按揭揭貸款的基數(shù)數(shù)；未來(lái)業(yè)主主考慮出售時(shí)時(shí)，所得稅的的扣除金額也也會(huì)增加，減減少未來(lái)轉(zhuǎn)讓讓的稅收負(fù)擔(dān)擔(dān)；十二、股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓涉稅分析析1、自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)自然人簽訂股股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一般存在如下問(wèn)題：一是：股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的法律手手續(xù)不符合稅稅法規(guī)定：雙雙方私自簽訂訂平價(jià)或者折折價(jià)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議，不通過(guò)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)，直直接通過(guò)關(guān)系系在工商局辦辦理變更手續(xù)續(xù)；涉及到稅稅務(wù)稽查和處處罰；二是：協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低低，目的少交或不交個(gè)人人所得稅；1.轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于于凈資產(chǎn)公允允價(jià)值份額：：2.轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于于初始投資成本本3.轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于于同公司其他他股東轉(zhuǎn)讓收入入4.無(wú)償轉(zhuǎn)讓不具合理性目前股權(quán)交易價(jià)格格不得低于其其股權(quán)的公司司凈資產(chǎn),否則稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)有權(quán)調(diào)整交交易價(jià)格,十二、股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓涉稅分析析有合理的理由,交易價(jià)格可以以更低,這些合理的理理由包括:1.將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給給配偶、父母母、子女、祖祖父母、祖父父母、孫子、、兄弟姐妹以以及承擔(dān)直接接撫養(yǎng)或支持持轉(zhuǎn)讓人的義義務(wù)的支持者者或支持者;2.目標(biāo)公司多年年虧損,如果股權(quán)不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,公司將繼續(xù)虧虧損;3.盡管公司擁有有大量的凈資資產(chǎn),但還有其他情情況,例如無(wú)法收回回大量應(yīng)收賬賬款(例如債務(wù)人的的破產(chǎn)、債務(wù)人的注銷、通過(guò)過(guò)執(zhí)行過(guò)程有有效執(zhí)行判決決),在這種情況下下,交易價(jià)格可以以合理地低于于公司的凈資資產(chǎn)。4.有效利用無(wú)無(wú)形資產(chǎn),如知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)避稅。因因?yàn)樵u(píng)價(jià)價(jià)價(jià)格可控,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓中可以避避免交易稅稅的產(chǎn)生;5.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓前期間,增加不良資資產(chǎn)等,有效減少公公司凈資產(chǎn)產(chǎn)。;6通過(guò)業(yè)務(wù)交交易、選擇擇適當(dāng)交易易轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)潤(rùn)。法人股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1、“先分后轉(zhuǎn)””籌劃法（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第三條條規(guī)定，““轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)收入扣除取得該股權(quán)所發(fā)發(fā)生的成本本后，為股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得。企業(yè)業(yè)在計(jì)算股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得時(shí)，不不得扣除被被投資企業(yè)業(yè)未分配利利潤(rùn)等股東東留存收益益中股權(quán)所可能分配配的金額””。企業(yè)享有的被投投資企業(yè)股息、紅利的收收入免征企企業(yè)所得稅稅的規(guī)定，，企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)稅收收籌劃的關(guān)關(guān)鍵是將應(yīng)應(yīng)稅所得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為免稅稅所得。因因此，企業(yè)業(yè)可以先分分紅后轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析2002年，A企業(yè)投資1600萬(wàn)元設(shè)立B公司。B公司注冊(cè)資資本2000萬(wàn)元，A企業(yè)持股比比例為80%。截止到2005年底，B公司所有者者權(quán)益總額額為4000萬(wàn)元，其中中實(shí)收資本本2000萬(wàn)元，盈余余公積800萬(wàn)元，未分分配利潤(rùn)1200萬(wàn)元。2005年底，A企業(yè)預(yù)將持持有的B公司股份全全部轉(zhuǎn)讓，，已與受讓讓方議定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為為4000萬(wàn)元（假定定自B公司成立后后一直未進(jìn)進(jìn)行利潤(rùn)分分配，A企業(yè)與B公司企業(yè)所所得稅稅率率均為25%）。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析可以通過(guò)先行分分配利潤(rùn)然然后再轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)。B公司進(jìn)行利潤(rùn)分分配是合法法的，而A企業(yè)分得的的利潤(rùn)可以以順理成章章地成為股股息性所得得，在本例例中可以不不繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。另外，由由于A企業(yè)是B公司的控股股股東，可可以決定B公司的利潤(rùn)潤(rùn)分配事項(xiàng)項(xiàng)，所以本本方案A企業(yè)具有相相當(dāng)?shù)牟僮髯髦鲃?dòng)權(quán)。。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析需要注意的的是，不能將享有的B公司盈余公公積和未分分配利潤(rùn)全全部確認(rèn)為為股息性所所得。未分分配利潤(rùn)可可以進(jìn)行分配，但盈余公積積的處置卻卻受到諸多多的限制。。一是盈余余公積不可可以進(jìn)行利利潤(rùn)分配，，二是按照照會(huì)計(jì)制度度的規(guī)定，，盈余公積積的余額不不得少于注注冊(cè)資本的的25%。本方案具體操操作如下：1.將未分配利利潤(rùn)1200萬(wàn)元全部進(jìn)進(jìn)行分配，會(huì)計(jì)處理為借記記“利潤(rùn)分分配———未分配利潤(rùn)潤(rùn)”，貸記“銀行存存款”或““應(yīng)付股利利”科目；；十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析2．將盈余公公積的300萬(wàn)元轉(zhuǎn)增資資本，轉(zhuǎn)增增資本后盈盈余公積余余額為500萬(wàn)元。轉(zhuǎn)增增資本時(shí)B公司的會(huì)計(jì)計(jì)處理為：借記：：盈余公積300萬(wàn)元，貸記：實(shí)收收資本300萬(wàn)元；A企業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)處理為：借記“長(zhǎng)期股股權(quán)投資””240萬(wàn)元（300×80%），貸記“投資收收益”240萬(wàn)元。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析A企業(yè)所得稅稅測(cè)算如下下：投資成本=1600+300×80%=1840（萬(wàn)元）；；投資轉(zhuǎn)讓收收入=4000－（1200××80%）=3040（萬(wàn)元）；；投資轉(zhuǎn)讓所所得=3040－1840=1200（萬(wàn)元）；；投資轉(zhuǎn)讓所所得應(yīng)繳納納的企業(yè)所所得稅=1200××25%=300（萬(wàn)元）；股息所得不不需要繳納納企業(yè)所得得稅。如果直接進(jìn)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓讓所得=4000-1600=2400所得稅=2400*0.25=600萬(wàn)差異=600-300=300萬(wàn)十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析注意事項(xiàng)如如下：公司司法167條：公司司分配當(dāng)年年稅后利潤(rùn)潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提取利潤(rùn)潤(rùn)的百分之之十列入公司法定公積金。。公司法定定公積金累累計(jì)額為公公司注冊(cè)資資本的百分分之五十以以上的，可可以不再提提取。用法定公積金金轉(zhuǎn)增資本金金不得低于于轉(zhuǎn)增前公公司注冊(cè)資本的25%公司彌補(bǔ)虧虧損和提取取公積金后后所余稅后后利潤(rùn)，可可進(jìn)行利潤(rùn)潤(rùn)分配；否否則股東必必須將違反反規(guī)定分配配的利潤(rùn)退退還公司。。按照會(huì)計(jì)制度的的規(guī)定，法定公積金轉(zhuǎn)為為資本時(shí)，，所留存的的該項(xiàng)公積積金不得少少于轉(zhuǎn)增前前公司注冊(cè)冊(cè)資本的25%；十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析特殊稅務(wù)處處理和一般般稅務(wù)處理理：財(cái)稅[2009]59號(hào)）根據(jù)企企業(yè)重組的的不同條件件，把企業(yè)業(yè)重組的稅稅務(wù)處理區(qū)區(qū)分為一般般性稅務(wù)處處理和特殊殊性稅務(wù)處處理，除符符合通知規(guī)規(guī)定特殊性性稅務(wù)處理理?xiàng)l件的外外，均應(yīng)采采用一般性性稅務(wù)處理理。股權(quán)收購(gòu)是是企業(yè)重組組的形式之之一，是指指一家企業(yè)業(yè)（收購(gòu)企企業(yè)）購(gòu)買買另一家企企業(yè)（被收收購(gòu)企業(yè)））的股權(quán)，，以實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)被收購(gòu)企企業(yè)控制的的交易。收收購(gòu)企業(yè)支支付對(duì)價(jià)的的形式包括括股權(quán)支付付、非股權(quán)權(quán)支付或兩兩者的組合合。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析（一）關(guān)于于是否征收收增值稅根據(jù)國(guó)稅總總局國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于納納稅人資產(chǎn)產(chǎn)重組有關(guān)關(guān)增值稅問(wèn)問(wèn)題的公告告（國(guó)稅總局局公共[2011]13號(hào)）文件的的規(guī)定：納納稅人在在資產(chǎn)重組組過(guò)程中，，通過(guò)合并并、分立、、出售、置置換等方式式，將全部部或者部分分實(shí)物資產(chǎn)產(chǎn)以及與其其相關(guān)聯(lián)的的債權(quán)、負(fù)負(fù)債和勞動(dòng)動(dòng)力一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給其他他單位和個(gè)個(gè)人，不屬屬于增值稅稅的征稅范范圍，其中中涉及的貨貨物轉(zhuǎn)讓，，不征收增增值稅。（二）關(guān)于于是否征收收契稅在在股權(quán)（股股份）轉(zhuǎn)讓讓中，單位位、個(gè)人承承受公司股股權(quán)（股份份），公司司土地、房房屋權(quán)屬不不發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征收收契稅十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析一、股權(quán)收收購(gòu)的一般般性稅務(wù)處處理1、一般性稅稅務(wù)處理的的方法（1）被收購(gòu)方方應(yīng)當(dāng)按照照公允價(jià)確確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或或損失，依依法繳納企企業(yè)所得稅稅。（2）由于被收收購(gòu)方已經(jīng)經(jīng)完成計(jì)稅稅基礎(chǔ)，收收購(gòu)方取得得股權(quán)的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)應(yīng)按照公允允價(jià)值為基基礎(chǔ)確定。。（3）被收購(gòu)企企業(yè)的相關(guān)關(guān)所得稅事事項(xiàng)原則上上保持不變變。2、一般性稅稅務(wù)處理的的管理準(zhǔn)備以下相相關(guān)資料，，以備稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)檢查查：（1）當(dāng)事各方方所簽訂的的股權(quán)收購(gòu)購(gòu)業(yè)務(wù)合同同或協(xié)議；；（2）相關(guān)股權(quán)權(quán)、資產(chǎn)公公允價(jià)值的的合法證據(jù)據(jù)。十二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅稅分析二、股權(quán)收收購(gòu)的特殊殊性稅務(wù)處處理1、特殊性稅稅務(wù)處理的的條件（1）具有合理理的商業(yè)目目的,且不以減少少、免除或或推遲繳納納稅款為主主要目的。。（2）收購(gòu)企業(yè)業(yè)購(gòu)買的股股權(quán)不低于于被收購(gòu)企企業(yè)全部股股權(quán)的50%。（3）收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)在在該該股股權(quán)權(quán)收收購(gòu)購(gòu)發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)的的股股權(quán)權(quán)支支付付金金額額不不低低于于其其交交易易支支付付總總額額的的85%，（4）股股權(quán)權(quán)收收購(gòu)購(gòu)后后的的連連續(xù)續(xù)12個(gè)月月內(nèi)內(nèi)不不改改變變重重組組資資產(chǎn)產(chǎn)原原來(lái)來(lái)的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)。。（5）資資產(chǎn)產(chǎn)收收購(gòu)購(gòu)中中取取得得股股權(quán)權(quán)支支付付的的原原主主要要股股東東，，在在重重組組后后連連續(xù)續(xù)12個(gè)月月內(nèi)內(nèi)，，不不得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所取取得得的的股股權(quán)權(quán)。。十二二、、股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓涉涉稅稅分分析析2、特特殊殊性性稅稅務(wù)務(wù)處處理理的的方方法法（1）企企業(yè)業(yè)股股權(quán)權(quán)收收購(gòu)購(gòu)?fù)瑫r(shí)時(shí)具具備備上上述述條條件件的的，，對(duì)對(duì)交交易易中中的的““股股權(quán)權(quán)支支付付””暫暫不不確確認(rèn)認(rèn)有有關(guān)關(guān)資資產(chǎn)產(chǎn)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得或或損損失失；；（2）““非非股股權(quán)權(quán)支支付付””仍仍應(yīng)應(yīng)在在交交易易當(dāng)當(dāng)期期確確認(rèn)認(rèn)相相應(yīng)應(yīng)的的資資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得或或損損失失，，并并調(diào)調(diào)整整相相應(yīng)應(yīng)資資產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。非股股權(quán)權(quán)支支付付對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的資資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所得得或或損損失失＝＝（（被被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓資資產(chǎn)產(chǎn)的的公公允允價(jià)價(jià)值值－－被被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓資資產(chǎn)產(chǎn)的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)））×（非非股股權(quán)權(quán)支支付付金金額額÷被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓資資產(chǎn)產(chǎn)的的公公允允價(jià)價(jià)值值））（3）被被收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)的的股股東東取取得得收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)股股權(quán)權(quán)的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以被被收收購(gòu)購(gòu)股股權(quán)權(quán)的的原原有有計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)確確定定。。（4）收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)取取得得被被收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)股股權(quán)權(quán)的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以被被收收購(gòu)購(gòu)股股權(quán)權(quán)的的原原有有計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)確確定定。。（5）收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)、、被被收收購(gòu)購(gòu)企企業(yè)業(yè)的的原原有有各各項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)產(chǎn)和和負(fù)負(fù)債債的的計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和其其他他相相關(guān)關(guān)所所得得稅稅事事項(xiàng)項(xiàng)保保持持不不變變。。十二二、、股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓涉涉稅稅分分析析例1、甲甲公公司司是是由由乙乙投投資資公公司司出出資資6000萬(wàn)元元設(shè)設(shè)立立的的有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司，，截截至至2009年末末，，所所有有者者權(quán)權(quán)益益賬賬面面價(jià)價(jià)值值為為7200萬(wàn)元元（（含含股股本本6000萬(wàn)元元，，法法定定盈盈余余公公積積和和未未分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)1200萬(wàn)元元））。。丙丙公公司司看看好好行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展前前景景，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備收收購(gòu)購(gòu)甲甲公公司司的的全全部部股股權(quán)權(quán)。。經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)評(píng)評(píng)定定，，甲甲公公司司凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)的的評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)值值為為9000萬(wàn)元元，，丙丙準(zhǔn)準(zhǔn)備備支支付付本本公公司司股股票票3500萬(wàn)股股（（面面值值1元，，發(fā)發(fā)行行價(jià)價(jià)1.2元）），，并并支支付付公公允允價(jià)價(jià)值值為為4800萬(wàn)元元的的有有價(jià)價(jià)證證券券給給乙乙投投資資公公司司，，購(gòu)購(gòu)買買甲甲飼飼料料公公司司的的100％股股權(quán)權(quán)，，請(qǐng)請(qǐng)計(jì)計(jì)算算分分析析乙乙投投資資公公司司股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的所所得得稅稅納納稅稅義義務(wù)務(wù)。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析首先，，判斷斷是否否符合合特殊殊性稅稅務(wù)處處理?xiàng)l條件（1）乙公公司將將對(duì)甲甲公司司的股股權(quán)全全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙集集團(tuán)；；（2）股權(quán)權(quán)支付付/交易支支付總總額＝＝1.2×3500÷÷9000＝46.66％＜50％雖然，，乙投投資公公司將將甲公公司全全部股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙公公司，，但是是，由由于股股權(quán)支支付占占交易易支付付總額額的比比重不不符合合特殊殊性重重組的的規(guī)定定，只只能按按照一一般性性稅務(wù)務(wù)處理理的規(guī)規(guī)定，，計(jì)算算繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。（1）股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得＝9000－7200＝1800（萬(wàn)元元）（2）應(yīng)交交企業(yè)業(yè)所得得稅＝＝1800××25％＝450（萬(wàn)元元）十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析乙公司司會(huì)計(jì)計(jì)處理理：借：長(zhǎng)長(zhǎng)期股股權(quán)投投資——丙公司司4200萬(wàn)交易性性金融融資產(chǎn)產(chǎn)4800萬(wàn)貸：長(zhǎng)長(zhǎng)期股股權(quán)投投資——甲公司司7200萬(wàn)投資收收益1800萬(wàn)借：所所得稅稅費(fèi)用用450萬(wàn)貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)—應(yīng)交所所得稅稅450萬(wàn)（3）由于于乙公公司繳繳納了了所得得稅，，完成成了計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)，，所以以，乙乙公司司取得得的丙丙公司司的股股票3500萬(wàn)股，，可以以按照照公允允價(jià)4200萬(wàn)元作作為計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)，，取得得的有有價(jià)證證券按按公允允價(jià)值值4800萬(wàn)元確確認(rèn)為為計(jì)稅稅基礎(chǔ)礎(chǔ)。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析例2、延續(xù)續(xù)上題題的資資料，，假設(shè)設(shè)，丙丙在支支付的的對(duì)價(jià)價(jià)中，，定向向增發(fā)發(fā)本公公司股股票給給乙公公司4000萬(wàn)元，，面值值1元，發(fā)發(fā)行價(jià)價(jià)2元，市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值8000萬(wàn)元，，另外外支付付給乙乙投資資公司司公允允價(jià)值值為1000萬(wàn)元的的有價(jià)價(jià)證券券，取取得甲甲公司司100％的股股權(quán)。。首先，，判斷斷是否否符合合特殊殊性稅稅務(wù)處處理?xiàng)l條件：：（1）乙公公司將將對(duì)甲甲公司司的股股權(quán)全全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙；；股權(quán)權(quán)比例例＞50%（2）股權(quán)權(quán)支付付/交易支支付總總額＝＝（2×4000）÷9000＝88.89％＞85％；符合特特殊性性稅務(wù)務(wù)處理理的條條件，，可以以按照照特殊殊性稅稅務(wù)進(jìn)進(jìn)行企企業(yè)所所得稅稅的處處理。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析①對(duì)交交易中中股權(quán)權(quán)支付付，暫暫不確確認(rèn)有有關(guān)資資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失②②對(duì)對(duì)交易易中非非股權(quán)權(quán)支付付應(yīng)在在交易易當(dāng)期期確認(rèn)認(rèn)相應(yīng)應(yīng)的資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或或損失失，并并調(diào)整整相應(yīng)應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)（一））被收收購(gòu)企企業(yè)股股東乙乙公司司的會(huì)會(huì)計(jì)核核算及及稅務(wù)務(wù)處理理（1）對(duì)交交易中中股權(quán)權(quán)支付付暫不不確認(rèn)認(rèn)有關(guān)關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或或損失失?！肮蓹?quán)權(quán)支付付”的的公允允價(jià)＝＝2×4000＝8000（萬(wàn)元元）“股權(quán)權(quán)支付付”對(duì)對(duì)應(yīng)的的股權(quán)權(quán)在乙乙公司司的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)＝＝8000××（7200÷÷9000）＝6400（萬(wàn)元元）股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得＝＝8000－6400＝1600（萬(wàn)