如何當好房地產(chǎn)項目總經(jīng)驗分享課件

經(jīng)驗分享——如何當好項目總？課程目錄前言：房地產(chǎn)項目全程概況第一部分：帶好團隊用好人一、項目總自身標準：1、嚴于律己、做好表率2、視野開闊、素質(zhì)一流3、專業(yè)一流、全程清晰4、整合資源、綜合管控二、建好組織用好人：1、建立高效扁平化組織架構及崗位職責2、知人善用，管理的大學問3、制定科學的薪酬、績效考核體系4、建立系統(tǒng)的學習、培訓體系第二部分：計劃節(jié)點全明了1、制定完整項目開發(fā)總計劃2、計劃分解及節(jié)點里程碑3、計劃執(zhí)行與督導第三部分：為來為去一本賬1、項目綜合成本測算、控制及預決算2、項目資金組織、融資3、項目現(xiàn)金流及開發(fā)、銷售計劃對應4、稅收統(tǒng)籌課程目錄第四部分：核心要點（專業(yè)）親自抓：一、選址拿地、投資決策二、項目開發(fā)全程及要點1、項目調(diào)研、策劃及定位2、規(guī)劃方案設計、評審及確認3、項目營銷類開展（策劃推廣、銷售、后臺系統(tǒng)）4、項目工程類管理（設計、前期、工程施工）5、工程實施營造（主體、園林、場外）6、工程及項目竣工、驗收、交付及后評價7、項目移交、物業(yè)生活服務課程目錄前言如何當好項目總，歸納起來四句話：帶好團隊用好人；計劃節(jié)點全明了；為來為去一本賬；專業(yè)要點親自抓。“房地產(chǎn)”=“地”+“房”的產(chǎn)業(yè)“地”：投資決策、選址拿地（權重要大于房的開發(fā)）；“房”：產(chǎn)品開發(fā)價值體現(xiàn)的過程，大致分為：項目前期：市調(diào)、項目定位、規(guī)劃方案設計；項目中期：營銷、工程實施；項目后期：竣工、驗收、交付、及后評價。房地產(chǎn)項目過程：房產(chǎn)品與產(chǎn)品類似，其完整內(nèi)涵：設計（高端研發(fā)）生產(chǎn)（施工營造）服務（物管、生活服務）房地產(chǎn)項目開發(fā)全程圖接下頁制定營銷總體計劃及培訓有關人員物業(yè)顧問提供管理要求進一步成本測算下階段資金支出計劃立項文件定位、作初步成本測算資金籌備工作、啟動資金預算宏觀經(jīng)濟分析地塊詳情調(diào)查地塊爭取完成組織專家對地塊進行定位論證行銷策劃制定項目實施總體網(wǎng)絡規(guī)劃市場調(diào)查爭取地塊房地產(chǎn)信息（拍賣、投標、協(xié)議、聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓）四線、綠化道路、綜合管線反饋規(guī)劃局組織項目班子基本建設程序及管理技能培訓定位、銷售層次提出概念設計銷售方針、宣傳策略制定、商品房戶型、面積信息反饋方案論證、修改，方案會審有關部門意見反饋方案修改方案設計招標委托方案設計12345678910日照分析111213房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖接下頁接上頁景觀設計確定有關物管用房管理方案及營業(yè)用房工程監(jiān)理招標根據(jù)定位建筑總師研討其外墻面用材要求物業(yè)管理公司招標三通一平實施施工圖紙審查環(huán)境影響評價

交通影響評價地質(zhì)勘察市建委與市規(guī)劃聯(lián)合批復擴初設計結構總師研討結構選型

有關部門擴初審查 建設審批及評估其經(jīng)濟性 （與建委開發(fā)簽訂 （含總圖批復）綜合驗收合同）外裝修材料及主要設備定樣施工圖設計 施工圖設計要求（文字）

（深基坑圍護設計及論證）繳清土地款，繳納契稅，辦理土地證并復核工程招標，有關手續(xù)辦理規(guī)劃許可證審批（工程預放樣、公示）監(jiān)理進場施工單位進場，場地布置辦理質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)手續(xù)施工合同繳納費用單位工程定位、成果圖項目控制成本確定14181516171819202122房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖接上頁2325262727接下頁工程全過程監(jiān)理室外工程監(jiān)理公司招標工施工許可證20配套工程設計20商品房預售證申請圖紙交底驗灰線弱電工程招標打樁工程主設備招標，

24主材招標繳納維修基金裝飾材料確定28

主體工程施工

27地下室施工圖紙會審配套工程招標設備到場期 設備訂購房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖接上頁2930313233343536373930303031銷售正式合同銷售預銷許可證協(xié)助辦理三證物業(yè)管理業(yè)主入住補繳費用，土管驗收證書社區(qū)、物業(yè)、38業(yè)主共同管理土管局用地驗收資料整理歸檔辦理房產(chǎn)總證驗收證書綜合驗收確定物業(yè)用房整改驗收反饋各戶型面積表市房管局實測面積物業(yè)驗收免疫驗收（有餐飲業(yè)）消防驗收市政驗收人防驗收綠地驗收規(guī)劃、交警、環(huán)保物業(yè)參與工程資料管理整改及工程質(zhì)量評定弱電、郵政供暖上、下水煤氣供電小區(qū)級市政工程綠地平整商品房預售合同備案預售購房合同單位工程交工驗收室外管線綠化、環(huán)境施工安裝工程裝修工程三、財務成本、稅收統(tǒng)籌項目綜合成本測算；工程預結算；資金安排、融資及現(xiàn)金流平衡；稅收統(tǒng)籌。四大方面確保項目成功二、計劃管控體系項目開發(fā)整體計劃；年度、半年度、季度、月度及各部門、專業(yè)分解計劃；計劃過程督導、反饋、糾偏。一、組織架構公司組織架構；各部門、崗位職責；薪酬、績效考核體系；培訓、學習體系。四、專業(yè)流程管控(一)

投資決策、選址拿地

(二)

項目開發(fā)1.項目前期市場研究、地塊分析；項目策劃、定位；方案設計、論證。2.項目中期前期報建五證二書；工程前期準備：設計、招標、技術交底、施工現(xiàn)場準備等；工程質(zhì)量、進度、成本三位一體管理；營銷策劃、推廣、開盤銷售管理、后臺支持等。3.項目后期工程竣工、驗收及后評價；項目驗收、交付、歸檔；物業(yè)、生活服務等。項目成功第一方面：毫無疑問是人，即組織架構與人力管控，這是保障項目成功的基礎，具體分為：房地產(chǎn)項目公司組織架構；各部門及崗位職責；項目目標責任制及績效、薪酬考核體系；學習和培訓體系。第二方面：計劃管控體系，也就是總綱項目開發(fā)整體計劃；在項目開發(fā)整體計劃的基礎上，分解為年度、半年度、季度、月度以及各部門各專業(yè)分解計劃；計劃實施過程中的督導、反饋及糾偏。（案例分享---藍城項目全景計劃）第三方面：即財務、成本及稅收統(tǒng)籌（為來為去一本賬）這是項目的出發(fā)點，也是項目的歸結點。主要有：項目綜合成本測算和把握（項目綜合成本測算表剖析）；成本控制很大程度上取決于工程的預決算；資金安排、融資以及現(xiàn)金流的控制；把控好稅收統(tǒng)籌工作。第四方面：專業(yè)流程把控這部分的內(nèi)容較多，具體又分成兩大方面：投資決策、選址拿地，即地的統(tǒng)籌范疇。

拿地后的項目開發(fā)，整個過程又分為：項目前期、中期和后期三個階段。項目前期：即項目市場研究、地塊分析階段和項目策劃、定位階段；在項目策劃定位基礎上，關鍵是以上要落到規(guī)劃方案設計、評審和確認中。這是開發(fā)流程中最重要的基礎工作，是項目成功與否的關鍵，也是日后項目展開的依據(jù)和根本！項目中期即按照項目開發(fā)計劃展開的工程設計、報建報批、施工和項目營銷管理工作的開展：報建報批：具體落實在五證二書上《住宅質(zhì)量保證書》；《住宅產(chǎn)品使用說明書》。《國有土地使用權證》；《建設用地規(guī)劃許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房銷（預）售許可證》。項目工程設計、施工，具體又分成：工程前期準備：即施工圖、景觀、精裝修及各市政設計，工程量清單、預算、標書編制，總包、監(jiān)理、設備材料招投標及技術交底、施工現(xiàn)場準備等；工程營造的質(zhì)量、進度和成本的三位一體管控，以及文明、安全施工營銷是項目核心工作之一，大致也分成三個方面：項目策劃、定位及市場推廣，也即營銷策劃工作，包括價格制定等；銷售案場管理，也即把握重要開盤節(jié)點以及日常銷售工作；銷售后臺系統(tǒng)，即銷控、合同管理備案、按揭、辦證等支持系統(tǒng)。項目后期即工程、項目的竣工、驗收、交付以及項目后評價，還有項目的長期物業(yè)管理。需要強調(diào)的是，項目及工程后期是所有前期、中期的因果；同時一個項目成功與否的關鍵在于項目前期調(diào)研是否完整，策劃定位是否精準，規(guī)劃方案設計、論證是否科學、合理。所謂操盤四類型（項目總）：·“高手”=

找了“好地”+蓋出“好房”·“妙手”=

一塊“平地”+蓋出了“好房”·“庸手”=

一塊“好地”+卻蓋了“平房”·“房地慘”=

找了塊“平地”+又蓋了個“平房”!第一部分帶好團隊用好人一、項目總自身標準：1、嚴于律己、做好表率；2、視野開闊、素養(yǎng)一流；3、專業(yè)一流、全程清晰；4、整合資源、綜合管控。一、項目總自身要求：1、嚴于律己、做好表率：嚴于律己，嚴格上、下班，節(jié)假日值勤，工作嚴要求等；做好表率勇?lián)?，尤其工程基礎、工程非常情況時。2、視野開闊、綜合素養(yǎng)一流：

有境界、有水平，有高度，能從國際、國內(nèi)經(jīng)濟、金融視野角度審視中國特色的房地產(chǎn)業(yè)（回顧剖析中國房地產(chǎn)的前世今生、宏觀經(jīng)濟形勢、土地演化及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等,詳見附件）；綜合素養(yǎng)好，文、理、工、美全，“上馬能打仗，下馬草軍書”。一、項目總自身要求：3、專業(yè)一流、全程清晰：項目總應具備設計、工程、營銷等板塊中至少一個板塊專長；對項目開發(fā)全程及重要節(jié)點了然于胸，明白管控好項目的四大不同方面要素。4、整合資源、充分運用管理方法論：充分利用整合好合作團隊內(nèi)、外資源；懂的運用管理方法論。（工程基礎形式及施工圖設計控制案例分享）二、帶好團隊用好人1、建立高效扁平化組織架構及崗位職責2、知人善用，管理的大學問3、制定科學的薪酬、績效考核體系4、建立系統(tǒng)的學習、培訓體系1、建立高效扁平化組織架構及崗位職責:建立起體系健全、職責明確、管理高效的扁平化項目組織架構。

（案例分享，組織架構歸類為工程類（含設計、前期、工程）、營銷類（含策劃、銷售、后臺）以及財務成本稅收類和綜合類的心得經(jīng)驗，其中綜管、財務、成本等職能部門均應圍繞服務督導一線工程、銷售部門的整體一盤棋要求，起忌各自為政、本位主義！）2、知人善用，管理的大學問！人是一切根本！好產(chǎn)品---好公司---好制度---好人才！人才成長內(nèi)部選拔結合外部引入競爭機制；“引的進”、“留的住”、“用的好”的要點：對外招聘下沉一級（案例分享阿里巴巴招人經(jīng)驗）；建立筆試程序（嚴謹步驟）；舉薦是個好方法---“人以群分”還兼擔保作用（尋找專業(yè)資源也類似）；知人善用，項目總的必修課。3、制定科學的薪酬及績效考核體系：薪酬、績效、考核體系要富有挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性和現(xiàn)實可操作性；A+要親自抓薪酬體系（薪酬績效委員會）；A要做好績效、考評和激勵獎罰；從項目績效到公司合伙人先進制度的戰(zhàn)略（案例分享碧桂園從300億到6000億的成長記）4、建立系統(tǒng)的學習、培訓體系：培訓、學習是公司成長的內(nèi)生動力！建立系統(tǒng)學習培訓計劃，包括專業(yè)、管理、綜合等；方法可以走出去，請進來，人人都是老師與學生；目的是學以致用，培訓與實踐相結合?。ò咐窒砭G城的學習體系）第二部分計劃節(jié)點全明了1、制定完整項目開發(fā)總計劃2、計劃分解及節(jié)點里程碑年度、半年度、季度、月度計劃分解；確認開工、開盤、竣工、交付等各節(jié)點里程碑。3、計劃執(zhí)行與督導計劃任務、經(jīng)營績效考評責任狀；計劃執(zhí)行工作例會制度：總經(jīng)辦綜合會議、營銷專題會議、工程專題會議、各部門會議及臨時現(xiàn)場會議等，包括會議標準、記錄、紀要等；計劃執(zhí)行自查自報、例行檢查、抽查、現(xiàn)場核檢制度；各節(jié)點里程碑計劃執(zhí)行檢查制度；全程管控計劃執(zhí)行反饋、預警、糾偏體系。營銷、工程、財務成本、經(jīng)營等各專業(yè)、部門計劃分解:項目開發(fā)進度計劃項目目標成本計劃項目資金投入計劃項目銷售收入計劃項目銷售回款計劃項目經(jīng)營收益計劃項目現(xiàn)金流平衡計劃第三部分為來為去一本賬作為一名合格的項目總一定要做到成本有數(shù)，資金落實，現(xiàn)金流平衡和稅收事前統(tǒng)籌安排！1、項目綜合成本測算、控制及預決算：· 項目綜合成本測算表解析：（詳見項目綜合成本測算表）注意比較口徑一定是可售單方綜合成本與銷售單價· 成本控制，工程預決算占據(jù)了較大比重，是重點。2、項目資金組織、融資：項目開發(fā)，資金組織安排是基礎；資金組織，融資是必然，得統(tǒng)籌考慮項目開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、基金等可能形式。3、項目現(xiàn)金流平衡：· 項目現(xiàn)金流平衡，是確保項目正常開發(fā)的保障；· 項目現(xiàn)金流平衡，要綜合考慮開發(fā)建設計劃的資金投入、銷售計劃尤其開盤銷售收入以及其它有可能的資金流入等各種因素，組織把握好項目現(xiàn)金流平衡。4、稅收統(tǒng)籌安排：稅收統(tǒng)籌，是項目開發(fā)中的重要工作；稅收統(tǒng)籌，應事前做好項目各方面安排；

項目總要組織安排好以上工作，要落實專人負責并走出去、請進來借鑒學習。第四部分核心要點（專業(yè)）親自抓1、選址拿地2、市場調(diào)研、項目策劃、定位3、方案設計、論證、評審及確認——“案頭功夫、茲事體大”！4、項目營銷類開展，即市場推廣、策劃、現(xiàn)場銷售及后臺管控系統(tǒng)5、項目工程類管理：設計、前期報建、工程施工三位一體(1)、設計管理：做到不如算的，算的不如畫的！(2)、 項目前期報批、驗收6、

工程實施營造（主體、園林、場外）：項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)！、工程管理目標：質(zhì)量、進度、成本及文明、安全、設計是工程質(zhì)量、成本的關鍵階段、工程準備——重要性不亞于實施、工程進度管理、工程質(zhì)量管理、工程及項目竣工驗收1、選址拿地：“房地產(chǎn)”項目，“地”的權重要大于“房”的開發(fā)，項目總應上溯參與到投資決策、選址拿地的前端核心環(huán)節(jié)來。（詳細分享投資決策、選址拿地及案例）“地”的歷史演化及發(fā)展；拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；拿地實務及評估決策。2、市場調(diào)研、項目策劃、定位：市場調(diào)研要點：市場現(xiàn)狀要看清；市場趨勢把握更重要也更不容易項目策劃、定位：項目策劃要務實；項目定位要細分市場并精準定位。3、方案設計、論證、評審及確認——“案頭功夫、茲事體大”！項目開發(fā)的重中之重——規(guī)劃方案；“好方案”的具體內(nèi)涵：最貼近市場需求和精準定位；充分挖掘了地塊商業(yè)、住宅價值；路網(wǎng)恰當、組團合理、建筑經(jīng)典、戶型最佳、景觀優(yōu)美及配套齊全；經(jīng)濟財務評估的最優(yōu)化；方案設計的組織、程序及開展；方案設計的論證、評審及確定。4、項目營銷類開展：項目市場推廣、營銷策劃；項目現(xiàn)場銷售管理；銷售后臺管控正常支持系統(tǒng)。5、項目工程類管理（設計、前期、工程施工）：（1）設計管理：做到不如算的，算的不如畫的！勘查、樁型及深基坑圍護方案的統(tǒng)一；施工圖設計管理：方案、施工圖設計單位的技術交底重要性；主體工程成本設計控制（計算書階段得介入）；地下部分（含人防）設計質(zhì)量、成本；施工圖設計與精裝修設計同步對接；施工圖審核等。景觀設計管理：景觀設計與項目定位；成本控制（硬質(zhì)、小品、樹木、綠化等）與設計效果；景觀設計、營造與長期維護管理關系；各市政綜合及場外設計等：各設計技術交底；設計與前期報、驗，工程實施配合等。（2）、項目前期報批、驗收五證二書——項目前期報建報批的節(jié)點成果：《國有土地使用權證》；《建設用地規(guī)劃許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《商品房銷預售許可證》；《住宅質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》。前期報批與設計、工程實施的技術、程序關聯(lián)性；前期報批與項目成本（主要體現(xiàn)在優(yōu)惠政策、規(guī)費優(yōu)惠）關聯(lián)性；前期報批與后期驗收的關聯(lián)性。6、工程實施營造（主體、園林、場外）：項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)（1）、工程管理目標：質(zhì)量、進度、成本三位一體，加上安全和文明。（2）、設計階段是工程質(zhì)量、成本的關鍵：圖紙質(zhì)量是施工質(zhì)量的基礎；設計技術交底，是施工的保障；現(xiàn)場技術指導，貫徹項目過程。6、工程實施營造（主體、園林、場外）：項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)（3）、工程準備——重要性不亞于實施：工程量清單編制、標書制定；標書控制；標段控制，宜二個或二個標段以上，同時也不宜過多?？偘?、園林、監(jiān)理、材料、設備等考察：責任心與規(guī)范流程，考察報告；總包單位、擬定項目經(jīng)理及管理班子的實力、能力、信譽的考察比選監(jiān)理、園林、材料、設備考察，大同小異。6、工程實施營造（主體、園林、場外）：項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)（3）、工程準備——重要性不亞于實施：投標、開標及合同簽定、管理：盡量做加法，共贏；切忌簡單、粗暴、過激；建立合格供方名錄及評價；施工大綱、計劃、總平面布置審查；監(jiān)理工作大綱審查；施工現(xiàn)場工作準備等。6、工程實施營造（主體、園林、場外）：項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)（4）、工程進度管理：監(jiān)督監(jiān)理、施工按約開工；會同監(jiān)理監(jiān)督、核查施工單位的人、機、料及施工安排的合理性和均衡性；督促并檢查分項、分部