ART DECO 用心體驗(yàn)人生

回歸華麗時代

——ARTDECO用心體驗(yàn)人生回歸華麗時代1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)水產(chǎn)路2700弄開發(fā)商上海東方康橋房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積（畝）173913㎡總建筑面積（㎡）約60萬㎡綠化率43%物業(yè)類型高層、疊拼價格11500元/㎡項(xiàng)目開盤時間2019分幾期開發(fā)3期物業(yè)公司上海新獨(dú)院物業(yè)管理有限公司康橋水都基本信息三期地塊規(guī)劃三期用地項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)水產(chǎn)路2700弄開發(fā)商上海東方康橋房地產(chǎn)時間軸2019.5-2019.62019-第一期第二期第三期2019.7-2019建面：18萬平米容積率：2.0建面：20容積率：1.77建面：30容積率：2.86產(chǎn)品小高層、多層小高層、多層、低層疊拼、高層進(jìn)度2019年10月一期開始交房二期部分交房均價5000元/平米1150元/平米6050元/平米7100元/平米8500元/平米康橋水都總共約60多萬平米的體量，目前已開發(fā)38萬平米，項(xiàng)目已經(jīng)走到了的中期截止目前一期已經(jīng)售罄；二期還剩余56套可售房源；資料來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)時間軸2019.5-2019.62019-第一期第二期第三期康橋的困惑1——為什么來訪量差強(qiáng)人意，為什么單位客戶來訪量推廣成本始終較高（客戶來訪量低同高額的推廣費(fèi)用之間形成的反差）?？禈虻睦Щ?——為什么作為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，我們的價格提升速度越來越慢？這樣的情況下我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)我們的1.35萬的價格目標(biāo)呢？中期康橋的困惑康橋的困惑1——為什么來訪量差強(qiáng)人意，為什么單位客戶來訪量1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略和北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)路市政府規(guī)劃中心美岸棲庭易初蓮花世紀(jì)聯(lián)華家樂福經(jīng)緯城市綠洲寶辰共和家苑楊行中學(xué)地鐵1號線地鐵3號線外環(huán)楊行地段醫(yī)院與2019年項(xiàng)目之初相比，目前項(xiàng)目周邊的配套和生活氛圍已經(jīng)得到了極大的改善。已經(jīng)從一個陌生區(qū)域向一個成熟住區(qū)轉(zhuǎn)變和北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)路市政府規(guī)劃中心美岸棲庭易初蓮花世紀(jì)聯(lián)華時間軸2019年201920192019年2019年板塊項(xiàng)目土地屬性04.10地鐵1號線北延伸段開通06.08綠龍公園規(guī)劃07.01百聯(lián)入主北上海07.123號線北延伸段開通04.05四季花城開盤04.08康橋開盤06.08柏麗華庭開盤07陽光100進(jìn)駐07.11上投佳苑開盤07.12招商地產(chǎn)接盤海德05年10月康橋一期開始交房區(qū)域均價10000元/平米11000元/平米6000元/平米6500元/平米7000元/平米隨著區(qū)域土地屬性越來越成熟，萬科、招商、陽光100等品牌開發(fā)商看好西城板塊紛紛進(jìn)駐。時間軸2019年201920192019年2019年板塊項(xiàng)目板塊樓盤名稱總建面容積率產(chǎn)品類型主力面積(㎡)價格已推體量未來供應(yīng)西城板塊保集.歐郡101.4多層、小高層兩房:90三房:114-14097615.314.7海尚明城.福地苑301.48小高層一房:60兩房:95-105,三房:115-125915514.2218.8萬科四季花城501.45多層、小高層、聯(lián)排別墅一房:64兩房:88-90,三房:131-1351158936.8613.5麗景翠庭121.36多層、小高層、疊加洋房兩房:80.12-87.38,三房:112-11387844.438天馨花園601.8小高層,多層兩房:85三房:110-1309085604而板塊內(nèi)新進(jìn)入的競品之間，由于產(chǎn)品類似，價格類似使得區(qū)域的競爭陷入一種紅海競爭當(dāng)中區(qū)域發(fā)展較早\各項(xiàng)配套設(shè)施齊全\商業(yè)氛圍比較濃厚區(qū)域土地屬性價格走勢區(qū)域平臺價格在9000-11000元/平米之間，依項(xiàng)目距離地鐵距離價格依次遞減未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量75萬平方米左右產(chǎn)品形式以小高層公寓為主,以緊湊型的兩房、三房戶型為主板塊樓盤名稱總建面容積率產(chǎn)品類型主力面積(㎡)價格已推體量未這種同質(zhì)化的紅海競爭并不僅僅局限在項(xiàng)目板塊內(nèi)，而且還存在于板塊之間（整個寶山區(qū)）的競爭中板塊項(xiàng)目總建筑面積（m2）容積率產(chǎn)品類型主力戶型面積在售面積（m2）未售面積（m2）價格淞南高鏡板塊美岸棲庭35萬1.67多層、小高層70-99平米二房、110-137平米三房為主24.910.1萬13000元/平米共康板塊和欣國際花園26萬1.8小高層80-99平米二房為主10.2萬15.8萬13200元/平米寶辰共和家苑56萬1.7小高層以70-100平米二房、110-140平米三房為主17.1萬38.9萬目前無房在售上大板塊經(jīng)緯城市綠洲150萬1.2多層、小高層以90-100平米二房、100-130平米三房為主40萬約110萬8500元/平米大華板塊中環(huán)1號26萬2小高層50-70平米一房、90-110平米二房、110-140三房6萬約20萬12500元/平米梧桐城邦32.8萬1.08多層、小高層、別墅50-80平米一房、70-90平米二房為主12.8萬20萬9600元/平米各個板塊情況有所不同，但居住氛圍都達(dá)到了一定的成熟度區(qū)域土地屬性價格走勢各個板塊間的平臺價格大都保持在在9000-11000元/平米之間未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量260萬平方米左右產(chǎn)品形式以小高層公寓為主,以緊湊型的兩房、三房戶型為主這種同質(zhì)化的紅海競爭并不僅僅局限在項(xiàng)目板塊內(nèi)，而且還存在于板競爭同質(zhì)的根本原因在于個樓盤均屬于都是屬于交通驅(qū)動下的開發(fā)模式和欣國際花園麗景翠庭海尚明城美岸棲庭北京佳誠浦新集團(tuán)地塊中環(huán)1號梧桐城邦經(jīng)緯城市綠洲寶辰共和家苑四季花城地鐵1號線地鐵3號線外環(huán)康橋水都競爭同質(zhì)的根本原因在于個樓盤均屬于都是屬于交通驅(qū)動下的開發(fā)模大華板塊上大板塊共康板塊淞南高鏡板塊西城板塊作為標(biāo)桿的康橋水都受到的競爭來自于整個區(qū)域，甚至整個北上海大華板塊上大板塊共康板塊淞南高鏡板塊西城板塊作為標(biāo)桿的康橋水一方面，區(qū)域土地屬性越來越成熟使得眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，另一方面，跟風(fēng)的沒有創(chuàng)新的、相似的開發(fā)模式使得競爭的范圍從板塊內(nèi)擴(kuò)散到板塊間；這使得，作為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者、先入者的我們感受到，競品在客戶上截流我們，在產(chǎn)品同質(zhì)我們，在價格上追隨我們項(xiàng)目陷入了大盤困惑（來訪下降、單位來訪費(fèi)用高、價格上漲困難）哪么我們應(yīng)該怎么樣來解決大盤的困惑呢？根源一方面，區(qū)域土地屬性越來越成熟使得眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，另一方面項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)松蘭路1166弄、1169弄、1168號開發(fā)商上海萬科寶山置業(yè)有限公司占地面積（畝）16.6532公頃總建筑面積（㎡）187，737㎡容積率1.06綠化率35%物業(yè)類型普通住宅;別墅價格12021元/㎡項(xiàng)目開盤時間2019分幾期開發(fā)兩期總戶數(shù)（戶）2100戶四季花城案例項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)松蘭路1166弄、1169弄、1168號項(xiàng)目秉承了萬科新都市主義的規(guī)劃理念，由兩條道路分成將項(xiàng)目分成四部分；萬科四季花城共分兩期開發(fā)；一期物業(yè)形態(tài)為多層，二期物業(yè)形態(tài)為小高層、低層；項(xiàng)目配套：運(yùn)動中心、游泳池、大型餐飲廣場、會所（擁有健身房、棋牌室、兒童游藝室等）；四季花城秉承了萬科一貫的郊區(qū)大盤開發(fā)模式的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格項(xiàng)目秉承了萬科新都市主義的規(guī)劃理念，由兩條道路分成將項(xiàng)目分成時間軸2019.9-2019.3第一期第二期2019.4-2019建面：18萬平米容積率：1.06建面：21萬平米容積率：1.77產(chǎn)品多層（58棟4-5層的多層）疊拼、高層（90-100平米兩房、110-130平米三房）土地屬性多層客戶：區(qū)域客戶，尤其是寶鋼客戶占有較大比例高層客戶：市區(qū)青年小白領(lǐng)疊拼客戶：市區(qū)經(jīng)濟(jì)享受型客戶，部分區(qū)域中高端客戶客戶2019年一號線延伸段開通；2019年9月一期開始交房；2019年社區(qū)活動中心開始投入使用；06年9月社區(qū)幼兒園招生，楊行中學(xué)竣工；07.01，百聯(lián)入主北上海；

07.12地鐵3號線北延伸段開通；四季花城開發(fā)策略：根據(jù)土地屬性的改變產(chǎn)品定位和客戶客戶定位都隨之改變時間軸2019.9-2019.3第一期第二期2019.4-2四季花城的定位發(fā)生變化之后相應(yīng)的市場推廣也隨之更改2019年一期交房后廣告2019年廣告2019年廣告2019年推出高層產(chǎn)品時，其目標(biāo)客戶——小白領(lǐng)客戶最關(guān)心的問題是交通，所以針對這個心理特點(diǎn)四季花城打出“雙軌”訴求直擊客戶；在2019年項(xiàng)目周邊世紀(jì)聯(lián)華、水產(chǎn)路商業(yè)街、萬科幼兒園等配套開始快速成熟時，四季花城推出了“成熟社區(qū)領(lǐng)銜北上?！钡闹黝}廣告。從這兩個側(cè)面可以看出項(xiàng)目定位是在變化時，推廣主體也在隨之變化四季花城的定位發(fā)生變化之后相應(yīng)的市場推廣也隨之更改2019年四季花城在項(xiàng)目做到中期時在產(chǎn)品、客戶、推廣上會存在重新定位客戶重定位由周邊地緣性客戶轉(zhuǎn)向城區(qū)客戶為主體產(chǎn)品重定位由多層舒適型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型為高層經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品推廣重定位推廣主體、樣板間等進(jìn)行調(diào)整、改變四季花城在項(xiàng)目做到中期時在產(chǎn)品、客戶、推廣上會存在重新定位客啟示：大盤在發(fā)展到中期時都會有一個項(xiàng)目再定位的過程，作為一個大盤不能依靠一個初期的定位貫穿始終在項(xiàng)目定位發(fā)生改變后項(xiàng)目的推廣、包裝等營銷策略也將發(fā)生改變隨著項(xiàng)目的開發(fā)交房，項(xiàng)目周邊配套成熟，項(xiàng)目土地屬性也隨之改善改善在項(xiàng)目土地屬性發(fā)生改變同時，四季花城客戶定位和產(chǎn)品定位也在發(fā)生改變123啟示：大盤在發(fā)展到中期時都會有一個項(xiàng)目再定位的過程，作為一個1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重定位客戶重定位產(chǎn)品重定位1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重寶山主城區(qū)供應(yīng)量的枯竭，預(yù)示著主城區(qū)客戶的外移區(qū)域交通配套、教育配套、生活配套越來越成熟萬科、保利地產(chǎn)新近在寶山獲得的地塊樓面價都6700元/平米上下，甚至以上，預(yù)示區(qū)域新價格統(tǒng)一戰(zhàn)線的即將形成123土地屬性的成熟、新近土地樓面地價的預(yù)示、主城區(qū)客戶的外移都成為了區(qū)域形象發(fā)生潛在改變的基礎(chǔ)和信號寶山主城區(qū)供應(yīng)量的枯竭，預(yù)示著主城區(qū)客戶的外移區(qū)”幼兒期"”成長期"2019年以前交通、商業(yè)配套不便2019---2019地鐵一號線莘莊延長段開通土地周期時間土地屬性”成熟期"2019--2019商業(yè)成熟：地鐵1號線南北廣場、樂購城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域新區(qū)區(qū)域形象閔行新中心、上海西南成熟住區(qū)開發(fā)時期的主要驅(qū)動因素——1、軌道交通2、市政規(guī)劃中心現(xiàn)狀——1、通過軌道交通的開發(fā)模式使莘莊成為了上海南面新的一極成熟居住區(qū)2、閔行政府遷移到莘莊但是，這種形象改變回向什么方向發(fā)展呢？——莘莊新都市主義標(biāo)桿板塊的形成”幼兒期"”成長期"2019年以前交通、商業(yè)配套不便2019西城板塊與當(dāng)初的莘莊情況十分相近而且，目前在項(xiàng)目所在西城板塊的交通、教育、商業(yè)配套正變得越來越成熟項(xiàng)目所在板塊與莘莊類似都是屬于交通導(dǎo)入的開發(fā)模式項(xiàng)目所在板塊與莘莊類似都被規(guī)劃為區(qū)域的行政中心123西城板塊與當(dāng)初的莘莊情況十分相近而且，目前在項(xiàng)目所在西城西城板塊重定位——“北上海新都市主義標(biāo)桿”南面的莘莊是一極，北面西城將是上海的另一極西城板塊重定位——1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重定位客戶重定位產(chǎn)品重定位1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重康橋水都客戶特征大區(qū)域居住區(qū)域分析比例一線導(dǎo)入?yún)^(qū)域?qū)毶?0.00%二線導(dǎo)入?yún)^(qū)域閘北25.00%普陀楊浦虹口三線導(dǎo)入?yún)^(qū)域靜安15.00%黃浦盧灣浦東四線導(dǎo)入?yún)^(qū)域徐匯5.00%長寧閔行五線導(dǎo)入?yún)^(qū)域崇明15.00%嘉定其他康橋水都客源主要以一線導(dǎo)入為主在職業(yè)上以上班族、白領(lǐng)與私營業(yè)主為主體從年齡上看，20-30歲是主要客源、另也有部分40-50歲客戶?？禈蛩伎蛻籼卣鞔髤^(qū)域居住區(qū)域分析比例一線導(dǎo)入?yún)^(qū)域?qū)毶?0.目前區(qū)域客戶可分為五類，而地緣性客戶占主體，外區(qū)域客戶為輔助客戶類型所在區(qū)域特征價值點(diǎn)地緣性首次置業(yè)寶山年齡在25-30歲之間關(guān)注價格、和生活方便地緣性改善置業(yè)寶山年齡在30-40歲之間，區(qū)域企業(yè)（如：寶鋼）中高層、或生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）外區(qū)域首次置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安為輔助區(qū)域年齡在25-30歲之間，公司小白領(lǐng)關(guān)注價格外區(qū)域改善置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安為輔助區(qū)域年齡在30-40歲之間，公司中層、生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）其他全市投資、養(yǎng)老升值潛力、居住環(huán)境目前區(qū)域客戶可分為五類，而地緣性客戶占主體，外區(qū)域客戶為輔助土地屬性概述影響交通配套道路：外環(huán)線、蘊(yùn)川路、南北高架公交：705,彭江線,寶山1路軌道：1號線軌道立體交通體系形成，板塊輻射擴(kuò)大，即是導(dǎo)入客戶的范圍更大生活配套醫(yī)療：上海第一人民醫(yī)院寶山分院，楊行地段醫(yī)院，仁和區(qū)級醫(yī)院商業(yè)易初蓮花北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)西路馬路市場、建設(shè)銀行北上海新商業(yè)核心地位確立，生活配套、環(huán)境逐步完善，板塊向心力增加。導(dǎo)入客戶可以更高端、客戶對區(qū)域的接受度也越來越高教育配套楊行中心幼兒園楊行中心小學(xué)楊泰小學(xué)、濟(jì)光中學(xué)教育配套完善，使得區(qū)域輻射的家庭年齡段獲得擴(kuò)展（以前可能只能針對不關(guān)心教育配套的沒有兒女的年輕夫婦，現(xiàn)在對有兒女的家庭也有影響）土地屬性改善使得客戶導(dǎo)入的地理范圍更廣、家庭結(jié)構(gòu)覆蓋面更大、客戶對區(qū)域的接受度也更高土地屬性概述影響交通配套道路：外環(huán)線、蘊(yùn)川路、南北高架軌道立客戶類型所在區(qū)域特征價值點(diǎn)比例地緣性首次置業(yè)寶山年齡在25-30歲之間關(guān)注價格、和生活方便10%地緣性改善置業(yè)寶山年齡在30-40歲之間，區(qū)域企業(yè)（如：寶鋼）中高層、或生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）25%外區(qū)域首次置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安年齡在25-30歲之間，公司小白領(lǐng)關(guān)注價格25%外區(qū)域改善置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安年齡在30-40歲之間，公司中層、生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）25%其他全市投資、養(yǎng)老升值潛力、居住環(huán)境5%項(xiàng)目客戶定位：順應(yīng)土地屬性變化，實(shí)現(xiàn)客戶升級西城板塊北區(qū)徐匯寶山浦東市中心外省市客戶類型所在區(qū)域特征價值點(diǎn)比例地緣性首次置業(yè)寶山年齡在25-1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重定位客戶重定位產(chǎn)品重定位1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重三期規(guī)劃——大體量、多產(chǎn)品、三組團(tuán)、半圍合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積17.1萬平米總建筑面積34.8萬平米住宅可售建筑面積25.7萬平米容積率1.37建筑密度25%綠地率40%集中綠地率15%規(guī)劃戶數(shù)2342戶機(jī)動車位1745個非機(jī)動車位4216個三期規(guī)劃——大體量、多產(chǎn)品、三組團(tuán)、半圍合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面三期有多處坡地景觀設(shè)計(jì)。坡地景觀相比平地景觀視覺面積較寬，且層次性較強(qiáng)；河道環(huán)繞，水系增加項(xiàng)目親水性；組團(tuán)式綠化、形成一座座山丘，規(guī)劃內(nèi)擁有小溪貫通三期景觀——水系環(huán)繞、坡地綠地三期有多處坡地景觀設(shè)計(jì)。坡地景觀相比平地景觀視覺面積較寬，且三期建筑——小高層、疊拼、ARTDECO風(fēng)格產(chǎn)品類型層數(shù)棟數(shù)每棟戶數(shù)所占比例每棟建筑面積小高層12層14118481.6%124220.0414層210410.5%15077.36多層疊拼8層8728.5%17955.26總計(jì)241360三期建筑以小高層為主，疊拼為輔；整體建筑采用現(xiàn)代的ARTDECO風(fēng)格建筑立面整體材質(zhì)高檔，面磚加高級石材架空大堂、把綠化融入建筑內(nèi)部，充分享受自然生活空間2D地塊統(tǒng)計(jì)三期建筑——小高層、疊拼、ARTDECO風(fēng)格產(chǎn)品類型層數(shù)棟三期戶型——得房率高，擁有超級面積附加值院3院2院1院2院1院3二房戶型90平米二房，擁有三房的空間，采用空中花園設(shè)計(jì)，1花園，2陽臺，超附加值空間三房戶型135平米三房，擁有四房的空間，得房率高達(dá)88%，采用空中花園設(shè)計(jì)，客廳面寬達(dá)4.2米，主臥達(dá)3.9米，超附加值空間三期戶型——得房率高，擁有超級面積附加值院3院2院1院2院1與競品相比在交通、生活配套方面，本案在西城地區(qū)優(yōu)勢明顯，但是相比廟行地區(qū)存在一定的劣勢板塊項(xiàng)目名稱交通配套教育配套生活配套西城康橋水都外環(huán)線、蘊(yùn)川路、南北高架，705,彭江線,寶山1路，1號線共富新村站楊行中心幼兒園楊行中心小學(xué)楊泰小學(xué)北上海商業(yè)廣場，上海第一人民醫(yī)院寶山分院，楊行地段醫(yī)院保集·歐郡江楊北路，友誼路，彭涇線、彭石線、寶山2路、寶山7路，1號線友誼西路站楊泰小學(xué)、楊行中學(xué)易買得、世紀(jì)聯(lián)華、農(nóng)工商、易初蓮花、好寶鋼,家樂福海尚明城江楊北路，友誼路，5、凇泰線、泰月線、凇馬線，1號線友誼西路站楊泰小學(xué)、楊行中學(xué)易買得、世紀(jì)聯(lián)華、農(nóng)工商、易初蓮花、好寶鋼,家樂福萬科四季花城江楊北路，淞泰線、彭涇線、861，1號線保安公路站萬科幼兒園楊行中學(xué)校濟(jì)光中學(xué)易買得、世紀(jì)聯(lián)華、農(nóng)工商、易初蓮花、好寶鋼,家樂福，楊麗景翠庭蘊(yùn)川路、友誼西路，泰線、彭涇線、861，1號線距離教育配套較遠(yuǎn)家樂福、北上海商業(yè)廣場、東方商廈天馨花園蘊(yùn)川路,外環(huán)線,南北高架

，江線、彭石線、550路、1號線保安公路楊行中心幼兒園楊行中心小學(xué)楊泰小學(xué)北上海商業(yè)廣場，上海第一人民醫(yī)院寶山分院共康和欣國際共和新路高架，114、916，1號線呼蘭路站寶山區(qū)第三中心小學(xué)，虎林小學(xué)，通河新村第三小學(xué),泗塘第二中學(xué)，高級中學(xué)有通河高級中學(xué)共和新路上的家樂福超市,呼瑪路上有華聯(lián)吉買盛，易買得寶宸共和家園共和新路高架、長江西路，114、916，1號線呼蘭路站寶山區(qū)第三中心小學(xué)，虎林小學(xué)，通河新村第三小學(xué),泗塘第二中學(xué)，高級中學(xué)有通河高級中學(xué)呼瑪路上有華聯(lián)吉買盛，易買得，仁和區(qū)級醫(yī)院大華梧桐城邦中環(huán)線，112、737、738，7號線大華中學(xué)、晉元中學(xué)九百、百安居、秦森休閑廣場、樂購，仁和區(qū)級醫(yī)院與競品相比在交通、生活配套方面，本案在西城地區(qū)優(yōu)勢明顯，但是項(xiàng)目名稱規(guī)劃布局項(xiàng)目景觀建筑品質(zhì)戶型二房戶型三房戶型康橋水都建筑排布富有動感，形成優(yōu)美的總體規(guī)劃外部近鄰市政綠龍綠化帶，內(nèi)部擁有天然河道南北黃泥塘，附近擁有楊盛河ARTDECO風(fēng)格、高級面磚、石材的運(yùn)用更加重了項(xiàng)目建筑的質(zhì)感二房90、得房率82.8%、

客廳面寬4.0米、主臥面寬3.6米一梯兩戶、三房135、得房率：84.88%、客廳面寬：4.2、主臥面寬：3.9海尚明城小高層,排列加圍合式，呈“廠”字型，以住宅公園的理念打造移步換境的景觀效果臨近綠龍公園、湄浦河現(xiàn)代簡約風(fēng)格、高級涂料

簡潔幾何形式，有時尚年輕之感兩房100、得房率76%、客廳面寬4.2米、主臥面寬3.9米兩梯兩戶或兩梯四戶

、三房122、得房率76%、客廳面寬4.2米、主臥面寬3.9米

萬科四季花城多層、小高層、聯(lián)排別墅、兵營式排布閹木港、西長浜和沈師浜ARTDECO風(fēng)格、高級面磚、石材的運(yùn)用更加重了項(xiàng)目建筑的質(zhì)感兩房87、得房率82%、客廳面寬3.9米、主臥面寬3.6米一梯三戶、三房135、得房率82%、客廳面寬3.9米、主臥面寬4.2米和欣國際小區(qū)由22幢18層小高層組成，基本呈現(xiàn)兵營式的排布蘊(yùn)藻浜、段浦河、泗塘公園（步行15分鐘）現(xiàn)代風(fēng)格、高級面磚、顏色比較厚重二房80-97、得房率78%、

客廳面寬3.5米、主臥面寬3.2米兩梯三戶、三房119、得房率：78.8%、客廳面寬3.9米、主臥面寬3.6米寶宸共和家園基本呈現(xiàn)為兵營式排布，中央環(huán)湖區(qū)域采用了圍合式段浦河，泗塘公園（步行20分鐘）新古典風(fēng)格、高級面磚

整體感覺比較沉穩(wěn)二房90、得房率76%（小高層）、客廳面寬3.8米、主臥面寬3.5米一梯兩戶、三房128、得房率：76.5%、客廳面寬4.2米、主臥面寬3.6米在景觀、和外立面上具備優(yōu)勢，但產(chǎn)品戶型上與競品同質(zhì)項(xiàng)目名稱規(guī)劃布局項(xiàng)目景觀建筑品質(zhì)戶型二房戶型三房戶型康橋水都水系·ARTDECO稀有水系環(huán)繞、坡地景觀景觀ARTDECO風(fēng)格外立面建筑得房率高，擁有超級面積附加值戶型大規(guī)模社區(qū)、多產(chǎn)品線規(guī)劃三期產(chǎn)品價值發(fā)現(xiàn)水系·ARTDECO稀有水系環(huán)繞、坡地景觀景觀ARTDE區(qū)域重定位北上海新都市主義標(biāo)桿板塊客戶重定位走出寶山，客戶主體將以市區(qū)導(dǎo)入為主產(chǎn)品重定位水系·ARTDECO項(xiàng)目重新重定位后如何實(shí)施，從而真正走出大盤的困惑呢？如何實(shí)現(xiàn)較高來訪量和價格目標(biāo)呢？區(qū)域重定位北上海新都市主義標(biāo)桿板塊客戶重定位走出寶山，客戶1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略

區(qū)域營銷客戶經(jīng)營體驗(yàn)務(wù)營銷形象表現(xiàn)1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略

區(qū)域營銷客戶經(jīng)營體驗(yàn)營銷形象表現(xiàn)1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會通過在規(guī)劃局公示寶山區(qū)的規(guī)劃，提高公眾參與度,凸現(xiàn)開發(fā)商承擔(dān)城市責(zé)任的氣度和底氣；市民的廣泛參與，讓市民和項(xiàng)目一起鑒證城市未來產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞案例：深圳華潤萬象城圍墻城市論壇

論證城市印象、城市價值、城市更新的論題；房地產(chǎn)對城市發(fā)展所起的積極作用；政府規(guī)劃建設(shè)寶山新區(qū)對房地產(chǎn)住宅出現(xiàn)的拉動；形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相活動名稱：寶山新區(qū)城市論壇及聯(lián)誼會地點(diǎn)：星級賓館或者政府指定地點(diǎn)形式：論壇+酒會參與人員：政府官員/規(guī)劃城建方面專家/房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)/專業(yè)人士/媒體論壇安排：創(chuàng)造良好的溝通環(huán)境，以自由、優(yōu)雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會的輕松氛圍，主動與人士溝通，引出項(xiàng)目，共商區(qū)域投資發(fā)展案例：深圳華潤萬象城圍墻城市論壇形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)案例：深圳華潤萬象城圍墻領(lǐng)獎工程，全面鍍金形象活動：領(lǐng)獎新聞發(fā)布會：如獲得地產(chǎn)奧斯卡國際Leed生態(tài)系統(tǒng)認(rèn)證地點(diǎn)：星級賓館（面向全市宣傳）邀請嘉賓：業(yè)內(nèi)人士，各媒體記者，政府領(lǐng)導(dǎo)形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相案例：深圳華潤萬象城圍墻領(lǐng)獎工程，全面鍍金形象營銷：重塑區(qū)域案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：市場占位2019年秋交會高調(diào)亮相立體模型銷售形象展示形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：市場占位2019年秋交會高調(diào)亮案例：深圳華潤萬象城圍墻名人效應(yīng),業(yè)內(nèi)轟動邀請國際規(guī)劃大師王受之參加項(xiàng)目產(chǎn)品上市會方式掀起媒體的爭論狂潮形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象形式：露臺酒會地點(diǎn)：外灘半島酒店區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相案例：深圳華潤萬象城圍墻名人效應(yīng),業(yè)內(nèi)轟動邀請國際規(guī)劃大師王樣板間全城鑒賞時間：正式選房前目的：以實(shí)際場景及景觀優(yōu)勢，促進(jìn)成交及落定形式：邀請兩大國際設(shè)計(jì)大師梁志天\高文安同時打造板房形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城市論壇領(lǐng)獎新聞發(fā)布會產(chǎn)品上市會樣板間全城鑒賞房交會高調(diào)亮相樣板間全城鑒賞形象營銷：重塑區(qū)域形象，項(xiàng)目形象區(qū)域規(guī)劃展覽城1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷客戶經(jīng)營體驗(yàn)營銷形象表現(xiàn)1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷客客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量案例：深圳華潤萬象城圍墻案例：深圳華潤萬象城圍墻每周一個城市主題目的：提高人氣，促進(jìn)成交及落定地點(diǎn)：銷售中心人物：所有到場客戶形式：娛樂+美食+項(xiàng)目刊物、禮品派送西班牙美食現(xiàn)場制作意大利FASIONSHOW+PIZZA二三級聯(lián)動活動大客戶巡展截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量案例：深圳華潤萬象城圍墻案例案例：深圳華潤萬象城圍墻截流客戶目的：同時借力打力：相信萬科等區(qū)域樓盤都會投入較高的廣告費(fèi)用，宣傳本區(qū)域項(xiàng)目，為此，我們可以把周邊樓盤吸引來的客戶，通過戶外媒體的力量，吸引到本案現(xiàn)場。二三級聯(lián)動活動大客戶巡展截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量案例：深圳華潤萬象城圍墻截流客戶二三級聯(lián)動活動大客戶巡展截流案例：深圳華潤萬象城圍墻時間：大客戶巡展活動目的：通過一系列的巡展活動，累積客戶方式1：針對企業(yè)如寶鋼方式2：人流密集地點(diǎn)：新世界廣場、中信泰富等等

二三級聯(lián)動活動大客戶巡展截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量案例：深圳華潤萬象城圍墻時間：大客戶巡展二三級聯(lián)動活動大客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻易居會、易居臣信二三級市場聯(lián)動針對客戶資源的分眾營銷，利用易居會15萬上海會員資源及北區(qū)易居臣信中介門店的聯(lián)動信息發(fā)布和多點(diǎn)銷售，擴(kuò)大有效客戶范圍。二三級聯(lián)動活動大客戶巡展截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量案例：深圳華潤萬象城圍墻易居會、易居臣信二三級市場聯(lián)動二三級易居資源平臺1.易居研究平臺2.易居客戶平臺3.易居臣信平臺4.易居媒體資源的整合平臺1.項(xiàng)目指揮2.項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)2大核心平臺4大輔助平臺易居資源平臺易居資源平臺1.易居研究平臺2.易居客戶平臺3.易居臣信平臺易居資源媒體資源易居會資源二三級聯(lián)動資源資源詳情新浪房產(chǎn)解放日報SMG電臺今日房產(chǎn)上海樓市租賃情報財(cái)富地產(chǎn)其它100家門店易居臣信客戶數(shù)據(jù)庫易居臣信聯(lián)動部8大營銷中心2000名鉆石級會員400萬以上投資型會員30000多名高檔會所俱樂部會員上海北區(qū)慧芝湖花園、盛源家豪城等知名樓盤成交、未成交客戶長期合作優(yōu)勢易居資源整合易居資源媒體資源易居會資源二三級聯(lián)動資源資源詳情新浪房產(chǎn)10二三級聯(lián)動活動大客戶巡展案例：深圳華潤萬象城圍墻媒體計(jì)劃推廣階段計(jì)劃階段媒體計(jì)劃推廣投放預(yù)算截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量二三級聯(lián)動活動大客戶巡展案例：深圳華潤萬象城圍墻媒體計(jì)劃截流強(qiáng)銷期蓄水期概念形成期08年09年10月中旬開盤第一批3萬方89101112概念導(dǎo)入期■權(quán)威新聞軟性投放■區(qū)域內(nèi)以巡展推廣和索賠活動為主，戶外廣告為輔■大眾主流媒體整合投放，報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、雜志等多點(diǎn)出擊，力爭開盤短期內(nèi)快速消化。■強(qiáng)化渠道式推廣，持續(xù)配合電臺、電視、SP活動等多點(diǎn)渠道，進(jìn)行高端有效客戶的持續(xù)引進(jìn)?！鐾竭M(jìn)行客戶渠道式推廣，以針對目標(biāo)人群的專項(xiàng)雜志、電信帳單、電臺廣告和短信為主的媒體投放，配合以老客戶介紹新客戶的激勵活動。推廣階段劃分9月底樣板房公開推廣計(jì)劃銷售期強(qiáng)銷期蓄水期概念形成期08年09年10月中旬開盤第一批3萬方銷售階段推廣運(yùn)作工作重點(diǎn)通路選擇客戶區(qū)域板塊筑底/形象造勢8月~10月整合媒體資源炒作公開亮相區(qū)域覆蓋、蓄水媒體整合炒作活動；案前銷售、企劃工作籌備；現(xiàn)場廣告及戶外廣告布置；定點(diǎn)巡展小規(guī)模啟動戶外廣告橫幅項(xiàng)目周邊主要道路引導(dǎo)旗工地圍墻現(xiàn)場看板以本案為核心的周邊區(qū)域密集覆蓋；大眾媒體新聞晨報、新民晚報等軟性報道搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)同步全市廣泛引導(dǎo)，拓展全市性客戶階段媒體計(jì)劃強(qiáng)銷期10月~12月區(qū)域密集覆蓋二三級聯(lián)動造勢渠道營銷滲透大眾營銷推波助瀾區(qū)域賬單廣告、戶外廣告覆蓋；密集一個月進(jìn)行巡展大眾媒體集中開盤階段強(qiáng)攻SP活動有序展開，制定優(yōu)惠方案分眾推廣賬單廣告人員派報巡展、推介會寶山及周邊區(qū)域廣泛滲透；大眾媒體新聞晨報/新民晚報（軟硬廣少量配合）持續(xù)吸引全市性客戶銷售階段推廣運(yùn)作工作重點(diǎn)通路選擇客戶區(qū)域媒體整合炒作活動；戶如按此次推出項(xiàng)目體量估算，本階段推廣費(fèi)用是300～400萬。對于30萬項(xiàng)目的前期形象樹立及首期3萬方項(xiàng)目銷售促進(jìn)，預(yù)算較少。在此建議對本次推盤營銷費(fèi)用做全盤考慮。推廣投放預(yù)算如按此次推出項(xiàng)目體量估算，本階段推廣費(fèi)用是300～400萬。二三級聯(lián)動活動大客戶巡展案例：深圳華潤萬象城圍墻新帶老除傳統(tǒng)意義上易居臣信門店“客戶帶看推薦”、“店招推廣”模式外根據(jù)本項(xiàng)目改善型居住客戶較多的情況，以易居臣信作為第三方服務(wù)商式，通過“改善即可改變”的活動，以“老房代為出售/出租”的附加值方式刺激改善型居住客戶購買，并配合項(xiàng)目一手通路整體造勢形成“銷售強(qiáng)勢風(fēng)潮”，促使老客戶縮短價格提升的反映周期，同時輔以“業(yè)主維護(hù)”的手段，促進(jìn)“老客戶推薦\重復(fù)升級購買”。截流客戶媒體計(jì)劃新帶老客戶經(jīng)營：提高項(xiàng)目的客戶來訪量二三級聯(lián)動活動大客戶巡展案例：深圳華潤萬象城圍墻新帶老截流客1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷客戶經(jīng)營體驗(yàn)營銷形象表現(xiàn)1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域營銷客體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻目的：品質(zhì)社區(qū)展示，私家私家路打造重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：建議水產(chǎn)路及臨近河堤改造以提高展示效果1、與政府聯(lián)合河堤沿線項(xiàng)目路段整治,2、燈桿旗的設(shè)置，強(qiáng)調(diào)領(lǐng)域感和增強(qiáng)標(biāo)識性；回家感覺真好燈桿旗界別項(xiàng)目與外部區(qū)域銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景私家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻目的：品質(zhì)案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶示范區(qū)園林景觀開放水系景觀長廊、活水公園、示范區(qū)商業(yè)街開放煽情展示案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃現(xiàn)場包裝——現(xiàn)場標(biāo)識氣勢目的：引起項(xiàng)目的關(guān)注度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：項(xiàng)目主入口高形象永久“地標(biāo)”指示銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶現(xiàn)場包裝——現(xiàn)場標(biāo)識氣勢銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃銷售中心布局調(diào)整建議——1、入口通道－ARTDECO時光隧道，以各個時期ARTDECO著名的表現(xiàn)形式以渲染其風(fēng)格的國際性地位及尊崇度。2、虛擬社區(qū)－突破現(xiàn)有3D景觀180°模擬影視放映，換之以360°全景社區(qū)，使客戶能身臨其境的找到自己的家。3、模型介紹區(qū)－配以金屬質(zhì)感的底座的“區(qū)域模型”、“項(xiàng)目整體模型”，同時配合聲光電模型展示系統(tǒng)用以展示項(xiàng)目氣質(zhì)。4、洽談區(qū)－ARTDECO時尚旅程，以LV、Cartier、Hermes、Chanel國際一線奢侈品牌為代表的ARTDECO作品布置點(diǎn)綴洽談區(qū)整體環(huán)境，制造尊貴感，并配以現(xiàn)代經(jīng)典的舒適座椅營造氛圍。6、ARTDECO藝術(shù)體驗(yàn)館－用藝術(shù)體驗(yàn)替換傳統(tǒng)意義上的材質(zhì)展示，以細(xì)節(jié)征服客戶。6、酒吧簽約區(qū)－將功能區(qū)域融入體驗(yàn)互動區(qū)，在潛意識中告知客戶“您購買的是您的生活方式”7、兒童游藝區(qū)－以國外機(jī)場“兒童游藝區(qū)”為藍(lán)圖，為客戶子女提供看護(hù)服務(wù)。銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶銷售中心重包裝目的：目前銷售中心、及銷售中心內(nèi)內(nèi)部銷售道具（如沙盤等）比較陳舊，通過包裝更新項(xiàng)目形象銷售中心布局調(diào)整建議——銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃品牌屋品牌體驗(yàn)的實(shí)現(xiàn)，不僅是榮譽(yù)與獎項(xiàng)的堆砌，消費(fèi)者已對此默然，能引起關(guān)注的必定是轟動的，可傳播的。除了銷售中心設(shè)立“品牌展示館”，更重要的是讓目標(biāo)客群享受“企業(yè)品牌”帶給他/她的榮譽(yù)銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶ARTDECO時光隧道品牌屋銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情地盤包裝——工法樣板間目的：引起客戶項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)注度展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等，突出開發(fā)商的產(chǎn)品優(yōu)勢，讓客戶切身體驗(yàn)。窗框案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶地盤包裝——工法樣板間窗框案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重案例：深圳華潤萬象城圍墻樣板間——引起客戶項(xiàng)目認(rèn)可樣板間——看房路線樣板間－環(huán)境體驗(yàn)樣板間——附件：裝修標(biāo)準(zhǔn)建議銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻樣板間——引起客戶項(xiàng)目認(rèn)可銷售中心重案例：深圳華潤萬象城圍墻樣板間——看房路線因項(xiàng)目規(guī)模較大，看房動線較長，經(jīng)實(shí)地勘察基本線路路程在0.7公里左右，如以電頻車平穩(wěn)駕駛時間來計(jì)，約估為10分鐘左右（交通信號燈），因此沿途的體驗(yàn)非常重要。路線說明：從周邊情況、體驗(yàn)重點(diǎn)等綜合因素考慮，從項(xiàng)目內(nèi)部社會道路通行是目前唯一選擇。銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻樣板間——看房路線銷售中心重包裝工房楊泰路（社會道路）現(xiàn)暫未正式開放，建議此處開發(fā)商與路政協(xié)調(diào)清楚阻攔條?，F(xiàn)蓮花山路沿線原有建筑較為雜亂，市政綠化簡單粗糙，建議對現(xiàn)有建筑（尚不能拆遷的）進(jìn)行粉飾包裝，對項(xiàng)目工地圍墻重新包裝（建議以實(shí)體圍墻作為項(xiàng)目形象），同時增加蓮花山路沿線綠化景觀種植。楊泰路（社會道路）現(xiàn)暫未現(xiàn)蓮花山路沿線原有建筑較為雜亂，市政看房路線－環(huán)境體驗(yàn)考慮到現(xiàn)蓮花山路周遭環(huán)境較為雜亂，并有高壓電線影響。不能反映項(xiàng)目實(shí)際品質(zhì)及居住氛圍。易居中國建議對周邊區(qū)域進(jìn)行包裝。覺得古北高端因?yàn)橛泻芏唷跋愀?、臺灣口音”的人，有上海第一個“家樂?！?；覺得碧云高端因?yàn)椤敖鸢l(fā)碧眼”的老外多，有棒壘球場和沒看見過的“紅綠燈”。辟除“人”的因素，稀有、罕見的“物”成了們評判優(yōu)劣的標(biāo)尺。形象圍墻展示、形象道旗、行道樹木、隔離帶綠化歐美地區(qū)交通信號燈環(huán)保風(fēng)能、太陽能路燈看房路線－環(huán)境體驗(yàn)形象圍墻展示、形象道旗、歐美地區(qū)交通樣板段－環(huán)境體驗(yàn)體驗(yàn)區(qū)概念，我們要展示的不僅是2D-3的作品，也不是香逸灣，是整個“盛高·康橋水都”作品。所以我們建議將樣板段從項(xiàng)目地塊概念中放大，通過“看房動線”的硬件設(shè)置，并通過軟性宣傳達(dá)到體驗(yàn)區(qū)的效果。案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶樣板段－環(huán)境體驗(yàn)案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣商業(yè)會所幼兒園樣板段－環(huán)境體驗(yàn)體驗(yàn)區(qū)展示第一步：體驗(yàn)區(qū)開放首先要將幼兒園、會所先行亮相，已“配套先行”的理念增加產(chǎn)品附加值。體驗(yàn)區(qū)展示第二步：產(chǎn)品段及內(nèi)部組團(tuán)亮相（具體和工程配合）。案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶商業(yè)會所幼兒園樣板段－環(huán)境體驗(yàn)案例：深圳華潤萬象城圍墻銷售中案例：深圳華潤萬象城圍墻附件：樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶廚房系統(tǒng)墻地面防大理石磚天棚防水石膏板局部吊頂，含燈具櫥柜意大利“威乃達(dá)”進(jìn)口櫥柜臺面人造石廚房電器1、“西門子”脫排、灶具、烤箱、洗碗機(jī)；2、美國“愛適宜”垃圾處理器；3、折疊式液晶電視水盆龍頭德國“泊浪高”水槽、澳大利亞“皇冠”龍頭衛(wèi)浴系統(tǒng)墻地面仿大理石磚（大戶型）、仿古磚（小戶型）天棚防水石膏板吊頂外刷耐水環(huán)保乳膠漆，含燈具潔具德國“keramag”（凱樂瑪）、美國“KOHLER”淋浴房鋼化玻璃，酒店式把手，頂花灑及手持花灑同時配置龍頭花灑德國“高儀”其它部分主衛(wèi)配丹麥“丹佛斯”地?zé)嵯到y(tǒng)其它戶內(nèi)門定制實(shí)木貼皮門移門美國“史丹利”（STANLEY）地板多層實(shí)木柚木地板＋玄關(guān)仿大理石?；u收納系統(tǒng)定制實(shí)木貼皮柜體窗臺板、門檻石西班牙純進(jìn)口雅士美米黃大理石案例：深圳華潤萬象城圍墻附件：樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售中心重包裝工社區(qū)游園計(jì)劃目的：引起項(xiàng)目的關(guān)注度和認(rèn)可重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：1、帶領(lǐng)客戶參觀項(xiàng)目1、2期，建立與其他項(xiàng)目的區(qū)隔；2、凡參觀者有0.5%購房優(yōu)惠案例：深圳華潤萬象城圍墻示范區(qū)野餐活動示范區(qū)游園活動銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶社區(qū)游園計(jì)劃案例：深圳華潤萬象城圍墻示范區(qū)野餐活動示范區(qū)游園售樓處、項(xiàng)目1、2期的物業(yè)也是客戶重要的體驗(yàn)點(diǎn)實(shí)景生活展示，著重品牌物管帶來的星級感受，傳遞健康及王者氣派生活美景。品牌物管、星級感受物業(yè)管理的全程參與銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶售樓處、項(xiàng)目1、2期的物業(yè)也是客戶重要的體驗(yàn)點(diǎn)品牌物管、星級案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：營銷細(xì)節(jié)銷售中心－服務(wù)體驗(yàn)銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶當(dāng)體驗(yàn)式服務(wù)變?yōu)椤胺?wù)式”體驗(yàn)的時候，我們說“Thisisnotenough”，我們要給客戶帶來的不僅僅是后期物業(yè)的體驗(yàn)，更重要的事給客戶制造新的體驗(yàn)，這如同”錦江樂園”與“嘉年華游藝”的區(qū)別。服務(wù)升級：1、車輛服務(wù)－泊車服務(wù)只出現(xiàn)在酒店、高級俱樂部、高端別墅物業(yè)，香逸灣此類大盤人流量較多，此類服務(wù)執(zhí)行較為困難，但可設(shè)置保安人員引導(dǎo)客戶泊車，并在征詢客戶同意后為客戶駕駛車輛裝上印有項(xiàng)目LOGO車套（夏日特別需要）。2、咖啡店的引進(jìn)－中檔項(xiàng)目提供凈水，高端項(xiàng)目提供飲料，對于大盤如提高品質(zhì)服務(wù)的同時服務(wù)成本也相應(yīng)提高，在合理有效控制費(fèi)用的前提下，易居中國建議引入品牌“咖啡店”以“分成制”運(yùn)作，即保證控制成本更可保證服務(wù)質(zhì)量。3、專屬服務(wù)－只有服務(wù)，沒有sale，通過易居中國特有創(chuàng)新“營銷團(tuán)隊(duì)”模式（客戶經(jīng)理＋沙盤講解員＋樣板房講解員）為客戶創(chuàng)造購房新體驗(yàn)。4、管家熱線－“一問必答制”的實(shí)施，通過強(qiáng)效培訓(xùn)執(zhí)行，設(shè)立管家熱線解決“客戶投訴、疑難解答、生活資訊等“多種客戶關(guān)注問題。案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：營銷細(xì)節(jié)銷售中心－服務(wù)體驗(yàn)銷售案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：營銷細(xì)節(jié)現(xiàn)場：臨時銷售中心接待流程示意導(dǎo)示前臺接待模型、物料影視體驗(yàn)貴賓洽談銷售中心重包裝工房樣板間社區(qū)游園計(jì)劃樣板間品牌屋打造情景歸家路物業(yè)體驗(yàn)零時售樓處示范區(qū)場地標(biāo)示體驗(yàn)營銷：通過體驗(yàn)打動客戶案例：深圳華潤萬象城圍墻主題：營銷細(xì)節(jié)現(xiàn)場：臨時銷售中心接待康橋的困惑：大盤中期困境1問題的原因：土地成熟、競爭加劇2新戰(zhàn)略：重界定3實(shí)施策略：區(qū)域營銷、客戶經(jīng)營、體驗(yàn)4報告總結(jié)康橋的困惑：大盤中期困境1問題的原因：土地成熟、競爭附件附件1：精裝修附件2：推售計(jì)劃附件附件1：精裝修附件2：推售計(jì)劃室外裝飾陽臺、露臺金屬欄桿，地面花崗石鋁合金窗斷橋隔熱型材，雙層玻璃（地下室天窗除外）。進(jìn)戶門木質(zhì)進(jìn)戶門內(nèi)室裝修涂料“ICI”品牌乳膠漆地面房間實(shí)木復(fù)合地板；廚房、衛(wèi)生間、家庭室、地下室為地磚(無家庭室者除外)；玄關(guān)地面大理石（無玄關(guān)者除外）廚房鋪設(shè)墻地磚，定制“美時”櫥柜，“Teka”、“西門子”或“GE”或其它同等檔次品牌灶具、脫排等衛(wèi)生間鋪設(shè)墻地磚，局部采用馬賽克，“正野”排氣扇，“摩恩”龍頭及浴巾架、廁紙架、毛巾環(huán)。主衛(wèi)“科勒”座廁、臺盆、浴缸；客衛(wèi)“科勒”座廁、臺盆。局部設(shè)“吉博力”同層排水。定制淋浴房。戶內(nèi)門“日門”、“安洋”或其它同等檔次品牌成品實(shí)木貼皮戶內(nèi)門，廚房門帶清玻璃、衛(wèi)生間門帶磨砂玻璃戶內(nèi)家具定制“彌爾皇家”成品收納系統(tǒng)配置系統(tǒng)開關(guān)面板插座“西蒙”品牌，設(shè)備自帶開關(guān)面板插座除外地面輻射供暖低溫?zé)崴匕遢椛涔┡到y(tǒng)（地下室和儲藏室除外），采暖壁掛爐采用“博世”、“阿里斯頓”、“伊瑪”通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留兩路直線電話線路；客廳、臥室、書房、主衛(wèi)均設(shè)置電話終端接線盒，每戶均預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口，系統(tǒng)由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運(yùn)行費(fèi)用。電視接收系統(tǒng)留終端在客廳和臥室，系統(tǒng)由客戶自行向服務(wù)提供商申請開通，并支付開通、運(yùn)行費(fèi)用。水電煤氣配套每戶設(shè)立水、電表。冷熱水管為PP-R管.燃?xì)庥煽蛻糇孕邢蛉細(xì)馓峁┥躺暾堥_通，并支付燃?xì)獗砭呒伴_通、運(yùn)行費(fèi)用附件:裝修建議,標(biāo)準(zhǔn)等級:C級室陽臺、露臺金屬欄桿，地面花崗石鋁合金窗斷橋隔熱型材，雙層玻木質(zhì)門鋁合金門窗金屬欄桿室外裝修示意木質(zhì)門鋁合金門窗金屬欄桿室外裝修示意衛(wèi)生間示意圖廚房示意圖室內(nèi)門示意圖廳部示意圖外墻示意圖室內(nèi)裝修示意衛(wèi)生間示意圖廚房示意圖室內(nèi)門示意圖廳部示意圖外墻示意圖室內(nèi)裝附件附件1：精裝修附件2：推售計(jì)劃附件附件1：精裝修附件2：推售計(jì)劃銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)：初步設(shè)定于2019年12月底去化總量的90％目標(biāo)均價13500元/平方米總銷售金額：約3.69億資金回籠：約3.53億，占總銷金額95％2009年1月底去化達(dá)總量95％總銷售金額：約3.91億資金回籠：約3.83億，占總銷金額的98％銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)：推案策略：高位蓄水、定時引爆，集中放量優(yōu)勢：快速去化，資金回籠速度快劣勢：放量集中、周期短價值提升空間小“快速去化，加快資金回籠速度”為導(dǎo)向按照集中放量原則充分蓄水，適時入市開盤開盤前要擁有充足的蓄水期，蓄水量應(yīng)達(dá)到供應(yīng)量的2－3倍對外營造“求大于供”的氛圍，引起轟動效應(yīng)推案策略：高位蓄水、定時引爆，集中放量優(yōu)勢：快速去化，資金回1600014100128001250014400首批推出房源211410022128002D23125002D2416000第二批推出房源2D2014400推案次序及樓幢均價估算：在首批房源順利去化前提下，推出第二批房源二房的20號。以其位置優(yōu)勢抬升價格，為后期房源價格提升打下基礎(chǔ)。高位蓄水后首批推出三房的21號，二房的22號23號，疊拼的24號。以平穩(wěn)的價格入市、各房型面積全面打開、合理價格差異來加快銷售節(jié)奏達(dá)到“快速去化，加快資金回籠”的目標(biāo)。1600014100128001250014400首批211推案計(jì)劃和資金流量測算關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)08年10月08年8月09年1月08年12月進(jìn)場蓄水第一批21,22,23,24開盤第二批20開盤08年11月15日資金回籠2019年12月底0.92億2009年1月底約0.30億元08年11月2019年10月底約1.26億元2019年11月底約1.35億元

2019年12月底總計(jì)回籠約3.53億元

2009年1月底總計(jì)回籠約3.83億元時間軸線08年10月10日推案計(jì)劃和資金流量測算關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)08年10月08年8月09年1蓄水期策略高位蓄水，對外營造房源供不應(yīng)求氣氛前提：擁有充足的蓄水時間目的：通過充分的客戶積累，保證儲蓄大量意向客戶，對外營造推出房源“供不應(yīng)求”氛圍，為項(xiàng)目火爆開盤打下良好基礎(chǔ)暫定蓄水期：2019年8月－2019年9月底現(xiàn)場以辦理金卡形式收取意向金鎖定意向客戶灌輸客戶開盤當(dāng)日憑金卡以“先到先得”模式認(rèn)購按推案量，以“3進(jìn)一”比例辦理發(fā)放金卡蓄水期策略高位蓄水，對外營造房源供不應(yīng)求氣氛前提：擁有充足的開盤策略前提:高位蓄水擁有供應(yīng)量的2－3倍蓄水量要求:高短快價格創(chuàng)新高銷售周期短回籠速度快開盤銷售率：70％方式:先到先得持卡優(yōu)惠營造“供不應(yīng)求”氣氛，激發(fā)客戶購買欲，迫使客戶速度落定，加快銷售速度暫定開盤日期：2019年10月10日開盤策略前提:高位蓄水要求:高短快方式:先到先得持卡謝謝聆聽，現(xiàn)在是討論時間謝謝聆聽，現(xiàn)在是討論時間回歸華麗時代

——ARTDECO用心體驗(yàn)人生回歸華麗時代1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)水產(chǎn)路2700弄開發(fā)商上海東方康橋房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積（畝）173913㎡總建筑面積（㎡）約60萬㎡綠化率43%物業(yè)類型高層、疊拼價格11500元/㎡項(xiàng)目開盤時間2019分幾期開發(fā)3期物業(yè)公司上海新獨(dú)院物業(yè)管理有限公司康橋水都基本信息三期地塊規(guī)劃三期用地項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)水產(chǎn)路2700弄開發(fā)商上海東方康橋房地產(chǎn)時間軸2019.5-2019.62019-第一期第二期第三期2019.7-2019建面：18萬平米容積率：2.0建面：20容積率：1.77建面：30容積率：2.86產(chǎn)品小高層、多層小高層、多層、低層疊拼、高層進(jìn)度2019年10月一期開始交房二期部分交房均價5000元/平米1150元/平米6050元/平米7100元/平米8500元/平米康橋水都總共約60多萬平米的體量，目前已開發(fā)38萬平米，項(xiàng)目已經(jīng)走到了的中期截止目前一期已經(jīng)售罄；二期還剩余56套可售房源；資料來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)時間軸2019.5-2019.62019-第一期第二期第三期康橋的困惑1——為什么來訪量差強(qiáng)人意，為什么單位客戶來訪量推廣成本始終較高（客戶來訪量低同高額的推廣費(fèi)用之間形成的反差）?？禈虻睦Щ?——為什么作為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，我們的價格提升速度越來越慢？這樣的情況下我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)我們的1.35萬的價格目標(biāo)呢？中期康橋的困惑康橋的困惑1——為什么來訪量差強(qiáng)人意，為什么單位客戶來訪量1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略和北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)路市政府規(guī)劃中心美岸棲庭易初蓮花世紀(jì)聯(lián)華家樂福經(jīng)緯城市綠洲寶辰共和家苑楊行中學(xué)地鐵1號線地鐵3號線外環(huán)楊行地段醫(yī)院與2019年項(xiàng)目之初相比，目前項(xiàng)目周邊的配套和生活氛圍已經(jīng)得到了極大的改善。已經(jīng)從一個陌生區(qū)域向一個成熟住區(qū)轉(zhuǎn)變和北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)路市政府規(guī)劃中心美岸棲庭易初蓮花世紀(jì)聯(lián)華時間軸2019年201920192019年2019年板塊項(xiàng)目土地屬性04.10地鐵1號線北延伸段開通06.08綠龍公園規(guī)劃07.01百聯(lián)入主北上海07.123號線北延伸段開通04.05四季花城開盤04.08康橋開盤06.08柏麗華庭開盤07陽光100進(jìn)駐07.11上投佳苑開盤07.12招商地產(chǎn)接盤海德05年10月康橋一期開始交房區(qū)域均價10000元/平米11000元/平米6000元/平米6500元/平米7000元/平米隨著區(qū)域土地屬性越來越成熟，萬科、招商、陽光100等品牌開發(fā)商看好西城板塊紛紛進(jìn)駐。時間軸2019年201920192019年2019年板塊項(xiàng)目板塊樓盤名稱總建面容積率產(chǎn)品類型主力面積(㎡)價格已推體量未來供應(yīng)西城板塊保集.歐郡101.4多層、小高層兩房:90三房:114-14097615.314.7海尚明城.福地苑301.48小高層一房:60兩房:95-105,三房:115-125915514.2218.8萬科四季花城501.45多層、小高層、聯(lián)排別墅一房:64兩房:88-90,三房:131-1351158936.8613.5麗景翠庭121.36多層、小高層、疊加洋房兩房:80.12-87.38,三房:112-11387844.438天馨花園601.8小高層,多層兩房:85三房:110-1309085604而板塊內(nèi)新進(jìn)入的競品之間，由于產(chǎn)品類似，價格類似使得區(qū)域的競爭陷入一種紅海競爭當(dāng)中區(qū)域發(fā)展較早\各項(xiàng)配套設(shè)施齊全\商業(yè)氛圍比較濃厚區(qū)域土地屬性價格走勢區(qū)域平臺價格在9000-11000元/平米之間，依項(xiàng)目距離地鐵距離價格依次遞減未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量75萬平方米左右產(chǎn)品形式以小高層公寓為主,以緊湊型的兩房、三房戶型為主板塊樓盤名稱總建面容積率產(chǎn)品類型主力面積(㎡)價格已推體量未這種同質(zhì)化的紅海競爭并不僅僅局限在項(xiàng)目板塊內(nèi)，而且還存在于板塊之間（整個寶山區(qū)）的競爭中板塊項(xiàng)目總建筑面積（m2）容積率產(chǎn)品類型主力戶型面積在售面積（m2）未售面積（m2）價格淞南高鏡板塊美岸棲庭35萬1.67多層、小高層70-99平米二房、110-137平米三房為主24.910.1萬13000元/平米共康板塊和欣國際花園26萬1.8小高層80-99平米二房為主10.2萬15.8萬13200元/平米寶辰共和家苑56萬1.7小高層以70-100平米二房、110-140平米三房為主17.1萬38.9萬目前無房在售上大板塊經(jīng)緯城市綠洲150萬1.2多層、小高層以90-100平米二房、100-130平米三房為主40萬約110萬8500元/平米大華板塊中環(huán)1號26萬2小高層50-70平米一房、90-110平米二房、110-140三房6萬約20萬12500元/平米梧桐城邦32.8萬1.08多層、小高層、別墅50-80平米一房、70-90平米二房為主12.8萬20萬9600元/平米各個板塊情況有所不同，但居住氛圍都達(dá)到了一定的成熟度區(qū)域土地屬性價格走勢各個板塊間的平臺價格大都保持在在9000-11000元/平米之間未來供應(yīng)區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量260萬平方米左右產(chǎn)品形式以小高層公寓為主,以緊湊型的兩房、三房戶型為主這種同質(zhì)化的紅海競爭并不僅僅局限在項(xiàng)目板塊內(nèi)，而且還存在于板競爭同質(zhì)的根本原因在于個樓盤均屬于都是屬于交通驅(qū)動下的開發(fā)模式和欣國際花園麗景翠庭海尚明城美岸棲庭北京佳誠浦新集團(tuán)地塊中環(huán)1號梧桐城邦經(jīng)緯城市綠洲寶辰共和家苑四季花城地鐵1號線地鐵3號線外環(huán)康橋水都競爭同質(zhì)的根本原因在于個樓盤均屬于都是屬于交通驅(qū)動下的開發(fā)模大華板塊上大板塊共康板塊淞南高鏡板塊西城板塊作為標(biāo)桿的康橋水都受到的競爭來自于整個區(qū)域，甚至整個北上海大華板塊上大板塊共康板塊淞南高鏡板塊西城板塊作為標(biāo)桿的康橋水一方面，區(qū)域土地屬性越來越成熟使得眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，另一方面，跟風(fēng)的沒有創(chuàng)新的、相似的開發(fā)模式使得競爭的范圍從板塊內(nèi)擴(kuò)散到板塊間；這使得，作為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者、先入者的我們感受到，競品在客戶上截流我們，在產(chǎn)品同質(zhì)我們，在價格上追隨我們項(xiàng)目陷入了大盤困惑（來訪下降、單位來訪費(fèi)用高、價格上漲困難）哪么我們應(yīng)該怎么樣來解決大盤的困惑呢？根源一方面，區(qū)域土地屬性越來越成熟使得眾多開發(fā)商的進(jìn)駐，另一方面項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)松蘭路1166弄、1169弄、1168號開發(fā)商上海萬科寶山置業(yè)有限公司占地面積（畝）16.6532公頃總建筑面積（㎡）187，737㎡容積率1.06綠化率35%物業(yè)類型普通住宅;別墅價格12021元/㎡項(xiàng)目開盤時間2019分幾期開發(fā)兩期總戶數(shù)（戶）2100戶四季花城案例項(xiàng)目地址上海市寶山區(qū)松蘭路1166弄、1169弄、1168號項(xiàng)目秉承了萬科新都市主義的規(guī)劃理念，由兩條道路分成將項(xiàng)目分成四部分；萬科四季花城共分兩期開發(fā)；一期物業(yè)形態(tài)為多層，二期物業(yè)形態(tài)為小高層、低層；項(xiàng)目配套：運(yùn)動中心、游泳池、大型餐飲廣場、會所（擁有健身房、棋牌室、兒童游藝室等）；四季花城秉承了萬科一貫的郊區(qū)大盤開發(fā)模式的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格項(xiàng)目秉承了萬科新都市主義的規(guī)劃理念，由兩條道路分成將項(xiàng)目分成時間軸2019.9-2019.3第一期第二期2019.4-2019建面：18萬平米容積率：1.06建面：21萬平米容積率：1.77產(chǎn)品多層（58棟4-5層的多層）疊拼、高層（90-100平米兩房、110-130平米三房）土地屬性多層客戶：區(qū)域客戶，尤其是寶鋼客戶占有較大比例高層客戶：市區(qū)青年小白領(lǐng)疊拼客戶：市區(qū)經(jīng)濟(jì)享受型客戶，部分區(qū)域中高端客戶客戶2019年一號線延伸段開通；2019年9月一期開始交房；2019年社區(qū)活動中心開始投入使用；06年9月社區(qū)幼兒園招生，楊行中學(xué)竣工；07.01，百聯(lián)入主北上海；

07.12地鐵3號線北延伸段開通；四季花城開發(fā)策略：根據(jù)土地屬性的改變產(chǎn)品定位和客戶客戶定位都隨之改變時間軸2019.9-2019.3第一期第二期2019.4-2四季花城的定位發(fā)生變化之后相應(yīng)的市場推廣也隨之更改2019年一期交房后廣告2019年廣告2019年廣告2019年推出高層產(chǎn)品時，其目標(biāo)客戶——小白領(lǐng)客戶最關(guān)心的問題是交通，所以針對這個心理特點(diǎn)四季花城打出“雙軌”訴求直擊客戶；在2019年項(xiàng)目周邊世紀(jì)聯(lián)華、水產(chǎn)路商業(yè)街、萬科幼兒園等配套開始快速成熟時，四季花城推出了“成熟社區(qū)領(lǐng)銜北上海”的主題廣告。從這兩個側(cè)面可以看出項(xiàng)目定位是在變化時，推廣主體也在隨之變化四季花城的定位發(fā)生變化之后相應(yīng)的市場推廣也隨之更改2019年四季花城在項(xiàng)目做到中期時在產(chǎn)品、客戶、推廣上會存在重新定位客戶重定位由周邊地緣性客戶轉(zhuǎn)向城區(qū)客戶為主體產(chǎn)品重定位由多層舒適型產(chǎn)品轉(zhuǎn)型為高層經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品推廣重定位推廣主體、樣板間等進(jìn)行調(diào)整、改變四季花城在項(xiàng)目做到中期時在產(chǎn)品、客戶、推廣上會存在重新定位客啟示：大盤在發(fā)展到中期時都會有一個項(xiàng)目再定位的過程，作為一個大盤不能依靠一個初期的定位貫穿始終在項(xiàng)目定位發(fā)生改變后項(xiàng)目的推廣、包裝等營銷策略也將發(fā)生改變隨著項(xiàng)目的開發(fā)交房，項(xiàng)目周邊配套成熟，項(xiàng)目土地屬性也隨之改善改善在項(xiàng)目土地屬性發(fā)生改變同時，四季花城客戶定位和產(chǎn)品定位也在發(fā)生改變123啟示：大盤在發(fā)展到中期時都會有一個項(xiàng)目再定位的過程，作為一個1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重定位客戶重定位產(chǎn)品重定位1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重寶山主城區(qū)供應(yīng)量的枯竭，預(yù)示著主城區(qū)客戶的外移區(qū)域交通配套、教育配套、生活配套越來越成熟萬科、保利地產(chǎn)新近在寶山獲得的地塊樓面價都6700元/平米上下，甚至以上，預(yù)示區(qū)域新價格統(tǒng)一戰(zhàn)線的即將形成123土地屬性的成熟、新近土地樓面地價的預(yù)示、主城區(qū)客戶的外移都成為了區(qū)域形象發(fā)生潛在改變的基礎(chǔ)和信號寶山主城區(qū)供應(yīng)量的枯竭，預(yù)示著主城區(qū)客戶的外移區(qū)”幼兒期"”成長期"2019年以前交通、商業(yè)配套不便2019---2019地鐵一號線莘莊延長段開通土地周期時間土地屬性”成熟期"2019--2019商業(yè)成熟：地鐵1號線南北廣場、樂購城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域新區(qū)區(qū)域形象閔行新中心、上海西南成熟住區(qū)開發(fā)時期的主要驅(qū)動因素——1、軌道交通2、市政規(guī)劃中心現(xiàn)狀——1、通過軌道交通的開發(fā)模式使莘莊成為了上海南面新的一極成熟居住區(qū)2、閔行政府遷移到莘莊但是，這種形象改變回向什么方向發(fā)展呢？——莘莊新都市主義標(biāo)桿板塊的形成”幼兒期"”成長期"2019年以前交通、商業(yè)配套不便2019西城板塊與當(dāng)初的莘莊情況十分相近而且，目前在項(xiàng)目所在西城板塊的交通、教育、商業(yè)配套正變得越來越成熟項(xiàng)目所在板塊與莘莊類似都是屬于交通導(dǎo)入的開發(fā)模式項(xiàng)目所在板塊與莘莊類似都被規(guī)劃為區(qū)域的行政中心123西城板塊與當(dāng)初的莘莊情況十分相近而且，目前在項(xiàng)目所在西城西城板塊重定位——“北上海新都市主義標(biāo)桿”南面的莘莊是一極，北面西城將是上海的另一極西城板塊重定位——1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重定位客戶重定位產(chǎn)品重定位1康橋的困惑2問題的原因3新戰(zhàn)略：重界定4實(shí)施策略區(qū)域形象重康橋水都客戶特征大區(qū)域居住區(qū)域分析比例一線導(dǎo)入?yún)^(qū)域?qū)毶?0.00%二線導(dǎo)入?yún)^(qū)域閘北25.00%普陀楊浦虹口三線導(dǎo)入?yún)^(qū)域靜安15.00%黃浦盧灣浦東四線導(dǎo)入?yún)^(qū)域徐匯5.00%長寧閔行五線導(dǎo)入?yún)^(qū)域崇明15.00%嘉定其他康橋水都客源主要以一線導(dǎo)入為主在職業(yè)上以上班族、白領(lǐng)與私營業(yè)主為主體從年齡上看，20-30歲是主要客源、另也有部分40-50歲客戶?？禈蛩伎蛻籼卣鞔髤^(qū)域居住區(qū)域分析比例一線導(dǎo)入?yún)^(qū)域?qū)毶?0.目前區(qū)域客戶可分為五類，而地緣性客戶占主體，外區(qū)域客戶為輔助客戶類型所在區(qū)域特征價值點(diǎn)地緣性首次置業(yè)寶山年齡在25-30歲之間關(guān)注價格、和生活方便地緣性改善置業(yè)寶山年齡在30-40歲之間，區(qū)域企業(yè)（如：寶鋼）中高層、或生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）外區(qū)域首次置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安為輔助區(qū)域年齡在25-30歲之間，公司小白領(lǐng)關(guān)注價格外區(qū)域改善置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安為輔助區(qū)域年齡在30-40歲之間，公司中層、生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）其他全市投資、養(yǎng)老升值潛力、居住環(huán)境目前區(qū)域客戶可分為五類，而地緣性客戶占主體，外區(qū)域客戶為輔助土地屬性概述影響交通配套道路：外環(huán)線、蘊(yùn)川路、南北高架公交：705,彭江線,寶山1路軌道：1號線軌道立體交通體系形成，板塊輻射擴(kuò)大，即是導(dǎo)入客戶的范圍更大生活配套醫(yī)療：上海第一人民醫(yī)院寶山分院，楊行地段醫(yī)院，仁和區(qū)級醫(yī)院商業(yè)易初蓮花北上海商業(yè)廣場水產(chǎn)西路馬路市場、建設(shè)銀行北上海新商業(yè)核心地位確立，生活配套、環(huán)境逐步完善，板塊向心力增加。導(dǎo)入客戶可以更高端、客戶對區(qū)域的接受度也越來越高教育配套楊行中心幼兒園楊行中心小學(xué)楊泰小學(xué)、濟(jì)光中學(xué)教育配套完善，使得區(qū)域輻射的家庭年齡段獲得擴(kuò)展（以前可能只能針對不關(guān)心教育配套的沒有兒女的年輕夫婦，現(xiàn)在對有兒女的家庭也有影響）土地屬性改善使得客戶導(dǎo)入的地理范圍更廣、家庭結(jié)構(gòu)覆蓋面更大、客戶對區(qū)域的接受度也更高土地屬性概述影響交通配套道路：外環(huán)線、蘊(yùn)川路、南北高架軌道立客戶類型所在區(qū)域特征價值點(diǎn)比例地緣性首次置業(yè)寶山年齡在25-30歲之間關(guān)注價格、和生活方便10%地緣性改善置業(yè)寶山年齡在30-40歲之間，區(qū)域企業(yè)（如：寶鋼）中高層、或生意人關(guān)注居住品質(zhì)（小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、物管）25%外區(qū)域首次置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、靜安年齡在25-30歲之間，公司小白領(lǐng)關(guān)注價格25%外區(qū)域改善置業(yè)閘北、普陀、楊浦、虹口為主體區(qū)域，黃埔、