25套房地產(chǎn)營銷策劃資料合集

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營銷策劃推廣思路方案花園家本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。政務區(qū)核心生活圈ⅠⅡ第一章《營銷難點梳理》Ⅲ第二章《項目核心策略》【目錄】第三章《階段執(zhí)行策略》市場環(huán)境項目本體Marketenvironment《營銷難點梳理》難點梳理解決方向項目節(jié)點10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤，商鋪同步銷售項目節(jié)點模擬項目營銷節(jié)點如下后，如何保證住宅開盤即熱銷、同時能最快速去化公寓和商鋪？營銷中心開放公寓開盤市場環(huán)境區(qū)域市場34%47.6%18.4%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2014年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重34.8%47.9%17.3%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2015年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重棗陽為全國百強縣，工業(yè)與服務旅游業(yè)占比較大，消費實力雄厚。市場環(huán)境區(qū)域市場一主主城區(qū)“三心兩軸、三區(qū)一廊”空間架構(gòu)和全面提升城市功能二副吳店文化旅游名鎮(zhèn)興隆創(chuàng)業(yè)運輸大鎮(zhèn)多極熊集平林生態(tài)小鎮(zhèn)太平邊貿(mào)口子鎮(zhèn)七方王城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范鎮(zhèn)新市水果之鄉(xiāng)區(qū)域空間功能協(xié)調(diào)發(fā)展市場環(huán)境區(qū)域市場經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境下，居民可支配收入及消費潛力增加A2016年達到197億元，是2011年101億元的1.9倍社會消費品零售總額B2016年實現(xiàn)29799元，是2011年14550元的2倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C2016年實現(xiàn)15737元，是2011年8121元的1.9倍農(nóng)村居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源于2017年棗陽市政府工作報告市場環(huán)境區(qū)域市場4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投資工作務工春節(jié)回家春節(jié)回家國慶回家11月底回家3月中旬外出務工受各方面的影響，“候鳥式”人群占比加大市場環(huán)境區(qū)域市場舊城改造拆遷力度大、市場潛在客群較多，但因人口外流的區(qū)域特性，基數(shù)有限數(shù)據(jù)來源于棗陽市統(tǒng)計局2016年棚戶區(qū)改造2700戶；2017年棚戶區(qū)改造2792戶，改造北城片區(qū)1350戶、南城片區(qū)700戶、棗琚路片區(qū)742戶。市場環(huán)境區(qū)域市場去庫存任務的穩(wěn)定落地完成，后續(xù)市場政策將具備不穩(wěn)定性因素2015年12月至2017年3月，市場去化81萬平方米庫存，平均每月去化5萬平方米；2017年3月市場庫存總面積為26萬平方米，約需6個月將去化完畢，截止目前，去庫存任務已完成大半部分。市場環(huán)境境區(qū)域市場場受庫存的的產(chǎn)品面面積特性性、新項項目新產(chǎn)產(chǎn)品供貨貨不及時等各各方面的的影響，總總銷售面面積出現(xiàn)現(xiàn)急速下下滑的現(xiàn)現(xiàn)象銷售面積積：截止止10月7日，2017年合計銷銷售30.71萬平方米米；9月比8月減少約約1萬平方米米，同比比下降27%；2017年4月至10月共計銷銷售20.5萬平方米米，市場場庫存量量得到進進一步釋釋放。數(shù)據(jù)來源源于棗陽陽市房地地產(chǎn)市場場信息發(fā)發(fā)布平臺臺市場環(huán)境境區(qū)域市場場受市場銷售售面積走走勢影響響，去化化套數(shù)也也同步出出現(xiàn)下滑滑趨勢銷售套數(shù)數(shù)：截止止10月7日，2017年合計已去化2362套；9月比8月減少86套，同比比下降27%。數(shù)據(jù)來源源于棗陽陽市房地地產(chǎn)市場場信息發(fā)發(fā)布平臺臺市場環(huán)境區(qū)域市場數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺目前市場庫庫存約2500套左右，且在售項目目基本上都都面臨尾盤盤去化階段段預計今年年年底至2018年上半年，，市場新增增供應量將將達到25萬平方米左左右。市場環(huán)境區(qū)域市場項目區(qū)域內(nèi)內(nèi)高燈附近近地塊、項項目紅線周周邊地塊，，預計今年年底或明年年初將會相相繼推出，，預計體量量超10萬平方米；土地供應：：2017年9月20日土地拍賣賣兩塊商住住兩用地，，合計體量量為15萬平方米。市場環(huán)境公寓市場公寓因產(chǎn)品品屬性，導導致其銷售售周期較長長，去化壓壓力十分艱艱巨天立職工公公寓于2017年6月取得預售售，截止目目前僅去化化7套，月均去化2套；百盟公寓于于2014年10月取得預售售，截止目目前僅去化化55套，月均去化1.5套。數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺本案恒大世紀城城均價：5200浕水壹號二期預估均均價4900棗陽理想城城均價：4200根據(jù)項目地地理位置、、客群屬性性等因素判判斷，將于于本項目直直面競爭的的有恒大世世紀城、浕水壹號、棗陽理理想城三個個項目。市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺競案2017年10月-2018年6月住宅產(chǎn)品供應表核心競品后后期住宅供供應量不足足，但整體體市場后期期供應體量量仍然較多多，后期競競爭空間仍仍十分激烈烈核心競品現(xiàn)現(xiàn)庫存住宅宅120套左右；預計核心競競品后期供供應住宅224套，供應量量略顯不足足。恒大世紀城城浕水壹號棗陽理想城城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，，目前去去化庫存存約50套6月預估年底會加推商商鋪9月28日集中開開盤后，，目前為為去庫存存約70套二期蓄客客階段，，定制金金小戶型型15萬，大戶戶型20萬預計年初初會加推6#，約2.17萬㎡，共共224套市場環(huán)境境市場競品品競案2017年10月-2018年6月公寓產(chǎn)品供應應表浕水壹號三正狀元府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓產(chǎn)品蓄客客階段公寓產(chǎn)品蓄客客階段預計上半年會會加推公寓1.9萬㎡，共378套預計年初會加推公寓0.28萬㎡，共70套受市場客群認認知有限，前前期公寓產(chǎn)品品去化速度緩緩慢，2018年市場新增公公寓產(chǎn)品體量量2.2萬㎡，市場競競爭環(huán)境將更更加極具慘烈烈預計核心競品浕水壹號在2018年上半年將新新增公寓378套；預計其它競品品三正狀元府府在2018年年初將新增公寓70套市場環(huán)境市場競品兩房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世紀城徑水壹號中凱理想城競品項目供應的產(chǎn)品面積96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世紀城浕水壹號理想城520049004200競品項目成交價格單位：元/㎡競品項目主力力戶型以113-119㎡緊湊小三房和和123-133㎡闊綽三房為主主；核心競品成交交均價預計將將在4200-5200元/㎡區(qū)間。受目前在售項項目成交價格格影響，與整體市場其它它項目相比時時，住宅產(chǎn)品面積重合度高，屆時因價價差因素，將將會導致客戶戶分流現(xiàn)象嚴嚴重化市場環(huán)境競爭困局市場潛在供應應量較大、競競爭激烈客戶基數(shù)有限限產(chǎn)品重合度高高價格影響成交交怎么跳出市場場競爭困局？？政務區(qū)本案老城商業(yè)區(qū)新城商業(yè)區(qū)老城文教區(qū)區(qū)域位置：政務區(qū)位于老城商商業(yè)區(qū)、老城城文教區(qū)、新新城商業(yè)區(qū)的的核心區(qū)域，，區(qū)域優(yōu)勢明顯顯。項目位置：項目位于人民民路與朝陽東東路交匯處，，與市政府、、衛(wèi)生和計劃劃生育局、城城鄉(xiāng)規(guī)劃局等市政行政單單位僅一尺之之遙，地理位置得天獨厚。項目位于政務務區(qū)核心地段段，區(qū)域優(yōu)勢勢明顯、地理理位置得天獨獨厚項目本體項目昭示性強強，周邊生活活配套齊全項目四至：東：鄰冷水溝溝，后期該水水溝將規(guī)劃成成特色水系景景觀；西：緊鄰市主干干道人民路；；北：緊鄰區(qū)域域次干道朝陽陽東路。周邊配套：交通：棗陽3路公交車；教育：市直機機關(guān)幼兒園、、春蕾幼兒園園、東園小區(qū)區(qū)幼兒園、北城城東園小學、、南城中心小學、棗陽四四中、棗陽七七中；醫(yī)療：市婦幼幼保健院、棗棗陽市一醫(yī)院院、北城東園園社區(qū)衛(wèi)生服服務站；銀行：中國郵郵政儲蓄、中中國農(nóng)業(yè)銀行行；娛樂：東方太太子酒店等。項目用地人民路朝陽路規(guī)劃路規(guī)劃路冷水溝項目本體項目本體1號樓2號樓3號樓5號樓6號樓項目總建9萬平方米，產(chǎn)產(chǎn)品涵蓋住宅宅、公寓、裙裙樓底商，為為小型城市綜綜合體住宅：約7萬平方米（含含還建），為1#（部分還建））、2#（還建）、5#、6#（還建）；；公寓：約1.3萬平方米，為為3#；商鋪：約0.82萬平方米。項目本體住宅：產(chǎn)品面積集中中在116-124平方米區(qū)間，，為市場主流流產(chǎn)品類型樓棟面積（平方米）房型套數(shù)（套）總建面（㎡）住宅1#（部分還建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合計（不含2#、6#還建房）24429332.46說明：預計可售量不足220套，總建面約2.5萬㎡公寓：產(chǎn)品合計306套；底層商鋪：產(chǎn)品合計55套（其中1#底商共三層、、局部二層，，21套；2#底商共二層，，32套；3#底商共三層，，2套），面積在在28-474平方米區(qū)間。。項目本體區(qū)域位置政務區(qū)核心地地段，生活配配套更加齊全全完善，地理理位置優(yōu)越。。產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公公寓、裙樓商商業(yè)，且公寓寓與商鋪體量量占比較大。。產(chǎn)品面積面積跨度較大大，住宅小面積和大面面積產(chǎn)品將面面臨去化難題題，而主流產(chǎn)產(chǎn)品面積也將將面臨與市場場競品競爭的的殘酷局面；；而商鋪大面面積也會影響響去化速度。。小結(jié)：產(chǎn)品類型豐富富，住宅與投投資產(chǎn)品在推推廣上如何權(quán)權(quán)衡？難點梳理如何跳脫市場場競爭困局？？長時間曬地、、還建房性質(zhì)質(zhì)，如何提升客戶戶信心？產(chǎn)品類型豐富富，推廣上如何權(quán)權(quán)衡？公寓產(chǎn)產(chǎn)品如何以快快取勝？010302解決方向項目工程進度度須加快，目目前斷斷續(xù)續(xù)續(xù)的打樁、挖挖地基等動態(tài)態(tài)，還不足以以吸引目標客客群注意力。。工程進度圍擋形象展示示項目信息上線線通過圍擋形象象展示，釋放放項目節(jié)點信信心以及其它它規(guī)劃內(nèi)容，，提升客戶信信心。在當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)門戶網(wǎng)站如如搜房網(wǎng)、棗棗陽房產(chǎn)網(wǎng)等等媒體上線項項目相關(guān)信息息，同時在當當?shù)卣搲尫欧彭椖縿討B(tài)通過加快工程程進度、圍擋擋形象展示全全面出街、項項目信息上線線，來提升市市場客戶信心心。解決方向完善臨時接待待中心并且正正式對外開放放，同時根據(jù)據(jù)工程進度制制定營銷節(jié)點點（正式啟動動認籌），來來促進蓄客。。臨時接待中心心營銷氛圍包裝建議認籌目的：因定制金門檻檻太高，不容容易續(xù)集客戶戶，為了能形形成開盤即日日光的轟動效效應，為后期期商鋪和公寓寓銷售打開局局面，建議啟啟動認籌措施施；認籌時間：項目工程進度度出正負0后，即刻啟動動；認籌方式：1、普通客戶，，憑身份證辦辦理認籌即可可享受2萬抵3萬優(yōu)惠措施；；2、意向度十分分強烈的客戶戶，即交定制制金，享受開盤盤額外的2%的優(yōu)惠折扣。。認籌禮品：待定。認籌書參考解決方向梳理并建立項項目價值體系系，項目市場場定位、形象象推廣與競品品差異化項目核心地段段優(yōu)越性周邊生活配套套完善性現(xiàn)場體驗細節(jié)化項目展示精細化價值體系解決方向在主推廣上，，確立項目核核心價值推廣廣訴求，各類類產(chǎn)品分階段段性重點推廣廣。住宅公寓裙樓商業(yè)主題形象：以不同同產(chǎn)品的核心心價值共同點點為包裝原則則；各類產(chǎn)品品在不不同階階段，，制定定不同同的推推廣訴訴求點點。以此來來避開開產(chǎn)品品線豐豐富、、無重重點推推廣方方向的的問題題。策略分分解核心策策略Marketenvironment《項目核核心策策略》核心策策略項目LOGO及VI延展：：核心策策略項目LOGO及VI延展：：核心策策略項目LOGO及VI延展：：核心策策略項目LOGO及VI延展：：核心策策略項目定定性、、推廣廣solgon：政務生生活區(qū)區(qū)·城市綜綜合體體核心策策略項目定定性、、推廣廣solgon：城東階層層·456位城市市精英英私家家領(lǐng)地地“456”僅為為噱頭頭，不不代代表具具體數(shù)數(shù)據(jù)。策略分分解推售策策略推廣策策略活動策策略分產(chǎn)品品、制制造節(jié)節(jié)點，，階段段性重重點去去化，，點帶帶結(jié)合合形象拔拔高項項目調(diào)調(diào)性、、線上分階階段集集中炒炒作項目產(chǎn)產(chǎn)品線線核心心賣點點；線線下精精準化化拓客客根據(jù)節(jié)節(jié)點制制造主主題性性活動動、同同時每每周穿穿插以以帶動動人流流量和和促進進現(xiàn)場場氛圍圍的活活動現(xiàn)場展展示豐富完完善現(xiàn)現(xiàn)場營營銷展展示氛氛圍、、增加加客戶戶體驗驗感、、深耕耕口碑碑價格策策略從市場場競品品、客客戶心心理價價位層層面進進行綜綜合取取值客戶策策略主攻周周邊企企事業(yè)業(yè)單位位職工工、以以及拆拆遷客客群、、階段段性針針對返返鄉(xiāng)潮潮客群群進行行攔截截策略分分解推售策策略：：分產(chǎn)品品、制制造節(jié)節(jié)點，，階段段性重重點去去化，，點帶帶結(jié)合5#純住宅宅1#部分房房源公寓商鋪蓄客階階段認籌階階段集中銷銷售階階段蓄客階階段平銷階階段蓄客階階段認籌階階段集中銷銷售階階段蓄客階階段平銷階階段10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接接待點點銷售進進場住宅開開盤公寓認認籌商鋪同同步銷銷售營銷中中心開開放公寓開開盤啟動認認籌公寓樣樣板間間開放放策略分分解價格策策略：：從市場場競品品、客客戶心心理價價位層層面進進行綜綜合取值BA價格體系客戶心理價格方法：客戶訪談、心理價位調(diào)查摸底競品實際成交均價方法：市場比較法后期將將單獨獨提交交匯報報定價價方案案初步測測算：住宅價價格4300元/㎡；公寓價格4200元/㎡；商鋪一一層價價格20000元/㎡、二二層價價格10000元/㎡、三三層價價格6000元/㎡策略分分解推廣策策略：：線上分分階段段集中中炒作作項目目產(chǎn)品品線核核心賣賣點策略要要點:凸顯品品質(zhì)客客戶需需求的的價值值點;持續(xù)推廣深挖階層層概念念，拔升推推廣調(diào)調(diào)性。。策略分分解推廣策策略：：線下精精準化化拓客客策略要要點:穩(wěn)守區(qū)區(qū)域地地緣性性客戶戶；客戶區(qū)區(qū)域擴擴容，，挖掘掘舊城城改造造潛在在品質(zhì)質(zhì)剛需需客戶戶，上上山下下鄉(xiāng)網(wǎng)網(wǎng)羅鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)品品質(zhì)剛剛需客客群，，破區(qū)區(qū)域擴擴容客客戶；；品質(zhì)地緣破區(qū)域域上山下下鄉(xiāng)品質(zhì)剛剛需客客實現(xiàn)客客戶擴擴容品質(zhì)剛剛需策略分分解活動策策略：：根據(jù)節(jié)節(jié)點制制造主主題性性活動動2018.12018.32018.42018.72018.5新春認認籌客客戶答答謝活活動婚房體體驗季季公寓樣樣板間間開放放活動動夏令令營營活活動動開開營營營銷銷中中心心開開放放活活動動策略略分分解解活動動策策略略：：同時時每每周周穿穿插插以以帶帶動動人人流流量量和和促促進進現(xiàn)現(xiàn)場場氛氛圍圍的的活動動策略略分分解解現(xiàn)場展示示：豐富完善善現(xiàn)場營營銷展示示氛圍、、增加客客戶體驗驗感策略要點點:案場包裝裝、住宅宅清水樣樣板間展展示、公公寓精裝裝樣板間間展示、、軟性升升級，從從細節(jié)入入手，由由小及大大，展示示升級；；以客戶良良好的口口碑感為為展示服服務的第第一出發(fā)發(fā)點，讓讓客戶有有歸家的的感覺；；銷售現(xiàn)場銷售道具完善樣板間及現(xiàn)場包裝樣板間體驗升級、包裝層級豐富品質(zhì)包裝展示物業(yè)服務提升策略分解解樓體發(fā)光光字禮品展示示區(qū)汽車遮陽服務務營銷中心茶水水服務洗手間百寶箱箱營銷中心書吧吧/咖啡吧現(xiàn)場展示：豐富完善現(xiàn)場場營銷展示氛氛圍、增加客客戶體驗感策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊客戶標準動作：節(jié)日問候、生活溫溫馨提示；活動邀約，保證現(xiàn)場物物業(yè)服務質(zhì)量量；適時推出老帶新機制，增增強積極性。策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊業(yè)內(nèi)標準動作作：業(yè)績展示實時時反饋，設(shè)立周一為同行開放日日；階段性在新品品推出前邀請請同行參觀并并給建議；同時利用業(yè)內(nèi)內(nèi)人士資源，，啟動介紹客客戶成交給獎獎勵。商鋪住宅Marketenvironment《階段執(zhí)行策略》公寓營銷總控需甲方配合團隊組建住宅客戶信心市場熱度信譽團隊信心活動體驗性現(xiàn)場包裝完善善甲方的信心；；銷售團隊的信信心線上線下齊發(fā)發(fā)力，形成市場熱度度榮譽之戰(zhàn)?。?！住宅客群定位舊區(qū)改造的剛剛需拆遷客戶戶核心客群“候鳥式”榮榮歸故里的返返鄉(xiāng)置業(yè)群主力客群棗陽市區(qū)內(nèi)投資、、改善居住環(huán)環(huán)境的二次或或多次置業(yè)客客群邊緣客戶住宅客群屬性性：住宅推廣主題主打項目形象，，附帶產(chǎn)品信信息：政中間·城市之巔城東階層約116-133平都會華宅全全城公映備選推廣主題：市府地地·眾生仰望住宅渠道配合線上渠道：主主要選擇棗陽陽當?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒媒體如棗陽論論壇、棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)、微信信等渠道進行行階段性重點投放。住宅渠道配合線上渠道：在在棗陽城市商商業(yè)核心區(qū)（（萬象城）、、棗陽火車站站、以及核心心競品恒大世世紀城項目附近投放三三塊戶外，達達到客戶攔截截的目的。本案住宅渠道配合線下渠道：1、針對拆遷客客群，主要以以派單的形式式為主，同時時案場“特定定額外”優(yōu)惠惠折扣；2、利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻墻體廣告、拉拉橫幅、商家家信息植入、、商超巡展、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市派派單送禮品、車體廣廣告巡游等方方式進行覆蓋蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。。住宅主題性活動1、配合清水樣樣板間開放、、開盤等營銷銷節(jié)點而組織織的活動，主主要以接地氣氣、促進人流流量的活動為為主，如新春春大禮包等；；2、在1月底針對前期期認籌的客戶戶，舉行答謝謝會活動，借借勢宣傳公寓寓和商業(yè)，同同時釋放老帶帶新、新帶新新獎勵標準。。住宅主題性活動在3月初，針對返鄉(xiāng)置業(yè)客群群，推廣上以以“婚房體驗驗季”的主題題活動為切入入點，案場以以“特定額外外”優(yōu)惠折扣扣為噱頭，吸吸引客戶上訪訪。住宅產(chǎn)品包裝營銷中心清水樣板間：：建議設(shè)置在在1號樓右端頭（（靠近廣場））4F的兩個戶型。。裝修要求：1、看房通道盡盡量整潔、不不堆放建筑施施工材料，步步梯需達到交交房標準；2、樣板間內(nèi)墻墻面、墻頂剮剮白、地面鋪鋪灰色地毯或或者找平，通通電并安裝照照明燈，門窗窗安裝到位。。清水樣板間住宅形象包裝根據(jù)圣誕節(jié)、、元旦節(jié)等不不同節(jié)日主題題，在營銷中中心進行主題題氛圍包裝。。住宅目標推廣主題線上線下按照30%的訪轉(zhuǎn)籌率，，來訪需837組按照70%解籌率，認籌籌需251組開盤去化80%，約176套活動政中間·城市之巔當?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體體集中性投放放線下渠道覆蓋蓋拆遷群以及及返鄉(xiāng)客婚房體驗季認籌客戶新春答謝會10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場約220套住宅開盤啟動認籌商鋪項目周邊現(xiàn)狀狀：與政務區(qū)區(qū)的區(qū)域定位位嚴重不匹配配。人民路沿線涵蓋商業(yè)酒店店、藥店、超超市、銀行、、餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)，多為裙樓樓（一層）商商業(yè)，其中餐餐飲整體形象象較混亂。朝陽路沿線商業(yè)量較小，，主要以裙樓樓（一層）商商鋪門面呈現(xiàn)現(xiàn)，檔次不高高。沿河東路沿線線基本上為特色色KTV、洗腳城、賓賓館三大業(yè)態(tài)態(tài)為主，整體體形象臟、亂亂、差。區(qū)域分析商鋪項目定性填補區(qū)域內(nèi)商商業(yè)業(yè)態(tài)的空白拉升區(qū)域內(nèi)商商業(yè)形象政務區(qū)區(qū)域性商業(yè)體體打造區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)名片商鋪影響力將將覆蓋整個政政務區(qū)，而不不是僅僅限于于社區(qū)商業(yè)的的概念。商鋪客群定位住宅產(chǎn)品的業(yè)業(yè)主核心客群市區(qū)內(nèi)有投資資需求的客群群主力客群部分銀行或其其它單位客群群邊緣客戶商鋪客群屬性性：商鋪項目定性案名包裝：繽購街針對商鋪單獨獨進行案名包包裝。商鋪銷售策略社區(qū)底商租售售方式：1、直接出售：優(yōu)點：資金回籠迅迅速，不用運運營，減少勞勞力缺陷：業(yè)態(tài)無無規(guī)劃，出售售后可能會有有較多空置，，無法提升項項目形象和售售價2、只租不售：：優(yōu)點：自持，，便于管理，，能夠較好的的規(guī)劃，有助助于商業(yè)氛圍圍的形成缺陷：需要有有專業(yè)的運營營管理公司，，需要招進主主力店，需要要詳細定位及及業(yè)態(tài)，規(guī)劃劃同時需要3-5年時間培育市市場和返租3、半租半售：：優(yōu)點：部分自自持，一定范范圍內(nèi)能夠管管理經(jīng)營，帶帶租約銷售能能夠?qū)⑹蹆r提提升10%以上，利于項項目后期整體體提升。缺陷：同樣需需要業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、主力店及及運營管理公公司、市場培培育期根據(jù)項目現(xiàn)狀狀，建議以直接出售的的模式推廣，，以案場銷售售的方式執(zhí)行行。商鋪推廣主題主打項目核心價價值點信息，，提升客戶信信心：做ZF的生意，賺GWY的錢城東階層約28平起“浮云商商業(yè)”正在認認購中備注：ZF：政府拼音簡簡稱GWY：公務員拼音音簡稱商鋪推廣主題線上渠道：主要選擇棗陽陽當?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒媒體如棗陽論論壇、棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)、微信信等渠道進行行階段性重點投放。線下渠道：利用電影院貼貼片廣告、競競品攔截、以以及專業(yè)市場場、沿街商鋪鋪掃街派單等等渠道。商鋪氛圍包裝1#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議：以大大型超市和快快餐（肯德基基、永和、周周黑鴨等）、、餐飲為主。。大型超市大型超市大型超市快餐快餐餐飲一層二層三層商鋪氛圍包裝2#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議：以生生活配套為主主，二樓建議議主動兒童教教育培訓及親親子游樂區(qū)。。社區(qū)服務社區(qū)服務教育培訓教育培訓兒童親子游游樂區(qū)銀行美容美發(fā)一層二層藥房公寓公寓分類商務公寓酒店式公寓養(yǎng)老公寓普通公寓公寓分類公寓普通公寓商務公寓酒店式公寓老年公寓用地性質(zhì)居住用地綜合性用地或商住用地一般為商業(yè)用地居住用地區(qū)位較同區(qū)域住宅區(qū)域，較好成熟商業(yè)圈、商務圈內(nèi)或其延伸部分接近商務區(qū)地段比較清凈的宜居區(qū)域主力戶型30-60平小戶型一般以1-2房為主一般以1-2房為主，居住型酒店式公寓設(shè)置少量3-4房一般設(shè)置2-3房

產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)，可做到40年-70年70年功能主要是居住居住或商務辦公居住或商務辦公居住服務引進較高端的物業(yè)提供類寫字樓的商務服務專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務的基礎(chǔ)上提供家居服務和商務服務引進較高端的物業(yè)配套住宅配套設(shè)施齊全寫字樓配套設(shè)施、會所和裝修標準星級配套設(shè)施、會所和裝修標準，配備全套家私和電器對配套設(shè)施要求較高，醫(yī)療、社區(qū)服務等功能必須具備公寓分類公寓公寓定性公寓區(qū)域位置：項目位于政政務區(qū)，且且結(jié)合當?shù)氐貙嶋H情況況，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商業(yè)商商務氛圍并并未形成；公寓位置：公寓產(chǎn)品位位于小區(qū)主主出入口，，且緊鄰市市級主干道道人民路；；土地性質(zhì)：：公寓土地性性質(zhì)為商業(yè)業(yè)用地。結(jié)合實際情情況：項目需以普普通公寓產(chǎn)產(chǎn)品進行包包裝，以“服務性性”的噱頭頭進行產(chǎn)品品升級；另外根據(jù)當當?shù)刭彿咳喝后w的特性性，后期案場場需對老年年公寓產(chǎn)品品進行引導導。公寓公寓定性競爭激烈客戶不接受信譽不明用途市場庫存公公寓產(chǎn)品較較多客戶不清楚楚買公寓的的用途是什什么？客戶不接受受公寓產(chǎn)品品，難以去去化客戶不接受受，解決辦法：幫客戶想清清楚公寓產(chǎn)產(chǎn)品的實際際功能定位位；競爭激烈，，解決辦法：：跳出市場常規(guī)的客群群定位及推推廣思路。。公寓公寓定性特定情況下下滿足居住住需求、或或是有養(yǎng)老老需求的人人群低總價、低低首付，滿足足投資需求求自住投資自用、投資資兩相宜的服務性公公寓功能定位：：公寓公寓定性客群定位：：在項目一期購房，不想離離父母太遠遠，把父母母搬到同小小區(qū)居住養(yǎng)老。。重視本區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展前景以以及良好升升值潛力；；投資意向以以小戶型為為主。投資小戶型型，為自己己增加安全全感。自住客群投資客群投資/自住客群可爭取客群：養(yǎng)老群體體可爭取客群群：家庭型小小額投資客客群主力客群：25-45歲有一定經(jīng)經(jīng)濟實力的的家庭主婦婦公寓公寓定性客群定位：：在中國，““她經(jīng)濟””正在崛起起，女性文文化自母系系氏族社會會后再一次次回歸主流。公寓公寓定性客群定位：：在經(jīng)濟快速速發(fā)展的前前提下，離離婚率居高高不下。家家庭婦女的的安全感也也逐漸在消消失。公寓公寓定性客群定位：：因此，對于于女性來說說，給自己己一個安全全的“港灣灣”。安全的“港港灣”，除除了經(jīng)濟獨獨立之外，，還有就是一一個臨時的的“家”；；大面積的房房子，總價價高，從女性個人人的角度考考慮不劃算算；而小面積的的公寓產(chǎn)品品，正合適。公寓公寓定性案名包裝：：她他公寓針對公寓單單獨進行案案名包裝。。案名不一定定具備實質(zhì)質(zhì)性的意義義，但一定定要能吸引引眼球，要要朗朗上口口，方便記記憶傳播。。公寓公寓定性案名備選：：1克拉公寓、、眾寓針對公寓單單獨進行案案名包裝。。該案名具備備融合性的的多重感覺覺，便于客客戶產(chǎn)生多多種聯(lián)想。。公寓推廣主題主推廣語要偏軟性性、直擊目目標客戶內(nèi)內(nèi)心，以便便引起共鳴鳴：女人當自強強，自由自自的“宅””城東階層““她他公公寓”，年年輕人的生生活主場約XX平精品公寓寓，居住投投資兩相宜宜公寓推廣主題主推廣語要偏軟性性、直擊目目標客戶內(nèi)內(nèi)心，以便便引起共鳴鳴：有小“家””，才能顧顧大“家””城東階層約XX平“她他公寓寓”，居住投資兩兩相宜公寓銷售策略啟動大客戶戶單位團購購專場優(yōu)惠惠活動：大客戶單位位員工購買買，可享受受1%的額外優(yōu)惠惠折扣：行業(yè)可涉及及：教育、、醫(yī)療、銀銀行以及行行政企事業(yè)業(yè)單位公務務員公寓渠道配合線上渠道：：主要選擇棗棗陽當?shù)鼐W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體如如棗陽論壇壇、棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)、微微信自媒體等等渠道進行階段性重點點投放。線下渠道：：利用電影院院貼片廣告告、市區(qū)重重點商超巡巡展派單、、市區(qū)KTV娛樂場所的的信息植入入等渠道。同時啟動競競品派單攔攔截動作。。公寓渠道配合線下渠道：：全員營銷，，針對競品品樓盤的同同行推薦客客戶成交，，可獲得1000元現(xiàn)金推薦薦獎勵。公寓產(chǎn)品包裝A、針對養(yǎng)老老需求的客客群裝修要點：：低樓層、、裝修風格格較沉穩(wěn)、、沒有入戶戶門門檻、、設(shè)置緊急急呼叫（呼呼叫至物業(yè)業(yè)，由物業(yè)業(yè)協(xié)助撥打打120急救服務電電話）按鈕鈕、廁所安安裝扶手B、針對年輕輕的客群裝修要點：：裝修風格格偏時尚